房地产 -2026年上半年郑州房地产市场研究报告

2026年上半年郑州房地产市场研究报告市场报告2026-07-0713:00:00城市:河南发布时间:2026-07-07报告类型:市场报告发布机构:克而瑞报告口径说明：本报告新建商品住宅数据统计期为2026年1月1日至6月30日；土地市场统计口径为经营性用地（纯住宅、商住、商办、综合，招拍挂方式）。全文数据统一时间口径为"截至2026年6月30日"，所有CRIC数据标注"据CRIC克而瑞监测"，政策数据标注具体机构或会议名称。同比对比基期为2025核心观点摘要观点一：政策定调由"着力稳定"迈向"努力稳定"，郑州上半年密集出台宽松新政。2026年4月28日中央政治局会议明确"努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新"（据中央政治局会议）；郑州1月24日集中发布购房支持政策、3月出台"郑八条"（分区认首套、公积金取消次数限制等），政策组合拳落地节奏与观点二：土地市场"缩量、低温、底价成交"，央国企主导。据CRIC克而瑞监测，2026年上半年郑州经营性用地成交仅11幅、成交总建约75.24万㎡、成交总价约34.43亿元、楼板价约4576元/㎡、溢价率0%（全部底价成交），成交总建各月同比多为-49%至-96%。解读:土地市场处于历史低位，但楼板价回观点三：新房成交筑底运行，供应大幅波动。据CRIC克而瑞监测，2026上半年新建商品住宅成交面积合计约155.87万㎡，成交均价区间13420-16181元/㎡，6月供应放量（供应面积45.29万㎡、供求比观点四：库存持续去化但仍处压力区间。据CRIC克而瑞监测，2026年5月末狭义库存64718套、库存面积605.83万㎡，同比下降约24%-26%；去化周期（6个月口径）约20个月，对照知识库标准（>18月观点五：房企竞争央国企与本土房企分庭抗礼。据CRIC克而瑞监测，招商蛇口以全口径成交金额约12.43亿元居榜首（成交面积91630㎡），中国金茂约11.93亿元居次。解读:央国企主导销售榜单，本土核心关键词：努力稳定、因城施策、去库存优供给、双轨制转型、城市更新2025年12月中央经济工作会议提出"着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等"（据中央经济工作会议）。2026年4月28日，中央政治局会议明从2024年"促进止跌回稳"、2025年"着力稳定"，到2026年"努力稳定"，措辞的微妙变化折射出顶层对市场修复节奏的重新校准--由应急攻坚转向尊重市场规律的中长期思路（据"中国房地产市场研究·政策周报2026.04.27-05.03"）。城市更新的提法也由"加力实施"调整为"扎实推进"，强调质量优先。整体信据"全国房地产政策变动监测报告（2026年1月）""（2026年3月）"，2026年1月资金面均衡偏松，1年期LPR为3%、5年期以上LPR为3.5%，处历史低位。据"全国房地产政策变动监测报告（2026年4月）"，中央政策将围绕"努力稳定房地产市场"要求，在货币金融方面持续发力，5年期以上LPR仍有一定现行政策：郑州已全面取消限购、取消限售，首付统一15%，认房不认贷；公积金首套贷款利率最低上半年新政落地（按需求端/供给端/保障纾困分类）:①需求端。2026年1月24日，郑州集中发布多项购房支持政策:对高层次人才分别给予不超过300万元、150万元、100万元、50万元首次购房补贴，对青年人才给继续执行首套二套商业性贷款首付比例15%、首套房商贷利率下调至3%、首套房公积金贷款利率下调至2.85%；将公积金贷款额度提高至130万元，郑州都市圈内城市之间居民住房公积金实现互认互贷3月，郑州出台"郑八条"新政：支持青年群体安居置业；强化多子女家庭购房支持（公积金贷款最高额度上浮20%）；明确购房套数认定标准（按行政区认首套）；优化公积金贷款申请条件；推行二手4月9日、10日，郑州市住房保障和房地产管理局联合多部门发布《关于进一步稳定房地产市场的通知》，公积金政策进一步延伸:取消公积金贷款次数限制（家庭无公积金贷款余额、购买改善型住房可按首次贷款政策申请）；跨区买房算首套；多次使用公积金仍执行首套利率2.6%（据"真的松了！郑州公积金②供给端。