K型分化将会加剧房企价值重估将启动

目录索引TOC\o"1-2"\h\z\u一、房地产市场成表现：市总量中枢抬升，核城市表现眼 7（一）市场住宅交总量趋势：14亿平米交易量有所支撑 7（二）分城市住宅交表现：线城市新房+二手依旧保增长 8（三）转化率改善开盘去化提升，新房+二手房景气均较好的表现 15（四）房价整体表企稳 16二、下半年城市间K型分化会加剧，全面企稳需要更长间 18（一）新房库存位：短期改显著，长期城投土去化压力严峻 20（二）二手挂牌趋：核心城供需实质性改善，格底部或现 23（三）分城市整体存表现：市分化加剧，上海望率先复香港量价齐升趋势 26（四）长期土地供不断下降加大城市分化走势 29（五）目前政策目也朝着改供需关系的方向努力 31三、股价与基本面离加剧，半年核心城市价格涨概率高估值底部核心优质企具备长配置价值 37（一）上半年基本复盘：上年主流房企股价表与销售相，6月价与基本面离加剧 37（二）本轮周期位：从政策向市场底过渡，当核心城市场底基本确认，产趋势重新现 39（三）地产板块价空间：根企业经营创造利润力，测算企价值修复空间 41（四）综合选股策及下半年块投资节奏推演 45四、风险提示 47图表索引图1：据重点城市签数据算新房、二手房以住宅交易量年化成交规模及化趋势 7图2：全国新房及手房交易规模估算 7图3：新房、二手月度网签数 8图4：26H北京一手住宅网面积（万方） 11图5：26H上海一手住宅网面积（万方） 11图6：26H广州一手住宅网面积（万方） 11图7：26H深圳一手住宅网面积（万方） 11图8：26H杭州一手住宅网面积（万方） 11图9：26H苏州一手住宅网面积（万方） 11图10：26H成都一二手宅签面积（万方） 12图11：26H合肥一二手宅签面积（万方） 12图12：26H北京新房住网面积（万方） 12图13：26H北京二手住网面积（万方） 12图14：26H上海新房住网面积（万方） 13图15：26H上海二手住网面积（万方） 13图16：26H广州新房住网面积（万方） 13图17：26H广州二手住网面积（万方） 13图18：26H深圳新房住网面积（万方） 13图19：26H深圳二手住网面积（万方） 13图20：26H杭州新房住网面积（万方） 14图21：26H杭州二手住网面积（万方） 14图22：26H苏州新房住网面积（万方） 14图23：26H苏州二手住网面积（万方） 14图24：26H成都新房住网面积（万方） 14图25：26H成都二手住网面积（万方） 14图26：26H合肥新房住网面积（万方） 15图27：26H合肥二手住网面积（万方） 15图28：77二手认及69城手来访月同比 15图29：二手房度来访转化率 15图30：10住宅售批比销面积/批准上市积），售批升代表景气度改善 16图31：重点城开盘首日去（新盘首推与老盘推去化率比） 16图32：二手房格趋势（MA3）及月度环比跌幅 17图33：中介口二手房价格趋势（分城市，MA3） 17图34：中介口二手房价格趋势（分区域，MA3） 17图35：重点31城中日度二房实时成交价（元/平米） 18图36：地库存结构图 19图37：全库存面积拆分 20图38：35城样本新短期库&去化周期（截至26M5） 20图39：新短期库存分去周期（月） 21图40：全新房中期库存&去周期（截至26M5） 21图41：全新房长期库存&去周期（截至26M5） 22图42：140二手挂牌及点12城挂趋势 24图43：25城样本二挂牌套&去化周期（截至26M6） 24图44：18城同样本手挂牌化周期单月变动vs二手成均价月环比（至26M6） 25图45：一线&三线样本二手牌规模（万套） 25图46：一城市二手挂去周期 25图47：二城市二手挂去周期 25图48：三城市二手挂去周期 25图49：地19整体库存去周期 26图50：各市整体库存化期测算（26M6） 26图51：上海&港过去一年新&二手整体去化周期变（月） 27图52：上新房&二手库存 28图53：香新房&二手库存 28图54：上海&港库存去化周（月） 28图55：心11住宅用地成面积与住宅成交面比值 29图56：23年以来核城市土供应短缺套数及对成交年限算 29图57：部城市2000年-2025年累计人均住宅开面积vs房+二手综去化周期 31图58：地行业现行政框架 32图59：“以旧换”主要政策络 33图60：上公积金贷对80二手房平均覆盖比例 36图61：SW产板块绝对及相对沪深300额收益 37图62：SW产板块、主企、其他房企26年上半绝收益表现 38图63：26年1-6月主房企售同比增速与股价跌幅的关系 38图64：16家主流房市值反净利率水平，与二房价环比 39图65：16家主流房市值反净利率-二手价环比 39图66：14-16房地产周期与板块收益、估值关系 40图67：典周期复苏的个段 40图68：70大中城市房与二房房价环比（分线市） 41图69：百房企销售金（元）及增速 41图70：信十强房企销金（亿元）及增速 42图71：信十强房企拿区分布变化，核心五拿地金额比24-26年平超过70% 42图72：心20能够支撑九亿级别的市值水平 44表1：单城市商品宅成交面同比表现 9表2：重点城市二房网签及购表现 10表3：中期库存面边际变化况 21表4：长期库存边变化情况 23表5：分城市新房&二整体化周期过去一年变化 27表6：核心城市土供应缺口数测算 30表7：近期中央层重点政策态梳理 32表8：2026以来地方住“旧换新”政策理 33表9：核心城市公金贷款最额度对140平新总价的覆盖例 35表10：核城市公积金款高额度对80平二手房总的盖比例 35表11：上历史公积金款策变化 36表12：主房企核心5销金额占比及未售货占比 42表13：主房企20城销售金占比及未售货值占比 43表14：主房地产业26年益销售PS估值 44表15：主房企2026年上半销售表现 45表16：主房企上半年地现综合情况分析 45表17：主房企估值与售地汇总 46一、房地产市场成交表现：市场总量中枢抬升，核心城市表现亮眼（一）市场住宅交易总量趋势：14亿平米交易总量有所支撑26年上半年7.0267.226+14.2251313.91413.113-14图1：根据重点城市网签数据计算新房、二手房以及住宅交易总量年化成交规模及变化趋势数据来源：国家统计局、房管局、中指院，广发证券发展研究中心图2：全国新房及二手房交易总规模估算

