2025年中高级物业管理师考试试卷及答案

2025年中高级物业管理师考试试卷及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据2024年修订发布的《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》最新要求，业主共同决定实施改建建筑物及其附属设施、调整共有部分使用用途用于经营性场景的事项，应当经（）同意方可生效。A.专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主B.参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数的业主C.参与表决专有部分面积四分之三以上且参与表决人数四分之三以上的业主D.全体业主专有部分面积合计超三分之二且人数合计超三分之二的业主2.根据GB/T20647-2024《物业服务质量管理规范》，一级服务资质的住宅项目，公共区域路灯、楼道应急照明的月度亮灯率考核标准不得低于（）。A.95%B.98%C.99%D.100%3.住宅专项维修资金应急使用场景下，发生电梯故障停运、消防系统整体失效、外墙脱落危及人身安全等紧急情况，物业服务企业可先行组织施工消除隐患，后续补办资金使用手续，各地住建部门应当自收到维修资金拨付申请之日起（）个工作日内完成全流程审核拨款。A.3B.7C.10D.154.某商业写字楼总建筑面积12万平方米，物业合同约定物业企业每年从公共区域经营收益中提取30%作为管理酬金，2024年该楼宇公共区域广告、场地租赁合计营收186万元，按照现行法规要求，纳入业主共有部分账户的收益金额不得低于（）万元。A.55.8B.111.6C.130.2D.1865.住宅小区智慧物业服务系统的IoT设备（包括人脸识别门禁、高空抛物监控、电动车充电桩监测终端等）接入城市物业管理服务平台时，必须符合（）出台的《智慧物业设备数据安全接入规范》强制要求，不得违规采集业主生物信息。A.公安部2024年B.住建部2024年C.国家网信办2025年D.市场监管总局2025年6.物业承接查验环节中，建设单位移交的地下工程、隐蔽工程竣工图纸应当加盖（）公章后方可作为物业档案留存的有效文件。A.建设单位B.施工单位C.规划设计单位D.当地城建档案管理部门7.下列物业服务场景中，属于物业企业无需承担安全责任的是（）。A.业主在小区内公共健身器材上玩耍，器材因年久失修断裂导致业主受伤B.外来人员未做身份登记进入小区，尾随业主进入住宅单元实施盗窃C.业主在自家阳台违规搭建置物架，坠落砸伤路过的其他业主D.消防通道被私家车占用，发生火灾时消防车无法第一时间进入现场导致损失扩大8.某住宅项目物业服务合同到期前（）个月，业主委员会应当组织召开业主大会，启动下一任物业服务企业的选聘工作，逾期未组织的可由属地街道办代为指导选聘。A.1B.2C.3D.69.按照《住宅小区电动汽车充电设施建设运营管理规范》要求，物业企业对小区内既有燃油车车位改建为充电桩车位的申请，审核通过后应当在（）个工作日内配合完成现场电网接入点位的确认工作。A.7B.10C.15D.3010.中高级物业项目负责人每年参加继续教育的累计时长不得低于（）学时，其中法律法规、安全生产相关内容占比不得低于40%。A.40B.60C.90D.12011.物业服务费酬金制模式下，物业服务企业年度运营成本决算出现超出预算（）以上的偏差时，应当提前15个工作日向全体业主公示说明，征得业主大会同意后方可追加预算。A.5%B.10%C.15%D.20%12.购物中心类商业物业的公共区域消防系统全负荷联动测试应当至少每（）组织一次，测试结果同步报送属地消防救援机构备案。A.半年B.1年C.2年D.3年13.老旧小区改造完成后，属地街道办应当组织物业企业、施工单位、业主代表开展不少于（）的改造质量保修期联合巡查，对发现的墙面渗漏、管网跑冒滴漏等问题督促施工单位整改到位。A.3个月B.6个月C.12个月D.24个月14.物业服务企业开展居家社区养老服务，为小区内失能老人提供上门照护服务时，照护人员上岗前必须持有（）及以上等级的养老护理员职业资格证书。A.五级B.四级C.三级D.二级15.物业项目突发群体性业主维权事件时，项目负责人应当第一时间向属地街道办、社区居委会及物业行业主管部门报送信息，首报时限不得超过事件发生后（）小时。A.1B.2C.4D.816.