2026年全国房地产估价师之开发经营与管理考试高频题附答案

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、在房地产市场的分类中，一级市场是指（）。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场

2、对房地产投资项目进行财务评价所选取的基准收益率一般为投资者所要求的（）。A.最高投资收益率B.平均投资收益率C.最低投资报酬率D.平均成本利润率

3、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元／月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3％的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为（）万元。A.13.2B.15.9C.19.5D.20.4

4、某开发商向银行申请了年利率为6%、期限为10年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本收益为（）。A.6.00万元B.7.05万元C.7.59万元D.13.59万元

5、根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的定价方法是（）。A.目标定价法B.成本加成定价法C.随行就市定价法D.价值定价法

6、()是具有社会保障性质的政策性商品住房，政府对其建设在土地供应和税费征收上给予很多优惠，但其销售价格和销售对象要受政府的指导。A.廉租房B.经济适用房C.市场价商品住宅D.商品房

7、为降低房地产开发贷款风险，商业银行对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的（）。A.25%B.30%C.35%D.50%

8、进行城市详细规划及开发项目初步设计应选用（）的地形图。A.1:500B.1:1000C.1:2000D.1:3000

9、已知某投资项目当折现率为11%，净现值为1700万元，当折现率为12%时，净现值为-870万元，则该投资项目的内部收益率为（）。A.11.12%B.11.36%C.11.66%D.12.59%

10、下列关于收益率的表述中，错误的是（）。A.基准收益率是投资者所要求的最低投资报酬率B.财务内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率C.常规项目的财务内部收益率是唯一的D.差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差

11、某市2013年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（）。A.1年B.2年C.1个月D.2个月

12、采用综合的单位建筑面积或单位建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用，是（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法

13、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。A.10.0%B.14.0%C.25.0%D.35.0%

14、对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A.潜在市场＞服务市场＞有效市场＞合格的有效市场B.服务市场＞潜在市场＞合格的有效市场C.潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场D.潜在市场＞服务市场＞合格的有效市场＞有效市场

15、某城市2015年初家庭总数为120万户，平均每户3人，户均年可支配收入为5万元，约有8％的家庭打算当年购房，平均住房需求90㎡／户，则2015年该市新建商品住房的市场需求量是（）亿元。A.600B.48C.144D.4320

16、对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有()的特点。A.土地费用高B.无投资风险C.投资者易与政府沟通D.开发周期长

17、对商品住房项目的市场吸纳及趋势的分析，属于房地产市场状况分析中的（）分析。A.需求B.供给C.竞争D.市场占有率

18、下列物业中，属于特殊物业的是（）。A.在建工程B.车站C.购物中心D.科技产业园区

19、在同一商业辐射区域内，各商场位置的优劣，主要取决于（）。A.交通的通达程度B.物业的规模大小C.人口的分布密度D.居民的购买能力

20、下列关于房地产面积测算，表述错误的是（）。A.用地面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算B.房地产面积测算包括房屋面积测算和土地面积测算C.用地面积测算以丘为单位进行D.房屋面积测算包括房屋占地面积和其他用途的土地面积

21、对本企业和竞争企业的同类产品市场份额进行调查，属于（）。A.国内外市场环境调查B.技术发展调查C.市场需求容量调查D.竞争情况调查

22、一般来说，标准差系数越小，项目的相对风险（）。A.越小B.越大C.越难控制D.越难估算

23、下列关于房地产投资分析中成本的表述，正确的是（）。A.与财务报表中的成本完全不一样B.应根据实际发生费用记录来确定C.与财务报表中的成本一样D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

24、深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。A.房地产开发投资B.房地产置业投资C.房地产间接投资D.投资于房地产投资信托基金

25、商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于（）。A.20%B.15%C.10%D.25%

26、下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的是（）。A.过度开发和房地产泡沫是反映两个不同层面的市场指标。过度开发反映市场上的供求关系，而房地产泡沫则反映市场价格和实际价值之间的关系B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段，而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.过热表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为了获得长期收益，而房地产泡沫则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出

27、下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样

28、从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态，其结构形式属于（）。A.产品结构B.供求结构C.投资结构D.租买结构

29、赵某以12000元/m2的价格购买了230m2的商铺用于出租经营，购买价中的60%来自银行贷款。该贷款在10年内按年等额偿还，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润共34万元，则其偿债备付率为（）。A.0.12B.0.21C.1.26D.2.05

30、已知年利率为14%，则按季度计息时的实际年利率为()。A.12.55%B.12.68%C.14.75%D.15.01%

31、房地产开发项目单项工程验收的组织者是（）。A.项目施工单位B.项目设计单位C.房地产开发企业D.产品质量监督部门

32、开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目和部分其他用途类型的开发项目，这种业务模式下的现金流入是（）。A.销售收入B.出租收入C.利息收入D.转售收入

33、下列各组特定市场定义层次中，市场规模由大到小的是（）。A.潜在市场、有效市场、服务市场B.有效市场、渗透市场、服务市场C.潜在市场、服务市场、合格的有效市场D.潜在市场、渗透市场、合格的有效市场

