房地产开发有限公司项目营销定位探讨方案

28七月2026房地产开发有限公司项目营销定位探讨方案市场研究项目分析项目运作思路探讨目录近期工作安排项目不确定性因素探讨第一部分：市场研究PART1湘潭，长株潭一体化中南部城镇群的中心城市，湖南省科教副中心，生态式的现代化工业城市。湘潭概况城市概况湘潭市为二级行政区划单位，即地级市，总面积5015平方公里，2009年全市总人口295.26万人，其中城镇人口147.45万人，乡村人口147.81万人，城市化率为49%；城市综合实力列国家统计局2005年公布的中国百强城市第70位。2007年12月8日召开的全国发展和改革工作会议正式确定长株潭城市群成为“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区。”湘潭具有良好的居住环境和人文资源，湘籍外地人士回乡置业的基础。经济基础指标名称单位绝对数增速（%）地区生产总值亿元894.0115.2其中：第一产业增加值亿元96.044.3其中：第二产业增加值亿元499.3820.6其中：第三产业增加值亿元298.5811.5规模工业增加值亿元451.3423.4社会消费品零售总额亿元256.6619.2全社会固定资产投资亿元633.3636.5其中：城镇以上固定资产投资亿元576.3734.8财政总收入亿元75.6725.4进出口总额亿美元21.5951.1其中：出口亿美元7.7747.6实际利用外资亿美元4.0315.1城镇居民人均可支配收入元1805912.1农村居民人均可支配收入元781715.3城市居民消费价格总指数%102.7-------2010年主要经济指标数据一览：GDP增长幅度在湖南省各市州中仅低于长沙市。交通路网建设便捷的交通系统，缩短了长株潭之间的距离，同时使周边城市客户来湘潭投资置业更为方便。京珠高速公路上瑞高速公路长潭西线高速320国道107国道京广铁路沪昆高速铁路九华站（筹）公路：107国道、320国道、京珠高速、上瑞高速、长潭西线高速、潭邵高速及潭醴高速、潭衡西线高速；全市公路路网密度为45.4公里/百平方公里，平均每万人占有8.3公里，居湖南省第一位。航空和水运：距离长沙黄花国际机场仅50公里；湘江具有千吨级货轮通行能力；铁路：湘黔铁路、京广铁路、沪昆高速铁路2014年左右建成通车设湘潭北站（即九华站）、韶山南站两个站点；该高铁的建成将大大增强湘潭市与东部沿海及西部各城市的联系。教育配套湘潭市是湖南省高等教育的次中心，共有综合性国家重点大学-湘潭大学，以及湖南科技大学、湖南工程学院、湘潭职业技术学院、湖南城建职业技术学院等5所全日制高等学校，有湘潭市一中、湘潭市二中、湘钢一中、湘潭电机子弟中心、湘潭县一中等九所湖南省重点中心。湘潭，湖南省高等教育的次中心，具有良好的教育配套，这成为关注教育的湘潭籍外地人士投资置业的基础；湘潭城市规划根据《长株潭城市群区域规划（2010-2020年）：“五片一中心”的组团式布局结构：即主城区、九华示范区、昭山示范区、姜畲高效农业示范区、杨嘉桥-河口城乡统筹示范区、易俗河组团；未来湘潭市重点开发地区为：湘潭中心城区、湘乡城区、韶山城区、湘潭县城、九华新城、昭山组团、楠湖新城等市域；房地产市场九华板块雨湖板块岳塘板块双马板块湘潭县板块截至目前，湘潭市商品住宅已经形成三个比较明显的板块，即河东板块（岳塘区）与河西（雨湖区）板块、湘潭县板块。另外，随着新兴示范园区的建设，九华、双马工业板块雏形初现。房地产市场湘潭市大盘开发较多，90-120m2与144m2以上的房型具有良好的市场前景，小户型产品开发量少，主要以公寓为主，2011年全市住宅均价逐渐走高，大概为3300-3400元/m2左右；九华板块区位九华经济开发区是国务院批准的长株潭城市群国家“两型社会”综合配套改革试验区的五个示范区之一，承东启西、连南接北，具有得天独厚的交通区位优势。东临湘江，南连湘潭市区，北距湖南省会长沙市中心27公里，到长沙黄花国际机场仅30分钟车程，西接名校湘潭大学。境内上瑞高速横贯东西、长潭西线连接南北，湘江黄金水道通江达海，湘黔铁路货运通达，即将建设的沪昆高速客运铁路设站九华，长株潭城市轻轨九华站，共同构建九华“水、陆、空”立体交通网络。占据“临港靠站、近路依城”的区位优势，长株潭城市群国家“两型社会”综合配套改革试验区的五个示范区之一。九华九华规划发展定位：产业基地、生态绿谷，长株潭城市群综合交通枢纽的重要组成部分，湘潭西部先进制造业中心、临港物流产业园区。发展规模：2020年城区人口规模控制在36万人以内，城镇建设用地规模控制在40平方公里左右。区域布局：“一心八区”的组团式城市空间布局结构，包括：商务、商贸、行政综合服务中心、工业生产区、科技孵化综合配套区、配套居住区、物流园区、高铁综合配套区、旅游休闲服务区、大学科教区、战略用地发展区；用地主要发展方向是向北。汽车产业区汽车产业区国家高级合作产业区居住、金融、商贸物流配套产业区九华码头物流区二机电产业区配套生活服务区台商IT产业区汽车产业区居住、金融、商贸物流配套产业区湖南科大湖南科大软件学院湖南教职产业区项目九华主要发展方向向北，项目位置相对较偏；吉利汽车百嘉信地产湘潭恒久脚轮有限公司湘潭高工科技有限公司湘潭宏大真空科技有限公司湘潭市电磁线厂湖南卓大科技发展有限公司湘潭电气设备制造有限责任公司湘潭科立表面技术有限公司市科技局九华生产力促进中心湖南厚德科

