2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试名校真题附答案178

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、能够反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的长期偿债能力指标是（）。A.流动比率B.偿债备付率C.利息备付率D.资产负债率

2、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。A.购买习惯B.购买心理C.购买动机D.购买行为

3、对房地产开发项目退让用地边界的规划设计要求，应在城乡规划管理部门下发的（）中提出。A.《建设项目用地预审与选址意见书》B.《设计方案审查意见》C.《建设工程规划许可证》D.《建设用地规划许可证》

4、以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.城市建设配套费D.不可预见费

5、下列不属于竞争导向定价法的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.随行就市定价法D.价值定价法

6、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

7、存量是指报告期期末已占用和控制的拇业空间总量。在数值上，报告期总量＝上期存量+报告期新竣工量—()。A.报告期灭失量B.最低销售量C.工程量D.盈亏平衡点量

8、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（）。A.领导定价法B.挑战定价法C.价值定价法D.随行就市定价法

9、房地产开发项目的质量控制包括决策阶段、设计阶段和施工阶段的质量控制，其中不属于施工阶段质量控制内容的是（）。A.对工程采用的配套设备进行检验B.确立有关质量文件的档案制度C.对原材料的检验D.控制工程变更

10、《规划意见书（选址）》及附图复印件或《设计方案审查意见》及附图复印件，必须经（）批准。A.房地产行政管理部门B.城乡规划管理部门C.建设行政主管部门D.国土资源管理部门

11、在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。A.政府部门B.建设部门C.房管部门D.开发商

12、某房地产开发企业在目标客户群中，调查有多大比率的购房者愿花100万元购买其开发的商品住宅，这种调查属于（）。A.试探性调查B.推测性调查C.因果性调查D.描述性调查

13、下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A.住房可支付性指数B.房地产价格指数C.房价租金比D.量价弹性

14、房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（）。A.利润总额B.投资利润C.税后利润D.可分配利润

15、能承受较大投资风险并期望获得较高收益的房地产投资者通常会选择（）。A.进入稳定期的优质收益型房地产投资B.尚未进入稳定期的收益型房地产投资C.机会型房地产投资D.刚竣工的收益型房地产投资

16、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

17、下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率

18、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健

19、当计息周期小于1年时，名义利率r与实际利率i的关系是()。A.i＝rB.i＞rC.i＜rD.i＝1+r

20、对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其()的风险因素。A.变动可能性B.影响重要性C.发生经常性D.类型归属性

21、一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79

22、开发项目的内部收益率表明了（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

23、下列收益性物业净经营收入的表达式中，正确的是（）。A.净经营收入=有效毛收入－经营费用B.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息C.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金D.净经营收入=有效毛收入－经营费用－抵押贷款还本付息－准备金－所得税

24、房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A.变动成本的设置B.销售收入的不同C.固定成本的设置D.平衡点的设置

25、下列各组特定市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。A.潜在市场、有效市场、服务市场B.有效市场、渗透市场、服务市场C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

26、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。A.地基B.门窗C.楼板D.楼面

27、一笔贷款，名义利率是10%，每两年一计息，则其实际利率是()。A.10%B.9.5%C.11%D.10.65%

28、下列各类土地中，不属于土地储备范围的是（）。A.集体土地中的宅基地B.依法收回的国有土地C.依法收购的土地D.依法行使优先购买权取得的土地

29、消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别，从而使消费者市场具有（）的特点。A.分散性B.复杂性C.伸缩性D.季节性

30、对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（）的一个百分比。A.有效毛收入B.净经营收入C.潜在毛收入D.税后现金流量

31、李某从银行贷款150万元购一套450万元的商用房，贷款期限2年，年利率8%，按季计息，采用到期一次付清的还款方式，问2年后，他应该向银行偿还的利息为（）万元。A.38.47B.18.39C.25.75D.24.96

32、在建筑构造中，按照建筑物的层数来设置缝宽的变形缝是（）。A.沉降缝B.伸缩缝C.温度缝D.防震缝

33、李某的月均收入为4500元，购买小汽车每月须偿还的贷款额为800元，住房抵押贷款月偿还款为1440元，每月支出的物业管理费用为120元。李某的所有债务与收入比是（）。A.32.00％B.34.67％C.49.78％D.52.44％

34、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%

35、租金调整时可能会引起争议而诉诸于法律所带来的风险属于（）。A.收益现金流风险B.资本价值风险C.比较风险D.未来运营费用风险

36、某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万m2。A.465B.485C.665D.915

37、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量

38、（）是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。A.负外部性B.正外部性C.强外部性D.弱外部性

39、下列不属于房地产投资项目经济评价盈利能力指标的是（）。A.成本利润率B.投资利润率C.偿债备付率D.资本金利润率

40、个别发展项目因素、建筑物类型、地点等引起的项目风险属于()。A.系统风险B.资本价值风险C.个别风险D.比较风险

41、下列因素或措施可能会导致房地产价格上升的是()。A.提高开发贷款利率B.降低开发贷款利率C.通货膨胀率下降D.降低房地产税费

42、以下关于地形图的表述中，错误的有（）。A.道路、河流属于地物B.山地、丘陵、平原属于地物C.地物按图式符号加注记表示D.地貌一般用等高线表示

43、房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（）分析。A.最低租售价格B.最低租售数量C.最低利润水平D.最高土地取得价格

