2026年全国房地产估价师之房地产案例与分析考试进阶提升题（附答案）

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、若将下图(a)所示的无向图改为完全图，则还需要增加（）条边；下图(b)的邻接矩阵表示（）（行列均以A、B、C、D、E为序）。A.见图AB.见图BC.见图CD.见图D

2、Oneofthebasicrulesofcomputersecurityistochangeyour（）regularly.A.nameB.computerC.deviceD.password

3、多态分为参数多态、包含多态、过载多态和强制多态四种不同形式，其中（）多态在许多语言中都存在，最常见的例子就是子类型化。A.参数B.包含C.过载D.强制

4、Thespiralmodelisasoftwaredevelopmentmodelcombiningelementsofboth()andprototyping-in-stages,soit'sahealthymixoftop-downandbottom-upconcepts。A.designB.progamC.codingD.plan

5、某教务系统的部分需求包括：教务人员输入课程信息；学生选择课程，经教务人员审核后安排到特定的教室和时间上课；教师根据安排的课程上课，在考试后录入课程信息；学生可以查询本人的成绩；教务人员可以查询、修改和删除课程信息。若用顶层数据流图来建模，则上述需求应包含(请作答此空)个加工。用模块化方法对系统进行模块划分后，若将对课程信息的增加、修改、删除和查询放到一个模块中，则该模块的内聚类型为()。A.1B.3C.5D.6

6、甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。该酒楼归属于房地产的年经营收入为（）万元。A.4362.40B.4788.00C.4894.40D.5320.00

7、关于用户界面（UI）测试的叙述中，不正确的是（）。A.UI测试的目的是检查界面风格是否满足用户要求，用户操作是否友好B.由于同一软件在不同设备上的界面可能不同，UI测试难以自动化C.UI测试一般采用白盒测试方法，并需要设计测试用例D.UI测试是软件测试中经常做的、很繁琐的测试

8、房地产估价师一项实操性很强的业务，房地产估价报告写作，是房地产估价师必须熟练掌握的专业技能。能否成为一名合格的房地产估价师，达到执业要求，估价报告的写作能力，是必不可少的检验标准。房地产估价报告有其特定的语言文字要求，下列不符合房地产估价报告对文字要求的是（）A.句子应简洁B.句子搭配要得当C.句子逻辑性严密D.可运用非标准词汇

9、在高级程序设计语言中，对程序员来说，数据类型限定了（）。A.变量的值域和操作B.变量的存取方式C.数据的存储媒体D.过程中参数的传递方式

10、软件的易使用性反映了用户学习、使用该软件以及为程序准备输入和解释输出所需的工作量。按照ISO/IEC9126软件质量度量模型定义，一个软件的易使用性不包括（）。A.易理解性B.易操作性C.易改变性D.易学性

11、（）是正确的叙述A.解释方式比编译方式更适用于规模较大的程序B.解释方式下生成的目标代码长，编译方式下生成的目标代码短C.解释方式下不生成源程序的目标代码D.解释方式只能用于批处理

12、程序中凡是引用（请作答此空）对象的地方都可使用（）对象代替。A.基类B.派生类C.基本类型D.用户定义类型

13、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。在2006年10月时，王某的权益价格为（）。A.剩余3年租期的月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和B.剩余3年租期的月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格D.剩余3年租期的正常市场租金与180元/m2条件下的差额于2006年10月的现值之和

14、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。如果张某是通过按揭贷款方式购买的，购买价格为10000元/m2。建筑面积为500m2，首付款比例为20％，则该店面带债务转让的价格应为（）。A.20％的首付款加上该首付款2年的利息B.20％的首付款，加上该首付款2年的利息和已偿还月供在价值时点的本息值C.该店面无债务条件下在价值时点的正常市场价格减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在价值时点的现值之和D.2004年10月的购买价格，加上20％的首付款的二年利息和已偿还月供在价值时点的本息值，减去2004年10月至2006年10月估价对象发生的物质折旧.功能折旧和经济折旧之和，再减去该店面价值时点之后需要继续偿还的贷款本息值在估价时点的现值之和

15、Oneofthegreatestfeaturesofahome（）istheabilitytoshareoneInternetconnectionsimultaneouslyovertwoormorecomputers.A.computerB.deviceC.networkD.work

16、在统一建模语言（UnifiedModelingLanguage，UML）中，描述本系统与外部系统及用户之间交互的图是（）；按时间顺序描述对象间交互的图是（）。A.部署图B.序列图C.协作图D.状态图

17、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。估价对象位于××区××大桥北侧，××江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿××大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。4.本次估价损害补偿费用主要包含（）。A.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、经营收益损失补偿B.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值C.仓储用地土地价值、10幢建筑物价值、仓储用地的经营收益D.仓储用地土地减损价值、建（构）筑物价值、设备及货物搬迁费、停产停业损失补偿

18、在某高校教学管理系统中，有院系关系D(院系号，院系名，负责人号，联系方式)，教师关系T(教师号，姓名，性别，院系号，身份证号，联系电话，家庭住址)，课程关系C(课程号，课程名，学分)。其中，“院系号”唯一标识D的每一个元祖，“教师号”唯一标识T的每一个元组，“课程号”唯一标识C中的每一个元组。假设一个教师可以讲授多门课程，一门课程可以有多名教师讲授，则关系T和C之间的联系类型为（请作答此空）。假设一个院系有多名教师，一个教师只属于一个院系，则关系D和T之间的联系类型为（）。关系T（），其外键是（）A.1:1B.1：nC.n:1D.n:m

19、完成一个房地产估价项目需要经历若干环节和过程，不同的环节需要完成相应的估价文书。下列各项中，不属于估价委托合同作用的是（）。A.建立受法律保护的委托与受托关系B.明确委托人和房地产估价机构的权利和义务C.载明估价的有关事项D.作为估价机构内部存档管理的凭据

20、汉字机内码与国标码的关系为：机内码=国标码+8080H。若已知某汉字的国标码为3456H，则其机内码为（）。A.B4D6HB.B536HC.D4B6HD.C4B3H

21、详细的项目范围说明书是项目成功的关键，（）不属于项目范围定义的输入。A.项目章程B.项目范围管理计划C.批准的变更申请D.项目文档管理方法。

22、甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2004年，现状用于商业，于2007年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查，该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。A.交通条件B.地理位置C.基础设施完备程度D.公共设施完备程度

