万科旗下项目品类规划

万科旗下项目品类规划全品类战略版图与业务布局深度解析Contents目录万科旗下项目品类规划全景概览01集团战略全景02住宅产品线规划03商业不动产布局04长租公寓业务05物流仓储服务06产业办公与酒店07未来发展战略Chapter01集团战略全景从住宅开发到城乡建设与生活服务商的战略转型BUSINESSPORTFOLIO万科业务版图概览万科已形成"核心业务+延伸业务+支撑业务"三层架构的业务版图，三者协同支撑集团向"城乡建设与生活服务商"转型。核心业务万科住宅项目实拍住宅开发销售1,340.6亿·交付11.7万套物业服务万物云自建企业级AI平台，行业标杆延伸业务万科商业项目实拍物流仓储·开业147个项目，可租赁面积1,045万㎡租赁住宅·泊寓运营27.02万间，全国最大集中式公寓商商业运营·开业178个商业项目，建面1,078万㎡产业办公·布局21城62个项目，服务超7,000家租户酒店度假·运营31家酒店，"瞻云"与"有熊"双品牌支撑业务万科数字化建造场景数字化建造自研AI审图、"斗拱"建模软件智慧物流轨道交通+机器人配送模式VANKE·2025ANNUALREVIEW2025年核心经营数据2025年万科实现营业收入2334.3亿元，住宅销售金额1340.6亿元，全年交付房屋11.7万套、234个项目。在行业深度调整期，万科通过精益管理和品质管控，实现了稳健经营与高品质交付的双重目标，体现了头部房企的经营韧性与责任担当。万科销售中心实景营收与销售全年营业收入2334.3亿元，在行业深度调整期保持稳健经营住宅销售金额1340.6亿元，面积1025.0万㎡，市场占有率保持稳定全年交付11.7万套覆盖234个项目超过2.8万户客户走进万科工地，实地了解建设过程《住宅产品标准》已在37个项目落地并全面推行交付项目234个494个批次平稳交付STRATEGICPOSITIONING战略定位与发展理念万科以"围绕城市生态，服务美好生活"为愿景，坚持"好房子、好服务、好社区"经营理念，致力于做新时代房地产转型发展的好企业。深圳地铁作为第一大股东，支持万科混合所有制结构和"轨道+物业"发展模式，为集团长期稳健发展提供坚实支撑。战略愿景围绕城市生态，服务美好生活，做新时代房地产转型发展的好企业，坚持与城市同步发展、与客户同步成长的双同步战略，持续深化城市配套服务商定位。城市生态经营理念"好房子、好服务、好社区"三位一体，将品质标准转化为可量产的产品体系，建立全周期服务体系，满足人民日益增长的美好生活需要。三位一体股东支撑2017年深圳地铁集团成为第一大股东，支持混合所有制结构与"轨道+物业"发展模式，为集团长期稳健发展提供坚实保障与战略协同。轨道+物业核心价值观客户至上、奋斗为本、融合发展、阳光透明，以高品质产品与专业化服务回馈社会，创造可持续的长期价值，践行企业社会责任。长期价值万科×深圳地铁TOD合作开发项目实景CHAPTER02住宅产品线规划从品质交付到"兴交付"的产品迭代与服务升级ProductLines三大住宅产品系万科通过'拾系'、'庐系'、'映象系'三大住宅产品线的持续迭代，将'好房子'标准转化为可量产的产品体系。拾系·城市改善定位城市改善型住宅，主打精致生活场景，面向追求品质升级的城市中产家庭强调社区温度与邻里关系，通过CO·life内盒子公共服务体系打造多元生活场景庐系·高端改善定位高端改善市场，强调东方美学与当代生活方式的融合，面向高净值客群注重私密性与仪式感，在建筑细节与景观营造上追求极致品质映象系·城市精英定位城市精英住宅，注重都会感与现代美学的结合，面向年轻的城市新贵强调时尚感与国际化的生活方式，在户型设计和社区配套上更贴近年轻客群需求CO·lifeSystemCO·life公共服务体系万科系统构建CO·life内盒子公共服务体系，涵盖社区大堂、中央景观、学习盒子、健身盒子等多元配套，并推出'烟火商街'与小镇中心产品模块，强化生活场景完整性与运营可持续性。社区大堂归家动线起点与邻里社交空间，打造有温度的社区入口智能门禁·访客接待·快递收发学习盒子为业主提供安静的学习和办公环境，满足居家办公需求独立隔间·高速网络·会议设施万科"烟火商街"社区商业街实景健身盒子满足业主日常运动需求，配备专业健身器材与课程服务有氧器械·力量训练·私教预约中央景观打造社区核心景观节点，成为居民休闲与社交的公共空间四季花园·儿童游乐·邻里广场DELIVERYUPGRADE'兴交付'四维升级体系万科从兴品质、兴场景、兴服务、兴体验四维重塑交付标准，通过全周期管控、场景化呈现、持续社群运营与业主共建，实现从"交付房子"到"交付生活"的理念跃迁。