《纳税实务》（第五版）课件 项目七 土地增值税办税业务

项目七土地增值税办税业务1模块一确定土地增值税的征税范围、纳税人和适用税率模块二土地增值税计税金额的确定模块三土地增值税应纳税额的计算模块四

办理土地

增值税的申报缴纳2一、征税范围1.基本规定：土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物（简称房地产）产权的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。我国于1994年1月起开征此税。模块一确定土地增值税的征税范围、纳税人和适用税率42.征税范围的判定标准标准之一：转让的土地使用权是否国家所有。转让国有土地使用权，征土地增值税；转让集体所有制土地，应先在有关部门办理(或补办)土地使用或出让手续，使之变为国家所有才可转让，并纳入土地增值税的征税范围。自行转让集体土地是一种违法行为。

标准之二：土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。转让土地使用权征，出让不征；未转让土地使用权、房产产权(如出租)也不征。45标准之三：转让房地产是否取得收入。取得收入的征；房地产产权虽变更但未取得收入的，不征土地增值税。

上述三个标准必须同时具备，即转让国有土地使用权，或房屋产权与国有土地使用权一并转让，只要取得收入，均属于土地增值税的征税范围。5事项是否属于征税范围出售包括三种情况：(1)出售国有土地使用权；(2)取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售；(3)存量房地产买卖。继承、赠予继承不征(无收入)。赠予中公益性赠予、赠予直系亲属或承担直接赡养义务人不征；非公益性赠予征。出租不征(无权属转移)房地产抵押抵押期不征；抵押期满偿还债务本息不征；抵押期满，不能偿还债务，而以房地产抵债，征。房地产交换单位之间换房，征；个人之间互换自住房不征。事项是否属于征税范围以房地产投资、联营房地产转让到投资联营企业，不征；将投资联营房地产再转让，征。合作建房建成后自用，不征；建成后转让，征。企业兼并转让房地产暂免代建房不征(无权属转移)房地产重新评估不征(无收入)【例】下列各项中，应征收土地增值税的是()。A.赠予社会公益事业的房地产B.个人之间互换自有居住用房地产C.抵押期满权属转让给债权人的房地产D.兼并企业从被兼并企业得到的房地产

【答案】C【解析】房地产抵押期间产权未发生权属变更，不属土地增值税征税范围；抵押期满权属转让给债权人的，征收土地增值。【例】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有()。A.建造房屋的施工单位B.中外合资房地产公司C.出售国有土地使用权的事业单位D.房地产管理的物业公司

【答案】BC二、土地增值税的纳税人

土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物，并取得收入的单位和个人

不论是法人还是自然人，不论是内资企业还是外资企业，不论是何种经济性质，不论是哪一部门，只要发生土地增值税有关政策所涉及的征税范围，均应缴纳土地增值税。10【例1】下列单位中，属于土地增值税纳税人的有()。

A.建造房屋的施工单位

B.中外合资房地产公司

C.出售国有土地使用权的事业单位

D.房地产管理的物业公司

【答案】BC1112边学边练多项选择题：下列各项中，不属于土地增值税征税范围的有()。A．以房地产抵债而尚未发生房地产权属转让的

B．以房地产抵押贷款而房地产尚在抵押期间的

C．被兼并企业的房地产在企业兼并中转让到兼并方的

D．以出地、出资双方合作建房，建成后又转让给其中一方的

【答案】ABC【解析】ABC选项均未发生不动产权属的实质转移，不属于征税范围。12边学边练判断：某房地产公司从广州市政府取得50亩土地使用权，作为以下用途，请判断是否缴纳土地增值税（1）作为该公司的土地储备。（2）没有修建房屋，只是进行了“通水、通电、通路”开发，然后将该土地卖给了一家工厂。（3）进行商品房的开发建造，然后公开出售。（4）将该土地赠送给希望工程，用于修建希望小学。（5）将该土地出租给一家工厂建造厂房。（6）将其作为抵押，向银行申请5千万元贷款，贷款到期后无法偿还，该土地被银行没收。13边学边练（7）进行商品住房的开发建造，房屋建成后与另一家房地产公司的某写字楼进行交换。（8）以该土地作价5千万，投资给一家高科技发展公司，获得该公司30%的股份。（9）与另一家房地产公司合作建房，对方出资5千万，建成后按1：1各自进行销售。（10）取得土地3年后，进行清产核资时，重新评估增值500万元。判断：个人住房发生产权变化是否征税（1）李某的父亲去世，留下一栋别墅给他作为遗产。（2）李某用他父亲留给他的别墅，与张某换取了两套商品住房用于居住。14三、土地增值税的税率土地增值税实行的是四级超率累进税率。级次增值额占扣除项目金额比例税率速算扣除系数150％以下(含50％)30％

