自考房地产评估模拟考试试题及答案

自考房地产评估模拟考试试题及答案考试时长：120分钟满分：100分一、单选题（总共10题，每题2分，总分20分）1.房地产评估中，采用市场法评估某宗住宅用地时，选取了三个可比案例，其成交价格分别为5000元/平方米、5500元/平方米和4800元/平方米，经交易情况、权益、区域因素、个别因素修正后，三个可比案例的比准价格分别为5200元/平方米、5600元/平方米和5000元/平方米，则最终比准价格为（）元/平方米。A.5200B.5400C.5600D.50002.在成本法评估中，某栋建筑物原值为1000万元，已使用10年，预计尚可使用30年，直线法折旧，残值率为5%，则该建筑物的现值为（）万元。A.500B.600C.800D.9003.某宗房地产的收益年限为40年，预计年净收益为80万元，折现率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.3200B.4000C.4800D.56004.在假设开发法中，某宗土地的当前价格为2000万元，开发成本为3000万元，开发利润率为15%，则该土地的预期开发价值为（）万元。A.3500B.4000C.4500D.50005.房地产评估中，采用收益法评估某宗商铺时，预计年净收益为100万元，收益年限为20年，折现率为12%，则该商铺的收益价格为（）万元。A.600B.800C.1000D.12006.某宗房地产的成交价格为6000万元，其中包含土地出让金1000万元，开发成本2000万元，销售费用500万元，税金300万元，利润800万元，则该房地产的土地价值为（）万元。A.1000B.2000C.3000D.40007.在市场法评估中，选取可比案例时，应优先考虑（）因素。A.交易情况B.权益C.区域因素D.个别因素8.某栋建筑物的重置成本为1000万元，已使用5年，成新率为70%，则该建筑物的现值为（）万元。A.600B.700C.800D.9009.在假设开发法中，某宗土地的当前价格为1500万元，开发成本为2500万元，开发利润率为20%，则该土地的预期开发价值为（）万元。A.3000B.3500C.4000D.450010.房地产评估中，采用成本法评估某宗在建工程时，重置成本为2000万元，预计完成工程尚需投入1000万元，残值率为5%，则该在建工程的现值为（）万元。A.1500B.2000C.2500D.3000二、填空题（总共10题，每题2分，总分20分）1.房地产评估中，采用市场法评估时，应选取（）个以上可比案例。2.成本法评估中，建筑物的折旧包括（）、经济折旧和功能折旧。3.收益法评估中，房地产的收益年限分为（）年、50年和无期限三种。4.假设开发法中，土地的预期开发价值等于（）加上开发利润。5.房地产评估中，采用比较法修正交易情况因素时，应考虑（）等因素。6.某宗房地产的成交价格为5000万元，其中包含土地出让金1000万元，开发成本2000万元，销售费用500万元，税金300万元，利润800万元，则该房地产的开发成本为（）万元。7.房地产评估中，采用成本法评估时，应考虑（）和（）两个因素。8.收益法评估中，房地产的折现率应等于（）加上风险报酬率。9.假设开发法中，土地的当前价格等于（）减去开发成本和开发利润。10.房地产评估中，采用市场法评估时，应考虑（）因素、权益因素和个别因素。三、判断题（总共10题，每题2分，总分20分）1.房地产评估中，采用市场法评估时，可比案例的数量越多越好。（）2.成本法评估中，建筑物的重置成本是指重新建造相同建筑物所需的全部费用。（）3.收益法评估中，房地产的收益年限是指房地产能够产生收益的年限。（）4.假设开发法中，土地的预期开发价值是指土地开发完成后的市场价值。（）5.房地产评估中，采用成本法评估时，应考虑土地的增值收益。（）6.收益法评估中，房地产的折现率是指将未来收益折算为现值的利率。（）7.假设开发法中，土地的当前价格是指土地开发前的市场价值。（）8.房地产评估中，采用市场法评估时，应考虑交易时间因素。（）9.成本法评估中，建筑物的折旧包括物理折旧、经济折旧和功能折旧。（）10.收益法评估中，房地产的收益是指房地产产生的全部收入。（）四、简答题（总共4题，每题4分，总分16分）1.简述市场法评估的基本步骤。2.简述成本法评估的基本原理。3.简述收益法评估的基本公式。4.简述假设开发法评估的基本原理。五、应用题（总共4题，每题6分，总分24分）1.某宗房地产的成交价格为6000万元，其中包含土地出让金1000万元，开发成本2000万元，销售费用500万元，税金300万元，利润800万元，请计算该房地产的土地价值、开发成本、销售费用、税金和利润。2.某栋建筑物的重置成本为1000万元，已使用5年，成新率为70%，请计算该建筑物的现值。3.某宗土地的当前价格为2000万元，开发成本为3000万元，开发利润率为15%，请计算该土地的预期开发价值。4.某宗房地产的收益年限为40年，预计年净收益为80万元，折现率为10%，请计算该房地产的收益价格。【标准答案及解析】一、单选题1.B解析：比准价格的平均值为（5200+5600+5000）/3=5400元/平方米。2.C解析：建筑物的年折旧额为（1000-1000×5%）/40=23.75万元，现值为1000-23.75×10=800万元。3.B解析：收益价格为80/10%×[1-1/（1+10%）^40]=4000万元。4.A解析：预期开发价值为2000×（1+15%）=3500万元。5.C解析：收益价格为100/12%×[1-1/（1+12%）^20]=1000万元。6.A解析：土地价值为6000-2000-500-300-800=1000万元。7.C解析：区域因素是影响房地产价值的重要因素。8.B解析：建筑物的现值为1000×70%=700万元。9.B解析：预期开发价值为1500×（1+20%）=3500万元。10.A解析：在建工程的现值为2000+1000-2000×5%=1500万元。二、填空题1.三2.物理折旧3.504.开发成本5.交易时间6.20007.重置成本、折旧8.无风险报酬率9.预期开发价值10.区域三、判断题1.×解析：可比案例的数量应根据评估目的和评估对象的特性确定，并非越多越好。2.√3.√4.√5.×解析：成本法评估不考虑土地的增值收益。6.√7.√8.√9.√10.×解析：收益是指净收益，即扣除运营费用后的收益。四、简答题1.市场法评估的基本步骤：（1）收集可比案例；（2）修正交易情况因素；（3）修正权益因素；（4）修正区域因素；（5）修正个别因素；（6）确定比准价格。2.成本法评估的基本原理：成本法评估是指通过计算房地产的重置成本或重建成本，并扣除折旧，来确定房地产的价值。3.收益法评估的基本公式：收益价格=年净收益/折现率×[1-1/（1+折现率）^收益年限]4.假设开发法评估的基本原理：假设开发法评估是指通过预测土地开发完成后的价值，并扣除开发成本和开发利润，来确定土地的当前价值。五、应用题1.土地价值为1000万元，开发成本为2000万元，销售费用为500万元，税金为300万元，利润为800万元。解析：土地价值为60