下列关于物业企业对业主装修活动的管理要求，说法正确的是（）。A.物业企业可以向业主收取最高不超过3000元的装修保证金B.业主装修拆改室内墙体必须向物业企业申请审批后方可施工C.物业企业有权对业主违规装修破坏承重结构的行为采取停水停电措施制止D.装修产生的建筑垃圾由业主自行清运，物业企业不得提供有偿清运服务17.高层住宅二次供水设施的水箱清洗消毒工作应当至少每（）开展一次，清洗后的水质检测报告向全体业主公示，同时报送属地卫生健康部门备案。A.3个月B.6个月C.12个月D.24个月18.物业企业数字化运营过程中，业主个人信息的存储期限不得超出服务必要期限，物业服务合同终止后（）个工作日内，应当删除全部业主非必要个人信息，不得违规留存使用。A.7B.15C.30D.6019.某物业项目共有2栋高层住宅，总建筑面积7.2万平方米，按照《物业项目安全管理规范》要求，该项目应当至少配备（）名专职安全生产管理人员。A.1B.2C.3D.420.业主无正当理由拖欠物业服务费超过（）个月的，物业企业可以按照法定流程向人民法院提起诉讼，不得采取限制业主进出小区、停用电梯门禁等方式催缴。A.3B.6C.12D.24二、多项选择题（共15题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.2025年住建部明确要求所有住宅小区物业服务项目必须常态化向全体业主公示的信息范畴包括（）。A.物业服务岗位人员配置及联系方式B.月度物业服务费、停车费收支明细C.业主共有部分公共收益的年度收支情况D.住宅专项维修资金的使用申请及拨付进度E.物业服务企业年度财务审计报告2.物业服务企业的法定安全生产主体责任覆盖的场景包括（）。A.地下有限空间作业安全B.电梯、消防等特种设备运维安全C.公共区域高空坠物隐患排查D.业主室内居家用电安全管控E.公共聚集活动的现场人流疏导3.老旧小区连片改造完成后，可落地的可持续物业服务运营模式包括（）。A.街道办兜底财政全额补贴的公益服务模式B.基础物业+便民增值服务的盈亏平衡模式C.大片区连片打包的规模化物业服务模式D.业主自治+专业物业顾问的互助服务模式E.完全市场化高价收费的高端物业服务模式4.下列属于物业承接查验时建设单位必须移交的物业设施设备技术资料的有（）。A.电梯出厂合格证明及运维说明书B.地下管网工程竣工图纸C.所有房屋的不动产权属证明文件D.监控系统的设备接入密码及运维账号E.小区所有配套设施的质量保修文件5.智慧物业场景下，下列业主个人信息采集行为符合《个人信息保护法》要求的有（）。A.人脸识别门禁仅采集业主人脸特征的脱敏特征值，不存储原始人脸图片B.征得业主书面同意后，采集业主家属信息用于社区养老上门服务核验C.公共区域监控视频仅保留30天，无特殊情况不得私自调取对外提供D.物业APP采集业主房屋住址、联系方式信息，同步用于对外营销推广E.未经业主同意，将业主车辆进出数据共享给周边汽修企业做精准营销6.住宅小区公共收益可列支的合法使用场景包括（）。A.补充住宅专项维修资金B.用于小区公共区域设施升级改造C.抵扣下一年度全体业主的部分物业服务费D.发放给业主委员会成员作为工作补贴E.用于补贴小区养老托育便民服务点的运营成本7.下列属于一级资质物业服务企业必须具备的条件的有（）。A.物业管理专业人员按照国家有关规定取得职业资格证书B.管理两种类型以上物业，并且管理各类物业的房屋建筑面积总和不少于规定基数C.建立并严格执行服务质量、服务收费等企业管理制度和标准D.注册资本人民币500万元以上E.拥有不少于20名的注册物业师专职从业人员8.写字楼商业物业服务的品质考核核心指标包括（）。A.电梯高峰期等候时长不超过40秒B.公共区域卫生清扫频次不低于2小时1次C.客户诉求响应时长不超过15分钟D.设备故障修复率达到100%E.物业费收缴率不低于90%9.物业项目突发火灾应急处置的规范流程包括（）。A.第一时间拨打119火警电话，同步启动项目消防应急预案B.组织现场人员疏散，优先引导高层业主通过消防电梯快速撤离C.安排专人到小区路口引导消防车进场，同步清理消防通道障碍物D.火灾扑灭后配合消防部门开展事故原因调查，统计财产损失E.事后第一时间向全体业主公示火灾事故全部原因，承担所有损失赔偿10.物业服务企业开展社区便民增值服务，不得出现的违规行为包括（）。A.强制要求业主购买物业企业旗下的家装、生鲜产品B.将小区配套养老服务点改为盈利性棋牌室对外营业C.