34、房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为（）之和。A.开发期与建造期B.建造期和经营期C.开发期和经营期D.经营准备期和经营期

35、()是指房地产投资容易受到政府政策的影响。A.易受政策影响性B.存在效益外溢和转移C.适于进行长期投资D.最高最佳使用性

36、有多少人愿意花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于（）。A.试探性调查B.描述性调查C.因果性调查D.假设性调查

37、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。A.市场集中化B.产品专业化C.市场专业化D.全面覆盖

38、（）是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。A.市场供求风险B.通货膨胀风险C.利率风险D.或然损失风险

39、房地产开发的程序主要分为（）阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售B.决策分析、可行性研究、建设、租售C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理

40、一写字楼单元的租赁期为18.8年，年租金为5万元，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，若年折现率为6%，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值为（）万元。A.53.80B.55.47C.55.54D.58.79

41、建筑的受力因素中，建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力称为（）。A.永久荷载B.可变荷载C.活载D.偶然荷载

42、根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。A.物业管理B.设施管理C.房地产资产管理D.房地产组合投资管理

43、在现行建筑安装工程费用组成中，夜间施工增加费属于（）。A.规费B.措施费C.直接工程费D.企业管理费

44、下列关于过度开发与房地产泡沫的描述中，错误的是（）。A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段；而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益

45、同时开发几种产品，分别定位于不同的细分市场的营销方式是()。A.无差异性营销B.差异性营销C.定制性营销D.集中性营销

46、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（）的极限值。A.利润为零B.允许的最低经济效益指标C.最大费用D.最大利润

47、在住房市场中，存量住房市场的市场结构特征是（）。A.竞争多于垄断B.垄断多于竞争C.竞争与垄断持平D.不存在竞争和垄断

48、开发项目全部投资的内部收益率表明（）。A.项目投资所能支付的最高贷款利率B.将未来收益或收入转换成现值的收益率C.投资者每年所获得的或期望获得的收益率D.项目年净收益与项目投资的资本价值之比

49、房地产的租金水平是由（）决定的。A.房地产资产市场B.房地产价格C.房地产空间市场D.空置率

50、有一成片荒地需要估价。获知该成片荒地的面积为2km2，适宜进行“五通一平”的开发后分块有偿转让；可转让土地面积的比率为60%；附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2；开发期需要3年；将该成片荒地开发成“五通一平”熟地的开发成本、管理费用等经测算为2.5亿元/km2；贷款年利率为10%；投资利润率为15%；当地土地转让中卖方需要缴纳的税费为转让价格的6%，买方需要缴纳的税费为转让价格的4%。该成片荒地开发完成后的总价值为（）亿元。A.5B.8C.9.6D.10.6

51、增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目不包括（）。A.土地使用权的费用B.土地开发和新建房及配套设施的成本C.土地所有权的费用D.土地开发和新建房及配套设施的费用

52、产生房地产价格泡沫的直接诱因是()。A.土地稀缺B.城市化进程快C.投机需求膨胀D.过度放贷

53、房地产抵押贷款不包括()。A.个人住房抵押贷款B.商业房地产抵押贷款C.维修基金D.在建工程抵押贷款

54、（）是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。A.房地产价格指数B.量价弹性C.住房市场指数D.消费者心理指数

55、资产负债率是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占()的比例。A.全部贷款B.全部资产C.银行贷款D.部分资产

56、竣工验收的工作程序一般分为三个阶段，下列（）是竣工验收的工作程序的第一阶段。A.单项工程竣工验收B.分部工程验收C.综合验收D.单位工程验收

57、当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程的第一步就是()。A.确定建设施工的各种图纸已经准备就绪B.完成全体工作人员的筛选工作C.获取土地使用权D.明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

58、在房地产投资项目可行性研究中，下列不属于资源调查主要内容的是（）。A.建设地点B.项目用地C.交通运输条件D.竞争能力

59、存量房地产交易市场属于房地产()。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.一手房市场

60、投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了（）。A.抵御通货膨胀的影响B.提高资本金的投资收益水平C.提高全部投资的平均收益率D.降低借贷资金的资金成本

61、根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为（）止。A.上年的6月1日起至5月31日B.上年的8月1日起至7月31日C.每年的1月1日起至12月31日D.每年的6月1日起至下年的5月31日

62、下列影响消费者购买行为的因素中，属于社会文化因素的是（）。A.社会阶层B.信念和态度C.生活方式D.经济状况

63、关于工程建设项目招标投标中开标的说法，错误的是（）。A.应在招标文件规定的地点开标B.应在提交投标文件的截止时间后尽快开标C.开标前应检查投标文件的密封情况D.应当众开标

64、居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施的建设费用属于（）。A.基础设施建设费B.公共配套设施建设费C.建筑安装工程费D.其他工程费

