商业项目市场研究报告

目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群分析品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.61商业项目市场研究报告第1页成都零售商业发展历程说明：在此部分，我们主要依据最近，成都三环内零售物业市场主要项目（含未来供给项目）供给量及特点，结合城市总体发展，对整个成城市零售商业进行分析研究。第三阶段—单一中心传统百货第二阶段1998－第一阶段1997年以前百货扩张百货物牌升级形成三大商圈购物中心发展形成多区域生活中心第四阶段—商圈多核发展购物中心升级品牌/业态细分主题式零售商业体验式零售商业原成都百货大楼太平洋百货万达广场来福士广场成都零售商业发展历程可归纳为四个发展阶段2商业项目市场研究报告第2页成都零售商业发展趋势早期成都百货大楼和人民商场为成都仅有大型零售商业;太平洋百货、伊藤洋华堂等国外百货进入使成都百货进入了激烈竞争阶段，百货品牌、购物环境、服务等均得到了较大提升。仁和春天提升了成都百货品牌档次，以及后期美美力诚、仁恒置地广场均使众多国际一线大牌进入成都;宜家家居、红星美凯龙等则深入细分了成都零售市场，也形成了一定成都体验式和主题式消费模式。万达广场作为成都真正意义上第一个购物中心，带来了一站式消费模式，带动了东南区域整体商业气氛;来福士广场品牌、档次、服务、购物环境等均代表了现阶段成都购物中心领先水平;兰桂坊则为成都当代街区型零售商业代表。原成都百货大楼太平洋百货伊藤洋华堂春熙店仁和春天光华店宜家家居红星美凯龙万达广场兰桂坊来福士广场成城市零售商业阶段性发展代表项目是龙泉驿区未来零售商业发展参考物，伴随城市间融合不停加剧，区域间商圈发展逐步显著，未来龙泉驿区零售商业发展空白将逐步被填补。成都零售商业发展阶段性代表项目3商业项目市场研究报告第3页龙泉驿现有零售商业较为散乱，业态组成缺乏完整性，档次偏低当前龙泉驿大型百货店仅有3家，分别为成都人民商场龙泉店、成都百货大楼龙泉店、摩尔百盛、均位于龙泉旧城商业区，其营业面积共21,373㎡。现有百货项目其开业年份均较早，其内部硬件设施及软装档次均难以满足现时消费者购物需求，。大型商业数量较少街铺单店面积偏小受到旧城区物业限制，龙泉驿现有街铺物业多为住宅底商，单店面积及物业内部结构较为落后；龙泉驿区各类街铺单店面积在500㎡以上商家数量仅71家，其中便利店7家、餐饮29家、休闲娱乐16家、衣饰专卖店11家、家俱家电通讯专业卖场8家。4商业项目市场研究报告第4页高新技术开发区潜在消费人口众多，但园区内现无商业配套供给本项目逾400家国内外著名企业潜在消费人口近10万人

园区内大型商业配套：0龙泉驿国家级成都经济技术开发区当前有380多家国内外著名企业入驻，直接导入潜在消费人口近10万人；开发区潜在消费人口众多在开发区早期规划构想中，区域主要发展目标为集中聚拢各类汽车制造业相关企业、促进企业间项目交流融通，但规划缺乏商业考量，园区内办公人员日常消费不便，商业配套缺口较大。区域商业配套缺口巨大5商业项目市场研究报告第5页龙泉驿现有零售商业案例研究成都人民商场龙泉店6商业项目市场研究报告第6页硬件设施破旧、人气低迷成都人民商场龙泉店项目地址龙泉驿区永安路102号运行商成商集团开业时间9月29日营业面积8,373㎡主要业态百货、街铺楼层3层、4层以上为写字楼业态组合1F：鞋、包、化装品、手表、饰品、珠宝2F：服装、雨伞、食品、儿童游乐区、快餐。3F：日用具、电器、电玩城（面积约300平方米）、美容馆。成都人民商场龙泉店7商业项目市场研究报告第7页成都人民商场龙泉店入驻品牌档次不高自动扶梯主要消费动线成都人民商场龙泉店大部分为中低级品牌，小部分中等品牌，整体档次较低；成都人民商场龙泉店于9月29日开业至今，其营业情况一直普通，其位于龙泉市中心城区但偏离关键商圈；成都人民商场龙泉店靠近永安路建材一条街，但因为其客源消费目标偏差较大，无法充分共享。商场内部硬件设施陈旧，店面软装缺乏质感，已不能满足龙泉驿消费客群需要。1F伊纳芙、Beasume、Nakzen、Rossini、belle、花花公子、中国联通；2F拉夏贝尔、欧文卡斯顿、Lagoo、SamuelKevin、Cabana、红蜻蜓、班尼路、麦肯基3F拉莎贝儿（美容）、旺龙动漫电玩各楼层品牌列举8商业项目市场研究报告第8页龙泉驿现有零售商业案例研究龙泉摩尔华盛9商业项目市场研究报告第9页摩尔华盛位于中街商圈，区位优势显著，营业情况很好项目地址龙泉驿区中街开业时间10月18日营业面积4,000㎡主要业态百货、街铺、超市楼层3层业态组合1F：流行女装。