2025购物中心空置率与开关店研究报告

购物中心空置率与开关店研究报告（2026发布）购物中心空置率及开关店比分析1.0全国概览:空置率从10.5%上涨至11.6%,开关店比0.93空置率上涨1.1%减少至330800+个连锁品牌占比略微下滑餐饮门店数量增加，零售门店占比持平说明：1.1四成购物中心开关店比>1.0品牌调整以“维稳”为主，开店与关店规模接近，未出现剧烈波动。00-0.20.2-0.40.4-0.60.6-0.80.8-1.01.0-1.21.2-1.41.4-1.61.6-1.8大于1.8注*：有5家商业只出现新开或新关动作，无法统计开关店比，因此不计入统计。1.2六成购物中心空置率<15%说明年限本身不是空置率的主因，关键在于是否及时调改。购物中心开业年限空置率分布研究期末空铺率研究期末空铺率购物中心商场定位空置率分布研究期末空铺率研究期末空铺率购物中心商业面积规模空置率分布研究期末空铺率研究期末空铺率1.3平均关闭10店同时开出9店小，市场以小规模调整为主，而非大规模洗牌。于对角线上方，整体市场呈现净增门店的扩张趋势，购物中心仍在积极引入新品牌，市场活力稳定。开关店比0.5-1开关店比0.5-1新开门店新开门店开关店比<0.5开店数不及关店数的一半开关店比<0.5开店数不及关店数的一半关闭门店1.4研究期末整体空置率11.6%12%左右研究期末空置率研究期末空置率研究期末门店总数1.5研究期末整体业态构成赖零售基本盘，同时依靠餐饮引流和体验业态提升黏性。期末占比娱乐服务及其他16.4%零售58.5%零售58.5%25.1%咖啡厅/茶/冰淇淋/饮品 1.6研究期间业态开关店构成0.7%0.9%2.8%3.1%2.7%3.7%4.7%4.7%5.3%0.7%0.9%2.8%3.1%2.7%3.7%4.7%4.7%5.3%4.4%0.9%1.1%1.0%1.3%2.2%2.4%2.4%1.7%3.1%2.7%3.6%2.4%3.8%3.8%2.7%3.4%4.2%4.8%4.8%7.5%5.2%5.3%6.7%4.6%13.1%11.9%0.1%0.2%1.3%2.2%2.4%2.4%1.7%3.1%2.7%3.6%2.4%3.8%3.8%2.7%3.4%4.2%4.8%4.8%7.5%5.2%5.3%6.7%4.6%13.1%11.9%0.1%0.2%0.1%0.2%咖啡厅/茶/冰淇淋/饮品2.0%2.4%6.0%6.1%8.1%7.2%12.6%2.0%2.4%6.0%6.1%8.1%7.2%12.6%12.8%新关占比新开占比2.0按业态分析：不同业态节奏大不同成为各商业场所的“客流引擎”；表现出较强的抗周期性和引流价值。消费者“逛吃”需求稳定，品牌迭代快，新式茶饮、快餐、特色正餐等细分品类持续进入购物中心。重的业态，购物中心零售面积面临空置或调改压力。零售餐饮娱乐、服务及其他本处于动态平衡，其中休闲娱乐类表现整体较好，零售餐饮娱乐、服务及其他零售餐饮娱乐、服务及其他34933734933743843373971436249518913840 2133722576050000100000150000200000250000300000350000400000450000原有门店数关店数开店数0.851.060.851.060.96关闭门店数新开门店数说明：能分属男装、男女装子业态，或分属香水、化妆品业态。2.1零售业态变化概览牌门店正积极拓店。2.1.1服装：结构性分化明显但在零售整体收缩背景下尤为突出。反映出消费者对户外运动、健康生活方式的需求持续上升。母婴消费向线上转移影响。女装运动户外鞋服男女装男装童装母婴儿童运动儿童鞋服量大，但开关店比在传统服装中最接近1，说明部分快时尚、设计师女装仍有换新机会；运动童装受“亲子运动”概念支撑女装运动户外鞋服男女装男装童装母婴儿童运动儿童鞋服8741女装285308741男女装运动户外鞋服148613352男装1057728201童装617218831216运动儿童鞋服运动儿童鞋服3243826693母婴儿童1701101778005000100001500020000250003000035000400004500050000w原有门店数w新关新开0.841.040.630.610.650.770.84关闭门店数新开门店数运动户外：品牌两极分化“运动休闲”转向“专业户外场景”。店比普遍低于1（阿迪基本持平除外更多是内部迭代。偏好转向户外机能、复古跑鞋或“静奢风”。和、爱棵米、骆驼户外运动城等新锐国货净增长。仍能获得增长。 