2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试高频易错题附答案

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2。拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为（）万元。A.98B.52C.54D.103

2、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。A.基准日期B.价值时点C.估价时点D.估价报告出具日期

3、某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该项工程尚拖欠到期应付的工程款为1000万元，同时还有一笔抵押率为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000

4、评估甲别墅的市场价值，选取了乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为8000元/m2，装修标准为1000元/m2（甲别墅的装修标准为800元/m2），因位置比甲别墅好，在同等条件下，单价比甲别墅高10%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比准价格为（）元/m2。A.7020B.7091C.7380D.8580

5、地价本质上是()。A.劳动创造B.“劳动价值”的货币表现C.围绕着“劳动价值”而上下波动D.地租的资本化

6、关于房地产位置固定性的说法，错误的是（）。A.房地产位置固定性决定了房地产市场是一个地区性市场B.房地产位置固定性意味着房地产的社会经济位置也固定不变C.房地产位置固定性决定了任何一宗房地产只能就地开发、利用或消费D.房屋平移技术不能完全改变房地产位置固定这一特性

7、在真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格是（）。A.市场价格B.评估价值C.成交价格D.理论价格

8、“至虚有盛候”为A.真实假虚B.真虚假实C.虚实错杂D.虚实转化

9、某套住宅的使用面积为100m2，成交总价为80万元，其中附带家具和电器的价值为2万元，成交价款在成交当日支付50%，余款一年后支付；假设年折现率为6%，使用面积与建筑面积的比率为75%，则在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的实际交易价格为（）元/m2。A.5680B.5830C.5850D.7574

10、某在建工程项目计划建混合结构仓库2000m2，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。另据调查得知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15%、60%、25%，该在建工程在估价时点的完工程度是()。A.30%B.45%C.65%D.75%

11、一厂房建成后8年被改造为超级市场，并补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，建筑物的经济寿命为50年，则计算该建筑物折旧的经济寿命应为（）年。A.40B.42C.48D.50

12、相邻房地产的权利人应正确处理相邻关系，相邻关系的产生是因房地产具有（）。A.易受限制B.独一无二C.相互影响D.不可移动

13、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益

14、某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750

15、真实假虚证治则A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正

16、某房地产每年净收益为20万元，加装空调系统后不考虑空调系统重置提拨款下的每年净收益为25万元，空调系统需在10年后以15万元更换，更换空调系统后立即转售的价格为260万元，偿债基金储蓄的年利率为4%，贷款年利率为7%，报酬率为10%，在考虑重置提拨款下，该房地产价值为（）万元。A.223.13B.246.18C.247.18D.253.86

17、用不同的估价方法测算出的结果可能会有所不同。当这些测算结果有较大的差异时，估价人员应寻找导致较大差异的原因，并消除不合理的差异。寻找导致较大差异的原因主要有以下几方面：①基础数据是否准确；②测算过程是否有错误；③参数选取是否合理；④公式选用是否恰当；⑤所选用的估价方法是否切合估价对象和估价目的；⑥是否符合估价原则，一般可以按照下列从低级错误到高级错误的顺序进行检查()。A.①②③④⑤⑥B.①②④③⑤⑥C.②①③④⑤⑥D.②①④③⑤⑥

18、某年1月30日购买某房地产的价格为1000美元/m2，首付款为20%，余款半年末一次性支付，月利率为0.6%。当年，该类房地产以美元为基准的价格平均每月比上月上涨1%，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，9月30日为6.46∶1。下列关于该房地产价格的说法，不正确的是（）。A.该房地产的名义交易价格为人民币6590元/m2B.该房地产的实际交易价格为人民币6404元/m2C.该房地产于该年9月30日的市场价格为1052美元/m2D.该类房地产在该年1月30日至9月30日期间以人民币为基准的价格平均每月比上月上涨幅度大于1%

19、报酬率又称回报率、收益率，是一种折现率，是与利率和内部收益率（）的比率。A.同价值B.同收益C.同性质D.同类型

20、在采用市场法估价时也可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些()。A.市场案例B.交易实例C.交易预期值D.市场预期值

21、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定

22、某类房地产2013年4月的市场价格为6500元/m2，该类房地产2013年3月至10月的环比价格指数分别为105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08，该类房地产2013年10月的市场价格为（）元/m2。A.5110.51B.5307.26C.5548.37D.5638.13

23、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4

24、假设开发法具体可为房地产投资者提供的数值不包括（）。A.测算房地产开发中可能的最高费用B.测算房地产开发项目的实际利润C.测算房地产开发项目的预期利润D.测算待开发房地产的最高价格

25、下列不是估价所需资料的是（）。A.对房地产价格有普遍影响的资料B.宪法C.反映估价对象状况的资料D.交易成本，收益实例资料

26、某成片荒地面积1km2，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2%，开发经营期为1年，上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65%。该地块可转让土地的应计成本是（）元/m2。A.310.61B.321.60C.477.86D.494.77

27、“主胞胎”的经脉是A.冲脉B.任脉C.督脉D.带脉

28、1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了（），同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。A.《房屋损坏等级评定标准》B.《房屋完损等级评定标准》C.《房屋自然损坏评定标准》D.《房屋维修等级评定标准》

29、某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得权证日起开工。预计该项目建成后的建筑面积为17500m2，年净收益为350万元。目前该项目已建设2年，估计至项目建成还需2.5年。已知市场同类房地产报酬率为7%，假设折现率为10%，则评估该项目续建完成时的总价值为（）万元。A.3758.57B.3942.03C.3966.10D.4769.85

30、某在建工程规划建筑面积为12400m2，土地使用期限为40年，从开工之日起计算。项目建设期为2年，建成后半年可全部出租，按可出租面积计算的月租金为60元/m2，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为90%，运营费用为有效毛收入的25%。目前项目已建设1年，约完成了总投资的60%。假设报酬率为8%，折现率为14%，则该在建工程续建完成后的房地产价值现值为（）万元。A.2281.83B.2474.60C.3798.30D.4119.18