外围街铺：席殊书屋、卫视眼镜行、香港爱恋珠宝、三福、广州百圆衣饰全国连锁第1837部、龙翔通讯旗舰店、七匹狼2F：男士服装、流行女衣饰、鞋、箱包。3F：家居、日用百货、化装品、食品。摩尔华盛10商业项目市场研究报告第10页摩尔华盛招商品牌档次较低，硬件条件不佳摩尔华盛内部品牌大多仍为中低级次，且内部与另一衣饰批发零售市场相连，整体档次偏低。凭借很好区位条件，摩尔华盛经过共享关键商圈密集消费人流，其营业情况很好，日均客流量较高；摩尔华盛百货其内部动线较为特殊，有南北两个主要出入口，北出入口连接建设路，南侧出入口连接中街。很多消费者在过街时顺带在摩尔华盛1F消费；受制于物业硬件条件限制，在层高、柱距、电梯等指标均较为落后，店内照明显著偏暗，货物陈列不够鲜明。11商业项目市场研究报告第11页龙泉驿现有零售商业案例研究龙泉驿区百货大楼12商业项目市场研究报告第12页成都百货大楼位于中街商圈，是龙泉驿现有零售商业代表项目项目地址龙泉驿区中街130号开业时间10月18日营业面积总面积约9,000㎡，百货约3,500㎡，超市约5,500㎡主要业态百货、超市楼层3层业态组合1F：通讯商城、德克士、珠宝首饰、童装玩具。2F：化装品、钟表珠宝、超市（生食区）3F：衣饰、家居、小电器、日化用具。龙泉驿区百货大楼13商业项目市场研究报告第13页成都百货大楼招商品牌档次高于其它百货项目1F川光通讯、德克士、恋银首饰、李宁、城市宝贝、balabala、孕婴生活馆、花样屋。2F欧莱雅、自然堂、完美、美宝莲、爱恋珠宝。3Fonly、耐克、阿迪达斯、杰克琼斯。各楼层品牌列举成都百货大楼是当前龙泉驿区档次最高零售商业物业，其内部招商品牌档次较高，业态组合也较为完整；其内部生活超市商品较为齐全，陈列形象也很好。因为内部生活超市对周围消费人群吸引力较强，有效带动了成都百货大楼日均消费客流；受限于物业硬件结构，龙泉百货大楼内部动线较为特殊，其一层为外围街铺，二至三层为百货及生活超市，百货及生活超市在内部串联。如要抵达3楼百货区，则必须经过超市生鲜熟食区，消费者购物体验不佳。14商业项目市场研究报告第14页龙泉驿区现有商业市场小结高新技术开发区潜在消费人口众多，但区内无零售商业供给老城商圈主要以破旧物业街铺为主各商圈间档次差异不显著，主要以业态区分现有百货物业档次较低、硬件水平与成都百货有较大差距龙泉驿现有商业市场主要由音乐广场商圈、省团校商圈和世纪广场商务政务商圈、世纪广场商业生活商圈组成1234515商业项目市场研究报告第15页目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群分析品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.616商业项目市场研究报告第16页龙泉驿区零售商业市场整体发展正在提速第三阶段单一中心传统百货第二阶段第一阶段百货扩张百货物牌升级购物中心发展形成多区域生活中心第四阶段商圈多核发展购物中心升级品牌/业态细分主题式零售商业体验式零售商业依据商业市场发展普通规律，城市商业市场发展普通遵照以下四个阶段：北京、上海、广州等一线城市，其在90年末期均已进入第四阶段，当前零售商业市场已相当成熟；杭州、成都、重庆等二线城市，在后亦开始进入第四阶段，当前发展势头强劲；对于川内二线城市，绵阳、德阳、南充等城市，虽商业起步较晚，但也已进入第三阶段。龙泉驿商业市场当前进程龙泉驿区作为成都周围主要县城，其商业发展则相对滞后，现处于从第二阶段到第三阶段进程中。17商业项目市场研究报告第17页成都向东、向南发展，龙泉驿零售商业市场迎来大好机遇依据城市发展规划，成都城市发展扩张方向早期为向南和向东发展，龙泉作为成都向东发展主要区域，承载着城市功效分流、人口分流重担，龙泉商业市场已经处于快速发展最好历史机遇期；早在《成城市中心城市向东发展规划》方案中，包括成都东部76平方公里，将整个东郊规划成为一个以生活、居住为主生态型当代化新城区，明确提出将龙泉驿区发展为城市副中心，形成商业、办公、文化、娱乐一体当代新城，区域潜在消费增加趋势显著；本项目位于龙泉驿区世纪广场区域，可很好承接成城市商业向东发展及龙泉驿老城区商圈扩张所带来消费客流。龙泉驿成城市商业东拓本项目龙泉驿老城区商圈扩张世纪广场商圈18商业项目市场研究报告第18页龙泉驿未来将形成以世纪广场为中心中高端商圈龙泉驿现有四个主要商圈，分别是；音乐广场商圈：以音乐广场为中心，以建设路、中街、欧鹏大道、广场路为主关键商圈，是当前龙泉驿最大商圈，商圈内现有成都人民商场龙泉店、摩尔华盛、成都百货大楼等百货店面，街铺开业率较高，平均租金水平为龙泉驿区最高；未来有博瑞项目等商业综合体项目；省团校商圈：以四川省团校为中心，向外辐射青年路、建材路等多条道路，主要业态以家装建材、汽修为主；世纪广场政务商务区：是龙泉驿区未来关键CBD，区域现有多个在开发商业项目，比如第九空间、恩德世纪广场、同飞城市等以写字楼为主商业综合体项目；世纪广场商业生活区：恒禾•皇冠国际小区（永辉超市）、奥克斯广场、世豪广场等以商业综合体项目。