工抵房专项销售管理办法

工抵房专项销售管理办法一、总则（一）目的依据。为规范工抵房专项销售行为，维护房地产市场秩序，保障交易各方合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产抵押管理办法》等法律法规，制定本办法。本办法适用于企业以工抵房形式履行债务清偿义务或进行资产处置的活动。（二）适用范围。本办法所称工抵房是指企业以房屋作为债务履行担保物，在债务清偿完毕前，由抵押权人暂时占有的房地产。专项销售是指针对工抵房开展的定向清偿性或市场化销售活动。（三）基本原则。工抵房专项销售应当遵循依法合规、公开透明、公平竞争、风险可控的原则，确保交易过程规范有序。二、组织管理（一）职责分工。债务人企业负责工抵房资产清查、评估定价、销售组织；抵押权人负责债权核实、交易监管；政府主管部门负责政策指导、行为监督；评估机构负责价值鉴定；交易平台负责交易撮合。各方需明确职责边界，建立协同机制。（二）管理机构设置。成立工抵房专项销售管理委员会，由债务人企业、抵押权人代表、政府主管部门、评估机构组成，负责重大事项决策。管理委员会下设办公室，负责日常事务协调，办公室设在债务人企业财务部门。（三）人员资质要求。参与专项销售的人员必须具备房地产专业背景，通过相关业务培训，持证上岗。关键岗位人员需经管理委员会审核备案。三、资产处置（一）资产清查标准。1.债务人企业需在30日内完成工抵房全面清查，形成《工抵房资产清单》，清单应包含房屋权属证明、抵押登记信息、面积测绘报告、权属瑕疵说明等附件。2.清查范围覆盖所有已抵押房屋，不得遗漏。3.清查结果需经抵押权人审核确认，并存档备查。（二）价值评估规范。1.委托具有B级以上资质的评估机构开展价值评估，评估基准日统一为债务到期日。2.评估报告需包含市场比较法、成本法、收益法三种方法测算结果，最终采用加权平均法确定评估价值。3.评估机构应回避与债务人存在利益关系的情形。（三）定价机制。1.基础售价不得低于评估价值的90%。2.抵押权人有权在评估价值基础上提出修正意见，经管理委员会三分之二以上成员同意后方可调整。3.特殊情况下，经抵押权人书面同意，可采取分期付款方式，首付款比例不低于评估价值的50%。四、销售流程（一）预售准备。1.债务人企业需在评估报告确认后15日内完成预售方案编制，方案应包含销售目标、定价策略、推广计划、资金监管措施等内容。2.预售方案需经抵押权人审核，并报管理委员会批准后方可实施。（二）预售实施。1.预售期不得少于60日，预售对象限定为符合购房资质的潜在买家。2.预售过程需在政府认可的房地产交易平台进行，全程留痕。3.预售资金必须纳入监管账户，专款专用，优先偿还债务。（三）销售监管。1.管理委员会对预售活动实施每周例会制度，监督销售进度。2.抵押权人有权随时查阅销售记录，对异常情况提出质询。3.销售过程中产生的佣金、税费等费用，应从预售资金中优先支付。五、风险防控（一）权属风险防控。1.债务人企业需提供完整的房屋权属证明，抵押权人需核查是否存在查封、冻结等限制情形。2.销售前必须完成抵押登记注销手续，否则不得转让。（二）市场风险防控。1.建立销售价格动态调整机制，当市场行情发生重大变化时，由管理委员会决定是否调整售价。2.对滞销房屋可采取折扣促销、组合销售等方式，但折扣幅度不得低于评估价值的80%。（三）资金风险防控。1.预售资金监管账户由银行专项管理，债务人企业、抵押权人共同指定监管银行。2.资金使用需经抵押权人书面同意，每月出具资金使用报告。3.出现资金挪用情形，抵押权人有权立即停止销售，并要求债务人提供等值替代资产。六、争议处理（一）争议解决原则。1.优先采用协商解决方式，当事人应在知晓争议后30日内进行协商。2.协商不成的，应向抵押权人所在地人民法院提起诉讼。（二）诉讼时效。1.因工抵房专项销售产生的纠纷，诉讼时效为2年，自权利人知道或应当知道权利受侵害之日起计算。2.抵押权人应在债务到期后1年内完成处置，逾期未处置的，视为放弃抵押权。（三）执行保障。1.债务人企业需配合抵押权人办理房屋过户手续，不得设置障碍。2.抵押权人有权申请法院强制执行，处置所得优先清偿债务及费用。七、附则（一）政策衔接。本办法与国家及地方关于房地产处置的专项政策存在冲突的，以更高位阶规定为准。（二）解释权。本办法由工抵房专项销售管理委员会负责解释，解释文件具有同等效力。（三）实施日期