东科项目营销策划案

东科●九街

酒吧娱乐街营销策划方案第1页，共77页。目录二触摸市场六VI系统五销售建议四推广建议·END三项目定位一解剖项目第2页，共77页。为了更好的销售本案商业部分，首先将在对市场进行充分的调研之后，为商业打造一个概念，将概念投放市场，才能引起、触发投资者的投资需求，才能更好的展示项目的商业价值。

故我司对商业运作的思路如下：

（1）抛出经营概念，提升知名度，打造新的经营方向，阐述新的价值。

（2）积聚人气、收集客流、筛选客户，信息整理

（3）根据客户需求，划分商铺

（4）开展有效的招商活动

（5）销售商铺，实现价值引言：第3页，共77页。一解剖项目三四二触摸市场五六end第4页，共77页。经济现状项目区位城市区位永川区位于重庆西部，东距市区63公里，西离成都276公里。成渝铁路、成渝高速公路横贯全境，长江流经南端，历为渝西和川东南交通、通讯枢纽和商贸、文化、金融、能源中心。永川项目经济指标第5页，共77页。城市区位项目区位“十一五”期间，永川城区面积由30平方公里拓展到46平方公里，中心城区人口也跃上50万人台阶，，城镇化率提高到58.4%；

2010年全区实现生产总值(GDP)突破300亿元，增长20%，人均生产总值达到4780美元；2010年引进投资项目164个，引进资金突破500亿元，实际到位资金突破100亿元；2010年社会消费品零售总额134亿元，指标总量与增速均名列渝西地区第一；城镇居民可支配收入达到17100元，农民人均纯收入达到6880元。

茶山竹海、黄瓜山等景区建设加速，国际茶文化旅游节盛大举行，2010年永川区旅游总收入18.32亿元，增长31.9%，跻身全市十大旅游区县。经济现状项目经济指标第6页，共77页。经济现状城市区位项目区位项目经济指标本案本案本项目位于永川城市西北角，但是临近繁华地段——名豪商圈，且周边已经形成一个蚂蝗桥商业集中区域。第7页，共77页。经济现状项目区位项目经济指标城市区位商业经济指标：

1号商业：867.92㎡

2号商业：1999.75㎡

3号商业：5604.21㎡

合计：8471.88㎡第8页，共77页。二触摸市场四五三项目定位六END.第9页，共77页。竞争分析价格系统市场环境同质调研东科.兰乔圣菲周边商业价格对比表项目名称（临街1层商铺）09年单价(元/㎡)10年单价(元/㎡)翠竹苑40005100怡景苑2800-46003700-5300宣花映象04年-05年/20004000-6000消防队旁边40005000消防队对面25003300东科酒店对面独栋楼2100上月/4200东科酒店旁面独栋楼（小超市）20004000农机站对面小杂货店21003200老百姓超市边36004200-4500金鑫小区门面37004300-4500金怡大酒店旁安置房30004200-4500第10页，共77页。竞争分析价格系统市场环境同质调研东科.兰乔圣菲周边商业租金价格对比表项目名称面积(㎡)租金单价(元/㎡)月总租金(元)怡景苑刺绣店3818700怡景苑小杂货店4516700翠竹苑洗头店6013800东科安置房45136003514500东科旁窗帘店3514500东科旁铁钢窗店3818700宣花映象小超市3817650东科酒店旁小超市5014700农机站对面小杂货店5012600消防队旁边小店6012700华竹花园506300第11页，共77页。竞争分析价格系统同质调研市场环境本案初步整体定位为特色酒吧娱乐街，为了更好的摸清市场情况，我司针对永川酒吧娱乐行业进行了调查。第12页，共77页。竞争分析价格系统同质调研市场环境酒吧娱乐业规模、装饰调研类型面积装饰代表项目集中地点酒吧500左右豪华金色年华重百、名豪KTV300-3000普通/豪华炫酷KTV金钻KTV重百、名豪、人民广场音乐吧150以内简单金天美在水一方昌州城市花园大南门第13页，共77页。竞争分析价格系统同质调研市场环境酒吧娱乐业经营模式调研名称娱乐内容特色营业时间备注海D俱乐部K歌，歌手驻唱，蹦迪驻唱、慢摇18：30-02：00金鸟巢K歌——13：00-01：30乐曼迪.阳光KTVK歌——12：30-02：00千娇百媚KTVK歌美女18：30-通宵江鸿.紫晶爵K歌，歌手驻唱，蹦迪星级配套14：00-02：00名仕会所K歌，歌手驻唱奢华13：00-1：00原点歌城K歌——13：00-2：00金色年华K歌，歌手驻唱、慢摇纯正酒吧18：00-2：00欢动新星南KTVK歌价格便宜19：00-5：00金钻娱乐会所K歌——19：00-2：00炫酷娱乐会所K歌——19：00-2：00金天美K歌，蹦迪价格便宜19：00-2：00第14页，共77页。竞争分析价格系统同质调研市场环境旅游地点调查旅游地点特色消费水平茶山竹海养生、爬山门票30、住宿80以上香海温泉泡温泉约160元/每人松溉古镇游览、品古车旅费野生动物园自驾、观赏约120元/每人黄瓜山农家游约100元/每人卫星湖游湖泛舟约40元/每人从对永川几个较为知名的旅游地点的调查来看，永川的旅游业基本以观赏、游玩为主，缺乏一些较为知名的娱乐业，从整个旅游市场的配套的来看，永川业需要一个配套的娱乐旅游产业。第15页，共77页。竞争分析价格系统同质调研市场环境1、“散”

