房地产行业26年上半年REITs市场总结：上半年发行提速REITs展现出更强的抗周期性

目录索引TOC\o"1-2"\h\z\u一、C-REITs政环境及事件理 6（一）整体市场规变化 6（二）重要政策及件回顾 6二、C-REITs市规模变化及级市场发行情况 7（一）整体市场规变化 7（二）一级市场：业不动产出显著提升发行效率 9（三）新上市标的行热度跟踪 12（四）解禁节奏跟与影响分析 12（五）潜在储备上项目梳理 13三、行情回顾 14（一）整体行情走：行情整呈下行，走势与中红利类似 14（二）个票情况：速REITS幅更高 18（三）26年6月C-REITS估水平 21（四）C-REITS综合益水平较 26四、行情和业绩分析 29（一）二级市场：营及业绩强个券抗周期性 29（二）一级市场：二级价差存在导致打新策略旧有效 32五、风险提示 33图表索引图1：C-REITs场规模 7图2：按行业区分每月度C-REITs发行规模单位：亿元） 7图3：C-REITs审规模 9图4：C-REITs市规模 9图5：C-REITs市发行流程关键节点 9图6：C-REITs度解禁规模测（亿元） 12图7：C-REITs度解禁规模测（亿元） 13图8：已展开招标程的拟发项目（单位：个） 13图9：按资产类型分拟发行目（单位：个） 13图10：C-REITs行走势 14图11：26年上年C-REITs合收益指数、中证利与沪深15图12：不产REITs和特许营权REITs综收益走势 16图13：去12月C-REITs市场各板块涨幅 16图14：至26年6月C-REITs分派同国债收益率势比较 22图15：至26年6月不动产REITs子板块分率走势 22图16：至26年6月特许经权REITs子板分派率走势 22图17：至26年6月不动产REITs子板块P/NAV走势 23图18：至26年6月特许经权REITs子块P/NAV走势 23图19：REITs市场打新益率 33表1：REITs主政策 6表2：按不同维度分的每度C-REITs发行规（单位：亿） 8表3：C-REITs级市场月度售比例（按发售时） 8表4：26年7月处于审核及集上市阶段的C-REITs 10表5：25年7月处于募集上阶段的C-REITs 11表6：截止26年6月末市满3个月的次新C-REITs购况 12表7：26年下年C-REITs禁项目、份额及规模 12表8：C-REITs股债指数涨和换手率对比 14表9：C-REITs情与股债市相关性 15表10：C-REITs市场板块度涨幅及日均换手率 17表11：近上市的REITs行表现 18表12：各块C-REITs行情顾与估值 18表13：C-REITs涨跌排名不含上市首日，至2026.06.30） 21表14：各块C-REITs估值况 24表15：不产C-REITs的综收益构成 26表16：特经营权C-REITs综合收益构成 28表17：26年上半各REITs幅与业绩的相关关系 29表18：26年上半年速REITs涨幅与经营情况 32一、C-REITs政策环境及事件梳理（一）整体市场规模变化5月28REITsREITs月15REITs月17REITsREITs主动ETF表1：REITs主要政策时间来源文件或会议内容5/8上海市人民政府办公厅《关于深化上海全球资产管理中心建设的若干意见》1.将公募REITs列为资管中心核心基础产品，打造全国REITs发行交易首选地；2.放宽资管机构准入，壮大REITs管理人队伍；3.推动REITs纳入沪港通，引入境外长期资金，提升二级市场流动性；4.扩充产业园、保租房、仓储物流等不动产储备项目池；5.完善全链条金融配套，加快存量资产盘活发行。6/15北京市文化和旅游局《关于开展2026年度重点文旅项目征集工作的通知》1.本次入库文旅项目可同步纳入文旅基建REITs储备库，实现一次申报双向入库；2.入库项目可享受旅游补助资金、贷款贴息，稳定经营性现金流，满足REITs分红要求；3.覆盖新建及存量景区、文商旅综合体，扩充文旅类REITs底层资产；4.形成“专项债建设+REITs盘活”的资产退出闭环。6/17证监会（陆家嘴论坛）2026陆家嘴论坛监管讲话1.正式推出商业不动产REITs试点，将写字楼、购物中心等商业物业纳入公募REITs发行范围，补齐资产品类短板；2.首批4单商业不动产REITs快速落地上市，增加产品供给；3.支持沪深交易所发行REITs主动ETF，引入增量资金，改善二级市场流动性。数据来源：政府网站、广发证券发展研究中心（二）重要政策及事件回顾商业不动产REITs推出25年12月31日，证监会正式发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点》，适当降低发行条件，拓宽发行资产范围，为REITs市场提质扩面做出重要贡献。中证REITs全收益指数ETF落地月174只中证REITsREITs市场的公募基金，带动行情修复。发改委公开审核REITs月8REITs2026年6月30日，133（82募的10个。从推荐项目中可以看出，包括龙地仓储物流、温州公用水利项目、鹏瑞利集团消费基础设施、江天数科数据中心、厦门市政集团停车场项目等公募REITs产品均已于近期推荐至证监会。二、C-REITs市场规模变化及一级市场发行情况（一）整体市场规模变化根据Wind数据，截至2026年6月30日，中国C-REITs市场（不含香港，下同）总规模达2351.99亿元，环比上升151.055月末已上市的62141.442.70%1302.0768.60月末已上市的REITs（）在截止61246.051.02%26年4203.32图1：C-REITs市场规模

2,352

100869086807060505000

1,30240021-0621-1022-0222-0622-1023-0223-0623-1024-0224-0624-1025-0225-0625-1026-0226-06总市值（亿元，左轴） 流通盘市值（亿元，左轴） 基金数（只，右轴）数据来源：Wind、广发证券发展研究中心图2：按行业区分的每月度C-REITs发行规模（单位：亿元）35030025020015010050021-06

