既有建筑质量管控条文

既有建筑质量管控条文作为一名在建筑结构检测与质量管控行业干了快二十年的老从业者，我经手排查过的既有建筑没有一千也有八百，太清楚质量管控这根弦半分松不得。这些管控条文不是写在纸上面向监管的空泛要求，每一条都是从实际问题甚至事故教训里总结出来，用来护着老百姓居住安全、保住既有建筑使用价值的实打实规矩。本文从行业实际需求出发，梳理形成全流程的既有建筑质量管控条文，为一线管控工作提供可落地的执行依据。1总则总则是整个管控工作的总遵循，明确了管控的核心方向和基本要求，所有后续工作都要符合总则的划定标准。1.1编制目的为规范已投入使用的既有建筑质量管控工作，及时发现并消除质量安全隐患，保障建筑使用安全，延长建筑使用寿命，兼顾不同类型既有建筑的实际使用需求，特制定本管控条文。这么多年干下来我最深的感受就是，很多老建筑的事故都不是突然发生的，都是小问题没人管慢慢拖成大事故，编制这些条文就是要把管控节点往前移，把问题消灭在萌芽状态。1.2适用范围本管控条文适用于所有已经建成并投入使用的城镇民用建筑、工业建筑，以及农村地区用于经营、集中居住的规模化既有建筑。纳入文物保护名录的历史建筑、风貌建筑除遵守本条文外，还需同时符合文物保护相关要求，兼顾安全与保护需求。1.3管控基本原则1.3.1安全优先原则所有管控工作必须把结构安全和使用安全放在第一位，任何时候都不能因为节约成本、压缩工期、保留使用收益就降低安全标准，安全红线绝对不能碰。1.3.2全流程管控原则既有建筑质量管控不是一次排查就结束的工作，要覆盖现状排查、等级评定、分类处置、改造施工、日常运维全生命周期，每个环节都不能掉链子。1.3.3分类管控原则要根据建筑的建成年代、结构类型、损伤程度、用途分类制定管控要求，不能搞一刀切，比如八十年代的砖混结构和新建的框架结构管控要求不一样，普通民居和文保建筑的处置方式也不一样，要因地制宜解决问题。2既有建筑质量现状排查管控条文排查是所有管控工作的基础，基础打不牢，后面的管控都是空中楼阁，这一阶段的每一个要求都必须落实到位，不能打折扣。2.1前期资料收集管控要求2.1.1必须完整收集建筑的所有基础资料，包括原设计图纸、施工记录、竣工验收文件，历次改造、加固、装修的审批和施工资料，还要收集建筑使用过程中的灾害影响记录，比如火灾、洪水、周边施工影响后的检查记录，不能漏下任何一段使用历史。2.1.2对于原始资料完全缺失的老旧建筑，必须组织专业技术人员完成主体结构的实测补绘，完整掌握建筑的结构布置、构件尺寸、材料强度等核心基础信息，严禁仅凭经验估算就开展后续工作。我刚入行的时候就遇到过一栋三十年代建的老办公楼，完全找不到原始图纸，当时所里有人说差不多画一下应付过去算了，我们坚持爬完每一层、测完每一根梁，最后发现主梁尺寸比我们估算的小了十公分，及时调整了加固方案，避免了大问题，所以这条真的是没的商量的硬要求。2.2现场检测作业管控要求2.2.1外观普查必须做到100%全覆盖，排查人员必须到达建筑的所有部位，包括阴暗的地下室、积水的屋顶、难爬的外墙、每家每户的室内空间，不能因为入户难、楼层高就跳过任何部位，所有发现的裂缝、空鼓、酥碱、变形都要做好标注，精确记录位置、尺寸和发展趋势，不能大概记一下就算完。2.2.2核心部位必须按规范要求做抽样检测，地基基础、主体承重结构这些影响整体安全的部位，必须抽取足够数量的检测点，混凝土建筑要测实际强度、钢筋锈蚀程度，砌体建筑要测砂浆强度、墙体整体性，地基要测不均匀沉降情况，如果建筑周边有新建地铁、基坑施工，还要额外检测施工对既有建筑的影响，不能靠肉眼看就下结论。2.2.3所有检测过程必须留下原始影像和数据记录，检测数据不得篡改、删减，谁检测谁签字谁负责，终身对检测结果承担责任，不能为了接项目就帮着产权方隐瞒问题。2.3排查结果评定管控要求2.3.1必须根据排查检测结果，将既有建筑明确划分为三个质量等级：一般质量问题建筑、轻微结构损伤建筑、重大安全隐患建筑，不得做模糊评定，更不能隐瞒存在的问题。2.3.2最终的评定报告必须由两名及以上具备相应资质的专业工程师审核签字，加盖单位公章，评定结果终身可追溯，不能随便找个新人出报告签字应付事。2.3.3评定结果必须第一时间书面告知产权单位、管理单位和属地监管部门，评定为重大安全隐患的，还要直接告知属地街道社区，方便及时落实防控措施，不能压着报告不发。