房地产经纪专业人员职业资格《专业基础》考前押题卷（带答案）

房地产经纪专业人员职业资格《专业基础》考前押题卷（带答案）1.我国城镇居住用地的法定最高出让年限为50年。2.商品住房的公摊建筑面积不计入房屋产权登记的总建筑面积范畴。3.存量房市场也被称为一级房地产市场，主要流通的是新建商品住房。4.套内未封闭的阳台，按其外围水平投影面积的全部计入套内建筑面积。5.房地产经纪服务中收取的定金，若交付方违约，无权要求收受方返还定金。6.容积率是指一定地块内所有建筑物的总建筑面积与地块总建筑面积的比值。7.已办理抵押登记的房地产，未经抵押权人同意，不得对外出售。8.只有房屋所有权证登记的所有权人才属于《民法典》规定的业主范畴。9.房地产居间服务中，经纪机构可以同时代表交易双方的利益开展服务。10.城镇职工首次购买公有住房的，免征契税。1.下列选项中，不属于房地产物理特性的是（）A.不可移动性B.独一无二性C.用途多样性D.寿命长久性2.某宗建设用地占地面积为1200平方米，土地总价为3600万元，规划容积率为3，该宗地的楼面地价为（）元/平方米A.10000B.30000C.12000D.90003.某住宅承重构件完好，屋面局部有轻微渗漏，门窗有少量小破损，装修及设备完好，不影响正常使用，该房屋的完损等级应判定为（）A.完好房B.基本完好房C.一般损坏房D.严重损坏房4.全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）的常规更新周期为（）A.每周B.每月C.每季度D.每年5.存量房买卖经纪服务中，房地产经纪机构首要的核心义务是（）A.促成交易后收取佣金B.如实告知交易双方房屋相关重要信息C.协助办理过户手续D.帮助买方压低成交价格6.我国不动产物权的生效时间除法律另有规定外，自（）起发生效力A.不动产物权合同签订B.不动产交付C.不动产登记D.不动产交易资金托管完成7.城镇土地使用税的计税依据是（）A.纳税人实际占用的土地面积B.纳税人持有不动产的评估价值C.纳税人取得土地时的出让价款D.纳税人不动产的交易成交价格8.下列房地产经纪人员的行为中，符合回避要求的是（）A.为自己配偶购买存量房提供经纪服务时未告知交易相对方B.承接自己近亲属房屋出售的经纪业务时，主动向交易相对方披露亲属关系C.与买方私下串通压低业主挂牌价格，从中赚取差价D.同时在两家房地产经纪机构注册执业9.普通住宅建筑物的耐久等级（设计使用年限）通常为（）A.50年B.70年C.100年D.150年10.我国《住宅设计规范》要求普通住宅的层高不应低于（）米A.2.6B.2.7C.2.8D.2.91.下列选项中，属于房地产权益范畴的有（）A.房屋所有权B.建设用地使用权C.房屋的建筑结构D.不动产抵押权E.房屋周边的配套设施2.我国经营性建设用地使用权出让的法定方式包括（）A.协议B.招标C.拍卖D.挂牌E.划拨3.下列选项中，属于房地产市场供给特点的有（）A.供给弹性小B.供给具有非同质性C.供给调节周期短D.供给存在区域性E.供给不受政策调控影响4.下列因素中，属于影响商品住宅价格的区位因素的有（）A.房屋所在楼层B.小区周边的交通便捷度C.房屋的装修标准D.小区对应的学区等级E.小区周边的商业配套完善度5.房地产经纪服务合同的必备条款包括（）A.当事人的姓名或者名称和住所B.经纪服务的项目、内容、要求以及完成的标准C.服务费用及其支付方式D.交易房屋的成交价格E.违约责任和纠纷解决方式6.下列选项中，属于住房公积金合法使用范围的有（）A.购买自住住房B.装修自住住房C.偿还购房贷款本息D.支付自住住房房租E.投资股票基金7.下列选项中，属于我国不动产登记类型的有（）A.首次登记B.转移登记C.变更登记D.注销登记E.交易备案登记8.下列情形中，属于房屋租赁禁止情形的有（）A.属于违法建筑的房屋B.不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋C.已办理不动产权属证书的空置商品住房D.违反规定改变房屋使用性质的房屋E.共有房屋未取得共有人同意出租的9.