世纪广场政务商务区音乐广场商圈省团校商圈高新技术开发区世纪广场商业生活区世纪广场商务区将成为龙泉最具政务商务气氛商圈，本项目标定位将以此为基础。19商业项目市场研究报告第19页龙泉驿未来零售商业供给较多，大部分位于世纪广场商圈附近本项目1234576891010131112区域范围内聚集了较多零售商业项目，已逐步形成区域商业中心雏形；未来能够预期，本区域内商业项目招商和运行难度和压力都将逐步增大，同质化竞争也将加剧。序号项目名称序号项目名称1奥克斯广场7世豪广场项目（伊藤洋华堂）2第九空间8世茂城市综合体项目3皇冠国际广场9同飞城市广场4恩德世纪广场10银河城市综合体5博瑞项目11恩威城市广场6百悦城商业12天立广场13大旗·聚力东方13*部分项目市场公开信息有限，后文以实际公开资料整理撰写。地铁2号线走向（示意）龙泉西站20商业项目市场研究报告第20页区域内未来零售项目整体供给量较大，大型零售商业市场竞争激烈项目名称奥克斯广场第九空间皇冠国际广场恩德世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场项目世茂城市综合体项目同飞城市广场银河城市综合体恩威城市广场天立广场大旗·聚力东方体量（㎡）270,00013,40045,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000累计1,008,272区域内现有及未来零售商业项目体量差异较大，其中奥克斯广场商业体量达到27万㎡、世豪广场体量达到20万㎡，世豪广场项目已确定引入伊藤洋华堂百货，其余大部分项目零售商业体量集中在3~5万㎡；区域内重点零售商业项目建筑形态多为多为集中式商业，且多数为各个项目商业裙楼部分，其平均零售商业面积为77,559㎡。区域内未来零售项目整体供给量较大，各项目间体量差异显著21商业项目市场研究报告第21页几乎每个项目均规划大致量零售商业业态，未来将面临较为严重同质化竞争项目名称奥克斯广场第九空间大厦皇冠国际广场恩德恒鼎世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场项目世茂城市综合体项目同飞城市广场银河城市综合体恩威城市广场天立广场大旗·聚力东方零售商业体量（㎡）270,00013,40025,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000写字楼暂无数据零售商业商务公寓酒店服务式公寓区域内未来零售商业项目部分未来供给零售商业项目区产品组合丰富，但市场整体缺乏商务公寓及酒店产品供给；奥克斯广场、百悦城、世豪广场、同飞城市广场、银河城市综合体项目产品组合完整度较高，均规划了除服务式公寓以外商业子产品。22商业项目市场研究报告第22页区域内零售项目大多以集中商业为主项目名称奥克斯广场第九空间大厦皇冠国际广场恩德恒鼎世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场项目世茂城市综合体项目同飞城市广场银河城市综合体恩威城市广场天立广场大旗·聚力东方零售商业体量（㎡）270,00013,40025,00062,23988,00038,233200,000120,00030,00050,00042,0008,40041,000形态集中商业集中商业集中商业集中商业集中商业购物街区集中商业集中商业集中商业集中商业集中商业底层街铺商业街*依据市场公开数据整理区域内零售项目主要以集中商业为主，有77%项目都规划有集中商业；15%项目规划有商业街，其中百悦城购物街区以高端餐饮美食为主题，大旗·聚力东方预期规划时尚精品购物街区。