房地产经纪专业人员职业资格《经纪合同》真题精练（完整版）

房地产经纪专业人员职业资格《经纪合同》真题精练（完整版）一、判断题（每题2分，共20分。请在题后括号内填写“对”或“错”）1.房地产经纪合同的一方当事人必须是依法设立的房地产经纪机构，不得由经纪人员以个人名义作为合同主体签订经纪服务合同。（）2.房地产居间合同中，经纪机构只要促成交易双方订立合同，即完成核心合同义务，有权按照约定请求支付佣金。（）3.存量房买卖经纪服务合同属于不要式合同，双方可以采用口头形式约定相关权利义务。（）4.房地产代理合同中，经纪机构在委托人授权范围内实施的代理行为，产生的法律后果直接由委托人承担。（）5.房地产经纪服务合同的保存期限自合同终止之日起计算，不得少于3年。（）6.房地产经纪服务合同中约定的违约金金额超过实际损失20%的，超出部分直接无效，当事人无需支付。（）7.两个及以上房地产经纪机构合作开展同一宗经纪业务的，只能按照一宗业务的标准向委托人收取佣金，不得重复加收费用。（）8.委托人利用经纪机构提供的房源信息，私下与交易相对人签订合同规避佣金支付的，属于“跳单”行为，应当承担违约责任。（）9.房地产经纪服务合同仅需加盖房地产经纪机构公章即可生效，无需承办该业务的经纪人员签字确认。（）10.房地产经纪机构未完成合同约定的全部服务事项的，一律不得向委托人请求支付任何报酬或费用。（）二、单项选择题（每题2分，共20分。请将正确选项的字母填写在题后括号内）1.下列主体中，属于房地产经纪服务合同核心服务提供方的是（）A.承办业务的房地产经纪人B.依法设立的房地产经纪机构C.房地产交易相对人D.房地产行业主管部门2.房地产居间合同与房地产代理合同的核心法律差异是（）A.服务收费标准不同B.服务覆盖期限不同C.行为的法律后果归属不同D.业务操作流程不同3.下列内容中，不属于存量房租赁经纪服务合同中房地产经纪机构应当履行的义务的是（）A.如实告知承租人房屋权属瑕疵情况B.协助租赁双方办理房屋租赁备案手续C.代承租人向出租人支付季度租金D.带领承租人实地查看拟承租房屋4.按照《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪服务合同的保存期限不得少于（）A.1年B.3年C.5年D.10年5.下列条款中，不属于房地产经纪服务合同法定必备条款的是（）A.经纪服务的内容和要求B.经纪服务费用的支付标准和方式C.合同双方的违约责任D.交易房屋的抵押贷款剩余金额6.下列构成要件中，不属于“跳单”行为法定构成要件的是（）A.经纪机构向委托人提供了真实有效的房源/客源信息B.委托人实际利用了该信息完成交易C.双方必须签订了书面的经纪服务合同D.委托人主观上存在规避支付佣金的故意7.甲房地产经纪机构与委托人王某签订了独家房屋销售代理合同，约定房屋最低售价为150万元，下列行为符合法律规定的是（）A.代理期限内王某自行将房屋卖给朋友，无需向甲机构支付佣金B.甲机构可直接将代理事务转委托给其他机构，无需征得王某同意C.甲机构以158万元价格售出房屋，超出的8万元全部归王某所有D.甲机构为加快成交，以145万元价格售出房屋，差价由甲机构自行承担8.房地产经纪服务合同中当事人既约定了违约金，又约定了定金的，一方违约时，另一方可以（）A.只能主张适用违约金条款B.只能主张适用定金条款C.同时主张违约金和定金条款D.选择适用违约金或者定金条款9.下列房地产经纪合同中，属于可撤销合同的是（）A.违反房地产调控政策强制性规定签订的合同B.经纪机构与委托人恶意串通损害第三人利益签订的合同C.经纪机构以胁迫手段迫使委托人签订的合同D.无民事行为能力人签订的经纪服务合同10.房地产经纪机构为委托人提供代办贷款、代办不动产登记等延伸服务的，应当（）A.直接在原有经纪服务合同中增加条款即可，无需另行签订合同B.与委托人另行签订延伸服务合同，明确服务内容、收费标准等事项C.无需另行约定，直接按照行业惯例收取延伸服务费用D.延伸服务出现过错造成委托人损失的，由交易相对人承担责任三、多项选择题（每题2分，共20分。请将正确选项的字母填写在题后括号内，多选、少选、错选均不得分）1.下列属于房地产经纪服务合同法律特征的有（）A.双务合同B.有偿合同C.诺成合同D.要式合同E.实践合同2.按照服务的法律性质划分，房地产经纪合同可以分为（）A.房地产居间合同B.房地产代理合同C.