31、下列对房地产的不可移动性的说法，错误的是（）。A.不可移动特性是指房地产的位置不可移动B.房地产的不可移动性决定了其受制其所在的空间环境C.房地产市场是一个全球性的市场D.房地产市场按照地域可分为若干个子市场

32、采用收益法评估某商业房地产的抵押价值时，乐观、折中、保守预测其净收益分别为1600万元、1550万元、1500万元，市场上平均报酬率为4%～5%。估价中选取估价数据及参数时，正确的是（）。A.年净收益为1500万元，报酬率为4%B.年净收益为1500万元，报酬率为5%C.年净收益为1550万元，报酬率为5%D.年净收益为1600万元，报酬率为5%

33、通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨，这反过来也说明了()对地价的影响。A.土地面积B.地质条件C.土地位置D.土地形状

34、某商业房地产年净收益在乐观、保守和最可能情况下的估价值分别为6万元、4.2万元和5.4万元。若收益期限为30年，报酬率为6%，无法定优先受赔偿款。则该商业房地产的抵押价值为（）万元。A.57.81B.71.58C.74.33D.82.59

35、对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A.估价方法选用恰当B.估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分C.计算公式和计算过程正确无误D.各种估价方法的测算结果一致

36、下列哪项不是治标与治本的运用方法A.急则治其标B.缓则治其本C.标本兼治D.先安未受邪之地

37、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命

38、下列引起房地产贬值的因素中，属于功能折旧的是（）。A.写字楼层高偏低B.厂房受酸雨腐蚀C.住宅库存量过大D.在建工程基础不均匀沉降

39、房地产损害赔偿的类型多种多样，但其中并不包括（）。A.因使他人房地产遭受污染的B.因修改城乡规划给房地产权利人等的合法权益造成损失的C.因新建建筑物影响了相邻建筑物的通风、采光、日照、景观、视野等，造成相邻房地产价值减损的D.因初始登记不当，造成房地产权利人损害的

40、基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及（）的完整性和合理性。A.市场状况调整B.调整系数C.基准地价信息D.土地状况调整

41、某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000m2的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（）元/m2。A.100B.300C.600D.900

42、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的（）。A.谨慎原则B.替代原则C.合法原则D.最高最佳利用原则

43、某宗商业用途房地产未来第一年的净收益为30万元，此后每年的净收益在上一年的基础上减少2.4万元，该房地产的合理经营期限为（）年。A.10.0B.12.5C.13.5D.40.0

44、某套商品住宅期房的面积为90m2，尚需10个月才能入住。类似商品住宅现房的市场价格为4500元/m2，每月末的租赁净收益为2500元/套。估计年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。该期房目前的市场价格为（）元/m2。A.3555.54B.4144.54C.4555.54D.5144.54

45、某宗房地产的交易总价款为80万元，其中首期付款为20%，余款于半年后和一年后分期平均支付。假设季利率为1.2%，则在成交日期时一次付清的价格为()万元。A.50B.79.43C.78.87D.77.75

46、下列引起某商业房地产价格上涨的因素中，不属于该商业房地产价格自然增值的是（）。A.该商业房地产所在地区经济发展、人口增加B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业

47、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()。A.33.3B.12C.20D.60%

48、邪热内盛，深伏于里，阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体，属于A.阴盛格阳B.真寒假热C.阳盛格阴D.阴阳亡失

49、某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，营业税及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49

50、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737

51、某房地产正常年收益为5000万元，当前银行利率为6%，购买年为8年，房地产价格应为()元。A.32000B.40000C.48000D.83333

52、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法

53、下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的D.影响房地产价格的因素都与时间有关

54、“……肝气衰，筋不能动，天癸竭，精少，肾脏衰，形体皆极……”是指A.四八B.五八C.六八D.七八

55、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（）。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产量大面广，其他资产相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等

56、下列不属于构筑物的是（）。A.储藏室B.水塔C.隧道D.道路

57、面色淡白或萎黄，少气懒言，乏力瘦怯；心悸、失眠，肌肤干燥，肢体麻木甚则萎废不用，属于A.气滞血瘀B.气血两虚C.气血不荣经脉D.气和血互根互用的功能失调

58、在百分比法中，房地产状况调整系数应以（）房地产状况为基准来确定。A.估价对象B.标准房地产C.市场上D.交易情况

59、神不守舍，精神不集中，甚则失神狂乱，属于A.喜则气缓B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下

60、某旧住宅的重置成本为40万元，门窗、墙面、地面等破损引起的物质折旧为3万元，户型设计不好、没有独用卫生间、燃气和共用电视天线引起的功能折旧为6万元，位于城市衰落地区引起的外部折旧为4万元。该旧住宅的折旧总额是（）万元。A.9B.13C.10D.7

61、某写字楼的土地成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为（）万元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67

62、下列哪项不属于阴阳学说在中医学说明人体组织结构的应用A.就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴B.就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为阴C.以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不藏，故为阳D.“阴胜则阳病，阳胜则阴病；阳胜则热，阴胜则寒”

63、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（）元/m2。A.3000B.2895.73C.2985.71D.2960.80

64、某出租的房地产的年租金收入为10万元，年出租总费用为1万元。建筑物重置成本为100万元，成新率为80%。已知土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%。假设该房地产的土地使用年限为无限年，则该宗房地产的现值为（）万元。A.43B.112.5C.123.3D.150

65、头胀头痛、甚则呕血、昏厥，属于A.怒则气上B.惊则气乱C.悲则气消D.恐则气下

66、市场状况调整实质上是（）对房地产价格影响的调整。A.政府出台新的政策措施B.利率C.房地产市场状况D.可比实例房地产状况

67、《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置（）以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。A.1年B.2年C.3年D.5年

