2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试高频易错题附答案134

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定

2、下列关于房地产价格长期趋势图分析正确的是（）。A.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强B.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱C.长期趋势线越缓，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强D.长期趋势的倾斜程度与房地产的上升（或下降）趋势无关

3、荀子在《劝学篇》中说：“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海。”这里强调的是A.质变和量变相互渗透B.量变是质变的前提C.质变体现量变的结果D.质变为新的量变开辟道路

4、“惊则气乱”，则A.精神萎靡，气短乏力B.心无所倚.神无所归.虑无所定C.精神不集中，甚则失神狂乱D.心悸，惊恐不安

5、某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90

6、“()则心系急，肺布叶举，而上焦不通，营卫不散，热气在中，故气消矣。”A.忧B.思C.悲D.恐

7、价格指数中如果是以某个固定时期作为基期的，称为（）。A.固定价格指数B.定基价格指数C.长期价格指数D.环比价格指数

8、某块土地总面积为100m2，其上建筑物的基底总面积为65m2，则建筑密度是()。A.50%B.65%C.60%D.154%

9、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了比较法和收益法求取；采用成本法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了（）。A.假设开发法和基准地价修正法两种方法B.假设开发法和成本法两种方法C.假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法D.假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法

10、某套住宅的套内建筑面积为145m2，使用面积为132m2，应分摊的共有公用建筑面积为23m2，按套内建筑面积计算的价格为7500元/m2，则该套住宅按建筑面积计算的价格为（）元/m2。A.5893B.6387C.6473D.7016

11、采用长期趋势法估价时，决定直线趋势法公式y＝a＋bX中的常数a、b的因素应是（）。A.房地产的历史价格资料B.房地产的现时价格资料C.房地产的未来价格资料D.房地产的历史、现时和未来价格资料的总和

12、如果先按原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格，应采用（）时的汇率进行换算。A.估价作业日期B.成交日期C.价值时点D.市场状况调整后

13、在房地产区位状况描述中，下列不属于对周围环境的描述的是（）。A.自然环境B.人文环境C.景观D.施工环境

14、心在“五音”归属于A.角B.徵C.宫D.商

15、发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄者，证属A.表热里寒B.上热下寒C.表寒里热D.上寒下热

16、下列房地产估价活动中，价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

17、关于估价依据选取或应用的说法，正确的是（）。A.估价依据应根据估价对象和估价结果来选取B.《房地产估价规范》应作为估价依据，且其对估价的要求是最低要求C.在估价报告中予以说明的情况下，对估价委托人提供的作为估价依据的资料可不审慎检查D.估价报告中的估价师声明和估价假设都是一种估价依据

18、下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血

19、下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

20、一般的无形资产主要是权益的价值。下列选项中，不属于无形资产的是（）。A.专利权B.专有技术C.商标权D.房地产

21、估价对象及下列交易实例均为单层标准厂房，估价对象的建筑面积为1200m2，现空置。估算估价对象的租金时，最适宜作为可比实例的是（）。A.建筑面积1800m2，两年前出租，年租金35万元，位于同一工业区B.建筑面积1100m2，近期出租，年租金150元/m2，位于20km外C.建筑面积10000m2，近期出租，年租金180万元，位于同一工业区D.建筑面积1000m2，近期出租，年租金20万元，位于同一工业区

22、利用收益法或假设开发法评估房地产的投资价值，采用的报酬率或折现率应是（）。A.典型投资者所要求的社会一般报酬率B.典型投资者所要求的社会最高报酬率C.特定投资者所要求的最低报酬率D.特定投资者所要求的最高报酬率

23、关于假设开发法的说法，错误的是（）。A.运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B.投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C.假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生的值D.在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值

24、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85

25、运用假设开发法评估时，开发完成后的价值不适用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法

26、某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为()元/m2。A.1840B.2840C.2966D.3000

27、强调理性认识依赖于感性认识，这是A.认识论的辩证法B.认识论的唯物论C.认识论的唯理论D.认识论的经验论

28、提出“外所因为六淫，内所因为七情，不内外因为劳倦、饮食劳倦、跌仆金刃，虫兽所伤”的是A.医和B.葛洪C.陈无择D.张仲景

29、某写字楼年出租净收益为300万元，预计未来三年内仍然维持该水平，三年后该写字楼价格为现在写字楼价格的1.2倍，该类房地产的报酬率为10%，则该宗写字楼现在的价格为（）万元。A.4580B.5580C.6580D.7580

30、并称古典地租理论之双璧的是（）的地租理论。A.威廉·配第和亚当·斯密B.大卫·李嘉图和约翰·冯·杜能C.亚当·斯密和大卫·李嘉图D.马尔萨斯和马克思

31、当建设用地使用权期限届满时，其土地使用权可以自动续期的是（）。A.写字楼B.生产用房C.加油站D.住宅

32、某宗房地产2007年10月的净收益为150万元，预测未来3年的年净收益仍然保持在这一水平，2010年10月转售时的价格比2007年6月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。该类房地产的报酬率为6%。则该宗房地产目前的收益价格为()万元。A.5221B.3767C.3041D.3500

33、“利小便，实大便”是哪个脏腑出现问题时的治法A.小肠泌别清浊B.肺的宣发C.脾胃运化D.肾的蒸化

34、下列哪项不属于三因制宜中的“因人制宜”A.老人多虚，治宜补法，实邪须攻，应兼顾扶正老年慎泻B.小儿多伤食或寒温不调，慎用补法，勿投峻剂，药量宜轻少年慎补C.妇女宜注意经带胎产等疾患D.春夏人体肌肤疏松而多汗，慎用辛温

35、某写字楼年净收益为420万元，未来三年内仍然维持该水平，预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍，该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为（）万元。A.992B.3306C.10014D.12723

