【马鞍山住宅价格分析与预测研究7200字（论文）】

引言1.1研究背景中国的房屋住宅情况起步于一九七八年，虽然时间上相对而言并没有很悠久，到现在为止只有四十余年的时间，但是在这短暂的数十年的时光中，我国的房产行业的发展确实非常巨大，并且很快的成为我国经济体系中的中流砥柱。但相应的是房价上涨的幅度让人们难以接受，有的地区和五年前的房屋住宅价格相比是翻了一倍左右，经济实力强劲的地区房屋价格已经是五年前的三四倍了。对于房价上涨过快这一现象，亦成为大家的共识。在此背景下，闫磊、张玉彪和赵志浩（2021）基于灰色理论的特性，以预测性的不确定信息和简单的数学框架来预测亳州的房地产价格。该方法以亳州房地产信息平台发布的商品房交易价格数据为基础，用灰色预测GM(1,1)模型对房地产价格走势进行了预测可行性分析[1]。王承琪（2021）探讨和分析了中国的房价波动和消费行为之间的联系，这在经济发展和政府政策调控中起着重要作用[2]。因此，在研究中国房地产价格市场时，需要充分考虑区域差异的客观情况，房价的区域差异一定会导致一连串经济发展过程中的问题，这些问题不仅对房地产的健康发展有影响，而且还会影响我国可持续发展的社会，这引起学术界的关注[3]。1.2研究意义从一九四九年以来，我国住房行业的政策经历三个阶段：分别是1949年—1978年的计划经济时期住房制度时期、1979年—1998年住房制度改革时期、1998年—现在住房制度市场化时期[4]。就这些年来的形势来看，马鞍山的房屋住宅价格一直处于一个上涨的趋势。同时马鞍山的人口也是越来越多，从而产生的直接后果便是对房屋的居住需求大增，但高昂的价格同时也劝退了不少购房的人，而不单单马鞍山这一个区域已经逐渐的形成这么一个情况，而且逐渐形成了社会的特殊现象，并且牵扯到许多领域，包括了马鞍山市经济社会的发展，房产市场的稳定，以及房产开发商和购房用户之间的关系等等，从而通过对马鞍山商品住房价格影响各种因素的探讨和预测，从而产生了相应的社会实际意义。在政府这一方面，在对房地产市场制定相关政策时，可以结合多方面的结论加以参考与判断。每个地方都有自身独一无二的特点与性质。因此，影响房价的主要因素是不同的，运用这些结论，相关政府可以采取相对性的有效措施，确保马鞍山的房价合理，保障人们的生活质量，实现"住有所居"。对房地产行业来说，因为开发期限太短，尚处在不完善状态，依据调研得到的成果，相关单位可制定相应政策，提出促进行业平稳可持续性发展的规划。维护房地产的供需平衡，提升资金的效率，避免价格的大起大落，促进房地产稳定可持续性发展。2马鞍山住宅市场状况分析2.1房屋住宅供需分析2.1.1房屋住宅供给状况房屋住宅市场的供应量即生产者在某一固定的时间里，在某种可能的价格下愿意而且可以出售租用的房屋商品量。房屋市场供求指数分为新开工建筑面积、建成面积、完工面积和空置面积等。近期马鞍山市的住房供给情况如下：一、最新房屋的供应状况2021年12月份，全市新批准的预售商品房有1815套227000平方米上市。其中：新批准预售商品住房上市1732套，上市面积21.85万平方米。二、最新房屋的交易状况2021年12月，全市商品房（含动迁房）成交2068套，成交面积22.08万平方米，环比分别增长47.7%和46.3%，同比分别降低35.5%和39.9%。同期，商品房（含动迁房）售卖1836套，售卖面积19.97万平方米，分别增长57.9%和50.8%，但与上年相比，分别下降38.5%和43.3%。

三、最新房屋的库存状况

