涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）

涉执房地产处置司法评估指导意见（试行）1总则1.1为规范涉执房地产处置司法评估行为，统一执业标准，保障评估结果客观公正，维护当事人、利害关系人合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国资产评估法》《房地产估价规范》《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》等法律、法规及司法解释，制定本指导意见。1.2本指导意见适用于人民法院办理强制执行案件过程中，委托房地产评估机构对拟处置的被执行人所有或享有处分权的房地产进行价格评估，为人民法院确定财产处置参考价提供专业意见的活动。本意见所称涉执房地产包括：房屋所有权与出让/划拨国有建设用地使用权、集体建设用地使用权及地上建筑物、在建工程、预购商品房、设立居住权/租赁权/抵押权等负担的房地产、依法可处置的宅基地上住房等，无论评估对象是否存在权属争议、权利负担，均适用本意见。1.3涉执房地产处置司法评估应当遵循以下基本原则：（1）合法合规原则。评估活动必须符合国家法律法规、规划管控、产权管理要求，以人民法院提供的合法材料为基础，严格遵循估价规范开展业务；（2）独立中立原则。评估机构应当独立开展评估工作，不受行政机关、当事人、利害关系人不当干预，存在法定回避情形的应当主动回避，不得出具偏袒任何一方的评估结论；（3）目的匹配原则。评估结论应当匹配司法拍卖处置的核心目的，充分考虑评估对象的实际处置条件、变现要求，合理反映评估对象的价格水平，不得套用非司法处置目的的评估逻辑；（4）公开透明原则。充分披露评估对象所有已知瑕疵、评估假设、参数选择依据，保障当事人、利害关系人的知情权。2评估委托与受理2.1评估机构接受委托，必须以人民法院出具的正式评估委托书为依据，不得接受当事人或利害关系人私下委托开展涉执房地产评估业务。人民法院委托评估时，应当提供以下材料：（1）评估委托书，明确载明评估目的、评估对象范围、评估基准日、处置要求（带负担/涤除负担处置、是否清场等）、完成时限等核心要求；（2）权属证明材料，包括不动产权属证书、不动产登记机构出具的权属查询结果，明确评估对象的权利人、共有情况、登记信息，以及所有查封、预查封、抵押、预告登记、异议登记、居住权、地役权等负担信息；（3）规划建设材料，包括建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收备案文件、规划条件通知书，明确评估对象的用途、容积率、建筑密度、用地性质等指标；（4）利用现状材料，包括占有使用情况说明、租约合同、租金支付凭证、装修情况说明，以及欠缴土地出让金、税费、物业费、水电费等费用的明细；（5）其他必要材料，包括评估对象的测绘成果、权属争议材料、已知瑕疵说明等。2.2评估机构收到委托材料后，应当在3个工作日内完成材料核对，材料不齐全或存在模糊不清事项的，应当书面提请人民法院补充；符合受理条件的，应当在5个工作日内签订委托评估协议；存在下列回避情形的，应当主动向人民法院提出回避，不得受理：（1）评估机构或其主要负责人、签字评估师的近亲属是本案当事人、利害关系人的；（2）评估机构或其关联方与本案当事人、利害关系人存在直接利害关系，可能影响公正评估的；（3）评估机构或其关联方持有评估对象产权的；（4）其他违反回避规定的情形。3评估对象界定与现场勘查3.1评估机构应当以人民法院提供的材料为基础，对评估对象进行权属界定和实体界定，明确评估范围，不得擅自扩大或缩小评估范围：（1）权属界定：明确评估对象的产权归属、共有份额、所有权利负担的种类、期限、金额，区分可处分部分与不可处分部分，存在权属争议的，应当严格按照人民法院确定的评估范围开展评估；（2）实体界定：明确评估对象的位置、四至、证载面积、实际测量面积，房屋的结构、建成年代、楼层、朝向、装修、设施设备，土地的用地性质、容积率、剩余使用期限，区分合法建筑与违法建筑部分；（3）利用界定：明确评估对象的实际利用方式，区分自用、出租、闲置还是案外人占用，明确租约的租金标准、支付方式、剩余期限，标注是否存在一次性预付长期租金、转租等特殊情形，以及欠缴费用的具体金额。