消费REITs 2025年报综述：静待消费春风暖

房地产行业高质量发展，以及消费型社会转型升级，商业市场将逐率位列第一梯队。所有消费REITs可供分配金额完成度均超额或达业态凭借“名品+折扣”的独特模式以第二和第三的完成度超市场预均实现正增长，其中华夏华润REIT为涨幅最高的7.26%。值差异并非静态现象，而是由全年资金流向、经营验证和利率环境共同推动形成。高估值板块如保租房、消费基础设施、市政公用水测、运营波动较小、政策支持明确的共同特点，成为类红利与类固行业专题研究2 3 3 3 42.1.市场加快提质扩容，消费RE 4 6 73.1.经营保持韧性，业绩完成度亮眼 73.2.现金牛特质明显，兑现回报承诺 83.3.运营稳定，出租率和收缴率维持高位 9 4.1.板块间对比 4.2.板块内对比 行业专题研究32025年，我国社会消费品零售总额历史首次迈入50万亿元门槛，同比行业年内增幅前高后低。上半年以旧换新和各类促消费政策集中发力使得房地产持续深度调整、居民消费信心处于低位等因素叠加，共同压低显著。国家统计局数据显示，2025年最终消费支出对2025年服务性消费支出占居民人均消费支出比重是46.1%。各2025年，旅游咨询租赁服务、交通出行服务、文体休闲服务类持两位数增长，国内电影总票房比上年增长超2900008000070000600005000040000300002000010000中国社会消费品零售总额当月值（亿元，左轴）当月同比（%，右轴）7002024-022024-072024-122025-052025-106900008000070000600005000040000300002000010000中国社会消费品零售总额当月值（亿元，左轴）当月同比（%，右轴）7002024-022024-072024-122025-052025-10654321600000中国社会消费品零售总额累计值（亿元，左轴）累计同比（%，右轴）600%500000500%400000400%300000300%200000200%100000100%00%2024-022024-072024-122025-052025-102026年将开启“十五五”新征程。我们认为伴随政府扩内需、稳就业的积极1.2.新开商业创2013年以来最低，存量博弈适应消费升级根据赢商网数据，2025年全国新开集中式商业项目约360余个，总体速同比-1.18%，体量超6.67亿平方米，同比+4.19%，增速同比行业专题研究400000资料来源：赢商网大数据，年约30+个商业项目在县城/县级市开业，其中大部分项目是当地首开一站过“重资产持有+轻资产输出+资本联动”模式扩张规模。企业凭借成熟的产品线、强大的品牌、资金和运营能力构建竞争壁垒，持续扩大应对激烈的市场竞争。二级市场整体表现稳健，剔除新发规模影响年内累计涨跌幅为+6.81%，全年走势“先扬后抑”。其中产权类公募REITs总市值年内累计涨跌幅为行业专题研究512.00010.0008.0006.0004.0002.0000.0002025/1/12025/2/12025/3/12025/4/12025/5/12025/6/12025/7/12025/8/12025/9/12025/10/12025/11/12025/12/1南方万国数据中心REIT（+46.20%）、国泰海通济南能源供热REIT行业专题研究6化发展的新阶段。产多以附属形式纳入项目。本次新规首次明确将商业不动产作为独立资产123456团78团9团行业专题研究7表现出较强韧性。考虑中金绿发、中金唯品会奥莱、华夏凯德和华夏中海深耕；华安百联、华夏首创奥莱为第三梯队，剩余则为第四梯队。会奥莱REIT接近70%；华安百联、华夏凯相对较低，仍有一定的提效空间。0行业专题研究8实物美REIT分别以4.86%和4.38%分派率为例第 额完成度均值为107.40%，位列板块内第四。其折扣”的独特模式，在经济周期波动中展现出极强的抗压第二和第三的完成度超市场预期。行业专题研究9期空铺。和华夏首创奥莱租金单价在129.53-168.62元/平方米/月区间，位列第三梯现正增长，其中华夏华润REIT为涨幅最高的7.26%;嘉实物行业专题研究华夏凯德长沙雨花亭项目和华夏中海REIT为较长的48.51%和36.77%行业专题研究代码508018.SH508007.SH180202.SZ508086.SH180203.代码508018.SH508007.SH180202.SZ508086.SH180203.SZ180201.SZ508069.SH508008.SH508009.SH508066.SH508033.SH508036.SH508001.SH508028.SH508016.SH508026.SH180401.SZ508015.SH508089.SH508096.SH180402.SZ180701.SZ508087.SH180801.SZ508006.SH508084.SH508090.SH180305.SZ180301.SZ508048.SH508098.SH180302.SZ180303.SZ180306.SZ508078.SH508056.SH508060.SH180901.SZ代码底层资产证券简称华夏中国交建高速中金山东高速华夏越秀高速公路工银河北高速招商高速公路平安广交投广河高速华夏南京交通高速公路国金中国铁建高速中金安徽交控华泰江苏交控易方达深高速平安宁波交投浙商沪杭甬国家电投新能源华夏华电清洁能源嘉实中国电建清洁能源鹏华深圳能源明阳智能新能源华夏特变电工新能源中航京能国际能源工银蒙能清洁能源银华绍兴原水水利国泰海通济南能源供热中航首钢绿能富国首创水务封闭式汇添富九州通医药中银中外运仓储物流南方顺丰物流红土创新盐田港华安外高桥嘉实京东仓储基础设