业主委员会考核物业评分细则

业主委员会考核物业评分细则一、考核总则（一）考核目的为规范物业服务企业履职行为，强化物业服务质量监督，保障全体业主合法权益，维护小区公共秩序与居住环境，建立公平透明的物业服务评价机制，推动物业服务水平持续提升，依据《物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》及本小区《物业服务合同》，制定本评分细则。（二）考核范围本细则适用于业主委员会（以下简称业委会）对为本小区提供物业服务的物业服务企业进行的年度、半年度及专项工作考核评分。（三）考核权重设置本次考核总分为1000分，设置6个一级考核维度，各维度权重及分值如下：基础服务管理（150分）、公共秩序维护（200分）、环境卫生管理（200分）、公共设施设备运维管理（250分）、绿化养护管理（100分）、业主沟通与增值服务（100分）。考核得分直接与物业服务企业履约保证金扣除、年度合同续约、星级评定挂钩：得分900分以上为优秀，全额退还履约保证金，优先推荐续约；得分800-899分为合格，扣除5%履约保证金，要求限期整改不达标项；得分700-799分为基本合格，扣除15%履约保证金，下达整改通知书并约谈物业服务企业负责人；得分699分及以下为不合格，扣除30%履约保证金，启动合同解约流程，提交业主大会表决是否解聘。二、分项考核评分细则（一）基础服务管理（150分）二级指标分值评分标准扣分规则项目人员配置与履职40严格按照《物业服务合同》约定配置岗位人员：项目经理1人专职驻场，客服专员按每150户配置1人，秩序维护员按每单元配置1人，保洁员按每1000平方米公共区域配置1人，绿化养护工按每3000平方米绿地配置1人，设备维修工2人专职驻场，所有人员均需持证上岗（项目经理需持有物业管理从业人员岗位证书，特种设施设备操作人员需持有对应特种作业证书）少配置1名核心岗位人员扣10分，少配置1名普通岗位人员扣5分；1名人员无证上岗扣3分；项目经理每月驻场不足22工作日扣5分，不足15工作日扣20分，本项扣完为止物业服务档案管理30建立完整的小区业主信息档案、物业承接查验档案、公共设施设备台账、维修维护记录、装修管理档案、投诉处理记录、财务收支台账，档案分类存放、可随时调阅，电子档案定期备份缺1类核心档案（承接查验、设施台账、维修记录、财务台账）扣5分；档案混乱无法调阅扣10分；未做电子备份扣5分；档案信息更新不及时超过3个月扣3分/次，本项扣完为止装修管控服务40装修前公示装修管理规定，与业主、装修施工单位签订装修管理协议，明确禁止拆改承重结构、违规改建等条款；每日对装修现场进行巡查，建立巡查记录，发现违规装修及时劝阻、制止，24小时内书面告知违规业主并上报业委会和属地城管部门，违规装修整改到位率100%；装修垃圾按指定地点堆放，及时清运，无乱堆乱放现象未签订装修管理协议扣2分/户；未每日巡查扣3分/次；发现违规装修未及时劝阻上报扣10分/次；违规装修整改不到位扣10分/处；装修垃圾堆放超过72小时未清运扣5分/处；装修垃圾乱堆乱放扣2分/处，本项扣完为止物业服务公示40每月5日前在小区出入口、单元楼公告栏、官方业主群公示上月物业服务工作报告、公共区域收支明细、物业人员在岗信息、报修处理进度；每季度公示公共收益收支情况；每年1月公示上年度物业服务整体报告、财务审计报告；公示信息真实准确，无虚假隐瞒逾期公示扣3分/次；缺1项公示内容扣5分；公示信息虚假不实扣20分；公示被遮挡、损毁未及时更新补印扣2分/处，本项扣完为止二级指标分值评分标准扣分规则门岗值守管控60小区主出入口24小时专人值守，非机动车出入口12小时值守，实行外来人员、车辆登记制度，对陌生人员进