房地产经纪专业人员综合能力自测（带答案）

房地产经纪专业人员综合能力自测（带答案）1.房地产经纪机构可以同时接受同一宗存量房买卖双方的委托提供居间服务。（）2.房地产经纪人员可以以个人名义承接经纪业务并收取服务费用。（）3.业主委托出售的房源只要取得不动产权证书就可以直接对外发布，无需额外开展核验工作。（）4.存量房交易中，契税由房屋的出售方全额承担。（）5.房地产经纪代理服务中，经纪机构在委托人授权范围内实施的服务行为，法律后果由委托人承担。（）6.租赁期限不满6个月的房屋租赁合同可以不签订书面合同，口头约定同样具备法律效力。（）7.我国房地产经纪服务费用实行政府指导价，各机构收取的服务费不得超出政府规定的收费上限。（）8.按份共有的房屋出售时，只需要占份额三分之二以上的按份共有人同意即可，无需通知其他按份共有人。（）9.房地产经纪机构不得随意代收代管存量房交易资金，除非取得交易双方书面授权且符合当地交易资金监管要求。（）10.商品房预售代理服务中，经纪机构可以向购房人收取“茶水费”“更名费”等性质的额外费用锁定房源。（）1.房地产经纪服务的核心目的是（）A.为客户提供不动产法律咨询B.促成房地产交易达成C.协助客户办理不动产登记手续D.为业主推广房源提升曝光度2.房地产经纪机构接受出售方独家委托代理房屋销售过程中，经纪机构在授权范围内与第三方沟通的相关行为法律后果由（）承担A.经纪机构B.出售方C.第三方D.经办该业务的经纪人员3.房地产经纪机构承接房屋出售业务时，首要开展的房源核验工作是（）A.核查房屋权属是否清晰无争议B.测量房屋实际使用面积C.评估房屋市场公允价值D.核查房屋周边配套设施情况4.根据我国现行房地产经纪服务收费相关规定，房地产经纪服务费实行（）A.政府定价B.政府指导价C.市场调节价D.行业协会统一定价5.根据《城市房地产开发经营管理条例》，商品房预售要求投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期A.20%B.25%C.30%D.35%6.下列情形中，承租人可以依法行使房屋优先购买权的是（）A.出租人拟将房屋出售给自己的同胞弟弟B.出租人拟将房屋出售给第三方，报价与承租人报价一致且不存在优先购买权例外情形C.出租人履行出售通知义务后，承租人第20日才明确表示愿意购买D.出租人将房屋赠与给自己的子女7.房屋状况说明书是保障买方知情权的重要文件，其法定编制主体是（）A.房屋出售方B.房地产经纪机构C.不动产登记机构D.房地产评估机构8.存量房交易网签的核心作用不包括下列哪一项（）A.防止同一房屋被多次出售B.固定房屋交易的核心条款C.加快购房贷款的审批速度D.规范存量房交易流程9.根据《房地产经纪专业人员继续教育办法》，房地产经纪专业人员每年参加继续教育的累计学时应不少于（）学时A.30B.40C.50D.6010.住宅小区内业主共有部分产生的经营收益（如电梯广告收入、公共车位对外出租收入），在扣除合理成本后归（）所有A.小区物业服务企业B.小区房地产开发企业C.小区全体业主D.小区业主委员会1.下列属于房地产经纪机构合法经营范围内的服务类型有（）A.房地产居间服务B.房地产代理服务C.房地产行纪服务D.房地产交易代办服务E.房地产价格评估服务2.房地产经纪机构在承接房屋出售经纪业务前，应当向委托人主动披露的信息包括（）A.本机构的资质及信用情况B.拟提供的经纪服务内容及流程C.经纪服务的收费标准及支付时间D.房屋交易可能存在的各类风险E.本机构近期促成的同区域同类型房屋成交价格区间3.下列房源信息中，房地产经纪机构不得对外发布的有（）A.未依法取得不动产权证书的房屋B.已被司法机关依法查封的房屋C.不符合上市交易条件的保障性住房D.已经完成权属核验但业主尚未签署委托协议的房屋E.业主明确要求暂不对外公开的房屋4.存量商品住房买卖交易过程中，交易双方需要缴纳的法定税费包括（）A.增值税及附加B.契税C.个人所得税D.不动产登记费E.房地产经纪服务费5.下列属于房地产经纪专业人员明确禁止的行为有（）A.代收代管客户的交易资金未按监管要求存储B.隐瞒房屋存在的重大结构瑕疵促成交易C.为客户提供“阴阳合同”签订建议以规避交易税费D.协助交易双方办理存量房网签备案手续E.超出所在经纪机构经营范围承接经纪业务6.房屋出售独家委托合同的必备条款包括（）A.