2026年3月13日郑州市住房保障和房地产管理局发布《2026年工作要点》，提出计划完成房地产开发投资1500亿元、商品房投放500万平方米；贷款额度最高上浮20%，全市装配式建筑占新建建筑面积比例目标达50%以上（据"砸1500亿，郑州房地行业共性政策：城市更新进入资金落地阶段，中央补助资金带动地方与社会资本投入；现房销售试点、"好房子"标准体系、房屋全生命周期安全管理制度有望在部分城市先行探索（据"全国房地产政策变③保障纾困。2026年计划分配保障性租赁住房（人才公寓）1万套（间）、筹集5000套（间）；大力推进收购存量商品房用作保障性住房；3月1日起实行市区"全域通办"、线上"自主选房"（据"政策动态·郑州市调整公租房申请条件和保障方式"）。房票安置全年目标1万套（国有平台收购5000套+市场化5000套），继续开展"卖旧买新、以旧换新"（据"2026政策效果初判。据"重磅，郑州出台楼市新政！"援引周报数据，3月第一周大郑州新房整体认购306套（环比+32%第二周认购529套（环比+73%前两周4%。可见，政策密集出台助力止跌回稳，小阳春核心关键词：缩量提质、低温运行、底价成交、央国企主导据CRIC克而瑞监测（口径：纯住宅、商住、商办、综合，招拍挂土地），2026年上半年郑州经营性用地供应总建约192.98万㎡，成交11幅、成交总建约75.24万㎡、成交总价约34.43亿元、楼板价约4576元/㎡、溢价率0%（全部底价成交）。从月度节奏看，1月无成交数据，2月成交总建1.30万㎡（同比-96.94%），3月4.73万㎡（同比-90.34%），4月18.83万㎡（同比-49.64%），5月25.10万㎡（同），），数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月解读:据CRIC克而瑞监测，上半年供应总量远大于成交，成交总建逐月抬升但楼板价波动明显，4月因高价地入市楼板价达8802元/㎡，反映成交结构近5年同期对比。据CRIC克而瑞监测，郑州经营性用地上半年成交总建从2021年的1532.43万㎡持续缩量至2026年的75.24万㎡，成交规模降至历史低位；但楼板价在经历2022-2024年下探后回升至4576数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月解读:据CRIC克而瑞监测，成交规模逐年缩量、2026年降至历史低位，仅为2021年同期的约二十分之一，而楼板价回升至近五年高位，成交趋于"少而精"。【附表2:郑州经营性用地近5年（2021-2026）上由于分区域经营性用地成交明细有限，据CRIC克而瑞监测的企业拿地数据可见，上半年住宅类经营性用地成交主要集中于核心区，由保利发展、华润置地等央国企竞得。据"郑州土地列表"（口径:已成交土地）可见，上半年成交多以工业、划拨用途及航空港区市政基础设施类地块为主，纯经营性住宅用地成交解读:据CRIC克而瑞监测，保利发展、华润置地为上半年经营性（住宅类）用地主力拿地方，楼板价据CRIC克而瑞监测（口径：纯住宅、商住、综合，招拍挂土地），2026年上半年郑州拿地企业以央国企为主:保利发展成交2幅、成交总价约10.44亿元、成交总建25.10万㎡、楼板价4158元/㎡、溢价率0%；华润置地成交1幅、成交总价2.72亿元对照知识库土地冷热标准（溢价率<5%为低温、底价成交），据CRIC克而瑞监测，2026年上半年郑州经营性用地溢价率为0%、全部底价成交，成交总建同比大幅下滑（各月同比多为-49%至-96%），成交主体高度集中于保利、华润等央国企。综合判定，郑核心关键词：供应波动、成交筑底、库存去化、结构改善据CRIC克而瑞监测，2026年上半年郑州新建商品住宅月度成交:1月成交17.39万㎡、均价13816元/㎡；2月15.00万㎡、16181元/㎡；3月31.96万㎡、13508元/㎡；4月32.08万㎡、13420元/34.55万㎡、15019元/㎡；6月24.89万㎡、14759元/㎡，上半年成交面积合计约155.87万㎡，成交均价区间13420-16181元/㎡。供应端月度大幅波动，6月供应放量至45.29万㎡、供求比达1.82（供过于反映房企集中于季末推盘。