36、提出“四气五昧”药性理论是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》

37、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制

38、路线价法的临街深度价格修正率没有（）。A.复合深度价格修正率B.单独深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.累计深度价格修正率

39、某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为()。A.368万元B.552万元C.561万元D.920万元

40、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间

41、一个估价项目中的估价时点，本质上是由（）决定的。A.估价委托合同签订时间B.估价目的C.实地查勘估价对象的时间D.委托人意愿

42、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期

43、假设可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格与正常价格的关系为：可比实例的成交价格×（）＝正常价格。A.1/（1－S%）B.S%C.1/（1＋S%）D.1－S%

44、在一块土地上投资建造写字楼，当楼高为5层时，预期投资利润率为4.36%；在5～20层时，每增高一层，投资利润率上升0.18%；而在20～30层时，每增高一层，投资利润率下降0.14%。那么，（）层应该是这座大楼的经济高度。A.5B.20C.30D.31

45、人卧则血归于A.心B.肝C.脾D.肺

46、可比实例的用途应与估算对象的用途相同。用途大致分为大类用途和小类用途，下列为大类用途的是：（）。①居住；②商业；③办公；④旅馆；⑤工业；⑥农业。A.①②③④⑤B.①②③④⑤⑥C.①②③④⑥D.②③④⑥

47、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回土地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%

48、某宗房地产的成交价格比正常价格低8%，买卖双方约定所有交易税费均由买方负担。当地该类房地产交易中卖方和买方应缴纳的税费分别为正常价格的5%和3%。现将该房地产交易实例选作可比实例，其相应的修正系数为（）。A.103.26%B.105.43%C.112.06%D.114.42%

49、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

50、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本

51、可比实例的权利性质应与估价对象的权利性质相同，当两者不相同时，一般（）。A.不能作为可比实例B.取相同的部分作可比性C.经调整后可作为可比实例D.可作为可比实例

52、偏阴者的人易发展演化成的病理体质是A.阳亢B.阳虚C.阴虚D.痰湿

53、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田，该项目涉及B村农业人口50户，180人，据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元／亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为（）万元，最高为（）万元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，100

54、下列属于计算建筑物折旧的方法的是（）。A.累加法B.市场提取法C.投资报酬率排序插入法D.实际观察法

55、某类房地产的历史价格变动时高时低，但整体上呈上升趋势，现在要预测该类房地产的未来价格，应选用的预测方法（）。A.平均发展速度法B.平均增减量法C.数学曲线拟合法D.中位数法

56、威廉·阿朗索的在任意区位处的地租计算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.单位面积土地上农产品的产量B.市场上每单位农产品的价格C.生产每单位农产品的成本D.向市场运输每单位农产品的成本

57、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝

58、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（）。A.空置率偏小B.运营费用偏大C.收益期限偏短D.报酬率偏高

59、买方或卖方对其所买卖房地产有特别的爱好、感情，卖方惜售，或买方执意要购买，在这种情况下的成交价格往往（）。A.偏低B.偏高C.正常D.不正常

60、若价值时点的房地产市场状况是公开、平等、自愿的交易市场，要求估价对象在较短时间内达成交易，则评估价值应是（）。A.谨慎价值B.市场价值C.快速变现价值D.投资价值

61、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外

62、在某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常负担下的价格的6%和3%，某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由卖方负担。则该宗房地产的正常负担下的价格为（）元/m2。A.2660B.2425C.2294D.2427

63、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是（）。A.高层建筑地价分摊B.房地产投资价值评估C.因环境污染导致的房地产价值减损评估D.城市房屋拆迁中的停业损失评估

64、出租或营业型房地产最适宜采用的估价方法是（）。A.成本法B.长期趋势法C.收益法D.假设开发法

65、人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是()。A.空间直线距离B.交通路线距离C.交通时间距离D.至市中心距离

66、起于四肢肘膝以上部位的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络

67、从（）年开始房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。A.1994B.1995C.2001D.2003

68、评估某建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。各交易实例的情况A.甲B.乙C.丙D.丁

69、估价报告有效期应从（）起计。A.价值时点B.估价作业期C.出具估价报告之日D.签订估价委托合同之日

70、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相似的土地，甲土地为空地，乙土地上有建筑物，但相同限制条件下的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是由于（）。A.乙土地上建筑物价值低于拆迁费用B.甲土地的容积率大于乙土地的容积率C.甲土地的价值高于乙土地的价值D.甲土地的使用期限比乙土地的使用期限长

71、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为()万元。A.93.75B.115C.293.75D.315

72、采用间接比较、百分比进行房地产状况调整。若可比实例比标准房地产优3%，估价对象比标准房地产劣5%，则有关房地产状况调整的说法，正确的是（）。A.标准化修正的分子应为100B.标准化修正的分母应为97C.房地产状况调整的分子应为100D.房地产状况调整的分母应为95

73、房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取（）的方法。A.实物分割B.拍卖分割C.折价分割D.变卖分割

74、影响房地产价格的环境因素不包括()。A.大气环境B.声觉环境C.卫生环境D.治安环境

75、已知某收益性房地产的收益期限为50年，报酬率为8%的价格为4000元/m2；若该房地产的收益期限为40年，报酬率为6%，则其价格最接近于()元/m2。A.3816B.3899C.4087D.4920

76、“气之根”是A.心B.肝C.肺D.肾

77、（）房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、周围环境和景观、配套设施完备程度。A.办公B.商业C.居住D.工业