到2021年12月为止，马鞍山市商品住房库存14311户163.07万平方米，依据近三年月的均销售面统计计算，消化全部住宅库存预计需要8个月。其中：马鞍山市区商品住房库存6258套73.87万平方米，而根据近三年月均销售面积测算，消化全部住宅库存预计需要7个月。2.1.2房屋住宅需求状况住宅的需要量是指消费群体在一定时期内所有可能性的价值水准下意愿,而且可以选择的该类型商品住宅的总量,因此住宅的需要量就应该是指消费群体对于具有购房愿望而且具有选择能力的最合理要求,而住宅需要量本身就有自己的几个特征；1.房屋需要量的多样化,首先是由房屋本身的多样化所导致的。房屋产品属于特征商品,即因为建筑地点的差异、楼层、朝向、户型、用途等不同,而导致的房屋产品具有多样化特征；2.又因为房屋产品同时具有着投资和消费的双重特征,所以对房屋产品需要分为消费和投资两个需求；3.受到个人价值、文化等的各种因素的影响,个性倾向会对其选择产生影响。2.2房屋住宅价格状况单位：元/平方米地区房屋平均售价住宅90平米以下144平米以上别墅、高档公寓办公楼商业营业用房其他全市754475094943764012076680782633981花山区911991465834811826202759996664074雨山区9027911758561174912494715490354173博望区594859934574623025215239含山县564557364014831447096667和县6311628752597142475870663247当涂县601357965227584643098414表1各县区按用途分的商品房屋平均销售价格（2019）数据来源：马鞍山市统计年鉴单位：元/平方米地区房屋平均售价住宅90平米以下144平米以上别墅、高档公寓办公楼商业营业用房其他全市7726777350507920503875405868花山区1108011480121181387138971074312008雨山区975998184521109977992103543103博望区43584055259240525997含山县611862193677446943159591和县600459565758443574644000当涂县582457602881564171216090表2各县区按用途分的商品房屋平均销售价格（2020）数据来源：马鞍山市统计年鉴全国的房价都处于一直上涨的趋势是不断突破新高，马鞍山的房地产行业也不例外，马鞍山近五年的平均房价是：17年12月，5900元/㎡；18年12月，6500元/㎡；19年12月，7100元/㎡；20年12月，7700元/㎡；21年8月，8598元/㎡，累计涨84%。17年1月至今，马鞍山房价5年累计上涨90%，目前处于下行区间。楼市总体上涨较大，片区涨多跌少，上涨多于下跌，因此市场关注度也较高；其中花山区、当涂县、雨山区、含山县环比增长超过1.08%，在涨幅中大片区热度最明显；和县环比下降2.41%，大面积回落趋势明显，市场相对不景气。过去一年，马鞍山楼市同比增长27.74%，涨幅巨大且市场热度旺盛，是全国楼市热度最高的城市之一，但与市内片区差距很大；其中花山区、雨山区、当涂县同比增长达到15%，片区表现相对强势。

3马鞍山住宅价格影响因素分析3.1住宅供给性因素商品房的总供应量是指在各种价格水平下供方自愿,并且能够供应市场的所有商品房的总量。供需和价格的关系为:在供求不变的情况下,供应增多,价格下降,供应减少,价格上涨。目前，我国商品房的供给特点如下：第一，商业住宅市场为垄断市场，其原因主要有以下三个：首先，商业住房的企业主要是各个地产企业，由于开发商业住房需要大量的资本投资，复杂的管理技能和经验，还需要国家的资格认可，所以成为开发商并不是那么容易，亦即进入商品住房市场受到限制；其次，商业住房市场是典型的地域类市场，在特定地域的商品房并不具备可替代功能。人们在买房时受工作场所、孩子上学时间等各种因素的约束，土地通常都是在某一个区域购置，但建设商品房也需要大量用地，由于受土地制约，就某一地区来说，建设商品房的土地总量也是限制的；再而，要发展房地产业需要有大量土地，但是相对于一个区域的商品住宅，它的生产者往往不能或者只是有限的几个竞争。第二，国家税收优惠政策对商业住宅的影响较大。商业住宅与民众的日常生活以及我国宏观经济关系密切，政府部门要对其加以宏观调控，以防止对国民经济造成危害。同时，房地产业本身就是一项受我国政府影响较大的产业。我国地产优惠政策、贷款优惠政策等一系列政策，这些都对房地产业造成了重大冲击。（1）商品房开发成本商品房的价格研究也与开发费用和房产市场的繁荣状况密切相关,因为房产市场越热,原材料、土地、人工工资等的物价上涨速度越快,因此商品住房成本上升。