65、房地产置业投资者能够容忍较低投资收益率的主要原因，是房地产投资（）。A.存在效益外溢和转移B.易获得金融机构的支持C.具有保值增值性D.可提高投资者的资信等级

66、现金流量表可以用来进行房地产开发项目的()分析。A.财务盈利能力B.清偿能力C.资金平衡情况D.营运能力

67、在施工过程中，下列情形中，不需要开发商按照国家有关规定办理申请批准手续的是（）。A.需要临时停水.停电.中断道路交通B.需临时占用规划批准范围以外场地C.可能损坏道路.管线.电力.邮电通信等公共设施D.需要进行大量人工拆除作业的

68、某市拟建一大型展览馆，根据工程项目的划分，该展览馆的土建工程是（）。A.单项工程B.单位工程C.分部工程D.分项工程

69、若房地产市场的平均收益率为15%，国债的收益率为5%，商业房地产市场相对于整个房地产市场的风险系数为1.4，则商业房地产市场的预期收益率为（）。A.14%B.19%C.21%D.22%

70、项目利润为零时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析

71、某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。A.150%B.200%C.75%D.400%

72、（）是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。A.公共配套设施建设费B.小区物业管理费C.基础设施建设费D.“三通一平”等土地开发工程费

73、下述各项中，属于房地产需求分析内容的是（）。A.相关房地产类型的在建数量B.吸纳率分析C.相关房地产类型的存量D.改变用途数量

74、关于预算，下列说法错误的是()。A.可以帮助物业管理企业努力减少物业净经营收入的变动，估算在某一时间上物业现金流的状况B.当一项未预计到的费用支出导致现金短缺时，预算可以帮助物业管理企业找到妥善的处理方法，以满足这项费用的支出C.预算有许多类型，主要有年度运营预算，资本支出预算和长期预算D.年度运营预算可以显示在业主持有物业的时间内，物业的现金流将会有哪些变化

75、下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是（）。A.购买房地产股票B.购买商铺C.购买房地产债券D.购买住房抵押支持证券

76、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A.损益表B.资本金现金流量表C.资金来源与运用表D.项目投资现金流量表

77、可将房地产开发划分为若干阶段，其中编制建设工程招标文件属于()的工作。A.投资机会选择与决策分析阶段B.前期工作阶段C.建设阶段D.租售阶段

78、下列关于会计主体，表述错误的是（）。A.会计主体是指会计工作为之服务的特定单位或组织B.会计主体也称为会计实体、会计个体C.会计主体等同于法律主体D.会计主体不一定是法律主体

79、公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等属于（）。A.固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等B.生产性投资和非生产性投资C.政府投资、非营利机构投资D.企业投资和个人投资

80、某市2017年新开工的房屋建筑面积为90万㎡，2016年未完工转入2017年继续施工的房屋建筑面积为30万㎡，2017年竣工的房屋建筑面积为80万㎡，那么，2017年该市房屋的平均建设周期为（）。A.0.5年B.1.5年C.2年D.3年二、多选题

81、某物业10年租金收入的终值为20万元，年租金增长率为6%，租金在每年末支付，若年利率为6%，则第5年末的租金是（）元。A.14945.16B.15841.87C.26764.51D.28370.38

82、某笔投资分3年回收，投资者期望收益率为8%，预计未来3年年初回收额分别是100万元、150万元和80万元。若改为按年等额回收，则每年年末回收金额为（）万元。A.110.00B.110.47C.119.31D.172.43

83、（）是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。A.利息备付率B.偿债备付率C.资产负债率D.流动比率

84、某投资者以160万元购买一个商铺用于出租经营，其中的60万元为银行提供的年利率8%、期限10年、按年等额还本付息的抵押贷款，其余为自有资金。若该商铺的年租金收入为30万元，不包括还本付息的年运营费用为年租金收入的25%，所得税率为25%，则该项投资的税前现金回报率为（）。A.8.48%B.13.56%C.15.00%D.22.50%

85、市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的（）。A.市场营销空间B.市场营销总量C.市场营销敏感性D.市场营销需求量

86、下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是()。A.投资利润率B.资本金利润率C.财务内部收益率D.成本利润率

87、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的基础参数时，一般将空置率归为（）。A.融资类参数B.评价类指标C.时间类参数D.收益类指标

88、房地产开发的程序主要分为（）阶段。A.决策分析、规划设计、建设、租售B.决策分析、可行性研究、建设、租售C.投资机会选择与决策分析、前期工作、建设阶段、租售阶段D.投资机会选择、前期工作、施工与竣工、物业管理

89、下列房地产投资项目评价指标中，可用于判断项目能够承受最高贷款利率的是（）。A.成本利润率B.资本金利润率C.销售利润率D.财务内部收益率

90、开发投资的投资者主要是()。A.赚取利润B.保值增值C.获得收益D.消费

91、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A.购买行为B.购买习惯C.购买动机D.购买心理

92、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11

93、房地产直接投资包括（）形式。A.从取得土地使用权开始的开发投资和面向建成物业的置业投资B.面向建成物业的置业投资C.从取得土地使用权开始的开发投资D.从取得土地使用权开始的开发投资和房地产企业债券投资