行询问核实，无不明身份人员随意进入小区；高峰期（早7:00-9:00，晚17:00-19:00）安排双人值守，保障出入口通行顺畅；值守人员着装规范，礼仪到位，无脱岗、睡岗、玩手机做与工作无关事项情况1次脱岗超过15分钟扣10分，睡岗扣20分/次；外来人员未登记扣2分/次；高峰期无人疏导造成拥堵超过15分钟扣5分/次；着装不规范扣2分/次；做与工作无关事项扣3分/次，本项扣完为止公共区域巡逻50制定规范巡逻路线，重点区域（地下车库、单元楼大堂、消防通道、设备房、围墙边角）每2小时巡逻1次，普通公共区域每天巡逻不少于4次，建立巡逻签到台账或电子巡逻记录，巡逻中发现安全隐患、公共设施损坏及时记录并转至相关部门维修，处置率100%缺1次规定巡逻扣3分；无完整巡逻记录扣10分；发现隐患未及时处置记录扣5分/次；重点区域巡逻间隔超过4小时扣5分/次，本项扣完为止车辆停放管理40小区机动车、非机动车停车位划线清晰，停车秩序规范，无占用消防通道、应急出口、人行通道乱停车现象；外来车辆进出登记，临时停车收费符合公示标准；地下车库通风、照明正常，无积水、杂物堆积；非机动车辆有序停放在指定区域，无乱停乱放堵塞单元门现象发现1辆机动车乱停堵塞消防通道扣5分；发现1辆非机动车乱停堵塞单元门扣2分；停车位线模糊不清未补划超过10处扣5分；地下车库有超过2平方米的积水超过24小时未清理扣3分；乱收临时停车费扣10分/次，本项扣完为止消防安全管理50消防设施设备（灭火器、消火栓、烟感报警器、喷淋系统、消防水泵、应急照明、疏散指示标志）每月检查1次，每年全面检测1次，消防通道、安全出口保持畅通，无占用、堵塞现象；每年组织不少于1次消防应急演练，建立完整消防档案；楼道内无违规飞线充电现象，发现后及时劝阻清理消防设施过期未检查扣2分/个；消防通道被占用堵塞未及时清理扣10分/处；1处消防器材失效扣5分；未按要求组织消防演练扣20分；发现1处违规飞线充电未清理扣3分；无完整消防档案扣10分，本项扣完为止二级指标分值评分标准扣分规则公共楼道与大堂保洁40公共楼道、大堂每日清扫1次，每周拖洗2次，楼梯扶手、单元门、信报箱每周擦拭2次；墙面、天花板无积灰、无乱贴乱画、无明显蜘蛛网，玻璃门窗干净透明；照明灯具保持清洁，无明显积灰；楼道内无堆积杂物1处楼道有垃圾、积灰超过0.5平方米扣2分；1处乱贴乱画未清理扣3分；1处扶手积灰明显扣1分；1处玻璃有明显污渍扣2分；楼道堆积杂物超过24小时未清理扣5分/处，本项扣完为止公共道路与广场保洁50小区主路、支路、休闲广场每日清扫2次，全天巡回保洁，路面无明显垃圾、落叶、烟头、纸屑，无积水、积雪、污垢；垃圾桶、果壳箱每日清理1次，每周清洗消毒1次，箱体周围无散落垃圾、无异味，垃圾日产日清，无满溢现象路面发现1处明显垃圾停留超过30分钟扣1分；1处面积超过1平方米的积水超过24小时未清理扣2分；垃圾桶满溢未清运扣3分/个；垃圾桶未按要求清洗消毒扣2分/个；箱体周围有散落垃圾扣1分/个，本项扣完为止地下空间保洁35地下车库、地下储藏室每日清扫1次，每周拖洗1次，墙面无积灰，地面无油污、垃圾、积水，通风口无杂物堵塞；消防泵房、配电房等设备房每月清扫2次，室内无积灰、无杂物、无积水地下车库发现1处垃圾扣1分；1处面积超过2平方米的积水超过24小时未清理扣2分；设备房有积灰杂物扣3分/间；通风口堵塞扣5分/处，本项扣完为止垃圾清运与分类管理40垃圾分类投放点设置规范，标识清晰，垃圾分类引导员按投放时段在岗引导，分类准确率不低于90%；可回收物、有害垃圾、厨余垃圾、其他垃圾按规定时间频次清运，厨余垃圾每日清运1次，其他垃圾每日清运1次，有害垃圾每半月清运1次，可回收物每周清运不少于2次；投放点每日消杀