济南市城市更新规划土地支持政策工具箱2026

济南市城市更新规划土地支持政策工具箱1.《济南市城市更新规划土地支持政策工具箱》起草说明 1 3.《关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施》的通知（济自然规划发 4.《关于推行存量房交易公积金贷款”双预告登记”的通知》 235.《关于落实不动产单元代码“一码关联”新建项目全生命周期管理工作方 6.《关于深入推进城镇低效用地再开发工作的实施意见》（济政办字〔2023〕 7.关于印发《关于进一步加快推进城中村改造的若干细则》的通知（济建发 8.《进一步优化土地市场的若干措施》（济9.《关于加强要素支撑和规划服务支持开发区高质量发展的若干措施》（济 11.《济南市不动产登记中心关于全面开展建设用地使用权量化登记试点工作的通知》 12.《济南市城市更新条例》 13《关于推行国有建设用地使用权“带押收储”模式的通知》 9714.关于印发《关于进一步落实“纪行衔接”协作机制推动解决国有土地房屋征收产权调换安置住房办证难问题的实施意见》的通知 15.关于印发《济南市国土空间规划管理技术规定》的通知（济自然规划发 1济南市城市更新规划土地支持政策工具箱起草说明一、起草背景为深入贯彻落实国家关于实施城市更新行动决策部署，国家《城市更新“十五五”规划》关于城市由增量扩张转向存量提质、优化规划用地政策、盘活存量资源的部署要求，紧扣黄河流域生态保护和高质量发展战略部署，全面落实省市强省会建设工作要求，立足济南资源禀赋，聚焦规划衔接、土地供给、不动产登记等关键实操环节，进一步强化政策集成创新、优化要素配置、加大激励引导力度，充分激发市场主体参与活力，提升城市更新工作的系统性、科学性和可操作性。统筹推进危旧房改造、老旧住房提质、低效用地再开发、历史文脉保护传承、城中村有机更新等重点工作，持续优化城市空间格局、完善民生配套功能、提升城市宜居品质与综合承载能力。结合我市城市更新示范城市工作实际与《济南市城市更新条例》实施推进需求，市自然资源和规划局牵头研究编制《济南市城市更新规划土地支持政策工具箱》（以下简称《工具箱》）。二、制定依据《工具箱》深入贯彻《中共中央国务院关于推动城市高质量发展的意见》《中共中央办公厅国务院办公厅关于持续推进城市更新行动的意见》、《自然资源部住房城乡建设部关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》（自然资发〔2025〕226号）、《自然资源部办公厅关于印发2<支持城市更新的规划与土地政策指引（2（自然资办发〔2023〕47号）、《国务院办公厅关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》（国办发〔2022〕19号）、《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（建科〔2021〕63号）等国家政策文件，落实山东省城乡规划、历史文化保护相关条例及省级城市更新工作相关要求，紧扣《济南市城市更新条例》《济南市历史文化名城保护条例》等地方性法规与市级规划制度，立足自然资源规划主管部门职能职责，梳理整合现有政策及务实举措，着力构建系统完备、衔接顺畅、精准实用、便于落地的城市更新全链条政策支撑体系，全力保障全市城市更新工作规范有序、高效稳妥推进。三、主要内容《工具箱》聚焦规划、土地、不动产三大核心领域，系统整合已出台政策、创新务实举措，构建覆盖城市更新全流程、全要素、全场景的政策支撑体系，梳理形成50条具体实施措施，为城市更新项目落地实施提供清晰路径与明确指（一）规划政策（26条）：释放弹性空间，强化正向围绕容积率优化、差异化管控、功能混合利用等关键环节，强化规划刚性底线与弹性支持有机结合，精准匹配更新项目实际需求。优化容积率核定规则：实施容积率正向激励，地上容积3率可在片区基准容积率基础上按综合调整系数确定；老旧住房自主更新原拆原建项目在符合相关专项规划和详细规划等规划要求、不对周边产生负面影响且建设资金可实现平衡的前提下，支持增加市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等，可不计入地上建筑规模增量；老旧住房自主更新原拆原建项目成套化改造在户数不增加前提下，增建面积不方米；既有建筑增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等设施不计入容积率。推行差异化规划技术标准：城市更新中建筑间距、建筑退距、建筑密度、日照标准、绿地率、停车位等确实无法达到现行标准和规范要求的特殊类型更新项目，在保障公共安全、维护相关利害关系人合法权益的前提下，可以按照不低于现状条件为底线进行更新；原拆原建项目规划建筑与项目外建筑间距、建筑退界不符合要求的，应与相关利害关系人达成书面同意意见，日照标准达不到要求的，相关利害关系人可协商解决；对于原拆原建项目内的新建建筑间距、日照标准、停车位等达不到要求的，项目全体所有权人应签署知情并同意的书面意见。鼓励土地混合利用：城市更新项目可以依法依规增加用地功能的兼容性；更新及低效再开发片区、历史街区、轨道站点周边可结合市场需求设置混合功能用地；鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等用途用地混合布置、空间设施共享，强化公共服务、市政基础设施功能混合；开发区存量工业用4地可调整为混合用地，支持不同产业类型合理转换。（二）土地政策（12条优化要素配置，降低实施成聚焦存量盘活、多元供地、地价优惠、过渡期支持，健全全链条土地要素保障机制，降低更新项目实施成本、提高落地效率。健全土地收储盘活机制：优先储备闲置和低效利用的国有存量建设用地、重大基础设施周边土地以及城市建设规划调整、旧城改造和城市更新、新旧动能转换涉及的土地；创新推行“带押收储”模式，破解抵押土地盘活难题；支持低效工业用地分割转让、分割收储；低效用地可通过政府收储改造、原权利人自主改造、市场主体收购归宗整体开发等模式推进。推行多元化土地供应方式：更新项目国有建设用地依法采取出让、租赁等有偿使用方式或者划拨方式配置。采取有偿使用方式配置国有建设用地的，依法采用招标、拍卖、挂牌或者协议方式办理用地手续；利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、科技创业载体、“互联网＋”等新业态的，由相关行业主管部门报区县政府批准后，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期5年。过渡期满后，可按新用途、新权利类型及市场价，以协议出让方式办理用地手续；符合划拨用地目录的,可采取划拨方式供地。优化土地价款计收规则：符合老旧住房原拆原建条件的，5新增面积上市交易按成交价2.5%缴纳土地价款；低效用地再开发项目利用自有存量建设用地实施改造的，地下部分建筑面积按照评估价格减半收取土地出让金；对再开发项目用地内配建的城市基础设施、公共服务设施，不计收土地出让（三）不动产政策（12条）：简化登记流程，破解遗以简化登记、分类办理为核心，打通项目落地“最后一公里”，切实保障群众和市场主体合法权益。完善征收冻结与安置房屋不动产登记：强化权籍核验与部门间线上协同，打通房屋征收线上标记冻结及产权注销快捷通道；支持补偿安置房屋、抵押权办理预告登记，防范交易风险；全面推行安置房不动产登记线上办，提升便民服务简化更新项目不动产登记：原拆原建项目实施改造完成后，按户首次登记方式为房屋所有权人直接办理不动产权证，新证仍按原供地方式登记，并对原有住房面积及新增住房面积进行标记；规范优化历史风貌保护、保留建筑项目登记流程，以房屋质量安全鉴定报告及区政府复核意见代替竣工验收材料用于办理不动产登记；推行分期核实、分期办证、土地量化登记等，便利资产融资流转。优化业务流程，提升非常规业务登记效率：整合公证、司法、不动产登记与金融服务等多方资源，优化“带封过户”业务流程，打通查封房产交易中的堵点与难点；登记机构根6据买卖双方和银行业金融机构、住房公积金管理部门的登记申请，常态化提供不动产“带押过户”登记服务；发挥专班作用，用好政策支撑，提高历史遗留无证建筑确权登记效率。