68、收益递减规律对于一宗土地来说，表现在对该宗土地的利用强度超过一定限度后，收益开始（）。A.提高B.下降C.不变D.无法确定

69、某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧

70、报酬率的表达式为（）。A.投资回报／所投入的资金B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本

71、下列关于房地产估价机构和估价师评估出的价值表述中，正确的是（）。A.应是可以实现的价值B.是提供价值意见而不是作价格保证C.对委托人的价格保证D.为委托人争取最大的利益

72、求取建筑物重新构建成本的建筑安装工程费的具体方法不包括（）。A.单位比较法B.分部分项法C.造价分析法D.指数调整法

73、假设开发法估价在选取估价对象最佳开发利用方式时，其中最重要的是选取（）。A.最佳用途B.最佳规模C.最佳集约度D.最佳开发时机

74、对于正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会（）对商品的需求。A.减少B.不变C.增加D.无法确定

75、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼

76、在运用路线价法过程中，为了简化以后各宗土地价格的计算，一般以临街各宗土地的临街深度的（）作为标准深度。A.中位数B.众数C.平均数D.分位数

77、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为每平方米1000元，成新率为70%，房地产年净收益为每平方米140元，土地资本化率为6%，建筑物资本化率为8%，则该房地产的价格为（）元/m2。A.1700B.2000C.2100D.2400

78、某工业用房占地面积为5000m2，容积率为1.5，土地单价为2400元/m2。现可依法变更为商业用房并增加2500m2建筑面积，现时商业用地的楼面地价为5600元/m2。该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价（）万元。A.1000B.3000C.3800D.4400

79、资本化率是（）的倒数。A.毛租金乘数B.潜在毛租金乘数C.有效毛收入乘数D.净收益乘数

80、通过市场调研，获得某类房地产2002年至2006年的价格分别为3405元/m2、3565元/m2、3730元/m2、3905元/m2、4075元/m2，则采用平均增减量法预测该类房地产2008年的价格为（）元/m2。A.4075.0B.4242.5C.4410.0D.4577.5二、多选题

81、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本

82、房屋征收评估中，若被征收人拒绝在估价师对估价对象的实地查勘记录上签字或盖章的，应当由（）见证，有关情况应当在评估报告中说明。A.房屋征收部门、注册房地产估价机构和无利害关系的第三人B.与房屋征收部门、注册房地产估价师无利害关系的第三人C.公证机关和无利害关系的第三人D.人民法院

83、有甲、乙两宗区位、面积、权益、规划条件等相当的土地，甲土地为空地，乙土地上有一幢建筑物。合理正确的估价结果显示乙土地连同地上建筑物的价值低于甲土地的价值，这是因为（）。A.乙土地价值低于甲土地价值B.该建筑物价值小于其重置成本C.该建筑物价值小于其拆除费用D.该建筑物更新改造后的价值低于其现状价值

84、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

85、某估价事务所在2006年6月20至7月20日评估了一宗房地产于2006年5月30日的价格。之后，有关方面对其估价结果有异议。现在若要求你重新估价以证明该估价结果是否真实，则重新估价的估价时点应为()。A.2006年5月30日B.现在C.重新估价的作业日期D.要求重新估价的委托方指定的日期

86、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格

87、在国有建设用地使用权挂牌出让中，为竞买人确定报价提供参考依据的估价，一般是评估（）。A.挂牌底价B.正常市场价格C.竞买人可承受的最高价D.最可能的成交价

88、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中，正确的是()。A.在房地产市场比较成熟且处于正常状态时，积算价格低于收益价格B.在房地产市场存在泡沫时，收益价格大大高于积算价格C.在房地产市场不景气时，积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格D.比准价格倾向于成交价格，积算价格倾向于最低买价，收益价格倾向于最高卖价

89、某城市市区内有一座长期亏损的工厂，其周边多为新建的商品住宅，且销售形势良好，根据城市规划，该工厂所在地块的规划用途为商住综合。现需评估该工厂用地的市场价值，则应按（）进行评估。A.工业厂房B.工业用地C.商品住宅D.商住用地

90、在房地产估价中，首先需要明确的估价基本事项主要包括()。A.估价目的、估价原则、估价对象B.估价目的、估价原则、估价时点C.估价原则、估价对象、估价时点D.估价目的、估价对象、估价时点

91、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝

92、某商品房在建工程已完成工程的正常建设期为1年，实际建设期为1.5年，现该在建工程被人民法院强制拍卖，办理有关变更等交接手续的正常期限为0.5年，通过市场调查得知类似规模商品房开发项目的正常建设期为3年。在强制拍卖下评估该在建工程的市场价值时，后续建设期应为（）年。A.1.0B.1.5C.2.0D.2.5

93、房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。其共同之处不包含（）。A.都是价格，用货币来表示B.都有波动，受供求因素的影响C.都是按质论价D.形成的时间都较长

94、下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。A.估价对象距离机场35公里B.估价对象东面临街，所临街道为城市主干道C.估价对象建筑物坐北朝南D.估价对象附近有三条公交线路经过

95、某宗房地产交易中，买方付给卖方2500元/m2，交易税费均由买方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费，买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该家房地产的正常成交价格最接近于()。A.2427元/m2B.2500元/m2C.2575元/m2D.2632元/m2

96、下列对房地产土地权益状况的描述，不属于主要说明的内容的是（）。A.他项权利设立情况B.房屋所有权状况C.出租或占用情况D.土地利用现状

97、某建筑物的建筑面积5000m2，坐落的土地面积为2000m2，土地价格1500元/m2，用成本法测算出的该建筑物的重置价格为1600元/m2，市场上该类房地产的正常房地价格为1800元/m2。该建筑物的现值为（）。A.2400元/m2B.1200元/m2C.1000元/m2D.1500元/m2

98、在房地产市场存在泡沫的情况下，比较法求得的价值（）收益法求得的价值。A.低于B.高于C.等于D.无法确定

99、如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用（）来进行测算趋势值。A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法