5%5%0%-20%0060708091011121314151617181920212223242526E

-40%总交易面积（万方） 同比（右）数据来源：国家统计局、房管局、中指院，广发证券发展研究中心我们预计，2614.2255%52.0%254.5247.73（456265月1.0825（0.8823（0.796月成交虽偏弱但也没有跑输季节性太多，成交指数为0.97，明显高于25年和23年。新房市场2季度景气度也有明显回升。新房市场交易量和推盘强度以及规模关联度较高，从相对季节性表现来3100%56月新房市图3：新房、二手房月度网签指数2022-2026年月度新房住宅成交指数（3月为基准=1.0）1.601.401.201.000.800.600.40M1-2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 2021-2025平均 2023 2024 20262022-2026年月度二手房住宅成交指数（3月为基准=1.0）1.801.601.401.201.000.800.600.40M1-2 M3 M4 M5 M6 M7 M8 M9 M10 M11 2021-2025平均 2023 2024 2025 2026数据来源：国家统计局、房管局、中指院，广发证券发展研究中心（二）分城市住宅成交表现：一线城市新房+二手依旧保持增长（46264.9%20.2%Q1、Q2-18.3%+6.5%，451.3%3.2%Q1、Q2分别同比-28.3%-12.5%45.8%、2.9%。表1：单城市商品住宅成交面积同比表现城市2526Q126Q226H26M426M526M6北京-10.2%-27.2%17.6%-3.2%54.0%12.1%-8.0%上海-1.4%-12.0%2.2%-4.2%10.5%2.3%-5.0%深圳-29.6%-48.8%19.7%-18.9%-22.2%50.3%42.4%广州-4.4%-4.1%0.7%-1.3%21.3%6.5%-18.2%一线（4城）-7.7%-18.3%6.5%-4.9%18.2%9.6%-6.1%青岛-18.1%-2.3%-14.5%-9.2%0.7%-22.1%-19.1%济南-19.6%-10.0%-9.4%-9.7%-9.9%-9.4%-8.7%苏州-28.7%-39.2%-5.7%-22.3%36.3%4.6%-26.9%成都-17.3%-36.3%-18.8%-28.0%-21.1%-16.4%-18.4%杭州-22.2%-31.4%10.5%-9.3%18.1%3.0%10.9%武汉3.9%2.0%3.6%2.9%4.0%26.6%-10.9%厦门-19.4%-8.1%4.4%-0.8%15.3%34.0%-31.2%福州10.5%-21.9%14.2%-2.0%-6.6%30.5%18.4%大连-30.5%-20.3%-9.1%-13.3%-46.5%60.9%4.1%重庆-8.1%-22.5%-5.5%-14.4%4.3%-6.5%-12.9%南京-14.6%-27.2%19.6%-3.7%6.9%28.7%24.6%西安-8.9%-23.8%7.6%-6.8%11.7%10.8%-0.4%长沙-13.4%-31.6%-57.3%-45.3%-49.8%-57.9%-62.1%合肥-5.5%-28.9%-2.5%-16.3%2.6%16.5%-35.3%南宁8.5%-4.6%-14.4%-10.4%-35.1%-17.4%14.7%兰州-43.3%-35.2%18.4%-4.7%-13.5%-16.2%85.1%北海-23.0%40.5%51.9%45.8%68.3%38.1%48.1%昆明5.9%-28.1%4.7%-11.8%-6.0%14.6%6.4%沈阳-13.0%-21.3%-14.9%-18.0%-54.3%-11.8%28.1%南昌-19.4%-42.7%-1.7%-23.1%-3.4%5.5%-7.6%二线（20城）-12.3%-28.3%-12.5%-20.2%-11.9%-8.9%-16.3%佛山-20.0%-11.9%10.6%0.2%15.0%2.3%16.1%泰安-9.3%41.1%-5.9%17.5%-9.9%21.2%-20.0%东莞-35.0%-3.3%-0.3%-1.8%-9.7%-25.2%43.2%扬州-3.0%-44.8%15.0%-19.4%229.7%-49.7%7.6%江门-25.3%-27.3%-3.4%-15.6%-5.9%11.6%-17.8%惠州-0.8%0.0%15.9%9.1%-4.7%24.5%29.9%芜湖-35.2%-43.6%-48.7%-45.6%-28.7%-100.0%-12.7%韶关9.6%-10.4%-38.0%-24.8%-43.6%-43.6%-25.7%常州-10.0%-7.4%-27.5%-19.4%-31.9%-28.2%-18.8%徐州-7.6%-13.0%-0.5%-7.1%29.7%-25.6%2.9%汕头-0.4%-23.7%-14.6%-19.0%4.4%-1.2%-38.2%烟台-5.5%32.1%-46.2%-22.6%-54.4%-11.0%-55.2%中山-11.0%-12.5%19.6%3.4%25.9%22.5%10.6%三明-2.2%-38.6%19.6%-7.7%-2.4%-33.3%85.8%桂林14.0%41.4%-21.6%6.5%-40.1%-0.3%-23.0%河源-22.2%-36.9%-9.2%-23.6%19.3%-1.6%-33.0%阳江26.8%-18.2%-11.7%-15.5%-7.1%-19.1%-7.3%岳阳-45.2%-77.1%-71.1%-74.2%-39.1%-75.9%-82.7%江阴14.4%-12.7%-18.4%-15.8%-26.2%-15.4%-15.0%淮北-28.8%-5.9%36.7%11.8%52.8%12.3%42.5%三四线（20城）-14.2%-15.0%-11.6%-13.3%-4.4%-17.5%-12.2%数据来源：各地房管局，CRIC，中指院，广发证券发展研究中心二手房方面，并非只有一线表现优异，价格下行后全面增速回升。认购方面，一线、二线、三四线26H累计城市房管局网签同比中介认购同比2526Q126Q226H2526Q126Q226H北京0.4%-4.5%6.1%0.9%-3.9%12.3%14.6%13.5%深圳6.5%-12.7%5.2%-3.5%-0.5%-1.3%18.4%8.5%上海4.3%-1.6%24.8%11.7%1.5%6.9%20.6%13.7%广州6.5%-17.0%3.6%城市房管局网签同比中介认购同比2526Q126Q226H2526Q126Q226H北京0.4%-4.5%6.1%0.9%-3.9%12.3%14.6%13.5%深圳6.5%-12.7%5.2%-3.5%-0.5%-1.3%18.4%8.5%上海4.3%-1.6%24.8%11.7%1.5%6.9%20.6%13.7%广州6.5%-17.0%3.6%-6.2%13.1%5.5%22.3%14.2%一线（2城）2.0%-6.7%5.9%-0.3%0.9%8.9%17.3%13.1%杭州-4.1%-32.3%-2.4%-17.9%-5.5%-23.6%11.1%-7.4%成都0.4%-12.5%4.4%-3.8%2.0%-6.7%12.8%2.9%青岛-8.2%1.8%15.0%9.0%15.5%13.0%23.1%18.4%苏州-4.5%-6.4%21.3%8.5%厦门-5.7%24.6%27.5%26.2%8.8%17.9%32.6%25.4%济南26.0%18.7%28.9%24.1%武汉8.5%14.5%29.7%22.6%合肥8.8%30.3%32.6%31.5%大连8.3%21.0%26.3%23.9%天津1.8%-0.6%18.2%8.8%长沙-1.8%-5.5%11.5%3.0%南京3.2%27.4%20.7%23.9%二线（5城）-2.5%-11.0%8.9%-0.6%4.5%5.3%20.5%13.0%东莞16.7%1.7%19.7%11.5%42.4%18.5%48.4%34.3%江门2.2%12.9%13.6%13.2%70.7%43.3%41.1%42.1%佛山0.9%10.9%8.4%9.5%23.3%21.2%36.1%29.0%扬州9.2%22.7%22.3%22.5%惠州31.1%17.4%34.6%26.5%南通4.7%43.1%36.8%39.8%三四线（3城）6.0%10.4%13.6%12.1%24.5%25.0%37.9%31.8%数据来源：各地房管局，中介数据，广发证券发展研究中心图4：26H北京二手宅网积（万） 图5：26H上海二手宅网积（万）2000