44、如果某建筑物的±0.000＝30.800m，按照规定，其室内地面标高±0.000相当于绝对标高（）m。A.30.8B.30.80C.30.800D.30.8000

45、对于一般的房地产投资项目，（）指标值应该大于2。A.利息备付率B.偿债备付率C.流动比率D.速动比率

46、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析

47、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.项目投资现金流量表

48、甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险大B.乙物业投资风险大C.甲、乙物业的投资风险相同D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小

49、（）的市场最具潜力，投资风险也相对较小。A.居住物业B.商用物业C.工业物业D.出租物业

50、某城市规划将火车站由该城市的A区迁至B区，则B区的商业物业投资将会增加，这主要是由于房地产投资具有（）的特性。A.区位选择异常重要B.易产生资本价值风险C.需要适时的更新改造投资D.存在效益外溢和转移

51、下列房地产投资风险中，房地产开发企业可以控制的是（）。A.收益现金流风险B.市场供求风险C.通货膨胀风险D.利率变动风险

52、下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式差别的表述中，正确的是（）。A.定额计价方式采用综合单价形式，工程量清单计价方式采用总价形式B.定额计价方式投标一般采用合理低价中标法，工程量清单计价方式投标一般采用百分制评分法C.定额计价方式是一种市场定价模式，工程量清单计价方式是一种政府定价模式D.定额计价方式是在发出招标文件后编制工程量清单，工程量清单计价方式是在招标前由招标人编制工程量清单

53、动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以（）所需的时间。A.经营收入抵偿全部投资B.净收益抵偿全部投资C.全部现金流入抵偿全部现金流出D.全部现金流入抵偿全部投资

54、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。A.吸纳率分析B.市场占有率分析C.估计项目市场占有率D.估算项目吸纳量

55、编制房地产项目招标工程标底是由()来完成。A.开发商B.承包商C.设计部门D.建委

56、物业公司在选择零信商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是()。A.零售商的财务能力B.零售商的声誉C.零售商的组合与位置分配D.零售商的经营内容

57、市场定义有六个层次，以下排序正确的是（）。A.整个市场＞有效市场＞潜在市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场B.潜在市场＞整个市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场C.整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞渗透市场＞服务市场D.整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场

58、房地产开发项目的资金来源通常不包括的资金渠道是()。A.资本金B.预租售收入C.借贷资金D.政府资助

59、以抵押贷款方式向土地储备机构发放的贷款，其贷款额度不超过土地（）的70％。A.评估价值B.实际价值C.投资价值D.出让金收入

60、下列关于风险分析中解析法和蒙特卡洛模拟法的表述中，错误的是（）。A.解析法对随机的现金流进行概率分布估计，得到净效益的概率分布B.蒙特卡洛法用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理C.解析法建立在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础之上D.蒙特卡洛法主要用于解决不多于2～3个随机变量的风险问题，而解析法能够分析更多个随机变量的风险问题

61、下列房地产投资风险中，不能通过投资组合来分散、抵消的是（）。A.持有期风险B.时间风险C.周期风险D.机会成本风险

62、总平面设计中影响工程造价的因素不包括（）。A.功能分区B.运输方式选择C.占地面积D.建筑结构

63、下列财务报表中，反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况的是（）。A.资产负债表B.资本金现金流量表C.项目投资现金流量表D.财务计划现金流量表

64、下列关于房地产置业投资项目的主要不确定性因素的说法中，错误的是（）。A.权益投资比率低，意味着投资者使用了高的财务杠杆B.当短期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率C.空置率是指准备出租但还没有出租出去的建筑面积占全部可出租建筑面积的比例D.通过与物业服务企业签署长期合约可以减少物业维护管理费用的变动，但不能排除通货膨胀因素对这部分费用的影响

65、为适应房地产市场波动，某房地产开发企业通过降低成本利润率来确定其商品房销售价格，该定价方法为（）。A.认知价值定价法B.成本加成定价法C.挑战定价法D.领导定价法

66、对市场需求与供应情况、项目所在地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、市场供应与需求、项目规划设计方案、项目进度、项目销售收入与投资估算、项目财务分析等进行的预可行性研究，属于（）阶段。A.投资机会研究B.初步可行性研究C.详细可行性研究D.项目的评估和决策

67、我国目前国家债券的收益率为9%，经测算，零售商业用房市场相对于整个投资市场的风险系数为0.23，整个投资市场的平均收益率为18%，则零售商业用房的预期收益率为()。A.11.07%B.12.45%C.13.59%D.10.78%

