抵押权实现与租赁权冲突

抵押权实现与租赁权冲突引言近年来，随着我国不动产利用方式的愈发多元，抵押权与租赁权两类权利的碰撞概率持续升高。一方面，抵押权作为“担保之王”，是市场主体获取融资、保障债权实现的核心工具，其制度价值指向不动产的交换价值，核心目标是降低融资风险、提高变现效率；另一方面，租赁权是群众满足居住需求、商事主体获取经营场地的主要路径，其制度价值指向不动产的使用价值，核心目标是保障使用关系的稳定。由于抵押权无需转移占有、租赁权需要转移占有的权利特性，同一不动产上同时存在两类权利的情况十分普遍，当抵押权人启动拍卖、变卖程序实现债权时，两类权利的冲突便会集中爆发：要么抵押权人要求涤除租赁权以提高抵押物变现价值，要么承租人依据“买卖不破租赁”规则要求继续履行合同，相关纠纷在执行异议、担保合同纠纷、房屋买卖合同纠纷中的占比逐年升高，已经成为司法实践中的热点难点问题。本文将从法理基础、实践样态、现存问题、优化路径四个维度展开分析，为两类权利的平衡协调提供可行思路。一、抵押权与租赁权冲突的法理基础与产生根源（一）两类权利的属性辨析抵押权属于典型的担保物权，其核心权能是当债务人不履行到期债务时，抵押权人有权就抵押财产的拍卖、变卖价款优先受偿。自权利设立到实现的全流程中，抵押权都不要求权利人转移占有抵押财产，其关注的核心始终是抵押财产的交换价值，权利实现的前提是抵押财产的价值能够足额覆盖债权，这也决定了抵押权的规则设计偏向效率导向，要求尽可能减少抵押物上的权利负担，保障变现效率与变现价值。租赁权本质上是基于租赁合同产生的债权，是承租人向出租人支付租金后获取的、在一定期限内占有使用租赁物的权利，但由于租赁权直接关系到承租人的居住利益或者经营利益，具有较强的稳定性需求，各国立法普遍通过“买卖不破租赁”规则赋予其物权化的效力，即租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，这使得租赁权具备了对抗一般第三人的效力（王利明，2018）。正是由于两类权利都具备对世性效力，且同时附着于同一不动产之上，天然存在发生冲突的可能性。（二）冲突产生的核心逻辑两类权利冲突的根源首先来自价值取向的差异。抵押权的制度价值在于保障债权实现、提高融资效率，因此其规则设计更偏向于效率优先，要求尽可能降低权利实现的成本；而租赁权的制度价值在于保障使用关系的稳定，尤其是住宅类租赁还涉及民生保障属性，规则设计更偏向于公平优先，倾向于保护处于相对弱势地位的承租人。当两种价值取向的权利需要同时实现时，必然会产生利益分配的冲突：如果优先保护租赁权，可能导致抵押物因存在长期租约难以变现，或者变现价值大幅下降，损害抵押权人的利益；如果优先保护抵押权，承租人可能面临被迫搬离、前期装修投入损失、经营中断等风险，损害租赁权的稳定性。其次是现实层面的信息不对称放大了冲突发生的概率。由于当前我国租赁备案制度的普及率并不高，很多租赁关系并未在不动产登记机构进行公示，抵押权人在设定抵押权时，很难全面掌握抵押物上是否存在未公示的租赁关系；而部分承租人在签订租赁合同前，也没有主动查询不动产抵押登记的意识，很容易在不知情的情况下承租已经设定抵押的房屋，这就为后续的权利冲突埋下了隐患。正如有学者指出的，同一财产上交换价值与使用价值的分离，是两类权利产生冲突的根本原因，而信息公示的不充分则进一步放大了冲突发生的概率（程啸，2021）。二、我国现行法下冲突的裁判规则与实践样态厘清两类权利的属性差异与冲突根源后，需要进一步明确我国现行法律框架下的冲突解决规则，以及司法实践中呈现的具体样态，才能找准当前规则存在的不足。（一）现行立法的基本规则梳理我国关于抵押权与租赁权冲突的规则主要规定在《民法典》及相关司法解释中，核心规则可以分为两类场景：第一类是先租后抵的场景，《民法典》第四百零五条明确规定，抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。这一规则是“买卖不破租赁”在抵押场景下的延伸，只要租赁权成立在先且已经实际转移占有，即便后续抵押物所有权因抵押权实现发生变动，承租人依然有权按照原租赁合同的约定继续使用房屋。