奥克斯广场第九空间大厦恩德恒鼎世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场天立广场大旗·聚力东方世茂城市综合体项目23商业项目市场研究报告第23页区域内重点商业项目多以家庭消费客群为主要定位方向，档次差异不显著商业项目档次多为中高端定位，以家庭购物消费客群定位为主；奥克斯广场及世豪伊藤洋华堂项目为世纪广场体量均较大，且均为家庭消费客群定位，市场空间被深入压缩；商务客群定位项目以大旗·聚力东方、百悦城商业及第九空间项目为主，商务消费市场空间相对宽裕；项目名称奥克斯广场第九空间皇冠国际广场恩德世纪广场博瑞项目百悦城商业世豪广场项目世茂城市综合体项目同飞城市广场银河城市综合体恩威城市广场天立广场大旗·聚力东方档次中高档中等中等中高档中高档中高档中高档高档中等中等中等档中高档客群定位家庭购物商务客群家庭购物全客群全客群商务客群家庭购物全客群家庭购物家庭购物家庭购物家庭购物商务客群档次大旗·聚力东方恩德世纪广场第九空间皇冠国际广场恩威城市广场博瑞项目世茂城市综合体项目世豪广场项目同飞城市广场天立广场银河城市综合体奥克斯广场家庭购物型消费客群定位趋势商务消费客群定位趋势百悦城商业中高端档次定位24商业项目市场研究报告第24页重点竞争项目研究说明经过前述区域零售商业市场研究，结合本项目商业用地指标，可基本确定本项目在区域内可能竞争项目；经过研究竞争项目标建筑设计、业态规划、租售模式等，为本项目零售商业产品定位提供借鉴依据。编号项目名称项目定位选取理由1第九空间大厦中高端距离本项目较近、是本项目标直接竞争对象2百悦城商业高端定位及规划档次较高，项目引入希尔顿酒店，市场竞争力较强3恩德恒鼎世纪广场高端距离本项目较近，零售商业体量较大，具备一定竞争力说明：银河城市综合体项目、同飞城市广场、皇冠国际小区因为市场公开信息过少，在此不作研究研究思绪研究对象选取第九空间大厦恩德恒鼎世纪广场百悦城商业25商业项目市场研究报告第25页重点竞争项目案例研究第九空间大厦26商业项目市场研究报告第26页第九空间大厦紧邻本项目，含有较高参考意义项目地址龙泉驿区翠龙街66号开发商成城市闵台中天投资有限企业占地面积20亩入市时间底总建筑面积96,450㎡零售商业面积13,400㎡写字楼面积50,000㎡建筑类型裙楼商业、写字楼建筑格调当代机动停车位586辆本项目第九空间大厦27商业项目市场研究报告第27页受地块条件限制印象，项目零售商业展示型欠佳写字楼入口零售商业入口翠龙路翠龙路停车场入口本项目地块项目地块价值最高为地块东侧，经过在此处布局写字楼产品可有效提升其昭示性，并显示该项目以写字楼产品为主定位布局；地块现为单侧临街，其商业展示面有限，对该项目各子产品主要出入口布局造成一定困难，写字楼入口位于项目各零售商业入口中间位置，造成项目商业气氛不够连贯。本项目在建筑规划中应尤其注意各子产品出入口布局，尽可能做到人车分流，最大化利用有限商业展示面。零售商业入口零售商业主要入口28商业项目市场研究报告第28页第九空间大厦以写字楼产品为主，裙楼商业总体量较小写字楼塔楼，结构高度m，共30层，建筑面积5万㎡；写字楼分高低两区，单层面积约2,000㎡；高区层高4~4.15m，共15层，低区层高4m，共9层；写字楼共部10电梯，其中高6区部，低区4部；写字楼大堂挑高11.7m；裙楼商业共5层，为集中式商业，总建筑面积13,400㎡；裙楼商业单层面积约3,000㎡；裙楼商业首层层高6m，2~4F层高5.4m，5F层高5.7m；写字楼产品硬件指标较突出4.15m4m4m裙楼商业总体量偏小，市场影响力有限29商业项目市场研究报告第29页项目受单侧临街造成商业展示面较少问题影响，部分商铺商业价值较低受地块条件限制，该项目首层商铺除临翠龙侧三户较大商铺外，其余商铺均无很好商业展示面；预期世纪广场对于带动商业人流作用有限，首层西侧及南侧商铺未来仍将面临缺乏商业展示面问题；地块北侧商铺收停车场出入口布置影响，造成商业人流不连续，其商业价值为最次。翠龙路侧无临街商业展示面，商业价值较低商铺停车场入口临街商铺30商业项目市场研究报告第30页项目零售商业动线双循环设计造成消费动线不够清楚中庭广场扶梯项目零售商业内部为双循环动线设计，轻易造成商业死角及折返动线，造成部分区域商业价值再次下降；项目内部设计中庭广场，顶部透明蓬幕引入自然光照明，到达吸引聚集人流作用；项目街铺划分考虑了内外铺价值区隔：外铺较易销售，所以划分面积较大；内铺相对有一定销售难度，所以铺面切割较小；首层商铺以32㎡~40㎡小铺为主。首层商铺以32㎡~45㎡小铺为主，销售前景看好31商业项目市场研究报告第31页虽是销售型商铺，但仍有简单业态规划，供投资人或者品牌自用作为参考32商业项目市场研究报告第32页项目零售商业一楼均价3万左右，蓄客情况很好依据调研我们了解到，该项目自开启蓄客工作至今，累计蓄客300余租，已覆盖商铺总量，大部分以自用为主；写字楼及商铺产品均采取每户优惠1万元现金优惠办法；大部分投资客群看好世纪广场商圈未来发展前景，投资热度较高。