78、从综合效应看，房地产价格与利率因素呈（）。A.正相关B.负相关C.不相关D.行政因素影响

79、建筑物重新购建成本的求取方法中，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

80、估价业务应当以（）名义统一受理，统一收取费用。A.估价师B.估价机构业务承接人员C.估价机构D.项目负责人二、多选题

81、提出“四气五昧”药性理论是A.《难经》B.《黄帝内经》C.《神农本草经》D.《伤寒杂病论》

82、在某宗房地产估价中，三个可比实例房地产对应的比较价格分别是6800元/m2、6700元/m2和6300元/m2，根据可比性综合评估得到的三个可比实例对应的比准单价的权重分别是0.3、0.5和0.2。如果分别采用加权算术平均法和中位数法测算最终的比较单价，则前者与后者的差值是（）元/m2。A.-100B.-50C.50D.100

83、A市B房地产开发公司征收C村的100亩基本农田。该项目涉及C村农业人口50户，180人。据查征收前，C村人均耕地面积为1亩。另外，已知C村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费金额最低为（）万元。A.30B.60C.80D.100

84、用收益法计算房地产价格，若净收益第一年为A，收益年限为n，净收益逐年递减的比率g与报酬率Y相等，则房地产价格V＝（）。A.0B.A·n/（1＋Y）C.A·nD.∞

85、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A.22B.28C.38D.50

86、某宗工业用地面积为5000m2，容积率为1.0，楼面地价为800元/m2。若城市规划部门批准将该地块改为商住用地，容积率为8.0，其中商业用途建筑面积占40%，楼面地价为3000元/m2；居住用途建筑面积占60%，楼面地价为1000元/m2。该宗地块理论上应补交的地价为（）万元。A.4000B.5900C.6800D.7200

87、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05

88、由于房地产的（），使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一市场上具有相近效用的房地产，其价格是相近的。A.独一无二性B.不可移动性C.价值高大性D.增值保值性

89、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。A.基准日期B.价值时点C.估价时点D.估价报告出具日期

90、成本法中一般不计息的项目是（）。A.管理费用B.销售费用C.开发成本D.销售税费

91、在估价中选取4个可比实例，甲成交价格为4800元/m2，建筑面积为100m2。首次付清24万元，其余半年后支付16万元，一年后支付8万元；乙成交价格为5000元/m2，建筑面积为120m2，首次支付24万元，半年后付清余款36万元；丙成交价格为4700元/m2，建筑面积为90m2，成交时一次付清；丁成交价格为4760元/m2，建筑面积为110m2，成交时支付20万元，一年后付清余款32.36万元。已知折现率为10%，那么这4个可比实例实际单价的高低排序为（）。A.甲＞乙＞丙＞丁B.乙＞丁＞甲＞丙C.乙＞丙＞甲＞丁D.丙＞乙＞丁＞甲

92、某宗房地产交易的买卖双方约定，买方付给卖方2659元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中卖方应缴纳的税费为正常负担下的价格的6.8%，买方应缴纳的税费为正常负担下的价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费全由买方负担，并在原价基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方的价格为（）元/m2。A.2385B.2393C.2955D.2964

93、某商品住宅项目的土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税金分别为600万元、900万元、50万元、60万元、150万元、120万元，投资利润率为20%，则成本利润率为（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%

94、房地产估价之所以要遵守价值时点原则，是因为（）。A.影响房地产价格的因素是不断变化的B.房地产自身状况会发生变化C.必须确定一个价值所对应的时间D.房地产经济活动通常有确定的发生时间

95、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

96、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.土地使用管制

97、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经

98、新建房地产的土地取得成本为600万元，建设成本为500万元，管理费用为40万元，销售费用为20万元，投资利息为30万元，销售税费为售价的6.5%，直接成本利润率为20%，该房地产的价值为（）万元。A.1508.02B.1520.86C.1527.27D.1619.05

99、《素问·五藏生成篇>说：“多食甘”，则A.脉凝泣而变色B.筋急而爪枯C.肉胝皱而唇揭D.骨痛而发落

100、关于比较法的说法，错误的是（）。A.测算结果容易被人们理解、认可、接受B.测算结果有时并不一定是合理、真实的C.需要估价师对当地房地产市场行情有足够的把握D.每个影响因素对可比实例成交价格的影响程度都可采用定量分析予以量化三、判断题

101、随着社会经济发展，房地产估价业务越来越精细化。（）

102、其他相关定着物是指附着或结合在土地或建筑物上不可分离的部分，从而成为土地或建筑物的从物，应随着土地或建筑物的转让而一并转让的物，但当事人另外有约定的除外。（）

103、社会主义初级阶段基本路线的核心和主体是（）A.经济建设B.改革开放C.四项基本原则D.精神文明建设

104、一般地说，凡是面积过于小而不利于经济使用的土地，在任何情况下单位价格都较低。（）

105、建设中国特色社会主义经济的基本目标是（）A.坚持和完善社会主义公有制为主体，多种所有制经济共同发展的基本经济制度B.坚持和完善按劳分配为主体的多种分配方式，逐步走向共同富裕C.坚持和完善对外开放，积极参与国际经济合作和竞争D.在社会主义条件下发展市场经济，不断解放和发展生产力

106、某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。（）

107、致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替，法定代表人或执行事务合伙人宜在其上签名或盖章。（）

108、党的十六大报告指出，在社会发展阶段上，我国（）A.已经进入小康社会B.正处在由温饱到小康的转变过程中C.正在全面建设小康社会D.正处于并将长期处于社会主义初级阶段

109、估价报告应用有效期的表达形式为：自××年××月××日起至××年(××个月、××日)内有效。()

110、建筑物包括房屋和构筑物，又可分为建筑结构、设施设备和装饰装修等部分。（）

111、狭义的地租是指超额的工资、利息、利润及利用任何生产要素所获得的超额报酬。（）

112、长期趋势法适用对象是价格有一定变动规律的房地产，适用的条件是拥有估价对象或类似房地产较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料必须真实。（）