主要是指永川的酒吧娱乐行业分布零散，虽布局全城，但是基本处于各自为政，没有形成一个具有较大行业影响力的区域。同时在分布上也具有“大散小聚”的特点，一些较小的音乐吧分布较为集中。

2、“庸”

主要是指永川的酒吧娱乐行业在经营上没有特色，极度贫乏、大同小异的经营、消费模式，已经逐渐不能满足消费者的需求。

3、“乏”

永川的酒吧娱乐行业的总量不小，但是纯正酒吧的数量非常稀少、缺乏，酒吧的生存状况也较为惨淡，原因众多，主要还是由于其经营特色的重叠化，消费模式的单一化，硬件设施的陈旧化。小结：

永川酒吧娱乐行业特征第16页，共77页。同质调研竞争分析价格系统市场环境名称消费水平（元）备注人均包房海D俱乐部50以上——小音乐吧，仅有大厅，面积较小，普遍低于100平方米，该类娱乐场所最低消费为5-10元/人。金鸟巢100——乐曼迪.阳光KTV50以上——千娇百媚KTV100以上——江鸿.紫晶爵100以上——名仕会所100以上680-2000以上原点歌城60-801000金色年华150左右——欢动新星南KTV30-40150买断金钻娱乐会所70-100——炫酷80——第17页，共77页。同质调研价格系统竞争分析市场环境本案相对于其他娱乐集中区的距离较远，但是从整体市场的角度来看，还是存在一定程度的竞争，但是由于周边资源的丰富，再加上娱乐行业人流量依赖较小，本案区域具备了酒吧娱乐区的生存基础。

同时，精确地、差异化的定位及重视特色、主题的运营方式，将最大程度的降低竞争风险。本案名豪重百昌州花园客运中心人民广场西大街第18页，共77页。同质调研价格系统市场环境

1、本案周边商业销售（4800元/㎡左右）、出租价格（15元/㎡左右）较低，对本案的销售、招商会带来较大影响。

2、永川的酒吧娱乐行业较大型的物业均分布较为分散，主要位于区域中心内（人民广场、渝西广场、名豪），小型酒吧、KTV则分布较为集中，主要聚集在西大街—小南门、昌州城市花园两个区域内。

3、永川的酒吧娱乐的一般消费水平均在80-100元/人左右，低端酒吧、KTV的消费则在40元/人左右，二者较为悬殊。

4、永川北城的酒吧娱乐业在全城分布来看，已经处于较为弱势的地位，区域内需要这一业态。竞争分析总结：第19页，共77页。三项目定位五六四推广建议END··第20页，共77页。目标客群形象定位功能定位整体定位价值实现打造

永川最具商业价值的特色酒吧娱乐街通过对永川市场的调查，永川目前已经具备了消化中型城市娱乐业的消费力，而目前永川市场上的娱乐业业态较为单调，消费模式较为单一，经营方式缺乏新意，已经不能够适应永川消费者的消费习惯。