23、UML中行为事物是模型中的动态部分，采用动词描述跨越时间和空间的行为。（46）属于行为事物，它描述了（47）。A.包B.状态机C.注释D.构件

24、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的按钮功能相同。A.Ctrl+CB.Ctrl+VC.Ctrl+AD.Ctrl+S

25、设一组语句需要在程序中多处出现，按照模块独立性原则，把这些语句放在一个模块中，则该模块的内聚是()。A.逻辑内聚B.瞬时内聚C.偶然内聚D.通信内聚

26、随着房地产业的迅速发展，金融资本与房地产业资本结合的趋势越来越明显。银行信贷资金已经成为当前房地产开发经营活动最主要的资金来源渠道。现甲房地产开发商拟向乙银行申请贷款，乙银行委托丙房地产估价机构对甲提供的开发项目进行评估。房地产贷款项目评估应采取科学的方法和手段，定性与定量分析相结合，注重数据来源的客观性、依据性和准确性。这体现了房地产贷款项目评估的（）的特点。A.综合性B.科学性C.专业性D.特殊性

27、UML中的结构事物是模型中的静态部分，采用名词描述概念或物理元素。（请作答此空）属于结构事物，以此事物为主的UML模型图为（）。A.组件B.状态机C.注释D.包

28、在统一建模语言（UnifiedModelingLanguage，UML）中，描述本系统与外部系统及用户之间交互的图是（）；按时间顺序描述对象间交互的图是（）。A.用例图B.类图C.对象图D.状态图

29、面向对象程序设计中，采用（）机制实现共享类中的方法和数据。A.公用调用B.封装C.动态绑定D.继承

30、若n表示问题的规模、O（f（n））表示算法的时间复杂度随n变化的增长趋势，则算法时间复杂度最小的是（）。A.O(n2）B.O（n）C.O（logn）D.O（nlogn）

31、UML由三个要素构成：UML的基本构造块、支配这些构造块如何放置在一起的规则、用于整个语言的公共机制。UML的词汇表包含三种构造块：事物、关系和图。类、接口、构件属于（）构造块。泛化和聚集等是（）。将多边形与三角形、四边形分别设计为类，多边形类与三角形之间是（请作答此空）关系。A.关联B.依赖C.聚集D.泛化

32、某网络结构如下图所示。在Windows操作系统中配置Web服务器应安装的软件是（），在配置网络属性时PC1的“默认网关”应该设置为（）。首选DNS服务器应设置为（）。A.13B.11C.8D.

33、为提高××机场航油保障能力，保障扩建后的××机场航油供应，中国航空××油料有限责任公司经相关部门批准铺设场外输油管线。此输油管线将在估价对象厂区内设置定向钻穿越入土点，在地下铺设输油管。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围。在航油管线保护范围内，需建造建筑物、构筑物的，应当在征得市空港办的同意，按有关规定办理审批手续。为了解相关的补偿费用情况，便于管理部门制订补偿方案，故产生了本项目的评估。价值时点为2019年4月10日。估价对象位于××区××大桥北侧，××江西岸，为剩余使用年限37年的仓储用途房地产。涉及铺设输油管线的土地位于整个地块的南部，且紧沿××大桥北侧保护范围线，全长约280米，为狭长的带状，铺设输油管线后，恢复场地并不改变原权利人权属。根据《××市民用机场航空油料管线保护办法》管线中心线两侧各5米为保护范围，则涉及土地约2800平方米，约占总土地面积的5.67%，涉及10幢建筑物，根据估价人员现场丈量，合计涉及需拆除的建筑面积为：2567.17平方米。该项目中涉及的地上建筑物根据要求必须予以拆除，属不可修复的情况。其连带的工业用地属部分可修复的情况。5.土地减损价值：由于并不改变原权利人权属，估价对象原来就处在××大桥北侧保护范围内条件下是受输油管线及××大桥保护带双重规划限制影响，其减损价值评估的关键在于（）。A.区分铺建管线前、后条件下土地收益年限的影响B.区分铺建管线前、后条件下规划限制影响C.区分铺建管线前、后条件下净收益减少的影响D.区分铺建管线前、后条件下生产条件的影响

34、在一系统中，不同类对象之间的通信的一种构造称为()，一个对象具有多种形态称为(请作答此空)。A.继承B.封装C.多态D.覆盖

35、甲公司于2008年5月购得一幢登记用途为办公的两层临街房屋，首层建筑面积为2000m2，二层建筑面积为1500m2，该房屋于2010年1月出租给乙公司，租赁期限为10年，乙公司承租后将该房屋装修改造成酒楼，并在二层顶部加建了500m2的包房，2011年3月甲公司以该房屋申请了3年期抵押贷款，丙房地产估价机构于2011年接受委托，对房屋进行了抵押估价。8.下列关于该房屋抵押估价说法正确的是（）。A.由于该房屋已出租，抵押人甲公司未告知银行，所以抵押价值中不考虑租赁的影响B.虽然该房屋已出租，若甲公司不能按期还贷，在处置抵押房地产时，该租赁合同对新的受让人没有约束C.该房屋的抵押建筑面积应为3500m2D.该房屋的抵押建筑面积应为4000m2

36、试题（15分）阅读以下说明和流程图，填补流程图中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。【说明】设有整数数组A[1：N]（N>1），其元素有正有负。下面的流程图在该数组中寻找连续排列的若干个元素，使其和达到最大值，并输出其起始下标K、元素个数L以及最大的和值M。例如，若数组元素依次为3，-6，2，4，-2，3，-1，则输出K=3，L=4,M=7。该流程图中考察了A[1：N]中所有从下标i到下标j（j≥i）的各元素之和S，并动态地记录其最大值M。【流程图】注：循环开始框内应给出循环控制变量的初值和终值，默认递增值为1，格式为：循环控制变量=初值，终值

37、下图所示为（）设计模式，适用于（请作答此空）。A.一个系统要由多个产品系列中的一个来配置时B.当一个类希望由它的子类来指定它所创建的对象时C.当创建复杂对象的算法应该独立于该对象的组成部分及其装配方式时D.当一个系统应该独立于它的产品创建、构成和表示时

38、以下关于软件开发的叙述中，不正确的是()。A.软件要设计得尽量通用，要尽量考虑到长远的需求和应用领域的扩展B.软件开发者对所开发软件性能的了解程度取决于对该软件的测试程度C.软件越复杂则维护越困难，尽量保持简洁是软件设计的一条重要原则D.正常情况下，软件维护期远超实现期，所以，降低维护成本比降低实现成本更重要