22-06

22-12

23-06

23-12

24-06

24-12

25-06

25-12产业园区 物流设施 保租房 消费 数据中心 高速公路 水电 新能源数据来源：Wind、广发证券发展研究中心6月共4单REITs上市，发行规模合计203.32亿元，相较5月发行规模提升721.49%。季度来看，26Q2合计发行规模284.14亿元，较26Q1上升1788.59%。截至6月30C-REITs市场共有86REITs发行规模最大，为759.26亿元，占比31.71%1308.82亿元，占比54.67%；按发行类型来看，首发发行规模最大，为2316.68亿元，占比96.77%。表2：按不同维度划分的每季度C-REITs发行规模（单位：亿元）时间资产类型原始权益人性质合计不动产特许经营权央企国企外资民企21Q21471672123558031421Q3000000021Q42921050005022Q1000000022Q2094940009422Q3388348730012122Q4651392016915020423Q11810878047012523Q266012351906623Q3000000023Q4030030003024Q112031905101015124Q23357090009024Q312424012402414824Q4961716118901626625Q173150400488825Q282016340338225Q31941948372210421225Q455016028115526Q1015150001526M1000000026M2015150001526M3000000026Q2972081008126M4947056005626M50250250025数据来源：Wind、广发证券发展研究中心注：灰色底色为月度数据；原始权益人企业性质参照Wind分类，且按照基金上市时间划分季度。26（即中签率）自2月的0.28%逐步上升至6月的1.20%26年6月3单消费REITs为0.99%REITs（5.01%）。表3：C-REITs一级市场月度配售比例（按发售时间）产业园区仓储物流保租房消费数据中心高速公路水电环保新能源C-REITs25M192.95%0.56%1.50%25M20.73%0.25%0.29%0.36%25M30.37%0.37%25M40.71%0.71%25M50.25%0.25%25M60.14%0.26%0.19%25M70.49%0.23%0.37%25M80.44%0.33%0.41%25M90.33%0.33%25M100.30%0.30%25M110.75%0.75%25M120.93%0.93%26M20.28%0.28%26M40.15%0.55%0.31%26M50.58%0.58%26M65.01%0.99%1.20%平均1.06%1.15%0.48%0.89%0.44%1.88%0.57%1.03%0.95%数据来源：上交所、深交所、广发证券发展研究中心（二）一级市场：商业不动产推出显著提升发行效率REITs26年上半年C-REITs18单项目（其中含4单商业不动产553.825H1增长234%11353.6亿元，较25H1增长120%。图3：C-REITs过审规模 图4：C-REITs上市规模1000

28281420545.7553.8437.0364.1423.0336.9121118502021 2022 2023 2024 20252026H1

0

35131321655.2364.1419.511431.5353.6170.92951125201510502021 2022 2023 2024 20252026H1过审规模（亿元，左） 过审数量（只，右） 上市规模（亿元，左） 上市数量（只，右）数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心基金审核阶段基金募集上市阶段项目进入审核流程，首次挂网站基金过审，须在60日内完成募集基金份额上市流通受理后30日内反 按照基金发售价馈或提交审核会 格申购基金份额项目受理基金管理人答复询价收购项目公司项目申报 交易所问询/反馈 基金审核阶段基金募集上市阶段项目进入审核流程，首次挂网站基金过审，须在60日内完成募集基金份额上市流通受理后30日内反 按照基金发售价馈或提交审核会 格申购基金份额项目受理基金管理人答复询价收购项目公司项目申报 交易所问询/反馈 基金注册/过审 基金募集 基金份额上市申报5日内做出是否受理收到反馈30答复，特殊情况可延长30日使用募集资金收购项目公司，并发放股东借款（如有）根据网下投资者报价确定基金发售价格数据来源：上交所、深交所、广发证券发展研究中心截止7月24401,241.5830（958.60亿元（282.98亿元36单REITs18单REITs553.81亿元；11单REITs353.63表4：26年7月处于审核及募集上市阶段的C-REITs基金名称基础设施项目类型申报类型审核状态评估价值（亿元）基金管理人受理日期基金审核阶段南方润泽科技REIT数据中心扩募已受理76.97南方基金26/7/9东方红能源REIT能源设施首发已受理16.04东方资管26/7/13广发海珠城发REIT商业不动产首发已问询14.25广发基金26/6/26博时招商产园REIT产业园区扩募已受理26.00博时基金26/6/15招商商业REIT商业不动产首发已问询29.96招商资管26/6/15中信建投能源REIT风力发电首次已受理23.08中信建投基金26/6/11长城华能发电REIT燃煤发电首次已反馈31.57长城基金26/5/12红土创新茂业REIT商业不动产首次已反馈11.01红土创新基金26/5/6中金开元旅业REIT商业不动产首次已反馈18.44中金基金26/4/30国泰海通中建REIT租赁住房首次已反馈13.14国泰海通资管26/4/17国联安复星REIT商业不动产首次已反馈139.28国联安基金26/3/30华夏楚天高速REIT高速公路首次已反馈43.02华夏基金25/8/22建信港口REIT交通设施首次已反馈28.72建信基金26/3/2国金嘉泽新能源REIT风力发电首次已反馈12.66国金基金26/3/2广发新城吾悦REIT商业不动产首次已反馈21.43广发基金26/3/6嘉实首开REIT商业不动产首次已反馈10.39嘉实基金26/3/2山证瑞阳供热REIT供热设施首次已反馈11.22山证资管25/9/19国泰海通崇邦REIT商业不动产首次已反馈12.60国泰海通资管26/2/12华夏银泰百货REIT商业不动产首次已反馈42.73华夏基金26/1/30博时山东路桥REIT公路大桥首次已反馈14.67博时基金25/12/19华夏华润商业REIT购物中心扩募已问询24.44华夏基金26/4/30华夏龙岗产园REIT产业园区首发已问询10.78华夏基金26/5/27蜀道高速REIT高速公路首发已问询168.80华夏基金26/5/12