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目前，九华示范区入园企业达到137家，投产企业90家，2009年完成工业总产值90亿元，实现财税收入5亿元。预计2010年，九华示范区工业总产值将达到150亿元，财政收入过8亿元。九华板块房地产特征城区边缘作为“两型社会”示范区，九华经济开发区将被打造成一个宜居的“滨江新城”，推进新型城市化建设，未来将发展一批高档住宅、高档酒店、商业、休闲配套等配套服务项目。九华各大厂区高层或中高级技术主管会成为区域商品房的潜在消费对象，客户基数较大，商业物业在九华更将面临良好的发展机遇。九华作为一个城区边缘的新板块，其房地产开发并不是从零起步，该板块道路及基础市政均按高标准已经建设好，同时酒店、大学、公园等配套项目与房地产项目同时开发，这些因素均可促成板块迅速成熟。新板块项目高档客户基数大新盘开发多九华楼盘案例分析楼盘开发商规模产品未来公寓供应量公寓价格入市时间新都汇湖南原弘房地产开发有限公司占地面积43294㎡，建筑面积328891.26㎡酒店、公寓、华宅、写字楼、商业公寓入市预计为明年4月份预计为3400左右开盘时间2011年4月底入住时间2012年12月九华新城湘潭祥霖建设投资公司占地200.5亩，建筑面积约45万㎡酒店、商业、住宅、酒店式公寓住宅三期中的一期酒店式公寓入市时间预计为后年；——2011年年底开盘九华三鑫湘潭鑫和房地产开发有限公司2万平米左右公寓，6万平米左右住宅住宅+公寓办公公寓客户预约启动3300左右楼部装修完成、客户预约开始金侨城金侨集团占地400余亩，总建筑面积约46万平米电梯小高层、花园洋房、独栋别墅————开盘时间:2010年7月丘吉尔庄园——500亩纯别墅——————目前区域市场内，项目仅与九华三鑫公寓产品产生直接的产品同质化竞争冲突小结湘潭具有发展房地产市场的良好经济基础：长株潭一体化成为湘潭未来的城市发展主题，湘潭市受长沙市、株洲市的带动效应将越来越大，融城效应继续加强，湘潭未来的房地产发展将显示“长株潭”金三角之整体特色。九华受湘潭市经济发展机遇影响，区域房地产将面临良好的发展前景：“九华经济开发区”规划为“长株潭”城市群重要的制造业、物流园区、是近中期“长株潭”重点发展的区域，该区域房地产市场面临具有良好的发展前景。项目能否被市场接受有待进一步探索：基于目前市场数据：九华呈现向北发展趋势，项目所在的江南大道区域较偏离政府重心发展区域，周边安置小区较多，整体档次偏低；且公寓类、小户型类产品缺乏，项目产品是否具有足够的优势，能否被市场接受，都将有待进一步探索；第二部分：项目分析PART2地理区位：项目位于九华经济开发区南片的中部，东临江南大道南段，西靠争光渠主要景观中心，南接宝马路，紧临湖南软件学院。向南距离湘潭市城区约3公里，向北距离长沙市城区约27公里。从长潭西线高速进入长沙仅20分钟车程，地理位置相对优越。交通：项目北距潭邵高速公路及上瑞高速公路约600米，距长潭西线高速出口约1500米，距湘江正在扩建的九华新港口码头约3公里，另外长株潭地铁九华支线出站口将设在宝马路沿线，交通十分便利；地理区位及交通项目地处九华经济开发区腹地，拥有完善的交通网络，地理位置较为优越；本项目湖南科技大学项目经济指标A区B区总用地面积2292m23468m2总建筑面积18522m220732.18m2建筑基底面积1118.88m21455.58m2商业面积1118.88m21455.58m2公寓面积15664.32m216876.86m2公寓总户数182198容积率8.085.98建筑密度4842绿地率2125建筑高度（层）15层12周边配套及地块环境项目东面：九华经济开发区管委会中心服务大楼；周边院校：湖南软件学院、湖南科技职业学院、湘潭大学；市政配套：滨江水上公园、湘潭九华货运码头、湘潭汽车北站；工业园区：吉利汽车工业园、台湾全创高科技工业园等；项目价值体系分析大环境下占据区位优势：九华经济开发区腹地，拥有完善的交通网络，地理位置优越；环境优势：基地西临争光渠，水域资源丰富，环境较为优越；业态优势：住宅价格、写字楼价值，可商可住；升值优势：区域正在规划建设中，未来前景无限；强化优势减弱劣势把握机会回避风险环境劣势：基地B地块背靠安置小区，难以在客户心目中形成与项目价值相符的高端形象；规模劣势：不到4万平米的规模，配套不完善，声势弱小；功能劣势：功能、业态不纯粹，对未来商务造成不便，项目包装、推广上有一定难度；交通劣势：交通配套尚不完善，公交线路稀少，交通主要依赖私家车。户型劣势：均为东西向户型，客户接受程度不高；项目价值体系分析强化优势减弱劣势把握机会回避风险项目价值体系分析区域发展机会：九华经济开发区是“长株潭”城市群发展的五大示范区之一，是未来数年湘潭市重点打造的新片区之一，“融城”效应将直接惠及九华板块的房地产项目，本项目将直接受益。客群机会：潜在消费人群众多，未来九华经济开发区总人口将达到25万人，预计本项目周边2-3年后人口将达到12万以上，人口基数大，潜在消费人群增多，项目面临更多消费机会。强化优势减弱劣势把握机会回避风险项目价值体系分析“势”的压力：政府对商务公寓的政策导向尚不明确，房地产宏观调控政策，未来政策改变的不确定，对项目的开发存在着相应的政策风险威胁。“市”的压力：项目为住不好住、办公也不纯粹的商住两用产品，市场接受有一定难度；“事”的压力：项目周边皆为实力企业开发、规模大、产品组合到位、推广士气很足，无可避免将影响到本项目的客流，想在众多大盘中脱颖而出绝非易事；强化优势减弱劣势把握机会回避风险小结在详细的探讨分析当中，可以得知：项目户型设计、朝向等方面是存在一定问题，虽然可商可住，但周边却缺乏良好的商务环境与配套设施，住宅的设计标准亦不能完全满足商务公寓的使用，朝向等导致项目为住不好住、办公也不纯粹的商住两用产品，市场接受有一定难度；因此，采用谨慎入市，以创新型营销方式突破市场显得犹为重要，项目操盘的难度也显而易见！第三部分：项目运作思路探讨PART3总体策略形象力：较高来源于巨擘整体推广；销售力：强有力的销售精英团队；产品力：作为商务公寓需要较大的改进；品牌力形象力、销售力、产品力三力结合，攻破市场！项目目标客户支付能力：小企业没有能力也不会愿意投资不动产，对他们的资金要求太高实用性（不断扩张的需要）这些企业虽小，但接触的客户却不小，他们也需要较高的办公环境面积的需要档次的需要配套的需要稳定性中小企业抗风险的能力很弱小企业主+高级白领投资前景：他们是看使用者的需求和承受能力来决定投资的，九华经济开发区有不可替代商务优势和投资潜力;承受能力：总价底的小户型对他们具备非常强的吸引力;心理取向：他心里想的是哪怕租不出去，我还有一间房子住;项目目标客户投资性客户项目目标客户1：2：3"商务三人行"12

