2026年全国房地产估价师之估价原理与方法考试重点黑金模拟题详细参考解析

姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 姓名:_________________编号:_________________地区:_________________省市:_________________ 密封线 密封线 2026年房地产估价师考试重点试题精编注意事项:1.全卷采用机器阅卷，请考生注意书写规范；考试时间为120分钟。2.在作答前，考生请将自己的学校、姓名、班级、准考证号涂写在试卷和答题卡规定位置。

3.部分必须使用2B铅笔填涂;非选择题部分必须使用黑色签字笔书写，字体工整，笔迹清楚。

4.请按照题号在答题卡上与题目对应的答题区域内规范作答，超出答题区域书写的答案无效:在草稿纸、试卷上答题无效。(参考答案和详细解析均在试卷末尾)一、选择题

1、现有某总建筑面积为15000m2的在建工程，已知土地使用年限为40年（自开工之日算起），计划开发期为3年，现已进行1.5年。估计建成还需1.5年，投入使用后年净收益为480万元，报酬率为8%，折现率为12%。该项目续建完成后的总价值折算到现在为（）万元。A.3939.61B.4433.88C.4768.50D.5652.09

2、下列估价工作中，宜首先进行的是（）。A.制订估价作业方案B.实地查勘估价对象C.确定估价结果D.撰写估价报告

3、如果房地产拥有者急需现金周转，则成交价格多会（）正常市场价格。A.低于B.等于C.高于D.无法确定

4、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧

5、有特殊保护价值的建筑物运用成本法估价时，采用（）为好。A.重建成本B.重置成本C.完全成本D.重新购建成本

6、“……三阳脉衰于上，面皆焦，发始白……”是指A.男子，六八B.男子，七八C.女子，六七D.女子，七七

7、某临街商铺，投资者期望的自有资金资本化率为10%，银行可提供6成、5年利率8%、按月等额偿还的抵押贷款，则综合资本化率为（）。A.8.8%B.10%C.18%D.18.6%

8、回顾性房地产估价，其估价对象状况和房地产市场状况常见的关系是()。A.估价对象状况为过去，房地产市场状况为现在B.估价对象状况为现在，房地产市场状况为现在C.估价对象状况为过去，房地产市场状况为过去D.估价对象状况为现在，房地产市场状况为过去

9、（）是以房地产内部构成要素的组合是否均衡，来判定是否为最高最佳利用。A.权益原理B.收益递增递减原理C.适合原理D.均衡原理

10、比较法估价的步骤包括以下几项：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。则运用比较法进行估价步骤正确的是（）。A.③②④⑤⑥⑦①B.②③④⑤⑥⑦①C.①②③④⑤⑥⑦D.①③②④⑤⑥⑦

11、最高最佳利用原则要求评估价格应是在（）方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。A.合法使用B.合法产权C.合法处分D.合法收益

12、某成交实例成交总价为24万元，分三期付款，首期付8万元，6个月后支付8万元，余款于一年后付清，假设年利率为5%，则该实例的实际价格是（）万元。A.24B.23.42C.23.43D.22.86

13、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率()。A.等于报酬率B.大于报酬率C.小于报酬率D.无法知道

14、在具体的一个房地产估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或者未来，是由（）决定的。A.估价委托人B.估价方法C.注册房地产估价师D.估价目的

15、某房地产的土地是于8年前通过出让方式取得的，1年后房屋建成交付使用，容积率为1.2，目前该房地产的土地重新构建价格每平方米土地面积3000元，建筑物重新购建价格为2800元/m2，建筑物成新率为90%，土地使用8年的年期调整系数为94%，目前该房地产的市场价格为（）元/m2。A.4870B.5020C.5340D.5520

16、被认为是一种相对科学准确、公平合理，能够节省人力、财力，可以在短时间内对许多宗土地进行估价的方法的是（）。A.路线价法B.市场法C.假设开发法D.收益法

17、（）是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。A.用益物权B.担保物权C.抵押权D.租赁权

18、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120㎡，单位建筑面积的重置成本为600元/㎡，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是（）。A.16%B.42%C.58%D.84%

19、下列不属于房地产区位因素的是()。A.交通B.用途C.环境D.楼层

20、某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。A.6250B.8000C.9250D.10000

21、某工厂经所在街道负责人同意，将一幢权属登记为工业用途的沿街厂房改造为若干个小商铺出租，某估价机构接受委托以实际用途为估价前提对该房地产的抵押价值进行评估。这种做法忽略了最高最佳利用应满足条件中的（）。A.技术上可能B.财务上可行C.价值最大化D.法律上允许

22、下列关于房地产估价在估价行业中占主体的原因中，不正确的是（）。A.房地产估价普遍提供房地产咨询服务，其他资产估价主要限于价值评估本身B.房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少C.房地产量大面广，其他资产相对较少D.房地产估价主要是房地产、古董和艺术品、矿产、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等

23、运用收益法评估房地产价值时，要求利用与估价对象所在区域相同或相似房地产的客观收益来推算估价对象预期收益，这主要是依据房地产估价中的（）。A.合法原则B.最高最佳使用原则C.替代原则D.公平原则

24、有一宗房地产，土地面积1000m2，其价格为1500元/m2，建筑面积为5000m2，其重置价格为1200元/m2。该房地产价格为1250元/m2，则该建筑物的单价为()元/m2。A.950B.1000C.1200D.1250

25、亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的（）。A.《赋税论》B.《国民财富的性质和原因的研究》C.《资本论》D.《政治经济学原理》

26、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是()。A.位置B.外部配套设施C.环境景观D.交通

27、在同一房地产市场中，效用相近的房地产的价格应当（）。A.完全相同B.差距较大C.没有可比性D.相近

28、下列哪项关于小肠“泌别清浊”功能的叙述是不正确的A.小肠消化饮食物，将其分为水谷精微和食物残渣两个部分B.小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”C.小肠内的水液量多寡与尿量有关，临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法D.小肠之气的运动，将粪便传送至大肠末端，并经肛门有节制地排出体外

29、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。A.市场价值B.花费的成本C.效用D.投资价值

30、下列房地产估价相关活动中，不属于房地产价值评估相关业务范畴的是（）A.房地产价值分配业务B.房地产价值减损评估业务C.房地产投资价值评估D.相关经济损失评估业务