94、工程成本控制的主要对象是主要费用中的（）。A.人工费用B.固定费用C.变动费用D.材料费用

95、对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是（）。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领《建设用地规划许可证》

96、下列建筑安装工程费用的构成项目中，属于企业管理费的是（）。A.养老保险费B.失业保险费C.医疗保险费D.劳动保险费

97、混凝土在持续荷载作用下，随时间增长的变形称为（）。A.抗侵蚀性B.抗碳化性C.和易性D.徐变

98、（）反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制定适宜的借款及偿还计划。A.借款还本付息估算表B.利润表C.投资各方现金流量表D.财务计划现金流量表

99、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为（）。A.超额利润B.投资回报C.内部收益D.风险报酬

100、某房地产开发商经过市场调研后，决定继续在市中心区开发商业楼盘的同时，重点在近郊区开发高端住宅产品——为城市金领和高收入者建设高档别墅区，那么开发商在目标市场选择过程中采用的是（）模式。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化三、判断题

101、对于商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地，在公布的地段上，同一地块只有一个意向用地者的，可采取协议方式出让。（）

102、下列哪项不是阿魏的功效A.化癥散痞B.消积C.杀虫D.行气

103、稀莶草具有而桑枝不具有的功效是A.祛风湿B.利水C.解毒D.利关节

104、空置率等于空置量。

105、渗透市场是公司决定追求的那部分合格的有效市场。（）

106、通常情况下，当长期抵押贷款利率较低、资金可获得性较好时，风险承受能力较强的投资者喜欢选用较高的权益投资比率。（）

107、借贷还本付息清算表属于基本财务报表，该表中列出了可直接用于计算清偿能力指标的基础数据。（）

108、实物期权理论认为：不确定性带来机会，不确定性的增加可以带来更高的价值。（）

109、既能活血行气，止痛力又强的药物是A.川芎B.延胡索C.姜黄D.郁金

110、房地产市场的自然周期和投资周期是相互联系和相互影响的，投资周期在第一阶段和第二阶段初期超前于市场自然周期的变化，在其他阶段则滞后于市场自然周期的变化。（）

111、槐花具有的功效是A.凉血止血，解毒敛疮B.凉血止血，清肝泻火C.凉血止血，清热解毒D.凉血止血，化痰止咳

112、假设有50个新婚家庭，住宅的销售量达到15套，如果该年新婚家庭数量为10000个，则住宅的需求量为3000套。（）

113、与净现值标准差相比，净现值标准差系数能更好地表明项目风险的大小。（）

114、当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。()

115、土地价格对住房价格的影响，主要是通过成本机制实现，即地价高了，总成本高了，房价就得上涨。（）

116、具有止血不留瘀，化瘀而不伤正之特点的药物是A.白及B.三七C.茜草D.蒲黄

117、从货币形态看，房地产开发投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租经营获得一定量的货币收入。（）

118、政府对企业投资项目实行核准制度。（）

119、房地产开发企业通过权益融资所获得的资金属于资本金，不需要还本付息。（）

120、(2016年真题)政府储备土地的抵押价值为市场评估价值扣除应当上缴政府的土地出让收益。（）

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：按增量存量细分，通常将房地产市场划分为三级市场，具体为：①一级市场（国有土地使用权出让市场）；②二级市场（土地转让、新建商品房租售市场）；③三级市场（存量房地产交易市场）。

2、答案：C本题解析：基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率，称为最低要求收益率（MARR）。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

3、答案：B本题解析：本题考查的是零售商业物业的租金。15+（180-150）×3％=15.9（万元）。参见教材P361。

4、答案：C本题解析：等额序列支付的年值与现值之间的关系公式为：A＝P[i（1＋i）n]/[（1＋i）n－1]＝Pi＋Pi/[（1＋i）n－1]，A表示年等额还款额，i表示年利率，P表示本金。根据已知数据得：A＝100×6%×（1＋6%）10÷[（1＋6%）10－1]＝13.59（万元），则第一年的还本收益为＝第一年本息和－第一年利息＝13.59－100×6%＝7.59（万元）。

5、答案：A本题解析：开发商定价主要有以下三类方法：①成本导向定价法（包括成本加成定价法和目标定价法）；②购买者导向定价法（包括认知价值定价法和价值定价法）；③竞争导向定价法（包括领导定价法、挑战定价法和随行就市定价法）。其中，目标定价法是指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。

6、答案：B本题解析：[知识点]宏观调控房地产市场的手段

7、答案：C本题解析：本题考查的是房地产开发贷款。对申请贷款的房地产开发企业，应要求其权益投资不低于开发项目总投资的35%。严格落实房地产开发企业贷款的担保、抵押，确保其真实、合法、有效。