39、（）是错误的描述。A.Delphi和VisualBasic都是可视化编程语言B.可视化编程中采用控件技术和事件驱动工作方式C.在可视化编程中，可以不编写程序代码来完成界面的设计工作D.使用UML（UnifiedModelingLanguage）开发软件不需要编写程序

40、用二分法来检索数据，最确切的说法是（）。A.仅当数据随机排列时，才能正确地检索数据B.仅当数据有序排列时，才能正确地检索数据C.仅当数据量较大时，才能有效地检索数据D.仅当数据量较小时，才能有效地检索数据

41、数组A[-5..5，0..8]按列存储。若第一个元素的首地址为100，且每个元素占用4个存储单元，则元素A[2，3]的存储地址为（）A.244B.260C.364D.300

42、信贷额度关系credit-in（C_name，limit，Credit_balance）中的三个属性分别表示用户姓名、信贷额度和到目前为止的花费。下表为关系credit-in的一个具体实例。若要查询每个用户还能花费多少，相应的SQL语句应为：Select（）Fromcredit-in。A.C_name，Credit_balance-limitB.C_name，limit-Credit_balanceC.C_name，limit，Credit_balanceD.C_name，Credit_balance

43、阅读下列说明、C++代码和运行结果，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]对部分乐器进行建模，其类图如下图所示，包括：乐器(Instrument)、管乐器(Wind)、打击乐器(Percussion)、弦乐器(Stringed)、木管乐器(Woodwind)、铜管乐器(Brass)。类图下面是实现上述设计的C++代码，其中音乐类(Music)使用各类乐器(Instrument)进行演奏和调音等操作。usingnamespacestd;enumNote(/*枚举各种音调*/MIDDLE_C,C_SHARP,B_FLAT};classInstrument{/*抽象基类,乐器*/public:______;//play函数接口virtualvoidadjust()=0;//adjust函数接口};classWind______{public:voidplay(Noten){cout＜＜"Wind.play()"＜＜n＜＜endl;}voidadjust(){cout＜＜"Wind.adjust()"＜＜endl;});/*类Percussion和Stringed实现代码略*/classBrass______{public:voidplay(Noten){cout＜＜"Brass.play()"＜＜n＜＜endl;}voidadjUSt(){cout＜＜"Brass.adjust()"＜＜endl;)};classWoodwind:publicWind{public:voidplay(Noten){cout＜＜"Woodwind.play()"＜＜n＜＜endl;}};classMusiC{public:voidtune(Instrument*i){i-＞play(MIDDLE_C.;}voidadjust(Instrument*i){i-＞adjust();}voidtuneAll(______e[],intnumIns){/*为每个乐器定调*/for(inti=0;i＜numIns;i++){this-＞tune(e[i]);this-＞adjust(e[i]);}}};/*使用模板定义一个函数size,该函数将返回数组array的元素个数,实现代码略*/intmain(){Music*music=______Music();Instrument*orchestra[]={newWind(),newWoodwind()};music-＞tuneAll(orchestra,size(orchestra));/*size返回数组orchestra的元素个数*/for(inti=0;i＜size(orchestra);i++)deleteorchestra[i];deletemusic;}本程序运行后的输出结果为：Wind.play()0Wind.adjust()Woodwind.play()0Wind.adjust()

44、在设计白盒测试用例时，（）是最弱的逻辑覆盖。在下图所示流程中，至少需要（请作答此空）个测试用例才可以实现路径覆盖。A.1B.2C.3D.4

45、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。商住型商务办公房地产中，居住用房估价主要采用（）。A.收益法B.比较法C.成本法D.假设开发法

46、需编译运行的程序，其（）错误在编译时不能发现。A.逻辑B.语法C.括号不匹配D.关键字拼写

47、现有列表['000001.XSHE','000002.XSHE','000003.XSHE','000004.XSHE','000005.XSHE','000006.XSHE','000007.XSHE','000008.XSHE','000009.XSHE','000010.XSHE']请输出该列表的前3个元素，后3个元素

48、Everyvalidcharacterinacomputerthatuseseven（）mustalwayshaveanevennumberor1bits.A.parityB.checkC.testD.compare

49、因城市发展的需要，政府对某区域作出了房屋征收决定，选定甲房地产估价机构负责本次评估项目。被征收人王某在征收范围内拥有两处住房，其中A房屋办理了权属登记，B房屋为其10年前自行建设，未办理相关手续。甲房地产估价机构只评估A房屋，B房屋以未办理手续为由没有进行评估。张某对评估范围和评估结果有异议，认为其自建房屋未得到合理补偿。张某对评估结果有异议，首先应当（）。A.委托其他评估机构另行评估B.向原估价机构申请复核评估C.向当地评估专家委员会申请鉴定D.向当地人民法院提起诉讼

50、某C语言程序中，x是一个浮点型变量，m是一个值为正整数的整型常量，表达式x%m(x被m除取余数)在（请作答此空）时会报错，这是一种（）错误。A.编译B.预处理C.编辑D.运行

51、某考务处理系统的部分需求包括：检查考生递交的报名表；检查阅卷站送来的成绩清单；根据考试中心指定的合格标准审定合格者。若用顶层数据流图来描述，则()不是数据流。A.考生B.报名表C.成绩清单D.合格标准

52、某地区有1000人参加了程序员考试(包括上午科目和下午科目)，其中上午科目45分以上有700人，下午科目45分以上有600人。据此可以推断，至少有（）人这两个科目的成绩同时在45分以上。A.600B.400C.300D.200

53、包的安装命令是什么？

54、商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。影响商务办公房地产价格的主要区位状况不包括（）。A.集聚程度B.交通条件C.楼层D.租户类型

55、统一建模语言(UML)图中，(请作答此空)用于对时间如何改变对象的状态以及引起对象从一个状态向另一个状态转换的事件进行建模。()是此种图的一种特殊情况，对于系统的功能建模特别重要，并强调对象间的控制流程。A.序列图B.状态图C.活动图D.通信图

56、程序中的局部数据结构测试通常在（）阶段进行，而全局数据结构测试通常在（）阶段进行。A.单元测试B.集成测试C.确认测试D.系统测试

57、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归还甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，报酬率为10%。问：9.该办公楼整体年收益为（）万元。A.159.12B.175.03C.187.24D.195.12

58、常见的软件开发模型有瀑布模型、演化模型、螺旋模型、喷泉模型等。其中，（）适用于需求明确或很少变更的项目，（）主要用来描述面向对象的软件开发过程。A.瀑布模型B.演化模型C.螺旋模型D.喷泉模型

59、将字符串"We'rehere."替换为"Wearehere."