31、某宗房地产交易中，合同约定成交价格为2500元/m2，交易税费均由卖方负担。已知该地区的房地产交易，卖方按正常价格的5%缴纳有关税费；买方按正常价格的3%缴纳有关税费，则该宗房地产的正常成交价格最接近于（）元/m2。A.2427B.2500C.2575D.2632

32、可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。A.0.060B.0.940C.1.060D.1.064

33、下列不属于对房地产估价的需要的是（）。A.办理出国移民提供财产证明需要的估价B.在房地产征收、拍卖时不需要进行估价C.对各种涉及房地产的违法、违纪行为，在衡量情节轻重时，通常不仅考虑涉案房地产的实物量D.国有建设用地使用权期间届满需要的估价

34、下列哪项不是十二经别的生理功能A.加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系B.加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系C.加强了十二经脉对四肢的联系D.加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系

35、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为()。A.1067元/m2B.1070元/m2C.1084元/m2D.1141元/m2

36、在不同的地域，房地产也有不同的名称，我国香港地区，通常称房地产为（）。A.不动产B.物业C.楼盘D.房屋

37、某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为()。A.33.3B.12C.20D.60%

38、估价对象是一套不带车位的住宅，选取的可比实例成交价格为86万元，含有一个现价为8万元的车位和一套全新状态下价值为3万元的家具，家具为八成新。该可比实例经统一房地产范围后的价格为（）万元。A.75.00B.75.60C.83.60D.86.00

39、已知临街矩形地块甲的总价为36万元，临街宽度为20ft，临街深度为75ft。现有一相邻矩形地块乙，临街宽度为30ft，临街深度为125ft。运用“四三二一”法则，地块乙的总地价为()万元。A.65.4B.81.8C.87.2D.109.0

40、甲、乙、丙三宗土地的单价分别为每平方米946元、860元、800元，建筑容积率分别为5.5、5、4.5，若该三宗土地的其他条件相同，则明智的购买者会选择()。A.甲土地B.乙土地C.丙土地D.甲、乙两宗土地任选其一

41、一块前后临街、总深度为50m的矩形宗地，其前街路线价为5000元/m2，后街路线价为3800元/m2。如果按重叠价值估价法，该宗地的前街影响深度为（）m。A.22B.28C.38D.50

42、与脏腑无直接络属、相互无表里关系的是A.十二经脉B.奇经八脉C.十二经别D.十五别络

43、手三阴经均走出于A.肩胛部B.口唇C.咽部D.腋下

44、下列哪句原文不是阴阳相互转化的体现A.“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地”B.“重阴必阳，重阳必阴”C.“寒生热，热生寒，此阴阳之变也”D.“夏至四十五日，阳气微上，阴气微下”

45、下列房地产估价活动中，价值时点为过去，估价对象为过去状况的估价是（）。A.因抵押贷款需要，对拟抵押房地产价值进行评估B.因保险赔偿需要，对房地产因火灾造成的价值损失进行评估C.因定罪量刑需要，对受贿案中受贿时的房地产价值进行评估D.因司法拍卖需要，对拟拍卖房地产价值进行评估

46、房地产规划用途对房地产价值的影响属于房地产价值影响因素中的（）。A.配套设施建设的限制B.房地产使用管制C.房地产权利的设立和行使的限制D.房地产相邻关系的限制

47、在评估期房价格时，（）。A.估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点的状态B.估价对象状况为估价时点的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态C.估价对象状况及房地产市场情况均为未来某时点的状态D.估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点的状态

48、关于地租测算的说法，错误的是（）。A.以农地生产农作物为途径测算地租时，所扣除的土地上投入资本的利息不包括对应土地价值的资本的利息B.测算地租时，是以土地在最佳用途和最佳集约度下利用为前提的C.从房租中分离出地租时，扣除项目应包括房屋折旧费、投资利息、房屋租赁税费等D.未耕地的地租等于同等质量和位置的已耕地的地租减去开垦费用

49、建筑式样、风格和色调属于房地产价格影响因素中的（）。A.环境因素B.自身因素C.视觉因素D.人口因素

50、评估某建筑面积为120m2的住宅在2016年9月30日前市场价格，下列交易实例中最适合作为可比实例的是（）。各交易实例的情况A.甲B.乙C.丙D.丁

51、东方之人易得痈疡是因A.其民乐野处而乳B.其民嗜酸而食腐C.民食鱼而嗜咸D.民华食而脂肥

52、一个估价项目中委托人对估价报告或估价结果的预期用途是指（）。A.估价假设B.估价原则C.估价依据D.估价目的

53、以法律形式确立了房地产估价地位的是（）。A.《物权法》B.《中华人民共和国城市房地产管理法》C.《国有土地上房屋征收与补偿条例》D.《房地产估价机构管理办法》

54、房地产估价的基本原则和最高行为准则为()。A.最高最佳使用原则B.合法原则C.估价时点原则D.独立客观公正原则

55、运用比较法评估某套住宅的现时市场价格，选取的可比实例建成时间与估价对象建成时间相同，2年前公开挂牌出售，成交日期与价值时点相差1年，该类住宅因使用损耗导致每多使用一年价格下降1%，如果不考虑其他因素，则该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为（）。A.100/101B.100/100C.100/99D.100/98

56、某新建房地产的土地取得成本为200万元，建设成本和管理费用之和为500万元，投资利息为50万元。销售费用和销售税费分别为重新构建价格的3%和6%，成本利润率为15%，则该房地产的重新购建价格为（）万元。A.939.56B.947.80C.952.51D.986.84

57、在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的法庭诉讼中，法官使用的误差范围通常是（）。A.±15%B.±10%C.对于难度很大的估价业务可放宽至±25%D.有时可放宽至±20%

58、在人民法院委托的房地产估价拍卖中，人民法院是（）。A.估价利害关系人B.估价对象权利人C.估价委托人，不是报告使用者D.估价委托人和报告使用者

59、分布于下肢外侧前缘的经脉是A.足阳明胃经B.足少阳胆经C.足太阳膀胱经D.足少阴肾经

60、《物权法》规定，（）可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。所以也可称其为空间利用权或空间权。A.宅基地使用权B.土地承包经营权C.建设用地使用权D.土地租赁权

61、估价资料保存的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。保存估价资料的主要作用不包括（）。A.有助于估价机构和估价师展现估价业绩B.有助于解决日后可能发生的估价纠纷C.有助于保持估价机构工作的连续性D.有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核

62、房地产的()对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A.权益和区位B.权益C.实物和权益D.区位

