房地产经纪专业基础易错题库（含详解）

房地产经纪专业基础易错题库（含详解）1.房地产经纪机构提供经纪服务时，可以在收取佣金之外，通过压低收购价、抬高售出价的方式赚取交易差价。2.业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，放弃共有权利的，可以不承担共有部分的维修、养护义务。3.住宅建设用地使用权期限届满的，需提前6个月向自然资源主管部门申请续期，经批准后方可继续使用。4.房地产抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，一律不得转让抵押财产。5.容积率是指建设用地范围内所有建筑物的基底总面积与建设用地总面积的比值。6.存量房买卖合同中约定的交易定金数额，不得超过主合同标的额的20%，超过部分不产生定金效力。7.房屋租赁期限超过10年的，超过部分无效，租赁双方最多可约定10年的租赁期限。8.房地产经纪人员应当为委托人的个人信息及交易信息保密，即使是司法机关调查也不得泄露。9.首套购买90㎡及以下普通住宅的，契税适用税率为1%。10.不动产登记簿记载的内容与不动产权属证书不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产权属证书为准。1.下列不属于房地产天然特性的是（）A.不可移动性B.独一无二性C.寿命长久性D.用途多样性2.房地产经纪服务的核心作用是（）A.降低交易成本，促成公平交易B.为交易双方提供资金担保C.直接参与交易赚取利润D.代客户持有房产规避限购3.下列房屋权利中，属于自物权的是（）A.建设用地使用权B.房屋所有权C.抵押权D.地役权4.我国现行法定契税的税率区间是（）A.1%-3%B.3%-5%C.5%-7%D.7%-9%5.普通商品住宅的层高通常是指（）A.本层地面到上一层地面的垂直距离B.本层地面到上一层天花板的垂直距离C.本层天花板到上一层地面的垂直距离D.本层地面到本层天花板的垂直距离6.下列房地产交易税费中，属于交易双方都需要缴纳的是（）A.增值税B.个人所得税C.印花税D.契税7.存量房租赁期限最长不得超过（）年，超过部分无效。A.10B.20C.30D.408.下列建筑面积计算规则中，说法正确的是（）A.层高不足2.2米的架空层全额计算建筑面积B.封闭阳台按照一半面积计算建筑面积C.房屋的套内建筑面积包含套内使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积D.公共楼梯间的建筑面积不计入房屋公摊面积9.业主转让房屋时，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利（）A.单独保留，不随房屋一并转让B.由业主和买受人协商决定是否转让C.视为一并转让D.需经小区业委会同意后方可转让10.下列不属于房地产经纪机构可以提供的服务内容的是（）A.如实向委托人报告交易相关的真实信息B.为委托人代拟房屋交易合同C.协助交易双方办理不动产转移登记手续D.为委托人垫付购房资金赚取利息1.下列属于房地产经纪人员应当遵守的职业规范的有（）A.如实告知交易相关的重要事项B.不得隐瞒房屋的重大瑕疵C.不得强制要求委托人接受指定的金融、评估等服务D.可以同时在两个及以上房地产经纪机构执业2.下列房地产权利中，属于他物权的有（）A.建设用地使用权B.宅基地使用权C.抵押权D.房屋所有权3.存量房交易中，卖方需要缴纳的税费包括（）A.增值税及附加B.个人所得税C.契税D.印花税4.下列属于建筑物共有部分的有（）A.小区内的公共道路B.小区内的公共绿地C.建筑物的电梯、消防设施D.业主购买的地下车位（已办理不动产权属登记）5.下列情形中，租赁合同无效的有（）A.租赁房屋属于违法建筑的B.租赁房屋未取得建设工程规划许可证的C.租赁期限超过20年的D.承租人未经出租人同意转租房屋的6.房地产经纪服务合同中应当包含的内容有（）A.经纪服务的具体事项和标准B.服务报酬的金额和支付方式C.交易双方的违约责任D.经纪机构和经纪人员的基本信息7.下列关于定金和违约金的说法，正确的有（）A.定金具有担保性质，违约金不具有担保性质B.当事人既约定定金又约定违约金的，一方违约时对方可以选择适用定金或者违约金条款C.收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金D.约定的违约金数额不得超过主合同标的额的20%8.下列影响房地产价格的因素中，属于区域因素的有（）A.房屋的装修标准B.小区周边的交通配套C.小区周边的教育配套D.城市的房地产调控政策9.下列关于不动产登记的说法，正确的有（）A.不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力B.不动产登记由不动产所在地的登记机构办理C.预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力D.