33商业项目市场研究报告第33页重点竞争项目案例研究恩德恒鼎世纪广场34商业项目市场研究报告第34页恩德恒鼎世纪广场产品多样，整体竞争力较强项目地址驿都中路与世纪大道交接处开发商恩德集团占地面积34亩入市时间总建筑面积123,111㎡零售商业面积62,239㎡写字楼面积23,254㎡产品类型裙楼商业、写字楼、酒店、公寓建筑格调当代机动停车位778辆本项目恩德恒鼎世纪广场35商业项目市场研究报告第35页项目位于交通干道交汇处，临街展示面充分驿都中路世纪大道零售商业入口写字楼入口酒店入口公寓入口项目位于驿都中路及世纪大道交汇处，该两条道路均为龙泉驿最主要交通干道，临街展示面充分，昭示性很好；项目零售商业主要出入口仅有一个，靠近商业价值最高路口交汇处，未来能较为有效吸引消费人流进入项目；写字楼入口临驿都中路，且与零售商业入口有一定距离，商务及商业气氛均得以巩固；停车场入口位于项目东北角，与消费者前往项目各子产品不形成路径交叉，实现人车分流。停车场入口项目零售商业体量较大，且规划相对完善，未来含有较强竞争力36商业项目市场研究报告第36页该项目零售商业物业体量大于世纪广场商圈其它项目项目名称第九空间大厦皇冠国际广场恩德恒鼎世纪广场同飞城市广场银河城市综合体零售商业体量（㎡）13,40045,00062,23930,00050,000形态集中商业集中商业集中商业集中商业集中商业客群定位商务客群家庭消费全客群家庭消费家庭购物恩德恒鼎世纪广场为世纪广场商圈在建零售商业体量最大项目；其全客层客群定位标准将有效辐射周围常住居民及办公人群；项目临近开发区，未来或将吸引园区内办公人群前来消费；恩德恒鼎世纪广场6万㎡第九空间大厦13,400㎡本项目同飞城市广场3万㎡银河城市综合体5万㎡37商业项目市场研究报告第37页项目零售商业采取双通道布局，商业动线混乱恒鼎世纪项目标商业双通道布局，强调内部空间可视性，意图经过整个空间经过天窗和中庭改变，让用户产生空间安全感和舒适感，但其带来商业动线混乱问题不容忽略；从平面图来看，其零售商业主要出入口仅为西北角一侧，其余出口均为货运及其它用途，如弱项目内部缺乏含有强大吸引力主力店/次主力店带动，消费者难以抵达南侧商铺；项目为销售型商铺产品，暂未开启蓄客工作。38商业项目市场研究报告第38页重点竞争项目案例研究百悦城天鹅湖39商业项目市场研究报告第39页项目占地622亩，整体规模较大，在龙泉驿区市场影响力较大项目地址龙泉驿区天鹅湖片区金旗大道中段开发商成都百城投资有限责任企业占地面积622亩开业时间末总建筑面积415,290㎡零售商业面积38,233㎡写字楼面积200,177㎡酒店面积48,084㎡产品类型独栋街区商业、写字楼、酒店、公寓建筑格调当代欧式机动停车位1678辆本项目百悦城天鹅湖40商业项目市场研究报告第40页百悦城项目整体规模较大，引入北大附中教育资源，商业配套较为齐全希尔顿酒店写字楼商务公寓美食街区北大附中卧龙谷村高尔夫球场幼稚园西干道公园大道成龙大道百悦城天鹅湖整体规模较大，产品较为丰富，项目规划有改进型住宅、希尔顿酒店、写字楼、独栋购物街区、商务公寓等产品，同时经过引入北大附中提升项目配套资源优势，市场影响力较大。41商业项目市场研究报告第41页独栋美食街区为全持有型物业，有利于促进形成高端餐饮气氛4F4F4F4F3F4F从平面图来看，百悦城美食街区采取独栋建筑形态，规划布局高端餐饮业态进驻；独栋美食街区为全持有型物业，有利于其高端餐饮业态定位。商务公寓裙楼底商为常规街铺产品，在硬件条件及业态规划上均无亮点，预期未来招商品牌以小区配套商业为主；商务公寓裙楼底商当前暂未开启蓄客工作。独栋街区商业平面图公寓楼裙楼底商平面图42商业项目市场研究报告第42页本项目零售商业虽不能在体量上占据优势，但可形成本身独特主题性体量主题性第九空间大厦恩德恒鼎世纪广场百悦城独栋美食街依据竞争项目主题性横向对比分析，除百悦城打造含有一定主题特色独栋美食街区定为，其余项目标零售商业均缺乏主题特征；在体量对比中，竞合项目商业体量差异较大，从1.3万㎡至6.2万㎡不等，而依据本项目标初步指标排布，零售商业仅能规划2万㎡左右，难以形成体量优势与规模效应；所以，本项目标市场空间即打造含有鲜明主题特色零售商业项目，在区域较为严重同质化竞争中脱颖而出。本项目因为项目地块基地较小、用地指标有限，难以凭借规模体量取胜；从区域竞争项目来看，本项目可争取中高端、主题特色商业零售市场。市场空间竞争项目主题性与体量对比43商业项目市场研究报告第43页项目主题表现将是本项目市场突破口项目主题表现业态完整性市场空间各竞争项目在业态完整性横向对比中，除恩德恒鼎世纪广场凭借其较大商业体量，有机会到达较为完整业态规划外，其余项目标业态完整性均较低，这与竞争项目零售商业体量不大相关；百悦城独栋美食街受限于建筑结构影响，其较大单铺面积使得租赁门槛较高，限制了其业态种类；第九空间大厦为散卖型物业，首层被分割为20~55㎡不等商铺，在后期运行中对业态规划及控制能力较弱。