消费者购买住宅的决策过程通常包括的阶段有（）A.需求确认B.信息搜寻C.方案评估D.购买决策E.购后评价10.房地产经纪专业人员的禁止性行为包括（）A.同时在两个及以上房地产经纪机构执业B.向交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息C.为当事人规避房屋交易税费提供便利D.承接经纪业务后如实披露与房屋相关的利害关系E.赚取房屋交易差价1.案例材料：甲房地产经纪机构承接了业主李某的商品住房出售委托，该房屋为李某2019年全款购买，不动产权属证书登记日期为2019年10月，建筑面积为106平方米，其中公摊建筑面积为21平方米，该房屋为李某家庭唯一住房。买家刘某为首次购买商品住房，双方最终约定成交总价为212万元。请回答以下问题：（1）计算该房屋的套内建筑面积为多少？（1分）（2）本次交易中买方刘某需要缴纳的契税税率为多少，应缴契税金额为多少？（3分）（3）本次交易中卖方李某是否需要缴纳个人所得税，请说明理由。（2分）2.案例材料：某地级市自然资源局挂牌出让一宗住宅用地，该宗地占地面积为30000平方米，规划容积率为2.4，土地出让起拍价为10.8亿元，最终某房地产开发企业以12.96亿元的价格竞得该宗地。请回答以下问题：（1）计算该宗地允许建设的最大住宅总建筑面积为多少？（2分）（2）计算该宗地的成交楼面地价为多少元/平方米？（2分）（3）若该项目建成后商品住宅的平均销售价格为18000元/平方米，计算土地成本占住宅销售价格的比例为多少？（2分）3.案例材料：房地产经纪人员王某受所属乙经纪机构指派，为客户赵某提供存量房购买经纪服务，王某带赵某实地查看了业主周某挂牌出售的一套房屋，赵某查看房屋后表示满意，但为了规避支付佣金，赵某私下联系周某，双方在跳过乙经纪机构的情况下签订了房屋买卖合同，乙经纪机构发现后主张赵某支付佣金。请回答以下问题：（1）认定买方“跳单”违约需要满足哪些核心条件？（3分）（2）乙经纪机构若主张赵某支付佣金，需要留存哪些核心证据？（3分）1.请结合房地产经纪行业实践，论述存量房出售经纪服务中，房屋状况调查的核心内容及开展该项工作的重要意义。2.请结合“房住不炒”的房地产市场调控要求，论述房地产经纪机构开展住房租赁经纪服务时的规范操作要点及风险防范措施。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.×解析：我国城镇居住用地法定最高出让年限为70年，工业、综合类用地最高出让年限为50年。2.×解析：商品住房的总建筑面积包含套内建筑面积和公摊建筑面积，公摊面积需计入产权登记面积，产权人对公摊部分享有共有权。3.×解析：一级房地产市场为土地出让市场、新建商品房市场（增量房市场），存量房市场属于二级房地产市场，流通的是已取得不动产权属证书的二手房屋。4.×解析：套内未封闭的阳台，按其外围水平投影面积的50%计入套内建筑面积，全封闭阳台按100%计入。5.√解析：根据《民法典》规定，定金具有罚则效力，交付定金一方违约的，无权要求返还定金；收受定金一方违约的，应当双倍返还定金。6.×解析：容积率是指一定地块内总建筑面积与地块总用地面积的比值，而非与总建筑面积的比值。7.√解析：已抵押的房地产处置需经抵押权人同意，否则无法办理不动产转移登记手续。8.×解析：除不动产登记簿登记的所有权人外，基于合法建造、继承、法院生效判决等取得房屋物权但未办理登记的主体，也属于法定业主范畴。9.√解析：房地产居间是为交易双方提供媒介撮合服务，可同时为双方提供服务；房地产代理仅能代表委托一方的利益开展服务。10.√解析：根据契税优惠政策，城镇职工按规定首次购买公有住房的，免征契税。二、单项选择题答案及解析1.C解析：房地产的物理特性包括不可移动性、独一无二性、寿命长久性、供给有限性；用途多样性属于房地产的经济特性。2.A解析：楼面地价=土地总价/（土地面积×容积率）=36000000/（1200×3）=10000元/平方米。3.A解析：完好房的判定标准为结构构件完好，装修、设备完好，少量非承重构件有轻微损坏，不影响正常使用，可随时修复。