63、买者和卖者的数目都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，其形成的价格才可能是（）。A.评估价格B.正常成交价格C.市场价格D.交换价格

64、折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要参数，应等同于同一市场上类似房地产开发项目所要求的（），它体现了资金的利率和开发利润两部分。A.平均报酬率B.利润率C.回报率D.报酬率

65、超过估价报告应用有效期使用估价报告的，相关责任由（）承担。A.政府主管部门B.估价机构C.使用者D.注册房地产估价师

66、评估某宗房地产的市场价值，选取了甲、乙、丙三个可比实例：甲可比实例的成交价格为8000元/m2，比正常价格低2%；乙可比实例的卖方实收价格为7800元/m2，交易税费全由买方负担，当地房地产交易中买方和卖方应缴纳的税费分别为正常交易价格的3%和6%；丙可比实例的成交价格为8300元/m2，其装修标准比估价对象的装修标准高200元/m2。假设不考虑其他因素影响，三个可比实例比较价值的权重依次为0.4、0.2、0.4，该房地产的市场价格为（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88

67、为评估某房地产2008年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2008年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/m2，买卖中涉及的税费全都由买方支付，该地区房地产交易中规定买卖双方应缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2008年4月1日起到2008年10月1日期间，该类房地产价格均每月比上月上涨0.3%，则该可比实例修正调整后的价格为（）元/m2。A.3673.20B.3673.68C.3790.43D.3792.93

68、现有某待开发项目建筑面积为3850m2，从当前开始开发期为2年。根据市场调查分析，该项目建成时可出售50%，半年后和一年后分别售出其余的30%和20%，出售的平均单价为2850元/m2。若折现率为15%，则该项目开发完成后的总价值的当前现值为（）万元。A.766B.791C.913D.1046

69、运用基准地价修正法进行市场状况调整时，是将基准地价调整为（）的价值。A.基准日期B.价值时点C.估价时点D.估价报告出具日期

70、下列哪项不是气随液脱的形成原因A.高热B.大汗C.严重吐泻D.大量失血

71、经济全球化的实质决定了它的发展必然A.有利于所有国家B.有利于发达资本主义国家C.有利于发展中国家D.有利于社会主义国家

72、以建筑物的各个独立构件或工程的单位价格或成本为基础来求取建筑物重新购建成本的方法称作（）。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法

73、在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的（）进行移动平均。A.平均速度B.周期长度C.经济寿命D.剩余经济寿命

74、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法则，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为（）万元。A.600B.738C.900D.960

75、报酬率的表达式为（）。A.投资回报／所投入的资金B.投资回收／所投入的资本C.（投资回报＋投资回收）／所投入的资金D.（投资回收－投资回报）／所投入的资本

76、下列关于房地产价格长期趋势图分析正确的是（）。A.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强B.长期趋势线越陡，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱C.长期趋势线越缓，表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强D.长期趋势的倾斜程度与房地产的上升（或下降）趋势无关

77、某城市居民人均月收入自2006年3月1日2006年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为()。A.0.36B.1.22C.2.78D.3.25

78、气能摄血主要与哪个脏腑有关A.脾B.胃C.肾D.肝

79、关于假设开发法中静态分析法和动态分析法的说法，错误的是（）。A.静态分析法中应根据价值时点的房地产市场状况测算后续建设成本B.动态分析法中要进行现金流量预测C.静态分析法中投资利息和开发利润都不显现出来，而是隐含在折现过程中D.动态分析法中要考虑各项收入、支出发生的时间点

80、画出时间序列图的目的是（）。A.消除房地产价格的短期上下波动和意外变动等不规则变动B.检查、鉴别房地产价格资料的真实性、可靠性C.确定用什么方法测算趋势值D.找出该宗（或该类）房地产的价格随时间变化而变动的过程、方向、程度和趋势二、多选题

81、有甲乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格()乙的价格。A.高于B.低于C.等于D.条件不足，无法确定

82、某住宅建筑面积为160m2，土地剩余使用期限为60年，以建筑面积计算的土地重新购建价格和建筑重新购建价格分别为5000/m2和3500元/m2。目前，该房屋门窗、墙面地面等破损引起的折旧为5万元，户型设计落后引起的折旧为8万元，位于城市衰落地区引起的折旧为6万元。若土地报酬率为6%，则该住宅成本价格为（）万元。A.115.91B.117.00C.134.91D.136.00

83、下列各类房地产中，特别适用于成本法估价的是（）。A.某标准厂房B.某体育场馆C.某待出让土地D.某写字楼

84、当以单位宽度的标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝路线价×（）×临街宽度。A.单独深度价格修正率B.累计深度价格修正率C.平均深度价格修正率D.混合深度价格修正率

85、一套商品住宅总价为30万元，首期支付10万元，余款在一年内分两期支付，每半年支付10万元，则该住宅的实际总价为（）万元（假定年折现率为5%）。A.30B.29C.29.28D.28.29

86、当现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额时，应以（）进行估价。A.维持现状前提B.更新改造前提C.改变用途前提D.重新开发前提

87、某住宅的建筑面积为100m2，买卖合同约定成交价为10000元/m2，价款分两期支付，于成交日期支付60万元，余款于一年后支付；交易税费均由买方承担。已知买方需缴纳的税费为3万元，卖方应交纳的税费为8万元，并在支付合同余款时缴纳。若将该交易实例选为可比实例，年折现率为6%，则对其建立比较基础后的总价为（）万元。A.90.19B.95.85C.100.57D.105.28

88、下列关于路线价法的表述中，不正确的是()。A.路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格

89、某幢电梯已落后的办公楼，重建价格为2500万元，该功能落后电梯的重置成本为40万元，已计提折旧36万元，拆除费用为2万元，可回收的残值为5万元，现安装新的功能先进的电梯需要120万元，该新的功能先进的电梯假设在重置建造办公楼时一同安装只需要100万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（）万元。A.21B.27C.2473D.2479

90、某公司2年前租赁某写字楼中的500m2用于办公，约定租赁期限为20年，净租金为3元/（m2·天），已知该写字楼为钢筋混凝土结构，于5年前建成，土地剩余使用年限为30年，目前市场上类似写字楼的净租金为3.5元/（m2·天），报酬率为6%，则现在的承租人权益价值为（）万元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22

91、某人承租了一商业房地产，租期为3年，每年年末支付租金。该房地产在3年租期内的净租金为50万元/年，同期市场净租金为65万元/年，报酬率为7%，该承租人权益价值为（）万元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58