值得注意的是，《民法典》对原《物权法》的规则进行了两处完善，一是明确了租赁权对抗抵押权的前提是已经“转移占有”，仅签订租赁合同但未实际交付房屋的，不能对抗在后设立的抵押权；二是优化了先抵后租场景的规则表述，通过担保制度司法解释进一步明确了规则边界（最高人民法院民法典贯彻实施工作领导小组，2020）。第二类是先抵后租的场景，根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十四条的规定，不动产抵押权设立后，抵押人又将抵押财产出租的，已经登记的抵押权有权对抗租赁权，抵押权人实现抵押权时，有权要求除去租赁权后对抵押物进行拍卖、变卖，承租人主张租赁关系不受影响的，人民法院不予支持，但如果抵押权人同意出租的除外。（二）司法实践中的常见冲突类型从当前司法实践的情况来看，两类权利的冲突主要集中在三类场景：第一类是先租后抵场景下的“倒签租约”纠纷，这类纠纷在涉不动产抵押权的执行异议案件中占比超半数，通常是抵押人为了逃避债务履行，与关联第三方恶意串通，倒签租赁合同的签订时间，将租赁时间虚构为抵押权设立之前，同时约定长达十几年甚至二十年的租赁期限，且主张租金已经一次性全额支付，意图通过设置租赁负担降低抵押物的变现价值，阻碍抵押权的实现。对于这类纠纷，法院通常会结合房屋是否实际转移占有、租金是否实际支付、是否有水电物业费缴纳记录、租赁合同是否备案等因素综合判断租赁关系的真实性，承租人无法提供充分证据证明租赁关系早于抵押权设立的，其主张通常不会得到支持（李昊，2022）。第二类是先抵后租场景下的善意承租人救济纠纷，这类纠纷多发生在住宅租赁场景中，很多普通承租人在租房时没有查询不动产登记信息的意识，完全不知道房屋已经设定抵押，甚至部分出租人故意隐瞒房屋已经抵押的事实，承租人签订合同后已经支付了长期租金，甚至投入了装修成本，等到抵押权人实现抵押权时才知道自己的租赁权无法对抗抵押权，面临被清退的风险。这类案件中，承租人往往主张自己是善意第三人，应当优先保护其居住权益，但法院通常会认为，抵押权已经登记的情况下，推定公众知晓抵押权的存在，承租人未尽到合理的注意义务，应当自行承担相应的风险，其损失只能向出租人主张违约责任。第三类是带租拍卖的价值减损纠纷，部分案件中，即便租赁权真实合法，但是由于租赁期限较长、租金标准远低于市场价格，导致抵押物拍卖时的成交价格大幅低于正常市场价格，甚至出现流拍的情况，抵押权人的债权无法得到足额清偿，此时抵押权人往往会向法院申请除去租赁权后再拍卖，但是承租人则主张租赁权合法有效，要求带租拍卖。对于这类纠纷，法院通常会审查租赁权的存在是否确实影响抵押权的实现，如果拍卖款足以覆盖全部债权的，通常会允许带租拍卖，如果拍卖款不足以覆盖债权，或者租赁权的存在导致抵押物多次流拍的，法院通常会支持抵押权人的请求，除去租赁权后再进行拍卖。三、当前冲突协调中存在的突出问题尽管现行立法已经确立了两类权利冲突的基本解决规则，但是从司法实践的运行情况来看，依然存在不少规则模糊地带，导致两类权利的利益平衡难以实现。（一）权利成立时间节点的认定标准不统一首先是租赁权成立时间的认定标准存在争议，虽然《民法典》明确要求租赁权需要“转移占有”才能对抗抵押权，但是对于“转移占有”的具体认定标准，各地法院的裁判尺度并不统一：部分法院认为只要出租人向承租人交付了房屋钥匙就视为转移占有，部分法院认为需要承租人实际入住或者开展经营活动才算转移占有，还有部分法院将租赁合同备案作为认定转移占有的重要依据，这就导致类似的案件在不同地区可能出现完全不同的裁判结果。其次是抵押权的登记时间与租赁合同签订时间接近时的举证责任分配不明确，当租赁合同的签订时间与抵押权登记时间相差很短时，承租人很容易伪造证据证明自己占有房屋的时间早于抵押权登记时间，而抵押权人很难提供相反的证据，这就给恶意倒签租约的行为留下了可乘之机。（二）善意第三人的边界界定模糊对于先抵后租场景下的善意承租人是否应当给予特殊保护，当前立法没有作出明确规定，实践中争议较大。