实现“交房即办证”“验收即办证”：落实不动产单元代码一码关联”，贯通项目全生命周期审批与管理；发挥不动产登记电子监督系统作用，提升全流程闭环监管效能，常态化实现新建商品房及拆迁安置房“交房即办证”；工程建设项目竣工验收备案与不动产登记并联办理，实现“验收即办证”。本次出台的《工具箱》，既是我局深化土地要素市场化配置改革的重要举措，也是推动城市高质量发展的有力抓手。它全面回应了城市更新中的痛点难点，成功构建起权责清晰、协同高效、精准赋能、闭环落地的政策支撑格局。下一步，我局将通过强化政策宣传、部门联动及流程优化，全力保障各项政策精准落地、直达快享。我们将持续在改善人居环境、传承历史文脉上下功夫，并结合项目推进实际，动态更新更具适应性的“政策工具箱”，为新时代社会主义现代化强省会建设提供坚强支撑。7序号政策工具适用范畴政策要点1规划政策实施容积率奖励普遍适用在满足市政交通、配套公共服务设施承载力及日照、消防、泉水保护等要求前提下，地上容积率可在片区基准容积率基础上乘以综合调整系数确定并满足建设用地相关控制标准。2为引导形成高低错落的城市天际线，结合容积率鼓励政策，居住用地建筑高度可允许局部对照《住宅项目规范》表3.1.1-1居住街坊的空间环境控制指标上浮一档进行弹性管控。3经主管部门批准的地下人防设施，其建筑面积可不计入地下容积率指标。4居住用地中，下列情形不计入容积率：沿街设置规模总计不超300平方米，且不占用物业用房的小区入口大堂；为居住小区配套的门卫、公厕、换热站、垃圾收集房、公用配电房等公用设施。5住宅建筑突出屋面的设备用房、楼电梯间，其水平投影面积之和不超过屋面面积15%的，其建筑面积不计入容积率。非住宅类建筑物屋顶提供不小于屋顶面积60%用作公共活动区。一体化设计的楼电梯间及设备设施用房的建筑面积累计不大于该层屋顶面积25％的，其建筑面积不计入容积率。6建筑利用架空空间作为建筑公共开放空间、不计入容积率的四种情形。7开敞式公共绿化平台不计入容积率。8核定建筑工程容积率时，不计入容积率的十一种情形（一）根据建筑设计防火规范必须建设的建筑物避难层；（二）为满足安全疏散、改善垂直交通等，既有建筑增设的消防楼梯、连廊、无障碍设施、电梯等设施；（三）轨道交通车辆基地（车场）上盖综合开发项目的盖下市政、交通设施与上盖建筑之间的结构转换层及其地面疏散楼梯间；（四）自有用地上建设的社会公共停车场（库）及建设项目超配的社会公共停车场（库），纳入全市综合服务管理平台的；（五）建筑公共开放空间及其交通附属设施（含专用楼梯、电梯、扶梯及坡道）累计地上建筑面积不大于本地块规划地上容积率总建筑面积5％的（超出部分应按其水平投影面积计算容积率建筑面积）；（六）为建设城市嵌入式服务设施，补齐城市短板，在符合日照、消防等规定的前提下，由政府主导在既有社区建设的公共式服务设施，包括养老服务、婴幼儿托育、儿童托管、社区助餐、家政便民、健康服务、体育健身、文化休闲、儿童游憩等；8序号政策工具适用范畴政策要点规划政策实施容积率奖励普遍适用（七）建筑外立面饰面层，采用砖石、金属、陶板等高品质材料的；（八）配套地下人防工程；（九）非机动车停车棚、地下车库出入口顶盖；（十）供电动车充电设施的专用配电房；（十一）法律、法规、规章等规定的其他情形。9老旧住房自主更新原拆原建老旧住房原址改造项目居民户数比现状不得增加，按照非成套住房、成套住房两类分别确定建筑规模增量。（1）非成套住房。按照满足居民基本生活需求的原则，优先对非成套住宅进行成套化改造，可参照《住宅项目规范》（GB55038-2025）完善厨房、卫生间等必备设施功能，适当增加建筑面积，原则上不超过原建筑面积的30%（以合法合规的实测建筑面积为准），改造后建筑面积不足46平方米的可以增至46平方米。（2）成套住房。成套住房改造项目地上建筑规模增量原则上不超过原成套住房总建筑面积的30%（以合法合规的实测建筑面积为准）。项目在符合相关专项规划和详细规划等规划要求、不对周边产生负面影响（日照采光、建筑结构、质量安全等）且建设资金可实现平衡的前提下，支持增加市政基础设施、公共服务设施、公共安全设施等，可不计入地上建筑规模增量。涉及新增经营性公共服务及配套设施应在改造实施方案中予以明确，并按照申请受理时点市场评估价缴纳土地出让价款。容积率核定优化更新改造项目为保障居民基本生活需求、补齐城市短板、开展历史文化名城保护而实施的城市更新改造项目，在对周边不产生负面影响的前提下，可以进行容积率核定优化支持实施差异化规划技术标准普遍适用居住地块地上建筑密度应满足《城市居住区规划设计标准》，配建服务周边的社区公共服务设施的居住地块，在满足地块绿地率要求前提下，地上建筑密度可在标准基础上适当上浮。地块用地面积小于3公顷的，地上建筑密度最高不宜超过60%。住宅混合商业地块地上建筑密度可在《城市居住区规划设计标准》基础上适当提高，最高不超过35%；建设项目因客观条件限制等原因，在日照标准等方面无法满足相关要求的，建设单位或个人可与利害关系人协商解决，并就相关事项形成书面协议。因客观条件限制退让地界无法满足退界要求的，建设单位或个人可在征得相邻用地单位书面同意后，适当减小退让地界距离。市政公用设施，以及铁路、公路、轨道、港口等专用附属设施的退界距离可视具体情形适当减小。9序号政策工具适用范畴政策要点规划政策支持实施差异化规划技术标准旧区项目城市旧区项目内新建住宅每套应当至少有一个居住空间大寒日日照时间不低于1小时普遍适用城市新区项目内新建住宅每套应当至少有一个居住空间大寒日日照时间不低于2小时。旧区项目城市旧区建设项目以及商业步行街、小街巷两侧的建筑退让距离可适当减少，并应综合考虑城市道路两侧沿街建筑界面的整体效果以及与现状建筑的关系等因素退让道路红线。更新改造项目城市更新中建筑间距、建筑退距、建筑密度、日照标准、绿地率、停车位等确实无法达到现行标准和规范要求的特殊类型更新项目，在保障公共安全、维护相关利害关系人合法权益的前提下，可以按照不低于现状条件为底线进行更新。老旧住房自主更新原拆原建原拆原建项目应当符合现行的规划建设标准和规范且符合历史文化名城保护和城市风貌要求。特殊情况下确实无法达到现行标准和规范的，不应低于现状条件。原拆原建项目规划建筑与项目外建筑间距、建筑退界不符合要求的，应与相关利害关系人达成书面同意意见，日照标准达不到要求的，相关利害关系人可协商解决；对于原拆原建项目内的新建建筑间距、日照标准、停车位等达不到要求的，项目全体所有权人应签署知情并同意的书面意见。20鼓励土地混合利用普遍适用鼓励建设用地混合使用，混合用地应依据控制性详细规划确定用地性质和规模；控制性详细规划未明确混合用地规模的，应按照公益优先、功能互利、环境相容等原则，依据国家、省、市相关政策要求，结合周边现状、交通、市政、公共服务设施等情况合理确定。21控制性详细规划确定的单一性质用地在确保公共利益、公共服务设施服务水平不降低、公共安全功能不减弱等前提下，可按照济南市建设用地功能复合利用相关要求兼容建设其他设施。22更新改造项目鼓励土地功能混合利用。在城市更新及低效用地再开发片区、历史文化街区及传统风貌区、轨道交通场站及周边等区域，按照“公益优先、保障安全、功能互利、环境相容”的原则，结合市场需求规划设置混合功能用地。2323开发区项目（一）支持开发区设置混合产业用地。鼓励工业、仓储、研发、办公、商业等用途用地混合布置、空间设施共享，强化公共服务、市政基础设施功能混合。（二）支持开发区存量工业用地调整为混合用地。结合新产业新业态发展需要，在符合工业控制线要求的基础上，支持不同产业用地类型合理转换，推动开发区内存量工业用地复合改造。支持存量工业和仓储用地混合工业生产所需的科研、商业、商务金融用地，符合低效用地再开发情形的，可通过协议补交价款方式完善土地手续。序号政策工具适用范畴政策要点24规划政策鼓励土地混合利用更新改造项目市、县自然资源和规划部门可以结合城市更新需求规划设置混合功能用地，推进土地混合开发利用。