92、某估价机构于2018年6月10日至20日为某房地产抵债进行了评估，价值时点为2018年6月15日。因估价结果有争议，2018年8月15日进行复估，则复估的价值时点为（）。A.2018年6月15日B.2018年8月15日C.签订估价委托合同之日D.估价人员与委托人商定的某日

93、房地产状况修正中的间接比较修正评分办法，是以（）状况为参照系进行的。A.可比实例房地产B.估价对象房地产C.标准房地产D.类似房地产

94、在比较法中，对房地产状况进行间接比较调整，其中可比实例的房地产状况优于标准房地产状况，得102分；估价对象的房地产状况劣于标准房地产状况，得97分，则房地产状况修正系数为（）。A.0.95B.0.99C.1.01D.1.05

95、城市规划对房地产用途、建筑容积率的限制，属于房地产权益中的()。A.房地产的各项权利B.受到其他房地产权利限制的房地产权利C.受到其他各种限制的房地产权利D.房地产的额外利益收益

96、在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A.简单算术平均数B.加权算术平均数C.众数D.中位数

97、房地产估价机构的法定代表人或者执行合伙事务的合伙人是注册后从事房地产估价工作（）年以上的房地产估价师。A.1B.2C.3D.4

98、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为()。A.2.4%B.3.0%C.3.8%D.7.2%

99、评估甲别墅的市场价值，选取乙别墅为可比实例，乙别墅的成交价格为10000元/m2，装修标准为1200元/m2，（甲别墅的装修标准为1000元/m2），因乙别墅的周边环境优于甲别墅，在同等条件下，单价比甲别墅高3%，若不考虑其他因素，则通过乙别墅求取的比较价值为（）元/m2。A.9515B.9690C.10500D.10737

100、某宗房地产32年土地使用权的价格为4000元/m2，对应的报酬率为7%。现假定报酬率为9%，该宗房地产40年土地使用权条件下的价格最接近于（）元/m2。A.3275B.3287C.3402D.41375三、判断题

101、可比实例有债权债务而估价对象没有，统一财产范围时，应将可比实例带债权债务条件下的成交价格减去债务加上债权，统一为不带债权债务的价格。（）

102、就使用价值与交换价值相对而言，房地产估价是评估房地产的使用价值。（）

103、建筑物重置成本是指采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、建筑设备和建筑技术及工艺等，在价值时点的财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象建筑物相同的全新建筑物的必要支出和应得利润。（）

104、如果城市规划规定某宗土地为居住用途，但如果从其坐落位置、周围环境等来看，适合用作商业用途，则可以商业用途估价。()

105、服务的行为尚未结束的，估价档案应保存至估价服务的行为结束为止。（）

106、如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱；反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强。（）

107、在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。()

108、一般来说，国内生产总值的增长会形成较多供给，引起房地产价格下降。（）

109、如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物（已无继续利用价值），那么甲土地的总价大于乙土地的总价。（）

110、全面建设小康社会，最根本的是（）A.坚持以经济建设为中心，不断解放和发展社会生产力B.坚持和完善党的领导C.积极推进经济体制改革，调整农村产业结构D.铲除腐败，建设新型政治文明

111、估价目的和价值类型不同，采用的估价原则可以不同。抵押价值或抵押净值的评估，除了应该遵循市场价值评估的原则外，还应该遵循谨慎原则。（）

112、建筑物的折旧可能在项目竣工之前就已经存在。（）

113、党和国家制定路线方针政策的出发点和立足点是（）A.生产力水平低经济发展落后的现实状况B.人口数量多素质不高的现实状况C.社会主义市场经济体制还不完善的现实状况D.我国处于并将长期处于社会主义初级阶段

114、基于租赁收人测算在房地产的收益价格时，运营费用应包含所得税。()

115、净收益乘数是类似房地产的价格除以其年净收益所得的倍数。（）

116、买方市场下，成交价偏向买方最高出价，卖方市场下，成交价偏向卖方最低要价。（）

117、对于实行政府指导价的房地产，由于经营者应在政府指导价规定的幅度内制定价格，所以，估价结果不得超出政府指导价规定的幅度。（）

118、全面建设小康社会的目标要求在优化结构和提高效益的基础上，国内生产总值到2020年力争比2000年（）A.翻一番B.翻两番C.增长50％D.翻三番

119、在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。（）

120、房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）

参考答案与解析

1、答案：C本题解析：该项目续建完成后的总价值的现值计算如下：V＝480/8%[1－1/（1＋8%）40－3]×1/（1＋12%）1.5＝4768.50（万元）。

2、答案：A本题解析：估价程序是指完成估价项目所需做的各项工作进行的先后次序。房地产估价的基本程序是：①受理估价委托；②确定估价基本事项；③制定估价作业方案；④搜集估价所需资料；⑤实地查勘估价对象；⑥选用估价方法进行测算；⑦确定估价结果；⑧撰写估价报告；⑨审核估价报告；⑩交付估价报告；?保存估价资料。

3、答案：A本题解析：心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。如果房地产拥有者偶然发生资金调度困难，急需现金周转，无奈只有出售房地产，这时的成交价格多会低于正常市场价格。

4、答案：A本题解析：物质折旧又称有形损耗，是指建筑物因自然力作用或使用导致建筑物老化、磨损或损坏造成的建筑物价值减损。根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：①自然经过的老化；②正常使用的磨损；③意外破坏的损毁；④延迟维修的损坏残存。本题中，建筑物失火属于意外破坏的损毁，属于物质折旧。

5、答案：A本题解析：建筑物重建成本又称建筑物重建价格，是采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。重建成本与重置成本通常不同。一般的建筑物适用重置成本，具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物适用重建成本。

6、答案：C本题解析：暂无解析

7、答案：D本题解析：综合资本化率＝贷款价值比率×抵押贷款常数＋（1－贷款价值比率）×自有资金资本化率。其中年抵押贷款常数计算如下：故综合资本化率R0＝0.6×24.3%＋（1－0.6）×10%＝18.6%。

8、答案：C本题解析：[知识点]估价时点原则

9、答案：D本题解析：均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。从建筑物和土地两大组成部分来看，建筑物与土地相比较，如果规模过大或过小，或者档次过高或过低，则建筑物与土地的搭配不当，该房地产的效用便不能得到有效发挥，从而会降低该房地产的价值。