10H11H12H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H北京一二手住宅网签

上海一二手住宅网签数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心图6：26H广州二手宅网积（万） 图7：26H深圳二手宅网积（万）2000

19H20H21H22H23H24H25H26H10H11H19H20H21H22H23H24H25H26H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H广州一二手住宅网签 深圳一二手住宅网签数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心图8：26H杭州二手宅网积（万） 图9：26H苏州二手宅网积（万）0

10H11H12H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H杭州一二手住宅网签 苏州一二手住宅网签数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心图10：26H成都一手住网面积（方） 图11：26H合肥一手住网面积（方）2500 10002000 8001500 6000

10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H19H20H21H22H23H24H25H26H成都一二手住宅网签 合肥一二手住宅网签数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心262426H441.55.1%26H525H22-2430.1%25H24H，24H18.7%18.8%14年水平。25H23H25H26H24H水平相图12：26H北京新住宅签积（万） 图13：26H北京二住宅签积（万）0

10H11H12H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H北京新房住宅网签 北京二手住宅网签成交量水平，便于与历史年份比较（下同）

数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心；注：红线标注的是26H成交量水平，便于与历史年份比较（下同）图14：26H上海新住宅签积（万） 图15：26H上海二住宅签积（万）8000

10H11H12H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H上海新房住宅网签 上海二手住宅网签数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心图16：26H广州新住宅签积（万） 图17：26H广州二住宅签积（万）0

10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H19H20H21H22H23H24H25H26H广州新房住宅网签

广州二手住宅网签数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心图18：26H深圳新住宅签积（万） 图19：26H深圳二住宅签积（万）0

10H11H12H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H深圳新房住宅网签

深圳二手住宅网签图20：26H杭州新住宅签积（万） 图21：26H杭州二住宅签积（万）1000800

500400300400 200200 10011H12H13H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H杭州新房住宅网签 杭州二手住宅网签数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心图22：26H苏州新住宅签积（万） 图23：26H苏州二住宅签积（万）2000

10H11H12H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H苏州新房住宅网签 苏州二手住宅网签数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心图24：26H成都新住宅签积（万） 图25：26H成都二住宅签积（万）0

80010H11H12H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H成都新房住宅网签 成都二手住宅网签图26：26H合肥新住宅签积（万） 图27：26H合肥二住宅签积（万）4000

10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H10H11H12H13H14H15H16H17H18H19H20H21H22H23H24H25H26H19H20H21H22H23H24H25H26H合肥新房住宅网签

合肥二手住宅网签数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心 数据来源：克而瑞、广发证券发展研究中心（三）转化率改善，开盘去化率提升，新房+二手房景气度均有较好的表现610%6+21.0%56+4.9%266254.9%24年4.8%。图28：77城二手认购及69城二手来访月同比11.8%-1.5%11.8%-1.5%80%-60%24/04 24/07 24/10 25/01 25/04 25/07 25/10 26/01 26/04二手认购同比 二手来访同比数据来源：中介数据，广发证券发展研究中心图29：二手房月度来访转化率9%8%7%6%5%4%3%2023/04 2023/08 2023/12 2024/04 2024/08 2024/12 2025/04 2025/08 2025/12 2026/04汇总 一二线 三四线数据来源：中介数据，广发证券发展研究中心26H新房住宅售批比数据是自16年以来最好为120.8%，较25年提升了9.2个百分点。从趋势上看，18、20年新房住宅售批比相对较低，处于85%-88%的水平，随后的年份中呈逐步波动上升的趋势。26664%，26H63%25161721（72%）25图30：10城住宅售批比（销售面积/批准上市面积），售批比上升代表景气度改善125.5%113.8%125.5%113.8%112.8%117.7%120.8%105.7%96.3%98.3%103.2%106.0%85.2%87.9%120%100%80%60%40%20%0%15 16

18

20

22 23

25 26H数据来源：各地房管局，广发证券发展研究中心

10城住宅售批比图31：重点城市开盘首日去化率（新盘首推与老盘加推去化率对比）100%90%80%70%60%50%40%30%15/0115/0515/0115/0515/0916/0116/0516/0917/0117/0517/0918/0118/0518/0919/0119/0519/0920/0120/0520/0921/0121/0521/0922/0122/0522/0923/0123/0523/0924/0124/0524/0925/0125/0525/0926/0126/05新盘开盘去化率（MA3） 老盘开盘去化率（MA3）数据来源：中指院，广发证券发展研究中心（四）房价整体表现企稳上半年广发-48262517.3%、249.8%，26年上半+0.1%，Q2价格环比-0.4%，逐月价格趋势来看，2、3621%之外，其他月份价格环比跌幅均较低。1、4、5月价格环比均实现上涨，1月反弹明显，此外5月是单月涨幅最高的月份。图32：二手房价格趋势（MA3）及月度环比跌幅

