定位策划产某省市市二七运河新区总部经济产业园项目汇报

某省市二七运河新区总部经济产业园（侯贾路北侧地块）项目汇报汇报单位：河南煤业化工某著名企业汇报日期：2011年7月目录二七新城的战略位置二七新城规划项目本体分析总部经济产业园(侯贾路北侧地块)产品定位投资及效益分析目前存在的问题二七新城的战略位置二七新城规划项目本体分析产品定位投资及效益分析目前存在的问题2010年提出，以河南为主体，延及，支撑中部，东承长三角，西连大关中，北依京津冀，南临长江中游经济带——北依京津冀，南临长江中游经济带——中原经济区——“中原经济区”与“环渤海”、“长三角”、“海西”、“珠三角”等经济区遥相呼应，将“中原经济区”纳入国家层面的重点开发区域，这使得中国中部的崛起成为可期可待中原板块未来发展方向Ø近年来，“中部崛起”如火如荼，郑州市结合自身特色，制定出“一方面在扩大版图，另一方面在向内挖掘，整合某省市资源”某省市城市发展的主导思想。今后一段时期，市将本着老城区发展和新城区开发并重、协调发展、共生共荣、以人为本、规划先行的原则，改善老城区面貌，加快新城区建设，逐步把设成为具有中原文化特色的社会主义现代化某省市和全国区域性某省市Ø中原崛起某省市发展总体策略为二七区新城的发展改造渲染了氛围，提供了契机中原经济区战略&演的角色国家层面Ø交通优势：•呈现运输“黄金通道”，满洲里至港澳台运输大道和横向路桥运输大道交汇于郑州；•规划提出“加快形成沿长江、陇海、京广和京九‘两横两纵’经济带”河南占据其中“一横一纵”。辐射全国城市层面Ø政策支持：全国新一轮宏观战略部署两大战略中部崛起与低碳经济Ø中原板块特点：地处中国内陆腹地，起着承东启西、接南进北、吸引四面、辐射八方的作用。二七区在演的角色Ø商贸业发达：二七区某省市的商贸中心区，具有悠久的商贸业发展历史。目前，“二七商圈”已建成了中原地区第一个集购物、娱乐、餐饮为一体的步行商业街——德化步行商业街Ø

工业发展迅猛：二七区某省市重要的工业基地，经过多年发展，已形成了三大“工业集群区”Ø

文化旅游业特色鲜明：西南部农村多丘陵沟壑，地形地貌独特，拥有较为丰富的林果、旅游资源。某省市民日益增长的“文化游”、“休闲游”需求，近年来打造了“三园七区两节”文化旅游品牌Ø

某省市环境优美：目前，辖区共有公园、游园40个，绿地面积达100多万平某省市民出户不到500米即可走进小游园Ø

社会服务体系完善：辖区拥有各类科研机构21家，大中专院校18所，各类中小学80所，幼儿园55所，大型医院12所二七新城在中原经济区的地位(经济)Ø二七新城在南高北低的某省市处于上风上水区域，未来发展定位于高品质滨水生态居住区、现代服务业和商贸业核心区、高科技产业和文化创意集聚区、传统批发产业升级的转移承接地，商贸强区的重要支撑。二七新城在中原经济区的地位(交通)Ø承接和辐射河南西南经济板块Ø临快速某省市主干道，某省市高速路网，可辐射到全省其他区域Ø离航空港距离近，是南门户，是新进入老城区的新通道，亦可通过航空港辐射到全国二七新城在中原经济区的地位（资源）以龙西湖为核心的绿色田园生态风格的自然龙脉二七新城规划设想：一谷、一园、四镇Ø

蝴蝶谷、森林公园、湖谷新镇、运动休闲镇、田园文化镇、生态镇Ø

运河新区就是以南水北调总干渠及两侧200米绿化带为生态景观主轴，重点打造生态景观和人文景观，形成生态休闲商业带Ø

该区域具有良好的生态资源，环境优美，区域有10万亩生态涵养林、30里樱桃沟、4200亩木园、6000亩尖岗水库以及6.7公里长的南水北调生态水系，这对于缺水少绿的某省市而言十分难得建设个经济产业园Ø

以总部经济产业园区、商业商务办公区、现代物流产业区、生态休闲产业区四大重点功能片区的建设为支撑，努力打造引领中原经济区和某省市区建设的现代服务业集聚区、智慧宜居新城区和低碳生态示范区，成为引领和带动城南发展的核心区、先行区。把运河新区打造某省市新的经济增长极。大组团Ø教育城：某省市内优质高中资源外迁等，建成集教育培训、商业服务、现代工业和休闲居住为一体的宜居教育城Ø