房屋买卖经纪合同D.房屋租赁经纪合同E.房地产行纪合同3.下列属于房屋出售经纪服务合同中委托人应当履行的义务的有（）A.提供真实、完整的房屋权属证明材料B.配合经纪机构实地查看房屋C.按照合同约定支付经纪服务费用D.如实告知房屋存在的质量瑕疵、抵押查封等情况E.全权委托经纪机构确定房屋最终成交价格4.下列关于房地产经纪服务合同中服务费用的约定，符合法律规定的有（）A.佣金标准可由经纪机构与委托人协商确定B.佣金收取标准应当明码标价C.不得收取合同约定之外的任何未明示费用D.多家机构合作开展同一业务的，可分别向委托人收取佣金E.代办延伸服务可另行约定收费标准5.下列情形会导致房地产经纪合同无效的有（）A.经纪机构未办理行业备案签订的经纪服务合同B.合同内容违反公序良俗的C.经纪人员以个人名义与委托人签订的经纪服务合同D.双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益的E.因重大误解订立的经纪服务合同6.房地产经纪机构在履行居间合同过程中，应当如实告知委托人的事项有（）A.交易相对人的征信、履约能力情况B.交易房屋存在的权属瑕疵、质量问题C.当地最新的房地产调控政策对交易的影响D.自身与交易相对人存在的近亲属等利害关系E.经纪机构内部的佣金分成比例7.下列属于房地产经纪合同违约责任承担方式的有（）A.继续履行合同义务B.支付约定的违约金C.赔偿守约方实际损失D.适用定金罚则E.对违约方处以行政拘留8.下列关于独家房地产经纪合同的说法，正确的有（）A.独家代理合同期限内，委托人不得再委托其他机构处理同一经纪事务B.独家居间合同中，委托人自行找到交易相对人成交的，无需向经纪机构支付佣金C.独家经纪合同的期限可由双方协商确定D.独家经纪合同的佣金标准通常高于非独家经纪合同E.独家经纪合同应当明确约定独家委托的范围、地域和期限9.房地产经纪合同发生纠纷时，当事人可以选择的解决途径有（）A.双方自愿协商和解B.向房地产经纪行业协会申请调解C.向房地产主管部门投诉D.按照合同约定向仲裁机构申请仲裁E.向有管辖权的人民法院提起诉讼10.下列关于房地产经纪合同中免责条款的说法，正确的有（）A.约定造成对方人身损害的免责条款无效B.约定因故意造成对方财产损失的免责条款无效C.约定因重大过失造成对方财产损失的免责条款无效D.免责条款只要经双方签字确认即全部有效E.因不可抗力导致合同无法履行的，可以部分或全部免除责任四、案例分析题（每题6分，共18分）1.案例背景：2023年5月，甲房地产经纪机构与业主任某签订《存量房出售居间服务合同》，约定甲机构为任某所有的一套位于A市B区的房屋提供居间推介服务，佣金为房屋成交价的1%，服务期限为6个月。2023年7月，甲机构带意向客户周某实地查看了该房屋，告知了任某报价、房屋权属等全部信息。之后任某为规避支付佣金，私下通过朋友获取了周某的联系方式，双方于2023年8月签订房屋买卖合同并完成过户。甲机构发现后要求任某支付佣金，任某以双方未签订成交确认书、甲机构未协助办理过户为由拒绝支付。请回答：（1）任某的行为是否构成“跳单”？请说明理由。（2）甲机构是否有权要求任某支付约定佣金？请说明理由。2.案例背景：2023年3月，委托人吴某与乙房地产经纪机构签订《独家房屋销售代理合同》，约定代理期限为3个月，房屋最低销售价格为180万元，佣金为成交价的1.5%，若乙机构以高于180万元的价格售出房屋，超出部分的30%作为奖励归乙机构所有。2023年5月，乙机构以190万元的价格将房屋出售给购房人郑某，吴某得知后认为超出的10万元应当全部归自己所有，拒绝按照约定支付3万元奖励，同时主张佣金应当按照180万元的1.5%计算，双方产生纠纷。请回答：（1）双方关于超出最低售价部分的奖励约定是否合法？请说明理由。（2）吴某应当按照什么标准支付佣金？请说明理由。3.案例背景：2023年9月，购房人冯某与丙房地产经纪机构签订《存量房承购经纪服务合同》，约定丙机构为冯某寻找符合其需求的三居室住房，服务期限2个月，佣金为3万元，若因冯某自身原因导致交易无法完成，已付佣金不予退还，同时冯某需额外赔偿丙机构必要支出8000元。2023年10月，丙机构促成冯某与业主陈某签订了房屋买卖合同，冯某当场支付了3万元佣金。2023年10月底，A市出台新的限购政策，冯某社保缴纳年限不足，丧失购房资格，房屋买卖合同无法继续履行。