永川需要一个具有竞争力的娱乐生存地，同时需要满足社区及周边的需求，所以，我司将项目的该部分商业整体定位为：

第21页，共77页。目标客群形象定位功能定位整体定位价值实现集成化：娱乐产业的集成化，多种娱乐业态的集成，多种经营业态的集成，采用先进、完整、齐全的专业设备，引进健康休闲的理念，把娱乐产业形成规模化。为了能成功的塑造酒吧娱乐街，完成特色街的价值提升，将从以下几个方面阐述对项目商业的核心价值的支撑：特色化：将特色街整体风格打造为以欧洲风情为主，千姿百态，风格迥异，具有强烈个性色彩，独具特色、具备差异性竞争优势的产品全城娱乐：特色街以覆盖全城休闲娱乐消费人群为目标，不同档次风格，不同消费水平、不同消费方式，齐全的娱乐种类，满足全城娱乐消费人群的需求。第22页，共77页。目标客群功能定位形象定位价值实现整体定位为了更好的展示形象，突出项目主题，并从主题中延伸出项目的诉求点，进而引起市场的共鸣，故将在东科商业整体定位的前提下，将展示项目形象的核心诉求点定为：全城娱乐核心

项目以集成化的娱乐业态，打造整个永川城区最具代表性的酒吧、最具“一站式”的娱乐集成体，塑造永川全城娱乐的中心。第23页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位

日益加快的生活节奏，让城市生活的压力也越来越大，一个合适的纾解压力、品味生活、扩张生活圈的需求正日益旺盛，需求决定市场。

同时，永川的旅游业发展迅猛，项目的外部条件也让本案能够在旅游市场中有所作为，切一块旅游的“蛋糕”，为了突出旅游在项目运营中的一种提升品质、创造价值的能力，故我司将项目商业部分的功能定义为：全城娱乐——

养在竹海，浴在香海，娱在九街

将本案作为永川旅游产业中缺失的一环——娱乐产业，将项目的娱乐产业做成特色化旅游的一个部分，作为旅游产业的补充部分。第24页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位业态分布：

为了更好的表达项目在规划使用中的功能，故初步将项目的业态作一个总纲性的布局，以更好的配合招商销售工作。

业态划分的主要依据：

（1）市场的需求

业态的设置主要是为了满足区域消费人群的需求，有需求才有市场，

有市场才有价值。

（2）建筑要求

业态的设置要符合本案商业建筑的一些要求，能最大限度的利用建筑

面积，最大限度的扩大可使用范围。

（3）符合商业打造的主题

业态的设置要符合本案所打造的主题，为了切合主题，本案的业态尽

量以娱乐业为主，在配套一些跟娱乐业共赢共存的一些业态，是商业能

更好的运营。第25页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位1号商业1F：自由商业

1号商业1F从面积来看，均较小，且处于临街面，可经营业态较为丰富，选择面较广，所以我司对该部分商业不做强制性的业态规划，将其作为自由业态处理，仅在规划中要求其经营业态不能降低商业档次，对商业环境不造成破坏。第26页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位1号商业2F：电脑/英语培训网吧

1号商业2F主要规划了电脑或者英语的培训学校，以及一个中小型的网吧。

教育培训产业在一个拥有多所大学的环境中具有强大的生存空间；网吧也是学校周边经营状况较为优良的产业，也是必不可少的。

1号商业2F总面积约430㎡。第27页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位2号商业1F：中型特色酒吧

2号商业1F以大型特色酒吧作为经营业态，该酒吧是本案商业面向市场的切入点，是商业实现价值的领头羊。

酒吧经营模式

经营面积约为1000㎡，酒吧以学生美女服务员为特色，在合理的范围内提供酒促、客服、卫生、陪聊等特色服务，由酒吧经营者发放基本工资，服务人员不收取小费。第28页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位2号商业2F：KTV

2号商业2F以大型KTV作为经营业态，是本案商业中全城娱乐的重要组成部分。

KTV经营模式

经营面积约为1000㎡，KTV配置一个表演舞台，一个面积较大的娱乐大厅，作为KTV对外营业的主要特色；同时，KTV还是以包房K歌为主营业务。第29页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位3号商业：

3号商业作为本案商业中体量最大的一部分，也是整体商业经营的主体，是本案商业打造的重要支撑点。

3号商业1F主要以餐饮业为主，辅以一定的社区配套，从业态的分布来看，一层总面积约为2750㎡，其中规划的餐饮业所占面积约为2000㎡，一层餐饮主要以火锅、豆花、烧烤等平民化食品为主，主要为周边学校教师、学生以及区域内住户服务，同时作为项目娱乐业的基本配套。

3号商业2F主要以休闲娱乐业为主，从业态的分布来看，二层总面积约为2750㎡，其中规划的娱乐业（包括电玩、桌球会所）所占面积约为1000㎡，，休闲业（浴足、茶楼、健身）面积约为1100㎡，浴足、茶楼作为必要的娱乐配套，健身舞蹈主要是为了满足附近学校大量人群的需求。

