房地产 -2026年上半年深圳房地产市场回顾

2026年上半年新增供应量有所放缓但总量依然可观，共录得29.8万平方米新增供应，同环比均有所下降，亦为深圳自进入供应高峰2015年来的同期最低值。供应虽有减缓，但市场需求面不断向好。虽然受头部企业密集节点式回迁总部影响，导致市场空置面积点状式骤增，上半年共甲乙级办公楼仅录得5.9万平方米的净吸纳量；但剔除该因素影响后，全市净吸纳量高达37.5万平方米，同比小幅增长，为近五年来的高值。一季度高涨的寻租活跃度带动需求在二季度的落地成交，推动上半年成交量表现抢眼。受新增供应增加及头部租户大规模搬出双重影响，全市甲乙级办公楼空置率半年度上行1.9个百分点至24.2%，其中甲级办公楼市场空置率环比上升0.2个百分点至26.7%。聚焦需求，科技板块消费品和TMT需求并驾齐驱，共同引领市场需求，其中科技消费品板块需求占比19.8%，略胜一筹，主要来自头部高科技消费品制造业企业大规模租赁的拉动，3C电子产品亦有所贡献。TMT总体需求占比为19.7%，系统解决方案占比逾三成，主要受益于企业的数字化转型带来的定制化开发和系统集成业务。电商与人工智能各占约两成，电商方面涵盖跨境电商及其相关的品牌孵化和数字营销，而人工智能需求则呈现头部企业规模效应，从算法公司下沉至AI与实体企业的深度应用融合场景，逐步向解决业务痛点的应用端倾斜。此外，金融和专业服务板块分别以15.4%和10.2%的需求占比位列三四，金融需求由头部企业大面积租赁驱动的金融科技，以及量化对冲、私募崛起带动的基金板块共同支撑；专业服务中，大型综合律所整合调整使法律板块占比超三成，上市融资顾问、财税及技术服务类咨询贡献约三成。租赁来源方面，本地企业仍占据主导地位，占比约六成，与往期基本持平；内资企业需求则小幅抬升，主要由消费品及金融科技头部企业的大面积租赁所驱动。租赁类型层面，搬迁需求依旧为新租市场主力，占比64.0%，虽与历史同期相近，但同比有所回落；其中升级型搬迁占比超五成，其背后动因在于2025年租金价格的显著回调释放了换租动能。租赁规模方面，中小企业仍是市场需求的中流砥柱，2,000平方米以下成交贡献超五成需求；与此同时，万平方米级以上超大宗交易同比有所增长，显示头部企业扩租意愿边际增强。成交区域分布上，近五成需求落子非核心区，集中于西丽（头部科技消费品企业选址）、坂田（跨境电商集聚）、梅林（毗邻核心商务区且楼宇性价比突出）及水贝（珠宝产业集聚）等板块。前海则依托政策红利、新项目集中入市及高性价比优势，持续领跑各子市场，录得13.3万平方米净吸纳量，同比上升。在新增供应持续放量叠加头部租户集中回迁总部的双重压力下，市场“以价换量”策略延续。受租户流失冲击显著的存量项目及供应高压商圈进一步下调租金以提振去化，全市甲乙级办公楼平均租金半年度环比下跌6.0%，降幅较去年同期收窄1.8个百分点。2026年无新增供应入市，部分存量项目入驻率持续提升带动全市空置率半年度环比下降0.3个百分点至4.4%，低位持续，上半年全市共录得3.1万平方米的净吸纳量。需求结构方面，餐饮业态延续高景气度，2026年第二季度以43.0%的占比连续第三个季度超越零售，稳居需求首位；上半年累计占比达48.0%，创历史新高。细分品类呈现“一超多强”格局：简餐以30%的贡献率成为绝对主力，涵盖中西式快餐、特色小吃及日韩简餐，品牌分散度高，代表活跃品牌包括KPRO肯律轻食、阿元来了及必胜汉堡等；茶饮紧随其后，头部品牌集中度显著，扩张主力为爷爷不泡茶、东方墨兰，新晋品牌泰柯茶园及茶颜悦色亦表现活跃；中餐板块受消费降级驱动，高性价比品牌扩张提速，代表品牌有吴庄、小江溪江西菜及绿茶，其中江西菜在一季度尤为活跃。零售业态中，服饰仍以12%的份额居首，以国内女装品牌为主导，品牌分散度高，头部品牌UR表现最为突出，上半年新开6店，萱子、WeekendMaxMara、卓诗尼及兰思图次之。