在符合国土空间规划且不影响风貌的前提下，城市更新项目可以依法依规增加用地功能的兼容性。25鼓励设施共享共用开发区项目探索推行“工业邻里中心”模式，鼓励开发区管委会或产业项目管理机构统筹规划、集中配置商务展示、生活服务、停车场等配套设施。建立基础设施共联机制，推动毗邻地区设施共享共用，互利共赢、协同发展。26简化规划调整流程开发区项目编制各类规划时充分考虑开发区发展需求，支持开发区范围内商业和居住用地调整为工业仓储用地，按照控规深化落实程序办理。27土地政策健全土地收回收储带押收储项目土地使用权人在其国有土地使用权或地上建筑物已依法抵押登记的情况下，向所在区、县（功能区）自然资源主管部门或土地储备机构（以下简称“土地收回主体”）提出收储申请，经土地收回主体组织可行性研究并纳入年度储备计划，依法实施收储。28多种土地配置方式低效工业用地项目经认定属于低效用地的存量工业用地，可采用分割转让、分割收储等方式盘活利用。29过渡期项目过渡期满前，由区政府组织对项目实施情况进行综合评估，经评估符合产业发展方向和履约监管要求，已经实现既定的使用功能和预期效果的，可以按照新用途办理用地手续；不符合产业发展方向和履约监管要求，或者未实现既定的使用功能和预期效果的，按照履约监管协议约定的方式进行处置。用地主体可提前申请按照新用途办理用地手续，项目不再享受过渡期政策。30多元化土地供应低效用地再开发项目(一)政府收储改造。改造规划用途为商品住宅或城市基础设施、公共设施的土地以及其他需纳入政府储备范围内的土地的，应由市、区县政府(含代管镇、街道的功能区管理机构，下同)依法收回或收购，依法办理供地手续。可对原土地权利人采取货币、物业补偿等补偿方式。(二)原土地使用权人改造。在符合规划的前提下，鼓励原土地使用权人采取自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的存量建设用地实施改造开发。对具备成片改造条件的城镇低效用地，原土地使用权人可收购归宗后实施整体改造；原土地使用权人分散的，可组建联合开发体实施整体改造开发。在改造过程中，允许按规划对用地性质、建筑容量、建筑高度作适当调整，需办理用地手续的，可采取协议方式补缴地价。(三)市场主体改造。在城镇低效用地再开发范围内，市场主体可根据规划，收购相邻多宗地块，申请集中改造。市场主体可由原土地权利人协商委托确定，也可委托区县政府通过公开招标确定。序号政策工具适用范畴政策要点31土地政策多元化土地供应低效用地再开发项目（一）对实施主体申请将再开发项目内分散土地归宗的，自然资源和规划部门可按照协议出让方式办理用地手续。(二)对相邻出让地块归宗后整体开发但剩余出让年限不一致的，可按加权平均法明确统一的剩余出让年限，也可按照协议出让方式，经依法批准后，补缴一定年限土地出让金，按照相应年限登记。(三)城镇低效用地再开发过程中，除商品住宅用地外，在不改变土地用途且符合各项规划的前提下，采取追加投资、提高土地开发强度和利用率等方式继续开发的，自然资源和规划部门可采取协议出让方式为其办理用地手续。(四)在符合规划的前提下，利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、科技创业载体、“互联网＋”等新业态的，由相关行业主管部门报区县政府批准后，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期5年。过渡期满后，可按新用途、新权利类型及市场价，以协议出让方式办理用地手续；符合划拨用地目录的，可采取划拨方式供地。（五）城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等不具备独立开发建设条件的零星建设用地的，应将其纳入周边相邻土地统一规划建设。对单宗土地面积不超过3亩且累计不超过再开发项目用地总面积的10％的零星建设用地，可采取协议出让方式办理用地手续。32更新改造项目开展城市更新活动的，国有建设用地依法采取出让、租赁等有偿使用方式或者划拨方式配置。采取有偿使用方式配置国有建设用地的，依法采用招标、拍卖、挂牌或者协议方式办理用地手续。鼓励城市更新项目用地优化设计、分层布局，可以依照法律规定对国有建设用地使用权按照地表、地上、地下分别设立、供应、登记。33城中村改造已履行总体策划方案备案（批复）程序，但未进行生活保障房供地的城中村改造项目，在与村（居）协商一致后，可选择以划拨方式或协议出让方式取得生活保障房用地土地使用权。34支持实施土地整合置换低效用地再开发项目因旧城区改造需异地搬迁，依法收回原国有土地使用权的工业项目，在符合国家产业政策及投入产出要求的前提下，相关区县政府可采取协议出让方式为原土地使用权人异地置换安排用途相同、价值相当的土地。35优化土地价款计收规则低效用地再开发项目（一）鼓励和引导市场主体实施地上、地下综合开发。对利用自有存量建设用地实施改造的，地下部分建筑面积按照评估价格减半收取土地出让金；对再开发项目用地内配建的城市基础设施、公共服务设施，不计收土地出让金。（二）城镇低效用地再开发过程中，因涉及改变土地用途、提高土地开发强度等，需重新办理协议出让手序号政策工具适用范畴政策要点35土地政策优化土地价款计收规则低效用地再开发项目续的，除另有规定外，市、区县政府按新用地条件土地评估价格与原用地条件土地评估价格(或划拨土地使用权评估价格)的差额依法征缴土地出让金(原出让工业用地提高容积率不再增缴土地出让金)。原用地条件不明确的，以证载用途标准容积率作为原用地条件。36老旧住房自主更新原拆原建改造后的房屋上市交易时，原面积部分，权利性质登记为划拨的房屋按照《济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法》相关规定标准缴纳土地出让金，权利性质登记为出让的房屋原面积部分不再缴纳土地价款;新增面积部分，在上市交易时，按照该部分房屋交易成交价格的2.5%缴纳土地价款(成交价格按房屋交易时缴纳的契税倒推计算确定，即房屋成交价格等于所缴契税除以契税税率)。37历史遗留项目2003年5月28日前，划拨土地上已取得楼房房屋所有权“大证”的项目。对于住宅房屋，参照《关于执行济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法有关问题的通知》文件规定，按照现市税务部门价格认定系统中同一区域和位置房屋价格的1%缴纳土地出让金；对于非住宅房屋，参照我市《关于印发<济南市城镇划拨土地上非住宅房屋上市交易土地出让金补缴办法>的通知》（济遗留字〔2019〕2号）文件规定的标准，按照建筑面积与楼面地价乘积的40%缴纳土地出让金。楼面地价按照办理手续时执行的市政府公布的标定地价（无标定地价的按国有土地基准地价及相应标准容积率）核算。38划拨土地上已办理房屋所有权证和土地使用权证，因法院判决要求办理宗地内部分房屋转移登记，又不具备单独分宗条件的非住宅房屋。参照我市《关于印发<济南市城镇划拨土地上非住宅房屋上市交易土地出让金补缴办法>的通知》（济遗留字〔2019〕2号）文件规定的标准，按照建筑面积与楼面地价乘积的40%缴纳土地出让金。39不动产登记政策完善不动产登记制度更新项目对多产权主体、多宗地块实施成片更新的，实施主体可以依法通过房屋收购、置换、股权合作等方式实施产权归集。40老旧住房自主更新原拆原建原拆原建项目拆除后，房屋所有权人应到不动产登记机构办理原房屋拆除注销登记；项目实施改造完成后，房屋所有权人或经区人民政府认定为合法建筑的单位（个人）可持原拆原建项目改造协议等材料，按新测绘面积申请登记，由不动产登记机构按首次登记方式直接办理不动产权证，新证仍按原供地方式登记，并对原有住房面积及新增住房面积进行标记。项目改造前无土地权属且未重新供地的，改造后项目按新建筑物基底面积办理不动产登记。由人民政府投资的公共服务和配套设施，首次登记时权利人为区人民政府指定的部门、单位。序号政策工具适用范畴政策要点41不动产登记政策完善不动产登记制度历史风貌保护类城市更新项目对完成房屋征收和产权注销(或未办理过不动产权证)，并取得文件中所述认定意见后，由不动产登记部门按院落或幢将国有建设用地使用权及房屋所有权，按首次登记至区政府(功能区管委会)确认的主体名下，其占用土地权利性质暂按划拨处理。