8、答案：C本题解析：地形图比例尺的选用如表5-3所示。表5-3地形图比例尺的选用

9、答案：C本题解析：本题考查的是的是财务内部收益率。P182。

10、答案：D本题解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率，即先求解两个方案的现金流的差，再对这个差求内部收益率。参见教材P209。

11、答案：B本题解析：考点:市场交易指标。吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数，吸纳周期＝1/吸纳率。

12、答案：D本题解析：在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算方法有以下几种：①单元估算法；②单位指标估算法；③工程量近似匡算法；④概算指标法。其中，概算指标法采用综合的单位建筑面积和建筑体积等建筑工程概算指标计算整个工程费用。常使用的估算公式是：直接费＝每平方米造价指标×建筑面积，主要材料消耗量＝每平方米材料消耗量指标×建筑面积。

13、答案：D本题解析：本题考查的是资本金利润率和资本金净利润率。资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额／资本金=700／2000=35%。

14、答案：C本题解析：本题考查的是市场规模的估计。潜在市场＞有效市场＞合格的有效市场＞服务市场＞渗透市场。参见教材P112。

15、答案：B本题解析：本题考查的是市场规模的估计。新建住宅市场需求量（元）=家庭数量（户）×户均可支配收入（元/户）×住房消费倾向（%）=120×5×8%=48（亿元）。参见教材P114。

16、答案：A本题解析：因为熟地的许多条件比生地要好得多。所以熟地的土地费用高。

17、答案：A本题解析：房地产市场状况需求分析的内容包括：①需求影响因素分析；②需求预测；③吸纳率分析；④市场购买者的产品功能需求。其中，吸纳率分析是指就每一个相关的细分市场进行需求预测，以估计市场吸纳的价格和质量，其具体内容包括：市场吸纳和空置的现状与趋势，预估市场吸纳计划或相应时间周期内的需求。

18、答案：B本题解析：特殊物业是指物业空间内的经营活动需要得到政府特殊许可的房地产，包括汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等。特殊物业的市场交易很少，这类物业投资多属长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。

19、答案：A本题解析：在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。

20、答案：D本题解析：房地产面积测算系指水平面积测算，包括房屋面积测算和土地面积测算。其中房屋面积测算包括房屋建筑面积、共有建筑面积、产权面积、使用面积等的测算。用地面积测算以丘为单位进行，包括房屋占地面积和其他用途的土地面积、各项地类面积的测算。

21、答案：C本题解析：市场调查的内容主要包括国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查、市场营销因素调查等。其中，市场需求容量调查包括：①国内外市场的需求动向；②现有的和潜在的市场需求量；③社会拥有量、库存量；④同类产品在市场上的供应量或销售量，供求平衡状况；⑤本企业和竞争企业的同类产品市场份额；⑥本行业或有关的其他行业的投资动向；⑦企业市场营销策略的变化，对本企业和竞争者销售量的影响等。

22、答案：A本题解析：净现值标准差反映每年各种情况下净现值的离散程度和整个项目寿命周期各年净现值的离散程度，在一定的程度上，能够说明项目风险的大小。一般地，标准差系数越小，项目的相对风险就越小；反之，项目的相对风险就越大。

23、答案：D本题解析：投资分析中使用的成本概念与企业财务会计中使用的成本概念不完全相同，主要表现在以下两个方面：①财务会计中的成本是对生产经营活动中实际发生费用的记录，各种影响因素的作用是确定的，所得到的成本数据是唯一的，投资分析中使用的成本有许多是对拟实施项目未来将要发生的费用的预测和估算，各种影响因素的作用是不确定的，不同的实施方案会有不同的成本数据；②在投资分析中，根据分析计算的需要还要列入一些财务会计中没有的成本概念（如机会成本、沉没成本、不可预见费用等），这些成本的经济含义及成本中所包含的内容与财务会计中的成本不完全一样。

24、答案：B本题解析：房地产间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的权益或证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产开发经营工作。房地产间接投资具体包括：①投资房地产企业股票或债券；②投资房地产投资信托资金；③购买住房抵押支持证券。购买已上市的深圳万科房地产开发公司的股票属于房地产间接投资。

25、答案：B本题解析：本题考查的是营业收入、利润和税金。商品房开发项目预计计税毛利率，开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的不得低于20%，开发项目位于地级市城区及郊区的不得低于15%，开发项目位于其他地区的不得低于10%。

26、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。房地产泡沫比过度开发严重程度更高，危害更大。参见教材P55～56。

27、答案：D本题解析：概率抽样包括：简单随机抽样、分层随机抽样、整群抽样；非概率抽样包括：随意抽样、估计抽样、定额抽样。

28、答案：B本题解析：从量化结构比例分析的角度来看，房地产市场结构包括：①总量结构；②区域结构；③产品结构；④供求结构；⑤投资结构；⑥租买结构等。其中，供求结构是指针对某一物业类型，分析其市场内部不同档次物业的供求关系，并从市场发展的实际情况出发，判别供给档次和需求水平之间是否处于错位的状态。