100、“用寒远寒，用凉远凉”属于A.因时制宜B.因地制宜C.因人制宜D.阴阳亡失三、判断题

101、建筑物重新购建成本分为重置成本和重建成本，一般的建筑物适用重置成本，有保护价值的建筑物适用重建成本。（）

102、净收益乘数法能提供更可靠的价值测算，因而通常直接采用净收益乘数法形式，将净收益转换为价值的形式。（）

103、当房地产的供给增加大于需求减少时，房地产的均衡价格将上升。均衡交易量增加。()

104、在比较法中，可采用时间序列分析法对可比实例价格进行交易日期修正。（）

105、解放思想的目的和归宿是（）A.实事求是B.与时俱进C.破除教条主义、主观主义偏见的束缚D.开拓创新

106、房地产损害赔偿的估价，即为价值时点为过去，估价对象为历史状况下的情形。（）

107、为了估价报告的严肃性、规范化等，估价报告应采取书面形式，即应为书面估价报告。（）

108、消费者的收入水平、偏好、对未来的预期和相关物品价格水平的变化，不会改变消费者在给定价格水平下对房地产的需求量。（）

109、房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（）

110、某宗房地产总建筑面积为6000m2，建筑物的基底面积为500m2，其建筑密度为50%，其容积率为6。（）

111、中共十六大报告指出．我们主张建立的新安全观是（）A.互利、互信、团结、合作的新安全观B.平等、协商、互利、合作的新安全观C.互利、合作、繁荣、发展的新安全观D.互信、互利、平等、协作的新安全观

112、不论何种估价目的，评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况，估价对象状况一定是价值时点的状况。（）

113、资本化率是房地产未来第一年的净收益与其价值或价格的百分比。（）

114、假设开发法用于房地产开发项目分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数和测算有关数值时，房地产开发项目分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者的立场上。（）

115、可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（）

116、在一定时期内，对于开发周期较短的房地产，供给弹性相应地比较小；开发周期较长的房地产，供给弹性相应地比较大。()

117、党的十六大报告指出，在社会发展阶段上，我国（）A.已经进入小康社会B.正处在由温饱到小康的转变过程中C.正在全面建设小康社会D.正处于并将长期处于社会主义初级阶段

118、依法判定的估价对象应当是估价对象的实际状况，不应该是合同、招标文件中的状况。（）

119、房地产所处的地区如果经常发生犯罪案件，则意味着人们的生命财产缺乏保障，因此会造成该地区房地产价格低落。（）

120、建设中国特色社会主义政治的基本目标就是（）A.在中国共产党领导下，在人民当家作主的基础上，依法治国，发展社会主义民主政治B.坚持和完善人民代表大会制度和共产党领导的多党合作、政治协商以及民族区域自治制度C.发展民主，健全法治，建设社会主义法治国家D.坚持和完善工人阶级领导的、以工农联盟为基础的人民民主专政

参考答案与解析

1、答案：A本题解析：将建筑物重置成本减去落后功能重置成本，加上落后功能已提折旧，减去拆除落后功能费用，加上落后功能残余价值，减去单独增加先进功能费用，加上随同增加先进功能费用，便直接得到了扣除功能落后折旧后的价值。本题中，该地块总价＝400×2500＋50×200－150×200＝98（万元）。

2、答案：B本题解析：进行市场状况调整是基准地价修正法的步骤之一。它是将基准地价在其估价期日的价值，调整为在价值时点的价值。此处的土地市场状况调整的方法，与比较法中市场状况调整的方法相同。

3、答案：B本题解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值。具体为：再次抵押价值＝未设立法定优先受偿权下的价值－拖欠建设工程价款－（已抵押贷款余额÷社会一般抵押率）－其他法定优先受偿款。则本题中，该在建工程的再次抵押价值＝6000－1000－（1000÷50%）＝3000（万元）。

4、答案：B本题解析：比较价值（比准价格）＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数，本题中，市场状况系数与房地产状况调整系数并未提及，默认为1，则乙别墅求取的比准价格＝（8000－1000＋800）/1.1＝7091（元/m2）。

5、答案：D本题解析：[知识点]地价与一般物品价格的不同表现

6、答案：B本题解析：不可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。A项，由于不可移动，每宗房地产与重要场所的距离、对外交通、外部配套设施、周围环境等，均有一定的相对稳定的状态，房地产市场通常不是全国性市场，更不是全球性市场，而是地区性市场，房地产的供求状况、价格水平和价格走势等都是地区性的，在不同地区之间有所不同，甚至是反方向变化的。B项，房地产的不可移动主要是其自然地理位置固定不变，房地产的社会经济位置在经过一段时间之后可能会发生变化。因为对外交通、外部配套设施等，均可以影响房地产的社会经济位置，而这些通常是随着城市建设和发展而发生变化的。C项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境。D项，土地里的土壤、砂石等虽然可以移动、搬走，但是作为空间场所、完整意义上的土地，其位置是固定的，不能移动。

7、答案：D本题解析：理论价格是在真实需求与真实供给相等的条件下行成的价格。A项，市场价格简称市场价、市价，是指某种房地产在市场上的平均交易价格。B项，评估价值简称评估值、评估价，是指估价师通过房地产估价活动得出的估价对象价值或价格。C项，成交价格简称成交价，是指在成功的交易中买方支付和卖方接受的金额。

8、答案：B本题解析：真虚假实至虚有盛候：病机的本质为“虚”，表现为“实”的临床假象。形成：正气虚弱，脏腑气血不足，推动、激发功能减退所致。表现：纳食减少，疲乏无力，舌淡嫩。又兼腹满时减、腹痛喜按等假象。

9、答案：A本题解析：具体的计算过程如下：①在成交当日以建筑面积计算的该住宅“纯粹”房地产的名义交易价格：（80－2）÷100×75%＝0.585（万元/m2）；②计算实际交易价格：0.585×50%＋0.585×50%÷（1＋6%）≈5680（元/m2）。