42历史遗留问题项目已取得城镇性质房屋所有权证独占宗地的项目，土地权属来源资料不齐全，未办理土地使用权证的。对符合《划拨用地目录》的报不动产所在区政府同意后，按现房屋权利人拥有国有划拨建设用地使用权办理登记；不符合《划拨用地目录》的，土地来源确定为存量国有建设用地，按照现状出具规划意见，按现行政策进行评估，报市政府（具有权限的区政府、功能区管委会）同意后，为现房屋权利人补办协议出让手续并按房屋所有权证证载用途办理登记。43房屋、土地分离登记期间，已分别办理房屋所有权证和土地使用权证的不动产，在后续房屋转让时未同步办理土地使用权转移登记1.对于历史转让链条清晰、原转让合同中无特殊约定的，可由现房屋权利人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。现房屋所有权人无法提供原土地使用权证书的，由申请人提供土地使用权权属关系变动清晰的来源性文件及出具承担有关法律责任承诺书后，由登记机构在门户网站公告15个工作日，公告期满无异议或异议不成立的，注销原土地使用权证。2.对于占用土地使用权为出让方式取得的，可直接办理“房落宗”手续，为现权利人颁发房、地合一的权利证书。对于占用土地使用权为划拨方式取得的：如现权利人使用土地用途符合《划拨用地目录》的，直接办理“房落宗”手续，为现权利人颁发房、地合一的权利证书；如现权利人使用土地用途不符合《划拨用地目录》的，按照现状出具规划意见，按现行政策进行评估，报市政府（具有权限的区政府、功能区管委会）同意后，为现房屋权利人补办协议出让手续并按房屋所有权证证载用途办理登记。44已取得城镇性质房屋所有权证独占宗地的项目，土地权属来源资料不齐全，未办理土地使用权证的。不动产登记机构进行权籍调查，对调查结果不属于集体土地的，合理确定用地范围，由不动产登记机构在门户网站及不动产所在地公告三个月，公告期满无异议或异议不成立的：对符合《划拨用地目录》的报不动产所在区政府同意后，按现房屋权利人拥有国有划拨建设用地使用权办理登记；不符合《划拨用地目录》的，土地来源确定为存量国有建设用地，按照现状出具规划意见，按现行政策进行评估，报市政府（具有权限的区政府、功能区管委会）同意后，为现房屋权利人补办协议出让手续并按房屋所有权证证载用途办理登记。序号政策工具适用范畴政策要点45不动产登记政策完善不动产登记制度国有土地房屋征收补偿项目全面纳入不动产登记电子监督系统覆盖范围，对项目土地供应、房屋征收补偿协议签订、被征收房屋产权注销、项目规划审批、税费申报缴纳、不动产登记等关键环节进行全流程、闭环式在线监管，实现即时预警与进度追踪，着力破解因注销、建设手续不全、抵押查封限制、购房发票开具不及时等导致的办证障碍。通过完善预告登记制度、规范征收补偿安置行为、建立联合惩戒机制，强化制度保障，有效解决办证难题，实现我市国有土地房屋征收产权调换安置住房“交房即办证”的工作目标。46量化登记项目按房屋建筑面积所占比例，科学合理划分建筑物区分所有权中的土地权利，实现房屋所有权与土地使用权主体一致，有效破解一个宗地只有一个建设用地使用权的登记难题。47“带押收储”项目各不动产登记机构应依托专业信息系统和丰富业务经验，精准把控产权信息核查、抵押状态确认等关键环节，优化登记流程，高效衔接收储与抵押变更业务，在保障债权安全、维护各方权益前提下，顺畅完成相关登记手续，为土地资源盘活提供有力支撑。48带押不动产项目在存量房交易过程中，买方需要使用公积金贷款(含公积金和商业组合贷款)购房的，买方贷款银行可会同买卖双方共同申请办理房产转移预告登记及抵押预告登记，“双预告登记”办理完成后，银行可依据抵押预告登记结果发放贷款，实现贷款资金的到帐与转移登记手续同步办理，保障存量房交易安全。49普遍适用行政审批、自然资源和规划部门深化协同联动，进一步提高并联办理、部门间协同审批、一网通办和代办服务的广度和深度，对竣工验收（备案）、不动产测绘、权籍调查、不动产登记相关事项，综合运用前置审核、容缺受理、并联审批、数据共享等措施，实现工程建设项目在完成竣工验收备案的同时办理不动产登记50按照《关于建立不动产单元代码“一码关联”新建项目全生命周期管理机制的通知》(鲁自然资字[2022]90号)，在宗地、房产一体不动产单元新设或变更时，编制统一的不动产单元代码。不动产单元代码要在新建项目全生命周期全链条审批文书上予以记载，并以不动产单元代码作为数据关联互认的关键字段，纵向连通建设项目用地、规划、建设、销售、交易各阶段，横向关联签约、贷款、核税、司法、公证、水电气热过户等事项，构建新建项目全生命周期业务高效协同、系统共享集成的管理体制，探索在社会治理、政府管理、社区服务等领域更多场景应用。济南市行政审批服务局关于实施建设工程项目“验收即办证”市不动产登记中心，各区县（含功能区）自然资源主管部门，各区县（含功能区）行政审批部门，各相关单位：为进一步推动我市工程建设项目审批制度改革，持续优化审批服务流程，将建设工程项目的不动产首次登记进行流程再造，实现工程建设项目在竣工验收完成后即可完成不动产登记，结合我市实际，提出以下实施意见：一、总体要求按照办好“一件事”的思路，行政审批、自然资源和规划部门深化协同联动，进一步提高并联办理、部门间协同审批、一网通办和代办服务的广度和深度，对竣工验收（备案）、不动产测绘、权籍调查、不动产登记相关事项，综合运用前置审核、容缺受理、并联审批、数据共享等措施，实现工程建设项目在完成竣工验收备案的同时办理不动产登记。二、工作流程1.启动规划核实和房产测绘成果入库并联办理。建设单位提交规划核实申请，受理窗口将规划核实及房产测绘成果入库材料一次性告知建设单位,建设单位同步申请房产测绘成果入库，受理窗口通过系统自动将相关项目信息发送给不动产登记2.不动产登记机构获取相关信息后，通过“多测合一”数字平台直接获取建设单位上传的测绘成果信息进行入库审核；平台未共享的，不动产登记机构通过平台提供的单位信息主动联系建设单位或测绘机构上传测绘成果，按照测绘成果审核入库的规范进行成果入库预审。3.规划核实完成后，由不动产登记机构通过政务信息共享平台，获取建设项目的土地、规划、竣工、测绘等相关信息，形成电子化审核资料，完成测绘成果审核入库和不动产登记预审工作。4.待建设单位申报竣工验收备案时，同时启动竣工验收备案和不动产登记并联办理，由竣工验收备案窗口从系统推送信息给自然资源和规划部门，并由开发建设单位通过山东政务服务网或泉城办手机APP平台，注册并登录网上平台，提取相关申请资料认证并补充完善其他证明材料，提出登记申请；建设单位亦可通过受理窗口完成相关申请工作。5.不动产登记机构根据建设单位的申请，完成相关的审核工作，待竣工验收备案完成后同步完成不动产登记，由系统推送相关信息及电子证照，通知开发企业领取电子证照或到窗口领取纸制不动产权证。6.对房地产开发项目，行政审批部门在完成综合验收备案后通过系统将项目相关信息及时推送给不动产登记机构，不动产登记机构通过网站予以公告，同时启动新建商品房转移登记的“交房即办证”流程。三、工作要求（一）切实抓好“多测合一”及测绘成果入库工作。建设单位在工程建设项目竣工完成后，委托“多测合一”名录库的测绘中介服务机构进行联合测绘，同步开展竣工验收阶段的规划条件核实测量、竣工勘验测绘、房产实测绘等，并及时报送政务服务中心综合窗口，提交至“多测合一”数字平台，各有关部门应当按照《关于印发济南市工程建设项目“多测合一”实施细则的通知》要求及时完成数据的提交、审核工作，确保进入竣工验收备案的项目具备测绘成果数据。（二）强化信息共享，加强部门联动。各部门应密切配合，及时将土地登记、规划许可及核实、竣工备案、企业登记等信息共享至市政务服务云平台，实现“零资料（实物）”申请。不动产登记受理部门应指定专人负责全流程追踪指导，提供帮办代办服务。（三）精简优化流程，压缩办理时限。优化合同网签及不动产登记流程，加大电子签名、电子证照、电子合同、人脸识别等技术手段的应用，深入推广“全链条”一网通办。