物业业主大会组织管理办法

物业业主大会组织管理办法为规范业主大会与业主委员会的组织运作，维护业主合法权益，构建和谐社区治理体系，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》等法律法规，结合实际情况，制定本办法。第一章总则第一条本办法适用于物业管理区域内业主大会的成立、会议召开、表决决策及业主委员会的选举、履职、监督等活动。第二条业主大会是物业管理区域内全体业主行使共同管理权的自治组织，代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，执行业主大会决议，接受业主监督。第三条业主大会与业主委员会的活动应当遵守法律法规，不得损害国家利益、社会公共利益或他人合法权益。街道办事处（乡镇人民政府）负责对业主大会、业主委员会的成立及活动进行指导和监督；社区居（村）民委员会协助开展相关工作。第二章业主身份认定与权利义务第四条本办法所称业主，是指依法登记取得或者根据《中华人民共和国民法典》第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的自然人、法人或非法人组织。基于买卖、赠与、继承等法律行为已合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的，在物业管理活动中视为业主，行使业主权利、履行业主义务。第五条业主身份确认以不动产登记簿记载为准；未登记的，以购房合同、拆迁安置协议等合法权属证明为准。第六条业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利并承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。第七条业主在业主大会中行使投票权时，专有部分面积按房屋所有权证记载的建筑面积计算；尚未登记的，按测绘机构实测面积计算；尚未实测的，按商品房买卖合同记载的面积计算。业主人数按专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，按一人计算。第三章业主大会成立条件与筹备第八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）物业管理区域内已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%；（二）首套房屋交付使用满2年且交付的专有部分面积超过建筑物总面积30%。第九条符合成立条件的，建设单位应当在30日内向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）提出成立业主大会的书面报告；建设单位未提出的，10名以上业主可以联名向街道办事处（乡镇人民政府）提出书面申请。第十条街道办事处（乡镇人民政府）应当在收到报告或申请后60日内，组织成立业主大会筹备组（以下简称“筹备组”）。第十一条筹备组由业主代表、建设单位代表、社区居（村）民委员会代表组成，成员人数为5-11人单数，其中业主代表人数不低于50%。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）指定，一般由社区居（村）民委员会代表担任。第十二条业主代表由社区居（村）民委员会组织业主推荐产生，推荐方式包括：（一）业主自荐；（二）5名以上业主联名推荐；（三）社区居（村）民委员会根据业主意见提名。业主代表候选人名单应当在物业管理区域内公示7日，公示期满无异议或异议不成立的，确定为筹备组业主代表。第十三条筹备组履行下列职责：（一）确认业主身份、业主人数及所拥有的专有部分面积；（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；（三）草拟管理规约、业主大会议事规则；（四）确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。筹备组工作经费由建设单位承担，标准不超过物业管理区域内首年物业公共服务费总额的2%（最高不超过5万元）；建设单位已注销或未售出房屋不足5%的，由全体业主分摊。第四章业主大会会议召开程序第十四条业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议每年至少召开一次，由业主委员会召集；临时会议经20%以上业主提议，或发生重大物业纠纷、公共收益使用等重大事项时，业主委员会应当在30日内召集。第十五条召开业主大会会议，应当于会议召开15日前将会议时间、地点、议题、表决方式等内容在物业管理区域内显著位置公告，并以书面或电子方式（需业主确认接收）通知全体业主。第十六条业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见的形式召开。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。