不动产登记费按照不动产的面积比例收取10.房地产经纪人员在撮合交易时，需要核实的卖方房屋信息包括（）A.房屋的权属是否清晰B.房屋是否存在抵押、查封等限制交易的情形C.房屋的实际建筑面积与权属证书记载是否一致D.房屋的装修成本和原购置价格1.案例背景：王某将其名下一套满5年、属于家庭唯一住房的普通住宅委托甲房地产经纪有限公司（以下简称甲公司）挂牌出售，挂牌价150万元。刘某为首次购房，通过甲公司看中该房屋，最终双方协商成交价为148万元，房屋建筑面积为88㎡。请回答以下问题：（1）本次交易中卖方王某需要缴纳哪些税费？（2分）（2）本次交易中买方刘某需要缴纳哪些税费？（2分）（3）甲公司收取经纪服务佣金的标准应当符合什么要求？（2分）2.案例背景：张某承租李某名下一套住宅，双方签订的租赁合同约定租期3年，月租金3000元，未约定转租相关条款。张某租住1年后，因工作调动到外地，拟将房屋转租给其同事赵某，赵某同意承租剩余2年租期，月租金3200元。请回答以下问题：（1）张某转租房屋前需要履行什么法定程序？（2分）（2）若李某同意转租，后续赵某在使用房屋过程中损坏房屋原有装修，应当由谁向李某承担赔偿责任？为什么？（2分）（3）若李某在租赁期内拟出售该房屋，应当提前多长时间通知张某？张某享有什么法定权利？（2分）3.案例背景：某房地产开发企业拟开发建设普通商品住宅小区，建设用地面积为50000㎡，规划建设8栋层高2.9米的住宅，总建筑面积90000㎡；1栋层高2.1米的公共杂物间，建筑面积500㎡；1栋层高3米的配套幼儿园，建筑面积2000㎡；地下车库总建筑面积15000㎡。请回答以下问题：（1）计算该小区容积率时，是否应当包含公共杂物间的建筑面积？为什么？（2分）（2）计算该小区容积率时，是否应当包含配套幼儿园的建筑面积？为什么？（2分）（3）计算该小区容积率时，是否应当包含地下车库的建筑面积？为什么？（2分）1.结合房地产经纪实际工作，论述房地产经纪人员在存量房交易服务过程中应当履行的告知义务，以及未履行相关义务应当承担的法律后果。2.简述房地产市场的核心特征，并分析当前我国一二线城市存量房交易规模超过新建商品房的主要原因。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：错误。解析：《房地产经纪管理办法》明确规定，房地产经纪机构不得赚取交易差价，仅能按照合同约定收取佣金，赚差价属于违法违规行为，会面临行政处罚。2.参考答案：错误。解析：《民法典》第二百七十三条规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利为由不履行义务，即使业主放弃共有权利，仍需承担共有部分的维修、养护等义务。3.参考答案：错误。解析：《民法典》第三百五十九条规定，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理，无需提前申请。4.参考答案：错误。解析：《民法典》第四百零六条规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。抵押人转让抵押财产的，应当及时通知抵押权人，无需经抵押权人同意。5.参考答案：错误。解析：容积率是指建设用地范围内总建筑面积与建设用地总面积的比值，建筑密度才是建筑物基底总面积与建设用地总面积的比值，二者概念不能混淆。6.参考答案：正确。解析：《民法典》第五百八十六条规定，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。7.参考答案：错误。解析：《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效，而非10年。8.参考答案：错误。解析：房地产经纪人员的保密义务存在例外情形，司法机关、行政机关依照法定程序调查取证的，经纪机构及人员应当配合提供相关信息，不得拒绝。9.参考答案：正确。解析：根据我国契税优惠政策，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。10.参考答案：错误。解析：《民法典》第二百一十七条规定，不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。二、单选题答案及解析1.参考答案：D。解析：不可移动性、独一无二性、寿命长久性属于房地产的天然物理特性，用途多样性属于房地产的社会经济特性，是由人类活动赋予的属性。2.参考答案：A。解析：房地产经纪属于中介服务，核心作用是通过专业服务降低交易双方的信息差和交易成本，促成公平交易，不得提供资金担保、赚取差价、代持房产等违规服务。3.参考答案：B。解析：自物权是指权利人对物享有的完全支配权，即所有权，建设用地使用权、抵押权、地役权均属于在他人所有的物上设立的限制物权，即他物权。4.参考答案：B。解析：《中华人民共和国契税法》规定，契税税率为百分之三至百分之五，具体适用税率由各省级政府在该区间内确定。5.参考答案：A。