委托出售房屋的基本信息B.委托的具体事项及服务标准C.委托期限及委托权限D.佣金标准及支付条件E.双方的违约责任及争议解决方式7.房屋承租人行使优先购买权需要满足的法定条件有（）A.房屋租赁合同合法有效B.出租人拟对外出售租赁房屋C.承租人的购买条件与第三方同等D.承租人不存在拖欠房屋租金的行为E.出租人已就出售事项提前通知承租人8.房地产经纪机构开展房源权属核验时，需要核查的内容包括（）A.房屋是否存在抵押登记B.房屋是否存在司法查封登记C.房屋是否为多人共有D.房屋所占土地的使用性质E.房屋的内部装修标准9.房地产经纪机构发布房源广告时，应当符合的合规要求有（）A.房源信息真实有效，不得发布虚假房源B.注明发布房源的经纪机构全称及经纪人员信息C.标注的房屋价格应当为真实的业主报价，不得虚构低价吸引客户D.可以向购房人承诺房屋未来的升值空间吸引客户E.不得含有风水、招财等封建迷信类宣传内容10.下列情形中，房地产经纪机构可以依法终止提供经纪服务的有（）A.委托人故意隐瞒房屋重大瑕疵导致交易无法推进B.委托人要求经纪机构提供违法违规的交易便利C.不可抗力导致房屋交易流程无法继续开展D.委托人未按照约定支付前期服务费用E.负责该业务的经纪人员从机构离职案例一：2023年6月，某房地产经纪机构经纪人小王接待业主张某，张某称要出售名下一套位于本市朝阳区的两居室房屋，不动产权证书上仅登记张某一人姓名，张某告知小王该房屋是其与已故丈夫的共同财产，儿子在国外工作不会干涉房屋出售，小王为了快速推进业务，未开展房源权属核验就将房屋挂网对外推广，当月促成张某与购房人李某签订《存量房买卖合同》及《居间服务合同》，李某支付了2万元定金。2023年7月，张某的儿子从国外回国得知此事后，以自己是房屋合法共有人为由主张合同无效，李某无法完成过户要求赔偿损失。请结合材料回答下列问题：1.本案中房地产经纪机构存在哪些不当操作？2.李某的2万元定金损失应当由谁承担赔偿责任？3.共有房屋上市出售需要满足哪些法定条件？案例二：2023年9月，某房地产经纪机构居间促成卖方王某与买方赵某签订《存量房买卖合同》，房屋交易总价210万元，合同约定居间服务费3.15万元由买方赵某全额承担，签订合同当日赵某支付了全部服务费。过户前赵某查询不动产登记信息发现，该房屋早在2023年8月就因王某的民间借贷纠纷被法院查封，无法办理过户手续，赵某要求经纪机构全额退还服务费，同时要求经纪机构赔偿其已经支付给王某的5万元定金损失。请结合材料回答下列问题：1.本案中经纪机构是否需要向赵某退还居间服务费？说明理由。2.本案中经纪机构是否需要承担赵某的5万元定金损失？说明理由。3.房地产经纪机构承接业务时应当采取哪些措施防范此类风险？案例三：2023年3月，某房地产经纪机构经纪人小刘带客户周某查看了业主方某委托出售的一套三居室房屋，看房前双方签署了《看房确认书》，明确约定周某在看房后6个月内，若通过其他渠道或直接与业主私下达成该房屋的交易，需要向经纪机构支付全额居间服务费4万元。周某看房后对房屋满意，但觉得经纪服务费过高，随后通过自己的亲戚联系到业主方某，双方私下签订了买卖合同并完成过户。经纪机构发现后起诉周某要求按照《看房确认书》约定支付4万元服务费。请结合材料回答下列问题：1.本案中周某是否需要向经纪机构支付服务费？说明理由。2.合法有效的《看房确认书》需要满足哪些要件？3.房地产经纪机构可以采取哪些措施防范“跳单”风险？1.请结合《房地产经纪管理办法》及相关法律规定，论述房地产经纪人员在存量房交易服务全过程中应当履行的告知义务，以及未履行相关义务需要承担的法律责任。2.当前我国多地房地产市场实施限购、限贷、限售等调控政策，请结合实际工作场景，论述房地产经纪机构应当如何合规开展业务，防范政策合规风险。---标准答案及解析一、判断题答案及解析1.参考答案：√。解析：居间服务属于中介服务性质，可同时接受买卖双方委托，仅需向双方披露双边委托事实即可，不存在利益冲突。2.参考答案：×。解析：根据《房地产经纪管理办法》，经纪人员必须以所属经纪机构的名义承接业务、收取费用，不得以个人名义开展业务。3.参考答案：×。解析：取得不动产权证仅代表房屋权属初始登记合规，还需核验是否存在查封、抵押、共有权人异议等限制交易的情形，才能对外发布。4.参考答案：×。解析：存量房交易中契税的法定缴纳主体是房屋买受方，除非交易双方另有约定。