在项目主题性表达上，百悦城独栋美食街优势较大，定位于商务精英美食街区，并经过独栋商业建筑形态规划使得其有机会引入高端餐饮业态，增强了项目标主题特征；恩德恒鼎世纪广场立足打造“全客层一站式消费体验”，但在业态主题表现方面与常规零售商业相差不大；第九空间大厦定位于“高端商务配套”，但其为散卖型物业，后期营造主题性表现困难较大。综上所表示，本项目标市场突破口将在项目主题表现上；提议本项目应充分突出项目标主题性并结合业态规划给予实现，不盲目追求业态完整性。竞争项目业态完整性对比竞争项目主题表现对比第九空间大厦恩德恒鼎世纪广场百悦城独栋美食街44商业项目市场研究报告第44页龙泉驿区未来商业市场小结未来供给商业项目以集中式商业为主，缺乏购物街区商业形态产品供给未来供给项目大部分为全销售模式，小部分为租售结合未来供给项目主要集中在世纪广场商圈周围新城片区，老城区供给量较少大部分项目缺乏鲜明业态定位及主题表现，后期或将碰到运行难题未来供给项目体量差异显著，以中高档定位为主1234545商业项目市场研究报告第45页目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群分析品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.646商业项目市场研究报告第46页龙泉驿当前商业市场主要以街铺为主，集中式商业项目较少区域编号街道名称新城区1北京路北2怡居路3北泉路4怡安路5驿都中路老城区6中街7建设路8商业前街9龙平路10永安路11创业南街12东街13新驿北街14龙都南路15欧鹏大道16长柏路街铺仍为龙泉驿零售商业主要形式，所以老城商圈和新城商圈新城商圈都有大量街铺分布；城区临街底商面积多在20-60㎡之间，老城区存在大量单位房统一对外出租，整体风貌破旧，开间进深不合理，展示面小；租售比水平受地段差异影响较为显著。1234567891011121314151647商业项目市场研究报告第47页新城区街铺租金相对较低，北泉路租金水平最高12345区域编号街道名称1F租金区间

（元/㎡·月）新城区1北京路北75~802怡居路90~1103北泉路100~1304怡安路72~905驿都中路80租金对比分析：新城区租金水平显著低于老城区，1F普遍租金区间位于90—110元/月/㎡之间；因为新城区街道较长，租金跨度普遍较大；租金水平最高区域为北泉路，1F租金到达100~130元/月/㎡；48商业项目市场研究报告第48页新城区街铺面积物业较新、有很好规划12345区域编号街道名称1F主力面积区间（㎡）新城区1北京路北90~1102怡居路40~603北泉路60~904怡安路435驿都中路45面积对比分析：新城区街铺面积依据所属物业不一样差异较大，1F主要面积区间为43—110㎡；新城区街铺多为住宅底商，住宅小区也为近年较新开发楼盘，街铺划分相对科学，实际使用时较为方便；面积区间最大区域为北京路北，1F到达90~110㎡；49商业项目市场研究报告第49页区域编号街道名称1F租金区间

（元/㎡·月）老城区6中街450~10007建设路310~3408商业前街67~709龙平路76~8010永安路6011创业南街5012东街26013新驿北街255~27014龙都南路8015欧鹏大道58~7016长柏路80老城区街铺租金普遍较高租金对比分析：老城区租金水平较高，1F租金区间普遍位于260~450元/月/㎡之间，个别区位条件很好商铺月租金到达1,000元/月/㎡；1F租金水平最高区域为中街，到达450~1,000元/月/㎡；水平较低区域为创业南街，1F租金普遍在50元/月/㎡左右；67891011121314151650商业项目市场研究报告第50页老城区街铺面积偏小、多为破旧物业、缺乏规划面积对比分析：老城区商铺面积普遍较小，1F主要面积区间为35~50㎡；1F面积区间最大区域为东街街，到达70~90㎡；1F面积区间最小区域为建设路及中介，普通25—60㎡左右；678910111213141516区域编号街道名称1F主力面积区间(㎡）老城区6中街30~907建设路25~608商业前街35~459龙平路55~8410永安路4611创业南街50~7012东街70~9013新驿北街35~5014龙都南路40~7015欧鹏大道40~6016长柏路45~5151商业项目市场研究报告第51页老城区租金水平差异显著，新城区租金水平波动较小区域编号街道名称1F租金区间（元/㎡·月）新城区1北京路北75~802怡居路90~1103北泉路100~1304怡安路72~905驿都中路80老城区6中街450~10007建设路310~3408商业前街67~709龙平路76~8010永安路6011创业南街5012东街26013新驿北街255~27014龙都南路8015欧鹏大道58~7016长柏路8012345678910111213141516新城区老城区租金对比分析：老城区关键商圈街道租金水平较高，其余街道商铺租金价格与新城区商铺租金差异不大；新城区商铺最近水平相对较为平稳。