大力推行不动产首次登记“不见面办理”，将建设工程项目不动产首次登记时限压缩至1个工作日内办结，新建社会投资简易低风险项目的不动产首次登记压缩至45分钟内办结。（四）加强宣传、积极引导。各单位应充分利用网络和新闻媒体，加强对“验收即办证”政策的宣传和解读，营造良好舆论氛围，让企业和群众知政策、懂政策、用政策，促进惠企政策落地见效，提升企业和群众的获得感和满意度。关于化解不动产登记历史遗留问题的若干措施为妥善解决我市不动产统一登记前的各类历史遗留问题，维护于化解城镇居民住房产权历史遗留问题的指导意见》（鲁自然资规市实际，现提出如下处理意见：一、对房屋买卖中购房人已履行完支付全部购房款、缴纳税费等相应义务，因开发企业或有关单位营业执照被吊销或注销等申请主体灭失，导致无法提交有效证件配合购房人办理不动产登记的问题。对已办理首次登记的建设项目，由登记机构在门户网站及不动产所在地公告三个月，公告期满无异议或异议不成立的，可由购房人持买卖合同、购房发票、完税凭证及未登记原因说明等资料，单方申请办理转移登记。二、房屋、土地分离登记期间，已分别办理房屋所有权证和土地使用权证的不动产，在后续房屋转让时未同步办理土地使用权转移登记，导致房屋、土地权利主体不一致的问题。1.对于历史转让链条清晰、原转让合同中无特殊约定的，可由现房屋权利人单方申请办理房地权利主体一致的不动产登记。现房屋所有权人无法提供原土地使用权证书的，由申请人提供土地使用权权属关系变动清晰的来源性文件及出具承担有关法律责任承诺书后，由登记机构在门户网站公告15个工作日，公告期满无异议或异议不成立的，注销原土地使用权证。2.对于占用土地使用权为出让方式取得的，可直接办理“房落宗”手续，为现权利人颁发房、地合一的权利证书。对于占用土地使用权为划拨方式取得的：如现权利人使用土地用途符合《划拨用地目录》的，直接办理“房落宗”手续，为现权利人颁发房、地合一的权利证书；如现权利人使用土地用途不符合《划拨用地目录》的，按照现状出具规划意见，按现行政策进行评估，报市政府（具有权限的区政府、功能区管委会）同意后，为现房屋权利人补办协议出让手续并按房屋所有权证证载用途办理登记。三、已取得城镇性质房屋所有权证独占宗地的项目，土地权属来源资料不齐全，未办理土地使用权证的，如何办理土地使用权登记手续的问题。不动产登记机构进行权籍调查，对调查结果不属于集体土地的，合理确定用地范围，由不动产登记机构在门户网站及不动产所在地公告三个月，公告期满无异议或异议不成立的：对符合《划拨用地目录》的报不动产所在区政府同意后，按现房屋权利人拥有国有划拨建设用地使用权办理登记；不符合《划拨用地目录》的，土地来源确定为存量国有建设用地，按照现状出具规划意见，按现行政策进行评估，报市政府（具有权限的区政府、功能区管委会）同意后，为现房屋权利人补办协议出让手续并按房屋所有权证证载用途办理登记。四、2003年5月28日《济南市国有土地收购储备暂行办法》（济南市人民政府令第205号）施行前，划拨土地上已取得楼房房屋所有权“大证”（或本文件施行前已取得土地使用权证，后期又办理楼房房屋所有权“大证”）的项目，房屋所在小区大部分房屋已办理转移登记，原建设单位名下剩余的部分房屋，现办理转移登记如何缴纳土地出让金的问题。对于住宅房屋，参照《关于执行济南市城镇住房上市交易土地登记暂行办法有关问题的通知》文件规定，按照现市税务部门价格认定系统中同一区域和位置房屋价格的1%缴纳土地出让金；对于非住宅房屋，参照我市《关于印发<济南市城镇划拨土地上非住宅房屋上市交易土地出让金补缴办法>的通知》（济遗留字〔2019〕2号）文件规定的标准，按照建筑面积与楼面地价乘积的40%缴纳土地出让金。楼面地价按照办理手续时执行的市政府公布的标定地价（无标定地价的按国有土地基准地价及相应标准容积率）核算。五、划拨土地上已办理房屋所有权证和土地使用权证，因法院判决要求办理宗地内部分房屋转移登记，又不具备单独分宗条件的非住宅房屋，在执行法院判决办理转移登记时如何缴纳土地出让金的问题。参照我市《关于印发<济南市城镇划拨土地上非住宅房屋上市交易土地出让金补缴办法>的通知》（济遗留字〔2019〕2号）文件规定的标准，按照建筑面积与楼面地价乘积的40%缴纳土地出让金。楼面地价按照办理手续时执行的市政府公布的标定地价（无标定地价的按国有土地基准地价及相应标准容积率）核算。在不动产权证书上记载土地性质为出让，不记载宗地面积等内容。六、对于房屋、土地分离登记期间，已办理了房屋所有权证，但未办理土地使用权证独立成幢的房屋，因房、地权利主体不一致，导致无法正常办理房屋抵押登记的问题。由抵押权人出具知晓该房屋未办理土地使用权登记，由此带来的风险自行承担的书面声明后，为其办理抵押权登记，并在附记栏予以记载。本意见各项措施所依据的有关文件规定（如遇修改、废止等）发生变化的，有关具体措施应作相应调整。本意见适用于历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区、莱芜区、钢城区、济南高新区、南部山区、新旧动能转换先行区、莱芜高新区，章丘区、济阳区、平阴县和商河县可参照执行。济南市自然资源和规划局济南住房公积金中心关于推行存量房交易公积金贷款各区县（功能区）自然资源主管部门，市不动产登记中心，各金融机构:为持续优化营商环境，进一步贯彻落实《中华人民共和国民法典》，通过加强部门协作、保障抵押不动产依法转让，资金负担重等问题，提高公积金贷款使用效率，保障二手房交易及抵押贷款更加安全、高效、便捷，在存量房交易过程中调整公积金贷款放款流程，推行不动产转移及抵押“双预一、业务实施范围在存量房交易过程中，买方需要使用公积金贷款（含公积金和商业组合贷款）购房的，买方贷款银行可会同买卖双方共同申请办理房产转移预告登记及抵押预告登记，“双预告登记”办理完成后，银行可依据抵押预告登记结果发放贷款，实现贷款资金的到帐与转移登记手续同步办理，保障存量房交易安全。1、交易双方签订存量房买卖合同后，买方可通过银行申请公积金贷款或组合贷款。2、买方贷款审批通过后，买方贷款银行会同买卖双方，通过不动产网上抵押系统及手机APP软件，线上申请办理存量房转移预告登记及抵押预告登记，银行同时提交同意抵押预告登记转本登记的申请。3、不动产登记部门根据银行及买卖双方的线上申请，完成“双预告登记”业务审核，记载不动产登记簿，向银行及公积金管理部门推送抵押预告登记电子证明。4、公积金管理部门确认后，按照操作流程进行放款。买卖双方到不动产登记部门办理房产转移登记的同时，将买方贷款银行的抵押预告登记转为本登记。三、不动产登记申请资料银行线上提交“双预告登记”申请，买卖双方通过手机APP线上确认，需提交以下资料：1、不动产转移预告登记申请表（线上填报2、不动产抵押预告登记申报表（线上填报3、银行营业执照、授权委托书及经办人身份证明（提取备案信息4、买卖双方身份证明（提取电子证照）;5、存量房买卖合同（拍照上传（二）转移登记及“预转本”登记申请资料行抵押预告登记转本登记，需提交以下资料：1、不动产转移登记申请表（窗口填写并打印2、不动产抵押预告登记转本登记申请表（银行办理预告登记时已提交，系统提取3、买卖双方身份证明；4、完税资料（部门信息共享获取四、具体工作要求（一）优化办理流程，压缩办理时限。不动产登记机构应积极推进线上申请，落实无纸化办理模式，通过共享获得的信息以及当事人提交的电子材料可以作为办事依据，逐步实现“零资料申请”。不断完善网上抵押系统及手机APP软件功能，对于银行在网上提出预告登记申请的，通过采用人脸识别、活体认证技术，实现买卖双方通过手机线上确认，不必再到登记大厅现场办理。对于符合合并办理条件的业务，根据申请进行合并办理，做到精简申请资料、压缩办理时限，为各方当事人提供便利服务。（二）金融机构积极推进工作开展。各金融机构应按照《自然资源部、国家税务总局、中国银保监会关于协同推进资发[2020]83号）要求，积极推进存量房预告登记，在办理存量房公积金贷款、商业贷款时，协助交易双方完成“双预告登记”，并及时放款；主动与公积金管理部门、不动产登记机构协调对接，确定具体业务流程标准，实现贷款资金的到帐与转移登记手续同步办理，确保资金安全，不得人为设置障碍，阻碍房产交易顺利进行。