房地产 -2026年上半年济南市房地产市场研究报告

2026年上半年济南市房地产市场研究报告市场报告2026-07-0713:00:00来源：中房网城市:山东发布时间:2026-07-07报告类型:市场报告发布机构:克而瑞数据来源：克而瑞CRIC数据库、济南市房地产业协会、济南市房地产中介与租赁行业协会、国家统数据口径说明：本报告数据范围仅包括历下区、历城区、市中区、天桥区、槐荫区、高新区六个区核心关键词：因城施策、货币宽松、努力稳市、缩短调整周期2026年上半年，房地产政策环境延续中央定调、地方落地的协同发力格局，整体保持宽松导向。中央层面明确努力稳定房地产市场，货币金融环境适度宽松，因城施策空间充分打开；地方层面济南以公积2026年开年，《求是》杂志2026年第1期特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》即旗帜鲜明地提出政策要一次性给足，不能采取添油战术，明确反对挤牙膏式调控，强调政策力度应一次给足、符合预期。文章同时指出房地产行业的三大转变：住房需求从有没有转向好不好、企业模式从负债扩张转向2025年12月中央经济工作会议定调着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式，相较2024年持续用力推动房地产市场止跌回稳的提法，2025年更突出稳定常态，并新增加快构建房地产发展新模式独立句。2026年4月28日中央政治局会议进一步提出努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新，据广发证券研究，这是2024年9月止跌回稳以来最积极的表态，且表态后一二线城市地产政策连续出台，执行力大幅提升。此外，2026年政府工作报告明确全年主线为因城施策控增量、去库存、优供给，并探索多渠道5月7日国新办发布会宣布降准0.5个百分点，提供长期流动性1万亿元；下调政策利率0.1个百分点，带动5月20日5年期以上LPR同步下调10个基点至3.5%；下调结构性货币政策工具利率0.25个百分点，其中3000亿元保障性住房再贷款利率从1.75%降至1.5%、抵押补充贷款（PSL）利率从2.25%降至2%；下调公积金贷款利率0.25个百分点，5年期以上首套房利率从2.85%降至2.6%，预计每年节省居民公积金贷此后1年期LPR为3.0%、5年期以上LPR为3.5%。据2026年6月22日央行公布数据，5年期以上LPR为3.5%、1年期LPR为3.0%，截至6月已连续13个月维持不变，上一次变动是2025年5月（连续6个月按兵不动后首次下调，降至历史最低点）。目前深圳首套房贷利率为LPR（3.5%）-45bp即3.05%；杭州首套、1.1.3行业共性政策：需求松绑、供给需求端：财政部、税务总局、住房城乡建设部延续实施居民换购住房个人所得税退税政策至2027年底；商业用房（含商住两用房）购房贷款最低首付比例调整为不低于30%；个人出售不满2年住房增值税供给端：坚持控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用作保障性住房；多家房企证实监管部保障与纾困：据广发证券，十五五计划城市更新总投资额15万亿元，其中管道投资5万亿元、城改及老旧小区改造等与地产相关改造10万亿元；据中房研协，5月22日财政部、住建部公示2026年中央财政支持的15个城市名单（晋城、鞍山、长春、无锡、宁波、马鞍山、泉州、烟台、洛阳、荆州、深圳、桂林、贵阳、昆明、银川），入选城市按东部、中部、西部分别享受不超过8亿元、10亿元、12亿元的定额补助；房企融资白名单制度继续扩围提质；现房销售试点、好房子标准体系、房屋全生命周期安全管理制小结：上半年全国政策围绕努力稳定市场、缩短调整周期发力，货币宽松与财政积极形成协同，为地济南现行政策执行认房不认贷，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一提高贷款额度：一人缴存最高贷款额度提高至90万提高上浮比例：购买高品质住宅上浮比例由30%提至40%；多子女家庭或高层次人才、购买高品质住宅、购买现房销售项目等上浮政策可叠加使用，一人缴存最高提高至170万元、两人及以上最高提高至优化套数认定：多子女家庭或高层次人才、购买高品质住宅、购买现房销售项目的，可相应核减一套扩大提取范围：新增可用于支付物业费(≤2500元/年）、取暖费(≤3000元/年）、契税、住宅专项政策边界：当本市住房公积金个贷率达到90%时，物业费、取暖费、契税、住宅专项维修资金、车位小结：济南政策已进入托底但有边界的阶段，以激活改善需求、盘活存量、稳预期为核心，短期政策核心关键词：缩量提质、商改住盘活、市场化房企回归、冷热分化据克而瑞数据分析（六区经营性用地，含纯住宅、商住、商办、综合，招拍挂方式），2026年上半年济南六区土地市场延续缩量态势。供应方面，六区供应22幅、供应总建面135.30万㎡；成交21幅、成交总建面139.42万㎡。对比2025年同期供应29幅、供应总建面171.89万㎡，成交24幅、成交总建面涉宅土地方面，2026年上半年济南六区供应14幅、供应总建面64.10万㎡；成交12幅、成交总建面46.49万平米。