健康城：建设某省市核心区的医疗综合服务区、服务中西部地区的医疗保健基地Ø

职教城：全力打造中原地区规模最大、品位最高的国际化新型宜居职教城，建某省市职业教育发展核某省市部共建职业教育综合改革实验区Ø

新商城：Ø

商贸城：打造大物流、大商贸宜居新城区Ø

科教新城：打造产业集聚、功能完善、宜居宜业、生态优美、充满活力，并在中部地区有一定影响力和辐射力的现某省市新区Ø

高端服务业：重点发展商务会议、旅游休闲、文化创意、商贸物某省市农业Ø

运河新城：打造现代服务业集聚区、智慧宜居新城区和低碳生态示范区Ø

高新城：建设新兴产业之城、现代商务之城、宜居创业之城、科技创新之城、生态人文之城Ø

经开区：建设先进制造业新城本项目所在十大组团之一的运河新城，将如何发挥其优势，某省市空间，打造新的经济增长点？二七新城的战略位置二七新城规划项目本体分析产品定位投资及效益分析目前存在的问题二七新城规划目标项目如何配合政府达成核心起步区12平方公里“1年打基础，3年出形象，5年成规模”的目标？Ø

未来3-5年将整理不少于6000亩的建设用地组团开发；Ø

采取政府某省市场化运作的模式整合社会资源提升区域形象和区域品牌，实现运河新区又快又好发展发展总部经济园的五个条件Ø科教资源：区域拥有高素质的人力资源和科研教育资源，能够使得公司总部以较低的成本进行知识密集型价值活动的创造。Ø

交运设施：区域要有良好的区位优势和良好的交通运输网络设施。Ø

信息流通：区域必须具有便捷的信息获取以及良好地沟通的信息通道，同时在基础性资源条件方面能够同附近区形成较大的差异。Ø

文化氛围：区域必须具备良好高效的法律制度环境，具有多元的文化氛围。Ø

服务支撑：区域应逐步形成围绕总部服务的专业化服务支撑体系。与总部经济适应的专业化服务支撑体系应覆盖金融、保险、会展、商贸、航运、物流、旅游、法律、教育培训、中介咨询、公关、点子信息网络等诸多领域。总部经济园的功能构成总部经济园——ABP(AdvancedBusinessPark)即高级商务花园总部经济园是总部经济在物质空间上的载体以智能化、低密度、生态型的总部楼群，形成集办公、科研、中试、产业于一体的企业总部聚集基地。可以为企业提供良好的中枢式运营管理氛围，以高效、多能、全屏化优势为企业创建发展的高速通道，以中心级辐射全国乃至全球的“中心外围效应”为企业铺设前瞻式空间路径。功能构成：核心功能——商务办公配套功能——金融中介、会议展览、交通设施、商贸物流、通讯信息、人才咨询、商业服务、康体医疗、娱乐体验、休闲文化二七新城总部经济产业园（本项目）分区及指标二七新城总部经济产业园（本项目）指标TABULATION指标TotalLanduse(ha.)总用地面积（公顷）35.1地块容积率4.33TotalGFA(sqm)总建筑面积（平方米）1521331Rasidential居住525396mercial商业230840Office办公478595Hotel酒店30000R/C酒店式公寓240000School学校16500二七新城的基本定位二七新城的战略位置二七新城规划项目本体分析产品定位投资及效益分析目前存在的问题区域规划总平面项目简介整体概念性总平面新城区的开发某省市规划，打造具有现代化气息、功能完善、环境优美的滨水新城区、现代生活服务本项目区位业聚集区，注重某省市功能，使区域成为具备商务、居住、旅游、文化、行政等综合功能，打造宜居、宜业、宜某省市新区。项目规划总平面项目简介规划总建筑面积约152万平方米，综合容积率为4.33；其中办公面积为47.9万平米；居住面积为52.5万平方米；酒店式公寓为24.0万平方米；酒店为3.0万平方米；商业面积为23.0万平方米；学校及其他公共建筑面积为1.65万平方米。功能分区示意图公寓项目简介项目效果图项目简介项目地块内教育配套设置项目简介Ø

A-2地块由24班规模小学构成Ø

主要运动场地某省市主干道大学路布置，教学楼部分设置于地块东侧Ø

教学楼与南侧次干道及东侧商业以绿化带隔离交通分析项目简介动态交通分析项目简介“地铁一线，带活一片”Ø

未来，地铁的开通将加快区域的成熟，某省市规模的发展，地铁物业价值凸显，“地铁效应”优势逐渐释放地下交通动线项目简介Ø车行交通动线发达地下一层平面Ø核心区地下双层立体停车地下二层平面景观结构项目简介中央景观带效果图项目简介中央景观带空间特征项目简介中央景观带效果示意项目简介二七新城的战略位置二七新城规划项目本体分析产品定位投资及效益分析目前存在的问题城市综合体/HOPSCA价值体系项目价值定位Ø二七运河新区通过规划，从一个相提升价值酒店提升价值对郊区的偏僻区域变成一个利用产业带动商务商业发展的综合片区；Hotel会所服务高消费人流Ø侯贾路以北区域超过50万的商务物业规模，与业联动发展，公寓/住宅重要功能购物中心足以让运河新区发展成为商务商业功能集某省市级功能中心，而超过60万的住宅物业规模，有利于整体居住氛围的营造；Ø本区域综合功能统筹发展，实现以商务为主，围绕商务物业发展，不同功能物业之间价值叠加及相互提升的Apartment提升价值高消费人流ShoppingMall商务服务高消费人流高消费人流高消费人流办公会议/会展OfficeConvention一个某省市综合体的条件、一个HOPSCA已初具雏形项目发展模式项目价值定位商业面积：住宅面积：185222平方米