-1.0%-2.0%2007/012007/082007/012007/082008/032008/102009/052009/122010/072011/022011/092012/042012/112013/062014/012014/082015/032015/102016/052016/122017/072018/022018/092019/042019/112020/062021/012021/082022/032022/102023/052023/122024/072025/022025/092026/04MA3环比 二手房价格指数数据来源：贝壳，广发证券发展研究中心图33：中介口径二手房价格指数趋势（分城市，MA3）1301201101009080702019/012019/042019/012019/042019/072019/102020/012020/042020/072020/102021/012021/042021/072021/102022/012022/042022/072022/102023/012023/042023/072023/102024/012024/042024/072024/102025/012025/042025/072025/102026/012026/04二手房价格指数 一线城市 二线城市 三四线城市数据来源：贝壳，广发证券发展研究中心图34：中介口径二手房价格指数趋势（分区域，MA3）1201101009080706019/0119/0720/0120/0721/0121/0722/0122/0723/0123/0724/0124/0725/0125/0726/01长三角 珠三角 环渤海 中部 西部 海西数据来源：贝壳，广发证券发展研究中心分线来看，26年上半年一线、二线、三四线城市房价分别+1.3%、-0.4%、-2.1%。一线城市表现最强，上涨22.8%120.7%；三四线城市，1、23、45月开始又进入下行通道，6分区域来看，26年上半年，长三角、珠三角、环渤海分别环比-1.0%、+1.0%、-2.4%，中部、西部、海西分别环比-3.8%、-0.4%、+4.4%。图35：重点31城中介日度二手房实时成交价（元/平米）数据来源：贝壳，广发证券发展研究中心910每年348-9月，1035591051026910二、下半年城市之间K型分化将会加剧，全面企稳仍需要更长时间面必须将“”“”双线并轨分析。（（（如“”“挤出效应”。因此，只有将新房的“短中长”库存与二手房挂牌量综合考量，才能准确评估当前市场真实的供需关系。图36：地产库存结构图数据来源：Wind、统计局、克而瑞、中指院、中介、广发证券发展研究中心；注：新房库存为截至26年5月数据，二手挂牌为截至26年6月数据图37：全国库存面积拆分100.080.060.040.020.00.0-20.010 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 2526M5现房库存（亿平） 取证未竣工期房库存（平） 开工未取证库存（亿平）拿地未开工库存（亿平） 其中：房企未开工（亿） 其中：城投未开工（亿全国二手挂牌面积估算亿平）数据来源：Wind、统计局、克而瑞、中指院、中介、广发证券发展研究中心；注：二手房挂牌面积估算基于中介及市占率从当前全国库存结构来看，截至26年5月全国新房+二手住宅口径广义库存面积约98亿平，其中二手挂牌库7.5（15.5（5.3（占比5%）69.2（71%）44%）、1（210（228.2亿平（29%）。（一）新房库存位置：短期改善显著，长期城投土地去化压力仍严峻整体来看，26年上半年我国新房市场的库存结构呈现出显著的期限分化特征，核心城市短期供需迎来边际改善，全国层面中期库存维持稳健，但长期城投土地库存去化压力依然严峻。第一， 核心城市样本短期需改善显去化周期稳步落26以核心城市的短供需格局出实质性回暖新房方面核城的短期库存规自21年始持续压降截至26年5月城绝2.18324.4个月，521.32.6图38：35城样本新房短期库存&去化周期（截至26M5）4.03.53.02.52.01.51.00.50.0

3024.424.42015105010/01 12/01 14/01 16/01 18/01 20/01 22/01 24/01 26/0135城样本住宅短期库存（亿平） 35城样本短期库存去化周期（MA12，月，右）数据来源：Wind、统计局、克而瑞、中指院、中介、广发证券发展研究中心图39：新房短期库存分线去化周期（月）45.040.035.030.025.020.015.010.05.00.0

11/01 13/01 15/01 17/01 19/01 21/01 23/01 25/01一线（4城） 二线（22城） 线（10城

46.925.113.2数据来源：Wind、统计局、克而瑞、中指院、中介、广发证券发展研究中心265个月，1.20.8个月、0.7（的2652038%，回落20.93图40：全国新房中期库存&去化周期（截至26M5）36.040 4536.035 4030 3525 3025202015 1510 105 50 010/01 12/01 14/01 16/01 18/01 20/01 22/01 24/01 26/01全国中期库存（亿平） 中期库存去化周期（MA12，月，右）数据来源：Wind、统计局、广发证券发展研究中心表3：中期库存面积边际变化情况时间中期库存（亿平）中期库存去化周期（MA12，月）住宅新开工面积（亿平）住宅销售面积（亿平）中期库存变化（亿平）05/1213.232.05.45.00.406/1214.00.807/1214.80.808/1216.934.28.05.92.109/1217.50.610/19.33.611/1226.132.412/1229.335.713/1232.333.514.611.63.014/1234.339.112.510.52.015/1233.736.010.711.2-0.616/1231.627.511.613.8-2.217/1229.924.812.814.5-1.718/1230.424.715.314.80.519/1232.225.716.715.01.720/1233.125.716.415.50.921/1232.124.614.615.7-1.022/1230.535.58.810.3-1.623/1228.0-2.624/18.1-2.825/17.3-3.026/0520.936.01.37.0-1.3数据来源：Wind、统计局、广发证券发展研究中心2190亿平方米155图41：全国新房长期库存&去化周期（截至26M5）0

155.4155.410/01 12/01 14/01 16/01 18/01 20/01 22/01 24/01 全国长期库存（亿平） 长期库存去化周期（MA12，月，右）

180160140120100806040200数据来源：Wind、统计局、中指院、广发证券发展研究中心表4：长期库存边际变化情况时间长期库存（亿平）期（MA12，月，右）住宅用地成交建面（亿平）住宅销售面积（亿平）长期库存年度变化（亿平）城投拿地面积（亿平）05/15.00.406/1217.31.107/1218.81.508/15.90.409/1221.930.510/1229.037.311/1239.448.920.09.710.412/1249.41013/1262.364.624.511.612.914/1265.374.413.510.5315/1268.573.214.511.23.316/1267.959.313.213.8-0.617/1269.357.515.914.51.418/1274.760.619/1280.664.421.015.064.920/1288.768.723.515.586.321/1291.169.818.022/1293.1108.212.410.326.623/1293.20.14.624/1292.4-0.73.925/1291.6150.06.57.3-0.82.526/0590.1-1.50.3数据来源：Wind、统计局、中指院、广发证券发展研究中心（二）二手挂牌趋势：核心城市供需实质性改善，价格底部或现2026140266月，140560.712城1602598%，核心城市二手房市场的“抛压”2526625城二手挂牌总2782592%222.9步入明显的下行通道，降至6月的17.5个月。图42：140城二手挂牌及重点12城挂牌趋势140城挂牌（万套） 重点12城挂牌（万套，右）580.0 175.0