华夏华润电力REIT燃煤发电首发已问询31.03华夏基金26/5/12中金菜鸟仓储REIT仓储物流首发已问询14.76中金基金26/4/30中金杭州安居REIT保租房首发已问询8.52中金基金26/5/6华夏华润置地REIT商业不动产首发已问询54.05华夏基金26/4/30粤海水利REIT水力发电首发已问询16.14银华基金26/4/27红土创新星河REIT商业不动产首发已问询22.35红土创新基金26/3/13中金火炬产园REIT产业园区首发已问询10.55中金基金25/12/30审核阶段合计---958.60--基金募集及上市阶段华安锦江REIT商业不动产首发通过17.01华安基金26/1/29光大安石REIT商业不动产首发通过61.05光大保德信26/2/5华夏保利发展REIT商业不动产首发通过20.38华夏基金26/1/30华夏凯德REIT商业不动产首发通过50.42华夏基金26/1/30华安陆家嘴REIT商业不动产首发通过26.74华安基金26/1/30华泰三峡能源REIT风力发电首发通过37.66华泰资管25/12/26北京国资REIT商业不动产首发通过26.97创金合信基金26/4/2中航中核能源REIT能源设施首发通过13.24中航基金25/11/25平安西安高科REIT产业园区首发通过13.60平安基金25/12/4华泰紫金华住REIT商业不动产首发通过15.91华泰资管26/2/5募集阶段合计---282.98--一级合计---1241.58--数据来源：上交所、深交所、广发证券发展研究中心申报项目方面，南方润泽REITA-7数据中心项目和A-84.2149.682-05（7510、85.71%年一季度进一步提升至（含税）分别约为1,073.99/kW/1,074.33元/kW/1,072.00元/kW/月，2026年一季度末为1,072.44/kW/A-872.06%86.57%88.11%，2026年一季度提升至1,069.70元/kW/1,069.82元/kW/1,065.67元/kW/1,065.80元/kW/A-7均值为2.67亿元，对应EBITDAMargin三年均值为60.60%；A-8EBITDA均值为2.63亿元，对应EBITDAMargin三年均值为63.67%。估值合理具备优势，本次项目扩募整体资产评估值合计约76.97亿元，预计2026年4-12月、2027年现金流分派率分别为5.78%（年化）、5.39%，高于当前市场上数据中心类REIT3.62%的分派率。待上市项目层面，有10单REITs通过审核处于募集上市阶段，拟募集金额合计286.55亿元。表5：26年7月处于募集上市阶段的C-REITs代码名称发行类型发行阶段金额(亿元)发行份额(亿份发行价格(元/份)分派率询价募集资产收购上市时间首年次年508609华安锦江REIT首发√---18.7072.6724.56%4.32%-光大安石REIT首发----61.05--4.56%4.60%508605华夏保利发展REIT首发√√--17.9753.5935.39%5.41%508606华夏凯德REIT首发----50.427-4.57%4.61%508607华安陆家嘴REIT首发√√--27.30102.7304.54%4.83%508059华泰三峡能源REIT首发√√--40.0758.01314.48%14.40%181001北京国资REIT首发√√--28.30102.8304.42%4.63%-平安西安高科REIT首发----13.60--7.76%4.73%-华泰紫金华住REIT首发----15.91--5.21%5.48%508030中航中核REIT首发√√√-13.2426.61913.93%10.72%合计286.55----数据来源：上交所、深交所、广发证券发展研究中心（三）新上市标的发行热度跟踪截止26年63C-REITs共7REITs申购，导致第一批商业不动产REITsREIT、东方隧道REIT和北投高速REIT配售比例分别为0.15%0.55%和0.58%表6：截止26年6月末上市未满3个月的次新C-REITs认购情况代码名称类型上市时间网下及公众配售比例机构股东第一大第二大第三大508020东方隧道REIT交通设施2026-04-220.55%中金公司上海国资私募陆家嘴信托180503北京昌保REIT保租房2026-04-290.15%朗和私募国新资产招商证券508093北投高速REIT交通设施2026-05-260.58%紫金财保广西产投广西北港创业508600上海地产REIT商业不动产2026-06-185.01%上海国资私募国新资产深圳高新投508601首农商业REIT商业不动产2026-06-181.16%申万宏源国泰海通中信建投508602砂之船REIT商业不动产2026-06-180.58%国泰海通天津高和私募厦门源峰508603唯品会商业REIT商业不动产2026-06-181.34%厦门源峰元康瑞景天津弘毅数据来源：Wind、招募说明书、广发证券发展研究中心（四）解禁节奏跟踪与影响分析26年6月恰逢首批9单REITs的5周年解禁，市场解禁规模较高，为47.09亿元。26年上半年解禁规模为137.49亿元，相比25年下降明显，25上半年解禁174.98亿元，25下半年解禁384.28亿元，本轮解禁高峰已过。图6：C-REITs月度解禁规模预测（亿元）140.00120.00100.0080.0060.0040.0020.000.0022/0622/1223/0623/1224/0624/1225/0625/1226/0626/1227/0627/1228/0628/1229/0629/1230/0630/12解禁市值规模（亿元）数据来源：Wind、广发证券发展研究中心注：26/6及其左侧实线柱状图为实际发生数值，26/6及其右侧虚线柱状图为预测数值，并以2026年6月30日收盘价计算。未来6个月整体解禁规模不高，为57.04亿元，共11单项目解禁。月度解禁规模较为平均，8和10月解禁相对更多，超过10亿元，其他月份解禁规模不足10亿元，下半年各月份的解禁压力相对都不高。表7：26年下半年C-REITs解禁项目、份额及规模解禁市值（亿元）解禁份额（亿份）M7M8M9M10M11M12M7M8M9M10M11M12首农REIT6.231.85中外运REIT3.611.01润泽REIT10.781.83万国REIT4.471.12凯德商业REIT5.020.89唯品会REIT3.820.96山高高速REIT10.851.32沈软REIT2.300.79安博仓储REIT4.690.98越秀高速REIT2.840.60中关村REIT2.031.80合计9.8415.258.8413.154.694.872.862.941.842.100.982.40数据来源：Wind、广发证券发展研究中心注：解禁市值以2026年6月30日收盘价计算。图7：C-REITs月度解禁规模预测（亿元）2,0001,5001,0005000