5.参考答案：√。解析：代理服务的法律特征就是代理人在授权范围内实施的行为，后果由被代理人（委托人）承担。6.参考答案：√。解析：根据《民法典》规定，租赁期限6个月以上的应当采用书面形式，不满6个月的可以采用口头形式。7.参考答案：×。解析：我国目前已全面放开房地产经纪服务收费管制，实行市场调节价，由交易双方和经纪机构协商确定收费标准。8.参考答案：×。解析：按份共有人出售共有房屋份额时，需要提前通知其他共有人，其他共有人在同等条件下享有优先购买权。9.参考答案：√。解析：为防范交易资金风险，各地监管要求均明确经纪机构不得随意代收代管交易资金，确需代收的必须符合监管要求并取得客户书面授权。10.参考答案：×。解析：“茶水费”“更名费”属于违规收费，违反《房地产经纪管理办法》及市场监管相关规定，情节严重的会面临行政处罚。二、单项选择题答案及解析1.参考答案：B。解析：其余选项均为经纪服务的配套附属内容，核心目的是促成交易。2.参考答案：B。解析：代理服务的法律后果由委托人（出售方）承担。3.参考答案：A。解析：权属清晰是房屋可交易的首要前提，是房源核验的核心内容。4.参考答案：C。解析：我国现行房地产经纪服务费实行市场调节价。5.参考答案：B。解析：《城市房地产开发经营管理条例》明确要求商品房预售的资金投入比例为25%以上。6.参考答案：B。解析：A选项近亲属出售属于优先购买权的法定例外，C选项承租人未在15日内明确表示购买视为放弃优先购买权，D选项赠与不属于买卖交易，不适用优先购买权。7.参考答案：B。解析：《房地产经纪管理办法》明确要求经纪机构应当编制房屋状况说明书，向买方披露房屋相关信息。8.参考答案：C。解析：网签仅对交易行为进行备案公示，与贷款审批速度无直接关联。9.参考答案：D。解析：《房地产经纪专业人员继续教育办法》要求每年继续教育累计不少于60学时。10.参考答案：C。解析：《民法典》明确规定业主共有部分产生的收益归全体业主所有。三、多项选择题答案及解析1.参考答案：ABD。解析：房地产行纪需要特定资质，经纪机构不得开展；房地产价格评估需要评估专业资质，超出经纪机构经营范围。2.参考答案：ABCDE。解析：所有选项均属于《房地产经纪管理办法》要求经纪机构应当向委托人主动披露的信息范围。3.参考答案：ABCDE。解析：所有选项涉及的房源均不符合发布条件，不得对外公开推广。4.参考答案：ABCD。解析：房地产经纪服务费属于服务类收费，不属于交易环节法定税费。5.参考答案：ABCE。解析：协助交易双方办理网签备案属于经纪机构的合法服务内容，不在禁止行为范围内。6.参考答案：ABCDE。解析：所有选项均为房屋出售委托合同的必备条款，缺失会影响合同的可执行性。7.参考答案：ABCE。解析：承租人拖欠租金属于合同违约行为，但不影响其优先购买权的行使，只要租赁合同合法有效即可。8.参考答案：ABCD。解析：房屋内部装修标准不属于权属核验范围。9.参考答案：ABCE。解析：经纪机构不得向客户承诺房屋升值空间，属于虚假宣传类违规行为。10.参考答案：ABCD。解析：经纪人员离职属于机构内部人员变动，不影响经纪服务合同的效力，机构不得以此为由终止服务。四、案例分析题答案及评分标准案例一评分标准（共6分）1.不当操作：未按要求开展房源权属核验，未核实房屋共有权人情况；明知房屋存在共有权争议仍对外发布房源、促成交易，共2分，答对1点得1分。2.责任承担：张某承担主要赔偿责任，经纪机构承担连带赔偿责任，共2分，未提及连带责任扣1分。3.共有房屋出售条件：如果是共同共有，需要全体共有人同意；如果是按份共有，需要占份额三分之二以上的按份共有人同意，且需通知其他共有人保障其优先购买权，共2分，答对1点得1分。案例二评分标准（共6分）4.需要退还服务费，理由：经纪机构未履行房源核验义务，未促成交易最终完成，不符合服务费收取条件，共2分，判断正确得1分，理由准确得1分。5.需要承担相应赔偿责任，理由：经纪机构未尽到风险核查义务，存在明显过错，应当对客户的定金损失承担相应赔偿责任，共2分，判断正确得1分，理由准确得1分。6.防范措施：承接业务前必须核验房屋权属状态，查询不动产登记信息；在合同中明确出售方的瑕疵担保责任；对存在抵押、查封等风险的房源不得对外推广，共2分，答对2点即可得满分。案例三评分标准（共6分）