3.2评估机构必须对评估对象进行现场实地勘查，不得仅凭书面材料出具评估结论：（1）现场勘查应当有人民法院委托的工作人员在场，评估机构应当提前通知当事人到场配合勘查；（2）勘查过程中应当逐一核对评估对象的实体状况与书面材料是否一致，记录面积、结构、利用状况等差异，拍摄现场全貌、内部状况、周边环境的影像资料，制作现场勘查笔录；（3）当事人拒不到场、不签字确认的，不影响勘查正常进行，评估机构应当在勘查笔录和评估报告中如实披露该情况；（4）现场勘查发现评估对象存在未被人民法院披露的重大瑕疵（比如结构性损坏、违法加建、案外人强行占用等），应当及时书面告知人民法院，待人民法院核实确认后再推进评估工作。3.3评估过程中发现关键材料缺失，无法准确界定评估对象或得出合理评估结论的，评估机构应当及时书面告知人民法院，不得擅自进行不合理假设，不得强行出具评估报告。4评估假设与价值类型选择4.1评估机构应当根据评估目的和人民法院的处置要求，合理设定评估假设，所有假设必须明确披露，并说明其对评估结论的影响：（1）一般假设：假设评估对象权属合法，不存在未披露的隐形瑕疵，产权人对评估对象享有合法处分权，评估对象符合规划管控要求，不存在违法违规建设未被披露的情形，市场交易符合公开理性的一般规则；（2）特殊假设：针对评估对象存在的不确定性事项，根据人民法院的要求设定特殊假设，例如：证载面积与实际测量面积存在差异的，假设人民法院确认的面积数据准确；人民法院要求涤除所有权利负担后处置的，假设所有抵押、查封、欠缴费用等负担已经依法涤除；人民法院要求带租约、带占用处置的，假设现有利用状态维持不变；特殊假设对评估结论的影响幅度应当量化说明；（3）评估假设不得违反法律法规规定，不得与人民法院明确的处置要求冲突。4.2涉执房地产处置司法评估的价值类型应当根据处置要求选择，价值类型必须明确定义，不得模糊表述：（1）一般情况下，应当选择市场价值作为价值类型，市场价值定义为：评估对象在评估基准日，满足公开市场条件、交易双方理性交易、各自承担法定交易税费前提下，公平交易的估计价值；（2）人民法院要求快速处置的，价值类型选择快速变现价值，定义为：评估对象在评估基准日，限定较短变现期限前提下，有序变现的估计价值，评估机构应当明确说明快速变现价值与市场价值的差异幅度，一般情况下，快速变现价值比市场价值低10%-30%，差异幅度应当根据标的流动性、市场接受度合理确定；（3）人民法院要求评估处置后被执行人可得净价的，价值类型选择净变现价值，定义为：评估对象处置变现后，扣除所有交易税费、优先清偿费用后，被执行人可实际获得的价值；（4）禁止混用不同价值类型的评估逻辑，不得在未明确价值类型的情况下出具评估结论。5评估方法选择与应用5.1评估机构应当根据评估对象的类型、特点、市场状况，选择适用的评估方法，理论上适用两种以上评估方法的，必须采用两种以上评估方法，仅采用一种方法的，必须在评估报告中充分说明理由。涉执房地产常用评估方法应用规则如下：（1）比较法：评估对象所在区域存在3个及以上可比交易实例的，必须采用比较法。比较法选取的可比实例应当是评估基准日1年以内的公开正常交易实例，单项因素修正幅度不得超过20%，综合修正幅度不得超过30%，修正参数的选取应当有公开市场数据支撑，不得随意调整修正幅度。比较法适用于住宅、成熟商圈商业办公等交易活跃的房地产。（2）收益法：存在稳定收益或潜在稳定收益的经营性房地产，必须采用收益法。收益法应当区分租约期内和租约期外，租约期内采用合同约定租金，租约期外采用市场客观租金；收益期限应当结合土地剩余使用期限、房屋剩余使用寿命、权利负担期限合理确定；资本化率应当根据市场风险、行业平均收益水平合理确定，应当采用安全利率加风险调整法、市场提取法等方法测算，不得随意取值；存在一次性预付全部租金、欠缴租金等情形的，应当将其对价值的影响量化纳入评估结论。收益法适用于出租型商业、办公、酒店、工业厂房等。（3）成本法：适用于交易不活跃、没有稳定收益的房地产，以及在建工程、公益性房地产。