525396平方米酒店面积：

酒店式公寓面积：30000平方米

240000平方米办公面积：

学校面积：524213平方米

16500平方米以写字楼为核心功能的发展模式城市中心&价值标杆项目价值定位二七新城城市价值：成就纳新，价值不断升级交通价值：辐射，规划实现价值景观价值：打造大型景观主轴功能价值：超大规模综合功能统筹发展煤化煤化+绿城++绿城开发实力：雄厚的实力及国际化团队品牌价值：国际化影响力及吸聚力资源价值：国际化资源调动与整合能力产品价值：国际化开发理念及服务理念城市未来的“一极”中心化：在大域成为中心价值标某省市名片，某省市价值体系必备条件项目价值定位政策（区域功能符合定位）经济城市规划开发商资金（复合产业带动及（庞大的资金投入）雄厚经济实力）交通（硬件）（软件）运营（立体交通网络）（超强运营能力）人口（一定规模人口数量和庞大人流量）价值核心&产业支撑项目价值定位政策新能源新材料通信技术化工技术环境科技（区域功能符合定位）经济城市规划装备制造保险数码科技资金（复合产业带动及（庞大的资金投入）贸易雄厚经济实力）开发商医疗器械金融交通（硬件）（软件）运营制药电力工程（立体交通网络）人口生物科技（超强运营能力）······（一定规模人口数量和庞大人流量）项目定位为：500强企业总部首选项目整体定位线索：独有的、复合的内外资源价值某省市规划新中毗邻青铜器公园、自与地铁站无缝衔接，城市综合体功能丰富、心、未来端身打造中央水景主便捷生活随手可得价值复合、生活精彩无写字楼林立，高端轴，尽享生态资源和限居住氛围浓厚精致水景景观每一个新城，都应该有一个多样性某省市精英圈层乐于聚居的高尚区域。这样的地方某省市核心保持着恰当的距离，某省市珍稀的地段，某省市的繁华便利，又兼得舒适静谧的生活氛围。……这里有一条长仅1.54公里，面积不足1平方公里的华尔街金融区，但集中了几十家大银行、保险公司、交及上百家大公司总部和几十万就业人口，是世界的金融中心……这里有有与天争高的摩天大楼如帝国大厦、克莱斯勒大楼、洛克菲勒中心，还有邻近商业中心时报广场、百老汇剧院区、名牌货物集散地的第五大道、中央车站……这里还聚集着纽约最古老的文化协会，纽约最好的私立学校、多元性的教堂，一切仿佛田园诗般的安静甜美，有教养的邻居、美好的人们、优雅的居住环境……它是一个标准意义上的精英贵族区，这些住在豪宅、开着豪华汽车的富人们，对生活的要求如普通人一样平实，自然和人文环境以及社区感觉是吸引他们的最重要因素……这就是闻名的

曼哈顿（曼哈顿（

Manhattan）

世界上最富裕的地区。这就是闻名的

世界上最富裕的地区。纽约的CBD，著名的商业中心，大某省市的完美居住小城……CBD的中央核心商务区“华尔街””，集中了几十家大银行、保险公司、交及上百家大公司总部和几十万上百家大公司总部

和几十万就业人口。第五大道和公园大道的住某省市社会学里所说的看不见的顶层，而那充斥着风格强烈的建筑，无不散发着庄重、风格强烈的建筑

，无不散发着庄重、高贵的气质。的气质。列克星敦大道和麦迪逊大道的高级商业街上，几乎所有世高级商业街上，几乎所有世界最顶级的时尚专卖店、知名高级餐馆、画廊等，都可以在这里找到。纽约私人俱乐部最集中的地区，Metropolitan、、私人俱乐部最集中的地区，Knickerbocker、Union

Colony、Cosmopolitan和Lotos等受到富人们的狂热追捧。……既享受优美新城环境，又某省市繁华便利的高尚贵族区……大曼哈顿——某省市的高尚生活圈层项目区位项目简介大块二七CBD核心大心Ø滨河新区位于某省市西南部，北距二七商业中心约6公里，距碧沙岗商业中心约4公里，东距国家济技术开发区约本项目位于大心商务板块7功力，既是二七区某省市发展的重要拓展空间也是部发展新的增长极。形象定位项目整体定位整合独有的、复合的内外资源价值来发展的方向标与全国&世界交流的表率大CBD双核心·