30/06数据来源：Wind、广发证券发展研究中心

流通市值（亿元） 非流通市值（亿元）注：26/6及其左侧实线柱状图为实际发生数值，26/6及其右侧虚线柱状图为预测数值，并以2026年6月30日收盘价计算。（五）潜在储备上市项目梳理根据Wind资讯，截至6月末已有142家发起人进入招募REITs发行联合体的流程。目前能源水利、商业、产业园三类资产储备较多，分别有42单、22单和21单项目进入招募发行联合体的阶段。图8：已展开标流的拟发目（单位个） 图9：按资产型区拟发行（单位：）1201201251271201201251271321381422122141340140

25-1226-0126-0226-0326-0426-0526-06

3020100产 保 业 租 园 房已展开招标的拟发行项目（个）区已展开招标的拟发行项目（个）

42 171739景 仓 能 交 区 储 源 通 物 水 设流 利 施数据来源：Wind、广发证券发展研究中心 数据来源：Wind、广发证券发展研究中心三、行情回顾（一）整体行情走势：行情整体呈下行，走势与中证红利类似根据Wind年6月C-REITs指数仅在1260.1%24及250.2%和.426年60.0，环比下降0.05pct。图10：C-REITs行情走势1501401301201101009080706021-0621-0921-1222-0322-0622-0922-1223-0323-0623-0923-12C-REITs日均换手率（MA7，C-REITs综合收益150140130120110100908070605021-06数据来源：Wind、广发证券发展研究中心6月REITs综合指数下跌2.4%跌REITs（申万）下跌8.8%、房地产（）上涨10.8%。26年上半年，REITs下跌3.9%，表现落后于股债，好于中证红利（-8.7%）和相关行业，相比之下中证红利与REITs行情表现更为相似。相关行业板块指数分化，高速公路（申万）下跌11.4%、房地产（申万）下跌15.5%。表8：C-REITs与股债指数涨幅和换手率对比证券代码指数收盘点数2026年6月年初以来过去12个月（26.6.30）涨幅换手率涨幅换手率涨幅换手率C-REITs综合收益110-2.4%0.4%-3.9%0.4%-8.2%0.5%000922.CSI中证红利5,022-8.9%0.4%-8.7%0.4%-7.3%0.3%399001.SZ深证成指16,2062.2%2.7%19.1%2.4%56.1%2.2%000001.SH上证指数4,094-0.1%1.3%3.3%1.4%19.6%1.3%000300.SH沪深3004,9791.3%0.9%7.1%0.8%27.0%0.7%000852.SH中证10008,8102.0%3.0%16.0%3.1%40.4%2.9%881001.WI万得全A7,1491.4%2.0%11.3%2.0%35.7%1.9%000832.CSI中证转债504-0.8%0.0%2.5%0.0%14.1%0.0%801180.SI房地产（申万）1,83610.8%2.0%-15.5%2.0%-8.1%2.1%851731.SI高速公路（申万）2,926-8.8%0.6%-11.4%0.6%17.6%0.8%CBA00103.CS中债-新综合1300.0%-0.9%--0.6%-CBA00603.CS中债-国债全价1340.1%-0.8%--1.5%-CBA02003.CS中债-企业债全价88-0.2%--0.6%--1.7%-数据来源：Wind、广发证券发展研究中心26年上半年C-REITs综合收益下跌3.78%，中证红利下跌7.01%0.66REITs图11：26年上半年C-REITs综合收益指数、中证红利与沪深300110.00105.00100.0095.0090.0026-01 26-01 26-02 26-02 26-03 26-03 26-04 26-04 26-05 26-05 26-06 26-06C-REITs 中证红利（MA5） 沪深300（MA5）数据来源：Wind、广发证券发展研究中心表9：C-REITs行情与股债市场相关性数据来源：Wind、广发证券发展研究中心C-REITs与股债的相关性上，26年6月C-REITs同沪深300呈中等负向相关（-0.56），和债市呈较弱正相关（0.43）。自26年以来，C-REITs同沪深300及债市均呈现出中等负向相关，相关系数分别为-0.59和-0.68。REITs（1.02%）REITs（-7.32%）REITs中弱业15.53%和12.69%2.06%。特许经营权REITs5.53%0.38%和0.17%。26年6月不动产REITs3.38%，特许经营权REITs综合收益下跌0.99%保租房板块上涨，其余7个板块均下跌，且弱业绩的产业园区跌幅更高。涨幅最高的为消费REIT，涨幅为48.23%，主要系6REIT新上市；其次为不动产REITs，涨幅13.29%；保租房REITs涨3.52%和3.51%REITs跌幅较小。图12：不动产REITs和特许经营权REITs综合收益走势16015014013012011010090807021-06 22-01 22-08 23-03 23-10 24-05 24-12 25-07 26-02不动产REITs 特许经营权REITs C-REITs综合收益指数数据来源：Wind、广发证券发展研究中心注：指数样本包含全部不动产及特许经营权REITs，新REITs上市当日即实时调整图13：过去12个月C-REITs市场各板块涨幅40.00%30.00%20.00%10.00%0.00%-10.00%-20.00%25-06 25-07 25-08 25-09 25-10 25-11 25-12 26-01 26-02 26-03 26-04 26-05 26-06产业园区 物流设施 保租房 消费 数据中心 高速公路 水电 新能源数据来源：Wind、广发证券发展研究中心26年以来，REITs市场换手率持续下行，26年前6个月平均月换手率仅为0.4%，低于25年0.7%的平均水平，流动性不断走弱难以支撑行情稳定运行。26年6月份，不动产板块日均换手率为0.38%，环比下降0.02pct，同比下降0.27pct。其中换手率最高的板块是数据中心，换手率为0.87%，环比上升0.01pct。其他板块日均换手率均不高，消费、物流设施、保租房0.49%0.45%0.44%和0.04pct0.06pct0.12pct0.05pct、下降0.07pct0.36pct和下降0.26pct。0.33pct0.51%0.35%和0.23%，环比分别上涨0.01pct、下降0.03pct和下降0.08pct0.45pct、下降0.17pct和下降0.36pct。表10：C-REITs市场各板块月度涨幅及日均换手率月份产业园区物流设施保租房消费数据中心高速公路水电环保新能源各REITs板块月涨幅25M18.9%7.9%9.8%17.3%4.8%2.3%6.7%25M20.7%2.5%-2.9%0.0%2.5%4.7%-1.8%25M34.5%3.9%5.4%1.8%2.8%3.1%6.6%25M4-2.3%1.4%4.5%7.6%0.9%0.0%-1.2%25M52.1%4.3%9.4%5.0%4.4%0.7%3.4%25M62.1%3.4%3.9%3.1%-0.1%4.5%2.1%25M73.2%0.9%-1.9%2.9%-0.5%0.0%-2.4%25M8-1.8%-0.4%-5.7%-3.0%36.5%-1.9%1.6%-1.9%25M9-1.5%-0.6%-1.2%2.0%0.0%-1.5%-1.6%-0.2%25M10-2.2%-1.7%-1.0%-0.5%5.0%-0.7%0.6%-0.9%25M11-3.0%-1.8%0.2%0.7%-1.3%0.3%-1.8%-1.2%25M12-0.9%-1.1%-0.4%-2.6%1.2%-5.5%-5.3%-3.2%26M16.3%5.3%2.4%7.6%8.4%2.6%4.8%3.4%26M2-2.9%-1.3%-2.9%-2.1%1.9%0.