房地产经纪专业人员职业资格《买卖契约》法律题集（带详解）

房地产经纪专业人员职业资格《买卖契约》法律题集（带详解）一、判断题（每题2分，共20分。请在括号内填写“对”或“错”）1.房地产买卖契约属于非要式合同，买卖双方口头达成一致即可产生物权变动效力。（）2.房地产买卖契约中约定的“订金”性质等同于定金，收受方违约时需双倍返还。（）3.出卖人将已出租的房屋出售，租赁合同在房屋所有权转移后自动失效。（）4.共有房屋出售时，需经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，共有人另有约定的除外。（）5.房地产买卖契约中的阴阳合同，阴合同是双方真实意思表示，只要不违反强制性规定均属有效。（）6.未取得商品房预售许可证的开发商与购房人签订的商品房预售契约一律无效。（）7.房地产经纪机构促成买卖双方签订契约后，若后续买方因征信问题无法贷款导致契约解除，经纪机构有权要求委托人支付约定的佣金。（）8.房屋买卖契约履行过程中，因疫情管控导致无法按时办理过户登记的，出卖方无需承担违约责任。（）9.房屋买卖契约中约定的违约金金额超过造成损失的20%的，违约方有权请求法院予以调低。（）10.房屋配套设施的产权归属未在买卖契约中约定的，默认属于出卖人所有。（）二、单选题（每题2分，共20分。每题只有1个正确答案，请将正确答案的序号填在括号内）1.房地产买卖契约的核心生效要件为（）A.买卖双方签字盖章B.办理网签备案手续C.完成房屋所有权过户登记D.买方支付全部购房款2.房地产买卖契约中约定的定金金额不得超过主合同标的额的法定上限为（）A.10%B.20%C.30%D.50%3.出卖人未取得房屋完整所有权，与买方签订的房地产买卖契约的效力为（）A.无效B.效力待定C.可撤销D.有效4.根据《商品房销售管理办法》，商品房买卖中房屋实际面积与合同约定面积误差比绝对值超过（）的，购房人有权单方解除契约。A.2%B.3%C.5%D.10%5.房地产买卖双方为逃避税费签订的“阳合同”，其效力为（）A.全部条款无效B.仅避税的价格条款无效，其他与真实意思表示一致的条款有效C.全部条款有效D.属于可撤销合同6.房地产买卖契约中同时约定了定金条款和违约金条款，一方违约时，守约方（）A.可以同时适用定金和违约金条款B.只能选择适用定金或违约金其中一项条款C.需经法院判决后方可确定适用条款D.需与违约方协商后方可确定适用条款7.房地产经纪机构在撮合买卖双方签订房地产买卖契约过程中的法定地位为（）A.契约当事人B.居间服务提供者C.履约担保人D.卖方代理人8.房地产买卖契约未约定房屋毁损灭失风险转移节点的，法定风险转移节点为（）A.契约签订之日B.网签备案之日C.房屋实际交付之日D.过户登记完成之日9.以下哪种情形下签订的房地产买卖契约属于可撤销合同（）A.出卖人故意隐瞒房屋已设立抵押的事实B.买卖双方恶意串通损害第三人利益C.契约违反当地限购政策强制性规定D.无民事行为能力人签订的契约10.商品房预售契约办理预告登记后，出卖人又将该房屋出售给第三人，以下说法正确的是（）A.出卖人与第三人签订的第二份买卖契约无效B.第二份买卖契约有效，但不发生物权变动效力C.此前办理的预告登记自动失效D.第一份买卖契约自动解除三、多选题（每题2分，共20分。每题有2-5个正确答案，多选、少选、错选均不得分，请将正确答案的序号填在括号内）1.房地产买卖契约的必备条款包括（）A.买卖双方的身份信息及联系方式B.交易房屋的坐落、面积、权属状况等基本信息C.房屋总价款、支付方式及支付时间D.房屋交付及过户登记的办理时间E.争议解决方式2.以下哪些情形会导致房地产买卖契约无效（）A.契约内容违反法律、行政法规的强制性规定B.买卖双方恶意串通损害国家、集体或第三人利益C.以合法形式掩盖非法目的签订的契约D.出卖人签订契约时未取得房屋所有权证书E.一方以胁迫手段签订契约，损害国家利益的3.房地产买卖契约中出卖人的法定义务包括（）A.按照契约约定的时间、标准交付房屋B.保证交易房屋不存在未告知的权利瑕疵C.配合买方办理房屋所有权过户登记手续D.承担房屋交付前的维修义务E.为买方的购房贷款提供连带责任担保4.