10、答案：C本题解析：运用比较法估价一般分为以下7个步骤：①收集交易实例；②选取可比实例；③建立比较基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦计算比较价值。

11、答案：A本题解析：最高最佳利用原则要求估价价值是在估价对象最高最佳利用下的价值或价格。最高最佳利用，是指法律上允许、技术上可能、财务上可行并使价值最大的合理、可能的利用。遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象合法利用的要求。因而，最高最佳利用原则要求评估价格应是在合法使用的方式下，各种可能的使用方式中能够获得最大利益的使用方式的估价结果。

12、答案：C本题解析：如果以在成交日期一次性付清为基准，当时人民币的年利率为5%，则根据公式计算可得：该实例的实际价格＝8＋8÷（1＋5%）0.5＋（24－8－8）÷（1＋5%）＝23.43（万元）。

13、答案：A本题解析：

14、答案：D本题解析：在具体的一个估价项目中，价值时点究竟是现在还是过去或未来，是由估价目的决定的，并且所对应的估价对象状况和房地产市场状况也会有所不同。

15、答案：B本题解析：该房地产的市场价格为：3000/1.2＋2800×90%＝5020（元/m2）。土地重新购建价格是指在价值时点（现在）土地状况下的价格，土地使用期限应为自价值时点起计算的土地使用权剩余年限，土地年期不用调整。

16、答案：A本题解析：路线价法主要适用于城镇临街商业用地的批量估价。比较法、收益法、成本法和假设开发法主要适用于单宗土地的估价，而且估价所需的时间通常较长。路线价法则被认为是一种高效率、低成本、相对科学准确、客观公平地评估出许多宗土地价值或价格的方法，即是一种批量估价方法，特别适用于市地重划（城镇土地整理）、房地产税收或其他需要在较短时间内对许多宗土地进行估价的情形。

17、答案：A本题解析：他物权是在他人的物上依法享有的权利，是对所有权的限制。在他物权中，建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权属于用益物权，抵押权属于担保物权。用益物权是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。担保物权是就他人的担保物依法享有优先受偿的权利。

18、答案：D本题解析：本题考查的是年限法。重置成本120×600＝72000（元），折旧＝1440×8＝11520元，成新率＝（72000－11520）/72000＝84%。

19、答案：B本题解析：房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。

20、答案：C本题解析：本题考查的是剩余技术。土地价值＝（800－3000×10%）/8%＝6250（万元）；该房地产价值＝土地价值＋建筑物价值＝3000＋6250＝9250（万元）。

21、答案：D本题解析：最高最佳利用不是无条件的最高最佳利用，而是在法律法规、城市规划和出让合同等允许范围内的最高最佳利用。因此，最高最佳利用原则与合法原则的关系是：遵循了合法原则，并不意味着会遵循最高最佳利用原则；而遵循了最高最佳利用原则，则必然符合了合法原则中对估价对象依法利用的要求。本题中，将权属登记为工业用途的厂房改造为小商铺出租，显然忽略了法律上允许这一条件。

22、答案：D本题解析：房地产估价不仅必要，而且在估价行业中占主体。这是因为：①房地产量大面广，其他财产相对较少，房地产的存量和增量都很大；②房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少，房地产以外的其他财产主要是发生交易行为，在交易的情况下需要估价，房地产除了发生交易行为，还普遍发生抵押、税收、征收、保险、损害赔偿等行为；③房地产估价还普遍提供房地产咨询服务，其他财产估价主要限于价值评估本身；④房地产估价人员、机构、业务收入通常是最多的，房地产估价的国际组织、国外和地区组织通常也是最多、最大的。

23、答案：C本题解析：替代原则要求评估价值与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内。在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。当把替代原则的思想用于某个参数的测算和确定时，替代原则就转化为替代原理。

24、答案：A本题解析：(1250×5000-1000×1500)÷5000＝950(元/m2)

25、答案：B本题解析：亚当·斯密是古典经济学最著名的代表、古典经济学理论体系的建立者，于1776年出版了著名的《国民财富的性质和原因的研究》（简称《国富论》）。

26、答案：D本题解析：[知识点]房地产一般因素

27、答案：D本题解析：在同一个房地产市场上，相似的房地产会有相近的价格。因为在现实房地产交易中，任何理性的买者和卖者，都会将其拟买或拟卖的房地产与市场上相似的房地产进行比较，从而任何理性的买者不会接受比市场上相似的房地产的正常价格过高的价格，任何理性的卖者不会接受比市场上相似的的正常价格过低的价格，最终是类似的房地产的价格相互牵掣，相互接近。

28、答案：D本题解析：小肠泌别清浊的功能是指：(1)经过小肠消化后的饮食物，分为水谷精微和食物残渣两个部分；(2)将水谷精微吸收，把食物残渣向大肠输送；(3)小肠在吸收水谷精微的同时，也吸收了大量的水液，故又称“小肠主液”。小肠的泌别清浊功能，还与尿液的量有关。如小肠的泌别清浊功能正常，则二便正常；如小肠的泌别清浊异常，则大便变稀薄，而小便短少，也就是说，小肠内的水液量多寡与尿量有关。临床上常用的“利小便即所以实大便”的治法，即是此理。

29、答案：C本题解析：本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。

30、答案：C本题解析：本题考查的是房地产估价的含义。房地产价值或价格评估相关业务范畴包括：（1）房地产价格和价值分配业务；（2）房地产价值提升评估业务；（3）房地产价值减损评估业务；（4）相关经济损失评估业务；（5）房地产咨询业务。

31、答案：A本题解析：本题考查的是建立比较基础。正常负担下的价格＝买方实付金额/（1+应由买方缴纳的税费比率）＝2500/（1+3%）＝2427（元/m2）。

32、答案：D本题解析：交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格÷可比实例成交价格，本题中可比实例的成交价格比正常价格低6%，因此，交易情况修正系数＝1÷（1－6%）＝1.064。

33、答案：B本题解析：B项，在房地产征收、司法拍卖、损害赔偿等活动中，时常发生有关当事人对补偿金额、拍卖保留价、赔偿金额或者为确定它们提供参考依据的估价结果或估价报告有异议的情况。例如，在房屋征收中，通常出现被征收人对评估确定的被征收房屋价值有异议，从而要求复核评估或鉴定。在房地产司法拍卖中，被执行人通常对为人民法院确定拍卖保留价提供参考依据的评估价值有异议，认为评估价值过低导致其财产被低价拍卖，从而要求对估价结果或估价报告进行复核或者鉴定。