113、土地重新购建价格是在法定最高年限下的土地重新购建价格。（）

114、某城市路线价标准深度为24m，划分为三个等份，从街道方向算起，各等份单独深度价格修正率分别为50%、30%、20%，则临街16m的矩形土地的平均深度价格修正率为120%。（）

115、对于有城市规划条件要求，但其城市规划设计条件尚未正式明确的地块，绝对不能采用假设开发法估价。（）

116、住宅建筑不论其经济寿命早于，还是晚于土地使用权期限结束，均按照其经济寿命计算折旧。（）

117、建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（）

118、估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（）

119、一般情况下，商场与住宅相比，楼层对价格的影响比朝向对价格的影响大。（）

120、某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10％，则承租人应选择第二个方案。（）

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。

2、答案：A本题解析：利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨（或下降）的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。

3、答案：B本题解析：质量互变规律是唯物辩证法的基本规律之一，它揭示了事物发展的量变和质变两种状态，以及由于事物内部矛盾所决定的由量变到质变、再到新的量变的发展过程。世界上的一切事物都具有一定的质和一定的量，都是质和量的统一体。质就是一事物区别于他事物的内在规定性。量是事物的规模、程度和速度以及它的构成成分在空间上的排列组合等可以用数量表示的规定性。所谓量变就是事物量的规定性的变化，是事物数量的增减、场所的变更以及事物内部各个组成部分在空间排列组合上的变化。量变是一种渐进的、不显著的变化，是在原有度的范围内的变化，它不改变事物的根本性质，因而也称为渐变。量变体现了事物发展过程中的连续性和稳定性。所谓质变是事物根本性质的变化，是一事物变为他事物。质变是事物超出度的界限的变化，是事物的显著变动状态，是事物连续性的中断，因而又称为飞跃、突变或革命。因此，区分量变和质变的根本标志，在于事物的变化是否超出度的界限。量变和质变的辩证关系是：量变是质变的必要准备，质变是量变的必然结果。量变和质变相互渗透。一方面，在总的量变过程中有阶段性和局部性的部分质变；另一方面，在质变的过程中也有旧质在量上的扩张和新质在量上的扩张。量变和质变是相互依存、相互贯通的，量变引起质变，在新质的基础上，事物又开始新的量变，如此交替循环，形成事物质量互变的规律性。“不积跬步，无以至千里；不积小流，无以成江海”意思是：不积累半步，就不能达到千里的目标；不积累小河流，就不能成为江海。说明了量变是质变的必要准备，是质变的前提。所以，选项B正确。选项A、C、D关于量变和质变的辩证关系的表述本身是正确的，但不是题干想要强调的，故不能选。因此，正确答案是B。

4、答案：B本题解析：七情影响脏腑气机如下：(1)怒则气上——过度愤怒，使肝气横逆上冲——头胀头痛、甚则呕血、昏厥。(2)喜则气缓——过喜使心气涣散，神不守舍——精神不集中，甚则失神狂乱。(3)悲则气消——过度悲忧，损伤肺气——精神萎靡，气短乏力。(4)恐则气下——恐惧过度，使肾气不固，气泄于下——二便失禁，甚则遗精，昏厥。(5)惊则气乱——心无所倚，神无所归，虑无所定——心悸，惊恐不安。(6)思则气结——思虑过度，使心神耗伤，脾气郁结——脘腹胀满，纳呆便溏。

5、答案：B本题解析：该宗房地产的现时收益价格为：V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]，A＝6×（1＋2%）7＝6.89（万元）。n＝40－8＝32（年），V＝6×（1＋2%）7÷7%×[1－1÷（1＋7%）32]＝87.16（万元）。

6、答案：C本题解析：《素问·举痛论》原文。

7、答案：B本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。在价格指数编制中，需要选择某个时期作为基期。如果是以某个固定时期作为基期的，则为定基价格指数；如果是以上一时期作为基期的，则为环比价格指数。

8、答案：B本题解析：建筑密度＝建筑基底总面积÷建筑用地面积×100%＝65%。

9、答案：B本题解析：对同一估价对象选用了两种以上估价方法估价，是指该两种以上估价方法均是用于直接得出估价对象的价值，而不包括估价方法之间引用的情况。所以，该估价报告实质上采用了假设开发法和成本法两种方法求取写字楼在建工程的价值。

10、答案：C本题解析：在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价的，有按套内建筑面积或使用面积计价的，也有按套计价的。其中，建筑面积、套内建筑面积、使用面积下的单价之间的换算公式为：①建筑面积下的单价＝套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积；②套内建筑面积下的单价＝使用面积下的单价×使用面积/套内建筑面积；③使用面积下的单价＝建筑面积下的单价×建筑面积/使用面积。该套住宅按建筑面积计算的价格＝7500×[145/（145＋23）]＝6473（元/m2）。

11、答案：A本题解析：长期趋势法估价需要具备的条件是拥有估价对象或类似房地产过去和现在较长时期的历史价值、价格资料，并且要求所拥有的历史价值、价格资料真实。拥有越长时期、越真实的历史价格资料，作出的推测、判断就会越准确、可信。运用直线趋势法预测，估价对象或类似房地产的历史价格的时间序列散点图，应表现出明显的直线趋势。在这种条件下，如果以Y表示各期的房地产价格，X表示时间，则X为自变量，Y为因变量，Y依X而变。因此，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：Y＝a＋bX。式中，a，b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了。其值通常是根据房地产的历史价格资料，采用最小二乘法来确定。

12、答案：C本题解析：在统一币种方面，将某一币种（如美元）的价格换算为另一币种（如人民币）的价格，应采用该价格所对应的日期的汇率，一般是采用成交日期的汇率。但如果先按照原币种的价格进行市场状况调整，则对进行了市场状况调整后的价格应采用价值时点的汇率进行换算。

