《纳税实务》（第五版）课件 项目十二 契税办税业务

1模块十二契税办税业务模块一确定契税的征税范围一、契税的征税范围契税是以在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。承受国有土地使用权并支付出让金土地使用权的转让房屋买卖房屋赠与房屋交换二、税收优惠（1）下列项目免征契税：①国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的；②非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助；③承受荒山、荒地、荒滩土地使用权用于农、林、牧、渔业生产；④婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属；⑤法定继承人（包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）通过继承承受土地、房屋权属（但非法定继承人根据遗嘱承受死者生前的土地、房屋权属，属于赠与行为，应征收契税。）；⑥依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。（2）下列项目减征或免征契税：①根据国民经济和社会发展的需要，国务院对居民住房需求保障、企业改制重组、灾后重建等情形可以规定免征或者减征契税，报全国人民代表大会常务委员会备案；②纳税人改变有关土地、房屋的用途，或者有其他不再属于本法规定的免征、减征契税情形的，应当缴纳已经免征、减征的税款。一、契税的纳税人契税的纳税人就是依法缴纳契税的单位和个人。土地使用权和房屋所有权的购买方土地使用权和房屋所有权的受让方土地使用权和房屋所有权的受赠方模块二确定契税的纳税人和适用税率二、契税的税率契税采取幅度比例税率，税率幅度为3%～5%。各省、自治区、直辖市人民政府按照本地区的实际情况决定。自2024年12月1日起：对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女），面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税；对个人购买家庭第二套住房，面积为140平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140平方米以上的，减按2%的税率征收契税。应税项目计税依据国有土地使用权出让成交价格土地使用权出售房屋买卖土地使用权、房屋赠与征税机关参照市场价格土地使用权、房屋交换交换的房地产差价以划拨方式取得土地使用权，转让时补税补交的土地使用权出让费或土地收益成交价格明显低于市场价格且无正当理由的，税务机关有权参照市场价格核定计税依据。6一、契税的计税依据模块三

契税应纳税额的计算应纳契税＝计税依据×税率不含增值税的成交价格3％－5％的幅度税率7二、契税应纳税额的计算练习1：202×年晓策公司购买办公大楼一栋，不含税价款10000000元，适用增值税税率为9%，契税税率为4%，税金和价款用银行存款支付。要求：计算晓策公司应缴纳的契税税额。分析：晓策公司应缴纳的契税税额=10000000×4%=400000（元）练习2：202×年晓策公司取得一块土地使用权，使用期限为30年，该土地的使用费为8000000元，适用增值税税率为6%，契税税率为4%，税金和价款用银行存款支付。要求：计算晓策公司应缴纳的契税税额。分析：晓策公司应缴纳的契税税额=8000000×4%=320000（元）练习3：居民甲将一栋私有房屋（面积110平方米）出售给居民乙（非唯一住房），房屋成交价格为2000000元。甲另将一处住房与居民丙的住房交换，并支付换房差价款110000元，当地的契税税率为5%。要求：计算上述当事人应纳契税税额。分析：

(1)乙应纳税额＝2000000×5%＝100000（元）

(2)甲应纳税额＝110000×5%＝5500（元）练习4：某公司202×年发生两笔互换房产业务,并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元,换进的房产价值800万元;第二笔业务换出的房产价值600万元,换进的房产价值300万元。已知当地政府规定契税税率为3%,该公司应缴纳契税()。A.0万元B.9万元C.18万元D.33万元分析：该公司应缴纳契税=(800-500)×3%=9万元练习5：居民刘华，202×年发生以下业务：1.将一套价值80万元的公寓出租给张兰，月租金6000元；2.与胡奇交换一套住房，并取得胡奇另付的差价款20万元；3.以45万元价格从广州宜兴房地产开发公司购入的90平方米普通住房现房。当地契税税率为3%。首次购买140平方米以下普通住房，契税税率为1%。要求：计算刘华202×年应缴纳的契税税额。分析：刘华第一套住房出租，不需缴纳契税第二套住房交换，应由支付补价的胡奇缴纳契税第三套住房由于不是首次购房，不得享受1%税收优惠202×年刘华应纳契税=45×3%=1.35（万元）一、契税的纳税时间和地点（一）纳税义务发生时间纳税义务发生的时间是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。（二）纳税期限纳税人应当在依法办理土地、房屋权属登记手续前申报缴纳契税。在依法办理土地、房屋权属登记前，权属转移合同、权属转移合同性质凭证不生效、无效、被撤销或者被解除的，纳税人可以向税务机关申请退还已