冯某要求丙机构退还3万元佣金，丙机构拒绝，同时要求冯某支付8000元必要支出。请回答：（1）丙机构是否有权拒绝退还冯某的3万元佣金？请说明理由。（2）丙机构要求冯某支付8000元必要支出的请求是否合法？请说明理由。五、论述题（每题11分，共22分）1.结合《房地产经纪管理办法》及《民法典》合同编相关规定，论述房地产经纪服务合同应当具备的必备条款，以及完善的合同条款对防范房地产经纪纠纷的重要意义。2.实践中房地产交易领域经常出现“阴阳合同”相关的经纪合同纠纷，请论述房地产经纪领域“阴阳合同”的概念、法律效力，以及房地产经纪机构参与签订“阴阳合同”应当承担的法律责任。标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：对。解析：根据《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接，服务报酬由机构统一收取，经纪人员不得以个人名义承接业务、签订经纪服务合同，因此经纪合同的服务提供方必须是依法设立的经纪机构。2.参考答案：对。解析：居间合同的核心义务是促成合同成立，按照《民法典》规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，后续协助过户等属于附随义务，不影响佣金请求权的行使。3.参考答案：错。解析：按照《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪服务合同应当采用书面形式，属于要式合同，不得采用口头形式。4.参考答案：对。解析：代理合同的核心特征是代理人在授权范围内实施的行为，法律后果直接归属于被代理人（委托人），因此经纪机构的代理行为后果由委托人承担。5.参考答案：错。解析：《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪服务合同的保存期限不得少于5年，自合同终止之日起计算。6.参考答案：错。解析：按照《民法典》规定，约定的违约金超过实际损失30%的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少，并非超出部分直接无效。7.参考答案：对。解析：根据房地产经纪服务收费相关规定，多家机构合作开展同一宗业务的，只能按照一宗业务收取佣金，不得向委托人重复收费。8.参考答案：对。解析：“跳单”行为是指委托人利用经纪机构提供的信息、机会，私下与相对人交易规避佣金的行为，违反诚实信用原则，应当承担违约责任。9.参考答案：错。解析：《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪服务合同应当由承办该业务的一名房地产经纪人或者两名房地产经纪人协理签字，并加盖经纪机构公章，否则合同不发生法律效力。10.参考答案：错。解析：按照《民法典》规定，经纪机构未完成约定服务事项的，不得请求支付佣金，但可以按照约定请求委托人支付从事经纪活动支出的必要费用，并非一律不得请求任何费用。二、单项选择题答案及解析1.参考答案：B。解析：房地产经纪业务由机构统一承接，因此经纪服务合同的核心服务提供方是依法设立的房地产经纪机构，经纪人员只是代表机构履行职务。2.参考答案：C。解析：居间合同中，经纪机构只是提供媒介服务，交易行为的后果由交易双方自行承担；代理合同中，经纪机构的代理行为后果直接归属于委托人，这是两者的核心法律差异。3.参考答案：C。解析：代付租金不属于经纪机构的法定或约定义务，其余选项均属于租赁经纪服务中经纪机构应当履行的义务。4.参考答案：C。解析：《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪服务合同保存期限不得少于5年。5.参考答案：D。解析：交易房屋的抵押贷款剩余金额属于房屋交易信息，不是经纪服务合同的必备条款，其余选项均为法定必备条款。6.参考答案：C。解析：“跳单”行为的构成不要求必须签订书面经纪合同，只要经纪机构实际提供了服务，委托人利用了该信息且有规避佣金的故意，即构成跳单，口头合同同样具有法律效力。7.参考答案：C。解析：A选项独家代理期限内委托人自行成交的，仍需支付佣金；B选项转委托需要征得委托人同意；D选项经纪机构不得低于委托人指定的最低价格出售房屋，因此C选项正确，代理所得收益全部归委托人所有，双方有约定的从其约定。