关于落实不动产单元代码“一码关联”新建项目全生命周期管理工作方案根据《国务院办公厅关于进一步优化营商环境更好服务市场自然资字〔2022〕90号）工作要求，推进不动产单元代码关联新建项目全链条事项落地落实，结合我市工作实际，制定本工作一、工作目标不动产单元代码是不动产在空间位置上的唯一标识。8月底前建立不动产单元代码关联用地审批、规划许可、施工建设、竣工验收、不动产登记、产权交易、税费缴纳、金融服务、信用管理权等全链条的工作机制；12月底前，深化“一码关联”改革成果应用，以不动产单元代码“小切口”实现建设项目流程各环节可追溯性，不断提高我市优化营商环境水平。二、工作内容按照《关于建立不动产单元代码“一码关联”新建项目全生房产一体不动产单元新设或变更时，编制统一的不动产单元代码。不动产单元代码要在新建项目全生命周期全链条审批文书上予以记载，并以不动产单元代码作为数据关联互认的关键字段，纵向连通建设项目用地、规划、建设、销售、交易各阶段，横向关联签约、贷款、核税、司法、公证、水电气热过户等事项，构建新建项目全生命周期业务高效协同、系统共享集成的管理体三、适用范围该实施方案适用于历下区、市中区、天桥区、槐荫区、历城区、长清区、莱芜区、钢城区、高新区、先行区、南山管委会辖四、任务分工根据“一码关联”工作要求，明确各单位工作任务如下。（一）市自然资源和规划局1.负责不动产单元代码编制工作。在项目完成供地前的地籍调查时进行编制不动产单元代码（宗地在规划验线和竣工验收提交测绘成果时，编制房屋等建（构）筑物+土地一体的不动产单元代码工作。可证》《建设工程规划许可证》和《建设工程竣工核实合格证》等审批文书中不动产单元代码（宗地）的具体标注位置，并在供地、建设工程规划许可、规划验线、竣工验收和不动产登记等阶段，记载对应宗地或者房地一体的的不动产单元代码。3.对支撑上述审批事项和审批文书的信息管理系统进行相应改造，增加不动产单元代码信息项；负责将不动产登记单元代码的相关信息推送至济南市一体化大数据平台，实现不动产登记信息与其它民生事项信息的互通和共享。负责将《项目（预）实测绘成果数据挂接通知书》上传至市“多测合一”数字平台。（二）市行政审批服务局1.负责在项目建设单位申报时，通过系统对接济南市一体化大数据平台或者济南市“多测合一”数字平台，自动获取相应的宗地或房地一体不动产单元代码，作为项目申请表单信息与证载信息自动关联。2.确定《建筑工程施工许可证》和《人防工程开工报告》中记载不动产单元代码（宗地）的具体标注位置，并在建筑工程施工许可审批事项办理时，记载对应宗地的不动产单元代码。3.确定《商品房预售许可证》和《商品房现售备案证》中记载不动产单元代码（楼幢）的具体标注位置，并在商品房预售许可和商品房现售备案等审批事项办理时，记载对应房地一体的不（三）市住房和城乡建设局程消防验收意见书》、《建设工程消防验收备案/不予备案凭证》和《建设工程消防验收备案抽查/复查结果通知书》等审批文书中不动产单元代码(宗地）的具体标注位置，并在上述审批事项办理时，记载对应宗地的不动产单元代码。2.负责在房产测绘成果备案环节记录不动产登记单元代码，将《房产测绘成果备案通知书》上传市“多测合一”信息平台，畅通网签、登记数据互享共认，管理“一个楼盘表”。确定《新建房屋买卖合同（含预售、现售）》中不动产单元代码（房地一体）的具体标注位置，并在房屋交易合同签订时，将不动产单元代码在对应的数据库和合同中进行标注。3.加强系统优化改造，通过系统互通互联，数据互享共认，管理“一个楼盘表”，在“智慧住建”系统中增加不动产单元代码信息项，共同防范业务风险。（四）市人民防空办公室配合市行政审批服务局做好有关人防工程不动产单元代码(宗地)的标注工作。（五）市税务局负责在《税费缴纳凭证》中明确不动产单元代码（宗地或房地一体）的具体标注位置，并在供地和商品房销售等阶段事项办理时，记载对应宗地或者房地一体的不动产单元代码。（六）市地方金融监督管理局负责协调推动辖区内银行机构将不动产单元代码应用于抵押合同。（七）市司法局明确《公证书》中不动产单元代码（宗地或房地一体）的具（八）市中级人民法院动产单元代码（宗地或房地一体）的具体标注位置，并将不动产单元代码在司法判决、查封等相关法律文书中进行标注。五、工作要求（一）高度重视，加强组织。“一码关联”工作被省政府列10月中旬前落实本单位所负责的相关审批事项和文书中不动产单元代码具体记载位置和不动产单元代码的应用深度（宗地、楼幢或房地一体以及不动产单元代码的来源材料和承载系统。11月底各单位在新审批事项或出具的文书中应当包含不动产单元代码。12月底完成改革任务，迎接省考核组检查。（二）加强沟通，协同推进。“一码关联”工作是解决建设工程全生命周期的部门分治，进行政策协同创新的重要措施和保障，各部门要加强沟通衔接，指定“一码关联”联系人,建立定期会商机制，就工作推进过程中的难点和堵点，研究分析解决。（三）多措并举，确保实效。为确保工作落细落实，将建立“一码关联”工作推进季报制度，由市自然资源局和规划局负责汇总各部门开展情况，梳理总结工作进度，分析存在的问题，并将落实结果定期向市政府进行汇报。要加大不动产单元代码“一码关联”新建商品房全生命周期的宣传力度，加强系统互通和信息共享技术手段，将“码”的概念延伸至建设工程全领域和社会服务各行各业，让好的举措做到“一码通办”，实现“让数据多跑取得不动产单元代码，再办理审批业务。（四）加强历史存量数据的对接整理。各责任单位指定责任处室（部门）提报技术人员，负责对历史数据进行对接整理，对建筑工程规划许可、建筑工程施工许可、建筑工程规划核实、建设工程消防验收/备案、抵押合同、预售许可、现售备案、网签合同以及水电气热视等涉及“交房即办证”的审批事项，要在济南市人民政府办公厅关于深入推进城镇低效用地再开发工作的实施意见各区县人民政府，市政府有关部门（单位为贯彻落实习近平生态文明思想，进一步提升我市建设用地综合利用水平和城镇低效用地配置效率，根据《山东省人民政府办公厅关于推进城镇低效用地再开发的意见》（鲁政办字〔2020〕32号）精神，经市政府同意，提出如下实施一、明确开发范围本实施意见所称城镇低效用地是指经第二次土地调查已确定为建设用地中的布局散乱、利用粗放、用途不合理、建筑危旧的城镇存量建设用地，主要包括以下4类建设用地：（一）产业转型升级类：国家产业政策规定的禁止类、（二）城镇更新改造类：布局散乱、设施落后，规划确定改造的老城区、城中村、棚户区、老工业区等。（三）用地效益提升类：投资强度、容积率、地均产出强度等控制指标明显低于地方行业水平的产业用地；参照“亩产效益”评价改革确定的“限制发展类”企业名单认定的产业用地。（四）城市功能完善类：不符合城市规划功能定位和要求，列入拆迁改造计划的存量建设用地。批而未供和闲置土地不列入城镇低效用地再开发范围。二、规范开发模式城镇低效用地再开发应当遵照政府引导、规划先行、市场取向、因地制宜、规范运作的原则。项目开发需符合国土空间规划及相关规划要求，确保各项权属清晰无争议。应当统筹考虑产业、环保、安全、能耗等政策要求，充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，鼓励产权人和社会力量广泛参与，强化政府引导，合理确定城镇低效用地再开发目标，规范有序推进再开发工作。（一）政府收储改造。改造规划用途为商品住宅或城市基础设施、公共设施的土地以及其他需纳入政府储备范围内的土地的，应由市、区县政府（含代管镇、街道的功能区管理机构，下同）依法收回或收购，依法办理供地手续。可对原土地权利人采取货币、物业补偿等补偿方式。（二）原土地使用权人改造。在符合规划的前提下，鼓励原土地使用权人采取自主、联营、入股、转让等多种方式对其使用的存量建设用地实施改造开发。对具备成片改造条件的城镇低效用地，原土地使用权人可收购归宗后实施整体改造；原土地使用权人分散的，可组建联合开发体实施整体改造开发。在改造过程中，允许按规划对用地性质、建筑容量、建筑高度作适当调整，需办理用地手续的，可采取协议方式补缴地价。（三）市场主体改造。