成本法评估应当分别计算土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费，加上合理开发利润，扣除折旧，得到评估价值；划拨土地使用权评估应当明确计算应当补缴的土地出让金，按照评估基准日当地自然资源部门规定的缴纳标准测算，无法准确测算的，应当披露该事项，说明土地出让金优先从处置价款中扣缴。（4）假设开发法：适用于待开发土地、在建工程、可改建翻新的旧房地产。假设开发法优先采用动态分析法，合理确定开发周期、开发完成后的市场价值、后续开发成本、税费和利润，折现率应当反映开发项目的风险水平。5.2特殊类型涉执房地产的评估处理规则：（1）划拨土地房地产：评估应当区分现状权利价值与完全产权价值，现状价值应当扣除应缴土地出让金，完全产权价值不扣除出让金，明确披露出让金金额，供人民法院处置参考；（2）在建工程：应当明确已完工程进度，标注欠付工程款金额，披露工程款优先受偿权对价值的影响，区分已预售部分和未预售部分，未预售部分正常评估，已预售部分按实际权利状况评估；（3）带租约房地产：带租约处置的，应当根据租约租金与市场租金的差异调整评估价值，租约租金低于市场租金的，应当相应调低评估价值，租约租金高于市场的，相应调高；对于剩余租期超过20年的超长租约、一次性预付全部租金的租约，应当充分考虑其对变现价值的负面影响，合理调低评估价值；（4）设立居住权的房地产：应当根据居住权的剩余期限，考虑居住权人占用使用对房地产变现的影响，合理折现扣除影响金额，充分披露居住权信息；（5）集体建设用地房地产：应当符合集体建设用地流转的政策要求，充分考虑流转限制、入市条件对价值的影响，合理评估，披露政策限制事项；（6）存在违法建设的房地产：应当区分合法产权部分和违法建设部分，合法部分正常评估，违法建设部分若人民法院要求一并处置，仅评估其材料残值或现状利用价值，明确披露违法建设的情形，不得按合法建筑评估；（7）预购商品房：应当考虑是否付清购房款、是否满足过户条件，扣除未缴清的相关税费，明确披露过户限制事项。6特殊事项处理与信息披露6.1常见特殊事项的处理规则：（1）权利负担处理：人民法院要求涤除权利负担处置的，评估结论不扣减权利负担金额，但必须披露所有权利负担的种类、金额、优先受偿顺位；人民法院要求带负担处置的，应当将权利负担对价值的影响量化纳入评估结论；（2）欠缴费用处理：人民法院要求从评估价值中扣除欠缴费用的，评估结论直接扣除对应金额，仅要求披露的，评估结论不扣除，但必须披露欠缴费用的金额、缴纳要求；（3）占用情况处理：带占用、不清场处置的，应当充分考虑案外人占用无法清场对变现难度、变现价格的影响，合理调低评估价值，披露占用情况；清场后处置的，不考虑占用对价值的影响，但仍需披露占用情况；（4）交易税费处理：评估市场价值时默认交易税费由买卖双方各自承担；若人民法院要求评估买受人承担全部税费条件下的价值，应当将被执行人应当承担的税费从评估价值中扣除，明确披露税费处理方式。6.2评估报告必须充分披露所有影响评估结论的事项，不得隐瞒，披露内容至少包括：（1）评估对象的权属瑕疵、权利负担、已知争议事项；（2）所有评估假设，尤其是特殊假设对评估结论的影响；（3）评估方法选择理由，仅采用一种方法的说明具体原因；（4）特殊事项对评估结论的影响幅度；（5）评估结论的使用限制：评估结论仅为人民法院确定财产处置参考价使用，有效期自评估报告出具之日起为1年，市场波动较大的缩短为6个月，评估结论不对实际成交价格负责；（6）评估机构的责任范围：评估机构对评估结论的客观公正性负责，不对权属认定结果、处置变现结果负责。7评估报告出具与异议复核7.1评估机构应当在委托约定的时限内出具评估报告，材料齐全后一般应当在15个工作日内出具，复杂大型项目经人民法院书面同意可以延长，最长不得超过30个工作日。评估报告应当由两名以上注册房地产估价师签字，加盖评估机构公章，符合房地产估价报告规范格式要求。7.2当事人对评估报告提出异议的，评估机构应当根据人民法院的要求，在5个工作日内作出书面解释说明；当事人申请复核评估的，评估机构应当对评估的参数选择、方法应用、结论计算进行全面复核，复核发现存在错误的，应当重新出具评估报告，复核认为原结论正确的，出具书面复核意见说明理由。存