68、按投资的（），可将投资分为生产性投资和非生产性投资。A.投资对象B.投资回收期C.经济用途D.投资形式

69、仅考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售玩具的店铺比购买生产玩具的厂房的投资风险小，这是因为前者比后者（）。A.更适于进行长期投资B.变现性差C.具有更强的适应性D.具有更专业的物业管理

70、房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的（）弥补，下一年度税前利润不足以弥补的，可以在5年内延续弥补。A.所得税前利润B.所得税后利润C.应分配利润D.未分配利润

71、（）的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。A.权益融资B.债务融资C.发行企业债券D.吸收其他机构投资者资金

72、当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（）。A.开发商B.设计单位C.承包商D.监理单位

73、某笔住房抵押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，计息周期为一年，实际利率是（）。A.106.12%B.6.17%C.50.21%D.6.00%

74、关于还本付息的方式说法错误的是（）。A.一次还本利息照付，借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息B.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息C.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金D.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息

75、下列不属于影响消费者购买的社会文化因素的是（）。A.家庭B.生活方式C.社会阶层D.亚文化

76、房地产市场的运行环境中，（）涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。A.社会环境B.政治环境C.经济环境D.金融环境

77、房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（）工作。A.施工图设计B.可行性研究C.成本收益分析D.项目建设书的编制

78、根据国内生产总值的（）形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额。A.价值B.收入C.产品D.货币

79、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

80、投资组合是（）的一个有效措施。A.提高投资收益B.提高市场竞争力C.开拓投资领域D.规避投资风险二、多选题

81、某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万m2。A.465B.485C.665D.915

82、下列选项中，不属于投资机会选择主要工作内容的是（）。A.提出投资设想B.项目可行性研究C.细化投资设想D.寻找和筛选投资机会

83、“三项预测值”分析方法是（）中的一种。A.概率分析方法B.盈亏平衡分析方法C.多因素敏感性分析方法D.风险估计与评价的方法

84、借贷记账法以（）作为记账理论依据。A.会计法B.会计规则C.会计规程D.会计恒等式

85、开发商应当自工程竣工验收合格之日起（）日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。A.14B.15C.28D.30

86、当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用（）性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。A.扩张B.适度扩张C.紧缩D.稳健

87、一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79

88、下列关于建筑材料性质的表述中，正确的是（）。A.材料的密度是指材料在绝对密实状态下单位体积的质量，即材料的质量与材料在绝对密实状态下的体积之比B.凡是内部有孔隙的材料，其密实度都大于1C.材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度显著降低的性质D.材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质

89、在收集一手资料的调查手段中，开放式问卷调查适用于（）。A.因果性调查B.专题性调查C.描述性调查D.试探性调查

90、下列选项中，不计入收益性物业运营管理费用的是（）。A.抵押贷款还本付息B.管理人员工资C.公共设施维修费D.保险费

91、项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是()。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析

92、我国对外筹资成本通常是在（）利率的基础上加一定的百分点（或基点）。A.纽约同业拆放B.中国香港同业拆放C.伦敦同业拆放D.新加坡同业拆放

93、如国家债券的收益率为9%，经测算，工业物业市场相对于整个投资市场的风险系数为0.14，整个投资市场的平均收益率为18%，则工业物业的预期收益率为（）。A.12.45%B.10.26%C.11.98%D.9.68%

94、问卷法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。A.抽样性调查B.因果性调查C.试探性调查D.描述性调查

95、投资决策分析主要包括市场分析、（）和投资决策三部分工作。A.风险控制B.项目调研C.项目财务评价D.资金管理

96、房地产投资的经济效果主要表现为()。A.销售收入B.开发利润C.成本利润率D.投资收益率

97、网络图法在建设工程管理中常常作为（）的方法。A.质量管理B.成本管理C.进度管理D.合同管理

98、在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择的是（）。A.地域分析与选择B.具体地点的分析与选择C.开发内容和规模的分析与选择D.开发时机的分析与选择

99、多因素敏感性分析一般是在单因素敏感性分析基础上进行，多因素敏感性分析须进一步假定同时变动的几个因素都是()，且各因素发生变化的概率相同。A.相互影响的B.相互独立的C.相互作用的D.相互无关的

100、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。A.单元估算法B.概算指标法C.单位指标估算法D.工程量近似匡算法三、判断题

101、按期末惯例法绘制的现金流量图，时间轴上的时点n表示第（n-1）个计息周期的期末。（）

102、房地产开发企业只能通过公开招标的形式选择开发项目的施工单位。（）

103、土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。（）

104、治疗胃热呕吐，最宜选用A.半夏B.生姜C.竹茹D.砂仁

105、指数平滑法中的平滑指数a是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a越大，则预测值越趋向平滑。（）

106、不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率已知条件下的风险分析。（）

107、财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（）

108、在现金流量图上，横坐标轴上“0”点所表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。()

109、我国房地产开发统计中目前采用的销售面积指标，是指报告期已竣工的房屋面积中己正式交付给购房者或已签订（正式）销售合同的商品房屋面积。（）

110、市场规模就是特定商品的消费数量。（）

111、商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。

112、通货膨胀对房地产投资也有积极的正面影响。()