02超过50％一100％(含100％)40％5％3超过100％一200％(含200％)50％15％4200％以上60％35％一、土地增值税的计税依据

土地增值税的计税依据是纳税人转让房地产所取得的增值额，即纳税人转让房地产的收入减除税法规定的扣除项目金额后的余额。其公式如下：土地增值额=房地产转让收入-扣除项目金额16模块二增值额的确定1.房地产转让收入※非货币收入要折合货币金额计入收入总额。※转让房地产取得的应税收入为不含增值税收入，免征增值税的，转让房地产取得的收入不扣减增值税额。（3）其他收入（2）实物收入（1）货币收入2.扣除项目金额（6）财政部规定的其他扣除项目（5）转让房地产有关的税金（4）旧房及建筑物的评估价格（3）房地产开发费用（2）房地产开发成本（1）取得土地使用权所支付的金额（1）取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用（如按国家统一规定缴纳的有关登记、过户手续费等。）。（适用于新建房转让和存量房转让）（2）开发成本：是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用。（适用于新建房转让）（3）开发费用：是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。（适用于新建房转让）能提供金融机构贷款证明开发费用=利息+(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×5%不能提供金融机构贷款证明开发费用=(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×10%注意:利息是指不超过商业银行同期同类贷款利率上浮标准的部分，超过贷款期限的加息、罚息不得扣除。计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。（4）与转让房地产有关的税金：城市维护建设税＝增值税税金×7％（或5％、1％）教育费附加＝增值税税金×（3％+2％）印花税＝转让收入×0.05％(产权转移书据)（5）其他扣除项目：从事房地产开发的纳税人可以享受加计扣除

加计扣除＝(取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本)×20％（适用于房地产开发企业新建房转让）（6）旧房及建筑物的评估价格。纳税人出售旧房，准予扣除房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款、按国家规定交纳的有关费用和税金。评估价格=重置成本价×成新度折扣率转让旧房土地增值税的扣除项目如何确定，应区分以下三种情况：第一种情况:能提供旧房及建筑物评估价格的情况：由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格=重置成本价×成新度折扣率第二种:不能取得评估价格，但能提供购房发票的情况：1.关于土地款、旧房评估价的扣除规定购房发票所载金额。2.加计扣除金额的规定按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。计算扣除项目时的“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计1年；超过1年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为1年。3.关于契税的扣除规定对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不得作为加计5％的基数。因此，不能取得评估价格，但能提供购房发票的旧房转让，土地增值税扣除项目的计算公式=发票所载金额×[1+（转让年度-购买年度）×5%]）+与房地产转让有关税金(包括转让旧房时缴纳城市维护建设税、印花税、契税以及教育费附加，必须提供相应的完税凭证)+与房地产转让有关费用。第三种:既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况：转让旧房及建筑物，既没有评估价格，又不能提供购房发票的情况，地方税务机关可以根据《中华人民共和国税收征收管理法》第35条的规定，实行核定征收。一、应纳税额的计算方法土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的税率计算征收。土地增值税的计算公式是：

应纳税额=∑（每级距的土地增值税×适用税率）26模块三土地增值税应纳税额的计算二、土地增值税应纳税额的确定应纳税额＝土地增值额×适用税率－速算扣除数转让收入－扣除项目金额采用4级超率累进税率确定税率＝增值额÷扣除项目金额速算扣除率×扣除项目金额具体步骤：第一步：计算增值额：增值额=房地产转让收入-扣除项目金额第二步：计算增值额占扣除项目金额的比例：增值额占扣除项目金额的比率=增值税÷扣除项目金额×100%第三步：计算应纳税额：（1）增值额占扣除项目金额的比率≤50%，则土地增值税税额=增值额×30%（2）50%＜增值额占扣除项目金额的比率≤100%，则土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%（3）100%＜增值额占扣除项目金额的比率≤200%，则土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%（4）增值额占扣除项目金额的比率＞200%，则土地增值税税额=增值额×60%-扣除项目金额×35%【例】已知转让收入1100万元，扣除项目金额为400万元；土地增值额为700万元。增值额占扣除项目金额=700万元÷400万元=175%查表得：税率50%；速算扣除率15%应纳土地增值税=700×50%-400×15%

=290（万元）某工业企业2022年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造成本和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金277.5万元。该企业应缴纳土地增值税()。

A.96.75万元B.97.50万元

C.306.75万元D.307.50万元【答案】C分析：扣除额=3700+277.5=3977.5（万元）

增值额=5000-3977.5=1022.5（万元）

增值率=1022.5÷3977.5≈25.71%

适用30%税率

应纳税额=1022.5×30%=306.75（万元）【例】某房地产开发公司转让一幢写字楼取得收入1000万元。已知该公司为取得土地使用权所支付的金额为50万元，房地产开发成本为200万元，房地产开发费用为40万元（含利息），与转让房地产有关的税金为60万元。该公司应缴纳的土地增值税为()。