8.参考答案：D。解析：《民法典》规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，不得同时适用。9.参考答案：C。解析：A、B、D选项均属于无效合同，C选项属于可撤销合同，受胁迫方可以请求撤销合同。10.参考答案：B。解析：按照规定，经纪机构提供代办贷款、登记等延伸服务的，应当另行签订合同，明确服务内容、收费等事项，不得直接捆绑收费。三、多项选择题答案及解析1.参考答案：ABCD。解析：房地产经纪服务合同是双务、有偿、诺成、要式合同，自双方签字盖章之日起成立，不需要实际交付标的物，不属于实践合同。2.参考答案：AB。解析：按照法律性质划分，经纪合同分为居间合同和代理合同，C、D是按照服务的交易类型划分，E选项行纪合同不属于房地产经纪合同的法定类型。3.参考答案：ABCD。解析：房屋最终成交价格应当由委托人自行确定，不得全权委托经纪机构决定，因此E选项错误，其余均为委托人的义务。4.参考答案：ABCE。解析：多家机构合作开展同一业务的，只能收取一次佣金，不得分别向委托人收费，因此D选项错误，其余均符合规定。5.参考答案：BCD。解析：A选项经纪机构未备案不影响合同效力，E选项因重大误解订立的合同属于可撤销合同，不属于无效合同，B、C、D均属于无效情形。6.参考答案：ABCD。解析：经纪机构内部的佣金分成比例属于内部管理事项，无需告知委托人，其余选项均属于应当如实告知的事项。7.参考答案：ABCD。解析：行政拘留属于行政处罚，不属于民事违约责任承担方式，其余均为合法的违约责任承担方式。8.参考答案：ACDE。解析：B选项错误，独家居间合同中，除非合同明确约定委托人自行成交无需支付佣金，否则即使委托人自行成交，也需要按照约定支付佣金，其余选项均正确。9.参考答案：ABCDE。解析：所列选项均为合法的纠纷解决途径。10.参考答案：ABCE。解析：D选项错误，免责条款违反法律强制性规定的无效，并非全部有效，其余选项均符合《民法典》的规定。四、案例分析题答案及评分标准1.参考答案：（1）任某的行为构成跳单（1分）。理由：跳单的构成要件包括：经纪机构提供了真实的房源信息、委托人利用了该信息完成交易、委托人有规避佣金的故意。本案中甲机构已经向任某提供了周某的客源信息，带看了房屋，任某为了规避佣金私下与周某成交，符合跳单的构成要件（2分）。（2）甲机构有权要求任某支付约定佣金（1分）。理由：根据《民法典》规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬，甲机构已经促成了任某与周某的交易合意，任某私下成交的行为属于不正当阻止条件成就，视为条件已经成就，因此甲机构有权主张佣金（2分）。评分标准：结论正确各得1分，理由表述清晰符合法律规定各得2分，表述不完整酌情扣分。2.参考答案：（1）双方的奖励约定合法（1分）。理由：民事合同遵循意思自治原则，只要约定内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，即合法有效。本案中双方关于超出最低售价部分的分成约定是真实意思表示，没有违反法律规定，因此合法有效（2分）。（2）吴某应当按照190万元的1.5%支付佣金（1分）。理由：双方签订的代理合同明确约定佣金为成交价的1.5%，实际成交价为190万元，应当按照实际成交价计算佣金，同时吴某还需要按照约定支付超出部分的30%作为奖励（2分）。评分标准：结论正确各得1分，理由表述清晰符合法律规定各得2分，表述不完整酌情扣分。3.参考答案：（1）丙机构无权拒绝退还佣金（1分）。理由：本案中房屋买卖合同无法履行是因为出台限购政策的不可抗力因素，并非冯某自身原因导致，因此合同中关于因冯某自身原因不退佣金的条款不适用。同时，《民法典》规定，因不可抗力导致合同无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，因此丙机构应当退还全部或部分佣金（2分）。（2）丙机构要求支付必要支出的请求不合法（1分）。理由：不可抗力属于不可归责于双方的事由，双方均无需承担违约责任，丙机构已经促成合同成立，其必要支出已经包含在佣金中，不得再额外主张，因此该请求不合法（2分）。评分标准：结论正确各得1分，理由表述清晰符合法律规定各得2分，表述不完整酌情扣分。五、论述题答案及评分标准1.参考答案：