动迁房买卖合同

动迁房买卖合同一、动迁房买卖合同的重要性与特殊性动迁房的取得方式、产权状态、上市交易限制等方面均有别于普通商品房。其特殊性主要体现在：可能存在产权办理周期较长、限制转让期限、安置对象内部权益划分等问题。因此，一份量身定制的买卖合同，不仅是交易行为的法律凭证，更是防范风险、解决争议的关键。合同条款的明确与细致，直接关系到交易的顺利进行及双方的切身利益。二、合同的核心构成要素一份规范的动迁房买卖合同，应至少包含以下核心内容：（一）当事人基本信息合同首部需清晰列明买卖双方的身份信息。对于自然人，应包括姓名、身份证号码、联系地址及方式。若卖方为多人（如家庭共有），则所有产权人或有权处分人均应作为卖方签署合同，避免后续因处分权瑕疵引发纠纷。对于买方，同样需明确身份信息，若为共同购买，也应列明所有买受人。（二）房屋基本情况此部分是合同的核心，务必详尽、准确。应包括：1.房屋坐落：精确到具体的路名门牌号、单元室号。2.房屋性质：明确为动迁安置房，并注明房屋的安置来源（如XX拆迁项目）。3.产权状况：*是否已办理不动产登记（小产证）？若已办理，需注明不动产权证号、登记的产权人、房屋用途（住宅）、建筑面积（以产证登记为准）。*若尚未办理小产证，需注明拆迁安置协议编号、安置协议中载明的被安置人、房屋预测面积或协议面积。*是否存在抵押、查封、租赁等权利限制情况？卖方需对此作出明确陈述与保证。4.房屋附属设施、设备：列明随房屋一并转让的固定装修、家具家电等，可另附清单作为合同附件。（三）房屋价款及支付方式1.总价款：明确房屋转让的总金额，大小写均需填写，以防涂改。2.支付方式：*定金：约定定金金额、支付时间及方式。定金罚则的适用应在合同中明确。*首付款：约定首付款金额、支付时间（例如：在卖方满足特定条件后，如交付房屋钥匙、提供拆迁安置协议原件等）及支付方式（银行转账为主，需注明收款账户信息）。*尾款：约定尾款金额、支付时间（通常与产权过户完成挂钩）及支付方式。*对于暂未取得产权证的动迁房，可能存在分期支付或在满足过户条件时支付大部分款项的安排，需详细约定各阶段付款节点及对应的条件。（四）房屋的交付1.交付时间：明确卖方将房屋交付给买方的具体日期或条件。2.交付标准：约定房屋交付时的状态，如毛坯、简装或精装，水、电、燃气、物业费等费用的结算节点。3.交付手续：办理房屋交接时，双方应签署《房屋交接确认书》，对房屋状况、水电气表底数等进行确认。（五）产权过户及税费承担1.过户条件与时间：这是动迁房交易的关键条款。需明确约定办理产权过户的条件（如卖方取得不动产权证且满足上市交易年限）及卖方应在满足条件后多少日内积极配合买方办理过户手续。2.税费承担：明确交易过程中产生的各项税费（如契税、个人所得税、增值税及附加、印花税等）由哪一方承担。通常，动迁房可能涉及的土地出让金等特殊税费，也需明确承担方。（六）违约责任违约责任条款是保障合同履行的重要手段，应具有可操作性。1.卖方违约：*逾期交房的违约责任：如每逾期一日按总房款的一定比例支付违约金。*逾期办理过户手续的违约责任。*一房多卖、擅自抵押、产权存在瑕疵导致无法过户等根本违约情形下，卖方应承担的违约责任（如双倍返还定金、退还已付款项并支付违约金，或赔偿买方因此造成的实际损失等）。2.买方违约：*逾期支付房款的违约责任。*无正当理由拒绝履行合同的违约责任。3.违约金的计算方式和上限应明确约定。（七）特别约定与风险提示鉴于动迁房的特殊性，可增设特别约定条款：1.关于产权办理的特别约定：若签约时房屋尚未办理小产证，可约定卖方有义务及时办理，并在取得产证后立即通知买方。办理产证所需费用由谁承担也应约定。2.限制转让期的处理：若房屋尚处于限制转让期内，需明确在此期间双方的权利义务，以及限制期满后如何履行过户义务。3.户口迁移：约定卖方应在一定期限内将户口从该房屋迁出。4.风险承担：明确在房屋交付前和交付后，房屋毁损、灭失的风险由哪一方承担。5.补充协议：本合同未尽事宜，可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。（八）争议解决方式约定双方在履行合同过程中发生争议时的解决方式，通常为：先协商解决；协商不成的，可向房屋所在地人民法院提起诉讼。（九）合同生效及其他1.合同生效时间：一般自双方签字（盖章）之日起生效。2.合同份数：约定合同一式几份，双方各执几份，具有同等法律效力。3.附件：明确本合同的附件（如房屋交接清单、相关证明文件复印件等）为本合同不可分割的组成部分。三、签署动迁房买卖合同前的注意事项1.核实房屋权属与处分权：务必核实卖方是否为动迁安置协议中的被安置人，是否对房屋享有完整的处分权。若为共有，需所有共有人同意出售。2.审查相关证明文件：仔细审查拆迁安置协议、购房发票、契税完税证明、卖方身份证明等文件的真实性、完整性。3.了解房屋限制：明确房屋是否具备上市交易条件，是否存在限制转让期限，土地性质是划拨还是出让，如需补缴土地出让金，金额及承担方。4.明确款项支付安全：对于大额款项支付，建议通过银行转账，并保留好付款凭证。在产权过户前，避免一次性支付全部房款。5.谨慎对待“阴阳合同”：为避税而签订的“阴阳合同”存在法律风险，可能导致合同无效或引发税务问题。6.寻求专业帮助：动迁房交易复杂，建议在签署合同前咨询专业律师，由律师审核合同条款，提供法律意见，必要时可由律师陪