60、The（）ine-mailmessageshasaffectedalmosteverycomputeraroundtheworldandhascausedthedamageofuptoUS$1billioninNorthAmericAA.illnessB.virusC.weaknessD.attachment

61、程序语言的语句从功能上大体可分为()两大类。A.声明语句和可执行语句B.简单语句和复杂语句C.顺序语句和判定语句D.程序语句和注释语句

62、评价计算机系统性能时，MIPS是衡量（）的一种单位。A.时钟频率B.运算速度C.系统可靠性D.系统失效率

63、一般情况下，企业对程序员的素质要求中不包括()。A.根据有关的合同和规范，对所编写的程序和文档进行保护B.根据企业发展需求绘制软件系统的逻辑模型C.认真细致工作，并想方设法提高软件质量D.具有良好的团队合作精神

64、在公司内网中部署（）可以最大限度防范内部攻击。A.防火墙B.电磁泄密及防护系统C.邮件过滤系统D.入侵检测系统

65、为了提高易读性，源程序内部应加功能性注释，用于说明()。A.模块总的功能B.程序段或语句的功能C.模块参数的用途D.所有的

66、创建型设计模式抽象了实例化过程，它分为面向类和面向对象两种。其中，（）模式是保证一个类仅有一个实例，并提供一个访问它的全局访问点。A.工厂（Factory）B.构建器（Builder）C.原型（Prototype）D.单例（Singleton）

67、2019年8月1日，某房地产估价公司对××市××区××路××号的在建商业大厦进行了抵押评估。1.估价机构应首先审核该在建商业大厦的合法性，要求委托人提供（）。A.原规划审批文件B.房屋预售许可证C.房屋所有权证、土地使用权证D.国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证

68、某网络结构如下图所示。在Windows操作系统中配置Web服务器应安装的软件是（），在配置网络属性时PC1的“默认网关”应该设置为（）。首选DNS服务器应设置为（）。A.E-MailB.IISC.WingateD.IE6.0

69、阅读以下说明和C程序，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明]函数areAnagrams(char*fstword,char*sndword)的功能是判断fstword和sndword中的单词(不区分大小写)是否互为变位词，若是则返回1，否则返回0。所谓变位词是指两个单词是由相同字母的不同排列得到的。例如，"triangle"与"integral"互为变位词，而"dumbest"与"stumble"不是。函数areAnagrams的处理思路是检测两个单词是否包含相同的字母且每个字母出现的次数也相同。过程是先计算第一个单词(即fstword中的单词)中各字母的出现次数并记录在数组counter中，然后扫描第二个单词(即sndword中的单词)的各字母，若在第二个单词中遇到与第一个单词相同的字母，就将相应的计数变量值减1，若在第二个单词中发现第一个单词中不存在的字母，则可断定这两个单词不构成变位词。最后扫描用于计数的数组counter各元素，若两个单词互为变位词，则counter的所有元素值都为0。函数areAnagrams中用到的部分标准库函数如下表所述。[C函数]intareAnagrams(char*fstword,char*sndword){intindex;intcounter[26]={0);/*counter[i]为英文字母表第i个字母出现的次数,'A'或'a'为第0个,'B'或'b'为第1个,依此类推*/if(______)/*两个单词相同时不互为变位词*/return0;while(*fstword){/*计算第一个单词中各字母出现的次数*/if(isalpha(*fstword)){if(isupper(*fstword))counter[*fstword-'A']++;elsecounter[*fstword-'a']++;______;/*下一个字符*/}}while(*Sndword){if(isalpha(*sndword)){index=isupper(*sndword)?*sndword-'A':*sndword-'a';if(counter[index])counter[index]--;elSe______;}______;/*下一个字符*/}for(index=0;index＜26;index++)if(______)return0;return1;}

70、软件开发过程中，常采用甘特（Gantt）图描述进度安排。甘特图以（）。A.时间为横坐标、任务为纵坐标B.时间为横坐标、人员为纵坐标C.任务为横坐标、人员为纵坐标D.人数为横坐标、时间为纵坐标

71、不同的对象收到同一消息可以进行不同的响应，并且会产生完全不同的结果，这种现象称为多态，其实现由()支持。多态分为多种，(请作答此空)多态是指同一个名字在不同上下文中可代表不同的含义。A.参数B.包含C.过载D.强制

72、在（）时，一般需要进行兼容性测试。A.单元测试B.系统测试C.功能测试D.集成测试

73、由于设计缺陷和编码缺陷对已经运行的软件系统进行修改，此行为属于（）维护。A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性

74、著作权法中，计算机软件著作权保护的对象是（）。A.硬件设备驱动程序B.计算机程序及其开发文档C.操作系统软件D.源程序代码

75、Web服务器www.abc.edu的域名记录存储在IP地址为4的域名服务器中。某主机的TCP/IP属性配置如下图所示，该主机要访问www.abc.edu站点，则首先查询IP地址为（）的域名服务器。A.8B.8C.4D.5

76、若需将一个栈S中的元素逆置，则以下处理方式中正确的是（）。A.将栈S中元素依次出栈并入栈T，然后栈T中元素依次出栈并进入栈SB.将栈S中元素依次出栈并入队，然后使该队列元素依次出队并进入栈SC.直接交换栈顶元素和栈底元素D.直接交换栈顶指针和栈底指针

77、黑盒测试不能发现（）。A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.程序的某条路径存在逻辑错误D.错误的处理结果

78、以下流程图中，至少设计（）—个测试用例可以分别满足语句覆盖和路径覆盖。A.1和2B.1和4C.2和2D.2和4

79、A市B房地产开发公司在城市规划区内通过出让方式取得了一块土地的使用权，在签订的土地使用权出让合同中规定，此土地按照城市规划为住宅用地，需进行商品住宅建设。B公司通过调查研究，发现将临街的部分土地用于商业将更具市场潜力，同时也会对其后的商品楼带来升值作用，遂向规划部门提出建设二层商业中心的申请，申请最终得到批准。现开发公司已完成商业中心的建设，住宅已建至地上10层，欲以该在建工程申请抵押贷款，委托C二级房地产估价机构，进行了在建工程评估。3.采用假设开发法估价时，应按照（）前提进行估价。A.自己开发B.溢价转让C.被迫转让D.自愿转让