以下哪些情形下买方有权单方解除房地产买卖契约（）A.房屋主体结构质量经检测不合格B.出卖人逾期交房超过3个月，经买方催告后仍未履行交房义务C.房屋实际面积与约定面积误差比绝对值超过3%D.出卖人签订契约后擅自将房屋抵押给第三方且未告知买方E.小区周边配套未达到出卖人卖房时的宣传标准5.房地产经纪机构在撮合买卖双方签订契约过程中的禁止行为包括（）A.向买卖双方隐瞒真实成交价格，赚取差价B.诱导买卖双方签订阴阳合同逃避税费C.为不符合交易条件的保障性住房提供经纪服务D.按照契约约定向买卖双方收取佣金以外的代办过户服务费E.如实告知买方交易房屋存在的质量瑕疵6.以下关于房地产买卖契约中定金条款的说法正确的有（）A.定金合同自买方实际交付定金之日起生效B.定金金额超过主合同标的额20%的部分，不产生定金效力C.收受定金的一方违约的，应当双倍返还定金D.给付定金的一方违约的，无权要求返还定金E.买卖双方均存在违约行为的，定金各自返还7.房地产买卖契约履行过程中，属于不可抗力的情形有（）A.突发区域性疫情管控措施，导致无法按时办理过户B.房屋所在地块早在签订契约前已纳入征收范围，出卖人刻意隐瞒C.契约签订后当地突然出台限购政策，导致买方丧失购房资格D.出卖人突发重病住院，无法到场办理过户手续E.突发地震导致交易房屋完全损毁8.以下关于房地产买卖“阴阳合同”的说法正确的有（）A.“阳合同”是为逃避税费签订的虚假合同，其价格条款无效B.“阴合同”是买卖双方真实意思表示，不存在无效情形的应当作为履行依据C.签订阴阳合同属于涉税违法行为，税务部门有权追缴税款并作出处罚D.阴阳合同均属无效合同，买卖双方无需履行任何义务E.因阴阳合同产生纠纷的，撮合签订的经纪机构无需承担任何责任9.出卖人出售共有房屋，部分共有人未在买卖契约上签字的，符合以下哪些情形的，契约对全体共有人发生效力（）A.买方有合理理由相信出售房屋是全体共有人的共同意思表示，构成善意B.未签字的共有人事后对买卖契约予以追认C.买方已经支付全部购房款D.交易房屋已经完成过户登记E.交易房屋已经交付买方实际使用10.房地产买卖契约约定的违约金金额低于守约方实际损失的，守约方有权要求（）A.请求人民法院或仲裁机构调高违约金金额B.要求违约方赔偿实际损失C.同时适用定金条款和违约金条款D.直接解除买卖契约E.要求违约方承担己方支出的所有律师费用四、案例分析题（每题6分，共18分。请结合相关法律规定作答，需说明理由）1.2023年5月，张某通过甲房地产经纪公司居间介绍，与李某签订《房屋买卖契约》，约定房屋总价款120万元，张某向李某支付定金25万元，李某需于2023年8月15日前配合张某办理房屋过户登记手续，任何一方违约的，需向对方支付总房款20%的违约金。签约后张某按约向李某支付了25万元定金，后李某因当地房价上涨，明确拒绝办理过户手续。请回答以下问题：（1）本案中的定金条款效力如何？（2）张某可以主张哪些救济方式？2.王某与赵某为夫妻，二人婚后共同出资购买了一套房屋，登记在王某一人名下。2023年7月，王某在未告知赵某的情况下，通过乙房地产经纪公司介绍，与不知情的刘某签订《房屋买卖契约》，约定房屋总价款150万元，刘某按约支付了全部房款，王某配合刘某办理了房屋过户登记手续。赵某得知后，向人民法院提起诉讼，要求刘某返还房屋。请回答以下问题：（1）王某与刘某签订的《房屋买卖契约》效力如何？（2）赵某的诉讼请求能否得到法院支持？为什么？3.2023年2月，孙某与丙房地产开发公司签订《商品房预售契约》，约定丙公司应于2023年10月31日前向孙某交付验收合格的房屋，逾期交房超过90日的，孙某有权单方解除契约。签约后孙某按约支付了全部购房款，后丙公司因资金链断裂，直至2024年3月仍未向孙某交付房屋，孙某向丙公司发出催告交房通知后1个月，丙公司仍未履行交房义务。请回答以下问题：（1）孙某是否有权单方解除《商品房预售契约》？（2）孙某解除契约后可以主张哪些赔偿？五、论述题（每题11分，共22分。请结合相关法律规定及行业实践作答，逻辑清晰、观点明确）1.结合《中华人民共和国民法典》《房地产经纪管理办法》等相关规定，论述房地产经纪机构在协助买卖双方签订房屋买卖契约过程中应当履行的法定义务，以及违反上述义务所需承担的法律责任。