【附表4:2026年上半年郑州新建商品住宅月度供求量价明细表】数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月解读:据CRIC克而瑞监测，3-5月成交进入相对活跃期，6月供应放量但成交回落，供求节奏错位；成数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月解读:据CRIC克而瑞监测，上半年供应节奏波动剧烈，据CRIC克而瑞监测（口径：商品住宅），以2026年6月单月数据观察，郑州各区成交呈现明显分化:郑东新区6月成交均价27048元/㎡领跑全市；金水区15707元/㎡、惠济区14266元/㎡次之；中原区12929元/㎡、高新技术开发区12886元/㎡、经济技术开发区12790元/㎡、管城回族区11707元/㎡、二七区11187元/㎡；航空港区5827元/㎡处价格洼地。6月全市成交面积24.89万㎡、成交均价14759元/数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月解读:据CRIC克而瑞监测，郑东新区凭借北龙湖等改善片区，成交均价显著高于其余各区，价格梯队分明，区域分化格局明显。【附表6:2026年6月郑州分区域新建商品住宅供求量价对比表】面积段。据CRIC克而瑞监测（口径：商品住宅），2026年上半年郑州新房成交中，90㎡以下成交15.99万㎡（均价9311元/㎡）、90-120㎡成交43.40万㎡（均价10893元/㎡）、120-144㎡成交58.03万），■90㎡以下■90-120㎡■120-144㎡解读:据CRIC克而瑞监测，120-144㎡改善户型占比最高，144㎡以上大户型成交38.45万㎡且均价达总价段。据CRIC克而瑞监测，2026年上半年成交中100万元以下29.47万㎡、100-150万元42.77万㎡、150-200万元32.63万㎡、200-300万元27.57万㎡、300-400万元9.25万㎡、400-500万元3■100万以下■100-150万■150-200万■200-300万■300-400万■400-500万■500万以上解读:据CRIC克而瑞监测，100-200万元总价段合计成交约75.40万㎡为市场主流，同时500万元以上房型。据CRIC克而瑞监测，2026年上半年三房成交84.02万㎡（占比最高）、四房37.23万㎡、二房21.46万㎡、五房3.81万㎡。三房为绝对主力，改善型四房及五房占比稳定，结合144㎡以上大户型占比据CRIC克而瑞监测（口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓，狭义库存），2026年1月末库存69557套、库存面积654.50万㎡；2月68591套、643.48万㎡；3月6954651.68万㎡；5月64718套、605.83万㎡（6月数据缺失，以5月为最新）。库存面积同比下降约24%-26%。去化周期（6个月成交口径数据来源：CRIC克而瑞，截至2026年6月解读:据CRIC克而瑞监测，库存面积从1月654.50万㎡降至5月605.83万㎡，去化周期在20-23个月区间波动，对照知识库标准（去化周期>18月库存压力大），郑州仍处库存压力区间，但库存绝对量持续下据CRIC克而瑞监测（口径：普通住宅、别墅、酒店式公寓，按成交金额排序），2026年上半年郑州新建商品住宅项目成交金额TOP10中，金茂璞逸缦湖（郑东新区）以约18.90亿元居首，通派龙湖御潮云上（中原区）约7.77亿元居次，大来·郑东壹号院（郑东新区）约6.98亿元列第三。TOP10项目多集中于据CRIC克而瑞监测（口径：商品房，权益供求），2026年上半年郑州房企成交面积TOP10中，招商蛇口以9.98万㎡居首，越秀地产以8.49万据CRIC克而瑞监测（口径：商品房，权益供求），2026年上半年郑州房企成交金额TOP10中，中国格局点评。据CRIC克而瑞监测，金额榜TOP10中中国金茂、招商蛇口、越秀地产、保利发展、中海地产、华润置地等央国企占据主导地位，中国金茂凭高端项目以32073元/㎡的高成交均价上榜；本土房企通派地产、美盛地产、大来置业亦凭核心区优质项目进入前列，郑州市场形成"央国企主导、本土房企核心关键词：政策延续宽松、土地缩量提质、成交低位企稳、结构性分化基于全国"努力稳定房地产市场"的定调（据中央政治局会议）与郑州上半年密集出台的新政（分区认首套、公积金取消次数限制、房票安置、保障房收储），预计下半年郑州政策将延续宽松基调，重点转向落地执行与存量收储。据"全国房地产政策变动监测报告（2026年4月）"，5年期以上LPR仍有一定下调空间，不排除郑州进一步优化公积金政策的可能。城市更新与"好房子"建设将成为政策发力的两大核心方向基于上半年经营性用地成交仅75.24万㎡、溢价率0%