某省市发展中心•大——确定项目所在区域于大念下的核心区域二七区，项目又位于二七区的核心地段，所谓核心中的核心，区域位置重中之重；•CBD核心——项目将让客户实现进驻某省市新中心商务区的梦想，使企业客户拥有更高端的商务形象；某省市发展中心——至中原集商务办公、居住、休闲等多种功某省市综合体，是精英阶层反战最佳聚集地，有效某省市形象的名片二七运河新区某省市金融发展中心某省市新区核心商务区紧邻顶级商业聚居地这里有不可复制的稀缺地段这里是体现实力的最佳空间地段优势二七运河新区某省市金融发展中心青铜器公园新区某省市公园工某省市氧吧旁生活于醉人绿意中健康是创富的重要伙伴景观环境二七运河新区某省市金融发展中心对于精英一族时间就是金钱这里与地铁无缝衔接为您的生活与工作提速让您的财富之路更加畅顺便捷交通二七运河新区某省市金融发展中心豪华品位的装修高实用率的户型设计尊贵的配套与服务这里蕴某省市的价值洼地这里有不容错过的财富机遇财富公馆二七运河新区某省市金融发展中心高端的商务形象生态的办公空间灵活的尺度规模舒适的创业环境这里是你财富的最佳平台办公升级二七运河新区某省市金融发展中心精彩的生活源于放松的心情紧作之后某省市的烦嚣投入美食与精品的怀抱精品商业二七运河新区某省市金融发展中心舒适的商务洽谈空间尊贵的生活体验全方位五星级服务星级酒店二七运河新区某省市金融发展中心这里适宜投资、生活和工作是精英阶层的汇聚之所是成功财富的首选之地是品味与身份的象征精英圈层产品定位写字楼定位公寓定位商业定位酒店定位住宅定位教育配套定位写字楼物业分布SOHO办公甲级写字楼总部办公写字楼写字楼物业写字楼形象定位写字楼定位项目价某省市新中心、便捷交通、生态资源诉求点：形象高端、品质感、超甲级配套及服务大CBD·总部基地·超甲级生态商务集群•

强调项目未来区域优•

目标客户是大型金•

超甲级写字楼的硬件配套和管理服务势融企业总部•

突出生态办公环境，强调健康、舒适的•

交通便捷，通达性高•

体现其商务功能办公理念•

体现项目的形象及品•

增加空中花园、生态园林等附加值质感•

写字楼群，构成总部产业基地概念写字楼定位体系写字楼定位来的发展方向标超甲级生态商务集群城市形商务中心国际化象标杆中原现代大都会形象地标卓越的高度，国际视野前瞻设计理念和建筑形态领先的国际规格和标准与国际接轨的现代商务集合地建筑形式写字楼定位拥有优质的建筑形态设计成为区域内的地标性建筑外观以玻璃幕墙材料为主的建筑容强烈的视觉冲击力高大的写字楼建筑使人置身其中富有成功感和力量生态办公产品形式写字楼定位1.基本的2.低耗能3.环保材料4.对不同的5.对空气6.再循环7.自身制造能源绿地及绿化季节做出反映的洁化世界第一建筑生态大师的生态建筑设计七个层次Ø国际化、生态，强调人与自然的对话客户策略&重点进攻写字楼定位Ø超甲级写字楼主攻企业总部，在短时间内进驻知名企业，从而迅速将项目形象落地，拉高；Ø甲级写字楼主要某省市公司进驻，提高入住率，同时吸引到更多中小企业以提高企业形象的目地入住Ø同时，SOHO办公为成长型中小企业提供空间平台Ø项目的新区地标性质足以充分树立项目形象，以吸引希望通过本项目来树立企业形象的企业进驻Ø项目可通过租赁面积和租金来区隔客群，引进形象高大的企业超甲级写字楼的目标客户中国某著名企业中国某著名企业煤化集团中国石油化工集团某著名企业公司中国某著名企业中国人寿保险集团联合利华中国大唐集团某著名企业集团某著名企业集团中国某著名企业集团2010年，中国某著名企业营业额为人民币4852亿元，净利润达人民币1196亿元2010年，中国某著名企业实现营业收入1761.7亿元，盈利38.5亿元2010年产值突破1400亿元，某省市管国有工业企业总额40%以上2010年营业收入19130亿元，实现营业利润人民币1014亿元2010年公司主营业务收入15427亿元，资产总额21192亿元2009年全年实现税后利润1111.51亿元，较上年增长35.6%2008年，公司总保费收入达到3220.52亿元，总资产达到12846.11亿元营业额超过美金400亿元年销售收入53.42亿元2009年，某著名企业营业总收入1,953亿元，利润总额149亿元2010年，某著名企业公司的总资产为25260亿元；当年净利润为326亿元全年业务收入超过2200亿元······甲级写字楼的目标客户超图软件北陆药业安科生物汉威电子红日药业华力创通碧水源爱尔眼科国腾电子辉煌科技豫金刚石2010年，营业额为2.02亿，营业利润为0.28亿，净利润为0.44亿2010年，营业额为1.82亿，营业利润为0.47亿，净利润为0.42亿2010年，营业额为2.27亿，营业利润为0.50亿，净利润为0.51亿2010年，营业额为1.73亿，营业利润为0.39亿，净利润为0.43亿2010年，营业额为3.83亿，营业利润为1.33亿，净利润为1.13亿2010年，营业额为2.12亿，营业利润为0.57亿，净利润为0.50亿2010年，营业额为5.00亿，营业利润为2.09亿，净利润为1.79亿2010年，营业额为8.64亿，营业利润为1.70亿，净利润为1.24亿2010年，营业额为2.00亿，营业利润为0.74亿，净利润为0.67亿2010年，营业额为2.50亿，营业利润为0.80亿，净利润为0.85亿2010年，营业额为2.55亿，营业利润为0.85亿，净利润为0.75亿······写字楼经济分析Ø入驻企业品牌效应：全球知名房地产投资管理及服务公司仲量联行近日发布白皮书，该报告表明，主力租户的档次已经逐渐成为决定写字楼品质的一个重要因素，并对写字楼的未来客群产生重要影响，尤其是世界500强企业的入驻对写字楼品质有极大提升。Ø入驻企业每年新增的经济数据预估：•26层写字楼租金按照30元/平米·月，35层写字楼均按照租金60元/平米·月，按照空置率20%保守估计，每年租金总共经济盈利2.3亿•单栋超甲级写字楼以入驻50家企业，每家企业年产值5000万，单栋写字楼每年产生产值25亿元，营业税按照3%计算，单栋写字楼每年产生营业税7500万元•单栋甲级写字楼以入驻100家企业计算，，每家企业以年平均产值1000万计算，单栋写字楼每年产生产值10亿元，营业税按照3%计算，单栋写字楼每年产生营业税3000万元•按3栋超甲级5栋甲级写字楼计算，每年产生产值125亿，产生营业税3.75亿(不包含SOHO办公)产品定位写字楼定位公寓定位商业定位酒店定位住宅定位教育配套定位商业物业分布某省市沿街商业商业裙楼商业裙楼商业裙楼商业形象定位商业定位项目价某省市新中心、通达性强/地铁站点物业，区域内大量的消费人群诉求点：舒适购物环境、强烈购物休闲吸引力、商业文化大CBD内·复合型·