成交总价23.20亿元，整体楼板价4989.82元/㎡，而2025年同期楼板价为6259元/㎡。市场热度方面，2026年上半年整体溢价率8.11%，2025年同期为10.49%、2025年下半年为0.59%，热度），各区分化显著：历下区楼板价最高（14485元/㎡）、溢价率最高（22.50%），体现核心区高价高热；历城区成交成交总建面30.51万㎡，为供地与成交主力；天桥区成交1幅、13.12万㎡、楼板价2387从上半年济南土地市场看，一改往年地方国资平台拿地的局面，市场化房地产公司增多，显示了开发历城区唐冶片区TY12-1地块（商改住）由大华集团经48轮竞价、溢价20.58%以55075万元摘得，楼6月30日，历下区长岭山片区DCL-07-15地块（土地出让面积71053㎡、容积率2.0、楼面起拍价商改住存量盘活成为供应重要补充，契合4月楼市新政盘活低效商业办公用地导向，唐冶TY12-1、政核心关键词：供应缩量、成交筑底、改善主导、库存承压据克而瑞数据分析（六区商品住宅），2026年上半年六区新房市场整体呈供应普遍收缩、成交筑2026年上半年济南市内六区商品住宅供应66.44万㎡，同比减少63.60%；成交159.10万㎡，同比微涨0.73%；成交均价16914元/㎡，同比降低1.53%。整体呈现供应大幅收缩、成交小幅韧性上行、价格温从月度数据看，3月为成交高峰，与消费券覆盖期及金三行情高度吻合；此后4—6月成交回落并趋于从供求比看，除高新（1.18）供大于求外，其余其中市中供求比仅0.23，去化特征最为突出。价格方面，历下以24292元/㎡领跑，高新17833元/㎡、市上图显示，历城以61.37万㎡成交面积居六区首位，是济南新房成交的核心支撑；历下以24292的均价成为价格高地。成交量与均价呈现明显反向分布——量大的历城、槐荫价格居中，量小的市中、高），）：上图显示，120-144㎡改善户型以60.58万㎡成交面积居绝对主力，其次为90-120㎡（31.73万），）：上图显示，150-200万元区间以36.56万㎡成交面积居首，为主流总价区间；其次为300-400万元（24.42万㎡）、200-250万元（21.70万㎡）、120-150万元（21.69万），3.2.3房型结构（六区汇总成交面积）：二房2.82万㎡、三房65.88万㎡、四房80.02万㎡、五房0.30万㎡。四房以80.02万㎡成交面积最大，三房65.88万㎡次之，三房、四房合计占据绝对主力，改善型户型），上图显示，高新去化周期畸高（近6月口径达89个月），去化压力最大；市中（27.4个月）、历下（24.6个月）、槐荫（19.7个月）去化周期均超18个月，同样承压；历城（18.1个月）个月）相对健康。济南整体处于库存高压状态，市场分化：好房子一房难求、非热点区域刚需项目凭借高小结：上半年新房市场供应缩量、成交筑底，改善需求主导，120-144㎡户型与150-200万元总价为4.1挂牌与价格2026年6月济南二手房参考均价约13787元/㎡，比上月下跌0.34%、比去年同期下跌5.35%。分区县看：历下20426元/㎡、高新19024元/㎡、市中15757元/㎡、历城13590元/㎡、槐荫10505元/㎡、天桥10276元/㎡。据国家统计局口径，济南二手住宅5月环比下降0.2%、同比下降5.2%，价格已现二连降4.2成交面积/套数据济南市房地产中介与租赁行业协会月报，5月济南全市网签二手房9110套、网签总面积71.39万㎡，套数、面积环比分别下降20.43%、20.70%，同比分别上涨11.25%、11.46%；其中住宅类二手签5815套、网签面积61.76万㎡，套数、面积同比分别上分区县来看，二手房成交呈现明显区域分化：历城区以2003套的网签总量位居全市首位，是唯一单月成交破2000套的区县；历下区1435套、市中区134.3成交均价走势济南二手房均价2025年下半年至2026年上半年整体在13000元/㎡上下波动下行（2025年12月12504元/㎡、2026年1月13020元/㎡、2月13070元/㎡、3月13011元/㎡、4月13206元/㎡、5月12988小结：从成交结构看，济南全市成交住宅中90—120㎡户型占比最高达34.43%，120—144㎡占比22.73%，60—90㎡占比19.60%，三类合计超七成。二手房市场整体呈现量在低基数下同比回升、价格核心关键词：政策托底延续、成交企稳分化、库存待去化、品质竞争中央层面维持更加积极的财政政策+适度宽松的货币政策组合，5年期以上LPR仍有一定下调空间以引导居民房贷利率进一步下行；房企融资白名单制度继续扩围提质、城市更新资金进入落地阶段、好房子标准与现房销售试点持续推进。地方层面，济南政策已进入托底但有边界的阶段（公积金个贷率90%的紧箍咒限制），下半年是否有新政策接力是判断走势的关键变量，政策重点仍在激活改善需求、盘活存量、稳土地市场将延续缩量提质特征，供地向核心区优质低密宅地集中，商改住存量盘活与城市更新地块占比有望提升；市场化房企拿地信心温和修复，历下长岭山等核心板块有望维持点状高热（DCL-07-15地块6月30日入市，市场