兴品质·全周期管控落实精益策划、样板引领、工序验收、过程质量评估、交付质量评估的管理标准覆盖设计、采购、施工、交付等全周期建造管控体系，夯实品质底线兴场景·生活方式呈现交付完整生活场景而非单纯房屋，社区配套与景观同步呈现打造多类社群活动空间，为业主入住后的社区生活奠定基础兴服务·持续运营交付后持续提供优质物业服务，通过万物云AI平台实现智慧化服务与业主共建开展丰盛多彩的社群活动，提升社区邻里浓度兴体验·参与共建2025年超过2.8万户客户走进万科工地，实地了解建设过程通过"天网行动"对产品全方位监督，增强业主参与感与信任度TECHNOLOGY科技赋能建造体系万科通过"5+2"工业化建造体系与AI审图、斗拱建模等数字工具，推动集团向新质生产力转化，为行业数字化转型提供示范。万科装配式建筑·工厂预制实拍"5+2"工业化建造：标准化设计、工厂化生产、装配化施工，提升建造效率与品质一致性，降低现场不确定性5+2AI审图系统：自研人工智能审图工具，自动识别设计图纸中的问题与风险点，大幅提升审图效率与准确性AI"斗拱"建模软件：实现建筑信息数字化管理与可视化呈现，已成行业级标杆，推动BIM技术深度应用BIM万物云AI平台：自建企业级AI平台，在物业服务领域实现AI场景化应用，提升服务效率与客户体验万物云Chapter03商业不动产布局从购物中心到社区商业的全业态商业版图COMMERCIALREALESTATE商业地产整体规模万科商业地产已形成完整产品矩阵，截至2023年底拥有203个商业项目、总建筑面积1158万平方米，2024年商业营收达88.9亿元。截至2025年底开业178个项目、建筑面积1078万平方米，另有145万平方米规划中和在建。旗下"印力"集团作为专业商业物业开发与运营平台，持续为消费者和商户创造真实价值。业务规模截至2023年底拥有203个商业项目，总建筑面积1158万平方米2024年商业营收达88.9亿元，成为集团重要收入来源截至2025年底开业178个商业项目，开业建筑面积1078万平方米规划中和在建商业建筑面积145万平方米，持续扩大商业版图运营平台"印力"集团为旗下专业商业物业开发与运营能力平台，提供全链条商业运营服务秉承"绿色生态、以客户为中心"理念，推动城市建设与消费升级万科商业项目外立面实拍印力集团运营的购物中心内部实拍BrandMatrix购物中心品牌矩阵万科购物中心形成多品牌矩阵：广场定位区域旗舰、印象城主攻大型综合体、万科里聚焦社区、万科红面向年轻客群。万科广场·区域旗舰定位区域型购物中心旗舰品牌，覆盖城市核心商圈深圳坂田2024年开业，引入深圳首店10家、龙岗首店34家代表项目含北京旧宫、东莞长安万科广场等OPEN2024印象城系列·大型综合体与印力集团合作，定位城市级大型商业综合体南翔印象城MEGA为最赚钱MALL，出租率稳定97%以上上海三林印象汇等代表项目，年营收约3.3亿元4.08亿元营收社区与特色商业万科里定位社区型商业，聚焦邻里生活中心，服务居民日常消费，打造"家门口的便利生活圈"万科红为特色商业街区，聚焦年轻消费群体，融合潮流零售、网红餐饮与夜经济，打造城市青年社交目的地2大细分品牌STRATEGICOPPORTUNITY社区商业战略机遇中国社区商业占社会商业总支出比例不到30%，远低于发达国家40%-60%的水平，'最后一公里'蓝海市场潜力巨大。一刻钟便民生活圈·社区商业实景01市场空间：中国人均GDP超3000美元后，社区商业占消费零售比例应达40%-60%，但实际不到30%，发展空间巨大，消费升级趋势明确<30%02政策支持：2021年国务院发布《关于推进城市一刻钟便民生活圈建设的意见》，确定全国首批30个试点地区，政策红利持续释放30试点03抗周期属性：社区商业等"防御型"物业在经济下行周期中出租率和NOI受冲击更小，复苏后恢复更快，现金流稳定性优于其他业态DEFENSIVE04战略定位：万科通过"万科里"等产品线抢占"最后一公里"蓝海市场，将社区商业作为商业布局重要方向，构建差异化竞争壁垒1KMCommercialAssets写字楼与特色商业资产万科商业不动产版图延伸至写字楼、酒店度假、冰雪项目、文旅街区等多元业态。'