而一旦商品住房成本上升,但价格却不上涨,那么开发商的投资收益率也将会减少,而势必还会有一些管理不善的开发商会因为无利可图而撤出房产市场,也因此大大减少了商品房的供应量;要是房价上涨幅度低于商品房生产成本的上涨幅度,那么商品房的供应量就会有所下降;若在商品房住宅成本增加的同时,房价也随之上升,并超过成本增加的幅度,那么住房供给会不下降,但如果房价上升速度太高,则势必造成商品房的需求量下降。（2）房地产税收政策税收政策是国家调整宏观经济的重要手段。就现在来说，国家对房地产业所征的税一般分为经营税及增加、契税、公司纳税、个别房产税等。政府对房产税种类和税率的调整将影响商品房的供应。（3）土地价格房地产的价格高低有一个重要的因素就是土地的价格，因而房价的高低也受其一定的影响。土地供应对房价的影响一直是国内外大量研究的主题：在有土地使用限制的情况下，土地价格和房价倾向于增加，而在没有土地使用限制的情况下，土地价格和房价倾向于增加，土地政策对房价影响很大[5]。3.2住宅需求性因素住房需求量的增长由以下几个方面的影响:收入水平、城市化进度、国家税收政策等。对买房或用于自住的消费者来说,收入才是影响其需要的最关键因素,如果只有他需要并能买得起,他才会选择购房。而对投资的人来说,由于影响其选择动机最大的原因是投机或投资成本与利润,所以税收政策等国家政策与房产市场趋势也是影响其需求的最主要原因。（1）人均收入水平由于历史原因，中国城市居民的住房情况与历史有一定关系，所以居住的条件非常不好，体现在：一是居住面积过小，二是房屋构造已不能适应现代人的住房需求，所以中国城市居民对提高住房要求的意愿十分旺盛，但是由于受当到那时候的房屋居住体制以及最低工资体制的影响，人们的房屋要求又被进一步压缩了。（2）国家政策在现代社会市场经济活动中，由于政府是市场经济法则的主要制定者，政府部门的在社会市场经济中的角色是至关重要的。在中国房产交易市场中，对商品房需求形成影响的政策主要有税费、房屋按揭政策以及房屋保障政策。①房按揭制度在九八年之前，由于中国还没有房屋按揭制度，房地产业经历了十几年的高速增长但由于价格上升，在九八年时，随着有能力可以一次支付房款的人都开始购置了住宅，中国商品房市场遭遇了巨大的致命因素即开发商的房子卖不出去，而许多市民也无款买房。于是我国政府出台了大量住宅按揭政策，这也导致了中国房地产行业的新一轮飞速发展。②在税收方面,我国的税收政策是宏观调控的主要工具，政策对于新建商品房的需求的调节有着很重要的作用。一般而言,政府税收越少，买房成本就愈低，对商品房的需求量也加大。这种国家税收政策在商品房的投机成本方面是提高资金的，但在商品房的投机需求方面相对而言是降低的，导致商品房的需求大幅下降。③住房保障政策，住房需求是人类的基本需求，每个人都应该有一定规模的住房[6]。所以,房屋住宅既具备了商业功能的特征,又应由市场来选择;另外,由于商品住宅也带有社保属性,因此政府部门应该设立房屋保护政策,让买不到房的人也可以有房住。（3）经济发展状况一个地区的经济和社会发展对商业地产的价值有直接影响。经济越是发达的区域,所吸纳的人愈多,这部分人的收入也就愈多,因此房屋需求量就当然增大了,而人们为了购房也必然会就近购买,如此,这个区域的房价也当然就会上涨。再次,由于市场经济的发达,也必然会推动该区域的地租增长,这就自然促使了房价上升。（4）对需求十分敏感通常来说，对于长期的房地产建筑开说，住房供应在短期内相对缺乏弹性，但需要注意的是，在相同的供需范围内，质量相近的商品房往往可以被消费者替代，这使得商品房市场的价格对需求非常敏感[7]。3.3宏观经济因素（1）国家调控货币供应量的政策和信贷利率政策对调节房地产价格的效应并不显著,而信贷利率政策、国家调控货币供应量的政策又对调节国内房地产市场价格的影响则非常微弱。