10、答案：B本题解析：

11、答案：C本题解析：在求取建筑物折旧时应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响。其中，非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，分为两种情况：①出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿。②出让合同约定建设用地使用权期间届满需要无偿收回建设用地使用权时，建筑物也无偿收回。属于第二种情况的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。本题中，该建筑物晚于土地使用期限的那部分寿命＝50－8－40＝2（年）；该建筑物折旧的经济寿命＝其经济寿命－其晚于土地使用期限的那部分寿命＝50－2＝48（年）。

12、答案：C本题解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响，反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。正是由于房地产具有相互影响特性，产生了“相邻关系”，并且法律规定不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

13、答案：A本题解析：最高最佳利用原则要求估价价值是在估价对象最高最佳利用下的价值或价格。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象合法利用的要求。因而，最高最佳利用原则要求评估价格应是在合法使用的方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。

14、答案：C本题解析：本题考查的是市场价值的计算。（15000－4000）×2500/10000－100＋45＝2695（万元），2695万元大于现状价值2000万元，应该选择拆除重建，按此方案的市场价值为2695万元。P91。

15、答案：C本题解析：老人多虚，治宜补法，实邪需攻，应兼顾扶正老年慎泻为本，但实证也在，可兼治之。此以实邪为本，虚证为假象-故只需要祛邪就可。要分清病邪性质、强弱、病位。但中病则止。

16、答案：B本题解析：重置提拨款通常利用偿债基金系数计算。根据题意，每年需留出的重置提拨款＝150000×4%/[（1＋4%）10－1]＝12493.64（元），考虑重置提拨款的年净收益＝250000－12493.64＝237506.36（元），在考虑重置提拨款下房地产价值为：V＝（237506.36/10%）×[1－1/（1＋10%）10]＋2600000/（1＋10%）10＝2461786.32（元）＝246.18（万元）

17、答案：C本题解析：暂无解析

18、答案：D本题解析：A项，名义价格是表面上的价格，该房地产的购买价格为1000美元/m2，人民币兑美元的汇率1月30日为6.59∶1，则该房地产的名义交易价格为人民币1000×6.59＝6590（元/m2）；BC项，名义价格是表面上的价格，能直接观察到。实际价格一般直接观察不到，需要在名义价格的基础上进行计算或处理才能得到。在不同的付款方式下，在成交日期讲明，但不是在成交日期一次性付清的价格为名义价格，在成交日期一次性付清的价格或将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。本题中付款方式为不是在成交日期一次性付清，需将其折现到成交日期。实际交易价格为人民币＝｛1000×20%＋（1000－1000×20%）÷（1＋0.6%）6｝×6.59＝6404元/m2。该房地产于该年9月30日的市场价格＝｛1000×20%＋（1000－1000×20%）÷（1＋0.6%）6｝×（1＋1%）8＝1052美元/m2。D项，因为人民币对美元的汇率一直在下降，说明人民币在不断的升值，所以以美元为基准上涨1%，以人民币为基准，上涨幅度肯定要小于1%。

19、答案：C本题解析：报酬率（Y）也称回报率、收益率，是将估价对象未来各年的净收益转换为估价对象价值或价格的折现率。它是与利率、内部收益率（内部报酬率）同性质的比率。报酬率为投资回报与所投入资金的比率。

20、答案：B本题解析：可以根据估价对象、估价时点等情况，有针对性地搜集一些交易实例。

21、答案：B本题解析：从某种意义上讲，比较价值趋向于成交价格，收益价值、开发价值趋向于最高买价，成本价值趋向于最低卖价。从另一方面来看，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。当房地产市场较成熟且处于正常状况时，比较价值、收益价值、成本价值和开发价值应基本一致。而在房地产价格有泡沫的情况下，比较价值会大大高于收益价值和成本价值。换句话说，如果比较价值大大高于收益价值和成本价值，则说明房地产价值被市场所高估或房地产价格有泡沫。

22、答案：A本题解析：价格指数有定基价格指数和环比价格指数。采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在成交日期的价格×成交日期的下一时期的环比价格指数×再下一时期的环比价格指数×…×价值时点的环比价格指数＝可比实例在价值时点的价格。本题中，市场价格＝6500×（100.04/100）×（99.86/100）×（98.28/100）×（96.45/100）×（92.17/100）×（90.08/100）＝5110.51（元/m2）。

23、答案：C本题解析：房地产估价机构（简称估价机构），是依法设立的从事房地产估价活动的中介服务机构。《资产评估法》规定，评估机构应依法采用合伙或公司形式。合伙形式的评估机构应有2名以上评估师，其合伙人三分之二以上应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。公司形式的评估机构应有8名以上评估师和2名以上股东，其中三分之二以上股东应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。评估机构的合伙人或股东为2名的，2名合伙人或股东都应是具有3年以上从业经历且最近3年内未受停止从业处罚的评估师。

24、答案：B本题解析：房地产开发项目分析的目的，是为了给房地产投资者的投资决策提供参考依据。假设开发法具体可为房地产投资者提供下列三种数值：①测算待开发房地产的最高价格；②测算房地产开发项目的预期利润；③测算房地产开发中可能的最高费用。

25、答案：B本题解析：估价所需资料主要包括四类：①反映估价对象状况的资料；②估价对象及其同类房地产的交易、收益、成本等资料；③对估价对象所在地区的房地产价值、价格有影响的资料；④对房地产价值、价格有普遍影响的资料。

26、答案：C本题解析：本题考查的是投资利息。开发成本、管理费用、销售费用3亿，投资利息＝3×[（1＋7.2%）0.5-1]＝1061.23（万元），总成本＝30000万＋1061.23万＝31061.23（万元）。单位成本为310.61元/m2，可转让地块单位成本＝310.61/65%＝477.86（元/m2）。