29、答案：C本题解析：偿债备付率是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值。根据等额序列支付资金回收系数公式先求出A值，A＝12000×230×60%×10%÷[1－（1＋10%）－10]＝26.95（万元），偿债备付率＝可用于还本付息资金÷当期应还本付息资金＝34÷26.95＝1.26。

30、答案：C本题解析：[解析]复利系数的应用

31、答案：C本题解析：项目的竣工验收是建设过程的最后一个程序，是全面检验设计和施工质量，考核工程造价的重要环节。在开发小区总体建设项目中，一个单项工程完工后，根据承包商的竣工报告，开发商首先进行检查，并组织施工单位（承包商）和设计单位整理有关施工技术资料（如隐蔽工程验收单，分部分项工程施工验收资料和质量评定结果，设计变更通知单，施工记录、标高、定位、沉陷测量资料等）和竣工图纸。然后，由开发商组织承包商、设计单位、客户（使用方）、质量监督部门，正式进行竣工验收，开具竣工证书。

32、答案：A本题解析：开发-销售模式主要适用于商品住宅开发项目，部分其他用途类型的开发项目也可能采用开发-销售模式。这种业务模式下的现金流出包括土地成本、建造成本、开发费用（管理费用、销售费用和财务费用）、增值税和税金及附加，现金流入是销售收入。

33、答案：A本题解析：市场规模是指特定商品的潜在购买者数量。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。服务市场（又称目标市场）是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。它们之间的关系如图4-1所示，因此市场规模由大到小依次应是：潜在市场、有效市场、合格的有效市场、服务市场、渗透市场。图4-1市场定义的层次

34、答案：C本题解析：本题考查的是财务净现值。房地产开发投资项目用于出租或自营时，计算期为开发期和经营期之和。

35、答案：A本题解析：暂无解析

36、答案：B本题解析：调查项目可以分成三类：①试探性调查，是指通过收集初步的数据揭示问题的真正性质，从而提出一些推测和新想法；②描述性调查，是指明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费60万元在郊区买一套两居室商品住宅；③因果性调查，是指检验因果关系，如假设两居室商品住宅每套价格下降10万元，能够增加多少购买者。

37、答案：B本题解析：产品专业化是指企业同时向几个细分市场销售一种产品。在这种情况下，一旦有新的替代品出现，那么企业将面临经营滑坡的危险。

38、答案：B本题解析：通货膨胀风险又称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与初始投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。所有的投资均要求有一定的时间周期，房地产投资周期长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。

39、答案：C本题解析：开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业资产管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。该程序通常分为八个步骤、四个阶段。其中，八个步骤包括：①提出投资设想；②细化投资设想；③可行性研究；④获取土地使用权；⑤合同谈判与协议签署；⑥工程建设；⑦竣工交用；⑧物业资产管理。四个阶段包括：①投资机会选择与决策分析阶段；②前期工作阶段；③建设阶段；④租售阶段。

40、答案：D本题解析：已知年值A求现值P的计算公式为：式中，i为折现率，n为计息周期。本题中，租金按当年实际租用时间在年初一次性收取，可知第19年实际租用时间为0.8年，其租金为0.8×5＝4（万元），在第18年末收取，则该写字楼单元租赁期内租金收入的现值P＝5＋A（P/A，i，n）＝5＋5[（1＋6%）17－1]/[6%（1＋6%）17]＋4/（1＋6%）18＝58.79（万元）。

41、答案：A本题解析：荷载是指在结构上作用在建筑物上的力，主要分为永久荷载（恒载）、可变荷载（活载）以及偶然荷载。其中，永久荷载（恒载）是指建筑本身的自重，以及地基给建筑的土反力或土压力。

42、答案：C本题解析：房地产资产管理的主要工作包括：①制定物业策略计划；②持有或出售分析；③检讨物业重新定位的机会、审批主要的费用支出；④监控物业运行绩效；⑤根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务企业的工作；⑥协调物业服务企业与租户的关系；⑦定期进行资产的投资分析和运营状况分析。

43、答案：B本题解析：措施项目费是指为完成建设工程施工，发生于该工程施工前和施工过程中的技术、生活、安全、环境保护等方面的费用。其主要包括安全文明施工措施费、夜间施工增加费、二次搬运费、冬雨季施工增加费、已完工程及设备保护费、工程定位复测费、特殊地区施工增加费、大型机械设备进出场及安拆费以及脚手架工程费等。

44、答案：B本题解析：本题考查的是房地产泡沫与过度开发。选项B错误，房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。参见教材P55。

45、答案：B本题解析：[解析]市场细分

46、答案：B本题解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。选项A为保本点。临界点分析是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到允许的最低经济效益指标的极限值。参见教材P219。

47、答案：A本题解析：本题考查的是房地产市场结构。房地产市场是垄断竞争市场，一手房（增量）市场垄断多于竞争，二手房（存量）市场竞争多于垄断。P37。

48、答案：A本题解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目营利性的基本指标。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

49、答案：C本题解析：本题考查的是房地产空间市场与资产市场。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益水平。