大型国际购物广场(商业广场

+商业街区)•

强调项目未来区域优势•

多种业态呈现•

商业面积规模大，集商业、餐饮、休•

交通便捷，通达性高形式闲、娱乐为一体的一站式购物•

由商业广场和•

项目完备的设施和完善的服务商业街区两种•

依托写字楼商务文化概念与新区商业形式呈现文化相结合•

大量的流动人群和区域内居住的固定消费人群建筑形式商业定位在建筑表皮的设计及材料表现中注入时尚元素重视建筑视觉的识别性、展示性、表现性、个性化及信息化，以实现商业文化的强势传播，从而体现商业建筑的深层文化内涵建筑形式商业定位主个体以围合

的形态展示，注重营造商业街区的活力，，以提高互动性和参与性，达到人气聚集效果留出一定的开敞空间，提升空间品质，增添建筑个体之间和谐性商业类型商业定位商业业态分类商业定位快餐餐饮专卖店

酒吧社区服务

特色专卖店商业广场+商业街区影某省市、书店KTV、健身中心、高级餐饮百货类定位Ø影响：本项目的综合百货类商业需强调其文化性，此类复合度广，专业性强的商业业态，如要打造区域型购物中心，商圈可辐射到15—20公里

的范围，吸引的人流至少可达到15—20万人Ø商业百货建议：•

商业的规划要迎合经营主题•

公共空间除了满足基本的组织客流的合理动静外，要提升商业空间的有效率，使得商业空间要形成个性化、休闲化的价值的趋向。•

广场设计要体现观赏、鉴赏、演绎和休闲的空间，商场空间跟广场的空间和室内的空间从而形成互动。建筑规划不仅只满足消费者购物的需求，还要满足人性的关怀商业百货需求面积：综合百货10000平方米/层，四层商业百货位置综合百货某省市商业百货运营品牌——商业定位百货创立于1955年。公司经过五十年的发展，现已成为国内专注于百货业态发展的最大零售集团之一，也是在上海证券交某省市公司中国百货分布情况商业百货运营品牌——某著名企业商业定位某著名企业百货Ø是金狮集团于1987年创立的，是亚百货店最大、最成功的零售连锁集团。百盛于1994年进驻中国某省市场（“某著名企业”），并在北京复兴门内大街开设首家百货店，定位于中高档消费群体。目前已经发展成为中国最大的时尚百货集团之一。某著名企业已在全国某省市27个主某省市开设了连锁店，例如：北京，上海，岳阳，山东烟台，山东青岛，天津，重庆，河北石家庄，山西太原，河南，江苏无锡，江苏常州，江苏常熟，江苏东台，,四川成都，江西南昌，安徽合肥，贵州贵阳，云南昆明，陕西西安，广西南宁，辽宁沈阳和大连，黑龙江哈尔滨，浙江绍兴，广东汕头等等。商业百货运营品牌——SM商业定位SM集团由某省市公司组成，是菲律宾某省市公司之一，由菲律宾华侨施至成先生于1958年创办。集团核心业务涵盖购物中心经营、酒店、零售（某省市、百货、品牌店）、银行、金融服务和旅游业等各大领域。截止至2008年，集团的资产净值约为2,924亿菲律宾比索（约合人民币413亿元）。商业百货运营品牌——银泰商业定位银泰百货，即银泰百货集团，是以百货零售业为主营业务的百货零售集团。公司是一家外资企业，于2007年3月20日在香港联交所某省市。某省市定位(零某省市)Ø某省市拥有统一的里面形象，统一的广告标示及同意店铺陈设，更是在建筑里面，沿街接到景观及购物场所体验等各方面均改某省市区域就有的面貌某省市业态改变传统零售业态的模式，对零散的产品品牌和产品类型进行统一化的管理，为区域提供生活便利，有效聚集人群，提升区域人气，强化生活氛围零某省市需求面积：10000平方米/层，负一层整层某省市位置综合百货某省市零某省市运营品牌——沃尔玛商业定位某著名企业由美国零售业的传奇人物山姆·于1962年在阿肯色州成立。经过四十多年的发展，沃尔玛公司已经成为美国最大的私人雇主和世界上最大的连锁零售企业。沃尔玛1996年进入中国，在深圳开设了第一家沃尔玛购物广场和山姆会员商店，经过十多年的发展，截至2009年5月7日，已经在全国共12某省市开设了329家商场。零某省市运营品牌——吉之岛商业定位吉之岛广某著名企业是由某著名企业和广东天贸（集团）某著名企业属下的广某著名企业成立的合资公司，使用日本永旺集团的零售商标JUSCO（吉之岛）商标。永旺集团是日本著名零售企业，是亚洲第一大、全球第十三大商业零售集团，世界500强企业之一；广东天河城百货发展有限公司是国内专业化管理水平较高的百货商场经营商，位居广州百货单店年销售前三甲。零某省市运营品牌——家乐福商业定位家乐福（Carrefour）成立于1959年，是大卖场业态的首创者，是欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。