利用小区公共区域搭建便民服务点，收益全部纳入公共收益账户D.泄露业主家庭信息给第三方家政企业收取佣金E.为小区独居老人提供免费的每日安全巡检服务11.下列关于住宅专项维修资金的使用说法，正确的有（）。A.维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造B.业主转让房屋所有权时，结余维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户C.小区公共区域的日常小修维护费用可直接从维修资金中列支D.维修资金不够使用时，由全体业主按照各自拥有的住宅专有部分面积比例分摊续筹E.公有住房售房单位留存的维修资金归售房单位所有，可自由支配使用12.物业项目风险防控体系中，属于常见的法律风险范畴的有（）。A.物业合同到期未及时续签形成事实服务纠纷B.员工操作不当引发设施设备损坏导致业主财产损失C.台风暴雨天气未提前做好地下车库防汛准备导致车辆被淹D.业主违规在阳台堆放易燃物品引发火灾波及相邻房屋E.物业企业擅自利用小区外墙投放商业广告未将收益公示13.业主委员会的法定职责范围包括（）。A.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况B.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同C.制定和修改业主大会议事规则D.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同E.处分小区业主共有部分的大额经营收益14.物业服务企业对小区内装修活动的合规管理措施包括（）。A.与业主、装修施工单位签订三方装修管理协议，明确禁止性行为B.每日对装修现场开展不少于1次的巡查，记录违规行为要求限期整改C.对破坏承重结构的严重违规行为及时上报属地住建部门D.限定业主装修施工时间段，避免干扰周边正常居住秩序E.直接没收装修施工单位的违规施工工具制止违规行为15.符合政策要求的住宅小区托育服务场景中，物业企业可提供的配套服务包括（）。A.利用小区配套公共用房联合第三方机构开办普惠托育点B.安排专职人员对小区内低龄儿童开展公共区域游玩安全巡检C.为有需求的业主提供课后儿童临时托管上门接送服务D.直接开办盈利性全托机构收取高于市场价的服务费用E.联合社区开展亲子科普活动，无需向业主收取费用三、案例分析题（共3题，每题12分，共36分）1.某2000年建成的老旧小区共6栋18层住宅，总住户768户，2024年完成政府主导的连片改造，其中5栋楼完成加装电梯，改造后属地街道办通过公开招标选定A物业服务企业进场提供服务，合同约定服务期限3年，电梯属于业主共有设施，由物业方通过采购第三方维保服务落实日常运维，年度电梯专项运维费由全体业主按照房屋面积比例分摊缴纳。2025年3月，3号楼加装电梯发生曳引钢丝绳断裂故障，导致1名正在轿厢内乘坐的业主磕碰受伤，事后属地市场监管局调查认定故障核心原因是电梯维保单位B在1月的月度维保中未按规范检测钢丝绳磨损度，且A物业方未按要求留存每次维保的现场影像记录、未对维保结果进行复核。事件发生后，小区业主委员会提出拒绝支付当年全部电梯专项运维费，同时要求A物业承担受伤业主的全部医疗、误工损失。问题：（1）本次电梯故障的责任主体分别有哪些，各自需承担什么对应责任？（2）业委会拒绝支付当年全部电梯专项运维费的诉求是否合法，说明政策及合同依据？（3）结合本次事件，简述老旧小区加装电梯后的全周期运维管理规范要点。2.某总建筑面积15万平方米的购物中心物业项目，由C物业企业提供全委托物业服务，合同约定物业方负责公共区域消防系统的日常运维管理，所有商户的店内消防设施由商户自行负责维护。2025年4月，购物中心3层的餐饮商户D店内厨房烟道起火，引燃公共区域的消防排烟管道，由于物业方日常运维不到位，公共区域的火灾自动报警系统多个探头处于故障离线状态，消防喷淋系统压力不足未能正常启动，最终导致火灾蔓延到3层全部商户，直接经济损失超过1200万元，事后消防救援机构认定火灾事故的直接起因是D商户未定期清理厨房烟道。问题：（1）本次火灾事故中C物业企业需要承担什么责任，有哪些法律依据？（2）针对餐饮业态集中的商业物业项目，应当建立哪些针对性的消防安全管控机制？（3）简述大型商业物业火灾事后的损失理赔及商户安抚工作流程要点。3.