13、答案：D本题解析：本题考查的是房地产区位状况的描述。周围环境描述包括自然环境、人文环境和景观。

14、答案：B本题解析：

15、答案：A本题解析：表寒里热，如先有表寒未罢，又人里化热，或先有里热之人，复感风寒之邪，主要表现为恶寒发热、头痛、身痛、口渴引饮、心烦，咳喘痰黄，舌红苔薄等。表热里寒，如素体阳气不足之人，复感风热之邪，出现发热恶寒，有汗，咽干，食少腹胀，便溏溲清，舌体胖，苔稍黄。上热下寒指患者在同一时间内，上部表现为热，下部表现为寒的证候。如既见胸中烦热，频欲呕吐的上热证，又见腹痛喜暖，大便稀薄的下寒证，即属此类病证。上寒下热指患者在同一时间内，上部表现为寒，下部表现为热的证候，例如，胃脘冷痛，呕吐清涎，同时又兼见尿频，尿痛，小便短赤。

16、答案：B本题解析：本题考查的是价值时点原则。选项A、D，价值时点和估价对象状况都是现在。B价值时点为现在，估价对象状况为过去状况。选项C，受贿房地产的价值时点是受贿日，估价对象状态也是受贿时的状态，都是过去。P163。

17、答案：B本题解析：A项，在实际估价中，选取估价依据应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取；B项，国家标准《房地产估价规范》是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线；C项，为了使委托人提供的资料可靠，估价机构和估价师应要求委托人如实提供其知悉的估价所需资料并保证其提供的资料是合法、真实、准确和完整的，没有隐匿或虚报的情况，估价师还应对委托人提供的资料进行审慎检查；D项，估价依据是指作为估价的前提或基础的文件、标准和资料，估价师声明和估价假设都不是估价依据。

18、答案：D本题解析：气随液脱的形成原因：多由高热伤津，或大汗伤津脱液．或严重吐泻耗伤津液等所致。

19、答案：D本题解析：[知识点]路线价法

20、答案：D本题解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。一般的无形资产主要是权益的价值。如著作权（版权）、专利权、专有技术、商标专用权、特许权、商誉、有价证券（股票、债券）等，通常不具有实物形态，有的虽然依附在某种实物上，但该实物本身的好坏对其价值影响不大，甚至可以忽略不计。

21、答案：D本题解析：可比实例选取是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应符合下列要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似，具体包括：a．与估价对象的区位相近；b．与估价对象的用途相同；c．与估价对象的权利性质相同；d．与估价对象的档次相当；e．与估价对象的规模相当；f．与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，不符合成交日期应接近价值时点的要求；B项，不符合与估价对象区位相近的要求；C项，交易实例的建筑面积是估价对象的8.33倍，不符合与估价对象的规模相当的要求；D项，符合可比实例选取的质量要求，可以选为可比实例。

22、答案：C本题解析：评估投资价值与评估市场价值的方法通常是相同的，所不同的主要是有关估价参数的取值不同。采用报酬率或折现率时，评估市场价值时所采用的应是与该房地产的风险程度相对应的社会一般报酬率（即典型的投资者所要求的报酬率），而评估投资价值时所采用的应是某个特定的投资者所要求的最低报酬率（通常称为最低期望收益率）。

23、答案：D本题解析：A项，运用假设开发法估价，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。B项，投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率。C项，在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在价值时点的值（但在静态分析法中，将它们近似为价值时点的值）。D项，在动态分析法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，而是应该根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来预测。

24、答案：D本题解析：续建完成时的总价值计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，该项目续建完成时的总价值＝350÷7%×[1－1÷（1＋7%）50－4.5]＝4769.85（万元）。

25、答案：B本题解析：运用假设开发法估价，开发完成后的价值不能采用成本法测算，否则表面上是采用假设开发法估价，实质上是采用成本法估价。有人据此认为同一估价对象不能同时采用成本法和假设开发法估价。但这种观点是不正确的。许多待开发房地产，如住宅、写字楼、商场、宾馆等在建工程，不仅可以而且应同时采用成本法和假设开发法估价，只是在运用假设开发法估价时，开发完成后的价值不能采用成本法测算。

26、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：?代入数值即得。

27、答案：B本题解析：感性认识和理性认识是统一的认识过程中的两个阶段，它们既有区别又有联系。感性认识和理性认识在内容和形式上都有质的区别。所以，“熟知不等于真知”，“感觉到了的东西.我们不能立刻理解它”。感性认识和理性认识又是相互联系的。首先，感性认识和理性认识是互相依赖的。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物论。感性认识是认识的低级阶段，是理性认识的基础。理性的东西之所以靠得住，正是由于它来源于感性认识，否则，理性认识也就成了无源之水、无本之木。理性认识依赖于感性认识，这是认识论的唯物主义；感性认识有待于发展到理性认识，这是认识论的辩证法。感性认识有待于深化、发展到理性认识，这是由感性认识的局限性和认识的任务、目的决定的。感性认识反映了事物的现象和外部联系，而认识的根本任务在于揭示事物的本质和规律，认识的目的在于用获得的理性认识去指导实践。因此，必须使感性认识发展到理性认识，这是认识论的辩证法。其次，在实际的认识过程中，感性认识和理性认识又是互相交织、互相渗透的。感性认识和理性认识统一于实践，无论是感性认识还是理性认识，归根到底都是在实践基础上产生的。感性认识向理性认识的过渡，也是最终在实践的基础上实现的。因此，本题的正确答案为B。选项A不符合题意，选项C和D的说法本身就是错误的。

28、答案：C本题解析：记忆题。张机将病因与发病途径相结合。陈无择的观点更符合现在的情况——重视情绪、饮食致病。

29、答案：D本题解析：预测房地产未来t年期间的净收益分别为A1，A2，…，At，第t年末的价格为Vt，则其现在的价格为：由题目已知，三年后价值为V3＝1.2V；则V＝（300/10%）×[1－1/（1＋10%）3]＋1.2V/（1＋10%）3由此可得，V＝7580（万元）。