52商业项目市场研究报告第52页主要街铺租金及售价情况新城区老城区从龙泉驿主要街铺租金及售价来看，老城区关键商圈店铺租金价格显著高于其它区域；除关键商圈外其它区域商铺租金价格水平差异不大；老城区以中街为价值关键，辐射其周围主要街道；新城区以驿都中路和北泉为主轴，串联整个区域街铺价值。53商业项目市场研究报告第53页老城区与新城区街铺面积对比分析区域编号街道名称主力面积区间（㎡）新城区1北京路北90~1102怡居路40~603北泉路60~904怡安路435驿都中路45老城区6中街30~907建设路25~608商业前街35~459龙平路55~8410永安路4611创业南街50~7012东街70~9013新驿北街35~5014龙都南路40~7015欧鹏大道40~6016长柏路45~5112345678910111213141516新城区老城区面积对比分析：老城区商铺面积大小不一，跨度较大，多为年限较旧老物业；新城区商铺面积显著大于老城区，且街铺面积跨度不大；主要原因在于新城区街铺主要为近年新建住宅小区底商，有统一规划。54商业项目市场研究报告第54页龙泉驿街铺大部分为小面积物业建筑指标数据单铺开间4.0~5.0米为主单铺进深8.0~12.0米为主层高3.5~4.0米为主建筑面积30~60㎡为主龙泉驿街铺物业普遍较为陈旧落后，部分商铺可能包括到一定旧城改造；从其单铺尺寸来看，单间面积较小，层高普遍较低，在商家使用上都存在一定不足；龙泉驿商铺购置者中，自用和投资各占二分之一，所以本项目在商铺划分时应同时兼顾两种购置目标客户。55商业项目市场研究报告第55页街铺专题研究小结新城商圈街铺租金水平差异不大，北泉路沿线租金水平最高新城片区街铺有很好统一规划，面积区间跨度不大街铺价值最高区域位于老城区域，中街沿线最高本项目位于龙泉驿未来商业关键区域世纪广场商圈，街铺价值预期很好街铺面积普遍较小，老城区存在大量单位房统一对外出租，整体风貌破旧，开间进深不合理，展示面小1234556商业项目市场研究报告第56页目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群分析品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.657商业项目市场研究报告第57页项目所在区域人口增加趋势显著，未来消费潜力将不停增强居住人口：70万人口密度增加客群类型多样化龙泉驿客群改变特点区域现有居住客群区域办公客群周围郊县居住客群区域现有居住客群区域办公客群周围郊县居住客群区域未来居住客群区域新增办公客群郊县消费人群依据政府对龙泉驿区人口规模预估，未来龙泉驿区客群将出现人口密度增加、客群类型多样化显著特征；结合前述对区域零售商业市场分析，未来100万㎡零售商业体量已经有能力满足未来客群消费需求，甚至或将出现“供大于求”局面；所以，项目只有在区域零售市场中找准自己定位，与众多项目形成差异化竞争，才能拥有本身消费客群。区域消费客群研究区域商铺投资客群研究58商业项目市场研究报告第58页区域现有消费客群多为含有一定购置能力中产阶级群体客群类型客群特点平均消费能力消费活跃度现有项目对该类客群满足度多以中产阶级为主含有一定经济实力整体年纪层偏高以国家高新技术开发区办公就业人群为主居住在洛带、同安、山泉等郊县中低端客群区域现有居住客群区域办公客群周围郊县居住客群区域现有客群组成及特点龙泉驿区现有居住与零售商业气氛与成熟区域还有一定差距，现有客群亦较为单一区域现有居住人群仍处于快速增加阶段，当前多以有一定购置能力中产阶级为主；区域现有办公人群主要集中在国家高新技术开发区，这类人群消费能力展现通常为两极化分布，但平均消费能力较强；洛带、同安、山泉等郊县居住客群处于追求更高消费品质目标，或将到龙泉驿区消费。区域消费客群研究区域商铺投资客群研究59商业项目市场研究报告第59页区域未来消费客群平均消费能力及人数增加趋势显著客群类型客群特点平均消费能力消费活跃度现有项目对该类客群满足度80后精英人群百分比增加二次/屡次置业中产阶级以国家高新技术开发区办公就业人群为主居住在郊县目标性消费者区域未来居住客群区域新增办公客群周围郊县居住客群区域未来客群组成及特点伴随80后人群与二次/屡次置业中产阶级入住龙泉驿区，区域整体消费能力与消费活跃度都将得到显著提升；区域新增办公客群亦是未来巨大消费客群之一；区域未来客群平均消费能力与消费活跃度将得到较大提升。