整体的业态规划具有强烈市场适应性，可以很好的满足市场需求。第30页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位3号商业1F：烧烤城烟酒特色小炒海鲜火锅石磨豆花情侣涮涮锅休息区通道蛋糕店私房菜卤菜坊第31页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位3号商业2F：浴足电玩城桌球会所茶楼健身舞蹈通道、休息区第32页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位业态面积分布：业态内容面积需求比例预期面积娱乐酒吧100-3000/店12%1000KTV300-1000/店12%1000网吧100-1000/店2%180球室200-600/店9%733电玩300-800/店6%500休闲茶楼、浴足200-500/店8%685健身舞蹈200-500/店4%350餐饮烧烤、正餐20-1000/店24%2000教育培训机构等100-800/店2%200自由商业业态不定10-200/店4%380其他用房物管、通道等——17%1444第33页，共77页。形象定位功能定位目标客群价值实现整体定位购买客户1、中产阶级，有空闲资金投资商业。2、公务人员。寻求投资渠道的投资者3、从住宅市场中退出的投资者4、寻求资本保值，抵御通胀的投资者消费客户多元化的经营方式，覆盖永川各阶层消费者。1、学生群体2、工薪阶层3、白领、中产阶级4、高收入人群5、企业主、公务员6、外地游客经营客户针对业态，酒吧娱乐行业的从业经营者，或者愿意从事酒吧娱乐行业的投资者，这两部分客群将是主要的经营客户来源。第34页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位

以大型特色酒吧为切入点，建立起特色娱乐产业的集成化，最终带动整体商业价值的实现与提升！第35页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位酒吧如何带动并实现价值酒吧的经营特色：抓住市场空缺，独特定位，差异化竞争，凸显个性需求。经营以校园美女为切入点，在合法的范围内满足消费者的个性需求。装饰装修以突显异域风情，展示生活品味为主，通过观感营造氛围。酒吧的独特外部优势：独特的地理区位优势，周边资源丰富，毗邻茶山竹海与香海温泉旅游区，临近多所大学。开发商、运营商的品牌价值和实力。酒吧的带动作用：酒吧作为本案商业的带头大哥，为项目商业聚集人气、提升名气、创造和展示未来美好前景，能起到带动周边商业生存与发展的作用。第36页，共77页。目标客群形象定位功能定位价值实现整体定位如何提升商业价值人流量上升、知名度提高、品牌集群效应的产生，将让本案成为商业投资的热土，商业的价值也将随着市场的壮大而得到飞跃式的提高。成功打入永川日益增长的旅游市场，为项目商业价值的提升提供保证成功的商业运营，将能在较大程度上带动项目商业价值的提升第37页，共77页。四推广建议六END五销售建议···第38页，共77页。案名建议媒体组合通过综合项目的定位、运营优势、区位等等相关因素，建议将案名定为：推广策略案名含义：“九“：谐音”酒“，”酒“点出商业街经营、推广中的切入点

”九“：起于一，极于九，泛指“多”，代表娱乐产业集中化

”九“：九九归一，寓意“圆满”，代表对项目前景的祝福东科●九街推广手法推广节奏推广预算第39页，共77页。推广策略媒体组合案名建议通过对项目整体商业的思考，推广僵尸项目价值实现与提升的主要手段，是保证项目招商与销售成功进行的前提。推广手法推广节奏推广预算推广战略:

用大型特色酒吧制造噱头！

用整体娱乐定位体现功能！

用全城娱乐模式提升价值！第40页，共77页。推广策略媒体组合案名建议在既定推广战略的基础上，分析采用具体、合适的推广手段，以达到推广效果与推广成本的最高性价比，所以将采用下列的整体推广策略。主要的推广策略:

精研手段，精选载体，精准出击推广手法推广节奏推广预算第41页，共77页。推广策略媒体组合案名建议推广铺垫期：

时间：

2011年2月1日----2011年4月1日

目的：

炒作项目主题，引起目标客户的关注

拦截客户，积蓄客源

传递项目信息，强调信息到达性

推广重心与思路：

强化宣传项目主题，大面积覆盖式宣传

加强项目经营概念的传播，”酒吧娱乐街“先声夺人

推广口号：

东科·九街----永川最具商业投资价值的特色酒吧娱乐街通过对整个销售期的研究，本案的销售周期将正式从年后开始，故根据市场的变化，配合销售周期的安排，将推广工作分为3个阶段。推广手法推广节奏推广预算第42页，共77页。推广策略媒体组合案名建议推广手法面世强销期：