27、答案：B本题解析：任脉为阴脉之海，蓄积阴血，为妇人妊养之本。任脉通畅，月经如常，方能孕育胎儿。因一身之阴血经任脉聚于胞宫，妊养胎儿，故称“任主胞胎”。任脉气血通盛是女子胞主持月经、孕育胎儿的生理基础。冲为血海，任主胞胎，二者相资，方能有子。

28、答案：B本题解析：房屋完损等级是用来检查房屋维护状况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算房屋折旧的一个重要参考依据。房屋的完好程度越高，其折旧后价值就越接近于重新购建成本。1984年11月8日，原城乡建设环境保护部发布了《房屋完损等级评定标准（试行）》（城住字[1984]第678号），并于同年12月12日发布了《经租房屋清产估价原则》。

29、答案：D本题解析：续建完成时的总价值计算公式如下：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]A为净收益；Y为报酬率；n为收益期限。根据题意，该项目续建完成时的总价值＝350÷7%×[1－1÷（1＋7%）50－4.5]＝4769.85（万元）。

30、答案：C本题解析：由题意可知，该房地产的年净收益A＝12400×60×12×65%×90%×（1－25%）＝391.72（万元）；在价值时点该房地产价值为：V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]＝（391.72/8%）×[1－1/（1＋8%）40－2.5]＝4623.29（万元）因此，续建完成后的房地产价值现值＝V/（1＋14%）1.5＝3798.30（万元）。

31、答案：C本题解析：A项，可移动特性也称为位置固定性，即房地产的位置不可移动。B项，房地产的不可移动特性，决定了它只能就地开发、利用或消费，并要受制于其所在的空间环境（如当地的制度政策、经济社会发展状况、邻里关系等），而不像其他商品那样，原料地（房地产开发的最主要原料是土地）、生产地和消费地可以不在同一个地方。C项，房地产市场不是一个全国性市场，更不是一个全球性市场，而是一个地区性市场，房地产的供求状况、价格水平及价格走势等都是地区性的，在不同地区之间可能不同，甚至其变动方向是相反的。D项，一般可将一个城市的房地产市场视为一个市场，但较大城市内的不同区域，其房地产供求状况有时也有较大差异，可细分为若干个子市场。

32、答案：B本题解析：本题考查的是谨慎原则。由于评估的是抵押价值，采用谨慎原则，不高估收入或低估运营费用，选取的报酬率或资本化率不应偏低。抵押价值评估，净收益按低的选，报酬率按高的选。P171。

33、答案：D本题解析：暂无解析

34、答案：A本题解析：采用收益法评估收益性房地产的抵押价值，当估计未来的收益可能会高也可能会低时，遵循谨慎原则应采用保守的较低的收益估计值，则该商业房地产的抵押价值为：4.2÷6%×[1－1/（1＋6%）30]＝57.81（万元）。

35、答案：D本题解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。

36、答案：D本题解析：治标与治本的运用方法：急则治其标、缓则治其本、标本兼治。

37、答案：B本题解析：移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。

38、答案：A本题解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。其中，功能折旧又称无形损耗，是指因建筑物功能不足或过剩造成的建筑物价值减损。导致建筑物功能不足或过剩的原因可能是科学技术进步，人们的消费观念改变，过去的建筑物标准过低，建筑设计上的缺陷等。BD两项，属于物质折旧；C项属于外部折旧。

39、答案：D本题解析：房地产损害赔偿的类型多种多样，主要包括：①使他人房地产受到污染；②新建建筑物影响相邻房屋的通风、采光、日照、景观、视野等；③工程施工不慎使邻近建筑物受损；④房屋质量缺陷给购房人造成损失；⑤修改城乡规划给房地产权利人合法权益造成损失；⑥对房地产权利行使不当限制给房地产权利人造成损失；⑦未能履约（如未按照合同约定如期供货、供款等）使他人工程停缓建或延迟竣工，给他人造成损失；⑧非法批准征收、使用土地给当事人造成损失；⑨其他房地产损害。

40、答案：B本题解析：基准地价修正法，是在政府或其有关部门已公布基准地价的地区，利用有关调整系数，对估价对象宗地所在位置的基准地价进行调整后得到估价对象宗地价值或价格的方法。该方法本质上是一种比较法，并且是一种间接估价方法，因为基准地价是一种评估价。因此，基准地价修正法的估价结果的准确性，主要取决于基准地价的准确性以及调整系数（修正系数）的完整性和合理性。

41、答案：D本题解析：考点:统一计价单位。容积率＝总建筑面积/建筑用地面积：建筑用地面积＝6000/3＝2000m2；土地单价＝1800000/2000＝900元/m2。

42、答案：C本题解析：合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值。评估尚未竣工或者虽然竣工但自竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起六个月内的房地产的抵押价值的，在评估出假定未设立法定优先受偿权下的价值后减去房地产估价师所知悉的法定优先受偿款这一步骤时，应首先考虑扣除拖欠建设工程价款。

43、答案：C本题解析：设该房地产的合理经营期限为n，则其计算如下：令A－（n－1）b＝0，有30－（n－1）×2.4＝0，则n＝13.5（年）。

44、答案：B本题解析：期房价格是指以目前尚未建成而在将来建成后的房屋及其占用范围内的土地为交易标的的房地产价格。期房价格与现房价格之间的关系为：期房价格＝现房价格－预计从期房达到现房期间现房出租的净收益的折现值－风险补偿。则本题中，该期房目前的市场价格为：V＝4500－[2500/（10%/12）]×[1－1/（1＋10%/12）10]/90－4500×2%＝4144.54（元/m2）

45、答案：D本题解析：[知识点]建立比较基准

46、答案：D本题解析：本题考查的是房地产的特性。外部经济、需求增加、房地产使用管制改变导致的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。选项D属于房地产拥有者对房地产进行投资改良，不是房地产自然增值。