家乐福已成功地进入了中国的2某省市，在北至哈尔滨、南至深圳、西至乌鲁木齐、东至上海的中国广袤土地上开设了109家大某省市。零某省市运营品牌——商业定位市是韩国新世界集团旗下的大型连锁某省市，这家韩国零售业巨头正准备在中国迅速扩张。据相关负责人提供的资料显示，新世界集团是韩国最大的商业流通集团，拥有百货商场和大型某省市等业态。目前，市在韩国拥有70家门店，占某省市场3某省市场份额，门店数和销售额均超过了沃尔玛和家乐福某省市场的总和。某省市定位(某省市)商业定位Ø某省市拥有统一的里面形象，统一的广告标示及同意店铺陈设，更是在建筑里面，沿街接到景观及购物场所体验等各方面均改某省市区域就有的面貌某省市业态改变传统零售业态的模式，对零散的产品品牌和产品类型进行统一化的管理，为区域提供生活便利，有效聚集人群，提升区域人气，强化生活氛围某省市需求面积：总建20000平方米/个，5000平方米/层，共4层某省市位置仓库办公家电居器类类某省市运营品牌——宜家商业定位宜家（IKEA）是瑞典家具卖场。截至2008年12月为止宜家在全世界的36个国家和地区中拥有292家某省市（其中258家为宜家集团独自拥有，34家为特）。大部某省市位于欧洲，每年印刷量高达一亿本的IKEA商品目录中，收录有大约12000件的商品某省市运营品牌——红星美凯龙商业定位红星美凯龙连续5年跻身中国民营企业500强前50位，自1986年创业以来，始终以建设、和谐的家园，提升消费者的居家生活品味为己任。截至目前，已在北京、上海、天津、南京、长沙、重庆、成都、南昌、合肥、石家庄、沈阳、包头等36个城市开办了60家某省市场总规模达550万平方米。2008年销售总额突破235亿元，成为中国家居业的第一品牌。某省市运营品牌——国美商业定位国美电器（英语：GOME）是中国的一家连锁型家电销售企业，也是中国大陆最大的家电零售连锁企业，2009年，国美电器入选中国世界纪录协会中国最大的家电零售连锁企业。成立于1987年1月1日。董事局主席。在北京、太原、天津、上海、广州、深圳、青岛、长沙、香某省市设立了42个分公司，及1200多家直营店面某省市运营品牌——苏宁商业定位苏宁电器位列中某著名企业业500强第59位、中国民营500强第一、中国最佳信誉品牌100强、民营某省市公司100强第二、中某著名企业业信息化50强（零售业第一位），中国商业科技100强（零售业第一位），是国家商务部重点培育的“全国15家大型商业企业集团”之一。该商业连锁品牌在世界品牌价值实验室（WorldBrandValueLab）编制的2010年度《中国名牌500强》排行榜中排名第30位，品牌价值已达351.77亿元。2004年7月21日，苏宁电器（002024）在深圳证券交某省市主力形象店定位Ø主力形象店的档次直接决定着整个商业街的档次Ø针对奔区域高端商务人群，引进高档次的主力形象店，可提升整个商业街，乃至影响整个区域的形象及定位主力品牌形象店需求面积：1000-3000平方米/个KTV形象店需求面积：5000-10000平方米/个主力形象店位置KTV主力品牌形象店主力店运营品牌——GUCCI商业定位是一间意大利时装品牌，由古驰奥·古驰在1921年于佛罗伦斯创办。古驰的产品包括时装、皮具、皮鞋、手表、领带、丝巾、香水、家居用品及宠物用品等，古琦品牌时装一向以高档、豪华、性感而闻名于世，以“身份与财富之象征”品牌形象成为富有的上流社会的消费宠儿，一向被商界人士垂青，时尚之余不失高雅。主力店运营品牌——D&G商业定位诞生于1985年，今天已成为在奢侈品领域中最主要的国际集团之一。特别某省市场，香港分公司通过在上海、杭州和台北设立的地方机构直接经营。另外最近还新开设了罗马、伦敦、巴黎、巴塞罗纳和多夫分公司主力店运营品牌——BOSS商业定位是世界知名奢侈品牌，源于德国，主营男女服装，香水，手表，及其它配件。自1923年起，HugoBoss这个名字就成为了时尚男士服装的代名词，专事出品世界顶级的高品质男装。HugoBoss是针对年轻人的服装系列，它的设计较前卫时尚，并采用最新型面料制作服装，适合追逐流行时尚的年轻男士。主力店运营品牌——商业定位是一个以量贩式经营为主要经营方式的高层次、健康休闲的全国连锁性质的娱乐场所，不同于一般的歌厅、舞厅，产品以包厢、酒水饮料及餐点为主。到目前为止，已在开店二十余家。从九四年起陆续在上海、北京、广州、武汉、长沙，杭州以及深圳等地开设分店十余家。街区及社区商业定位商业定位Ø按照商住比指标分类：•