2.实践中房地产买卖领域“一房多卖”现象频发，请论述“一房多卖”情形下各份房屋买卖契约的效力，以及守约买方可以采取的救济路径。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：错。解析：根据《民法典》规定，房地产买卖契约属于要式合同，应当采用书面形式，且房屋物权变动需完成不动产登记后方发生效力，口头约定仅能产生债权效力，不发生物权变动效力。2.参考答案：错。解析：“订金”属于预付款性质，不具备担保效力，收受方违约时仅需返还订金，无需双倍返还；只有明确约定为“定金”的，才适用定金罚则。3.参考答案：错。解析：根据《民法典》“买卖不破租赁”规则，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，租赁合同对新的房屋所有权人继续有效。4.参考答案：对。解析：《民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。5.参考答案：对。解析：阴阳合同中，“阳合同”是双方为逃避税费等目的签订的虚假意思表示合同，相关虚假条款无效；“阴合同”是双方真实意思表示，只要不存在违反法律强制性规定、公序良俗等无效情形，应当认定为有效。6.参考答案：错。解析：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效，并非一律无效。7.参考答案：对。解析：根据《民法典》规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。后续合同因不可归责于居间人的原因解除的，不影响居间人报酬请求权的行使。8.参考答案：对。解析：疫情管控属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力情形，因不可抗力导致合同无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。9.参考答案：错。解析：根据《民法典》及相关司法解释，约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，违约方才有权请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。10.参考答案：错。解析：房屋配套设施的产权归属未约定的，应当按照法律规定认定，比如属于业主共有的公共配套设施，归全体业主所有，并非默认属于出卖人所有。二、单选题答案及解析1.参考答案：A。解析：房地产买卖契约属于诺成性合同，买卖双方签字盖章后即生效，网签备案、过户登记、支付房款均不是合同生效的核心要件，过户登记是物权变动的生效要件。2.参考答案：B。解析：《民法典》第五百八十六条规定，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。3.参考答案：D。解析：《民法典》规定，因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任，即无权处分签订的买卖合同本身有效，仅物权变动效力待定。4.参考答案：B。解析：《商品房销售管理办法》第二十条规定，面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。5.参考答案：B。解析：“阳合同”中仅规避税费的价格条款属于虚假意思表示，该部分无效，其他与双方真实意思表示一致的条款仍然有效。6.参考答案：B。解析：《民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，二者不能同时适用。7.参考答案：B。解析：房地产经纪机构是为买卖双方提供居间服务的主体，并非买卖契约的当事人、担保人或代理人，仅收取居间服务报酬。8.参考答案：C。解析：《民法典》第六百零四条规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外，不动产的风险转移同样适用交付规则。9.