一方面，商事主体承租房屋用于经营的，通常被认为有义务查询不动产的登记信息，未尽到查询义务的不属于善意第三人，应当自行承担风险；但是另一方面，普通个人承租住宅用于居住的，往往不具备查询不动产登记信息的意识和能力，很多时候完全被出租人隐瞒了抵押的事实，如果完全不保护这类承租人的利益，显然有违公平原则。有学者统计，当前涉抵押权与租赁权冲突的案件中，承租人的胜诉率仅为两成左右，大部分普通住宅承租人的损失很难得到有效救济（张双根，2023）。此外，对于抵押权人“同意出租”的认定标准也不清晰，部分抵押权人只是口头同意抵押人出租房屋，没有出具书面的同意文件，事后发生纠纷时抵押权人很容易否认自己同意过出租，承租人的利益难以得到保障。（三）权利损害的救济路径不畅通一方面，抵押权人遭遇倒签租约时的救济成本较高，大部分情况下抵押权人只能通过执行异议程序对承租人的主张进行抗辩，但是执行异议的审查周期较长，会大幅拖延抵押权实现的时间，增加抵押权实现的成本，即便最终法院认定租赁关系是虚构的，抵押权人也很难主张因此造成的利息、律师费等损失。另一方面，善意承租人的救济路径有限，大部分情况下承租人只能向出租人主张违约责任，但是很多时候出租人已经负债累累，没有赔偿能力，承租人的租金损失、装修损失等往往无法得到实际赔付，而当前制度并没有为这类损失提供其他的救济渠道。四、抵押权与租赁权冲突的优化协调路径针对当前实践中存在的问题，需要从规则完善、公示机制健全、救济路径拓展等多个维度入手，兼顾两类权利的制度价值，实现多元利益的平衡。（一）统一权利公示与时间节点认定规则首先要完善租赁权的公示机制，明确租赁期限超过六个月的租赁关系应当向不动产登记机构办理备案，备案后的租赁权具备完全的对抗效力，未备案但已经实际转移占有的租赁权，仅能对抗明知租赁关系存在的抵押权人。其次要统一“转移占有”的认定标准，明确只要承租人能够提供连续的水电物业费缴纳记录、装修合同、实际使用的照片视频等证据，证明其已经实际控制使用房屋的，就可以认定为已经转移占有，避免各地法院裁判尺度不一。此外，要建立不动产抵押登记信息与租赁备案信息的共享机制，公众在查询不动产登记信息时，可以同时查询到该不动产上的抵押登记与租赁备案信息，从源头上减少信息不对称的问题，降低冲突发生的概率（崔建远，2022）。（二）细化不同场景下的利益平衡规则针对不同的租赁类型、不同的权利设立顺序，制定差异化的平衡规则：对于先租后抵的场景，只要租赁权真实合法且已经实际转移占有，就应当优先保护租赁权的稳定性，但是要明确由承租人承担租赁关系早于抵押权设立的举证责任，举证不能的就要承担不利后果，同时明确对于倒签租约、恶意串通阻碍抵押权实现的行为，法院可以直接认定租赁合同无效，并对相关责任人采取罚款、拘留等强制措施，情节严重的可以追究刑事责任。对于先抵后租的场景，要区分商事租赁与住宅租赁，对于商事租赁，承租人有义务查询不动产登记信息，未查询的应当自行承担风险；对于住宅租赁，如果承租人确实不知道也不应当知道房屋存在抵押，且已经支付了剩余租期的全部租金的，可以赋予其在剩余租期内继续使用房屋的权利，或者从拍卖款中优先返还其已经支付的剩余租金，保障其基本居住权益。此外，要明确抵押权人同意出租的认定标准，只要抵押权人明知存在租赁关系而未提出异议的，就视为其同意出租，不得再主张涤除租赁权。（三）完善多元纠纷预防与救济机制首先要强化事前的风险提示，鼓励当事人在签订抵押合同、租赁合同时明确约定权利冲突的解决方式：比如抵押合同中可以约定抵押人出租房屋需要经过抵押权人书面同意，否则需要承担相应的违约责任；租赁合同中可以约定出租人有义务告知房屋是否存在抵押，否则需要赔偿承租人因此造成的全部损失，从源头上减少纠纷的发生。其次要拓展纠纷解决的渠道，对于涉及民生的住宅租赁冲突，可以引入调解机制，引导抵押权人、承租人、抵押物买受人通过协商的方式解决问题，比如由买受人继续履行租赁合同，或者由抵押权人给予承租人一定的搬迁补偿，兼顾各方利益。此外，要完善相关的配套机制，比如探索建立租赁权益保险制度，承租人可以投保相关保险，当因抵押权实现被迫搬离时，由保险公司赔付相应的租金、装修等损失，分散承租人的风险。结语抵押权与租赁权的冲突，本质上是不动产交换价值与使用价