辐射型：5%~11%，商业体量大，对外来客流要求高，对交通、人流、商业氛围要求高•

中间型：2%~5%，主要依赖于本社区居民的需求，兼顾•内向型：2%以下，基本不考虑社区的对外形，完全依赖本社区居民的需求，商业规模的大小可根据社区人口规模而变化，一般情况下本社区人口规模足以支撑商业的正常经营Ø按照服务的规模分类：•便利极商业：面积一般在3000平米一下，由一组小店或集中在一起的一个大集成店组成，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺。服务人口一般在3000人以下•邻里级商业：面积一般在3000~20000平米某省市为主力店，包括便利性零售、服务、餐饮等店铺，服务人口一般在3000~5000人•社区及商业：面积一般在2000~50000平米，以生活百货或大卖场为主力店，辅助其他专业、专卖、餐饮和服务，服务人口一般在50000~150000人Ø按照载体建筑形式分类：Ø按照布局分类：Ø按照位置分类：•

底商型商业•

散点式商业•

外部商业•

群房型商业•

商业街型商业•

商业•

独立型商业•购物中心型•

兼有商业街区及社区商业定位商业定位Ø街区及社区商业主要是围绕该区域内及定人口及流动人口需要的日常生活服务，这些服务具有经常性、便利性Ø有效营造生活氛围和商务区域的成熟度，社区商业完善的地段是企业选择办公地点考虑的重要因素街区及社区商业需求面积：100-500平方米/个街区及社区商业位置商业经济分析Ø入驻商业品牌效应：•对于类似与本项目所在的新城区，在商业起步初期需要引进大品牌来树立商业形象，培育商业氛围•项目引进知名品牌是项目有效的推销手段•入驻品牌能带来其品牌原有的客户支持者，并可以引导客户树立消费Ø入驻商业每年新增的经济数据预估：•百货类商业按照面积40000平米，某省市面积10000平米，大卖场40000平米，形象店3000平米，商业街区及社区商业55222平米计算，保守估计年租金经济盈利可达2.2亿•依据似地段大型综合百货2010年平均营业额计算，本项目1-3年的营业额约为5亿、6亿、8亿，4年及以后平均营业额可达到10亿以上，前五年的税收收益可达2亿•依据似地段大型某省市2010年平均营业额计算，每年的税收收益可达到2000万产品定位写字楼定位公寓定位商业定位酒店定位住宅定位教育配套定位酒店物业分布酒店物业酒店形象定位酒店定位项目价值：地铁站口物业、大型中央水景景观、在CBD成熟高端区域内诉求点：树立区域形象、提升区域价值大CBD内·五星级酒店•高尚总部商务区的固有阶层人群•高端氛围浓厚和罕有资源•引进国际著名的酒店品牌及管理•针对高端商务人群配备全方位五星级的商务服务，本项目南面绿地项目双塔地标内现规划一个五星级标准豪华档次酒店，距本项目地块较近，介于差异化考虑，本项目酒店定位为高端档次建筑形式酒店定位空间、体形、尺度、材料的控制上都应与境取得整体和谐注重体现其商务特征