（2）物价水平一般通过物价指数或通货膨胀率反映[8]。对于住宅市场来说，在物价总趋向上升时，原材料价格、建设人工费用等的上升就会促进房屋生产成本上升，而房地产开发商在面对消费大众的时候将生产成本转向他们，或是甚至降低了房屋供应，因而导就会带动致价格的上升。而且，因为不动产能够很好地对抗通胀，消费者本身也乐于拥有，房屋需求量增加，就会导致房屋价格的增加。从而，价格水平的上升推高了房价，而这种影响通常是间接的4理论模型分析与预测4.1.灰色系统理论简介灰色理论具有只需少量数据就可作系统分析、模型建立、未来预测、行为决策和过程控制的特点[9]。灰色系统就是指信息有一部分的肯定，有一部分不肯定的系统。而灰度预期则就是对既包含可知信息内容，也包含不肯定信息内容的灰色过程加以预期，即对在一定区域内发生变化的、与时间相关的灰色过程加以预期。灰色预测法的基本思路是利用鉴别系统要素内部变化的不同过程，既开展了相关研究，又通过对原始数据经过了生成分析来找出系统变化的基本规律，从而形成了具有很强规律性的数据系统，进而形成了一定的灰色预测模式，对带有灰色系统性质的社会、文化等问题作出了预见。用来描绘灰色系统内部的不断变动过程的模型，就叫做灰色模式,又称GM模式。4.2商品住宅价格的灰色性商品房的价格与居民的生活水平相关，对国民经济有重大影响。随着市场经济的发展，商品房市场的政策也在进一步的完善，由于其发展的规律，相对来说商品房的市场情况较为繁琐，其中许多因素都是不为人知的，就好比不同地区、不同的文化、不同环境的影响等[10]。灰色关联分析在灰色体系中来说，就是一个根据灰色理论为基础的关系分析，它可以很好的分析各种因素的主次关联以及各种因素之间的相互作用。它能够处理数据类型少、消息不完整不确定的系统问题，而商品住宅价格确实是一个灰色系统。灰色关联分析是一个比较客观分析过程，对于样本数的多少以及与样本之间的无规律关系一样适用，并没有破坏与样本之间的联系和规律性，而且估计量也很小，比较简单。它也可以解决商品住宅定价因素的灰色性问题。4.3商品住宅价格灰色预测1.步骤（1）数据整理根据马鞍山市房屋住宅交易的往年价格，可以推算出2022年马鞍山市住宅市场的房价高低多少。表3表示2012-2021年马鞍山市商品住宅价格历史数据，共十组：单位：元/平方米年份2012201320142015201620172018201920202021价格4348474045464686489651296423754477268614表3马鞍山市2012-2021年商品住宅均价数据来源：马鞍山市统计年鉴（2）运用灰色GM（1，1）—马尔柯夫预测模型构建求AGO数据：根据上式求得如表4所示:年份2012201320142015201620172018201920202021价格434890881363418320232162834534768423125003858652表4累加生成数据（3）确定数据矩阵,（4）求参数a,u通过最小二乘法拟合得到，经计算得：即：a=-1.1283u=3701.573则：（5）确定模型根据公式，将代入公式：解得：（6）预测值的确定结合预测模型可以计算出2022年马鞍山市住宅价格：（元）根据预测模型，2022年马鞍山市商品住宅楼的价格预测为每平方米8923.3元。根据马鞍山房地产信息中心发布的《2022年第一季度马鞍山房地产报告》，2022年第一季度马鞍山商品住宅均价为8734元/平方米，与预测值比较接近，说明2022年马鞍山商品住宅价格基本保持在8900元/平方米左右，发展平稳。5结论与建议本文通过对马鞍山住宅房价格影响因素的分析，找出影响马鞍山商品房价格变化的主要因素。从供应与需求量这两个方面对肯能的影响因素作出了定量分析。最后采用了灰色的预测模式，对马鞍山市住宅价值做出了预估。本文中形成的主要结果包括：采用了GM（1，1）—马尔柯夫模型对马鞍山市商品住宅价格进行预测。运用2012-2021年10年的历史数据建立模型并对下一年的价格进行预测。预测的结果显示，马鞍山市商品住宅2022年预测价格为8923元/每平米，与2022年第一季度住宅均价8734元/每平米相近，说明预测模型科学精准。这一预测值能为年马鞍山市商品住宅市场价格提供一定参考。该模型是利用2012年至2021年的10年的房屋价格数据建立的，并预测未来一年的价格。