3投资型投资人士（职业房东，地产炒家等）

商务型

财智新锐（中小型企业主）居住型

青年精英（九华各大厂区高层或中高级技术主管）项目定位高端产品本身就是用来建立形象，在周边整体高形象的条件下也不允许出现中底端产品这样在保证销售速度的同时也不至于影响大局。高端产品可以获得更多的利润商住公寓中的巨擘，商务公寓的高端产品九华新商务圈全产权多元公寓项目功能定位由于受到房地产政策的影响，投资型公寓的房价上涨幅度明显赶不上租金的上涨幅度。随着周边学院以及工业园区的高管人群入驻；片区高端公寓租赁市场需求会迅速放大；九华新商务圈投资型公寓典范项目案名生财之处要有水，养生之处亦要有水！临水生财，是众多企业主信奉的风水之说，本案占据争光渠水域资源，因而，直接选用“御湖国际”案名，以项目绝对竞争力，唱响区域市场；备选案名：半岛国际公寓金爵国际公寓晟世国际公寓爵版国际公寓御湖商寓首推案名：御湖国际公寓产品调整建议我们的产品应该是怎样？相当于写字楼的产品标准，如：入户大堂的设计，品牌电梯的设置自助式装修多项选择；单独于写字楼和纯居住公寓的酒店式物业管理获取更高的形象和附加价值建立全托管式物管代理租赁业务，增加消费者购买信心1234定价及价格分析

价格永远是促进销售的最佳手段；

根据目标客户的特征及项目本身特征，建议执行：高档形象、中等价格、平开高走的价格策略项目周边公寓类项目均价处在3300-3400元/m2左右，项目在定位未明朗、营销策略未确定的情况下，暂时无法预定价格区间，具体须仔细探讨项目如何销，销给何人后再做定夺。

开发进度建议B栋先建后预约谈判先卖|A栋后建先预约谈判后卖前期市场销售效果很好，或者论证市场空间够大占据视野优势、景观优势及停车优势B栋先行入市A栋资源景观较差；坐享成熟市场机制项目时间节点及工作安排2011-4-52011-5

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