500.0 160.0

23/1023/1123/1223/1023/1123/1224/0124/0224/0324/0424/0524/0624/0724/0824/0924/1024/1124/1225/0125/0225/0325/0425/0525/0625/0725/0825/0925/1025/1125/1226/0126/0226/0326/0426/0526/06数据来源：中介、广发证券发展研究中心图43：25城样本二手挂牌套数&去化周期（截至26M6）17.5290 3017.5280 25270202601525010240230 5220 023/10 24/01 24/04 24/07 24/10 25/01 25/04 25/07 25/10 26/01 26/0425城二手房挂牌套数（万套） 二手挂牌去化周期（MA6，月，右）数据来源：Wind、统计局、克而瑞、中指院、中介、广发证券发展研究中心182432462410-1125331%的“”图44：18城同样本二手挂牌去化周期单月变动vs二手房成交均价月环比（截至26M6）

24/01 24/05 24/09 25/01 25/05 25/09 26/01

2.54%2%4%2%1%2%2%2%1%1%0%-1%0%-1%0%0%-2%-2%-1%-1% -1%-3%-2%-3%-3%-2%-2%-2%-3%-4%-3%-6%1.51.00.50.0-0.5-1.0-1.5-2.0-2.5-3.0二手成交价环比 二手去化周期月环比（右）数据来源：中介、广发证券发展研究中心年6259图45：线&二三样本手挂规模（套） 图46：线城二手牌去期60585654525023/1024/0424/1025/0425/1026/04

230220210200190180

18.016.014.012.010.08.0

9.523/1024/0324/0825/0125/0625/1126/04一线（4城）二手挂牌（万套） 一线二手挂牌去化周期城，MA6，月）二三线（21城）二手挂牌（万套，右）数据来源：中介、广发证券发展研究中心 数据来源：中介、广发证券发展研究中心65.055.045.035.029.4图47：线城二手牌去期 图48：线城二手牌去65.055.045.035.029.434.032.030.028.026.024.022.0

21.1

75.020.023/1024/0324/0825/0125/0625/1126/04二线二手挂牌去化周期（16城，MA6，月

25.023/1024/0324/0825/0125/0625/1126/04三四线二手挂牌去化周期城，MA6，月）数据来源：中介、广发证券发展研究中心 数据来源：中介、广发证券发展研究中心9.5二手去化周期分别为21.1个月、29.4个月，仍处于相对高位。（三）分城市整体库存表现：城市分化加剧，上海有望率先复刻香港量价齐升趋势“”“”19+266月，19城新房+18.85.023.7下降3.7个月，二手去化周期16.7个月，较年初高点下降5.3个月，二手房相对去化压力更小。图49：内地19城整体库存去化周期29.027.025.023.021.019.017.015.023/10 24/01 24/04 24/07 24/10 25/01 25/04 25/07 25/10 26/01 26/04新房库存去化周期（MA6，） 二手挂牌去化周期（MA6，）新房+二手库存去化周期（MA6，月）数据来源：Wind、克而瑞、中指院、中介、广发证券发展研究中心图50：各城市整体库存去化周期测算（26M6）T0整体库存少接近企稳T0整体库存少接近企稳T1新房库存积压不多土地供给持续减少的情况下逐步企稳T2新房库存普遍积压较多仍需时间消化上海香港北京合肥广州天津杭州宁波深圳郑州长沙福州南昌苏州青岛东莞沈阳长春大连烟台26M6新房+二手库存去化周期（MA6，月）

上海香港北京

合肥广州天津杭州宁波深圳郑州长沙福州南昌

苏州青岛东莞沈阳长春大连烟台26M6新房库存去化周期（MA6，月） 26M6二手挂牌去化周期（MA6，月）数据来源：Wind、中介、中原地产、广发证券发展研究中心各个城市的去化压力呈现出显著的阶梯式差异，市场表现可划分为三个阵营：T0阵营（1年以内）：6.97.79.3T1阵营（综合去化周期在1-2年之间）：包含广深及合肥、杭州等强二线城市，这类城市的特点是供需相对均衡，新房库存积压不多，在土地供给持续减少的情况下将会逐步企稳。T2阵营（2）：表5：分城市新房&二手整体去化周期过去一年变化26M6整体去化周期（MA6，月）25M6整体去化周期（MA6，月）过去一年去化周期变化（月）上海6.98.9-2.1香港7.710.9-3.3北京9.312.5-3.2合肥14.219.4-5.1广州15.718.1-2.4天津16.618.7-2.2杭州16.814.82.1宁波17.321.3-4.1深圳17.815.02.8郑州20.024.1-4.1长沙23.620.92.7福州23.724.7-0.9南昌23.826.5-2.8苏州24.129.8-5.6青岛26.628.3-1.6东莞31.234.5-3.4沈阳35.136.4-1.3长春42.449.0-6.6大连49.673.4-23.8烟台49.950.4-0.520城23.626.9-3.3数据来源：Wind、中介、中原地产、广发证券发展研究中心图51：上海&香港过去一年新房&二手整体去化周期变化（月）13.012.011.010.09.08.07.06.025/0525/0625/0725/0825/0925/1025/1125/1226/0126/0226/0326/0426/0526/06上海 香港数据来源：Wind、中介、中原地产、广发证券发展研究中心T0阵营中，上海与香港的低库存优势尤为凸显。以香港市场为例，在“撤辣”等政策刺激下，其在低库存环境下+13%图52：海新房&手库存 图53：港新&手库存20.315.47.320.33.43.02.11.725.020.015.0

5.04.03.010.05.00.0

25M6

26M6

2.01.00.0

25M5

26M5上海新房库存（万套） 上海二手库存（万套） 香港新房库存（万套） 香港二手库存（万套）数据来源：Wind、中介、中原地产、广发证券发展研究中心 数据来源：Wind、中介、中原地产、广发证券发展研究中心图54：上海&香港库存去化周期（月）13.911.813.911.86.314.012.010.08.06.04.02.00.0香港总库存上海总库存 香港新房 上海新房 香港二手 上海二手25M6 26M6数据来源：Wind、中介、中原地产、广发证券发展研究中心225年以来相似的强劲复苏趋势。（四）长期土地供应不断下降，加大城市分化走势26K261123-2580%-90%26图55：核心11城住宅用地成交面积与住宅成交面积比值数据来源：Wind、中指院、广发证券发展研究中心图56：23年以来核心城市土地供应短缺套数及对应成交年限测算50