34、答案：C本题解析：十二经别生理功能：(1)加强了十二经脉中相为表里的两条经脉在体内的联系。(2)加强了体表与体内、四肢与躯干的向心性联系。(3)加强了十二经脉对头面的联系。(4)扩大了十二经脉的主治范围。(5)加强了足三阴、足三阳经脉与心脏的联系。

35、答案：C本题解析：[280(1+4%+2%+3%)+20]÷3000＝1084(元/m2)

36、答案：B本题解析：本题考查的是房地产的含义。中国香港地区通常使用“物业”这个词，香港所讲的物业实质上是房地产。

37、答案：B本题解析：容积率＝建筑密度×建筑层数。

38、答案：B本题解析：房地产价格＝含有房地产以外的资产的价格－房地产以外的资产的价值＝86－8－3×0.8＝75.60（万元）。

39、答案：A本题解析：[知识点]路线价法

40、答案：D本题解析：根据公式楼面地价＝土地单价÷容积率可知，甲、乙、丙三宗土地的楼面地价分别为每平方米172元、172元和177.8元。所以明智的购买者会选择甲、乙土地中的任一宗。

41、答案：B本题解析：计算前后两面临街矩形土地的价格，通常是采用“重叠价值估价法”，即：①确定高价街（也称前街）与低价街（也称后街）影响范围的分界线；②以该分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分；③根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值或价格；④将此两部分的价值或价格相加。分界线的求取方法如下：前街影响深度＝总深度×前街路线价/（前街路线价＋后街路线价）后街影响深度＝总深度×后街路线价/（前街路线价＋后街路线价）代入本题数据可得，前街影响深度＝50×5000/8800＝28（m）。

42、答案：B本题解析：奇经八脉的分布不像十二经脉那样规则，同脏腑没有直接的络属关系，相互之间也没有表里关系，与十二正经不同，故称“奇经”。

43、答案：D本题解析：手三阳经行于肩胛部；足三阳经则阳明经行于前胸、腹面，太阳经行于后背面，少阳经行于侧面。手三阴经均从腋下走出，足三阴经均行于腹面。循行于腹面的经脉，自内向外的顺序为足少阴、足阳明、足太阴、足厥阴。

44、答案：D本题解析：由春温发展到夏热之极点，就是向寒凉转化的起点；秋凉发展到冬寒之极点，就是逐渐向温热转化的起点。《素问·六微旨大论》说：“升已而降，降者谓天；降已而升，升者谓地。天气下降，气流于地；地气上升，气腾于天。”即是从天地之气的升降来说明阴阳的转化。“四时之变，寒暑之胜，重阴必阳，重阳必阴。故阴主寒，阳主热。寒甚则热，热甚则寒。故日：寒生热，热生寒，此阴阳之变也。”《灵枢·论疾诊尺》

45、答案：C本题解析：C项，评估受贿房地产的价值，从理论上讲，科学的价值时点应为过去的受贿之日，而不是后来的案发之日或委托估价之日，相应的估价对象状况应为受贿当时的房地产状况（但应注意期房与现房的不同）。AD两项，属于价值时点为现在，估价对象状况为现在状况的估价。B项，属于价值时点为现在，估价对象状况为过去状况的估价。

46、答案：B本题解析：房地产权益因素中，对房地产利用的限制可归纳为3个方面：①房地产权利及其行使的限制；②房地产使用管制，有意义的使用管制主要是农用地转为建设用地，以及对土地用途、容积率、建筑密度、绿地率、建筑高度等的规定；③相邻关系的限制。

47、答案：D本题解析：价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。评估估价对象价值所依据的市场状况始终是价值时点的状况。

48、答案：D本题解析：各种未耕地的地租是由具有同等质量和位置的已耕地的地租决定的：未耕地的地租＝同等质量和位置的已耕地的地租－开垦费用的利息；地租＝房租－房屋折旧费－维修费－管理费－投资利息－保险费－房地产税－租赁费用－租赁税费－利润。

49、答案：B本题解析：房地产自身因素包括房地产实物因素、房地产权益因素和房地产区位因素。房地产实物因素又分为土地实物因素和建筑物实物因素。其中，建筑物实物因素有：①建筑规模；②建筑结构；③设施设备；④装饰装修；⑤空间布局；⑥建筑功能；⑦外观；⑧新旧程度。其中，建筑物外观包括建筑式样、风格、色调、可视性等，对房地产价格有很大的影响。

50、答案：B本题解析：选取的可比实例应符合下列质量要求：①可比实例的交易方式应适合估价目的。②可比实例房地产应与估价对象房地产相似，即可比实例房地产应是估价对象的类似房地产，具体应满足下列要求：a．与估价对象的区位相近；b．与估价对象的用途相同；c．与估价对象的权利性质相同；d．与估价对象的档次相当；e．与估价对象的规模相当；f．与估价对象的建筑结构相同。③可比实例的成交日期应接近价值时点。④可比实例的成交价格应尽量为正常价格。A项，甲实例成交的日期与价值时点相距超过一年，原则不再适用；C项，丙实例用途与估价对象用途不一致；D项，丁实例与估价对象不在同一供需圈。故本题中最适合作为此房地产的可比实例的是乙。

51、答案：C本题解析：《素问，异法方宜论篇》：“中原人：其民食杂而不劳，故其病多痿厥寒热，其治宜导引按蹻。南方人：其民嗜酸而食腐，故其民皆致理而赤色，其病挛痹，其治宜微针。北方人：其民乐野处而乳食，藏寒生满病，其治宜灸炳。西方人：其民华食而脂肥，……其病生于内，其治宜毒药。东方人：其民食鱼而嗜咸，……故其民皆黑色疏理，其病皆为痈疡，其治宜砭石。”

52、答案：D本题解析：A项，估价假设应针对估价对象状况等估价前提，作出必要、合理且有依据的假定。不得为了规避应尽的检查或核查验证资料、调查情况等勤勉尽责估价义务或为了高估、低估估价对象的价值或价格而滥用估价假设。B项，估价原则应说明所遵循的估价原则的名称、定义或内涵。C项，估价依据应说明估价所依据的有关法律、法规和政策，有关估价标准，估价委托书、估价委托合同、估价委托人提供的估价所需资料，房地产估价机构、注册房地产估价师掌握和收集的估价所需资料。D项，估价目的是由委托人的估价需要决定的，理应由委托人提出。估价目的应说明估价委托人对估价报告的预期用途，或估价是为了满足估价委托人的何种需要。