在城镇低效用地再开发范围内，市场主体可根据规划，收购相邻多宗地块，申请集中改造。市场主体可由原土地权利人协商委托确定，也可委托区县政府通过公开招标确定。除商品住宅外的其他城镇低效用地，方可采取上述（二）（三）模式实施改造开发。采取上述（二三）模式的，需按规定补缴地价款及相关税费，并依据相关规划要求将该项目使用的一定比例的土地无偿移交政府，用于城市基础设施、公共服务设施等公益性项目建设，具体比例由相关区县政府确定，并在项目实施方案中予以明确。对改造地块不宜提供公益性用地的，应当在评估的基础上，集体决策确定应补缴的土地价款。评估基准日以依法受理补缴申请时点为准。用途变更为住宅、公共管理与公共服务用地的，变更前应当按规定开展土壤污染状况调查，并征求当地生态环境部门意三、加强政策激励（一）对实施主体申请将再开发项目内分散土地归宗的，自然资源和规划部门可按照协议出让方式办理用地手续。（二）对相邻出让地块归宗后整体开发但剩余出让年限不一致的，可按加权平均法明确统一的剩余出让年限，也可按照协议出让方式，经依法批准后，补缴一定年限土地出让金，按照相应年限登记。（三）鼓励和引导市场主体实施地上、地下综合开发。对利用自有存量建设用地实施改造的，地下部分建筑面积按照评估价格减半收取土地出让金；对再开发项目用地内配建的城市基础设施、公共服务设施，不计收土地出让金。（四）城镇低效用地再开发过程中，除商品住宅用地外，在不改变土地用途且符合各项规划的前提下，采取追加投资、提高土地开发强度和利用率等方式继续开发的，自然资源和规划部门可采取协议出让方式为其办理用地手续。（五）因旧城区改造需异地搬迁，依法收回原国有土地使用权的工业项目，在符合国家产业政策及投入产出要求的前提下，相关区县政府可采取协议出让方式为原土地使用权人异地置换安排用途相同、价值相当的土地。（六）在符合规划的前提下，利用现有房屋和土地兴办文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生关行业主管部门报区县政府批准后，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，过渡期5年。过渡期满后，可按新用途、新权利类型及市场价，以协议出让方式办理用地手续；符合划拨用地目录的，可采取划拨方式供地。（七）城镇低效用地再开发涉及边角地、夹心地、插花地等不具备独立开发建设条件的零星建设用地的，应将其纳入周边相邻土地统一规划建设。对单宗土地面积不超过3亩可采取协议出让方式办理用地手续。（八）城镇低效用地再开发过程中，因涉及改变土地用途、提高土地开发强度等，需重新办理协议出让手续的，除另有规定外，市、区县政府按新用地条件土地评估价格与原用地条件土地评估价格（或划拨土地使用权评估价格）的差额依法征缴土地出让金（原出让工业用地提高容积率不再增缴土地出让金）。原用地条件不明确的，以证载用途标准容积率作为原用地条件。（九）调整收益分配政策，鼓励各区（含济南高新区、市南部山区、济南新旧动能转换起步区，下同）实施城镇低效用地再开发。采取政府收储改造模式实施再开发的，土地出让金按照现行有关政策分配管理。采取原土地使用权人改造或市场主体改造模式，且需补交土地出让金的，需经所在区政府批准后方可实施，并报市政府审核备案，2024年12月底前完成出让的，按照缴纳金额的76%分配至项目所在区；项目所在区，2026年12月底前完成出让的，按照缴纳金额政府收储改造模式出让金分配政策执行。（十）通过城镇低效用地再开发获得的新增建设用地指标奖励，直接由各区县政府使用；对上级发放的低效用地再四、健全推进机制（一）开展存量建设用地调查认定。各区县政府应结合自身实际以及省自然资源厅编制的城镇低效用地再开发调查技术指南和数据库标准，结合全国第三次国土调查、不动产登记信息、“亩产效益”评价改革等成果，以镇（街道）为单元开展存量建设用地利用现状及潜力调查工作，摸清存量建设用地规模、分布、产业类型、投入产出、综合效益及再开发潜力等情况，汇总建立城镇低效用地数据库，并实行动态更新管理。城镇低效用地由区县政府实施认定、明确类（二）建立城镇低效用地再开发项目库。各区县政府应当构建本辖区城镇低效用地再开发项目库，健全动态管理机制，每年定期开展城镇低效用地再开发项目更新调查和项目管理信息更新，将新认定的再开发项目、项目进展等信息补充入库并备案。（三）编制再开发专项规划和年度实施计划。市自然资源和规划部门牵头，相关部门和各区县政府共同参与，科学制定市级城镇低效用地再开发专项规划。专项规划经上级自然资源和规划部门核定，报同级政府批准后实施。各区县政府应当根据国土空间规划、国民经济和社会发展规划、城镇低效用地再开发专项规划等，制定年度城镇低效用地再开发项目实施计划，合理确定实施时序，每年第4季度将次年再开发项目实施计划报市自然资源和规划部门备案。（四）加强再开发项目管理。建立“策划启动、组织实施、联合监管”的全流程管理服务机制。实行项目化管理，项目实施主体根据城镇低效用地再开发专项规划和年度实施计划编制项目实施方案，明确开发期限、项目规模、开发强度、实施步骤，报区县政府批准后实施。实施方案批准后需按规定向社会公示，并报市自然资源和规划局备案。各区县政府应当参照《关于加强经营性用地全生命周期管理的意全生命周期管理办法》（济政办发〔2020〕19号）要求，与项目实施主体签订监管协议，建立多部门联合监管机制，严格按照实施方案推进项目落地；完善项目实施成效评价制度，依法依规对项目实施主体实施奖惩。五、完善保障措施（一）加强组织领导。城镇低效用地再开发工作由分管副市长牵头负责，市发展改革、工业和信息化、财政、国资、自然资源和规划、住房城乡建设、行政审批服务、生态环境等相关部门各司其职，与各区县政府密切配合，上下联动，形成合力。市自然资源和规划部门负责做好日常组织协调和推进落实等具体工作。各区县政府统筹谋划，周密部署，强力推进，有序开展本辖区城镇低效用地再开发工作。（二）明确职责分工。坚持政府主导、部门服务、区县为主、属地负责原则，各区县政府是本辖区城镇低效用地再开发工作责任主体。市自然资源和规划部门负责牵头编制专项规划，办理有关规划、用地手续。市发展改革部门负责依法依职能办理再开发中涉及市本级政府投资项目的审批事项。市工业和信息化部门负责实施再开发中涉及技术改造项目的审批、核准及备案，牵头开展工业布局调整工作。市行政审批服务部门负责落实再开发项目相关审批事项。市国资部门负责再开发中的国有资产监管工作。市住房城乡建设部门负责开展国有土地上的房屋征收管理、工程项目建设监管及有关手续办理工作。市财政部门负责落实好相关资金扶持政策。市生态环境部门负责开展项目环评和土壤污染状况审查工作。市地方金融监管部门负责创新信贷产品，提供金融信贷支持。（三）强化服务保障。各区县政府要加强宣传引导，强化示范引领，提炼典型经验，探索城镇低效用地再开发新路径新模式；要落实好城镇低效用地再开发经费和人员保障，督促本级部门（单位）及镇政府、街道办事处加强配合，合力推进。各级各有关部门（单位）要做好政策解读，有序推进城镇低效用地再开发工作。办公厅关于深入推进城镇低效建设用地再开发工作的实施村改造规划计划，采取拆除新建、整治提升、拆整结合三类方式推进实施。具备条件的城中村实施拆除新建；不具备条件的不可强行推进，要开展经常性整治提升，防控风险隐患；介于前两类之间的实施拆整结合。拆除新建的应按照城市标准规划建设管理，整治提升的应按照文明城市标准整治提升和实施管理，守住安全底线，拆整结合的应统筹参考前两类标准，综合面积作为安置依据。其中，选择以被安置人口数量作为安置依据的，安置人口应当依法依规认定，在充分考虑公共面积分摊地面积作为安置依据的，执行《济南市人民政府关于印发济南选择货币安置的，确定应安置房屋面积后，参照同地段安置房地上附着物补偿标准予以补偿。以宅基地面积作为安置依据的房屋征收拆迁时，执行《济南市人民政府关于印发济南市征收集体土地房屋补偿办法的通知》（济政发〔2024〕8号）。（一）生活保障原则创新建立多样化、多渠道、可选择的生活保障机制。