113、既能养血敛阴，又能柔肝止痛、平抑肝阳的药物是A.阿胶B.何首乌C.赤芍D.白芍

114、竞争情况调查和市场营销因素调查属于不可控制因素的调查。（）

115、对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收入、其他经营收入等，现金流出主要包括土地与建造成本、运营费用、销售费用和销售税金支出等。（）

116、财务杠杆的正向作用是当全部投资的收益率小于借贷资金成本水平时，借贷越多，资本金的收益率越大。（）

117、目前我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。（）

118、房地产开发企业能否获得其他金融机构提供的抵押贷款承诺，越来越成为金融机构向房地产开发企业发放商用房地产开发贷款的重要条件之一。（）

119、能够苦泻下行，疏肝破气，消积化滞的药物是A.陈皮B.青皮C.沉香D.枳实

120、通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（）

参考答案与解析

1、答案：D本题解析：本题考查的是资产负债率。资产负债率是反映企业或项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例。

2、答案：D本题解析：消费者在购买不同商品时，并不遵循同一个购买模式。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：①便利品，是指消费者日常生活所需、需重复购买的商品；②选购品，是指价格比便利品要贵，消费者购买时愿花较多时间对许多家商品进行比较之后才决定购买的商品；③特殊品，是指消费者对其有特殊偏好并愿意花较多时间去购买的商品。

3、答案：A本题解析：在《建设项目用地预审与选址意见书》中，规划设计要求包括三个方面的内容：①规划土地使用要求（建筑规模、容积率、建筑高度、绿地率等）；②居住建筑（含居住区、居住小区、居住组团）的公共服务设施配套建设指标；③建设项目与退让用地边界、城市道路、铁路干线、河道、高压电力线等距离要求。

4、答案：C本题解析：本题考查的是土地费用。以出让方式获得城市毛地土地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和城市建设配套费构成。

5、答案：D本题解析：竞争导向定价法包括：①领导定价法；②挑战定价法；③随行就市定价法。D项，价值定价法属于购买者导向定价法。

6、答案：D本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。参见教材P209。

7、答案：A本题解析：根据存量的概念和表达公式。

8、答案：B本题解析：本题考查的是制定租售方案。某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是挑战定价法。

9、答案：D本题解析：考点:质量控制。工程施工阶段的工程质量控制工作主要包括下列方面：（1）对原材料的检验；（2）对工程采用的配套设备进行检验；（3）确立施工中控制质量的具体措施；（4）确立有关质量文件的档案制度。

10、答案：B本题解析：开发商需持《建设项目规划许可及其他事项申报表》、《规划意见书（选址）》及附图复印件、《设计方案审查意见》及附图复印件、国土资源行政主管部门批准用地的文件、有资质设计单位按照《规划意见书（选址）》或《设计方案审查意见》及附图的要求绘制的建设工程施工图（施工图纸包括：图纸目录、无障碍设施设计说明、设计总平面图、各层平面图、剖面图、各向立面图、各主要部位平面图、基础平面图、基础剖面图）、《城市建设工程办理竣工档案登记表》、《勘察、设计中标通知书》（未进行设计方案审查的项目），向城乡规划管理部门提出申请。

11、答案：D本题解析：在政府授权开发商负责实施土地开发时，由开发商负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收、拆迁和大市政建设等手续并组织实施。

12、答案：D本题解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，即通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法，如在经历了2016～2018年中国城市住房价格普遍大幅度上涨、价格向下调整压力日增的情况下，调查有意向在2019年购买商品住宅的家庭数量；②描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，即检验因果关系，如假设上述的两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

13、答案：C本题解析：A项，住房可支付性指数（HAI），是指中位数收入水平的家庭对中位数价格的住房的承受能力，在数值上等于家庭可承受房价的上限与该城市实际住房中位数价格之比，如果HAI＜100，说明居民家庭只能承受更低价格的住房。B项，房地产价格指数是指反映房地产价格各期相对涨跌幅度的指数，可用于判断短期价格活动和长期价格趋势。C项，房价租金比是指房地产价格与租金的比值，用来考察房地产价格是否过度偏离其使用价值。D项，量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。

14、答案：A本题解析：根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为营业利润（又称经营利润）、利润总额（又称税前利润）、净利润（又称税后利润）和可分配利润等四个层次。其中，利润总额＝营业利润＋营业外收支净额，营业外收支净额＝投资收益＋补贴收入＋营业外收入－营业外支出。

15、答案：C本题解析：按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为收益型、收益加增值型和机会型三种类型。能承受较低风险及相应收益水平的长期投资者，通常选择收益型房地产投资；能承受中等风险及相应收益水平的投资者，通常选择收益加增值型房地产投资；能承受较大投资风险、期望获得较高收益的房地产投资者，通常选择机会型房地产投资。