30、答案：B本题解析：约翰·冯·杜能的地租理论与李嘉图的地租理论并称古典地租理论之双壁，杜能被誉为研究空间经济的鼻祖。

31、答案：D本题解析：建设用地使用权期间届满，除住宅建设用地使用权自动续期外，非住宅建设用地使用权人未申请续期或者虽然申请续期但依法未获批准的，建设用地使用权由国家无偿收回。

32、答案：C本题解析：[知识点]报酬资本化法的公式

33、答案：A本题解析：《景岳全书·肿胀》：“盖水为至阴，故其本在肾，水化于气，故其标在肺；水惟畏土，故其制在脾。”小肠泌别清浊的功能正常，则水液和糟粕各走其道而二便正常。若小肠功能失调，清浊不分，水液归于糟粕，即可出现水谷混杂，便溏泄泻等。因“小肠主液”，故小肠分清别浊功能失常不仅影响大便，而且也影响小便，表现为小便短少。所以泄泻初期常用“利小便即所以实大便”的方法治疗。常用胃苓汤即平胃散合五苓散健脾去湿，使小便清利，大便正常。

34、答案：D本题解析：因人制宜是指，根据病人年龄、性别、体质等特点，制订治疗用药原则。

35、答案：C本题解析：根据题意，有：解得：V＝10013.49＝10014（万元）。

36、答案：C本题解析：《神农本草经》又名《神农本草》，简称《本草经》或《本经》，中国现存最早的药学专著。撰人不详，“神农”为托名。书中对每一味药的产地、性质、采集时间、入药部位和主治病症都有详细记载。对各种药物怎样相互配合应用，以及简单的制剂，都做了概述。分三卷，载药365种，其中植物药252种，动物药67种，矿物药46种，分上、中、下三品，文字简练古朴，成为中药理论精髓。《本经》还提出的“七情和合”原则。

37、答案：B本题解析：房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：①房地产权利及其行使的限制；②房地产使用管制，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定；③相邻关系的限制。

38、答案：A本题解析：临街深度价格修正率有单独深度价格修正率（即临街深度价格递减率）、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。

39、答案：B本题解析：Y＝6%(1+40%)＝84%，A＝80×(1-40%)＝48(万元)

40、答案：A本题解析：房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。

41、答案：B本题解析：由于同一估价对象在不同的时间会有不同的价值或价格，所以必须确定评估估价对象是在哪个时间的价值或价格，即要确定价值时点。这个特定时间既不是委托人也不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。

42、答案：A本题解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

43、答案：C本题解析：假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为＋S%；低时，为－S%），则有：可比实例正常价格×（1±S%）＝可比实例成交价格，因此，可比实例成交价格×[1/（1±S%）]＝可比实例正常价格。本题中，可比实例的成交价格比其正常市场价格高的百分率为S%，则可比实例的成交价格×[1/（1＋S%）]＝正常价格。

44、答案：B本题解析：收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。超出某一点以外就要引起报酬递减的趋势，已经见之于办公大楼的建筑。本题中，该楼的收益递减点位于20层，超过20层收益开始减少，所以它的经济高度应该是20层。

45、答案：B本题解析：肝调节血量：人动则血运于诸经——全身各部得以濡养；人静则血归于肝脏——以备不时之需。五轮学说”：瞳仁属肾，称为水轮；黑睛属肝，称为风轮；两眦血络属心，称为血轮；白睛属肺，称为气轮；眼睑属脾，称为肉轮。

46、答案：B本题解析：可比实例的用途应与估算对象的用途相同。这里的用途相同主要指大类用途相同，如果能做到小类用途相同则更好。其中大类用途一般分为居住、商业、办公、旅馆、工业、农业等。

47、答案：C本题解析：土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物，则自取得办理土地使用权出让手续后建筑物剩余使用寿命为40年，补办手续之前已经用了5年，则建筑物使用年限共计45年，年折旧率＝（1－残值率）/建筑物经济寿命＝1/45×100%＝2.22%。

48、答案：D本题解析：如所有税费均由买方负担，则约定成交价格＝卖方实得金额，如所有税费均由卖方负担，则约定成交价格＝买方实付金额。在此题中，所有税费均由买方负担，则约定成交价格＝卖方实得金额，而卖方实得金额＝正常负担下的价格－卖方税费＝（1－5%）×正常负担下的价格＝0.95×正常负担下的价格，也就是说该可比实例在正常情况下的约定成交价格＝0.95×正常负担下的价格，而实际上该可比实例约定成交价格＝0.92×可比实例正常价格，比正常情况下偏低，应予以调增，相应的修正系数＝1÷0.95÷0.92＝114.42%。

49、答案：D本题解析：各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。

50、答案：A本题解析：建筑物重建成本又称建筑物重建价格，是采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。重建成本与重置成本通常不同。一般的建筑物适用重置成本，具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物适用重建成本。

51、答案：A本题解析：可比实例选得是否合适，直接关系到比较法测算结果的准确性，因此应特别慎重。选取的可比实例应与估价对象的权利性质相同。当不相同时，一般不能作为可比实例。

52、答案：B、D本题解析：暂无解析

53、答案：C本题解析：考点:土地成本。征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6～10倍。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低＝1000元／亩×100亩×6＝60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高＝1000元／亩×100亩×10＝100万元。

54、答案：B本题解析：求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。ACD项均是求取报酬率的方法。