第十七条业主可以书面委托代理人参加业主大会会议，代理人应当提交授权委托书，载明委托事项、权限和期限。第十八条业主大会决议分为普通决议和特别决议：（一）普通决议事项（包括制定和修改管理规约、业主大会议事规则，选举业主委员会或更换业主委员会委员，选聘和解聘物业服务企业等），应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；（二）特别决议事项（包括筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金，改建、重建建筑物及其附属设施，改变共有部分的用途或利用共有部分从事经营活动等），应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主参与表决，并经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。第十九条表决结果应当在物业管理区域内公示7日，公示内容包括表决事项、投票总数、同意票、反对票、弃权票及未反馈票数量等。公示期满无异议或异议不成立的，决议生效。业主委员会应当自决议生效之日起3日内向街道办事处（乡镇人民政府）备案。第五章业主委员会选举与履职第二十条业主委员会由5-11人单数组成，每届任期3-5年，可连选连任。委员应当符合下列条件：（一）具有完全民事行为能力；（二）模范履行业主义务，按时足额缴纳物业费、专项维修资金；（三）热心公益事业，责任心强，具有一定组织协调能力；（四）本人及近亲属未在本物业管理区域的物业服务企业任职；（五）无刑事犯罪记录，无被列为失信被执行人等不良信用记录。第二十一条业主委员会委员候选人通过下列方式产生：（一）业主自荐；（二）10名以上业主联名推荐；（三）社区居（村）民委员会推荐。候选人名单应当在物业管理区域内公示7日，公示内容包括姓名、房号、联系方式、工作简历及履职承诺等。第二十二条业主委员会应当自选举产生之日起3日内召开首次会议，推选主任、副主任。主任负责主持业主委员会日常工作，副主任协助主任工作。第二十三条业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会决议，定期向业主大会报告工作；（二）与业主大会选聘的物业服务企业签订、变更或解除物业服务合同；（三）监督物业服务企业履行合同，协调处理业主与物业服务企业之间的纠纷；（四）组织筹集、使用专项维修资金，并监督使用情况；（五）管理共有部分的经营与收益，定期公示收支明细；（六）组织召开业主大会会议；（七）配合社区居（村）民委员会做好社区建设相关工作。第二十四条业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：（一）丧失民事行为能力；（二）被依法限制人身自由超过6个月；（三）拖欠物业费或专项维修资金超过6个月且经催告仍未缴纳；（四）因其他原因无法履行委员职责。第二十五条业主委员会应当建立规范的工作制度，每月至少召开1次会议，会议应有过半数委员出席，作出的决定需经全体委员过半数同意。会议记录应当由参会委员签字确认，并在物业管理区域内公示3日。第二十六条业主委员会任期届满前3个月，应当组织成立换届改选小组，负责新一届业主委员会选举工作。逾期未组织的，由街道办事处（乡镇人民政府）组织换届。第六章档案与财务管理第二十七条业主委员会应当建立档案管理制度，妥善保管下列资料：（一）业主清册及联系方式；（二）业主大会、业主委员会会议记录、决议文件；（三）管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同；（四）专项维修资金、公共收益的收支凭证及审计报告；（五）业主委员会委员选举、变更资料；（六）其他与物业管理相关的重要资料。档案保存期限不少于10年，业主有权查阅、复制相关档案，业主委员会应当在收到申请后5个工作日内提供。第二十八条利用共有部分产生的公共收益归全体业主所有，由业主委员会或其委托的第三方管理。公共收益应当单独列账，每季度公示收支明细，每年委托专业机构审计1次，审计结果向全体业主公示。第二十九条业主委员会工作经费从公共收益中列支，经业主大会决议确定标准（一般不超过公共收益总额的5%），主要用于会议开支、档案管理、人员补贴等。经费使用情况应当每季度公示。第七章监督与责任第三十条街道办事处（乡镇人民政府）应当每年对业主委员会履职情况进行评估，评估结果向全体业主公示。发现业主委员会作出的决定违反法律法规的，应当责令限期改正或撤销，并通告全体业主。第三十一条业主有权对业主委员会工作提出质询，业主委员会应当在收到质询后7个工作日内书面答复。业主认为业主委员会决定侵害自身合法权益的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）投诉，或依法向人民法院提起诉讼。第三十二条业主委员会委员违反本办法规定，有挪用公共收益、泄露业主信息、利用