房屋买卖中介跳单案例

房屋买卖中介跳单案例一、房屋买卖中介跳单行为的基本界定与司法认定标准（一）跳单行为的概念与核心特征跳单也叫“跳中介”，是房屋中介服务领域非常常见的纠纷类型，核心指的是委托方（包括购房方、售房方）在接受中介机构提供的匹配房源、带看房屋、协调议价等实质服务后，为了逃避支付中介服务费，故意绕开提供服务的中介机构，直接和交易对方签订房屋买卖合同，或者委托其他收费更低的中介机构完成后续交易流程的行为。随着近年二手房交易市场规模不断扩大，中介服务的渗透率持续提升，跳单纠纷的发生量也逐年上升，占全部房屋中介服务纠纷的比例接近四成，已经成为影响房屋交易市场秩序的重要问题（某房地产研究机构，行业年度报告）。跳单行为最核心的特征是违背诚实信用的民事活动基本原则，本质上是委托人无偿占有了中介机构已经付出的劳动成果，同时也会破坏中介服务行业的正常经营逻辑。从实际情况来看，跳单的诱因大多是委托人认为中介收费过高、觉得中介提供的服务不值对应的服务费，也有部分情况是中介在服务过程中存在不规范操作，比如隐瞒房源真实信息、随意加价等引发委托人不满，但不管诱因如何，只要符合跳单的法定构成要件，委托人都要承担对应的法律责任。（二）跳单行为的法定构成要件司法实践中认定跳单并不是只要委托人没有在最初带看的中介处成交就一概认定为跳单，而是要满足三个法定的构成要件，三个要件缺一不可。第一个要件是中介机构已经按照约定向委托人提供了实质性的中介服务。这里的实质性服务不是指中介仅仅给委托人发了一条房源链接、提了一句某小区有房在售，而是指中介已经完成了匹配委托人实际需求、核实房源产权状态、协调买卖双方时间完成带看、协助双方完成初步议价等实质性的工作，这些工作确实为后续的交易达成奠定了基础。如果中介只是做了非常零散、没有实际价值的服务，即便委托人后续成交了同一套房源，也不能认定为跳单。第二个要件是委托人实际利用了该中介机构提供的交易机会或者核心信息。也就是说，委托人最终能够和房主达成交易，核心是依赖了该中介提供的房源信息、房主联系方式、协商后的底价等其他人无法随意获取的信息。如果同一套房源是多个中介都在公开发布的公开房源，委托人能够证明自己是通过其他合法渠道获取的房源信息，比如从其他中介的公开推广页面看到、房主自己发布的售房信息等，就不能认定为利用了前一个中介的服务成果。第三个要件是委托人存在逃避支付中介服务费的主观故意。也就是说委托人明知道自己已经接受了中介的服务、利用了对方提供的信息，还是故意绕开对方，目的就是不付或者少付中介费。如果是因为中介本身存在严重违约行为，比如故意隐瞒房源的抵押、查封情况，或者迟迟不配合办理后续手续导致交易无法推进，委托人不得不更换其他中介的，就不存在逃避服务费的主观故意，也不构成跳单。以上三个认定要件，是从我国民法典中介合同章节的相关规定延伸而来，是全国法院审理跳单纠纷的统一标准（全国人民代表大会常务委员会，民法典颁布）。二、典型房屋买卖中介跳单案例复盘与争议焦点梳理（一）案例基本案情几年前，家住某地级市的张某计划购置一套二手刚需住房，要求是三室一厅、靠近地铁站、房龄在10年以内，他随即联系了当地规模较大的中介服务机构甲，双方口头约定中介服务费用为房屋成交总价的2%，后续签订正式的服务合同。中介甲的工作人员王某接待了张某，前后花了两周时间筛选了8套符合张某需求的房源，其中一套位于地铁口某小区的三室房源最符合张某的要求，王某先后两次带张某和其家人上门看房，期间王某和房主李某多次沟通，把李某最初的报价180万元谈到了172万元，还把李某的联系方式发给了张某方便双方沟通装修、家具赠送等细节。之后张某询问王某中介费能不能打折，王某表示公司规定最低只能打九折，算下来172万元的房源需要支付三万余元的中介费，张某觉得这个费用太高，就私下联系了房主李某，说自己找其他小中介办手续只需要付5000元服务费，能不能绕开中介甲直接走其他中介的流程，李某同意了张某的提议。