2.7-1.2-1.6-3.2-3.6-0.7-1.4-3210上海 青岛 成都 广州 武汉 深圳 北京 杭州 苏州 南京 西安23-26H1土地供应短缺套数（万套） 短缺供应/过去一年成（年右）数据来源：Wind、中指院、广发证券发展研究中心；注：短缺供应=土地出让规模-销售规模，套均面积按照100平/套计算追溯核心城市历史土地供应缺口可以发现，市场主要经历了两个典型的缩量供应阶段：一是15-16年，二是231170.855.8（万套）2012北京（万套）2012北京上海 广州 深圳 杭州 成都 南京 苏州 武汉 西安 青岛-7.4-3.7-4.5-2.32.032.821.87.711合计78.020130.7 -1.8 -4.2 -3.9 11.4 18.9 3.0 16.1 9.7 6.1 8.5 64.62014-0.9 -3.3 -1.2 -3.9 2.2 10.1 7.8 8.2 4.6 7.5 14.6 45.92015-2.9 -9.7 -2.6 -6.2 -3.3 12.8 -1.3 5.6 -6.7 -1.4 -3.6 -19.52016-7.7 -15.0 -8.5 -3.3 -4.6 3.0 -2.8 7.7 -12.2 0.9 -8.7 -51.320174.1 -1.9 -2.2 -2.4 2.5 3.1 5.2 9.7 6.9 1.1 -4.3 21.920181.2 -1.8 0.2 -2.3 3.7 5.2 0.7 7.1 7.7 5.1 3.8 30.82019-1.1 0.7 1.4 -2.4 8.7 3.3 4.0 8.2 4.2 6.9 9.4 43.32020-2.0 0.8 3.4 0.9 8.8 -1.4 8.0 10.4 9.5 15.0 6.1 59.42021-3.3 4.5 2.6 0.4 5.2 -2.5 5.3 10.4 -0.6 6.4 2.0 30.22022-3.0 -3.0 0.1 1.1 3.5 -1.2 1.6 4.0 -4.4 9.0 -4.2 3.52023-1.7 -5.5 -1.6 -1.9 1.2 -6.6 2.6 4.2 -2.2 6.4 -9.0 -14.22024-1.3 -8.0 -3.5 -3.0 -0.3 -3.8 4.6 1.0 -3.0 7.8 -5.4 -15.02025-1.5 -7.7 -4.1 -1.8 2.1 0.2 4.0 2.3 0.0 1.9 -4.4 -8.92026H1-1.4 -4.3 -2.6 -0.5 0.0 -1.9 0.7 -0.4 -4.0 -1.0 -2.3 -17.7122012-2014-28.1-59.9 -27.3 -31.4 43.2 62.5 44.0 102.1 42.2 93.5 10.2 251.0-7.5-8.7-9.9-10.015.652.611.431.747.135.430.8188.42015-2016 -10.6 -24.8 -11.1 -9.5 -7.9 15.8 -4.1 13.3 -19.0 -0.5 -12.3 -70.82017-2022-4.0 -0.9 5.4 -4.7 32.5 6.4 24.8 49.9 23.4 43.5 12.8 189.22023-2026H1 -5.9 -25.6 -11.8 -7.2 3.0 -12.2 11.9 7.2 -9.3 15.1 -21.1 -55.8数据来源：Wind、中指院、广发证券发展研究中心；注：土地净缺口=土地出让规模-销售规模，套均面积按照100平/套计算（232262.411图57：部分城市2000年-2025年累计人均住宅开工面积vs新房+二手综合去化周期26M5大连长春26M5大连长春沈阳南昌福州青岛苏州长沙深圳广州杭州郑州合肥北京上海新 +房+二 40.0手库存 30.0去化期周 期MA6（MA610.0，月） 0.0

10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.02000-2025年累计人均住宅新开工面积（平/人）数据来源：Wind、中指院、中介、统计局、广发证券发展研究中心“”总的来说，长期供给的分化还是决定了当前各城市的库存压力分化，从而加深了当前的K型分化趋势，历史低供应的上海、北京等核心城市将率先步入企稳区间。（五）目前政策目标也朝着改善供需关系的方向努力自去年以来，我国房地产政策的调控框架已基本稳定，政策端围绕四限&公积金&购房补贴等常规政策工具、“”“以旧换新”“”“”图58：地产行业现行政策框架数据来源：政府网站、广发证券发展研究中心表7：近期中央层面重点政策表态梳理时间 来源 表态概要 政策内容时间 来源 表态概要 政策内容2025/12/11中央经济工作会议 控增量、去库存、优供

提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式。2026/1/2中共中央机关刊《求是》：《改善和稳定房地产市场预期》稳定房地产市场预期明确房地产事关经济社会发展和民生利益，提出以更有力、更精准举措加强宏观调控，尽可能缩短调整时间、熨平市场波动，并强调政策力度要符合市场预期。

财政部、税务总局、住建部：住房有关个人所得税政策的公告》中共中央机关刊《求是》：习的讲话》自然资源部、住建部：《关于进一步支持城市更新行动若干支持城市更新行动措施的通知》住建部：2026年全国住房城

2027房转让金额的，全部退还已缴纳个税；小于现住房转让金额的，按比例退还。提出城市发展转向存量提质，优化城市体系，推进城市更新，构建房地产发展新模式，稳步推进城中村和危旧房改造，完善住房保障体系。从详细规划适应性、存量土地临时利用、资源资产组合供应、不动产登记等方面支持城市更新，推动存量空间盘活。提出着力稳定房地产市场，继续因城施策；发挥融资“白名单”制度作2026/1/21

乡建设工作部署 稳市场、促转型、建好房子用，支持刚性和改善性需求；高质量推进城市更新，有序推动“好子”建设。2026/2/16

“十五五”良好开局》

国务院：2026年政府工作报稳地产、去库存、促改善告2026/3/5提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给；探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革。国务院：2026年政府工作报稳地产、去库存、促改善告2026/3/5提出着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给；探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等；深化住房公积金制度改革。2026/3/13 “十五五”规划纲要 完善房地产基础制

提出因城施策优化房地产政策，稳预期，释放刚性和改善性住房需求；深化公积金改革，扩大使用范围，支持灵活就业人员参加公积金。2026/4/28中央政治局会议稳地产、推城市更新提出有效防范化解重点领域风险，努力稳定房地产市场，扎实推进城市更新。2026/5/28国务院《城市更新“十五五”规划》城市更新规划落地提出盘活老旧厂房、商办、商品住房、公房等存量资源，优化保障房供给并规范住房租赁市场；推进“好房子”、老旧小区、危旧房、城中村和地下管网改造。2026/6/5

2026/6/18求是网评论员：《以更大力度2026/6/18求是网评论员：《以更大力度稳地产、修复居民预期提出更好统筹民生和促消费，增强居民消费能力和消费意愿；强调