3%1.1%-1.1%26M3-3.7%-5.8%-2.6%-2.3%-3.6%-1.4%-1.3%-0.3%26M4-1.1%-0.4%0.9%0.2%1.2%-0.3%2.2%-0.4%26M5-8.8%-7.2%-0.6%-1.5%-2.0%-0.5%0.4%1.3%26M6-6.5%-3.5%0.8%-0.4%-3.5%-0.4%-1.3%-2.5%各REITs板块月度日均换手率25M11.1%0.9%1.0%1.2%0.7%1.4%0.9%25M21.1%1.1%1.1%1.2%0.9%1.6%0.9%25M30.7%0.7%1.2%0.9%0.7%1.1%1.0%25M40.7%0.8%1.0%0.5%0.6%0.9%0.7%25M50.6%0.6%0.8%0.5%0.5%0.7%0.6%25M60.6%0.5%0.8%0.5%0.6%1.0%0.5%25M70.8%0.5%0.8%0.7%0.4%0.9%0.6%25M80.7%0.5%0.9%0.5%4.5%0.5%1.1%0.7%25M90.4%0.3%0.6%0.6%1.1%0.3%0.6%0.6%25M100.5%0.4%0.8%0.5%1.0%0.3%0.6%0.5%25M110.6%0.4%0.9%0.4%1.0%0.4%0.6%0.6%25M120.4%0.4%0.4%0.4%0.8%0.4%0.5%0.5%26M10.6%0.6%0.5%0.6%1.2%0.4%0.6%0.6%26M20.3%0.5%0.3%0.4%1.1%0.3%0.4%0.4%26M30.2%0.4%0.4%0.3%0.9%0.3%0.3%0.5%26M40.3%0.4%0.4%0.4%0.7%0.3%0.6%0.4%26M50.5%0.5%0.4%0.5%0.9%0.3%0.5%0.4%26M60.4%0.4%0.4%0.5%0.9%0.2%0.5%0.4%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心注：月度涨幅及换手率计算区间自上月末最后一个交易日至本月最后一个交易日（二）个票情况：高速REITs涨幅更高项目行情方面，6月4单新REITsREITsREITREITREITREIT表现一般（首日涨幅1.43%1.04%和0.02%）。月3REITsREIT6月涨幅2.31%，REITREIT（-1.48%和-0.80%）。除新股次新股，6月REITs市场仍处于回调阶段，86单存量REITs中仅19单上涨，67单下跌。6月消费REITs涨幅表现相对更好，海通砂之船REIT上涨16.5%，首农商业REIT上涨2.5%，均为新上市的REIT，高收益率背后除了基本面也存在打新的因素。此外山高高速REIT涨幅也较高，6月上涨8.7%。表11：近期上市的REITs行情表现代码名称类型上市时间发行规模（亿元）6月涨幅（不含首日）上市后涨幅首日5日10日--284.14--数据来源：Wind、招募说明书、广发证券发展研究中心跌幅最高的IsIT跌幅158I，跌幅12.4%REITREIT和上海地产REIT跌幅也较高，分别下跌15.4%11.4%和9.9%。IT日均换手率最高为70ITI，换手率分别为5.2%和4.3%6月新上市的REITs。表12：各板块C-REITs行情回顾与估值基金总市值（亿元）过去12个月累计2026年6月分派率2026EP/NAV综合收益变化资本利得变化综合收益变化资本利得变化日均换手率（%）不动产1,07832.5%-10.5%13.3%-2.7%0.44.6%1.1产业园区250-3.5%-24.3%-6.1%-6.2%0.46.0%0.8临港REIT22-15.9%-18.4%-0.3%-0.3%0.45.0%0.9成都产园REIT11-26.9%-32.7%-1.8%-3.3%0.35.6%0.9张江光大REIT21-19.9%-24.1%-2.6%-2.6%0.35.8%0.8东吴苏园REIT23-16.1%-20.6%-2.8%-2.8%0.16.2%0.7东久REIT23-2.0%-5.2%-3.0%-3.0%0.43.3%1.2首农产园REIT374.7%1.1%-3.0%-3.0%0.66.8%1.0南京建邺REIT10-28.6%-32.3%-3.6%-3.6%0.45.7%1.0和达高科REIT9-22.2%-26.6%-5.5%-6.7%0.16.4%0.8沈阳软件园REIT9-9.9%-15.4%-6.4%-6.4%0.56.1%0.8广开产园REIT11-40.3%-44.3%-7.1%-7.1%0.17.3%0.5津开产园REIT15-13.8%-17.8%-7.2%-7.2%0.25.6%1.2招商蛇口REIT23-21.8%-25.6%-8.5%-8.5%0.26.1%0.7亦庄产园REIT12-22.9%-25.2%-8.6%-8.6%1.05.3%1.1联东科创REIT18-9.2%-13.1%-8.7%-8.7%0.24.7%1.1光谷产园REIT8-36.2%-40.4%-9.4%-9.4%0.48.6%0.6招商科创REIT7-27.7%-31.9%-10.1%-13.1%0.36.4%0.7金隅产园REIT13-27.0%-32.0%-11.4%-11.4%0.77.6%1.1重庆两江REIT9-35.6%-38.4%-11.8%-11.8%0.78.0%0.9合肥高新REIT7-45.4%-48.5%-12.4%-12.4%1.110.6%0.5中关村REIT11-43.7%-45.6%-15.8%-15.8%0.63.7%0.5物流设施228-3.3%-19.9%-3.5%-4.1%0.45.2%0.9安博仓储REIT21-14.5%-16.1%4.7%2.7%0.85.2%0.8宝湾物流REIT11-14.5%-18.6%3.0%3.0%0.64.9%0.9九州通医药REIT16-2.3%-6.4%1.6%-0.4%0.53.8%1.4盐田港REIT215.6%1.2%1.3%1.3%0.24.4%1.0京东REIT17-1.2%-5.2%-1.4%-1.4%0.44.4%1.1顺丰物流REIT34-12.6%-15.6%-2.1%-2.1%0.74.4%1.0华夏深国际REIT17-4.5%-7.6%-2.9%-2.9%0.24.7%1.1中银中外运REIT1410.2%7.7%-4.5%-4.5%0.84.4%1.1易商仓储REIT18-29.0%-33.5%-7.5%-10.9%0.64.7%0.9普洛斯REIT46-33.3%-37.8%-8.6%-8.6%0.47.7%0.6外高桥仓储REIT12-22.5%-27.0%-15.4%-15.4%0.45.4%1.1保障性租赁住房1892.7%-12.5%0.8%0.7%0.42.8%1.3上地租赁房REIT16-16.8%-19.9%6.5%4.9%0.33.4%1.2华润有巢REIT26-11.8%-13.8%3.9%3.9%0.71.9%1.1宽庭保租房REIT38-8.0%-11.0%0.6%0.6%0.23.4%1.2蛇口租赁房REIT17-12.4%-15.9%0.3%0.3%0.32.8%1.3恒泰租赁房REIT18-14.4%-16.2%-0.2%-0.2%0.93.1%1.3京保REIT29-7.9%-10.1%-0.3%-0.3%0.43.0%1.3厦门安居REIT28-11.5%-13.4%-0.6%-0.6%0.52.1%2.2深圳安居REIT17-11.1%-14.1%-0.9%-0.9%0.32.8%1.3昌保保租房REIT1116.6%16.6%-2.5%-2.5%1.93.2%1.2消费31379.9%-2.5%48.2%-1.2%0.54.3%1.2海通砂之船REIT6416.5%16.5%16.5%16.5%7.04.3%1.2首农商业REIT312.5%2.5%2.5%2.5%5.25.5%1.0唯品会商业REIT781.8%1.8%1.8%1.8%4.34.3%1.0中海商业REIT162.0%0.2%-0.2%-0.2%0.74.0%1.0百联消费REIT29-