万科大厦'打造城市地标性写字楼，重庆天地商务组团以458米成为重庆第一高楼；酒店度假形成'瞻云'与'有熊'双品牌体系；冰雪项目布局松花湖、石京龙等知名滑雪度假区，构建覆盖商务、休闲、文旅的全场景商业生态。重庆天地万科大厦·城市地标性写字楼OFFICE写字楼系列'万科大厦'定位城市地标性写字楼，重庆天地商务组团458米为重庆第一高楼上海徐汇万科中心、虹桥万科中心（写字楼9.3万㎡，商业3万㎡）等核心城市项目'万致天地'TOD综合开发项目，融合办公、商业、居住等多功能于一体松花湖度假区·万科冰雪度假目的地FEATURED特色商业资产酒店度假：瞻云、瞻云精选、有熊及Vski滑雪度假区四大品牌，涵盖高端商务与休闲度假冰雪项目：松花湖度假区、石京龙滑雪场、北大壶滑雪度假区等知名冰雪目的地文旅街区：城市特色商业街区，融合文化与消费体验，打造城市文化名片Chapter04长租公寓业务泊寓品牌发展与保障性租赁住房布局VANKE·PORTAPARTMENT泊寓业务规模与经营数据泊寓作为全国最大集中式公寓提供商，截至2025年底已分布全国29个城市，运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间。管理房源25万间、出租率95%的优秀运营数据，以及厦门泊寓院儿7724套房源开业首年出租率100%的标杆案例，展现了万科在长租公寓领域的领先运营能力。泊寓公寓外立面实拍业务规模分布全国29个城市，共运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间29城市管理房源25万间，出租率95%，运营效率行业领先95%出租率全国最大集中式公寓提供商，规模优势显著27.02万间厦门泊寓院儿项目实拍标杆项目厦门泊寓院儿：全国最大保租房项目之一，7724套房源，开业首年出租率100%100%出租率聚焦保障性租赁住房领域，深化与属地政府、国企等企业的合作保障性租赁DIGITAL·FINANCE·POLICY泊寓数字化运营与金融创新泊寓通过迭代退租验房单、空房巡检、销控房管理等功能，逐步实现全流程标准化线上管理，以数字化手段提升运营效率与租客体验。同时，泊寓已发行多单REITs，探索长租公寓资产证券化路径，并深化与政府、国企合作，积极响应保障性租赁住房政策，为行业可持续发展提供金融创新与社会责任双重样本。01数字化运营：迭代退租验房单、上线空房巡检、开展空房验收及销控房管理功能试点，结合房态标签优化，实现销控房全流程标准化线上管理02金融创新：已发行多单REITs，探索长租公寓资产证券化路径，为行业提供可持续发展的金融解决方案03政策响应：聚焦保障性租赁住房领域，深化与属地政府、国企等企业的合作，为解决大城市住房突出问题贡献力量04租客体验：致力于为有态度、有活力的城市青年提供一站式居住解决方案，打造有温度的租住社区泊寓公寓公共空间与租客活动实拍CHAPTER05物流仓储服务万纬物流全温层仓储与一体化供应链解决方案BusinessScale万纬物流业务规模万纬物流作为万科物流仓储服务及一体化供应链解决方案平台，截至2025年底累计开业项目147个，可租赁面积1045万平方米。其中高标库844万平方米、冷链仓储201万平方米，冷链规模行业领先。万纬物流高标库园区实拍业务规模147累计开业项目覆盖全国主要物流节点城市，可租赁面积达1045万平方米844万㎡高标库可租赁面积，满足各类企业的标准化仓储需求万纬冷链仓库内部实拍服务能力全温层仓储租赁提供常温、恒温、冷藏、冷冻等多温区仓储服务，满足不同行业需求GREEN·TECH·FINANCE绿色发展与科技创新万纬物流全面践行绿色可持续发展，累计绿色建筑认证面积超900万平方米，115个项目获绿色三星认证，14个冷链园区获LEED铂金/金级认证，绿色建筑规模行业领先。同时依托深铁集团资源优势，探索"轨道交通+机器人配送"创新城市物流模式，并已发行盐田冷链REITs，实现绿色发展、科技创新与金融创新的三重突破。