3既有建筑分类分级管控条文完成排查评定后，就要根据不同的等级落实对应的管控措施，分类管控才能把有限的资金和资源用在刀刃上，既不浪费公共资金，也不留下安全死角。3.1一般质量问题建筑管控要求一般质量问题建筑指结构安全满足现行使用要求，仅存在墙面开裂、门窗渗漏、装饰层局部松动等不影响结构安全的表观问题的建筑。3.1.1要求产权单位或者管理单位在3个月内完成对应问题的维修处理，彻底消除表观质量问题，不能拖着不修，小问题拖成大问题。3.1.2建立专门的质量管控台账，每半年组织一次例行检查，跟踪原有问题有没有复发，有没有新的质量问题出现。3.1.3要向住户普及安全使用知识，提醒住户不能私拆乱改承重构件，发现墙面开裂、异常变形等问题及时上报管理单位。3.2轻微结构损伤建筑管控要求轻微结构损伤建筑指主体结构存在轻度损伤，承载力略有下降，但仍然满足正常使用要求的建筑。3.2.1要根据损伤情况明确使用限制，比如原本设计存放重型货物的厂房，要严格限制最大堆载，住宅禁止私加厚重隔断、改变成仓库等大荷载使用功能。3.2.2每年组织一次全面结构检测，跟踪损伤的发展情况，如果发现损伤出现加速发展，立即升级管控等级，及时采取处置措施。3.2.3提前做好加固改造的方案设计和资金筹备，争取在合适的窗口期完成改造，不要等损伤恶化了再动手，不仅花更多钱，风险也大得多。3.3重大安全隐患建筑管控要求重大安全隐患建筑指主体结构损伤严重，承载力不满足使用要求，随时可能发生安全事故的建筑。3.3.1要求必须在评定完成后72小时内完成危险区域内的人员撤离，设置明显的警示标志和硬质围挡，严禁任何人员进入危险区域，没有任何商量的余地。3.3.2属地监管部门要安排专人定期盯守巡查，严禁产权方或者管理方擅自启用、出租危险建筑赚黑心钱。我干这么多年见过太多心存侥幸的例子，明明鉴定成危房了，还舍不得空出来，低价租给外来务工人员住，结果下雨天墙塌了出了人命，这条真的是拿人命换回来的教训。3.3.3要尽快制定处置方案，符合加固条件的尽快落实资金开展加固，不符合加固条件的要及时拆除，彻底消除隐患，不能抱着拖一天是一天的想法，拖出事故来谁都负不起责任。4既有建筑改造与日常运维管控条文大部分既有建筑都会长期使用，不少还会进行改造更新，改造过程和日常运维的管控是避免出现新问题的关键，绝对不能放松。4.1改造工程施工过程质量管控要求4.1.1所有改造工程开工前必须重新复核建筑现状结构，任何涉及拆改承重构件的方案都必须经过完整的结构验算，确认安全后方可实施，严禁未经审批私自拆改承重墙、主梁、承重柱这些核心构件。现在很多老房装修，业主为了扩大空间就砸承重墙，管理单位必须负起责，装修前必须报备，现场核查方案，发现私拆行为立即制止，上报监管部门，不能睁一只眼闭一只眼。4.1.2施工过程中每天都要做结构安全巡查，施工打开原有构件后，如果发现和原排查结果不符的问题，比如原本没发现的严重钢筋锈蚀、墙体酥碱，必须立即停工，重新组织检测评定，调整方案后才能复工，绝对不能带险施工，抢工期抢出事故。4.1.3改造完成后，除了常规的施工质量竣工验收，还必须重新做结构安全检测，确认改造后的结构满足安全要求，才能交付使用，所有改造资料都要归入建筑管控档案，方便后续管控查询。4.2日常使用阶段定期管控要求4.2.1明确产权单位或者管理单位是既有建筑质量管控的责任主体，必须指定专门的管控责任人，建立完整的质量管控档案，从建成到现在所有的改造、检测、维修记录都要归档保存，不能换了管理人就丢了资料。4.2.2每年至少组织一次全面的质量安全检查，重点检查外墙装饰层、承重结构、地基沉降这些核心部位，大风、强降雨等极端天气过后，还要组织专项检查，及时发现雨水浸泡、外墙砖松动这些问题，避免掉砖伤人这类事故发生。4.2.3既有建筑进行加装电梯、加层、改变使用功能这类变动结构的改造前，必须提前做全面的结构检测，确认原结构承载力满足改造要求才能实施，严禁未经检测就擅自开工。这几年老小区加装电梯的项目很多，我见过不少图快的项目，没做原结构检测就开工，结果导致相邻单元墙面开裂，最后花了几倍的价钱补救，还伤了邻里和气，所以这条要求真的非常有必要。结语总的来说，这些既有建筑质量管控条文不是束缚行业的条条框框，是几十年行业实践总结出来的安全指南。