新增装修、物业费等提取情形；支持灵活就业人员自愿缴存，推动跨地区互认互贷；公积金增值收益可补充公租房和房屋全生命周期安全管理等支出。修复居民资产负债表，稳定房地产市场和资本市场，改善消费预期。修复居民资产负债表，稳定房地产市场和资本市场，改善消费预期。提振消费》数据来源：政府网站、广发证券发展研究中心以旧换新方面，今年上海开始探索二手房“以旧换新”，以旧换新城市能级显著提高。图59：“以旧换新”主要政策脉络数据来源：各地政府网站、广发证券发展研究中心242652394表8：2026年以来地方住房“以旧换新”政策梳理时间 地区 政策工具 政策要点时间 地区 政策工具 政策要点2026/1/13 银川 差异化购房补贴 普通新房按200元/㎡给予补贴，参与“以旧换新”的提高至300元/2026/1/14济南起步区全款收旧＋全城收旧 推出“全款收旧房”“全城收旧房”模式，由政府平台评估并一次性支2026/2/2 2000年前建成、704002026/2/2 2026/2/2 2026/2/2 2026/2/2 2026/2/2 2026/2/3 福建 帮卖＋无责解约＋税费及公积

搭建卖旧换新平台，房企、中介、购房人签订三方协议，旧房未售可无责退出；落实增值税及个税退税，12个月内换购二套自住房可按首套公积金利率。2026/3/24南京帮卖＋市场主体收购＋贷款贴息继续支持中介开展帮卖，鼓励各类主体市场化收购旧房；2026年底前完成卖旧买新的，按贷款总额1%给予贴息。2026/4/17泰州高比例换购补贴出售泰州市范围内商品住房，并在180天内购买市区新房的，给予新房购房总款3%的补贴。2026/4/20珠海补贴延长＋公积金提额1%3100万元、150万元。2026/4/30广州专项补贴资金＋国企收购＋房票1%32亿元；鼓励国企收购二手房用于保障房，并探索房票跨区、全市通用。2026/4/30中山消费券＋企业收购＋存量转化1装修销售或转作租赁住房、人才公寓、保租房；支持符合条件的换购个税退税。2026/5/1扬州补贴＋学区保留＋公积金提额1.5%3108万元、180万元。2026/5/2苏州多主体参与支持国企及市场主体开展换购。2026/5/6广州花都国企收购＋市区补贴叠加国企市场化收购居民旧房，用作保障房、人才房，收购款抵扣新1%2补贴叠加。2026/5/9江苏人才房票＋存量房收购优化房票安置，启动“人才＋房票”行动，并开展收购存量住房用于满足特定群体居住需求的试点。2026/5/11汕尾陆丰国企收购＋带押过户＋个税退税支持国企收购存量住房，用作保障房、人才房、青年公寓；推进跨行带押过户，落实换购住房个税退税。2026/5/11包头补贴＋多孩支持＋金融产品2%52.5%、3%6万元、7万元；支持个税退税、公积金提额及定制化住房贷款。2026/5/13湖南专项债＋保障房再贷款＋多工具组合支持专项债、保障性住房再贷款收购存量住房，用作保障房、人才房、青年公寓、职工宿舍；同时推行补贴、帮卖、个税退税和房票安置。2026/5/21上海收购落地＋试点扩围浦东、徐汇、静安累计完成收购523套，其中徐汇完成463套；试点进一步扩围至黄浦、长宁、虹口、普陀、杨浦等中心城区。2026/5/26广州补贴落地＋商转公放宽明确2亿元专项资金按季度发放；放宽商转公范围，商贷可转纯公积金贷或组合贷，将可贷额度比例由70%提高至80%。2026/6/2广州南沙开发商收购＋补贴＋存量转化开发商收购居民旧房抵扣新房款，居民另获新房总价1%、单套最高2万元补贴；收购住房和商办可转作人才公寓、长租公寓。2026/6/2内蒙古公积金＋首付＋税费＋收购公积金额度上浮不低于30%，人才及多孩家庭再上浮不低于20%；公积金贷款、组合贷最低首付分别为20%、15%；支持收购存量房、个税退税和带押过户。2026/6/13上海收购成果及运营安排上海累计收购523套，徐汇完成463套，收购房源经标准化改造后纳入保租房体系，最快于9月投入租赁运营。2026/6/19广东企业收购＋存量盘活＋城市更新支持企业收购二手房，打通一二手房置换链条；推动商办改作住宿、医疗、养老等用途，并与房票安置、老旧小区改造和城市更新结合。数据来源：各地政府网站、广发证券发展研究中心1408014080%，而对80176%80平二手房的平均覆盖率也已达到了114%，二线城市家庭首套对新房和二手房的覆盖率则分别高达88%和194%表9：核心城市公积金贷款最高额度对140平新房总价的覆盖比例城市分线最新政策公积金贷款额度上限-考虑上浮（万元）新房房价公积金贷款额度上限对新房房价覆盖比例（140平）首套-单身首套-家庭二套-单身二套-家庭/首套-单身首套-家庭二套-单身二套-家庭北京125/08/081601601401404646425%25%22%22%上海126/02/251803241442886023721%38%17%34%深圳126/04/291893511893515266426%48%26%48%广州126/04/301803601803602497351%103%51%103%西安224/12/0590120901201314649%65%49%65%合肥225/09/08108144901201539250%67%42%56%武汉225/09/301441801441801330977%97%77%97%南京225/10/101161441161442575732%40%32%40%天津226/01/261441441201201539667%67%56%56%重庆226/02/091001601001601151162%99%62%99%成都226/03/2496144961441442248%71%48%71%杭州226/03/301803061803063198940%68%40%68%宁波226/03/302402401951952062183%83%68%68%青岛226/04/211602401602401397082%123%82%123%济南226/04/2117024017024012110100%142%100%142%长沙226/04/281561561561569683115%115%115%115%苏州226/05/022253002253001906984%112%84%112%重点城市平均1552181472102357160%80%57%78%一线平均1772991632854608431%53%29%52%二线平均1481941421871664468%88%66%85%数据来源：各地政府网站、广发证券发展研究中心表10：核心城市公积金贷款最高额度对80平二手房总价的覆盖比例最新政策日公积金贷款额度上限-考虑上浮（万元） 二手房价公积金贷款额度上限对二手房价覆盖比例（80平）期首套-单身首套-家庭二套-单身二套-家（元/平）首套----庭北京125/08/081601601401403983050%50%44%44%上海126/02/251803241442884804147%84%37%75%深圳126/04/291893511893514445753%99%53%99%广州126/04/3018036018036020178112%223%112%223%西安224/12/05901209012010116111%148%111%148%合肥225/09/081081449012011300119%159%100%133%武汉225/09/301441801441809400191%239%191%239%南京225/10/101161441161441646788%109%88%109%天津226/01/2614414412012012374145%145%121%121%重庆226/02/091001601001608757143%228%143%228%成都226/03/24961449614411987100%150%100%150%杭州226/03/301803061803062466791%155%91%155%宁波226/03/3024024019519514433208%208%169%169%青岛226/04/2116024016024011287177%266%177%266%济南226/04/2117024017024011343187%264%187%264%长沙226/04/281301301301308333195%195%195%195%苏州226/05/0222530022530014450195%260%195%260%重点城市平均15421714520818672130%176%124%169%一线平均1772991632853812665%114%62%110%二线平均14619214018512686150%194%144%188%数据来源：各地政府网站、广发证券发展研究中心图60：上海公积金贷款对80平二手房平均覆盖比例5000