A.180万元B.249.75万元C.300万元D.360万元

【答案】B【解析】

扣除项目金额＝50+200+(50+200)×10％+60+(50+200)×20％=385（万元）土地增值额=1000－385=615（万元）增值额与扣除项目比=615÷385=159.74％，应选第3档税率应纳土地增值税=615×50％-385×15％=307.5-57.75

=249.75（万元）【例】广州市某房地产开发公司在广州市区新建一幢写字楼并出售，取得转让收入8000万元，公司按税法规定缴纳了有关税金，已知该公司为取得土地使用权而支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用为500万元；投入的房地产开发成本为2000万元；利息支出为200万元（能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明），比按工商银行同类同期贷款利率计算的利息多出10万元，其他房地产开发费150万元，转让过程支付了增值税税额400万元，请计算应纳土地增值税额？地价款及开发成本＝500＋2000＝2500（万元）房地产开发费用扣除限额＝(200－10)＋(500＋2000)×5%=315（万元）应纳城镇维护建设税＝400×7%＝28（万元）应纳教育附加费＝400×（3%+2%）＝20（万元）房地产开发加计的扣除＝(500＋2000)×20%＝500（万元）扣除项目金额＝2000＋500＋315＋28＋12+8＋500＝3363（万元）

增值额＝8000－3363＝4637（万元）确定税率:4637÷3363≈137.88%,适用税率50%,速算扣除率15%应纳税额=4637×50%-3363×15%

=2318.5-504.45=1814.05（万元）【例】某企业转让一栋70年代建造的房屋，当时的造价为100万元，无偿取得土地使用权。如果按现时的材料、人工费计算，建造同样规格的房子需600万元，该房子为7成新，按500万元出售，支付有关可抵扣税费计27.5万元。计算应纳土地增值税额？

(1)房子评估价格＝600×70%＝420(万元)(2)允许扣除的税金＝27.5(万元)(3)扣除项目金额合计＝420＋27.5＝447.5(万元)(4)增值额＝500－447.5＝52.5(万元)(5)增值率＝52.5÷447.5×100%＝11.73%(6)应纳税额＝52.5×30%＝15.75(万元)税收优惠政策：（1）纳税人建造普通标准住宅并出售，增值额未超过扣除项目金额20％的，免税。

（2）国家因建设需要依法征用、收回房地产，免税。（3）从2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。【例】甲房地产开发企业开发的一批普通标准住宅商品房，计划销售价格总额为5000万元，按税法规定计算的可扣除项目金额为4000万元。方案一：销售价格总额5000万元，可扣除项目金额为4000万元。增值额=5000-4000=1000（万元）增值率=1000÷4000=25％由于增值率为25％，超过20％，所以不能享受免征土地增值税的优惠政策。经查表，适用30％的税率，则：

应纳土地增值税=1000×30％=300（万元）方案二：销售价格总额降为4800万元，且使得可扣除项目金额仍为4000万元。增值额=4800-4000=800（万元）增值率=800÷4000=20％

此时，免缴土地增值税。

方案二比方案一甲公司少缴土地增值税300万元，因此，应当选择方案二拓展：耕地占用税耕地占用税是对占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人，就其实际占用耕地面积所征收的一种税。1.非农业开发：如在耕地上进行庄园、建造球场、驾校等非农化的开发，以至于土地的资源受到了破坏和占用，将需要征收耕地占用税。2.改变用途：农田里不种地，将其的用途改变，比如说在基本农田内养鱼、建造养殖场，在其他耕地内进行厂房的建造，这些都是破坏土地的形式，需要收取耕地占用税。3.建房：在农村中，占用耕地建房的情况最为普遍，很多人认为土地是自家的，所以才会在其中建房，但这是违规的行为，将收取耕地占用税。耕地是指用于种植农作物的土地和农用地，园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面、渔业水域滩涂以及其他农用地都属于耕地的范围。。需要注意的是，下列占地行为不征收耕地占用税:(1)建设农田水利设施占用耕地的;(2)建设直接为农业生产服务的生产设施占用园地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面渔业水域滩涂(包括苇田)以及其他农用地的。【解释】直接为农业生产服务的生产设施，是指直接为农业生产服务而建设的建筑物和构筑物。一、耕地占用税的纳税人在我国依法应该缴纳耕地占用税的单位和个人是指为建房或从事其他非农业建设的单位和个人。依法应该缴纳耕地占用税的单位为耕地占用税的纳税人，需要依法进行耕地占用税的计算缴纳。二、耕地占用税缴纳的期限获准占用耕地的单位或者个人在收到土地管理部门的通知之日起30日内缴纳耕地占用税。土地管理所凭耕地占用税完税凭证或者免税凭