16、答案：B本题解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。该笔贷款第9年年末的本金P9可用等额序列支付现值系数公式求取，即：P9＝A/i×[1－1/（1＋i）n－9]＝36000/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）15－9]＝168978.471（元）。该笔贷款第10年的投资回报＝P9×i＝168978.471×7.5%＝12673.39（元）。

17、答案：D本题解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种市场类型。其中，市场交易指标包括：①销售量；②出租量；③吸纳量；④吸纳率；⑤吸纳周期；⑥预售面积；⑦房地产价格；⑧房地产租金；⑨房地产价格指数。ABC三项属于供给指标。

18、答案：A本题解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

19、答案：B本题解析：根据名义利率r与实际利率i的关系式。

20、答案：A本题解析：[解析]风险分析的一般过程和方法

21、答案：D本题解析：已知年值A求现值P的计算公式为：式中，i为折现率，n为计息周期。本题中，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，可知第19年实际租用时间为0.8年，其租金为0.8×5＝4（万元），在第18年末收取，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值P＝5＋A（P/A，i，n）＝5＋5[（1＋6%）17－1]/[6%（1＋6%）17]＋4/（1＋6%）18＝58.79（万元）。

22、答案：A本题解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。

23、答案：A本题解析：净经营收入是指从有效毛收入中扣除运营费用后得到的收入，即：净经营收入=有效毛收入－运营费用。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。因此，物业服务企业要尽可能增加物业的有效毛收入，降低运营费用，以使交给业主的净经营收入尽可能大。

24、答案：D本题解析：房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

25、答案：A本题解析：市场规模是指特定商品的潜在购买者数量。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。服务市场（又称目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。它们之间的关系如图4-1所示，因此市场规模由大到小依次应是：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。图4-1市场定义的层次

26、答案：C本题解析：不论工业建筑或民用建筑，建筑一般由以下部分组成：基础（或有地下室）、主体结构（墙、柱、梁、板或屋架等）、门窗、屋面（包括保温、隔热、防水层或瓦屋面）、楼面和地面（地面和楼面的各层构造）、楼梯以及各种装饰。

27、答案：B本题解析：[解析]名义利率与实际利率的关系式

28、答案：A本题解析：土地储备的范围包括：①依法收回的国有土地；②收购的土地；③行使优先购买权取得的土地；④已办理农用地转用和土地征收批准手续的土地；⑤其他依法取得的土地。

29、答案：B本题解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。消费者市场的特点之一是复杂性，即消费者受多种因素的影响而具有不同的消费需求和消费行为，所购商品千差万别。

30、答案：A本题解析：物业管理企业的服务费和利润，通常是物业有效毛收入的一个百分比，有效毛收入低于预计的某一数值时，还可以确定物业服务费和利润的一个最低值，或者采用固定比例费用加绩效奖励的方式。其具体比例，可根据政府有关规定和当地物业管理市场情况确定。通常，从事收益性物业的物业服务企业，其企业管理费和利润的提取比例，高于从事居住物业的物业管理。

31、答案：C本题解析：本题考查的是单利计息与复利计息。用公式In=P[（1+i）n-1]计算，In=150×[（1+8%／4）4×2-1]=25.75（万元）。参见教材P155。

32、答案：A本题解析：变形缝包括伸缩缝、沉降缝、防震缝。其中，沉降缝是防止因荷载、结构形式、地基能力的差异等原因而产生不均匀沉降的影响所设的变形缝。沉降缝是将建筑物垂直方向划分为若干个刚度较一致的单元，使相邻单元可以自由沉降，而不影响建筑的整体。沉降缝的缝宽与建筑的层数有关。

33、答案：D本题解析：所有债务与收入比=（本次贷款的月还款额＋月物业管理费＋其他债务月偿付额）÷月均收入。本题中，李某的所有债务与收入比=（800＋1440＋120）÷4500=52.44％。

34、答案：D本题解析：资本金利润率，指项目经营期内一个正常年份的年利润总额或项目经营期内年平均利润总额与资本金的比率，它反映投入项目的资本金的盈利能力。计算公式为：资本金利润率＝（年利润总额或年平均利润总额/资本金）×100%。此题中，资本金利润率＝700÷2000×100%＝35.0%。

35、答案：D本题解析：未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。房地产估价师在评估房地产市场价值时，也开始注意到未来的重新装修甚至更新改造所需投入的费用对房地产当前市场价值的影响。其他未来会遇到的运营费用包括由于建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用和不可预见的法律费用，例如租金调整时可能会引起争议而诉诸法律。

36、答案：A本题解析：简单指数平滑法的计算公式为：Qt＝αSt－1＋（1－α）Qt－1。式中Qt为t期预测值；St－1为t－1期实际观察值；Qt－1为t－1期预测值；α为平滑指数，1≥α≥0。则2016年商品房预测销售量＝平滑指数×2015年商品住宅实际销售量＋（1－平滑指数）×2015年商品住宅预测销售量＝0.7×450＋（1－0.7）×500＝465（万m2）。