某新建商品住宅项目共12栋高层住宅，总户数1420户，2024年交付后物业企业为提升管理效率，在所有住宅单元门、小区出入口全部安装人脸识别门禁系统，未告知业主采集的人脸信息用途及存储方式，部分业主提出异议后物业方以“提升小区安全等级、拒绝人脸识别就不能进出小区”为由拒绝调整。2025年2月，有业主发现自家的房屋出租信息被陌生人发到了租房平台，后续经查实是物业负责门禁系统运维的第三方技术服务商私自导出业主的房屋住址、联系方式、人脸信息，对外出售给房产中介机构牟利，涉及业主信息共327条。问题：（1）本次业主个人信息泄露事件中，物业企业需要承担什么法定责任？（2）简述智慧物业设备部署中业主生物信息采集的合规流程要求？（3）物业企业应当建立哪些数据安全管理机制防范此类信息泄露事件发生。四、实操论述题（共1题，14分）某街道下辖连片老旧小区集群共7个小区，总住户4260户，常住居民1.1万人，其中60岁以上老年人口占比达到34%，0-6岁儿童占比12%，现有闲置配套公共用房合计780平方米，2025年属地政府要求落地“15分钟社区生活圈”建设要求，由中标的龙头物业服务企业统筹整片区域的物业服务升级，在保障基础物业服务达标率100%的前提下，实现非业主增值服务营收同比提升35%，同时不得额外增加普通业主的物业服务费负担。请结合物业管理相关法规及行业实操经验，设计完整的落地运营方案及对应的风险防控要点。参考答案及评分标准一、单项选择题1.C2.B3.A4.C解析：186万×70%=130.2万，酬金制下最高提取30%作为物业酬金，剩余部分全部归业主共有。5.B6.D7.C解析：业主违规搭建的侵权责任由业主自行承担，物业已尽到日常巡查告知义务的无需担责。8.C9.A10.B11.B12.A13.B14.B15.A16.B17.B18.C19.A20.C二、多项选择题1.ABCD解析：物业企业自身年度财报不属于必须向业主公示的范畴，仅需公示物业项目的运营收支情况。2.ABCE3.ABCD4.ABDE5.ABC6.ABCE7.ABCD8.ABC9.ACD解析：火灾发生后高层业主严禁乘坐消防电梯撤离，物业无需承担非自身责任导致的全部损失。10.ABD11.ABD12.ABCE13.ABD14.ABCD15.ABCE三、案例分析题1.参考答案：（1）责任主体及对应责任：一是电梯维保单位B承担首要直接责任，未按规范开展维保作业是故障发生的核心原因，需要承担受伤业主60%以上的医疗损失赔偿，同时由属地市场监管部门对其做出行政处罚，情节严重的吊销维保资质。二是A物业服务企业承担次要管理责任，未按要求对维保服务开展复核管控，需要承担受伤业主剩余部分的损失赔偿，同时按照物业合同约定接受业委会的相应考核处罚。三是业委会无需承担直接责任，需要同步做好业主沟通安抚工作。（2）业委会诉求不合法，依据《物业管理条例》及物业合同约定，电梯专项运维费属于全体业主共同分摊的法定运营费用，仅可扣除对应运维服务不合格部分的费用，不得全额拒付，本次事件中仅可扣除年度电梯维保服务对应10%-20%的考核违约金，剩余部分仍需正常拨付用于后续电梯运维。（3）运维管理要点：一是建立“双复核”维保机制，每次维保作业物业工程人员必须现场旁站，留存全程影像记录签字确认；二是建立电梯月度安全抽检机制，每月联合市场监管部门定点抽检维保质量；三是为每台加装电梯购买专项公共责任险，覆盖故障导致的人身财产损失；四是建立电梯运维信息公示机制，每季度向业主公示维保记录、费用支出明细。2.参考答案：（1）C物业企业需要承担事故的次要连带责任，依据《消防法》第十八条规定，物业服务企业应当对管理区域内的共用消防设施进行维护管理，提供消防安全防范服务，本次事故中物业未履行消防设施运维责任导致损失扩大，需要承担30%左右的事故损失赔偿责任，同时由消防救援机构对物业企业做出最高5万元的行政处罚，项目负责人被处以相应个人处罚。（2）管控机制：一是建立餐饮商户烟道季度强制清理机制，由物业统一安排合规单位上门清理，费用由商户承担，留存清理记录；二是每月对餐饮商户的动火操作、燃气使用情况开展专项巡检，建立隐患台账限时整改；三是在餐饮后厨区域安装独立烟感、自动灭火装置，接入物业智慧消防平台实现实时预警。（3）工作流程：第一时间统计所有受损商户的财产损失清单，对接投保的公共责任险保险公司开展现场定损，按照法定责任比例启动理赔流程，同步为受损商户提供临时经营场地协调、装修复工手续代办等便民服务，最大程度降低商户的停业损失，7个工作日内拿出完整的赔付方案与商户协商达成一致。3.参考答