本细则实施前已完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项目，按照原路径继续组织实施生活保障；本细则实施后完成总体策划（二）生活保障方式上，综合考虑项目实际、资金平衡和城市规划等因素，确定生活保障方式及标准，合理选择实物保障、货币化保障等多样化务办公用房、租赁型住房、新型工业厂房等多种形式的生活保障房。二是结合保障性租赁住房。鼓励将村（居）保留的经营性房屋，改造提升后整体租赁，具备条件的可按相关政策用作保障性租赁住房。三是用好既有收益性房产。对改造后予以保留的各类商业办公、酒店、租赁性厂房等收益性房产，可转为村（居）改造后的生活保障房，对依法依规建设的安置房底层商业用房，经实施主体与改造村（居）协商一致后，可转为生活保障房，转为村（居）生活保障房的收益性房产、安置房底层商业用房计入生活保障总规模，要严格进行质量鉴定与面积房屋评估价格折算的保障资金或统筹安排的货币化保障资金，与村（居）协商一致后，用于购买商业用房、商务办公用房、新型工业厂房等收益性房产和具有稳定收益的投资产品，签订货币化购买协议，实现村（居）长远稳定收益。货币化保障收级投融资平台实施的生活保障项目，本着充分尊重群众意愿和保障群众利益的原则，对选择实物保障的项目，由区县政府制定运营管理方案；对选择货币化保障的项目，由区县政府负责参照《中共济南市委济南市人民政府关于稳步推进全市农村集由各区县进一步完善城中村改造集体经济组织成员、非集体经分别增加不超过10%的安置房面积和生活保障房面积，用于安置、保障集体经济组织新增人口。选择以宅基地面积作为安置的城中村改造项目，按照备案（批复）的人口机动系数执行；本细则实施后启动的城中村改造项目，依据本细则执行。长期在本村居住的非本村集体经济组织成员住户，经村民代表大会研究同意并履行相应程序后，可与村集体经济组织成员一并安置，但不享受生活保障房政策，解决方式为自购安置房，价格可享受高于成本价、低于市场价的优惠。安置补偿方案要经村民（股东）会议或由村民（股东）会议授权村民（股东）代表规范和加快推进城中村改造工作的原则，实行分类处理：对原村集体所有的非居住用房，改造时可以保留的，作为生活保障房对待，并相应核减生活保障房建筑面积；对符合或基本符合规划、建筑物满足安全使用要求，且用于安置本村居民的居住用房，经批准可完善相关手续，并核减安置面积；对严重违反国土空间规划，或存在严重质量安全隐患的房屋，依法拆除，有关责任人构成犯罪的移送司法机关依法追究刑事责任；其它要先行安排安置房项目供地和建设，按照有偿方式定向供应，用地性质为城镇住宅用地。（二）生活保障房用地管理有保障长远和维护稳定的重要功能，不得分配给集体经济组织成员，不得挪作他用，未经区县政府批准，不得抵押和上市交易。已履行总体策划方案备案（批复）程序，但未进行生活保障房供地的城中村改造项目，在与村（居）协商一致后，可选择以划拨方式或协议出让方式取得生活保障房用地土地使用权；纳入租赁住房管理的生活保障房用地供应按照相关规定执行。安置、生活保障和经营性用地以外的土地，全部由政府按规定适时征收储备，征收前由各区县负责落实配套基础设施和公共服务设施与安置房同步规划、同步设计、同步报批、同步建设、同步交付使用。安置房屋在交付时应当用条件后应当尽快交付并组织分配；暂不具备分配条件的，由安置房建设单位会同改造村（居）或街道办事处将未分配房屋数量及户型、未分配原因、临时利用和管理措施等情况报各区县政府备案，由区县政府指定部门监督未分配房屋的后续管理以及统筹调配使用。安置房合规分配后，不动产登记部门依法方式供地的安置房项目，可在取得产权证后直接上市交易；采用国有划拨方式供地的安置房项目，可在取得产权证并按规定补缴土地出让金后上市交易。对依规划建设的分配后剩余的安置房，由相关区县政府负责其监督管理，可在取得产权证并经区县政府批准后上市交易，其中，采用划拨方式供地的，需按我市处理历史遗留问题的政策补缴土地出让金后上市交易。本细则实施前已完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项建设成本根据普通商品住宅建设成本计入城中村改造成本。生活保障房建设成本根据普通住宅、商业商务、工业仓储、办公等不同房屋用途，按照“一般建设成本”计入改造成本，建设资金超出部分由集体经济组织自筹，产权归集体经济组织。生活保障房项目规划红线范围内道路、绿化等配套设施以及按照规划要求建设的非经营性地下设施，其建设投入一并计入改造项目安置房和生活保障房减免城市基础设施配套费。本细则实施前已完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项目，城市基础设施配套费根据已备案（批复）面积按相关规定减免；本细则实施后完成总体策划方案备案（批复）的城中村改造项目，安置房城市基础设施配套费根据人均安置建筑面积计算总量予以减免，生活保障房城市基础设施配套费根据实际人均保障建筑面积计算总量予以减免。城中村改造项目安置房和生活制性详细规划和城中村改造规划计划，提前开展城中村改造项目规划策划和总体策划方案编制工作；涉及历史文化风貌保护的，应当在项目总体策划方案中设置专章明确历史风貌保护措施。城中村改造项目总体策划方案需经区县政府批复后报市城市更新工作领导小组办公室备案，对于总体策划方案备案（批复）1年后无实质性进展（未启动房屋拆迁且安置房未开工建），及济南高新区管委会、济南新旧动能转换起步区管委会、南部山区管委会城镇开发边界内的村庄改造适用本细则，其它区县进一步优化土地市场的若干措施为促进我市土地市场平稳健康发展，优化供求关系，激发市场活力，根据国家、省有关政策精神，结合我市实际，提出如下十五条措施。一、积极引导社会资金参与城中村改造。构建社会资金参与城中村改造的竞争性准入机制，明确政策路径，推行综合评价出有者权益处）二、结合市场需求优化用地布局。土地熟化阶段，支持熟化主体在保障片区发展定位的基础上，从市场需求、人产关系和规划布局等方面进行论证，充分结合市场主体投资意向优化用地布局。（责任单位：市城乡规划编制研究中心、详细规划处、市政交通规划处、各分局）三、支持商业用地用途优化调整。对于不在城市规划核心商圈和区域商业中心服务业集聚区范围内的未供应的商业用地，在完善公共服务配套设施的前提下，支持各区按程序申请调整性质用于住宅或新型产业、养老等用途。（责任单位：详细规划处、市城乡规划编制研究中心、各分局）四、鼓励土地功能混合利用。在城市更新及低效用地再开发片区、历史文化街区及传统风貌区、轨道交通场站及周边等区域，按照“公益优先、保障安全、功能互利、环境相容”的原则，结合市场需求规划设置混合功能用地。（责任单位：市城乡规划编制研究中心、详细规划处、各分局）五、优化土地出让管理。根据商品住房库存去化周期，合理控制供应增量，科学安排供地时序。加强市场分析研判，主动适应供求关系变化，适当减小单宗住宅用地出让面积、降低容积率指标，促进高品质住宅用地供应，满足改善型住房需求。（责任单位：自然资源所有者权益处、市土地储备中心、市城乡规划编制研究中心）六、强化土地出让信息公开。严格落实存量住宅用地信息公开、住宅用地详细信息清单等相关信息公开制度，主动、及时、准确地发布土地出让信息。通过线下土地推介会及线上“泉地云”推介拟出让宗地信息。（责任单位：市土地储备中心）七、增强用地功能管理弹性。以出让方式取得的商业服务业、公共服务与公共管理、城镇社区服务设施、工业等单一性质用地，在不损害公共利益的前提下，用地单位可在建设项目规划方案审批时申请依照相关文件要求兼容一定比例的其他功能设施，无需八、加大容积率支持力度。建筑外立面采用砖石、金属、陶板等高品质材料的，其饰面层不计入容积率；为居住小区配套的门卫、公厕、换热站、垃圾收集房等公用设施不计入容积率；每套住宅用于放置集中空调外机等的设备平台水平投影面积不大于5平方米的不计入容积率。（责任单位：城市设计处、各分局）九、鼓励住宅产品多样化设计。新建居住小区满足绿地率、道路通行等规划要求，规划建设27米及以下住宅楼，允许设置室外专有庭院（含下沉庭院）。室外专有庭院（含下沉庭院）不计入一”改革，实施用地规划许可与出让环节合并，批前公示与出让地单位以出让合同办理建设工程规划许可证及建筑工程施