47、答案：B本题解析：容积率＝建筑密度×建筑层数。

48、答案：C本题解析：阳盛格阴，又称格阴，系指邪热内盛，深伏于里．阳气被遏，郁闭于内，不能外达于肢体而格阴于外的一种病理状态。阳盛于内是疾病的本质，但由于格阴于外，在临床上出现四肢厥冷、脉象沉伏等假寒之象，故称为真热假寒之证。

49、答案：A本题解析：以房地产开发企业取得房地产开发用地进行商品房建设，然后销售所建成的商品房这种典型的房地产开发经营方式为例，并从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度，将房地产价格构成分为土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润7大项，即：房地产价格＝土地取得成本＋建设成本＋管理费用＋销售费用＋投资利息＋销售税费＋开发利润。本题中，综合楼价值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得综合楼价值V＝2651.52（万元）。

50、答案：A本题解析：本题考查的是交易情况修正的方法。[10000－（1200－1000）]×（100/103）＝9515（元/m2）。P193。

51、答案：B本题解析：[知识点]报酬资本化法、收益法本质及依据

52、答案：A本题解析：路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常较长。路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。

53、答案：D本题解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。选项D错误，有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。而在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。

54、答案：D本题解析：暂无解析

55、答案：D本题解析：房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：①房地产量大面广，其他财产相对较少，房地产的存量和增量都很大；②房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少，房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价，房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等行为；③房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身；④房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。

56、答案：A本题解析：构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、商店、办公楼、宾馆、厂房、仓库等。

57、答案：B本题解析：气虚和血虚同时存在的病理状态。

58、答案：A本题解析：房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整；②总价调整、单价调整；③金额调整、百分比调整；④加法调整、乘法调整。房地产状况调整的基本思路是：以估价对象状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况直接进行比较；或者设定某种“标准房地产”，以该标准房地产状况为基准，将可比实例状况与估价对象状况间接进行比较。在百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。

59、答案：A本题解析：七情影响脏腑气机如下：(1)怒则气上——过度愤怒，使肝气横逆上冲——头胀头痛、甚则呕血、昏厥。(2)喜则气缓——过喜使心气涣散，神不守舍——精神不集中，甚则失神狂乱。(3)悲则气消——过度悲忧，损伤肺气——精神萎靡，气短乏力。(4)恐则气下——恐惧过度，使肾气不固，气泄于下——二便失禁，甚则遗精，昏厥。(5)惊则气乱——心无所倚，神无所归，虑无所定——心悸，惊恐不安。(6)思则气结——思虑过度，使心神耗伤，脾气郁结——脘腹胀满，纳呆便溏。

60、答案：B本题解析：根据引起建筑物折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。旧住宅的折旧总额＝物质折旧＋功能折旧＋外部折旧。本题中，该旧住宅的折旧总额＝3＋6＋4＝13（万元）。

61、答案：D本题解析：本题考查的是开发利润。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（万元）。

62、答案：D本题解析：根据阴阳对立统一的观点，认为人体是一个有机整体，人体内部充满着阴阳对立统一的关系。(1)人体脏腑组织的阴阳属性，就大体部位来说，上部为阳，下部为阴；体表属阳，体内属阴。(2)就其背腹四肢内外侧来说，则背属阳，腹属阴；四肢外侧为阳，四肢内侧为阴。(3)以脏腑来分，五脏属里，藏精气而不泻，故为阴；六腑属表，传化物而不藏，故为阳。五脏之中，又各有阴阳所属，即心、肺居于上部胸腔属阳，肝、脾、肾位于下部腹腔属阴。D为说明人体的病理变化。

63、答案：B本题解析：该可比实例的实际总价格＝12＋8÷（1＋8%）0.5＋10÷（1＋8%）＝28.9573（万元），实际单价＝289573÷100＝2895.73（元/m2）。

64、答案：C本题解析：建筑物现值计算公式为：V＝C×q。式中，V代表建筑物的现值；C代表建筑物的重新购建成本；q代表建筑物的成新率（%）。净收益不变，收益年限为无限年的收益法公式为：V＝A/Y。式中，净收益每年不变为A；报酬率为Y。本题中，建筑物的现值＝100×80%＝80（万元）；土地的现值＝（10－1－80×8%）÷6%＝43.3（万元）。该宗房地产的现值＝80＋43.3＝123.3（万元）。

65、答案：A本题解析：七情影响脏腑气机如下：(1)怒则气上——过度愤怒，使肝气横逆上冲——头胀头痛、甚则呕血、昏厥。(2)喜则气缓——过喜使心气涣散，神不守舍——精神不集中，甚则失神狂乱。(3)悲则气消——过度悲忧，损伤肺气——精神萎靡，气短乏力。(4)恐则气下——恐惧过度，使肾气不固，气泄于下——二便失禁，甚则遗精，昏厥。(5)惊则气乱——心无所倚，神无所归，虑无所定——心悸，惊恐不安。(6)思则气结——思虑过度，使心神耗伤，脾气郁结——脘腹胀满，纳呆便溏。

66、答案：C本题解析：可比实例的成交价格是在其成交日期的价格，是在其成交日期的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期通常是过去，所以可比实例的成交价格通常是在过去的房地产市场状况下形成的。需要评估的估价对象价值是在价值时点的价值，应是在价值时点的房地产市场状况下形成的。由于可比实例的成交日期与价值时点不同，房地产市场状况有可能发生变化。因此应将可比实例在其成交日期的价格调整至价值时点的价格，即市场状况调整实质上是房地产市场状况对房地产价格影响的调整。

67、答案：C本题解析：本题考查的是合法原则。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（2006年5月24日国办发[2006]37号）规定，对空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

68、答案：B本题解析：收益递减规律是指假定仅有一种投入量是可变的，其他的投入量保持不变，则随着该种可变投入量的增加，在开始时，产出量的增加有可能是递增的；但当这种可变投入量继续增加达到某一点以后，产出量的增加会越来越小，即会出现递减现象。收益递减规律对一宗土地来说，表现在对该土地的利用强度（如容积率、建筑规模、建筑高度、建筑层数）超过一定限度后，收益开始下降。