随后张某找到了规模较小的中介乙，支付了5000元服务费，委托中介乙帮忙办理网签、贷款、过户等后续手续，最终顺利完成了房屋交易并入住。几个月后，中介甲的工作人员王某偶然在小区碰到了搬家的张某，才知道张某已经买下了自己之前带看的房源，随后中介甲拿出之前张某签字的《带看确认书》，上面明确约定“委托人不得利用中介提供的房源信息，绕开中介与房主成交，否则要支付全额中介费”，和张某协商无果后，中介甲起诉到当地法院，要求张某支付全额中介费34400元。（二）本案核心争议焦点法院审理过程中，原被告双方围绕三个核心争议焦点展开了举证和辩论。第一个争议焦点是张某是否实际利用了中介甲提供的交易信息和机会。张某答辩称，案涉房源中介乙也在公开发布，自己是通过中介乙的推广链接了解到的房源，和中介甲的服务无关；而中介甲提交了和张某的全部聊天记录、两次带看的签到记录、和房主李某沟通议价的全部录音，同时房主李某也出庭作证，证明自己只在中介甲处登记了房源信息，没有委托其他中介销售，张某第一次联系自己的时候就明确说是中介甲介绍的客户。第二个争议焦点是张某找中介乙完成交易的行为是否属于跳单。张某认为，自己选择收费更低的中介是正常的市场选择，中介甲的收费远高于市场平均水平，自己有权选择性价比更高的服务；而中介甲认为，张某是拿到了自己提供的房源信息、谈好的成交价格之后才找的中介乙，本质上是借中介乙走流程，逃避支付中介费，属于典型的跳单行为。第三个争议焦点是中介甲没有完成全部服务流程，是否有权主张全额中介费。张某表示，就算自己需要支付费用，中介甲只完成了带看和初步议价，没有参与后续的网签、贷款、过户等环节，也不该拿全额的服务费；中介甲则认为，双方签订的《带看确认书》已经明确约定跳单要支付全额服务费，应该按照合同约定执行。最终法院经过审理认为，张某确实利用了中介甲提供的房源信息、议价成果，主观上存在逃避中介费的故意，已经构成跳单，但考虑到中介甲确实没有完成后续的交易服务环节，酌定张某支付中介甲合同约定报酬的60%，也就是20640元，双方都没有提起上诉，判决已经生效。三、跳单纠纷的裁判规则与责任承担逻辑（一）不同场景下的跳单行为认定标准从上述案例的审理逻辑可以看出，司法实践中对于跳单的认定会结合不同的交易场景做区分，不存在统一的“只要带看就算跳单”的规则。第一种场景是售房人对中介机构做了独家委托，这种情况下只有接受委托的中介有权对外发布房源信息、对接购房客户，其他机构不可能拿到合法的房源授权，这种情况下只要购房人是通过独家委托的中介了解到房源，之后不管是直接和房主成交还是找其他中介走流程，都会被认定为跳单，因为委托人不可能通过其他合法渠道获取该房源的交易机会。第二种场景是房源为公开发布的非独家房源，这种情况下的认定标准更为宽松，最高人民法院发布的第1号指导性案例明确指出，同一房源信息经多个中介机构发布，买方通过其他正当途径获取该房源信息的，有权选择报价更低、服务更好的中介机构促成交易，不构成跳单（最高人民法院，指导性案例1号）。也就是说如果购房人能拿出证据，证明自己在第一家中介带看之前，就已经通过其他合法渠道了解到这套房源，比如刷到了房主自己发布的售房信息、其他中介更早推送了这套房源的信息，就算最终没有在第一家中介成交，也不会被认定为跳单。还有一种特殊场景是中介机构提供的服务存在严重瑕疵，比如中介隐瞒了房源处于抵押状态的事实、虚构房主报价赚取差价、拒不配合买卖双方沟通协商，这种情况下委托人有权解除中介服务合同，更换其他中介完成交易，哪怕确实用了前一个中介提供的房源信息，也不会被认定为跳单，因为是中介违约在先，委托人有合理理由终止合作。（二）跳单行为的责任承担范围划分如果被认定为跳单，委托人需要承担的责任也不是一概按照合同约定支付全额中介费，而是要结合中介机构实际完成的工作量来确定责任范围。