9.9%-14.2%-0.4%-0.4%0.65.4%1.3华威农贸REIT23-12.7%-15.1%-0.7%-0.7%0.85.3%1.5华润商业REIT981.8%-1.9%-1.1%-2.0%0.33.6%1.4唯品会奥莱REIT4325.2%22.3%-2.5%-3.5%0.53.7%1.5首创奥莱REIT33-0.6%-4.3%-2.7%-2.7%0.54.7%1.5大悦城商业REIT44-11.4%-14.9%-4.3%-4.3%0.34.1%1.3金茂消费REIT154.9%0.8%-4.7%-4.7%1.03.8%1.3绿发商业REIT19-11.0%-13.0%-5.0%-5.0%0.54.1%1.2凯德商业REIT233.5%2.2%-5.6%-5.6%0.74.6%1.0印力消费REIT38-10.1%-13.2%-7.2%-7.2%0.34.6%1.1上海地产REIT37-9.9%-9.9%-9.9%-9.9%3.95.0%0.9物美消费REIT14-12.4%-16.5%-11.4%-11.4%0.84.7%1.3数据中心980.0%41.9%-3.5%-3.5%0.93.7%1.4万国REIT3547.8%44.0%-2.2%-2.2%1.03.6%1.4润泽REIT6345.6%40.8%-4.2%-4.2%0.73.8%1.4特许经营权9066.3%-14.1%-1.0%-1.4%0.35.8%0.9高速公路5892.4%-15.4%-0.4%-0.8%0.25.7%1.0山高高速REIT332.4%-3.2%8.7%7.1%0.35.8%1.2招商高速REIT37-4.9%-12.3%5.8%5.8%0.29.6%1.1北投高速REIT263.1%3.1%2.3%2.3%0.98.4%1.0安徽交控REIT58-21.5%-29.3%1.4%1.4%0.211.1%0.7铁建高速REIT38-4.8%-13.6%0.4%0.4%0.312.1%0.9中交高速REIT599.9%5.0%0.1%0.1%0.34.5%0.8东方隧道REIT518.3%8.3%-0.8%-0.8%0.48.9%1.0宁波交投REIT78-14.5%-24.7%-1.0%-1.0%0.314.7%1.0沪杭甬高速REIT26-23.0%-28.6%-1.1%-1.1%0.216.3%0.8深高速REIT19-2.8%-13.2%-1.6%-1.6%0.411.1%1.0南京高速REIT28-11.4%-21.9%-2.2%-4.8%0.311.0%1.0广河高速REIT54-12.0%-19.6%-3.5%-3.5%0.29.7%0.7江苏交控REIT23-9.6%-19.3%-3.8%-3.8%0.310.1%0.9河北高速REIT47-6.2%-14.8%-4.4%-6.4%0.06.9%0.9越秀高速REIT14-18.0%-25.4%-8.2%-8.2%0.38.4%0.8水电环保14826.8%-5.5%-1.3%-1.5%0.56.5%1.2济南供热REIT22-12.5%-17.4%1.8%1.8%0.55.5%1.5鹏华深能REIT34-3.0%-9.3%-0.3%-0.3%0.410.3%1.0华电能源REIT2112.8%10.0%-0.8%-0.8%0.85.1%1.1首创水务REIT180.7%-7.8%-2.5%-2.5%0.76.9%1.2华夏中核REIT1925.1%25.1%-2.7%-2.7%0.33.8%1.3绍兴水利REIT23-9.9%-13.7%-2.7%-3.9%0.44.7%1.4首钢生物质REIT11-2.7%-8.6%-3.3%-3.3%0.56.7%1.1新能源1885.6%-16.0%-2.5%-3.2%0.45.6%0.8国家电投REIT79-2.7%-10.0%0.6%0.6%0.14.6%1.0蒙能新能源REIT12-16.6%-28.7%-3.1%-9.6%0.610.1%1.1明阳新能源REIT12-27.5%-35.2%-4.1%-4.1%0.413.5%0.8京能光伏REIT56-7.6%-14.9%-4.4%-4.4%0.33.5%1.1新疆新能源REIT14-8.5%-19.3%-4.8%-7.8%0.79.1%1.0中国电建REIT15-9.6%-14.3%-6.8%-6.8%0.86.3%1.2数据来源：Wind、广发证券发展研究中心REITs和中交高速REIT是Q219.64%和9.71%；鹏华深能REIT一季度业绩较好叠加，自3Q2涨幅排名第三的REITs，季度涨幅7.35%15.36%REIT，涨幅15.06%REITREITs13.76%。表13：C-REITs涨跌幅排名（不含上市首日，截至2026.06.30）月涨幅前五季涨幅前五年涨幅前五1山高高速REIT8.75%-山高高速REIT19.64%山高高速REIT15.36%2上地保租房REIT6.63%-中交高速REIT9.71%中交高速REIT15.06%3招商高速REIT5.75%业绩较好鹏华深能REIT7.35%招商高速REIT13.76%4海通砂之船REIT4.85%高分派新股海通砂之船REIT4.85%鹏华深能REIT8.08%5安博仓储REIT4.80%估值低招商高速REIT2.82%新疆新能源REIT6.61%月跌幅前五季跌幅前五年跌幅前五1中关村REIT-15.75%弱业绩中关村REIT-38.44%中关村REIT-39.44%2外高桥REIT-15.38%业绩下滑合肥高新REIT-28.97%合肥高新REIT-36.28%3合肥高新REIT-12.38%弱业绩首农产园REIT-22.81%广开产园REIT-26.06%4重庆两江REIT-11.75%弱业绩重庆两江REIT-22.52%普洛斯REIT-25.61%5金隅产园REIT-11.40%业绩下滑光谷产园REIT-21.96%光谷产园REIT-24.20%数据来源：Wind，广发证券发展研究中心注：涨跌幅不含上市首日涨跌幅（三）26年6月C-REITs估值水平26年66月末，C-REITs市场分派率为6.04%，较5月末上升0.02pct，历史分位数67.56%；C-REITs市场分派率同303.81pct，较5月末下降0.01pct，历史分位61.72%；30年期国债收益率2.24%，较5月末上升0.03pct，历史分位数60.96%。分板块看，截止6月末，不动产REITs中各板块的分派率排名分别为产业园区、仓储物流、消费、数据中心和保租房，分派率分别为5.37%、5.27%、4.24%、3.72%和2.92%，环比分别上升0.29pct、上升0.22pct、上升0.27pct、上升0.13pct和下降0.02pct。特许经营权REITs中各板块的分派率排名分别为高速公路、新能源和水电环保，分派率分别为9.76%、6.56%和5.93%，环比分别上升0.08pct、上升0.21pct和上升0.09pct。图14：截至26年6月C-REITs分派率同国债收益率趋势比较9.00%7.00%5.00%3.00%1.00%21-06 21-12 22-06 22-12 23-06 23-12 24-06 24-12 25-06 25-12 26-06利差 C-REITs分派率 中债国债到期收益率:30年数据来源：Wind、广发证券发展研究中心图15：截至26年6月不动产REITs子板块分派率走势8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%21-06 21-12 22-06 22-12 23-06 23-12 24-06 24-12 25-06 25-12 26-06产业园区 仓储物流 保租房 消费 数据中心数据来源：Wind、广发证券发展研究中心图16：截至26年6月特许经营权REITs子板块分派率走势14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%21-06 21-12 22-06 22-12 23-06 23-12 24-06 24-12 25-06 25-12高速公路 水电环保 新能源数据来源：Wind、广发证券发展研究中心P/NAV走势方面，除保租房外各板块均有下降或持平。