绿色可持续发展累计绿色建筑认证面积超过900万平方米，绿色建筑规模行业领先115个项目获绿色三星认证，14个冷链园区获LEED铂金/金级认证全面践行绿色可持续发展理念，为物流行业低碳转型提供示范万纬物流绿色建筑·屋顶光伏实拍科技与金融创新探索"轨道交通+机器人配送"创新城市物流模式，依托深铁集团资源优势实现降本增效已发行盐田冷链REITs，探索物流地产资产证券化路径，为行业提供金融创新样本物流仓库自动化机器人配送场景CHAPTER06产业办公与酒店高效办公空间与品质酒店服务的双轮驱动BusinessScale产业办公业务规模万科产业办公业务已在全国布局21个城市、经营项目62个，经营规模位居国内办公行业第一梯队。服务租户逾7000家，其中世界500强156家、中国500强132家、行业独角兽177家，大客户留存率约70%。依托数智化运营与人性化服务，万科为各类企业打造高效多元的办公空间，赋能企业成长与产业增效。万科产业办公·写字楼大堂实景业务规模21城市62个项目全国布局经营规模位居国内办公行业第一梯队，服务租户逾7000家，覆盖多个行业和企业类型客户结构70%大客户留存率世界500强156家、中国500强132家、行业独角兽177家，体现客户对万科办公服务的高度认可HOTELPORTFOLIO酒店服务品牌矩阵万科旗下运营31家酒店，布局北京、深圳、广州、成都等核心城市及阳朔、丽江等热门旅游目的地，形成以高端商务定位的'瞻云'与立足城市人文的'有熊'两大自营品牌体系，构建覆盖商务与休闲的完整服务体系。瞻云·高端商务ZHANYUN·PREMIUMBUSINESS01定位高端商务酒店，为商务人士提供专业、高效的住宿服务02布局北京、深圳、广州、成都等核心城市商务核心区03'瞻云精选'作为补充品牌，提供更灵活的商务住宿选择有熊·城市人文YOUXIONG·URBANCULTURE01立足城市人文，为旅客提供有温度、有故事的住宿体验02布局阳朔、丽江等热门旅游目的地，融合在地文化与现代设计03Vski滑雪度假区布局松花湖等滑雪胜地，服务休闲度假客群BUSINESSOVERVIEW各业务板块核心数据汇总万科多元业务已形成规模协同：住宅年销超千亿、商业运营超千万㎡、公寓27万间、物流千万㎡、产业办公逾7000家租户、酒店31家，支撑集团战略定位。万科各业务板块核心数据（截至2025年底）业务板块规模指标核心亮点住宅开发销售面积1025万㎡，销售金额1340.6亿元交付房屋11.7万套，234个项目、494个批次商业运营开业178个项目，建筑面积1078万㎡2024年商业营收88.9亿元，印力集团专业运营长租公寓运营管理27.02万间，开业19.78万间分布29个城市，出租率95%，全国最大集中式公寓商物流仓储开业147个项目，可租赁面积1045万㎡高标库844万㎡+冷链201万㎡，绿色建筑认证超900万㎡产业办公布局21个城市，经营项目62个服务租户逾7000家，含156家世界500强，大客户留存率70%酒店服务运营31家酒店'瞻云'+'有熊'双品牌，布局核心城市与热门旅游目的地数据来源：万科集团年度报告·各业务板块核心业务均处于行业领先地位CHAPTER07未来发展战略新质生产力转型与可持续发展路径ASSETSECURITIZATIONREITs战略与资产证券化REITs是万科轻资产转型的重要支撑，随着2025年试点政策推进，有望盘活存量资产，实现从"重资产开发"到"轻资产运营"的战略转型已发行REITs01长租公寓领域：泊寓已发行多单REITs，探索租赁住房资产证券化路径02物流地产领域：万纬物流已发行盐田冷链REITs，盘活冷链仓储资产政策机遇012025年11月商业不动产REITs试点政策征求意见稿发布，为商业地产REITs打开政策窗口02REITs可盘活存量资产、提供稳定融资渠道、提升资产管理效率，支撑轻资产运营转型TECHNOLOGY科技赋能与新质生产力万科将科技深度融入业务流程，通过数字化手段实现向新质生产力转化，已在各业务板块形成系统性科技赋能。工业化建造：'5+2'技术体系成熟应用，通过标准化设计、工厂化生产、装配化施工提升建造效率与品质一致性5+2体系数字化设计：AI审图系统自动识别设计问题，'斗拱'资产可视化建模软件成为行业标杆，推动BIM技术深度应用AI审图智慧物业：万物云自建企业级AI平台，成为物业行业AI场景化应用代表性成果，提升服务效率与客户体验万物云AI智能物流：万纬物流依托深铁集团资源优势，探索'轨道交通+机