80、无向图的邻接矩阵一定是（）。A.对角矩阵B.稀疏矩阵C.三角矩阵D.对称矩阵二、多选题

81、某保险公司推出的电脑损坏保险业务如下所述：每台参保电脑每年需交付200元，当电脑损坏时，可以获得理赔金额1700元。据统计，每年约有10%的电脑损坏需要理赔，则该保险公司每年平均从每台参保电脑获益（）元。A.10B.30C.50D.100

82、在Word编辑状态下，有些英文单词和汉字下面会自动加上红色或绿色的波浪型细下划线。以下叙述中，“波浪型细下划线（）”是错误的；按（）键与工具栏上的按钮功能相同。A.提醒用户此处可能有拼写或语法错误B.为红色表示可能是拼写问题，为绿色可能是语法问题C.是文档内容的一部分，打印文档时会被打印出来D.不属于文档内容，打印文档时不会被打印出来

83、创建一个名为mypython.txt文件，文件中包含三行字符串，分别为：wherethereisawill,>thereisaway.>有志者事竟成。以只读方式读取打开该文件，并分别用三种方式读取全部内容，输出到屏幕上。

84、程序中凡是引用（请作答此空）对象的地方都可使用（）对象代替。A.基类B.派生类C.基本类型D.用户定义类型

85、若某二叉树的先序遍历序列和中序遍历序列分别为PBECD、BEPCD，则该二叉树的后序遍历序列为（）。A.PBCDEB.DECBPC.EBDCPD.EBPDC

86、云计算支持用户在任意位置、使用各种终端获取应用服务，所请求的资源来自云中不固定的提供者，应用运行的位置一对用户透明。云计算的这种特性就是（56）。A.虚拟化B.可扩展性C.通用性D.按需服务

87、使用IE浏览器浏览网页时，出于安全方面的考虑，需要禁止执行JavaScript，可以在IE中（）。A.禁用ActiveX控件B.禁用脚本C.禁用没有标记为安全的ActiveX控件D.禁用cookie

88、通过局域网接入因特网如下图所示，图中箭头所指的两个设备是（）。A.二层交换机B.路由器C.网桥D.集线器

89、为了检查对软件进行修改后是否引入新的错误，需要对软件进行的测试类型为()测试。A.功能B.回归C.可靠性D.恢复

90、使用Word时，若要创建每页都相同的页脚，则可以通过（）按纽，切换到页脚区域，然后输入文本或图形。要将D盘中当前正在编辑的Wangl.doc文档拷贝到U盘，应当使用（）。A.见图AB.见图BC.见图CD.见图D

91、有以下HTML代码，在浏览器中显示正确的是（）＜tableborder="1">＜tr>＜th>Name＜/th>＜thcolspan="2">Tel＜/th>＜/tr>＜tr>＜td>LauraWelling＜/td>＜td>55577854＜/td>＜td>55577854＜/td>＜/tr>＜/table>A.见图AB.见图BC.见图CD.见图D

92、商品关系P（商品名，条形码，产地，价格）中的（）属性可以作为该关系的主键。查询由“北京”生产的185升电冰箱的SQL语句应该是：SELECT商品名，产地FROMPWHERE产地=‘北京’AND（）；将价格小于50的商品上调5%的SQL语句应该是：UPDATEPWHERE价格＜50；A.SET价格=‘价格*1.05’B.SET价格=价格*1.05C.Modify价格=‘价格*1.05’D.Modify价格=价格*1.05

93、在面向对象技术中，多态性的含义是（）。A.一个对象可同时指向不同的类的对象B.同一消息在不同时刻可调用不同的方法C.对象的生存周期中包含对象的多种状态D.不同消息可以调用相同的方法

94、某网络结构如下图所示。在Windows操作系统中配置Web服务器应安装的软件是（），在配置网络属性时PC1的“默认网关”应该设置为（）。首选DNS服务器应设置为（）。A.13B.11C.8D.

95、正规式(1|3|5)(202)(c|de)表示的正规集合中元素数目为（），（）是该正规集合中的元素。A.135202cdeB.1202cC.302cdeD.52c

96、什么是方法重写？

97、在面向对象方法中，（）定义了父类和子类的概念。子类在原有父类接口的基础上，用适合于自己要求的实现去置换父类中的相应实现称为（45）。A.封装B.继承C.覆盖（重置）D.多态

98、阅读以下说明和C函数，填补代码中的空缺，将解答填入答题纸的对应栏内。[说明1]函数isPrime(intn)的功能是判断n是否为素数。若是，则返回1，否则返回0。素数是只能被1和自己整除的正整数。例如，最小的5个素数是2，3，5，7，11。[C函数]intisPrime(intn){intk,t;if(n==2)return1;if(n＜2||______)return0;/*小于2的数或大于2的偶数不是素数//t=(int)Sqrt(n)+1;for(k=3;k＜t;k+=2)if(______)return0;return1;}[说明2]函数intminOne(intart[],intk)的功能是用递归方法求指定数组中前k个元素中的最小者，并作为函数值返回。[C函数]intminOne(intarr[],intk){intt;assert(k＞0);if(k==1)return______;t=minOne(arr+1,______);if(arr[0]＜t)returnamr[0];return______;}

99、在信息系统开发过程中，系统规范描述了（）。A.每一个系统功能的实现方案B.系统的功能和行为C.系统中使用的算法和数据结构D.系统仿真需要的时间

100、Most（）measuresinvolvedataencryptionandpassword.A.securityB.hardwareC.displayD.program三、问答题

101、以下关于解释方式下运行程序的叙述中，错误的是（28）。A.先将高级语言程序转换为字节码，再由解释器运行字节码B.由解释器直接分析并执行高级语言程序代码C.先将高级语言程序转换为某种中间代码，再由解释器运行中间代码D.先将高级语言程序转换为机器语言，再由解释器运行机器语言代码

102、以下关于软件开发文档的叙述中，错误的是（）。A.软件开发是程序及其相应文档的生产过程B.软件开发过程中的重要信息需要固化在文档中，以便积累开发经验C.由于担心设计人员中途离职，所以要让他们写下文档D.在软件开发过程中，面对面交流并不可靠，应当完全用文档来代替