受年初新一轮“以旧换新”国补政策催化，电子产品需求热度攀升，跃居零售细分第二，主要由华为、VIVO、大疆及OPPO等头部连锁品牌贡献。体验业态方面，“悦己经济”支撑美容保健类需求稳定在7%以上，以美发、美容、美甲及健身为主，丝域养发与诗碧曼拓店活跃；娱乐类需求快速升温，贡献5%的市场份额，集中于KTV/派对空间及攀岩/运动体验等新兴品类。此外，首店经济仍是存量项目差异化竞争的核心抓手，上半年餐饮首店集中度显著，全国及华南首店占比突出，代表性品牌包括江西菜啄春泥、贵州菜野杜鹃、OUO泰茶及山下奶市华南首店。租金方面，以价换量持续，核心区空置率较高的项目以及次级核心区处于竞争激烈商圈且空置率较高的项目继续下调租金，令全市平均租金半年度环比下降1.0%至每天每平方米17.6元。深圳2026年上半年，深圳仓储物流市场迎来一宗新增供应，交付面积约23.4万平方米。需求端呈现结构性分化：受贸易波动冲击，导致部分保税区出口需求承压，令保税仓空置率阶段性抬升；新增需求则主要来自半导体、新能源、机器人等制造业企业的新设租赁，且多集中于新近入市的非保税高标仓，上半年全市净吸纳量录得4.7万平方米。受新增供应放量及需求结构性波动双重影响，整体市场空置率半年度上升3.3个百分点至25.1%。租金方面，贸易波动导致部分保税项目空置率升高，在上半年下调租金；叠加新增供应压力，以价换量依然为市场的主调，全市平均租金半年度环比下降4.9%至每月每平方米44.7元，多个项目租金在半年内均有调整。东莞2026年上半年东莞优质物流市场迎来了历史供应高峰，5个项目共计87.5万平方米新增供应入市，新入市项目虽然均录得了一定的入驻率，但因为总体供应量大且部分存量项目因需求搬迁至惠州或规模缩减导致空置面积有所增加，全市空置率半年度上升7个百分点至16.6%。需求方面，需求端，租金显著回调激活租赁需求，上半年新增需求多元化，主要来自机器人和3D打印头部科技企业、零食零售商、跨境电商和第三方物流，净吸纳量高达32万平方米。租金方面，新增供应压力下，“以价换量”延续，全市平均租金半年度环比下跌4.8%至每月每平方米41.1元，跌幅同比明显走扩，各子市场普遍监测到租金下调，新增供应集中的虎门港片区调整幅度尤为显著。惠州2026年上半年，惠州市场录得一个新项目入市，仓储面积为17.5万平方米，新项目去化表现良好。整体来看，一二季度市场需求表现分化，一季度受头部电商和制造业企业退租影响，净吸纳量为负，二季度在“以价换量”策略驱动下，需求显著回暖，单季净吸纳量达24.1万平方米。受新增供应及大面积退租双重影响，全市空置率半年度上升11个百分点至26.3%，惠城和惠阳片区涨幅尤为明显。租金方面，在高空置压力下，多个项目业主主动大幅下调租金，新项目亦以极具竞争力的价格入市，全市平均租金半年度环比下降10.1%至每月每平方米28.9元。“以价换量”效果显著，上半年新增需求主要由价格调整驱动，主要来自服务于家电板块的第三方物流企业，制造业存储需求亦有少量贡献。2026年上半年，深圳大宗交易市场活跃度较高，与历史同期相比呈现“交易笔数多、单宗规模小”的特征。上半年共录得13笔交易，同比增长86.0%；总成交金额66.5亿元，同比有所回落。物业类型多元，覆盖办公楼、工业、商业、公寓、住宅及酒店。办公楼仍为成交主力，贡献约40%的交易额，核心区办公楼物业领跑市场，其中小独栋物业持续成为投资者价值配置的重要标的。工业物业交易额占比30%，位列第二，同时是成交频次最高的资产类型，共录得7笔、占交易总数半数，为市场最活跃品类，多个项目依托稳定长租约实现成交。此外，上半年亦录得公寓及住宅类成交，集中于南山、福田核心地段。交易方式上，法拍类不良资产投资热度显著上升，共8宗，其中工业物业占一半，多位于非核心区，部分附带稳定长租约且具备较高性价比。受此带动，资产型交易占比达52%，居主导地位。市场主体方面，开发商