37、答案：B本题解析：房地产市场需求分析内容包括：①需求影响因素分析；②需求预测；③吸纳率分析；④市场购买者的产品功能需求。

38、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场的特性。正外部性是某个经济行为个体的活动使他人或社会受益，而受益者无须花费代价。

39、答案：C本题解析：本题考查的是经济评价指标体系。选项C是清偿能力指标，非盈利性指标。参见教材P178。

40、答案：C本题解析：[解析]投资组合理论

41、答案：A本题解析：因为提高开发贷款利率会导致开发商减少开发项目，因此房地产价格上升。

42、答案：B本题解析：地形图是按一定比例绘制的地物和地貌的正射投影图。地物指地球表面上人造的或天然的固定性物体，如房屋、道路、河流等；地貌指地表面自然起伏的形态，如山地、丘陵、平原等。地物和地貌总称为地形。通常地形图是经过实地测绘，或根据实测并结合有关调查资料编制而成。地物按图式符号加注记表示，地貌一般用等高线表示。

43、答案：C本题解析：房地产项目盈亏平衡分析包括：①最低租售价格分析；②最低租售数量分析；③最高土地取得价格；④最高工程费用；⑤最高购买价格；⑥最高运营费用比率；⑦多因素临界点组合。

44、答案：C本题解析：标高分绝对标高和相对标高两种。我国青岛附近的黄海平均海平面定为绝对标高的零点，其他各地以它为基准所定标高即绝对标高。工程图纸一般都用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“±0.000”表示，读作正负零。高于它的为正值，一般不注“＋”号；低于它的负值，必须注“－”号。

45、答案：A本题解析：利息备付率是指项目在借款偿还期内各年用于支付利息的税息前利润与当期应付利息费用的比值，又称利息保障倍数。利息备付率表示使用项目利润偿付利息的保障倍数。对于一般商用房地产投资项目，商业银行通常要求该指标值介于2～2.5之间，当利息备付率小于2时，表示项目没有足够的资金支付利息，付息能力保障程度不足，存在较大的偿债风险。因此该指标值应该大于2。

46、答案：B本题解析：盈亏平衡分析中的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。

47、答案：D本题解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。参见教材P267。

48、答案：B本题解析：可以用标准差与期望值之比来表示单位收益下的风险大小，一般来说，比值越小，单位收益投资风险也就越小；反之，比值越大，单位收益投资风险就越大。本题中，2009年甲物业价值的标准差为100万元，标准差与期望值之比为9.1%；2009年乙物业价值的标准差为200万元，标准差与期望值之比为18.2%。因此，可以推断物业乙的单位收益投资风险大于物业甲的单位收益投资风险。

49、答案：A本题解析：按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为：①居住物业投资；②商用物业投资；③工业物业投资；④酒店与休闲娱乐设施投资；⑤特殊物业投资。其中，居住物业是指供人们生活居住的房地产，包括政策性住房和商品住房。居住物业投资主要表现为开发投资，将建成后的住房出售给购买者，而购买者大都是以满足自用为目的，也有少量购买者将所购买的住房作为投资，出租给租户使用。由于人人都希望拥有自己的住房，而且在这方面的需求随着人们生活水平的提高和支付能力的增强不断向更高的层次发展，所以居住物业的市场最具潜力，投资风险也相对较小。

50、答案：D本题解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响。政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著提高附近房地产的市场价值和收益水平。例如城市快速轨道交通的建设，使沿线房地产资产由于出租率和租金水平的上升而大幅升值；城市棚户区改造、城中村改造等大型城市更新项目的实施，也会使周边房地产的市场价值大大提高。从过去的经验来看，能准确预测到政府大型公共设施建设并在附近预先投资的房地产投资者，都获得了较大成功。

51、答案：A本题解析：在通常情况下，往往把风险划分为：①对市场内所有投资项目均产生影响，投资者无法控制的系统风险；②仅对市场内个别项目产生影响，投资者可以控制的个别风险。其中，房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。房地产投资中的个别风险是可以控制的风险，包括收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、机会成本风险、时间风险、持有期风险。

52、答案：D本题解析：A项，定额计价方式的单价包括人工费、材料费、机械台班费，而工程量清单计价方式采用综合单价形式，综合单价包括人工费、材料费、机械使用费、管理费、利润，并考虑风险因素。B项，工程量清单计价编制过程可以分为两个阶段：一是招标者或其委托的具有相应资质的工程造价咨询人进行工程量清单的编制；二是投标企业利用工程量清单来编制投标价。如果得以中标，则交易双方形成的“合同价”就是投标人的中标价。C项，定额计价的价格形成介于国家定价和国家指导价之间，工程价格或直接由国家决定，或是由国家给出一定的指导性标准，承包商可以在该标准的允许幅度内实现有效竞争；工程量清单计价则反映了市场定价阶段，工程价格是在国家有关部门间接调控和监督下，由工程承发包双方根据工程市场中建筑产品供求关系变化自主确定工程价格。