55、答案：C本题解析：长期趋势法是根据房地产价格在过去至现在较长时期内形成的变动规律作出判断，借助历史统计资料推测未来的方法，主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法等。运用平均增减量法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的数额大致相同，否则就不宜采用这种方法。运用平均发展速度法进行预测的条件是，房地产价值或价格的变动过程是持续上升或持续下降的，并且各期上升或下降的幅度大致相同，否则就不宜采用这种方法。而数学曲线拟合法则没有此类要求。

56、答案：A本题解析：威廉·阿朗索指出，任一区位的地租等于其产品的价值减去生产成本和运输成本。在任意区位处的地租可用下式来计算：Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]。式中Pc（t）指在距离市场t处单位土地的租金；N指单位面积土地上农产品的产量；Pc指市场上每单位农产品的价格；C指生产每单位农产品的成本；kc（t）指在距离t处向市场运输每单位农产品的成本。

57、答案：A本题解析：脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。津液的排泄主要通过尿液和汗液，少数通过呼气和粪便来完成。此主要和肾、肺、脾生理功能有关。津液生成：胃、小肠、大肠、脾。脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。血运正常相关脏腑功能心、肺、肝、脾、肾。气能摄血主要体现在脾气的统血作用。这可体现在使用补气药治疗大出血的临床运用中。

58、答案：A本题解析：AB两项，净收益＝潜在毛租金收入－空置和收租损失＋其他收入－运营费用，即净收益与空置率、运营费用负相关，估价结果高，空置率、运营费用也就偏小。C项，收益法原理是如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益期限的房地产，预示着在未来的收益期限内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是该房地产的价值。所以当收益期限越长，房地产的估价价值就越大。D项，估价采用的报酬率应等同于与获取估价对象净收益具有同等风险的投资的报酬率，报酬率与房地产价值负相关。

59、答案：B本题解析：交易双方或某一方对交易对象有特殊偏好会造成成交价格偏离正常价格。如买方或卖方对所买卖的房地产有特别的爱好、感情，特别是对买方或卖方有特殊的意义或价值，从而买方执意要购买或卖方惜售，在这种情况下，成交价格往往偏高。

60、答案：C本题解析：快速变现价值是指估价对象在没有充足的时间进行营销情况下的价值，即在不符合市场价值形成条件中“适当营销”下的价值。例如，卖者因某种原因急于脱手房地产而要求评估的价值即为快速变现价值。房地产因难以变现，如果在短时间内（如销售期短于正常或合理的销售期）需要将其卖出，则价格较低。因此，快速变现价值一般低于市场价值。

61、答案：D本题解析：小肠泌别清浊的功能是指：(1)经过小肠消化后的饮食物，分为水谷精微和食物残渣两个部分；(2)将水谷精微吸收，把食物残渣向大肠输送；(3)小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”。小肠的泌别清浊功能，还与尿液的量有关。如小肠的泌别清浊功能正常，则二便正常；如小肠的泌别清浊异常，则大便变稀薄，而小便短少，也就是说，小肠内的水液量多寡与尿量有关。临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法，即是此理。

62、答案：D本题解析：本题中，交易税均由卖方承担，则买方实付金额为2500元/m2；根据公式：正常负担下的价格＝买方实付金额/（1＋应由买方缴纳的税费比率），该宗房地产的正常负担下的价格为＝2500÷（1＋3%）＝2427.18（元/m2）。

63、答案：B本题解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种需求，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：①房地产价格和价值分配业务；②房地产价值提升评估业务；③房地产价值减损评估业务；④相关经济损失评估业务；⑤房地产咨询业务。A项属于房地产价格和价值分配业务；C项属于房地产价值减损评估业务；D项属于相关经济损失评估业务。

64、答案：C本题解析：房地产的经营使用方式主要有销售、出租、自营和自用，相应地可以把房地产分为销售的房地产、出租的房地产、自营的房地产和自用的房地产。这种分类对选用估价方法是很有用的。例如，可销售的房地产可以采用比较法估价；出租或自营的房地产可以采用收益法估价；仅适用于自用的房地产主要采用成本法估价。

65、答案：C本题解析：由于路况、交通拥挤、交通管制以及时间对于人们越来越宝贵等原因，现在人们越来越重视交通时间距离。

66、答案：C本题解析：十二经别的循行，都是从十二经脉的四肢部分多为肘、膝以上别出称为“离”。

67、答案：B本题解析：从1995年开始，房地产估价师执业资格实行全国统一考试制度。房地产估价师执业资格考试为职业准入资格考试，2002年之前原则上每两年举行一次，2002年之后每年举行一次。

68、答案：B本题解析：选取的可比实例应符合下列质量要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：a．与估价对象的区位相近；b．与估价对象的用途相同；c．与估价对象的权利性质相同；d．与估价对象的档次相当；e．与估价对象的规模相当；f．与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，甲实例成交的日期与价值时点相距超过一年，原则不再适用；C项，丙实例用途与估价对象用途不一致；D项，丁实例与估价对象不在同一供需圈。故本题中最适合作为此房地产的可比实例的是乙。

69、答案：C本题解析：估价报告使用期限也称为估价报告应用有效期，是指自估价报告出具之日起计算，使用估价报告不得超过的时间。估价报告使用期限的长短应根据估价目的和预计估价对象的市场价格变化程度来确定，不宜超过一年。

70、答案：A本题解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。该估价结果说明乙地上建筑物无继续利用价值，买者取得该有建筑物的土地后，还要花代价拆除建筑物，从而该建筑物的存在不仅不能增加土地的价值，还降低了土地的价值。

71、答案：D本题解析：依题意，可根据公式：补地价(单价)＝?×(现容积率-原容积率)，代入数值即得。

72、答案：A本题解析：采用间接比较、百分比进行房地产状况调整的表达式为：上式位于分母和分子的括号内应填写的数字，分别是可比实例状况和估价对象状况相对于标准房地产状况的得分。所以标准化修正的分母应为103，分子应为100；房地产状况调整的分母应为100，分子应为95。