50、答案：C本题解析：因为附近地区与之位置相当的小块“五通一平”熟地的单价为800元/m2，该成片荒地的面积为2km2，又可转让土地面积的比率为60%，则该成片荒地开发完成后的总价值＝800×2000000×60%＝9.6（亿元）。

51、答案：C本题解析：增值额为纳税人转让房地产所取得的收入减除允许扣除项目所得的金额，允许扣除项目包括取得土地使用权的费用、土地开发和新建房及配套设施的成本、土地开发和新建房及配套设施的费用、旧房及建筑物的评估价格、与转让房地产有关的税金和财政部规定的其他扣除项目。

52、答案：C本题解析：[解析]房地产泡沫成因

53、答案：C本题解析：因为维修基金是业主交给物业管理公司用于维修房屋的资金。

54、答案：B本题解析：量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。依据交易量和价格的升降关系，可以判断市场所处的景气阶段。

55、答案：B本题解析：此题属于熟悉范畴。根据资产负债率的定义。

56、答案：A本题解析：项目竣工验收的工作程序分为以下三个阶段：①单项工程竣工验收；②综合验收；③竣工验收备案。单项工程竣工验收是竣工验收的工作程序的第一阶段。

57、答案：C本题解析：其他均为建设初、中期的工作。

58、答案：D本题解析：资源调查包括建设地点、项目用地、交通运输条件、外围基础设施、环境保护、水文地质、气象等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。D项属于市场调查的内容。

59、答案：C本题解析：根据教材中的房地产市场划分的内容。

60、答案：B本题解析：本题考查的是全部投资和资本金评价指标的差异。使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。参见教材P178。

61、答案：C本题解析：根据会计法的规定，我国会计年度和财政年度一致，按公历年度计算，每年的起止日期为1月1日起至12月31日止。为满足人们对会计信息的需要，也要求企业按短于一年的期间编制财务会计报告，如半年度、季度和月度，均按公历起讫日期确定，称为会计中期报告。

62、答案：A本题解析：影响消费者购买行为的主要因素主要包括以下几个方面：①社会文化因素，包括文化因素、社会因素；②个人因素，包括年龄、性别、职业、受教育程度、经济状况、生活方式、个性和自我形象；③心理因素，包括动机、感觉、学习、信念和态度。B项属于心理因素；CD两项属于个人因素。

63、答案：B本题解析：B项，开标应在招标文件确定的提交投标文件的截止时间的同一时间公开进行；开标地点应为招标文件中确定的地点。

64、答案：B本题解析：房屋开发费包括：①建筑安装工程费；②基础设施建设费；③公共配套设施建设费。其中，公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非营利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。主要包括居委会、派出所、托儿所、幼儿园、公共厕所、停车场等。一般按规划指标和实际工程量估算。

65、答案：C本题解析：由于存在通货膨胀，房地产和其他有形资产的重置成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。又由于房地产是人类生活居住、生产经营所必需的，即使在经济衰退的过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。从中国房地产市场价格的历史变化情况来看，房地产价格的年平均增长幅度通常会超过同期通货膨胀率水平。房地产投资的这个优点，正是置业投资者能够容忍较低投资收益率的原因。

66、答案：A本题解析：[解析]财务评价的报表

67、答案：D本题解析：本题考查的是安全管理。开发商应按照国家有关规定办理申请批准手续的可能情况包括：（1）需临时占用规划批准范围以外场地；（2）可能损坏道路、管线、电力、邮电通信等公共设施；（3）需要临时停水、停电、中断道路交通；（4）需要进行爆破作业等。

68、答案：B本题解析：单位工程是工程项目的组成部分。它是指具有独立设计的施工图和相应的概（预）算书，能够单独施工，但竣工后不能独立形成生产能力或发挥使用效益的工程。如：土建工程、电气安装工程、工业管道工程、暖卫工程、通风工程等。分部工程是单位工程的组成部分，是按照单位工程的不同部位、不同施工方法或不同材料和设备种类，从单位工程中划分出来的中间产品（如土石方工程、楼地面工程等）。分项工程是分部工程的组成部分，是指通过简单施工过程就能生产出来并可利用某种计量单位计算的最基本的中间产品。

69、答案：B本题解析：资产预期收益率＝无风险资产收益率＋市场风险系数×（平均收益率－无风险资产收益率）。则本题中，商业房地产市场的预期收益率为：5%＋1.4×（15%－5%）＝19%。

70、答案：B本题解析：盈亏平衡分析是在完全竞争或垄断竞争的市场条件下，研究投资项目产品成本、产销量与盈利的平衡关系的方法。盈亏平衡分析中的保本点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的极限值，以风险因素的临界值组合显示房地产项目的风险程度。

71、答案：C本题解析：流动比率是反映企业或项目各年偿付流动负债能力的指标。其表达式为：流动比率＝（流动资产总额/流动负债总额）×100%本题中，将数据代入公式得，该房地产投资企业的流动比率＝3000/4000×100%＝75%。