53、答案：B本题解析：1994年颁布的《城市房地产管理法》第三十四条规定：“国家实行房地产价格评估制度。”第五十九条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。”这两条规定，明确赋予了房地产估价法律地位，使房地产估价成为国家法定制度。

54、答案：D本题解析：暂无解析

55、答案：A本题解析：房地产状况调整的方法有：①直接比较调整、间接比较调整；②总价调整、单价调整；③金额调整、百分比调整；④加法调整、乘法调整。百分比调整中，房地产状况调整系数应以估价对象状况为基准来确定。假设可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高或低的百分率为±R%（当可比实例在自身状况下的价格比在估价对象状况下的价格高时，为＋R%；低时，为－R%），则有：可比实例在自身状况下的价格×1/（1±R%）＝可比实例在估价对象状况下的价格。则本题中，该可比实例成交价格的房地产状况调整系数为100/101。

56、答案：C本题解析：重新购建价格V＝200＋500＋50＋3%V＋6%V＋（200＋500＋50＋3%V）×15%，得V＝952.51，则该房地产的重新购建价格为952.51万元。

57、答案：B本题解析：不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度。在英国和其他英联邦国家，在估价委托人起诉估价师的诉讼中，法官使用的误差范围通常是±10%，有时放宽到±15%，对于难度很大的估价业务甚至放宽到±20%。如果评估价值超出了误差范围，即可认为估价师有“专业疏忽”。

58、答案：D本题解析：在房地产司法拍卖估价中，人民法院是估价委托人和报告使用者，但不是估价对象权利人，也不是估价利害关系人，申请执行人、被执行人和竞买人是估价利害关系人。

59、答案：A本题解析：在四肢部，阴经分布在内侧面，阳经分布在外侧面。内侧分三阴，外侧分三阳。①太阴、阳明在前缘。②少阴、太阳在后缘。③厥阴、少阳在中线。按此可知道为足阳明胃经。十二经脉交接歌诀记忆：肺大胃比心小，光剩包三单干——肺、大肠、胃经、脾经、心经、小肠经、膀胱经、肾经、心包经、三焦经、胆经、肝经。

60、答案：C本题解析：建设用地使用权实质上是利用土地空间的权利，可称为空间利用权或空间权。《物权法》第一百三十六条规定：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。”因此，一宗土地的空间，可以分割为很多个三维立体“空间块”，分别成为独立的“物”，可以分别出让、转让等。

61、答案：C本题解析：估价报告交付委托人后，估价师和估价档案管理人员应按照有关规定及时收集、整理估价报告及其他在估价活动中获得和形成的文字、图表、声像等形式的资料，对其中具有保存价值的资料进行分类形成估价档案，并予以妥善保存。估价归档主要有以下作用：①保存估价资料有助于解决日后可能发生的估价争议；②有助于估价机构和估价师展现估价业绩；③有助于行政主管部门和行业组织对估价机构和估价师开展相关监督检查。

62、答案：D本题解析：虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。

63、答案：B本题解析：正常成交价格是指不存在特殊交易情况下的成交价格。严格地说，正常成交价格的形成条件有：①公开市场；②交易对象本身具备市场性；③众多的买者和卖者；④买者和卖者都不受任何压力，完全出于自愿；⑤自私且理性的经济行为；⑥买者和卖者都具有完全信息；⑦适当的期间完成交易。其中，买者和卖者的数量都必须相当多才不至于使买者或卖者的个别情况影响价格，即他们都应是价格的被动接受者，其中任何一个买者或卖者对价格都没有控制力量，没有显著的影响力。

64、答案：A本题解析：折现率是在采用动态分析法时需要确定的一个重要估价参数，与报酬资本化法中的报酬率的求取方法相同，具体应等同于同一市场上相同或相似的房地产开发项目所要求的平均收益率，它包含了资金的利率和开发利润率两部分。

65、答案：C本题解析：超过估价报告使用期限使用估价报告的，相关责任应由估价报告使用人承担；在估价报告使用期限内使用估价报告的，则估价报告有效期或估价责任期限应到估价服务的行为结束为止，即在估价报告上盖章的估价机构和签名的估价师要负责到底。

66、答案：D本题解析：在百分比修正中，交易情况修正系数应以正常价格为基准来确定。假设可比实例的成交价格比其正常价格高或低的百分率为±S%（当可比实例的成交价格比其正常价格高时，为＋S%；低时，为－S%），则有：可比实例正常价格×（1±S%）＝可比实例成交价格，因此有：可比实例成交价格×[1/（1±S%）]＝可比实例正常价格。根据题意，甲可比实例比较价值＝8000×100/（100－2）＝8163.27（元/m2），乙可比实例比较价值＝7800/（1－6%）＝8297.87（元/m2），丙可比实例比较价值＝8300－200＝8100（元/m2），估价对象比较价值＝8163.27×0.4＋8297.87×0.2＋8100×0.4＝8164.88（元/m2）。

67、答案：B本题解析：正常负担下的价格＝卖方实得金额÷（1－应由卖方缴纳的税费比率），正常负担下的价格＝3500÷（1－3%）＝3608.25（元/m2），该可比实例修正调整后的价格＝3608.25×（1＋0.3%）6＝3673.68（元/m2）。

68、答案：B本题解析：该项目开发完成后的总价值的当前现值计算如下：V＝2850×3850×[50%/（1＋15%）2＋30%/（1＋15%）2.5＋20%/（1＋15%）3]＝791.24（万元）。

69、答案：B本题解析：进行市场状况调整是基准地价修正法的步骤之一。它是将基准地价在其估价期日的价值，调整为在价值时点的价值。此处的土地市场状况调整的方法，与比较法中市场状况调整的方法相同。

70、答案：D本题解析：气随液脱的形成原因：多由高热伤津，或大汗伤津脱液．或严重吐泻耗伤津液等所致。

71、答案：B本题解析：发达资本主义国家在经济全球化进程中占据优势地位，在制定贸易和竞争规则方面具有更大的发言权.控制着一些国际组织，所以，发达资本主义国家是经济全球化的主要受益者。经济全球化虽然对发展中国家有利.但发展中国家和社会主义国家不是主要的受益者，因为这是一场由发达资本主义国家主导的经济运动。因此，正确答案是B。