53、答案：B本题解析：本题考查的是动态投资回收期。动态投资回收期是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。参见教材P187。

54、答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。房地产市场分析中需求分析包括需求影响因素分析、需求预测、吸纳率分析、市场购买者的产品功能需求。

55、答案：A本题解析：此题属于熟悉范畴。编制房地产项目招标工程标底是由开发商来完成。

56、答案：B本题解析：暂无解析

57、答案：D本题解析：市场定义的六个层次如图4-2所示。图4-2市场定义的层次根据图4-2可知，正确的排序为：整个市场＞潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。

58、答案：D本题解析：因为政府一般不会无偿资助房地产开发项目。

59、答案：A本题解析：为预防土地储备贷款带来的风险，商业银行规定以抵押贷款方式向土地储备机构发放，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70％，贷款期限最长不得超过2年。

60、答案：D本题解析：D项，解析法主要用于解决一些简单的风险问题，比如只有一个或少数因素是随机变量，一般不多于2～3个变量的情况；当项目评估中有若干个变动因素，每个因素又有多种甚至无限多种取值时，就需要采用蒙特卡洛法进行风险分析。AC两项，解析方法是在利用德尔菲法进行风险辨识与估计的基础上，用项目预期收入、成本及净效益的现值的平均离散程度来度量风险，进而得到表示风险程度的净效益的概率分析。B项，蒙特卡洛模拟法是一种通过对随机变量的统计试验、随机模拟求解物理、数学、工程技术问题近似解的数学方法。其特点是用数学方法在计算机上模拟实际概率过程，然后加以统计处理。

61、答案：C本题解析：系统风险又称不可分散风险或市场风险，即投资风险中无法在投资组合内部被分散、抵消的那一部分风险。房地产投资首先面临的是系统风险，投资者对这些风险不易判断和无法控制，主要有通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、汇率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险等。ABD三项都属于房地产投资的个别风险，通过投资组合理论的原则，可以将个别风险因素减少甚至近于完全抵销。

62、答案：D本题解析：设计阶段影响工程造价的因素主要包括在总平面设计、建筑设计和工艺设计三个阶段中。其中，总平面设计中影响工程造价的因素包括占地面积、功能分区、运输方式选择。

63、答案：D本题解析：房地产开发项目财务评价报表包括基本报表和辅助报表。基本报表包括：①项目投资现金流量表；②资本金现金流量表；③投资者各方现金流量表；④财务计划现金流量表；⑤利润表；⑥资产负债表。其中，现金流量表包括项目投资现金流量表、资本金现金流量表和投资者各方现金流量表。而财务计划现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。

64、答案：B本题解析：本题考查的是房地产置业投资项目的主要不确定性因素。选项B错误，当长期抵押贷款利率较低，资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较低的权益投资比率。

65、答案：B本题解析：成本加成定价法是指开发商按照所开发物业的成本加上一定百分比的加成来制定房地产的销售价格。加成的含义就是一定比率的利润，这是最基本的定价方法。A项，认知价值定价法是开发商根据购买者对物业的认知价值来制定价格的一种方法；C项，当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较多，则认为该开发商采用了挑战定价法；D项，领导定价法实际上是一种定价策略，处于市场领导者地位的开发商可以采用领导定价法。

66、答案：B本题解析：初步可行性研究亦称“预可行性研究”，在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析，需对以下内容进行粗略审查：①项目所在地区的社会经济情况；②项目地址及其周围环境；③市场供应与需求；④项目规划设计方案；⑤项目进度；⑥项目销售收入与投资估算；⑦项目财务分析等。

67、答案：A本题解析：[解析]投资组合理论

68、答案：C本题解析：按投资的经济用途，可将投资分为：①生产性投资，是指投入到生产、建筑等物质生产领域，形成各种类型的生产性企业资产的投资；②非生产性投资，是指投入到非物质生产领域，形成各种类型的非生产性资产的投资。

69、答案：C本题解析：本题考查的是房地产投资概述。工业厂房一般设计需要符合特定工艺要求，通常只适合于工业企业，不容易转手交易。而商业办公物业有较强的适应性，可以根据市场需要变化用途，所以风险要小。P7～9。

70、答案：A本题解析：开发商发生的年度亏损，可以用下一年度的税前利润弥补；下一年度税前利润不足弥补的，可以在5年内延续弥补；5年内不足弥补的，用税后利润弥补。在实际操作中，房地产开发项目的所得税，采用了按销售收入一定比例预征的方式，即不论项目整体上是否已经盈利，只要实现了销售收入，就按其一定比例预征收所得税。

71、答案：B本题解析：本题考查的是房地产债务融资。债务融资的资金融出方不承担项目投资的风险，其所获得的报酬是融资协议中所规定的贷款利息和相关费用。

72、答案：A本题解析：当项目完工并具备竣工验收条件后，由承包商按国家工程竣工验收有关规定，向开发商提供完整竣工资料及竣工验收报告，并提出竣工验收申请。之后，开发商负责组织有关单位进行验收，并在验收后给予认可或提出修改意见。承包商按要求修改，并承担由自身原因造成修改的费用。