4.B解析：LPR于每月20日（遇节假日顺延）由全国银行间同业拆借中心公布，更新周期为1个月。5.B解析：房地产经纪机构的核心义务是如实告知交易相关的重要信息，保障交易双方的知情权，其余选项均不属于首要核心义务。6.C解析：根据《民法典》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力，法律另有规定的除外。7.A解析：城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，按年计征。8.B解析：经纪人员承接与本人、近亲属有利害关系的经纪业务时，需主动向交易相对方披露关系并执行回避要求，其余选项均属于违规行为。9.A解析：普通住宅建筑物的设计使用年限为50年，居住用地的出让最高年限为70年，二者属于不同范畴。10.C解析：《住宅设计规范》明确要求普通住宅层高不应低于2.8米。三、多项选择题答案及解析1.ABD解析：房地产权益包括相关的权利、利益及保障，选项C属于房地产实物范畴，选项E属于房地产区位范畴。2.ABCD解析：经营性建设用地出让方式包括招标、拍卖、挂牌、协议，划拨属于无偿取得土地使用权的方式，不适用于经营性用地。3.ABD解析：房地产供给调节周期长、受政策调控影响大，选项C、E表述错误。4.BDE解析：区位因素是指房屋自身以外的周边配套、位置相关因素，选项A、C属于房屋自身的实物因素。5.ABCE解析：交易房屋的成交价格是房屋买卖合同的约定内容，不属于经纪服务合同的必备条款。6.ABCD解析：住房公积金只能用于自住住房相关的支出，不得用于投资理财等非住房类用途。7.ABCD解析：我国不动产登记类型包括首次登记、转移登记、变更登记、注销登记、抵押登记、预告登记等，交易备案登记不属于不动产登记的法定类型。8.ABDE解析：已取得不动产权属证书、无权利限制的空置商品住房可以依法出租，其余选项均属于法定禁止出租的情形。9.ABCDE解析：消费者购买住宅的决策过程完整包括需求确认、信息搜寻、方案评估、购买决策、购后评价五个阶段。10.ABCE解析：如实披露利害关系属于经纪人员的法定履职义务，不属于禁止行为，其余选项均属于明确禁止的违规行为。四、案例分析题答案及评分标准1.参考答案：（1）套内建筑面积=总建筑面积-公摊建筑面积=106-21=85平方米（1分，仅答案正确得分）（2）刘某为首次购房，购买房屋面积90平方米以上，适用契税税率1.5%（2分，税率表述正确得分）；应缴契税=2120000×1.5%=31800元（1分，金额计算正确得分）（3）李某需要缴纳个人所得税（1分）。理由：个人转让住房，只有满足“满5年且为家庭唯一住房”的条件才免征个人所得税，李某的房屋2019年取得不动产权属证书，不满5年，不满足免征条件，因此需要缴纳个人所得税（1分，理由表述正确得分）。2.参考答案：（1）总建筑面积=土地面积×容积率=30000×2.4=72000平方米（2分，公式正确得1分，结果正确得1分）（2）楼面地价=土地成交总价/总建筑面积=1296000000/72000=18000元/平方米（2分，公式正确得1分，结果正确得1分）（3）土地成本占比=18000/18000×100%=50%（2分，公式正确得1分，结果正确得1分）3.参考答案：（1）跳单认定核心条件：第一，经纪机构与买方签订了合法有效的经纪服务合同，且经纪机构已经提供了房源推荐、带看等核心服务（1分）；第二，买方利用该经纪机构提供的房源信息、交易机会私下与卖方达成交易（1分）；第三，买方存在规避支付佣金的主观故意（1分）。（2）需留存的核心证据：第一，与赵某签订的经纪服务合同（1分）；第二，带赵某查看案涉房屋的相关记录（包括带看确认书、带看照片/视频、沟通记录等）（1分）；第三，赵某与周某达成交易的相关证据（包括买卖合同、网签记录等）（1分）。五、论述题答题要点及评分标准1.答题要点：（1）房屋状况调查核心内容：①房屋实物状况（建筑结构、户型、装修、房龄、完损情况、设施设备等）；②房屋权益状况（权属是否清晰、是否存在抵押/查封/租赁等权利限制、是否为共有产权、是否