部分地区高级人民法院出台的房屋买卖合同纠纷审理指引明确，若中介机构仅提供了带看服务，未参与后续议价、网签、过户等环节的，可根据其实际贡献比例酌定支持中介报酬，无需全额支持合同约定的服务费（某省高级人民法院，辖区审理指引）。一般来说，如果中介机构已经完成了全部服务流程，包括带看、议价、协助签订买卖合同、办理网签、贷款、过户等全部环节，只是在最后阶段委托人故意绕开中介完成交易的，法院会支持中介要求全额支付服务费的诉求，要是合同里约定了跳单的违约金，只要违约金金额不过高，也会一并支持。如果中介只完成了前期的带看、议价工作，没有参与后续流程，法院一般会支持30%到70%的服务费，具体比例要看中介的实际贡献。如果中介只做了非常基础的房源推送、一次带看，没有其他实质服务的，法院一般只会酌定支持几千元的劳务成本，不会支持全额服务费。另外要注意的是，如果跳单行为给中介造成了其他损失，比如中介为了推广这套房源支付了广告费、为了协调双方时间付出了大量的差旅成本等，中介也可以要求跳单的委托人承担这些额外的损失。四、房屋交易各主体防范跳单风险的实操建议明确了跳单的认定标准和责任承担逻辑之后，房屋交易的三方主体，也就是中介机构、购房人、售房人都可以针对性采取措施，防范跳单相关的风险，避免产生不必要的纠纷。（一）中介机构的风险防控措施对于中介机构来说，首先要规范服务流程和合同文本，不要用霸王条款来规避自己的责任，比如不要在合同里约定“只要带看了房源，不管任何情况委托人都要支付中介费”，这类条款大概率会被认定为无效。签订服务合同的时候要明确约定服务内容、收费标准、跳单的违约责任，每项条款都要明确告知委托人，不要故意隐藏重要条款。其次要做好服务留痕，每次带看都要让委托人签订规范的带看确认书，明确写清楚带看的房源具体地址、带看时间，平时和买卖双方的沟通记录、带看照片、议价录音、房源核实记录都要妥善留存，一旦发生纠纷可以作为证据提交。最后要做到明码标价、规范服务，不要设置隐形收费，比如一开始只说收1%的中介费，后续又额外收取贷款服务费、评估费、过户跑腿费等，也不要隐瞒房源真实信息、赚取差价，只有服务质量过关，才能从根源上减少客户跳单的意愿。（二）购房人的权益保障与风险规避建议对于购房人来说，首先要谨慎签署所有的中介服务文件，签字之前一定要看清楚条款内容，不要随便签署空白的带看确认书、空白服务合同，避免后续被不合理的条款约束。如果对中介的收费标准有异议，要在签订合同之前就和中介协商，双方达成一致之后再继续合作，不要等中介已经完成了大部分服务之后再谈费用，更不要为了省中介费故意绕开中介私下交易，一旦被认定为跳单，反而要支付更多的费用，私下交易也很容易碰到房主一房多卖、房源有抵押查封等风险，得不偿失。如果确实觉得之前的中介收费太高、服务不好，想要更换其他中介，一定要留存好自己通过其他合法渠道获取房源信息的证据，比如其他中介更早的推送记录、房主自己发布的售房信息截图等，同时要留存好前一个中介服务不合格的证据，比如对方隐瞒房源信息、拒不配合沟通的聊天记录等，避免被认定为跳单。（三）售房人的交易注意事项对于售房人来说，首先要谨慎选择委托方式，如果要签独家委托合同，一定要明确约定委托期限、中介的服务标准、达不到服务要求的解约条款，不要签没有期限的永久独家委托合同，也不要同时和多家中介签订独家委托合同，不然可能要承担多重违约责任。其次要做好带看登记，每次有中介带客户来看房，都要记录清楚是哪家中介的工作人员、客户的大致信息，后续如果有客户私下联系自己想要绕开中介成交，一定要主动告知之前对接的中介，协商支付合理的服务费用，不要配合购房人跳单，不然也可能被中介起诉要求承担连带责任。最后如果已经和某一家中介签订了服务合同，就不要随便把房源信息发给其他中介或者自己随意发布，避免出现多个渠道同时售房引发的跳单纠纷。结语房屋买卖属于涉及金额巨大的民生类交易，中介服务的核心价值在于降低买卖双方的信息差、规避交易风险、提升交易效率，是房屋交易市场不可或缺的重要环节。跳单行为看似帮委托人省下了一笔