时间：

2011年4月1日----2011年5月1日

目的：

吸引客户看房、成交

吸引人气，促进招商成功

传递项目信息

推广重心与思路：

财帛动人心----”特色酒吧娱乐街“利益诉求

开盘信息的传递

招商推广同时开展

推广口号：

东科·九街----搭乘永川娱乐巨舰推广节奏推广预算第43页，共77页。推广策略媒体组合案名建议推广手法持续销售期：

时间：

2011年5月1日----&

目的：

引导客户成交

传递项目促销措施

推广重心与思路：

促销措施的推广

充分利用前期销售、招商成果，再次扩大销售战果

推广口号：

东科·九街----开启永川全城娱乐时代推广节奏推广预算第44页，共77页。媒体组合案名建议考虑到对整个项目的推广经费以及推广效果的综合考虑，为了更好的达到推广目的，最终促成火热招商销售氛围的目的，我司考虑的主要宣传推广媒体采用书面媒体推广。推广策略媒体广告模式内容版面备注重庆晨报（夹报）宣传页/DM单页形象展示信息传递1；1/2渝西消费指南硬广/软文形象展示项目炒作1；1/2楼宇视频3D动画展示形象展示项目炒作5秒推广手法推广节奏推广预算第45页，共77页。推广手法案名建议门头包装：推广策略媒体组合设计特色酒吧娱乐街的展示门头，在销售现场营造气氛，并展示后期开街效果。操作流程：1、预设特色酒吧娱乐街吧模板，设计制作门头2、针对酒吧特色，提供简易装饰图3、将装饰图纸作为销售辅助工具使用4、搜集由此产生的客户意见与信息5、信息统计分析推广节奏推广预算第46页，共77页。推广手法案名建议招商手册：推广策略媒体组合主要目的是为了详细阐释特色酒吧娱乐街的经营理念，渲染特色酒吧娱乐街的投资价值，。1、发放方式：售房部取用、主动发放

2、发放地点：项目售房部。

3、发放对象：来访客户、意向合作商家

4、发放步骤：

（1）设计并制作招商手册。

（2）项目培训

（3）合理发放

（4）作为销售辅助工具

5、后期资料处理：

（1）对比了解客户需求

（2）资料汇总分析推广节奏推广预算第47页，共77页。推广手法案名建议广告盒纸：推广策略媒体组合主要目的是为了针对目标客户进行长期有效地广告，被迫式信息传递，为项目积累客户。1、发放时间：节日期间或不定期发放

2、发放地点：渝西广场、项目周边、人民广场、名豪广场等人、车流集中地。

3、发放对象：价值10万元以上的车主

4、发放步骤：

（1）设计并制作宣传抽纸。

（2）集中对置业顾问或行销人员的工作进行分工

（3）置业顾问或行销人员在发放日早上统一集中领取宣传抽纸

（4）针对车主单独发放。

（5）工作人员督导发放顺利工作

5、后期资料处理：

（1）记录来访来电客户的信息获取渠道

（2）筛选准客户的信息获取渠道

（3）资料汇总分析推广节奏推广预算第48页，共77页。推广手法案名建议网络推广：推广策略媒体组合主要目的是为了打开项目的知名度，传递特色酒吧娱乐街的经营理念，为特色酒吧娱乐街积累消费群，为进一步的招商销售奠定基础。1、发放时间：贯穿全程，不定期投放

2、发放地点：娱乐Q群，重庆酒吧网、论坛等。

3、发放对象：网民

4、发放步骤：

（1）推广图片制作、文案写作。

（2）寻找并确定目标载体

（3）大面积投放

5、后期资料处理：

（1）记录来访来电客户的信息获取渠道

（2）筛选准客户的信息获取渠道

（3）资料汇总分析推广节奏推广预算第49页，共77页。推广手法案名建议寄生推广：推广策略媒体组合主要目的是为了充分利用客观资源，在相关的推广中搭乘“顺风车”，在尽量节约成本的同时，达到好的推广效果。1、发放方式：整合相关资源（政府旅游介绍页、网站、景点介绍、景区X展架等）

2、发放地点：香海温泉、茶山竹海、政府旅游介绍书等。

3、发放对象：游客、外地投资者

4、发放步骤：

（1）推广图片制作、文案写作。

（2）联系并确定目标载体

（3）定点投放

5、后期资料处理：

（1）记录来访来电客户的信息获取渠道

（2）筛选准客户的信息获取渠道

（3）资料汇总分析推广节奏推广预算第50页，共77页。推广手法案名建议社区推广：推广策略媒体组合扩大推广覆盖面，以多种低成本社区推广方式进行综合操作，在尽量节约成本的同时，达到好的推广效果。1、发放方式：海报、楼宇广告、视频广告