1次，无异味、无散落垃圾引导员缺岗扣5分/次；分类准确率低于90%每降5个百分点扣2分；垃圾未按规定频次清运扣5分/次；投放点未按要求消杀扣3分/次；投放点有大量散落垃圾、异味严重扣5分/次，本项扣完为止公共卫生间保洁35小区公共卫生间每日清扫保洁2次，全天巡回保洁，便器无污垢、无异味，地面墙面干净无积水，洗手台无污渍，卫生纸、洗手液按时补充，通风良好无异味；定期消杀，无蚊蝇滋生1处便器有污垢异味扣5分；地面有积水超过0.3平方米扣2分；未补充日用品扣2分/次；有蚊蝇滋生扣5分，本项扣完为止二级指标分值评分标准扣分规则电梯运维管理60电梯由具备资质的单位定期维护，每月维护保养2次，每年进行1次安全检验，检验合格标识粘贴在电梯轿厢显著位置；电梯内紧急报警装置24小时有效，接到电梯困人报警后30分钟内维保人员到达现场处置；建立完整电梯运维台账，运行噪音符合国家标准，轿厢内干净整洁，通风照明正常未按规定频次维保扣10分/次；逾期未年检扣20分；未粘贴合格标识扣5分；困人处置超过30分钟扣10分/次；紧急报警装置失效扣10分；无完整运维台账扣10分；轿厢卫生不合格扣2分，本项扣完为止给排水系统运维50二次供水水箱按规定每半年清洗消毒1次，水质检测合格，检测报告公示；供水管道每月巡查1次，无跑冒滴漏现象，接到爆管、漏水报修后30分钟内到达现场处置；雨水、污水管道每年疏通1次，化粪池每半年清掏1次，无堵塞、外溢现象；水泵房每月巡查2次，设备运行正常，记录完整未按规定清洗消毒水箱扣20分；未公示水质检测报告扣10分；发现跑冒滴漏未及时处置扣5分/处；化粪池外溢扣20分/次；管道堵塞造成污水外溢扣10分/处；无巡查运行记录扣5分，本项扣完为止供电与照明系统运维40公共区域照明完好率不低于95%，接到灯具损坏报修后24小时内更换修复；配电房每月巡查2次，设备运行正常，绝缘工具检测合格，通风、防潮、消防设施完好，记录完整；公共开关、线路每月巡查1次，无裸露、老化、安全隐患公共照明完好率每低于标准1个百分点扣1分；报修逾期未修复扣2分/处；配电房巡查不到位扣5分/次；发现线路裸露老化未整改扣10分/处，本项扣完为止智能化系统运维40小区监控系统、道闸系统、单元门禁系统、周界报警系统24小时正常运行，监控录像保存不少于30天；接到故障报修后，一般故障24小时内修复，重大故障72小时内修复；设备完好率不低于90%1个核心点位监控失效扣5分；录像保存不足30天扣10分；道闸、门禁失效未及时修复扣5分/处；故障逾期未修复扣5分/次；完好率每低于标准1个百分点扣1分，本项扣完为止公共设施日常养护60小区路面、步道、围墙、休闲座椅、健身器材、儿童游乐设施每周巡查1次，发现损坏及时维修，修复率100%；健身器材、游乐设施每年进行1次安全检测，无安全隐患；小区窨井盖、雨水篦子完好无缺失，发现缺失损坏后24小时内更换；公共标识标牌（导视牌、警示标识）完好清晰，损坏后及时修复发现1处路面开裂、凹陷超过0.5平方米超过7天未维修扣5分；1件健身游乐设施损坏存在安全隐患超过3天未维修扣5分；未按要求进行安全检测扣15分；窨井盖缺失损坏逾期未更换扣10分/个；1块标识标牌损坏模糊超过7天未更换扣3分，本项扣完为止二级指标分值评分标准扣分规则乔灌木养护40乔木每年修剪1-2次，无枯枝死枝、无倾斜倒伏隐患，灌木每月修剪1次，造型整齐，无过长杂乱枝条；每年根据病虫害发生规律及时防治，无大面积病虫害导致树木枯死；乔灌木成活率不低于95%，缺株死株30天内补植完成发现1株乔木有枯枝死枝未清理扣2分；灌木修剪不整齐，杂乱枝条超过0.5平方米扣2分；1株树木因病虫害枯死未清理扣5分；成活率每低于标准1个百分点扣2分；缺株逾期未补植扣3分/株，