72、答案：C本题解析：考点:房屋开发费。基础设施建设费是指建筑物2m以外和项目红线范围内的各种管线、道路工程的建设费用。

73、答案：B本题解析：本题考查的是房地产市场分析的内容。选项ACD属于供给分析。参见教材P139。

74、答案：D本题解析：[解析]预算

75、答案：B本题解析：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括开发投资和置业投资两种形式。购买商铺属于置业投资，其他选项都属于间接投资。

76、答案：D本题解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。参见教材P267。

77、答案：B本题解析：[解析]建设工程招标

78、答案：C本题解析：会计主体（又称会计实体、会计个体），是指会计工作为之服务的特定单位或组织。会计主体假定的主要意义在于界定从事会计工作和提供会计信息的空间范围。C项，会计主体不同于法律主体，一般说来，法律主体肯定是会计主体，会计主体不一定是法律主体。

79、答案：C本题解析：根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。政府投资和非营利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。

80、答案：B本题解析：本题考查的是平均建设周期指标的计算。平均建设周期=房屋施工面积/报告期竣工面积=（报告期新开工面积+上期开工跨入报告期继续施工的面积+上期已停建、在报告期内恢复施工的面积）=（90+30）/80=1.5（年）。P40～41。

81、答案：A本题解析：因为年利率与年租金增长率相同，故P=n错误A1/（1+i），P=F/（1+i）^n，则P=F/（1+i）^n=200000÷（1+6%）^10=11678.96（元），A1=11678.96÷10错误（1＋6%）=11837.97（元），A5=A1错误（1+6%）^5-1=14945.16（元）。

82、答案：C本题解析：本题考查的是复利计算。P=100+150/1.08+80/1.082=307.476，A=307.476×0.08×1.083/（1.083-1）=119.31（万元）。

83、答案：B本题解析：偿债备付率，指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比值，表示可用于还本付息的资金偿还借款本息的保障倍数。其计算公式为：偿债备付率＝可用于还本付息资金/当期应还本付息金额。

84、答案：B本题解析：现金回报率是指房地产置业投资中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系。现金回报率有税前现金回报率和税后现金回报率。税前现金回报率的计算公式为：税前现金回报率＝（营业利润－年还本付息）/投资者的初始现金投资。其中，年还本付息A＝60×8%＋60×8%/[（1＋8%）10－1]＝8.94（万元）。因此，该项投资的税前现金回报率＝[30×（1－25%）－8.94]/（160－60）＝13.56%。

85、答案：C本题解析：本题考查的是市场规模的估计。市场最低量与市场潜量间的距离表示需求的市场营销敏感性。

86、答案：C本题解析：暂无解析

87、答案：D本题解析：经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：①时间类参数；②融资相关参数；③收益相关指标；④评价标准类指标。其中，收益相关指标包括出租率或空置率，运营费用占毛收入比率。

88、答案：C本题解析：开发商自有投资意向开始至项目建设完毕出售或出租并实施全寿命周期的物业资产管理，大都遵循一个合乎逻辑和开发规律的程序。该程序通常分为八个步骤、四个阶段。其中，八个步骤包括：①提出投资设想；②细化投资设想；③可行性研究；④获取土地使用权；⑤合同谈判与协议签署；⑥工程建设；⑦竣工交用；⑧物业资产管理。四个阶段包括：①投资机会选择与决策分析阶段；②前期工作阶段；③建设阶段；④租售阶段。

89、答案：D本题解析：财务内部收益率（FIRR），是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目营利性的基本指标。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损。因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。

90、答案：A本题解析：[知识点]投资

91、答案：A本题解析：本题考查的是消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。P127。

92、答案：B本题解析：投资回报是指投资者所投入的资本在经营过程中所获得的报酬。该笔贷款第9年年末的本金P9可用等额序列支付现值系数公式求取，即：P9＝A/i×[1－1/（1＋i）n－9]＝36000/7.5%×[1－1/（1＋7.5%）15－9]＝168978.471（元）。该笔贷款第10年的投资回报＝P9×i＝168978.471×7.5%＝12673.39（元）。

93、答案：A本题解析：房地产直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买的过程，参与有关管理工作，包括：①从取得土地使用权开始的开发投资；②面向建成物业的置业投资。

94、答案：C本题解析：本题考查的是成本控制。工程成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。

95、答案：C本题解析：建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。开发商在建设阶段的主要工作目标，就是要在投资预算范围内，按项目开发进度计划的要求，高质量地完成建筑安装工程，使项目按时投入使用。开发商在建设阶段所涉及的工作，就是从业主的角度，对建设过程实施包括质量控制、进度控制、成本控制、合同管理、安全管理等在内的工程项目管理。

96、答案：D本题解析：企业管理费是指建筑安装企业组织施工生产和经营管理所需的费用，包括管理人员工资、办公费、差旅交通费、固定资产使用费、工具用具使用费、劳动保险和职工福利费、劳动保护费、检验试验费、工会