72、答案：B本题解析：分部分项法是把建筑物分解为各个分部工程或分项工程，测算每个分部工程或分项工程的数量，调查各个分部工程或分项工程在价值时点的单位价格或成本，将各个分部工程或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。

73、答案：B本题解析：移动平均法是对原有价值、价格按照时间序列进行修匀，即采用逐项递移的方法分别计算一系列移动的时序价值、价格平均数，形成一个新的派生平均价值、价格的时间序列，借以消除价格短期波动的影响，显现出价值、价格变动的基本发展趋势。在运用移动平均法时，一般应按照房地产价格变化的周期长度进行移动平均。

74、答案：C本题解析：临街深度价格递减率的哈柏法则（Harperrule）：是临街深度为100ft的临街土地，前各部分的价值占整块土地价值的10（临街深度）0.5%。本题中，临街深度为36ft的土地的价值占整块土地价值的该土地的价值为1500万元，则临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为：1500×60%＝900（万元）。

75、答案：A本题解析：本题考查的是报酬率的实质。报酬率=投资回报／所投入资金。

76、答案：A本题解析：利用长期趋势法制作的房地产价格长期趋势图，可用来比较、分析两宗或两类房地产价格上涨（或下降）的强弱程度或发展潜力，为房地产投资决策等提供参考依据。如果长期趋势线越陡，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越强；新版章节练习，考前压卷，完整优质题库+考生笔记分享，实时更新，软件，，反之，则表明房地产价格的上涨（或下降）趋势越弱。

77、答案：C本题解析：依题意，可根据公式：?

78、答案：A本题解析：脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。津液的排泄主要通过尿液和汗液，少数通过呼气和粪便来完成。此主要和肾、肺、脾生理功能有关。津液生成：胃、小肠、大肠、脾。脾、肺、肾、肝和三焦共同完成津液的输布。血运正常相关脏腑功能心、肺、肝、脾、肾。气能摄血主要体现在脾气的统血作用。这可体现在使用补气药治疗大出血的临床运用中。

79、答案：C本题解析：A项，对后续开发的必要支出和开发完成后的价值的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点（通常为现在）的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。B项，在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量预测。C项，在静态分析法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。D项，动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同，即首先要把它们折算到同一时间上（直接或最终折算到价值时点上），然后再相加减。

80、答案：D本题解析：当需要评估（具体是预测）某宗或某类房地产的未来价格时，可以收集该宗或该类房地产过去和现在较长一段时间的价格资料，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，找出该宗或该类房地产的价格随着时间的变化而变动的过程、方向、程度和趋势，然后进行外延或类推，这样就可以作出对该宗或该类房地产的未来价格比较肯定的推测和科学的判断，即评估（预测）出了该宗或该类房地产的未来价格。

81、答案：B本题解析：

82、答案：B本题解析：本题中，住宅成本价格＝土地重新购建价格＋建筑物重新购建价格－折旧＝5000×160＋3500×160－（50000＋80000＋60000）＝1170000（元）＝117.00（万元）。

83、答案：B本题解析：新近开发建设完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产（如期房），都可以采用成本法估价。对于很少发生交易而限制了比较法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如行政办公楼、学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、军队营房等以公用、公益为目的的房地产，特别适用成本法估价。特殊厂房（如化工厂、钢铁厂、发电厂）、油田、码头、机场之类有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或其装饰装修部分，通常也采用成本法估价。

84、答案：B本题解析：当以单位宽度的标准临街宗地（如临街宽度1英尺、临街深度100英尺）的总价作为路线价时，应采用累计深度价格修正率，临街土地价值或价格（V）的计算公式为：V（总价）＝路线价×∑单独深度价格修正率×临街宽度。

85、答案：C本题解析：在不同的付款方式下，在成交日期一次性付清的价格或者将不是在成交日期一次性付清的价格折现到成交日期的价格为实际价格。则本题中，该住宅的实际总价＝10＋10÷（1＋5%）0.5＋10÷（1＋5%）＝29.28（万元）。

86、答案：D本题解析：根据最高最佳使用原则，经分析、判断，以重新开发再予以利用最为合理的，应选择重新开发前提进行估价。现有房地产应重新开发的财务上可行的条件是：（重新开发完成后的房地产价值－重新开发的必要支出及应得利润）＞现有房地产的价值。以建筑物为例，现有建筑物应拆除重建的财务上可行的条件是：（新房地产的价值－拆除现有建筑物的必要支出及应得利润－建造新建筑物的必要支出及应得利润）＞现有房地产的价值。本题中现状房地产的价值小于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，应以重新开发前提估价，所以正确答案为D。

87、答案：D本题解析：建立比较基础一般要做以下工作：①统一财产范围；②统一付款方式；③统一税费负担；④统一计价单位。由于交易税费均由买方承担，合同约定成交价就是卖方实得金额，正常负担下的价格＝卖方实得金额＋应由卖方缴纳的税费，另外，还要统一付款方式，将不是在成交日期一次性支付的房款换算为在成交日期时一次性付清的价格。正常成交价格：[60＋40/（1＋6%）]＋8/（1＋6%）＝105.28（万元）。

88、答案：D本题解析：[知识点]路线价法

89、答案：D本题解析：求取物质折旧的过程和方法为：①将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类；②对可修复项目，估算其在价值时点的修复成本作为折旧额；③对不可修复项目，根据其在价值时点的剩余寿命是否短于整体建筑物的剩余经济寿命，将其分为短寿命项目和长寿命项目两类；④把各个可修复项目的修复费用、短寿命项目的折旧额、长寿命项目的折旧额相加，即为物质折旧额。因此，在本题中，该办公楼因电梯落后引起的折旧＝（40－36）＋（2－5）＋120－100＝21（万元），该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值＝2500－21＝2479（万元）。

90、答案：A本题解析：由题意可知，现在的承租人权益价值为：

91、答案：A本题解析：承租人权益价值即租赁权价值，是指承租人对他人所有的已出租房地产依法享有的权益的价值。由题意，该承租人未来各期的净运营收益A＝65－50＝15（万元/年）；该承租人权益价值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（万元）。

92、答案：A本题解析：价值时点为过去，估价对象状况为过去状况的估价，此种情形大多出现在房地产纠纷案件中，特别是出现在对估价结果有异议而引起的估价鉴定或复核估价、重新估价中。鉴定该评估价是否过低，首先应回到原价值时点（除非原价值时点的确定有误），相应地，估价对象的产权性质、使用性质、建筑物状况、周围环境等估价对象状况以及房地产市场状