103、程序中凡是引用（）对象的地方都可使用（请作答此空）对象代替。A.基类B.派生类C.抽象类D.用户定义类型

104、注：上表中房地产状况因素是以估价对象为基准给出的，正(负)值表示可比实例的房地产状况优(劣)于估价对象的房地产状况导致的价格差异幅度。当地2003年1～8月房地产价格定基指数为：1060、1062、1064、1065、1048、1046、1050、1051。比准价格计算如下。(一)交易日期修正系数：1.KA=99.7%2.KB=99.0%3.KC=99.2%(二)求取比准价格如下：

105、黑盒测试不能发现()问题。A.不正确或遗漏的功能B.初始化或终止性错误C.内部数据结构无效D.性能不满足要求

106、从下列名词中区分类和对象。其中，(请作答此空)全部是类，()全部是对象。A.课程、2013"Web工程"课程、学生B.课程、学生、教室C.2013"Web工程"课程、学生D.2013"Web工程"课程、B601教室

107、专业程序员的职业素养要求中不包括()。A.要严格按照程序设计规格说明书编写程序，不应该有任何质疑B.不要为了赶工期而压缩测试，要反复测试确信代码能正常运行C.既要善于独处，又要善于合作，要不断学习，不要落后于时代D.要勇担责任，出了错误自己来收拾，确保以后不再犯同样的错

108、某确定的有限自动机（DFA）的状态转换图如下图所示（A是初态，C是终态），则该DFA能识别（）。A.aabbB.ababC.babaD.abba

109、Pandas是一个基于______（一个Python库）的python时间序列处理工具。

110、在我国，软件工程标准分类法GB/T15538-95属于（）。A.强制性行业标准B.推荐性行业标准C.强制性国家标准D.推荐性国家标准

111、InClanguage，a（）isaseriesofcharactersenclosedindoublequotes.A.matrixB.stringC.programD.stream

112、某房地产估价机构接受委托评估A写字楼的市场价值，注册房地产估价师拟采用收益法作为其中一种估价方法。在进行实地查勘和市场调查时，发现相邻的B写字楼在周边环境、交通条件、建筑规模、外观形象等方面均与A写字楼有很好的可比性，但该两幢写字楼的单位租金有较大差异。<1>、请问造成两者差异较大的原因有哪些？<2>、在用比较法确定A写字楼的市场租金时，如选取B写字楼作为其中一个可比实例，那么应当对B写字楼的租金做哪些方面的处理？

113、有些类之间存在一般和特殊关系，即一些类是某个类的特殊情况，某个类是一些类的一般情况。因此，类()是其他各类的一般情况。A.汽车B.飞机C.轮船D.交通工具

114、设有关系R、S、T如下图所示，其中，关系T是（）运算的结果。A.S∪RB.S－RC.S∩RD.S×R

115、某系统交付运行之后，发现无法处理四十个汉字的地址信息，因此需对系统进行修改。此行为属于（51）维护。A.改正性B.适应性C.完善性D.预防性

116、下列标准代号中，（）是我国地方标准的代号。A.GB/TB.DB11C.Q/T11D.DB/T

117、UML中行为事物是模型中的动态部分，采用动词描述跨越时间和空间的行为。（46）属于行为事物，它描述了（47）。A.在特定语境中共同完成一定任务的一组对象之间交换的消息组成B.计算机过程执行的步骤序列C.一个对象或一个交互在生命期内响应事件所经历的状态序列D.说明和标注模型的任何元素

118、在Excel中，若在单元格A6中输入“Sheet1!D5+Sheet2!B4:D4+Sheet3!A2:G2”，则该公式（4）。A.共引用了2张工作表的5个单元格的数据B.共引用了2张工作表的11个单元格的数据C.共引用了3张工作表的5个单元格的数据D.共引用了3张工作表的11个单元格的数据

119、下表中，第一行依次列出了0.00，0.01，0.02，0.03，…，0.99，共100个数据；对第一行的每个数据采用方法1处理后形成第二行数据；对第一行的每个数据采用方法2处理后形成第三行数据。方法1是对末位数字采用4舍5入处理，即末位数字是4或4以下时舍去，若末位数字是5或5以上，则进1。方法2对4舍5入法做了如下修改：如果末位数字是5，则并不总是入，而需要根据前一位数字的奇偶性再决定舍入：如果前一位数字是偶数，则将5舍去；如果前一位数字是奇数，则进1。例如，0.05将舍入成0.0；0.15将舍入成0.2。通过对这三行数据分别求算术平均值，可以看出：在处理一批正数时，方法1（通常的4舍5入法）与方法2（修改后的4舍5入法）相比，（）。A.方法1与方法2都不会产生统计偏差（舍与入平均相抵）B.方法1不会产生统计偏差，方法2产生偏高结果C.方法1产生偏低结果，方法2不会产生统计偏差D.方法1产生偏高结果，方法2改进了方法1

120、专业程序员小王记录的工作经验中，不正确的是()。A.疲劳、烦心、缺思路时不要编程，可以先做事务性工作B.“先写测试方案再编程”的测试驱动开发是切实可行的C.专业程序员可能自负、固执和内向，所以更需要强调协作D.专业程序员面对经理催促交付时，要服从大局不计困难四、问答题

121、已知x=-105/128，若采用8位机器码表示，则[x]补=()。A.10010111B.11010101C.11101010D.10100111

122、在面向对象方法中，继承用于(请作答此空)。通过继承关系创建的子类()。A.利用已有类创建新类B.在已有操作的基础上添加新方法C.为已有属性添加新属性D.为已有状态添加新状态

123、向商标局提出注册商标转让申请的人应当是（）。A.转让人B.受让人C.商标注册人D.转让人和受让人

124、以下关于编程的叙述中，不正确的是（55）。A.当程序员正沉浸于算法设计和编程实现时，不希望被干扰或被打断B.程序员需要用清晰易懂的语言为用户编写操作使用手册C.为提高程序的可读性，程序中的注释应重点解释程序中各语句的语义D.编程需要个性化艺术，也要讲究团队协作，闭门造车往往事倍功半

125、下图所示为（请作答此空）设计模式，适用于（）。A.适配器（Adapter）B.责任链（ChainofResponsibility）C.外观（Facade）D.桥接（Bridge）