adidas adidasoriginals adidas NB1906 adidasoriginals骆驼保罗彼得 研究范围内关店40个以上的运动户外服饰服装品牌研究范围内开店30个或以上的运动户外服饰品牌2.1.2鞋履：门店收缩专业鞋/凉鞋关闭门店数研究范围内，鞋履子业态下各细分子业态门店开关情况上图标注数字为门店数，下图标注数字为开关店比增较明显的品类，但“男女童鞋”反而大幅收缩，说明消费者更倾向专门的儿童鞋品牌。说明：品，已被归入服装业态。百丽爱步百丽爱步思加图他她卓诗尼卡骆驰天美意奥康百思图森达暇步士接吻猫基诺浦Bata泰兰尼斯江博士思加图他她卓诗尼卡骆驰奥康千百度基诺浦康莉红蜻蜓蹀愫戈美其星期六百丽国际·儿童莱尔斯丹PalladiumKidsEden他她儿童nativeSam他她儿童native020040060002004006008001000原有门店新开店数关店数w原有门店w新开店数关店数研究范围内关闭30个以上门店的鞋类品牌研究范围内开出15个以上门店的鞋类品牌联名营销、年轻化发展。快时尚女鞋，仍有净增长，说明低线或性价比市场有一定需求。2.1.3化妆品：香水品类逆势高增长，集合店与单品牌店均收缩美容美发产品,化妆品美容美发产品,化妆品集合店关闭门店数屈臣氏 欧莱雅 林清轩 丝芙兰 自然堂植物医生 诗碧曼 调色师妍丽佰草集雪花秀悦木之源安润适卡姿兰调香室 宝丽 兰芝黛珂气味图书馆高丝0100200300400500600700800900原有门店新开店数关店数屈臣氏欧莱雅林清轩毛戈平自然堂植物医生诗碧曼调色师玉兰油麦吉丽阿芙施丹兰薇诺娜安润适橘朵可复美宋朝香氛奢思雅02004006008001000原有门店新开店数关店数研究范围内，化妆品子业态下各细分子业态门店开关情况上图标注数字为门店数，下图标注数字为开关店比研究范围内关店15个以上的化妆品品牌研究范围内开店15个以上的化妆品品牌是“嗅觉经济”崛起，居家香氛、情绪价值消费需求旺盛。调香室关店居多，说明香氛赛道内部迭代：老网红衰退，新锐香氛接棒。2.1.4数码电器：全面扩张软件/游戏软件/游戏关闭门店数研究范围内，数码电器子业态下各细分子业态门店开关情况上图标注数字为门店数，下图标注数字为开关店比荣耀小天才OPPO步步高 三星添可苏宁易购戴森京东之家科沃斯中国移动追觅飞利浦极米投影Apple授权经销商联想来酷智生活ALIENWARE飞科苹果专卖店魅族0200400600800100012001400w原有门店w新开店数关店数研究范围内关店25个以上的数码电器品牌华为荣耀小米之家科大讯飞小天才OPPO 转转 vivo步步高Apple优质经销商大疆作业帮学而思学习机联想京东之家追觅希尚学而思 小猿学练机影石Insta360 美的智慧家石头02004006008001000120014001600原有门店新开店数关店数研究范围内开店40个以上的数码电器品牌n软件/游戏线下零售持续衰退（任天堂Switch等关店）。斯净、戴森净小幅净关。2.1.5奢侈品牌：全线严重收缩，服装相对抗跌研究范围内，奢侈/轻奢品牌中各子业态门店开关情况上图标注数字为门店数，下图标注数字为开关店比免税渠道分流显著。说明：天梭浪琴表美度蔻驰奢侈品产品种类BALLY雷达古驰珠宝和钟表西铁城沛纳海依波路亨吉利世界名表中心芙拉CERRUTI1881050100150200250300350400原有门店新开店数关店数天梭浪琴表 美度蔻驰奢侈品产品种类欧米茄劳力士百年灵海鸥珑骧KARLLAGERFELD依波路BRUNELLOCUCINELLIBALLYOutletEMPORIOARMANIWatches AcneStudios VivienneWestwood050100150200250300350400原有门店新开店数关店数研究范围内关闭门店10个以上的奢侈/轻奢品牌研究范围内新开5个以上门店的奢侈/轻奢品牌两极分化：要么顶奢品牌，要么智能手表，中档机械表受冲击最大。者对奢侈品的购买更注重性价比，奥特莱斯模式逆势走强。n轻奢分化：POLO、RALPHLAUREN大幅扩张，蔻驰、芙拉收缩。2.2餐饮业态变化概览门店数占比餐饮业态接近门店数占比餐饮业态接近小幅收缩。程度略低于饮品，高于餐饮整体水平。所增长。新开门店占比接近10%。2.2.1饮品：两极分化饮品业态正经历剧烈的结构性洗牌：新中式国风茶饮与平价精品咖啡高歌猛进，而传统奶茶及部分网红品牌大幅收缩。老牌。购物中心饮品区正加速“国风化”迭代。流。有头部品牌能存活。研究范围内关闭40个或以上门店的饮品品牌研究范围内开出50个或以上门店的饮品品牌