解析：层高是指上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离，即本层地面到上一层地面的垂直距离，本层地面到上一层天花板的垂直距离为净高。6.参考答案：C。解析：增值税、个人所得税由卖方缴纳，契税由买方缴纳，印花税由交易双方分别按照合同金额的万分之五缴纳（当前个人住房交易暂免征印花税，但法规层面双方均为纳税义务人）。7.参考答案：B。解析：《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。8.参考答案：C。解析：层高不足2.2米的建筑不计入或减半计入建筑面积；封闭阳台全额计算建筑面积，未封闭阳台减半计算；公共楼梯间属于公摊面积，计入房屋总建筑面积，因此A、B、D选项错误，C选项表述正确。9.参考答案：C。解析：《民法典》第二百七十三条规定，业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。10.参考答案：D。解析：垫付购房资金赚取利息属于金融借贷行为，超出房地产经纪机构的服务范围，属于违规经营行为。三、多选题答案及解析1.参考答案：ABC。解析：《房地产经纪管理办法》规定，房地产经纪人员不得同时在两个及以上房地产经纪机构执业，因此D选项错误，其余三项均为法定职业规范要求。2.参考答案：ABC。解析：他物权是指在他人所有的物上设立的限制物权，建设用地使用权、宅基地使用权属于用益物权，抵押权属于担保物权，均为他物权，房屋所有权属于自物权，因此D选项错误。3.参考答案：ABD。解析：存量房交易中契税由买方缴纳，增值税及附加、个人所得税、印花税由卖方缴纳（个人住房交易印花税暂免），因此C选项错误。4.参考答案：ABC。解析：已办理不动产权属登记的地下车位属于业主专有部分，不属于共有部分，其余三项均为小区共有部分。5.参考答案：AB。解析：租赁期限超过20年的仅超过部分无效，而非整个合同无效；承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同，而非合同直接无效，因此C、D选项错误，A、B选项的情形下租赁合同无效。6.参考答案：ABCD。解析：四项内容均为《房地产经纪管理办法》要求经纪服务合同必须载明的内容。7.参考答案：ABC。解析：定金数额不得超过主合同标的额的20%，违约金没有该限制，约定的违约金过高或过低的，当事人可以请求法院调整，因此D选项错误，其余三项表述正确。8.参考答案：BC。解析：房屋装修标准属于个别因素，城市调控政策属于宏观因素，交通、教育配套属于房屋所在区域的区域因素。9.参考答案：ABC。解析：不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取，因此D选项错误，其余三项表述正确。10.参考答案：ABC。解析：房屋装修成本和原购置价格不属于影响交易合法性的必须核实的信息，仅作为价格参考，经纪人员需要核实的是房屋权属、限制交易情形、面积一致性等影响交易安全的信息。四、案例分析题答案及评分标准1.（1）参考答案：王某的房屋属于满5年家庭唯一普通住宅，按照政策免征增值税及附加、免征个人所得税，仅需缴纳印花税（个人住房交易暂免征）。评分标准：答出免征增值税、个税得1分，答出仅需缴纳印花税得1分。（2）参考答案：刘某为首套购房，房屋面积90㎡以下，需缴纳1%税率的契税，同时缴纳印花税（个人住房交易暂免征）。评分标准：答出契税（1%税率）得1分，答出印花税得1分。（3）参考答案：甲公司收取的佣金应当符合当地政府发布的经纪服务收费指导价格要求，明码标价，不得收取未标明的费用，且不得违反当地收费上限规定。评分标准：答出符合政府指导价得1分，答出明码标价、不得超标得1分。2.（1）参考答案：张某应当征得出租人李某的同意，未征得李某同意不得转租。评分标准：答出需经出租人同意得2分。（2）参考答案：应当由张某向李某承担赔偿责任。因为承租人经出租人同意转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。评分标准：答出张某承担责任得1分，答出转租后原租赁合同继续有效得1分。（3）参考答案：李某应当提前15日通知张某，张某享有同等条件下的优先购买权。评分标准：答出提前15日通知得1分，答出优先购买权得1分。3.（1）参考答案：不包含。因为容积率计算规则中，层高不足2.2米的建筑不计入容积率计算的总建筑面积。评分标准：答出不包含得1分，答出层高不足2.2米不计入得1分。（2）参考答案：包含。因为配套幼儿园层高超过2.2米，属于经营性/公共配套建筑，应当计入总建筑面积参与容积率计算。评分标准：答出包含得1分，答出层高符合要求、属于配套建筑得1分。（3）参考答案：不包含。因为容积率计算规则中，地下车库等地下建筑通常不计入容积率（部分地区有特殊规定除外，通用规则不计入）。评分标准：答出不包含得1分，答出地下建筑不计入得1分。五、论述题答题要点及评分标准1.答题要点：（1）告知义务内容：①房屋的权属状况、