14/0114/1115/0916/0717/0518/0319/0119/1120/0921/0722/0523/0324/0124/1125/09上海80平二手房价（万元） 上海公积金贷款最高额（万上海公积金贷款覆盖比（右）

90%22%84%22%84%70%60%50%40%30%20%10%0%数据来源：上海政府网站、中介、广发证券发展研究中心公积金政策的这一轮发力，本质上正在跨越“从量变到质变”的拐点，正式步入政策的有效区间。以上海为例，201480202632480平84%，2023322%，2024330%，2025353%4月以来支撑成交淡季超预期稳定的因素之一。公积金贷款最高基础额度（万元）补充公积金加成（万上浮条款最高额度公积金贷款最高基础额度（万元）补充公积金加成（万上浮条款最高额度官方文件时间首套-个人首套-家庭二套-个人二套-家庭元）（万元）14/0130603060+10万/人、+20万/户80 沪公积金管委会〔2014〕11号15/045010050100+10万/人、+20万/户120 沪公积金管委会〔2015〕2号16/11501004080+10万/人、+20万/户120 沪公积金管〔2016〕18号23/05501004080+10万/人、+20万/户多子女（首套）+20% 144 沪公积金管委会〔2023〕7号24/056513050100+15万/人、+30万/户多子女（首套）+20% 192 沪公积金管委会〔2024〕3号24/108016065130+15万/人、+30万/户多子女（首套）+20% 228 沪公积金管委会〔2024〕8号25/088016065130+20%、绿色建筑+15%254〔25/088016065130+20%、绿色建筑+15%254〔2025〕4号26/0210020080160+20万/人、+40万/户可叠加：多子女（首套+二套）+20%、绿色建筑324沪公积金管委会〔2026〕1号+15%

沪公积金管委会数据来源：上海政府网站、广发证券发展研究中心综上所述，当前房地产市场正处于由“长期土地供给分化”向“城市基本面K型分化”演变的关键节点。二手房市场的“价格底”隐现。“”““”在“历史供地缺口”与“现行政策精准托底”的共振驱动下，以上海为代表的核心城市将率先跨越周期底部，有望复刻香港量价修复的复苏轨迹，进而引领全国房地产市场基本面“筑底”。三、股价与基本面背离加剧，下半年核心城市价格上涨概率高，估值底部核心优质房企具备长期配置价值（一）上半年基本面复盘：上半年主流房企股价表现与销售相关，6月股价与基本面背离加剧26SW-16.4%（300）2416A18-14.9%-15.2%-33.3%从节奏来看，1451614-5图61：SW地产板块绝对收益及相对沪深300超额收益5年5个月（大周期） 7年5个月（大周期

多轮政策博弈，基本面底部迟迟未现SW地产板块绝对收益 SW房地产相对沪深300超额收

数据来源：Wind、广发证券发展研究中图62：SW地产板块、主流房企、其他房企26年上半年绝对收益表现14.1%8.5%14.1%8.5%7.0%8.0%7.5%4.3%3.7%1.7%0.1%1.8%1.8%-1.1%-0.1%-5.5%-4.8%11.3%-15.5%11.3%-14.9%-16.4%26/0126/0226/0326/0426/05-20.6%26/0626/01-26/0616家房企SW地产板块指数 沪深300指数--15.0%10.0%5.0%0.0%-5.0%-10.0%-15.0%-20.0%-25.0%26/0126/0226/0326/0426/0526/0626/01-26/06主流房企中国金茂41.3%中国海外宏洋9.6%建发股份-8.5%中国金茂27.6%中国海外发展16.9%建发国际集团-14.6%中国海外宏洋8.3%中国海外宏洋31.8%华润置地2.7%华润置地-10.1%中国海外宏洋18.9%越秀地产12.2%华润置地-15.2%华润置地6.1%绿城中国30.6%建发股份1.8%滨江集团-13.2%建发国际集团16.7%滨江集团8.7%万科A-16.6%中国金茂-2.2%新城控股26.7%中国海外发展1.3%保利发展-14.4%中国海外发展14.0%华润置地8.0%建发股份-18.2%中国海外发展-5.3%招商蛇口22.3%金地集团1.2%招商蛇口-15.1%华润置地12.6%保利置业集团7.1%保利发展-19.8%建发股份-14.3%龙湖集团18.9%华发股份1.2%新城控股-16.0%绿城中国9.4%建发国际集团5.7%华发股份-21.2%建发国际集团-17.0%保利置业集团16.1%越秀地产0.0%华发股份-16.7%保利置业集团9.4%中国金茂4.2%新城控股-21.8%越秀地产-18.9%滨江集团15.5%保利发展-0.1%绿城中国-16.7%建发股份7.1%建发股份1.9%中国海外发展-22.9%绿城中国-23.3%越秀地产13.8%万科A-0.8%建发国际集团-16.8%金地集团6.2%中国海外宏洋1.5%中国海外宏洋-23.3%保利发展-24.1%中国海外发展13.3%滨江集团-3.1%金地集团-17.0%保利发展5.5%招商蛇口1.4%金地集团-23.3%滨江集团-24.4%保利发展11.6%龙湖集团-4.2%保利置业集团-17.2%新城控股5.5%龙湖集团-2.0%越秀地产-23.7%保利置业集团-24.5%华润置地11.5%新城控股-5.7%万科A-17.6%龙湖集团5.4%金地集团-5.2%绿城中国-23.9%招商蛇口-25.6%金地集团6.2%招商蛇口-6.2%越秀地产-18.2%招商蛇口3.4%保利发展-6.0%龙湖集团-24.0%新城控股-26.5%万科A4.9%建发国际集团-6.7%中国海外宏洋-19.0%越秀地产1.8%绿城中国-8.5%保利置业集团-24.7%金地集团-31.0%建发股份3.1%绿城中国-7.3%中国金茂-19.0