73、答案：B本题解析：实际利率i与名义利率r的关系式为：i＝（F－P）/P＝[P（1＋r/m）m－P]/P＝（1＋r/m）m－1，P为年初借款，m为一年中计算利息的次数。本题中，实际年利率i＝（1＋0.5%）12－1≈6.17%。

74、答案：C本题解析：还本付息的方式包括以下几种：①一次还本利息照付：借款期间每期仅支付当期利息而不还本金，最后一期归还全部本金并支付当期利息；②等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息；③等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息；④一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息；⑤“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

75、答案：B本题解析：影响消费者购买行为的主要因素如图4-4所示。B项属于个人因素。图4-4影响消费者购买行为的主要因素

76、答案：B本题解析：房地产市场的运行环境是指影响房地产市场运行的各种因素的总和。其中，政治环境是指政治体制、政局稳定性、政府能力、政策连续性以及政府和公众对待外事投资的态度等。它涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题之一。

77、答案：B本题解析：房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使项目达到预期的经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使项目的许多重大经济技术问题得以明确，形成解决方案，得出合理结论，使投资者的决策建立在科学而不是经验或感觉的基础上。

78、答案：A本题解析：本题考查的是需求指标。从价值形态看，GDP是所有常住单位在一定时期内生产的全部货物和服务价值超过同期投入的全部非固定资产货物和服务价值的差额，即所有常住单位的增加值之和。

79、答案：C本题解析：本题考查的是房地产抵押贷款。选项C，应从下一年年初开始按新利率计算利息。P308～309。

80、答案：D本题解析：投资组合理论认为对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应，把适当的投资项目组合起来，便可以达到一个最终和最理想的长远投资策略，即寻找在一个固定的预期收益率下使风险最小，或是在一个预设可接受的风险水平下，使收益最大化的投资组合。

81、答案：A本题解析：简单指数平滑法的计算公式为：Qt＝αSt－1＋（1－α）Qt－1。式中Qt为t期预测值；St－1为t－1期实际观察值；Qt－1为t－1期预测值；α为平滑指数，1≥α≥0。则2016年商品房预测销售量＝平滑指数×2015年商品住宅实际销售量＋（1－平滑指数）×2015年商品住宅预测销售量＝0.7×450＋（1－0.7）×500＝465（万m2）。

82、答案：B本题解析：本题考查的是投资机会选择与决策分析。投资机会选择主要包括提出投资设想、寻找和筛选投资机会、细化投资设想三项工作。参见教材P64。

83、答案：C本题解析：本题考查的是敏感性分析的“三项预测值”法。对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即最乐观预测值、最可能预测值、最悲观预测值。P227。

84、答案：D本题解析：借贷记账法特点可以归纳如下：①以“借”“贷”作为记账符号。“借”表示资产（费用）的增加或负债、权益（收入、利润）的减少；“贷”表示资产（费用）的减少或负债、权益（收入、利润）的增加。②以会计恒等式作为记账理论依据。即以“资产＝负债＋所有者权益”为记账依据。③以“有借必有贷，借贷必相等”为其记账规则。

85、答案：B本题解析：本题考查的是竣工验收。开发商应当自工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。参见教材P91。

86、答案：A本题解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。当宏观经济进入周期循环的波谷时，各国政府一般采用扩张性的货币政策和财政政策抑制经济衰退。

87、答案：D本题解析：已知年值A求现值P的计算公式为：式中，i为折现率，n为计息周期。本题中，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，可知第19年实际租用时间为0.8年，其租金为0.8×5＝4（万元），在第18年末收取，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值P＝5＋A（P/A，i，n）＝5＋5[（1＋6%）17－1]/[6%（1＋6%）17]＋4/（1＋6%）18＝58.79（万元）。

88、答案：A本题解析：B项，材料的密实度是指材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1；C项，材料的耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质；D项，材料的弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全恢复的性质。

89、答案：D本题解析：开放式问题允许答卷人用自己的语言无任何限制地回答问题。因此一般情况下，开放式问题在需要了解人们是如何想的，而不是衡量持某种想法的有多少的试探性调查阶段特别有用。所以，开放式问卷调查适用于试探性调查。

90、答案：A本题解析：本题考查的是收益性物业管理中的运营费用。选项B属于人工费；选项CD属于公共设施设备日常运行、维修及保养费。抵押还本付息不计入运营费用。参见教材P367。

91、答案：B本题解析：盈亏平衡分析中的临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值，以风险因素临界值组合显示房地产项目的风险程度。

92、答案：C本题解析：同业拆放中大量使用的利率是伦敦同业拆放利率（LIBOR），指在伦敦的第一流银行借款给伦敦的另一家第一流银行资金的利率。我国对外筹资成本即是在LIBOR利率的基础上加一定百分点。

93、答案：B本题解析：本题考查的是投资组合理论