本项扣完为止地被草坪养护30草坪生长良好，修剪及时，高度不超过10厘米，无大面积裸露，杂草率不超过10%；绿篱、地被无明显杂草，无大面积枯死，缺株30天内补植；及时浇水施肥，保障植物正常生长杂草率每超过标准1个百分点扣1分；草坪裸露超过1平方米未补植扣2分/处；草坪修剪不及时，高度超标扣2分/10平方米；缺株逾期未补植扣2分/处，本项扣完为止病虫害与水肥管理20春夏季每月至少开展1次病虫害防治，秋冬季做好防寒防冻处理；根据季节气候及时浇水，干旱无大面积植物枯死；每年按季节施肥1-2次，植物长势良好未按要求开展病虫害防治，发生中等面积病虫害扣10分；干旱导致超过5平方米植物枯死扣10分；未按时施肥，植物大面积长势不良扣10分，本项扣完为止绿化废弃物处理10修剪产生的树枝、落叶等绿化废弃物48小时内清理运走，无堆积在公共区域现象发现1堆绿化废弃物堆积超过48小时扣5分，本项扣完为止二级指标分值评分标准扣分规则报修处理服务40建立24小时报修电话，公开报修渠道，接到业主报修后，一般维修（灯具更换、小管道堵塞等）24小时内上门修复，急修（水管爆管、电路跳闸、电梯故障）30分钟内上门修复，修复率不低于98%，报修记录完整，维修完成后及时回访报修电话无人接听扣5分/次；一般维修逾期上门扣2分/次；急修逾期上门扣5分/次；修复率每低于标准1个百分点扣2分；无完整报修回访记录扣5分；回访满意度低于90%扣5分，本项扣完为止投诉处理与沟通30业主投诉24小时内响应，7天内处置答复完毕，投诉处置满意度不低于90%；每半年组织1次业主满意度问卷调查，调查样本覆盖不低于总户数的20%，调查结果公示；每月组织1次项目经理接待日，听取业主意见建议投诉逾期未响应扣5分/次；逾期未答复扣3分/次；满意度每低于标准1个百分点扣1分；未按要求组织满意度调查扣10分；未开展项目经理接待日扣2分/次，本项扣完为止公共收益管理20公共收益（小区公共区域广告、停车费、场地租赁费等）全额存入共管账户，按合同约定比例分配，每年公示公共收益收支及结余情况，无侵占、挪用公共收益情况公共收益未按要求存入共管账户扣10分；侵占挪用公共收益本项不得分；公示不全、数据不实扣10分；未按约定分配收益扣10分，本项扣完为止增值服务与社区活动10每年组织不少于2次公益性社区文化活动（中秋邻里节、春节联欢会、公益理发、家电维修等），丰富业主生活；根据业主需求提供合理的便民增值服务，服务价格公开透明少组织1次活动扣5分；增值服务乱加价扣5分，本项扣完为止三、考核实施流程1.考核组织：由业委会成立考核工作组，成员包括业委会主任、副主任、各楼栋业主代表，总人数不少于5人，必要时可邀请社区居委会工作人员参与监督。2.考核周期：半年度考核于每年6月下旬开展，年度考核于每年12月下旬开展；专项考核针对业主集中投诉的问题随时开展。3.考核方式：（1）现场核查：考核工作组对照评分细则，对小区各区域进行现场抽查，每个区域抽查比例不低于30%，核心区域（电梯、消防设施、门岗）100%核查，现场记录问题、拍照留证。（2）资料核查：查阅物业服务企业提供的值班记录、维修记录、巡查台账、财务报表、检测报告等资料，核查资料完整性、真实性。（3）业主抽样调查：随机抽取不少于总户数10%的业主开展满意度问卷调查，问卷调查得分按比例计入最终考核得分，其中业主满意度占总得分的10%权重，即原细则得分占90%，业主满意度得分占10%。4.得分计算：最终考核得分=（分项得分总和）×90%+业主满意度平均分×10，业主满意度平均分按百分制转换后计入。5.结果公示：考核完成后3个工作日内，将考核得分、存在问题、整改要求在小区公告栏、业主群公示，公示期7天，公示期内物业服务企业可对考核结果提出异