73、答案：A本题解析：房地产通常是家庭财产的最主要部分，离婚、继承遗产、分家等通常涉及房地产分割。但房地产一般不宜采取实物分割方法，原因包括：①房地产在实物上或在使用上通常难以分割；②如果进行实物分割则通常会严重破坏房地产的使用价值或明显降低房地产的价值。因此，一般是采取折价或者拍卖、变卖的方式，然后对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分配。

74、答案：D本题解析：影响房地产价格的环境因素主要有大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。

75、答案：D本题解析：[知识点]净收益每年不变的公式

76、答案：D本题解析：肺主气司呼吸，肾主纳气，肺的呼吸深度需要肾的纳气作用来协助。肾气充盛，吸人之气方能经肺之肃降而下纳于肾，故有“肺为气之主，肾为气之根”之说。心主神明，心为君主之官，不仅喜伤心，“愁忧恐惧则伤心《灵枢·邪气藏府病形》。

77、答案：C本题解析：居住房地产的区位优劣，主要是看其交通条件、配套设施完备程度、周围环境。其中，别墅的要求是接近大自然，周围环境良好（如有青山、碧水、蓝天），居于其内又可保证一定的生活私密性。

78、答案：B本题解析：从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响，从而房地产价格与利率负相关，利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上涨。

79、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法的实质是比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。

80、答案：C本题解析：估价委托由估价机构统一受理，统一收费；估价师等估价专业人员不得私自接受委托从事估价业务、收取费用，分支机构应以设立该分支机构的估价机构名义承揽估价业务。签订估价委托合同后，未经委托人同意，估价机构不得转让或者变相转让受托的估价业务。

81、答案：C本题解析：《神农本草经》又名《神农本草》，简称《本草经》或《本经》，中国现存最早的药学专著。撰人不详，“神农”为托名。书中对每一味药的产地、性质、采集时间、入药部位和主治病症都有详细记载。对各种药物怎样相互配合应用，以及简单的制剂，都做了概述。分三卷，载药365种，其中植物药252种，动物药67种，矿物药46种，分上、中、下三品，文字简练古朴，成为中药理论精髓。《本经》还提出的“七情和合”原则。

82、答案：B本题解析：考点:计算最终的比较价值。加权平均值为：6800×0.3＋6700×0.5＋6300×0.2＝6650（元/m2）。中位数为：6700。差值为：6650－6700＝-50（元/m2）。

83、答案：B本题解析：征收耕地的土地补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6倍～10倍。征收其他土地的土地补偿费标准，由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费的标准规定。土地补偿费的计算公式为：土地补偿费＝被征土地前3年平均年产值×补偿倍数。本题中，B房地产开发公司应向C村支付的土地补偿费最低金额＝1000×100×6＝60（万元）；最高金额＝1000×100×10＝100（万元）。

84、答案：B本题解析：当Y≠g时，收益期限为有限年的公式为：公式原型为：当g＝Y时，V＝An/（1＋Y）。

85、答案：B本题解析：计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值估价法”，即：①确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影响范围的分界线；②以该分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分；③根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值或价格；④将此两部分的价值或价格相加。分界线的求取方法如下：前街影响深度＝总深度×前街路线价/（前街路线价＋后街路线价）后街影响深度＝总深度×后街路线价/（前街路线价＋后街路线价）代入本题数据可得，前街影响深度＝50×5000/8800＝28（m）。

86、答案：C本题解析：根据公式补地价（总价）＝补地价（单价）×土地总面积，则该宗地块理论上应补交的地价为：P＝5000×（8×40%×3000＋8×60%×1000－1.0×800）＝6800（万元）。

87、答案：A本题解析：采用间接比较进行房地产状况调整的表达式为：本题中，房地产状况修正系数为：（100/102）×（97/100）＝0.95。

88、答案：A本题解析：由于房地产的独一无二特性，使得完全相同的房地产几乎没有，但在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过低的价格。

89、答案：B本题解析：进行市场状况调整是基准地价修正法的步骤之一。它是将基准地价在其估价期日的价值，调整为在价值时点的价值。此处的土地市场状况调整的方法，与比较法中市场状况调整的方法相同。

90、答案：D本题解析：土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息和销售税费之和，称为开发成本。应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用和销售费用。销售税费一般不计算利息。

91、答案：C本题解析：甲乙丙丁实际单价的具体计算如下：①甲单价＝[24＋16÷（1＋10%）0.5＋8÷（1＋10%）]×10000÷100＝4652.81（元/m2）；②乙单价＝[24＋36÷（1＋10%）0.5]×10000÷120＝4860.4（元/m2）；③丙单价＝4700（元/m2）；④丁单价＝[（20＋32.36÷（1＋10%）]×10000÷110＝4492.6（元/m2）。所以，4个可比实例实际单价的排序为：乙＞丙＞甲＞丁。

92、答案：A本题解析：此题要求的是调整后买方应付给卖方的价格，由于所有税费由买方负担，则调整后买方应付给卖方的价格实际就是卖方实得金额。正常负担下的价格＝买方实付金额÷（1＋应由买方缴纳的税费比率）＝2659÷（1＋3.9%）＝2559.2（元/m2），调整后卖方实得金额＝正常负担下的价格×（1－应由卖方缴纳的税费比率）＝2559.2×（1－6.8%）＝2385（元/m2）。

93、答案：B本题解析：本题考查的是开发利润。开发利润＝（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用）×投资利润率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322万元。成本利润率＝开发利润/（土地成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。

94、答案：A本题解析：房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。

95、答案：B本题解析：B项，在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在房地产司法拍卖中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据的评估价值有异议，认为评估价值过低导致其财产被低价拍卖，从而要求对估价结果或估价报告进行复核或者鉴定。

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