126、下列估价结果报告和估价技术报告存在多处错误，请指明其中的13处（每指明一处错误得3分，本题全对得40分，请在答题纸上作答。每个错误对应一个序号，未将错误内容写在括号后面空格处的不计分）房地产估价报告估价报告编号：××[2015]第××××号估价项目名称：××市××路×××号××商业房地产价值评估估价委托人：××法院房地产估价机构：××房地产估价有限公司注册房地产估价师：×××（注册号×××），×××（注册号×××）估价作业期：2015年6月14日至2015年6月19日致估价委托人函（略）目录（略）估价师声明（略）估价假设和限制条件1.本次评估涉及的权属资料均由委托人提供，委托人对所提供资料的真实性和合法性负责。2.估价对象在价值时点达到最高最佳利用状态，其运作方式合法。3.估价对象房地产本身不存在质量问题。4.房地产市场在本估价报告应用的有效期内不发生较大变化。5.估价对象房地产在本估价报告应用的有效期内不遭受重大损坏。6.至价值时点，其他楼层均已经到期或马上到期，只有第一层商业用房租赁期限到2020年6月30日到期，鉴于本次评估的特定估价目的，评估时不考虑租赁情况对估价对象评估价值的影响。7.至价值时点，估价对象已抵押给××银行××支行，权利价值共计240万元。由于本次估价目的是为委托人执行借款合同纠纷案件而评估房地产市场价值，故本次评估未考虑已抵押他项权利对房地产价值的影响。（其他假设和限制条件略）估价结果报告（一）估价委托人（略）（二）房地产估价机构估价机构：×××房地产估价有限公司住所：××市××区××路××号××大厦10楼法定代表人：×××资质等级：一级证书编号：建房估证字【2013】×××号有效期限：2013年××月××日至2015年××月××日（三）估价目的为估价委托人执行司法案件的需要提供房地产市场价值参考。（四）估价对象1.土地实物状况描述估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。2.建筑物实物状况描述经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产的一楼，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼，建成于2007年10月18日，1-5层为商业裙楼，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作商业使用，保养维护情况良好，为完好房。3.估价对象权益状况描述与分析依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。权属来源方式：估价对象权属来源于购买所得。估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为29.33年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。4.估价对象区位状况（1）位置现状描述与分析1）坐落：××市××区××号。2）方位：城市市区地带，越秀区中部。3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。5）朝向：楼宇主朝向为南、北。6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。（2）周围环境状况描述与分析1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。毗邻黄花岗科技园，是××市内重要商务办公区。（3）景观状况描述与分析区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。（4）外部配套设施状况描述与分析1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。（五）价值时点2015年6月17日（确定理由略）（六）价值类型估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在满足本次估价全部假设和限制条件下于价值时点的市场价值。（七）估价原则本次估价遵循合法原则、最高最佳利用原则、替代原则、价值时点原则、独立、客观、公正原则、谨慎原则等房地产估价原则。（八）估价依据1.法律、法规和政策性文件①《中华人民共和国房地产管理法》；②《中华人民共和国土地管理法》；③《中华人民共和国土地管理法实施条例》；④《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；⑤《中华人民共和国拍卖法》。2.技术标准、规程、规范①《房地产估价规范》；②《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）。3.委托方提供的相关资料（略）4.估价人员调查收集的相关资料①估价人员现场查勘和估价机构掌握的其他相关资料；②估价对象所在区域的房地产市场状况、同类房地产市场交易等数据资料。（九）估价方法估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。估价对象所在区域房地产市场发展势头良好，同一类型物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。比较法原理：是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类似或使用价值相同的交易实例与估价对象房地产加以对照比较，就两者之间影响该房地产的交易情况、日期、区域及个别因素等的差别进行修正，计算估价对象房地产价值。收益法原理：如果将价值时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定收益的房地产，预示着在未来的收益期内可以不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与未来一系列净收益的现值之和等值，则这笔资金就是房地产的价值。（十）估价结果本次估价对象为××市××区××号楼1楼建筑面积合计共为1340.45m2的商业房地产，估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，仔细考察估价对象的建筑特征及使用维护情况，考虑到各估价对象所在区域房地产市场状况，特别是商业类物业的实际市场情况，考究各种估价方法后，认为本次评估采用的比较法和收益法能反映估价对象的市场行情。故分别运用比较法和收益法经过全面细致的测算，并结合估价经验和对影响价值因素的分析，确定估价对象在价值时点2015年6月17日符合本报告估价假设和限制条件的状况下的公开市场总价值为￥27418905，人民币（大写）贰仟柒佰肆拾壹万捌千玖佰零伍元整。（十一）注册房地产估价师（十二）实地查勘期二0一五年六月十五日一二0一五年六月十七日。（十三）估价作业日期二0一五年六月十四日一二0一五年六月十九日。商业房地产市场价值评估技术报告一、估价对象描述与分析（一）估价对象实物状况描述与分析1.土地实物状况描述估价对象所在宗地坐落于××市××区××号，土地规划用途为商业用地，宗地总体形状较规则，南临环市东路、北临光明路、其余临内街，地势平坦，地基承载力一般，无不良地质现象，土壤为酸性红土。