69、答案：A本题解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。物质折旧也称为物质损耗、有形损耗，是因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。

70、答案：A本题解析：本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报／所投入资金。

71、答案：B本题解析：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证。估价是估价机构和估价师以专业机构和专家的身份发表对估价对象价值或价格的专业意见，而不应被视为估价机构和估价师对估价对象在市场上可实现价格的保证。

72、答案：C本题解析：求取建筑安装工程费的方法有四种：①单位比较法；②分部分项法；③工料测量法；④指数调整法，又称成本指数趋势法。

73、答案：A本题解析：在选取最佳的开发利用方式中，最重要的是选取最佳的用途。选取最佳的用途要考虑该土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，即在项目建成后市场上究竟需要什么类型的房地产。

74、答案：C本题解析：因为消费者对商品的需求是有支付能力支持的需要，所以需求量的大小还取决于消费者的收入水平。对正常商品来说，当消费者的收入增加时，就会增加对该种商品的需求；相反，就会减少对该种商品的需求。

75、答案：B本题解析：新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也采用成本法估价。

76、答案：B本题解析：在实际估价中，设定的标准临街深度通常是路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数或平均数。以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值或价格的计算。否则，后面根据标准临街深度确定的临街深度价格修正率，将使以后多数临街土地价值或价格的计算要用该临街深度价格修正率进行调整。这不仅会增加计算的工作量，而且会使所求得的路线价失去代表性。

77、答案：C本题解析：建筑物的价值＝1000×70%＝700（元/m2），建筑物的净收益＝700×8%＝56（元/m2）；土地的净收益＝140－56＝84（元/m2），土地的价值＝84÷6%＝1400（元/m2）。由V0＝VL＋VB可得，房地产价价格＝700＋1400＝2100（元/m2）。

78、答案：D本题解析：新容积率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，则该工业用房变更为商业用房理论上应补缴地价为：（5600×2－2400）×5000＝4400（万元）。

79、答案：D本题解析：房地产价格＝净收益×净收益乘数＝净收益÷资本化率，即净收益乘数＝1÷资本化率，净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系。

80、答案：C本题解析：如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，可以采用最简便的平均增减量法进行预测。计算公式为：在此题中，d＝（4075－3405）÷4＝167.5（元/m2），V2008＝P2002＋d×6＝4410.0（元/m2）。

81、答案：A本题解析：建筑物重建成本又称建筑物重建价格，是采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。重建成本与重置成本通常不同。一般的建筑物适用重置成本，具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物适用重建成本。

82、答案：A本题解析：房屋征收评估应按有关要求，由房屋征收部门、被征收人和实地查勘的注册房地产估价师在实地查勘记录上签字或盖章确认。如果被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或盖章的，应当由房屋征收部门、房地产估价机构和无利害关系的第三人见证，有关情况应在估价报告中说明。

83、答案：C本题解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。例如，某宗土地上有建筑物，但该建筑物不是在最高最佳利用状态，如已过时、破旧、现状容积率低，则会妨碍该土地的有效利用，在对该土地进行估价时就需要做减价调整。“该建筑物价值小于其拆除费用”意味着该建筑物的净残值为负值，它对土地价值有减价影响，因此乙土地及地上建筑物价值低于甲土地价值。甲乙土地价值应该大致相当，乙土地连同建筑物一起价值低于甲土地，说明建筑物价值为负值。

84、答案：C本题解析：重新购建价格V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，得V＝952.51，则该房地产的重新购建价格为952.51万元。

85、答案：A本题解析：估价时点是所要评估房地产的价值是在哪个具体日期的价值，与作业日期和双方指定的日期无关。

86、答案：B本题解析：正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。严格地说，正常成交价格的形成条件有：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤自私且理性的经济行为；⑥买者和卖者都具有完全信息；⑦适当的期间完成交易。其中，买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中任何一个买者或卖者对价格都没有控制力量，没有显著的影响力。

87、答案：C本题解析：国有建设用地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将国有建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付出让金等土地有偿使用费（简称出让金等费用）的行为。目前，国有建设用地使用权出让主要有招标、拍卖、挂牌和协议等方式。其中，当采用挂牌出让方式时，出让人需要确定挂牌底价，竞买人需要确定自己的最高报价，即此时为竞买人确定报价提供参考依据的估价是评估竞买人可承受的最高价。

88、答案：C本题解析：[知识点]确定估价结果

89、答案：D本题解析：根据合法原则中依法判定的使用权利的要求，城市规划规定了某宗土地的用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等，则对该土地进行估价就应以其使用符合这些规定为前提。本题中，该工厂用地的规划用途为商住综合楼，则应当按照商住用地进行估价。

90、答案：D本题解析：房地产估价的核心是为了特定的目的，对特定的房地产或特定的房地产权益在特定的时点的价值进行测算和判定，因此，需要明确的估价基本事项主要包括：估价目的、估价时点和估价对象。

91、答案：A本题解析：脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。津液的排泄主要通过尿液和汗液，少数通过呼气和粪便来完成。此主要和肾、肺、脾生理功能有关。津液生成：胃、小肠、大肠、脾。脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。血运正常相关脏腑功能心、肺、肝、脾、肾。气能摄血主要体现在脾气的统血作用。这可体现在使用补气药治疗大出血的临床运用中。

92、答案：D本题解析：本题考查的是求取建筑物折旧应注意的问题。后续建设期＝正常建设期－已完工工程的正常建设期＋交接手续的正常期限。实际建设期是个干扰信息，正常建设期1年，实际建设期1.5年，说明存在窝工情况，1.5年只干了1年的活，所以只能按照正常建设进度计算时间。

93、答案：D本题解析：房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处在于：①