截止6月末，不动产REITs中各板块的P/NAV排名分别为数据中心、保租房、消费、仓储物流和产业园区，P/NAV分别为1.42、1.31、1.21、0.91和0.83，环比分别下降0.05倍、上升0.01倍、下降0.13倍、下降0.05倍和下降0.04倍。特许经营权REITs中各板块的P/NAV排名分别为水电环保、新能源和高速公路，P/NAV分别为1.17、1.00和0.89，环比分别下降0.02倍、下降0.03倍和下降0.01倍。图17：截至26年6月不动产REITs子板块P/NAV走势1.801.601.401.201.000.800.6021-06 21-12 22-06 22-12 23-06 23-12 24-06 24-12 25-06 25-12 26-06产业园区 仓储物流 保租房 消费 数据中心数据来源：Wind、广发证券发展研究中心图18：截至26年6月特许经营权REITs子板块P/NAV走势2.001.801.601.401.201.000.800.6021-06 21-12 22-06 22-12 23-06 23-12 24-06 24-12 25-06 25-12 26-06高速公路 水电环保 新能源数据来源：Wind、广发证券发展研究中心不动产REITs和特许经营权REITs的中债估值收益率分别为4.16%（环比下降0.33pct）和5.72%（环比上升0.11pct）。不动产IssIs-S591（.7ct和746%（环比下降0.07pct）。此外，可以使用P/FFO衡量REITsFFO（FoundsFromOperation）即REITs从日常经营越高，通常认为REITs的估值水平越高。截止6月末，保租房板块P/FFO34.35。表14：各板块C-REITs估值情况基金现价（元）总市值（亿元）P/NAV收益率估值P/FFO中债估值收益率中债REITs-ABS不动产-1,380.811.074.16%5.91%20.66产业园区-313.360.836.06%5.84%15.68招商蛇口REIT1.57521.970.718.75%5.71%19.10张江光大REIT2.15818.860.757.54%6.01%19.50东吴苏园REIT2.56722.860.747.66%5.77%17.74中关村REIT1.16510.130.548.66%6.02%24.63合肥高新REIT0.9837.130.4711.98%6.51%13.52临港REIT3.68520.120.866.42%6.75%29.07东久REIT3.61821.411.205.99%7.72%26.01和达高科REIT1.7608.700.758.93%6.51%16.91光谷产园REIT1.3388.070.5612.13%6.50%14.84津开产园REIT2.91012.991.204.62%8.11%17.82广开产园REIT1.33510.400.5312.94%6.25%15.37联东科创REIT3.44217.751.096.33%7.55%21.36南京建邺REIT2.4327.900.956.20%6.35%18.49重庆两江REIT2.1567.910.887.57%6.53%16.08成都产园REIT2.74110.420.896.13%6.40%16.99招商科创REIT2.1675.120.708.52%6.01%15.81金隅产园REIT3.11911.871.103.59%6.60%16.20亦庄产园REIT2.79210.731.084.51%7.27%16.41首农产园REIT3.67034.151.013.22%6.41%9.09沈阳软件园REIT3.0768.820.856.80%7.25%5.74上海地产REIT3.68836.050.004.77%5.28%0.00物流设施-220.250.916.96%7.61%18.47盐田港REIT2.1620.081.016.30%6.93%22.75普洛斯REIT2.28846.420.639.95%7.38%13.71京东REIT3.39016.501.125.90%7.76%23.41华夏深国际REIT2.79615.941.156.24%7.99%22.72宝湾物流REIT3.63810.440.917.00%7.82%19.13外高桥仓储REIT2.81712.151.065.57%6.81%19.32易商仓储REIT2.29316.620.888.39%7.35%14.71九州通医药REIT3.90115.131.374.15%7.93%24.75顺丰物流REIT3.34433.261.046.33%8.56%20.01中银中外运REIT3.48314.571.085.04%8.07%21.88安博仓储REIT5.10019.140.846.36%6.82%19.06保障性租赁住房-194.201.314.03%6.12%34.35深圳安居REIT3.34416.501.343.06%5.96%34.88厦门安居REIT3.84727.342.204.31%6.48%46.10京保REIT3.97527.401.333.67%6.22%34.36华润有巢REIT2.71024.931.124.39%6.34%42.11宽庭保租房REIT3.74037.501.224.91%6.23%29.18蛇口租赁房REIT3.41116.701.253.40%5.64%29.17上地租赁房REIT3.26616.281.214.02%6.09%31.49恒泰租赁房REIT3.39316.641.283.75%6.19%32.92昌保保租房REIT2.67010.921.173.25%5.01%0.00消费-560.761.192.25%4.92%23.72物美消费REIT3.50114.461.291.44%6.26%20.04金茂消费REIT3.61814.761.313.93%7.25%24.40华润商业REIT9.66995.511.373.22%7.00%26.35印力消费REIT3.65538.691.115.61%7.00%21.06百联消费REIT2.82227.241.272.69%6.50%19.91首创奥莱REIT4.08132.721.553.42%8.13%23.46大悦城商业REIT4.42043.301.292.74%7.00%24.08华威农贸REIT4.52022.051.492.67%7.35%26.26绿发商业REIT3.69118.711.184.35%7.48%22.62唯品会REIT4.29439.611.471.81%7.98%24.47凯德商业REIT5.77722.601.024.49%6.34%21.75中海商业REIT5.34516.561.002.43%6.99%27.22首农商业REIT3.00729.891.022.53%5.29%0.00唯品会商业REIT3.85279.801.024.66%7.79%0.00海通砂之船REIT6.35064.860.904.36%7.69%0.00数据中心-92.241.423.03%7.56%18.85润泽REIT6.30160.101.413.30%7.58%17.13万国REIT4.28532.141.442.53%7.53%23.22特许经营权-912.400.955.72%7.46%11.39高速公路-583.850.967.09%7.44%10.03广河高速REIT7.66853.850.7312.30%6.83%10.46沪杭甬高速REIT5.13126.910.8012.54%6.27%6.48越秀高速REIT4.72514.360.828.39%7.19%12.29中交高速REIT5.80957.830.789.18%6.96%21.02铁建高速REIT7.57338.040.865.83%6.67%9.10江苏交控REIT5.74023.050.907.65%6.44%7.83安徽交控REIT5.61959.410.7411.30%6