区域消费客群研究区域商铺投资客群研究60商业项目市场研究报告第60页商铺投资潜力概述房地产投资在当前经济环境下为众多投资者最正确投资路径在住宅市场深入宏观调控现实状况下，商业地产收到追捧商铺与写字楼产品成为现阶段最为热门商业地产投资产品成都商铺价格售价高，众多成都区域投资客群前往龙泉驿区域投资置业金融机构对房地产抵押贷款评定价值较高龙泉驿商铺投资特点对开发商而言，在项目开发成本普遍较高情况下，其余子产品销售赢利仅能平衡项目标开发成本，而商铺则成为开发商利润关键。区域消费客群研究区域商铺投资客群研究61商业项目市场研究报告第61页商铺投资者经验资料数据分析房地产投资意愿对未来龙泉驿商铺市场预估依据以往经验，愿意投资各类商业地产产品投资者分布如图，其中商铺与住宅为现阶段较为受追捧投资产品;对于未来龙泉驿商铺市场前景，有72%投资者表示看好或看稳，表明商铺投资市场信心较为充分;从商铺投资对象来看，底商商铺和商业街商铺是投资者认为较优投资对象。商铺投资意愿个人信息商铺投资连续看好，未来市场信心充分区域消费客群研究区域商铺投资客群研究愿意投资商铺类型62商业项目市场研究报告第62页商铺投资者经验资料数据分析最为看重商铺要素愿意投资商铺面积投资者最为看重商铺要素依次为商铺区位条件、未来升值空间以及投资回报率;60㎡~120㎡商铺面积区间最受投资者欢迎。带租约商铺因为能够确保投资者收益，因而有36%投资者愿意接收；另有48%对带租约商铺持观望态度，表明投资者对投资回报慎重。是否接收投资带租约商铺商铺投资意愿个人信息区位条件依然是投资客最为看重选择要素区域消费客群研究区域商铺投资客群研究63商业项目市场研究报告第63页商铺投资者经验资料数据分析被访者年纪集中在29~35岁、36~45岁这两个年纪阶段。从被访者职业来看，私营业主、企业中层和个体户为商铺投资客群主要职业分布，这类客群购置力相对较强;商铺投资者月收入主要集中在两个范围：3~4万及4~5万，一样，这类客群购置力相对较强，且投资行为最为活跃，投资意愿较高。被访者年纪层被访者职业特征被访者月收入中产阶级为商铺投资者主要人群商铺投资意愿个人信息区域消费客群研究区域商铺投资客群研究64商业项目市场研究报告第64页区域客群专题研究小结及对本项目借鉴意义未来龙泉驿客群将出现人口密度增加、客群类型多样化显著特征;龙泉驿现有居住与零售商业气氛与成熟区域还有一定差距，客群较为单一;区域未来客群平均消费能力与消费活跃度将得到较大提升。商铺投资连续看好，底商及商业街产品较受投资者亲睐;区位条件依然是投资客最为看重选择要素;区域投资客群为龙泉区域商铺投资主要人群之一。No.1No.2No.3No.1No.2No.3面对龙泉驿区域巨大零售商业供给量，本项目应在区域零售市场中找准自己定位，与众多项目形成差异化竞争，才能拥有本身消费客群；区域现有居住人群仍处于快速增加阶段，怎样把握即将迁居至此未来消费人群将是本项目标定位关键；伴随城市化进程加剧，项目良好区域和商业气氛优势将深入显现，使得商业价值深入提升;零售商业成功运行将使其完全成为项目标关键利润起源与确保。消费客群研究小结商铺投资客群研究小结65商业项目市场研究报告第65页目录龙泉驿区商业市场研究成都及龙泉驿现有零售商业市场分析龙泉驿区未来零售商业项目及竞争分析街铺专题研究区域客群研究品牌进入度专题研究零售商业市场研究小结及定位推导3.13.23.33.43.53.666商业项目市场研究报告第66页零售品牌进入度分析10%5%15%硬件条件运行服务水平建筑设计区位50%零售业态及品牌选择20%商业项目标表示对商业项目标影响研究说明进入度分析对项目参考价值零售业态及品牌优选和组合，能够说是商业项目决定性原因之一，我们从零售品牌对城市商业和项目标影响来分析，能够对本项目定位做出一定参考和指导。67商业项目市场研究报告第67页零售品牌进入度分析零售业态和品牌是商业项目标缩影，也是城市商业发展缩影，反过来看，城市经济和商业连续发展，势必使得越来越多，越来越优质先进业态和零售品牌进入市场。一样，零售业态和品牌进入需要商业载体支撑。城市经济发展商业供给越来越多商业细分程度愈加显著消费能力逐步提升商业逐步往中高端化零售品牌细分程度更高零售品牌越来越优质零售业态越来越丰富相互作用业态先进性及品牌档次表达城市商业高端化程度及城市消费能力业态丰富度表达城市整体消费能力及商业供给量品牌细分程度表达城市商业