2、发放地点：永川各大社区、商务楼。

3、发放对象：生活与工作者

4、发放步骤：

（1）推广海报、动画制作、文案写作。

（2）联系并确定目标载体

（3）定点投放

5、后期资料处理：

（1）记录来访来电客户的信息获取渠道

（2）筛选准客户的信息获取渠道

（3）资料汇总分析推广节奏推广预算第51页，共77页。推广节奏案名建议推广策略媒体组合由于项目将有一段时间的铺垫时期，为了更好的配合项目销售，将项目的整体推广分为3个部分。推广手法阶段内容时间备注前期铺垫广告盒纸一直DM单派发一直招商手册推广一直氛围营造11.3.1前引导标志树立11.2.10前网络推广一直楼宇视频一直渝西消费指南每月1-2期推广预算第52页，共77页。推广节奏案名建议推广策略媒体组合推广手法阶段内容时间备注入市强销楼宇视频一直报纸夹报开盘前1周软文每周一篇广告盒纸一直DM单派发一直招商手册推广一直网络推广一直渝西消费指南每月1-2期持续销售广告盒纸一直DM单派发一直招商手册推广一直网络推广一直楼宇视频一直推广预算第53页，共77页。案名建议推广策略媒体组合推广手法项目单价数量小计（元）3D视频制作200元/秒5秒5003D视频发布500/周3月6000DM单0.32元/份10000份3200招商手册2.5元/本（15页）500本1250门头制作35元/㎡100㎡3500广告盒纸3元/个2000个6000重庆晨报（夹报）0.2元/份10000份2000渝西消费指南（硬广）3000元/期5月*1期15000海报制作0.3元/涨1000张300行销费用30元/人*天3月*2人5400合计43150推广预算推广节奏第54页，共77页。五销售建议END·六VI系统···第55页，共77页。价格策略优惠策略营销目标销售执行团队架构压力转化为动力，营销目标的制定，是为了更好的促进销售，保证销售进度。1、初级目标：累计完成商业总销售（建筑）面积的40%-60%2、中极目标：累计完成商业总销售（建筑）面积的60%-75%3、终极目标：累计完成商业总销售（建筑）面积的75%以上第56页，共77页。营销目标优惠策略价格策略销售执行团队架构东科·九街项目的基础价格定位原则是，以市场（目标客户消费群）承受力为指导，以项目的租金及投资回报周期为参考。

针对东科·九街的价格制定，拟采用租金比较法进行模拟定位，针对项目周边及竞争市场的租金价格，结合项目的自身素质，进行综合评定。第57页，共77页。营销目标优惠策略价格策略销售执行团队架构通过对项目在下列几个方面与周边商业的对比，通过加权平均之后得出项目的预期销售价格：

地理位置：对于地理区位的感知程度；

周边配套：项目所在地的市政配套；

开发企业知名度：知名度、美誉度；

城市规划：所在地片区城市规划的未来估值；

交通环境：生活便捷度、通达度；

相关说明:人流因素、楼栋结构、户型等，作为单套价位的修正值指

标项。第58页，共77页。营销目标优惠策略价格策略销售执行团队架构低开高走，据市微调价格策略的制定主要是为了最大限度的攫取商业价值，为了更好的配合营销工作的开展，便于项目销售工作的进行，故将价格策略总结为下面8个字：

通过周边项目商业的调查，制定项目的初期销售价格，然后随着销售推广工作的进行，通过对项目在市场的价值评估，随时调整项目的实际销售价格，以保证商业价值最大化。第59页，共77页。营销目标价格策略优惠策略销售执行团队架构活动对象：租赁客户、购买客户。活动时间：一直活动流程：1、租赁客户签订租赁合同后可直接享受4-6个月的装修期免租2、由甲方对提供租金优惠的业主方进行4-6个月的装修期免租租金优惠（装修免租期）：第60页，共77页。营销目标价格策略优惠策略销售执行团队架构活动对象：租赁客户、购买客户。活动时间：优惠活动期活动流程：1、租赁客户签订租赁合同后可直接享受1-2个月的租金补偿2、购买客户在成交后，自营则可在开业时直接享受1-2个月的租金补偿3、购买客户在成交后，