施华夏深国际华泰宝湾物流华夏安博仓储中航易商仓储物流中金普洛斯南方万国数据中心南方润泽科技数据中心分派率变化-0.01%-0.05%-0.06%-0.09%-0.13%-0.10%-0.10%-0.10%-0.03%-0.01%0.04%-0.09%-0.09%-0.09%-0.07%-0.02%0.00%-0.01%0.08%0.03%0.01%-0.06%0.00%0.00%-0.08%-0.04%-0.04%-0.10%-0.07%0.06%0.02%0.05%-0.12%0.08%0.02%-0.04%0.20%-0.02%-0.17%0.01%REITs收益率现金分派率REITs收益率现金分派率分派率变化证券简称红土创新深圳安居中金厦门安居华夏北京保障房华泰苏州恒泰租赁住房招商基金招商蛇口租赁住房汇添富上海地产租赁住房国泰海通城投宽庭保租房华夏基金华润有巢华夏华润商业中金唯品会奥莱华夏金茂商业中金中国绿发商业华夏中海商业易方达华威农贸市场华夏大悦城商业华夏凯德商业华夏首创奥莱中金印力消费嘉实物美消费华安百联消费建信中关村产业园国泰海通东久新经济中金联东科创国泰海通临港创新产业园博时津开科工产业园博时招商蛇口产业园中金亦庄产业园华泰南京建邺中金重庆两江华安张江产业园华夏金隅智造工场创金合信首农东吴苏园产业华夏杭州和达高科产园招商科创沈阳国际软件园广发成都高投产业园中金湖北科投光谷华夏合肥高新产园易方达广州开发区高新产业园2.77%2.88%2.89%3.06%3.06%3.15%3.25%3.30%3.62%3.66%2.77%2.88%2.89%3.06%3.06%3.15%3.25%3.30%3.62%3.66%3.70%3.70%3.71%3.73%3.77%3.87%3.97%4.12%4.18%4.40%2.19%3.90%4.11%4.20%4.44%4.46%4.49%4.64%4.68%4.84%4.95%5.09%5.11%5.13%5.15%5.17%5.43%5.54%5.58%5.78%9.73%5.56%6.07%6.50%5.20%10.98%2.70%4.39%9.57%5.96%4.48%0.80%8.58%3.87%2.44%2.40%5.57%2.63%0.58%3.19%-0.44%1.92%2.22%3.69%0.90%3.70%3.76%5.44%5.43%3.59%5.67%5.93%6.00%5.52%6.78%7.21%2.02%2.73%-0.08%0.01%-0.01%0.03%-0.07%0.18%0.07%-0.12%-0.01%-0.01%0.04%-0.16%0.04%-0.04%-0.11%-0.04%-0.11%0.04%-0.17%0.01%0.28%-0.07%-0.10%-0.05%-0.03%-0.08%-0.02%0.09%0.06%-0.08%0.00%0.04%-0.06%0.00%-0.03%-0.03%-0.10%-0.04%2.94%3.66%3.57%3.47%3.03%3.60%4.71%4.17%2.95%1.46%3.25%3.48%1.55%1.97%2.01%3.19%3.44%4.20%-0.38%1.12%5.43%5.53%5.46%5.21%2.95%7.24%0.74%5.05%4.91%6.34%1.36%-0.57%7.02%7.54%6.07%5.20%4.97%8.93%7.94%9.61%4.71%6.70%6.85%8.32%8.78%9.16%9.55%9.78%10.56%11.10%11.80%12.27%14.23%3.45%4.72%4.88%7.60%7.87%7.66%9.86%12.98%4.96%5.11%6.01%8.99%3.54%3.84%3.92%4.06%3.99%4.08%4.28%4.40%4.65%5.05%5.60%3.27%3.28%508068.SH保障性租赁住房508085.SH180502.SZ508055.SH保障性租赁住房交通基础设施508031.SH交通基础设施508077.SH180601.SZ508082.SH508017.SH180606.SZ180607.SZ消费基础设施180605.SZ消费基础设施180603.SZ508091.SH能源基础设施508005.SH180602.SZ508011.SH能源基础设施508002.SH508099.SH508088.SH市政环保508003.SH市政环保508021.SH508022.SH180101.SZ508080.SH508097.SH508010.SH产业园508000.SH产业园仓储物流508092.SH仓储物流508039.SH508027.SH180103.SZ508012.SH新型基础设施508029.SH180106.SZ508019.SH180102.SZ新型基础设施180105.SZ政策支持明确的共同特点。2025年在低利率环境下，这类资产天行业专题研究12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%-2.00%华红中华国招汇华夏土金夏泰商添泰北创厦基海基富苏京新门金通金上州保深安华城招海恒障圳居润投商地泰房安有宽蛇产租 保租赁住租赁住房房住房房保障性租赁住房储仓储物流流储仓储物流流流储基础设施创普京深宝外易富顺中安新洛东国湾高商九丰外博盐斯仓际物桥仓州物运仓仓储物流平浙华华国华中中易工华招平鹏中中嘉华中华安商夏夏金泰金金方银夏商安华航信实夏信夏广沪越中中江安山达河南高宁深京建中特建华交杭秀国国苏徽东深北京速波圳能投国变投电投甬高交铁交交高高高交公交能国国电电明清广速建建控控速速速通路投源际家建工阳洁河公高高