土地开发程度达到宗地红线外“七通”（通路、通电、通上水、通下水、通讯、通煤气），红线内场地已基本平整，地面道路水泥硬化，余地绿化。2.建筑物实物状况描述经实地查勘，估价对象为××市××区××号的商业房地产，所在建筑物为一幢5层钢筋混凝土结构的商业楼一楼，建成于2007年10月18日，楼宇外墙为玻璃幕墙，供水和排水均采用PVC水管，供水方式为市政自来水直供用户，其中高层部分采用分段水泵加压方式直供用户，排水方式为雨污合流，楼宇安装多部电梯、中央空调及智能烟感自动喷淋消防系统，由市政电网供电。估价对象室内附着的装修及基本设施为：室内地面铺大理石及地毯，内墙涂乳胶漆，天花吊顶，安装玻璃窗、玻璃门，楼宇安装高速电梯及中央空调，水电设施均采用暗装方式。估价对象的楼宇基础无沉降情况，估价对象室内空间布局合理，采光、通风较好，经实地查勘及委托方介绍，估价对象现已出租作办公使用，保养维护情况良好，为完好房。（二）估价对象权益状况描述与分析1.合法权利人依据估价委托人提供的《××省房地产权证》（粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号、粤房地权证穗字第××××号）等资料记载，房地产权属人均为×××。2.权属来源方式估价对象权属来源于购买所得。3.土地权益状况描述估价对象土地所有权为国有，共用土地为国有出让土地使用权，共用土地面积为共用整栋楼房的产权人共同使用，土地用途为商业用地，土地已办理有偿使用手续，使用年限为40年，至价值时点为止，剩余土地使用年限为33.91年。土地所有者为国家，土地使用权人为×××。4.建筑物权益状况描述估价对象房屋建筑面积为1340.45m2，经实地查勘，估价对象所在楼宇有专业物业管理公司进行管理。（三）估价对象区位状况描述与分析1.位置现状描述与分析1）座落：××市××区××号。2）方位：城市市区地带，越秀区中部。3）与主要设施距离：距离市级商业中心世贸中心约0.5km。4）临街状况：南临环市东路，属于东西向主干道。5）朝向：楼宇主朝向为南、北。6）楼层：总楼层5层，估价对象在1楼。2.周围环境状况描述与分析1）自然环境：估价对象所在区域属于城市城区地带，现已大部分开发为高楼大厦，原始地貌及自然环境已城市化，自然环境一般。2）人文环境：估价对象所在区域主要人群为淘金商圈附近的白领与企事业单位职工等，治安状况较好，卫生条件较好。3.景观状况描述与分析区域内主要为城景、街景，区域内有黄花岗公园等休闲场所，没有其他特殊景观。4.外部配套设施状况描述与分析1）基础设施：估价对象所在道路与环市路等主干道相接，供水、排水、供电、通信、燃气和有线电视与市政管网连接，可保证日常使用，基础设施完备度高。2）公共服务设施：估价对象附近有学校、幼儿园、银行、卫生所、市场、派出所等市政配套设施，公共服务设施完善。二、市场背景描述与分析（略）三、最高最佳利用分析1.合法性分析估价对象为××市××区××号的商业房地产，根据估价委托人提供的《××省房地产权证》等资料记载，其证载合法批准用途为商业，实际用途亦为商业，本次估价按其法定商业用途进行估价。2.利用方式分析最高最佳利用原则要求评估价值应是在合法利用方式下，各种可能的利用方式中能够使估价对象的价值达到最大的利用方式的估价结果，具体如下：（1）保持现状前提：估价对象房地产保持现状、继续利用最为有利时，应以保持现状、继续利用为前提进行估价，保持现状的条件是新房地产价值减将现有房地产改变为新房地产的必要支出及应得利润小于现有房地产价值。（2）装饰装修改造前提：估价对象房地产进行装饰装修改造但不改变用途再予以利用最为有利时，应以装饰装修改造但不改变用途再予以利用为前提进行，对估价对象进行装饰装修改造的条件是装饰装修改造后房地产价值大于现状装修的房地产价值。（3）改变用途前提（略）（4）重新开发前提（略）（5）上述情况的某种组合：估价对象改变用途和装饰装修改造再予以利用最为有利时，应以改变用途和装饰装修改造再予以利用为前提进行估价，对估价对象改变用途和装饰装修改造的条件是改变用途和装饰装修改造后房地产价值减改变用途和装饰装修改造的必要支出及应得利润大于现状用途的房地产价值。估价对象为××市××区××号1层的商业房地产。目前估价对象出租作商业使用，估价对象所在楼宇建筑结构合理，耐用性好，装修豪华，保养维护良好。估价对象约建于2007年，装修成新度较高，重新装修对房地产价值影响较小；估价对象规划为商业，按现行××市政策，改变用途和重新开发的情况可能性非常小；预计未来估价对象将继续保持商业现状使用。四、估价方法适用性分析1.估价方法选取通行的房地产评估方法有比较法、收益法、假设开发法、成本法，估价方法的选择应按照房地产评估技术规则，根据当地市场发育状况，并结合该项目的具体特点以及估价目的等，选择适当的估价方法。（1）估价对象法定批准用途为商业，已建成投入，不属于待开发房地产，可再开发能力较低，因此不适宜选用假设开发法进行评估。（2）估价对象属于商业用途，属于收益性物业，且估价对象所在区域的类似物业出租成交较活跃，可以获取市场出租交易案例，具备采用收益法进行评估测算的条件，故此次评估适宜采用收益法。（3）估价对象所在区域商业房地产市场发展势头良好，同一类型商业物业近期成交较多，特别是估价对象所在楼宇市场交易案例较多，故适宜采用比较法进行评估。（4）因成本法计算会拉低房地产价值，所以，不选取成本法。综上所述，同时结合本次评估背景，考虑方法的适宜性和可操作性，我们认为适宜采用比较法和收益法进行评估。估价人员在认真分析所掌握的资料，进行了实地查勘，结合估价对象的实际情况，并对邻近地段和区域同类性质的房地产市场情况进行调查之后，决定选取比较法和收益法作为估价方法。比较法技术路线（略）收益法技术路线（略）五、估价测算过程1.收益法计算过程（1）公式选用估价对象为出租型的商业物业，××市一般出租物业在签订合同时均会不同程度设定租金递增幅度，以规避房地产市场行情变动、物价变动、利率变动等风险，故采用报酬资本化法，并考虑净收益按一定比率递增，以使估价结果符合市场行情。收益法测算公式为：V一房地产价值；A一未来第一年房地产净收益；Y一报酬率；g一净收益逐年递增的比率；n一房地产剩余收益年限。（2）租金收入的确定经过对周边房地产市场的调查，结合估价对象的特点，选取了三个类似同类型商业出租交易实例作为比较实例，将估价对象与各案例进行比较，对比较案例的交易情况、市场状况和房地产状况等方面与估价对象进行比较和修正，求取估价对象市场租金为100元／m2。具体测算过程略。（3）有效出租面积的确定根据估价人员对周边市场的调查，周边同类型商业物业的出租面积一般按其产权登记的建筑面积为出租面积，因此确定估价对象出租面积为《××省房地产权证》登记的建筑面积为1340.45m2，即有效出租面积为100%。（4）空置率的确定据了解××市商业物业在2015年上半年市场平均空置率为7％。经调查，估价对象位于××市城区重要的商务区域，周围人流密集，商务氛围好，考虑估价对象的实际情况，取空置率为5%。（5）其他收入的确定根据相关调查的数据，××市出租房屋一般收承租方二至三个月的租金作为押金，并租赁期满后无息退还，当下银行存款利率3.5%，则估价对象租期外其他收入情况如下：其他收入＝1