.91%10.09山高高速REIT8.09633.001.243.88%7.54%16.99深高速REIT6.36118.711.044.83%8.87%7.93河北高速REIT4.68344.750.887.96%6.92%11.03南京高速REIT5.54926.230.994.21%6.95%9.09招商高速REIT7.34236.331.124.40%7.52%11.94宁波交投REIT7.68575.200.963.93%9.89%7.43东方隧道REIT5.08551.001.043.04%7.57%0.00北投高速REIT8.46525.201.034.89%7.17%0.00水电环保-1%7.15%17.27首钢生物质REIT11.38511.361.064.35%8.13%16.07首创水务REIT3.51217.481.171.19%5.83%9.93鹏华深能REIT5.71033.830.995.01%6.62%13.97绍兴水利REIT3.85222.741.352.45%6.77%22.58济南供热REIT10.82621.661.452.45%7.66%20.63华电能源REIT4.14320.291.102.38%8.53%18.63华夏中核能源REIT6.35618.751.253.10%7.13%43.85新能源-182.450.803.42%7.78%15.22国家电投REIT9.82576.510.953.88%7.92%26.21京能光伏REIT9.24856.251.073.75%8.12%11.70中国电建REIT3.74014.781.252.81%5.88%17.38新疆新能源REIT4.65513.640.971.36%8.12%12.10明阳新能源REIT5.69310.340.794.75%7.53%12.08蒙能新能源REIT6.12610.931.140.69%7.40%7.66数据来源：Wind、广发证券发展研究中心注：数据截至2026年6月30日（四）C-REITs综合收益水平比较不动产REITs中，6月多数REITs资本利得下降。自年初以来，新发行的昌保保租房REIT综合收益最高REIT的综合收益率为2%。表15：不动产C-REITs的综合收益构成代码基金年初以来6月综合收益资本利得分红收益综合收益资本利得分红收益不动产REITs-4%-6%2%-4%-5%0%产业园区-10%-13%2%-9%-9%0%508003联东产园4%2%2%1%0%1%508088东久4%1%3%-2%-2%0%508029沈阳软件园-2%-8%6%-8%-8%0%508027东吴苏园-3%-8%5%-2%-2%0%508022津开产园-5%-6%1%-3%-3%0%180101招商蛇口-6%-7%1%-5%-5%0%508092金隅产园-7%-9%2%-8%-9%1%180103和达高科-8%-9%1%-7%-9%1%508600上海地产-8%-8%0%1%1%0%508097南京建邺-8%-10%1%-2%-2%0%508010重庆两江-9%-10%1%-3%-3%0%508000张江产园-10%-12%2%-8%-8%0%508080亦庄产园-11%-14%2%-13%-13%0%508012招商科创-12%-12%0%-9%-9%0%180106成都产园-12%-12%0%-7%-7%0%508021临港-13%-16%3%-11%-11%0%508019光谷产园-17%-19%2%-12%-12%0%508039首农产园-18%-20%3%-17%-17%0%180105广开产园-20%-22%2%-12%-12%0%180102合肥高新-27%-30%2%-20%-20%0%物流设施-10%-11%1%-7%-7%0%180302深国际5%4%1%0%0%0%508098京东0%-1%1%2%1%1%508084九州通仓储-2%-2%0%-4%-4%0%508048外高桥-2%-4%2%-1%-1%0%180301盐田港-5%-6%1%-5%-5%0%180303宝湾物流-8%-9%1%-10%-10%0%508090中外运-9%-11%2%-9%-9%0%508078易商仓储-11%-11%0%-7%-7%0%180305顺丰-12%-13%1%-6%-6%0%180306安博仓储-14%-14%0%-11%-11%0%508056普洛斯-18%-20%1%-13%-13%0%保租房-3%-4%1%-1%-1%1%180503昌保保租房17%17%0%-2%-2%0%508068京保0%-2%1%0%-1%1%508031宽庭保租房-1%-3%2%1%1%0%180502蛇口租赁房-1%-3%2%-3%-4%2%180501深圳安居-2%-3%1%2%1%1%508085恒泰保租房-3%-3%1%0%0%0%508058厦门安居-3%-4%1%1%1%0%508077华润有巢-9%-10%1%-1%-1%1%508055上地租赁房-11%-11%0%-8%-8%0%消费2%0%1%-1%-2%0%508005首创奥莱8%6%2%2%2%0%508082唯品会6%5%1%0%0%0%508011嘉实物美5%3%2%1%1%0%180603大悦城3%1%2%0%-1%1%508017华夏金茂3%1%2%-2%-3%1%180601华润消费3%2%1%0%0%0%508601首农商业0%0%0%0%0%0%180602印力消费-1%-2%1%-2%-2%0%508002百联消费-1%-3%1%-5%-6%1%180605华威农贸-3%-4%2%-7%-7%0%180606绿发商业-3%-5%2%-2%-2%0%180607中海商业-3%-5%2%-5%-6%1%508603唯品商业-4%-4%0%1%1%0%508091凯德商业-4%-5%1%-5%-5%0%508602海通砂之船-12%-12%0%2%2%0%数据中心6%3%3%-2%-5%3%180901润泽7%4%3%-2%-5%3%508060万国3%1%3%-2%-4%2%数据来源：Wind、广发证券发展研究中心注：数据截至2026年6月30日由于特许经营权REITsREITs江苏交控REIT、易方达高速REIT、铁建高速REIT、河北高速REIT和沪杭甬高速REITREITREITsREIT15%，12%3%。表16：特许经营权C-REITs的综合收益构成代码基金年初以来6月综合收益资本利得分红收益综合收益资本利得分红收益特许经营权REITs2%-1%3%0%-1%1%高速公路1%-2%2%-1%-1%1%508018中交高速15%12%3%8%6%2%508020东方隧道9%9%0%0%0%0%508066江苏交控9%6%3%0%0%0%180203招商高速7%3%5%0%-4%4%508033易方达深高速7%5%2%0%-2%2%508007山高高速7%4%3%8%8%0%180201广州广河2%0%2%1%1%0%180202越秀高速1%-2%3%0%-4%3%508093北投高速1%1%0%1%1%0%508086河北高速1%1%0%0%0%0%508008铁建高速0%-5%4%-3%-3%0%508001沪杭甬高速-7%-7%0%-6%-6%0%508069南京高速-7%-10%3%-4%-7%3%508036宁波交投-8%-10%2%-5%-5%0%508009安徽交控-10%-15%5%-3%-3%0%水电7%5%2%0%0%0%508050华夏中核29%29%0%0%0%0%180401鹏华深能9%6%2%5%2%2%180701绍兴水利7%7%0%-4%-4%0%508006首创水务5%0%5%1%1%0%180801首钢绿能3%1%2%0%0%0%508087济南供热1%-2%2%-2%-2%0%508016华电能源-1%-3%2%1%1%0%新能源3%-3%6%1%-3%4%508089特变新疆12%8%4%3%3%0%180402蒙能能源5%5%0%0%0%0%508026嘉实电建4%1%3%-3%-3%0%508096京能光伏3%-4%7%3%-1%4%508028国家电投2%-4%6%1%