，和五星级品牌与服务的档次体验酒店运营——雅高酒店定位Ø法国雅高酒店集团是欧洲酒店业的领导者和全球最大的酒店管理集团之一，也是全球最大的企业服务集团之一。经过四十年的不懈努力，法国雅高集文化建设立了一个在90多个国家拥有4,000多间酒店(约500,000间客房)的全球酒店网络。该公司麾下拥有索菲特(奢华)、铂尔曼(高档商务)、美爵(时尚)、诺富特(一流)、美居(多某省市场品牌)、宜必思(经济型)。豪华索菲特铂尔曼高端有限服务经济型美爵诺富特美居宜必思酒店运营——卡尔森酒店定位Ø截止到2008年底，卡尔森酒店管理集团为美国最大的私营公司之一,在74个国家拥有逾1,000家酒店。该公司麾下拥有丽晶(Regent)、丽笙世嘉(RadissonPlaza)、丽笙(Radisson)、丽亭(ParkPlaza)、CountryInns&Suites和ParkInn品牌。丽晶是卡尔森酒店集团的顶级品牌酒店运营——希尔顿酒店定位Ø希尔顿酒店集团是全球领先的酒店集团之一，在全球80多个国家和地区拥有3,000多家酒店，500,000间客房。希尔顿旗下管理或特着下列品牌：康拉(Conrad)、希尔顿(Hilton)、逸林(Doubletree)、EmbassySuites，Hampton，希尔顿花园酒店(HiltonGardenInn)，HomewoodSuites等。豪华高端有限服务康拉德希尔顿逸林希尔顿花园酒店酒店运营——凯悦酒店定位Ø凯悦酒店集团于1957年9月27日开设了第一家酒店，目前凯悦在全世界范围拥有212家凯悦酒店和度假村，分别由2个独立的公司运营。该公司麾下拥有的酒店品牌包括：柏悦酒店、君悦酒店、凯悦酒店、凯悦度假村、Andaz、HyattPlace及HyattSummerFieldSuites。豪华柏悦酒店高端君悦Andaz凯悦酒店酒店运营——洲际酒店定位Ø洲际集团成立于1946年，是目前全球最大及网络分布最广的专业酒店管理集团，拥有洲际、皇冠假日、假日酒店等多个国际知名酒店品牌和超过55年国际酒店管理经验。同时洲际酒店集团也是世界上客房拥有量最大（高达540,000间）、跨国经营范围最广，分布将近100个国家，并且在中国接管酒店最多的超级酒店集团。包括中国大陆某省市某省市。豪华高端洲际皇冠假日假日有限服务快捷假日酒店经济分析Ø酒店品牌效应：酒店品牌即酒店文化对酒店竞争力的强弱起着举足轻重的作用。酒店品牌文化凝聚着酒店的经营思想和营销理念，是酒店文化重要的组成部分，是酒店文化对外辐射的窗口，具有一定的价值观、酒店精神、经营哲学等。本项目拟引进国际著名高端档次品牌，无论是洲际

InterContinental集团、希尔顿Hilton集团、还是万豪Marriott集团、雅高集团，其在全世界范围内的迅猛发展，无不在于其蕴藏着雄厚的酒店文化。Ø入驻酒店每年新增的经济数据预估：按照国内国际酒店平均水平计算，估计年经济总收入可达8000万，每年税收收益可达400万产品定位写字楼定位公寓定位商业定位酒店定位住宅定位教育配套定位住宅物业品牌加盟——绿城集团住宅物业品牌加盟——绿城解析绿城品牌加盟：绿城集团Ø

国内知名的房地产企业之一，专注开发某省市优质房产品，具有国家一级开发资质。Ø

绿城专注于高品质物业的开发，住宅产品类型不断丰富和完善，已形成别墅、平层官邸、多层公寓、高层公某省市综合体、大型社区、商用物业某省市场接受的高品质产品系列。绿城品牌在房地产行业排名2011年中国房地产开发企业前25强榜单绿城——产品发展历程解析绿城绿城——产品系列解析绿城绿城——扩解析绿城住宅物业分布住宅物业住宅物业住宅物业住宅形象定位住宅定位项目价值：地铁站口物业、公园资源、

CBD区域成熟高端居住区诉求点：

高投资价值、升值空间大、高品质大CBD内·高复合价值·品质高尚住宅•CBD区域价值和未来地块的升值潜