参考答案：A。解析：出卖人隐瞒房屋抵押事实属于欺诈行为，受欺诈方有权请求撤销合同；BCD选项对应的合同均属于无效合同。10.参考答案：B。解析：预告登记的效力是未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，但不影响后续签订的买卖合同的债权效力，第二份买卖合同仍然有效。三、多选题答案及解析1.参考答案：ABCDE。解析：以上选项均属于房地产买卖契约的必备条款，缺少上述条款会导致契约无法实际履行。2.参考答案：ABCE。解析：出卖人未取得房屋所有权证签订的买卖合同属于无权处分合同，合同本身有效，不属于无效情形，其余选项均属于法定无效情形。3.参考答案：ABCD。解析：出卖人没有为买方贷款提供担保的法定义务，其余选项均属于出卖人的法定义务。4.参考答案：ABCD。解析：出卖人关于小区周边配套的宣传一般属于要约邀请，未纳入契约约定的，买方不能以此为由单方解除契约，其余选项均属于买方有权单方解除契约的法定情形。5.参考答案：ABC。解析：房地产经纪机构可以按照约定收取合理的代办服务费，如实告知房屋质量瑕疵属于经纪机构的法定义务，不属于禁止行为。6.参考答案：ABCD。解析：买卖双方均违约的，应当按照各自的过错程度承担责任，并非定金各自返还，其余选项均符合定金规则的法律规定。7.参考答案：ACE。解析：B选项属于出卖人刻意隐瞒重要信息，不属于不可抗力；D选项属于出卖人个人原因，不属于不可抗力，其余选项均属于不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形。8.参考答案：ABC。解析：阴阳合同中的“阴合同”属于真实意思表示，不存在无效情形的仍然有效；经纪机构诱导买卖双方签订阴阳合同的，应当承担连带赔偿责任及行政责任，其余选项表述正确。9.参考答案：AB。解析：买方构成善意或未签字共有人事后追认的，契约对全体共有人发生效力；支付房款、交付房屋、完成过户均不直接导致契约对全体共有人发生效力，仅影响物权是否发生变动。10.参考答案：AB。解析：定金和违约金不能同时适用；解除契约需要符合法定或约定的解除条件，仅违约金低于损失不能直接解除合同；律师费只有在契约明确约定的情况下才能主张由违约方承担，其余选项表述正确。四、案例分析题答案及评分标准1.答案及评分标准：（1）定金条款部分有效，部分无效（1分）。根据《民法典》规定，定金金额不得超过主合同标的额的20%，本案中房屋总价款为120万元，定金法定上限为24万元，因此24万元部分符合法律规定，具备定金效力，超出的1万元不产生定金效力，视为买方支付的预付款（2分）。（2）张某有权选择适用定金罚则或者违约金条款主张救济（1分）：若选择定金罚则，可要求李某双倍返还定金48万元，同时返还1万元预付款，合计49万元；若选择违约金条款，可要求李某支付违约金24万元，同时返还已支付的25万元，合计49万元；若张某的实际损失高于上述金额的，还可以请求人民法院或仲裁机构调高赔偿金额（2分）。2.答案及评分标准：（1）王某与刘某签订的《房屋买卖契约》有效（2分）。王某未告知赵某出售共有房屋属于无权处分，但根据《民法典》规定，无权处分签订的买卖合同本身有效，仅物权变动效力待定。（2）赵某的诉讼请求不能得到法院支持（1分）。原因：刘某作为不知情的善意第三人，已经支付了合理对价并完成了房屋过户登记，符合《民法典》规定的善意取得要件，已经依法取得房屋所有权（2分）。赵某的损失可以向无权处分的王某主张赔偿（1分）。3.答案及评分标准：（1）孙某有权单方解除契约（2分）。根据契约约定，逾期交房超过90日买方有权解除契约，本案中丙公司逾期交房远超90日，且经孙某催告后仍未履行交房义务，符合约定的解除条件。（2）孙某解除契约后可以主张的赔偿包括：要求丙公司返还已支付的全部购房款及利息（2分）；按照契约约定要求丙公司支付违约金，若违约金低于实际损失的，还可以要求赔偿实际损失（比如同地段房屋租金损失、房价上涨的差价损失等）（2分）。五、论述题答题要点及评分标准1.答案要点及评分标准：（1）法定义务：①如实告知义务：向买卖双方如实告知房屋权属状况、质量瑕疵、限制交易情形、交易风险等重要信息