地产白皮书1~10月东莞房地产市场报告

1~10月东莞房地产市场报告【地产白皮书】【洋房类】东莞普通住宅成交均价徘徊在6000元/平米1—10月份，东莞普通住宅均价表现趋稳如今看来，东莞商品住宅均价其实并没有出现政策出台前、正如不少消费者所预期的那种理想情形：下跌。至于后市发展趋势，就要视各类型洋房供求关系以及各房企的资金链状况。当然，这会是一个相对漫长的过程，在这期间，一切都有可能发生。

市场1—4月4月新政实施前成交稳定开发商去年都狠狠赚了一把，这并非无稽之谈。单个房企年销售额突破30亿元的，在东莞，就有两个，这是东莞房地产自掀开发展帷幕之际，开创的第一个新局面。其他房企同比2008年，业绩都实现了翻一番的销售目标。分析2009年的销售数据，与各房企旗下的各类型产品的积极贡献不无关系。从整个市场层面而言，不论是大户豪宅、抑或中等户型、别墅去年的消化都呈现出良好态势的特征。去年底，银行有关收紧二套房贷的迹象在市场一线得到验证。时值春节前后，一些发展商很敏锐，利用元旦销售节点，迅速出货，并在2010年开年之际，再度取得了一个良好的销售业绩；也有一些发展商或囿于工程进度、或看不清市场变化等原因，要么赶不上、要么不推货，1月份就这样转眼滑过。但从整体来看，销售数据并不难看：1月份，80—140平方米的户型，卖了1834套。140平方米以上的户型，卖了688套。2月份，恰遇传统佳节，因此，成交不旺盛，是开发商意料中之事。结合1、2月份的市场表现，各房企甚至在今年两会召开前夕，都寄予政府放宽货币政策的深切期望。只要政府放宽货币政策，对于房地产来说，就是一个极大的利好。因为两会所透露的一些信息，被一些楼市专家普遍解读为一种积极，因此，不少房企代表在紧接着对4月份楼市走向预期之际，都不约而同地采取乐观态度，他们有理由坚信：大阳春会紧随而至。需要看到的一个现象：3月份普通住宅新增供应还不到900套，仅为1月份的1/3，而成交量还是有1553套。发展商的良好市场预期，也并非一厢情愿：4月份，东莞普通住宅成交量达到1793套；140平方米以上的大户型，成交量也超过400套；别墅100套。5—10月中等户型产品消化较快转折点正式来临。4月下旬，一纸史上最为严厉的楼市新政正式落地，发展商美好的愿望正遭受来自现实的冲击。在紧接着来临的五一黄金周，城区各大楼盘均上演了惨败局面，甚至一些楼盘还出现零成交状态。5月东莞商品住宅总成交量还不到2000套，这种情形，让消费者不经意联系起2009年的5月份，商品住宅月度成交量超过5000套的数据，相形之下，一边是“红五月”，另一边则是“灰五月”。从4—7月份买卖双方的心态来看，一方面，楼市新政实施后，在一定程度上坚定了消费者降价的强烈预期性，不少原准备在5月份出手买房的消费者纷纷推迟购房计划；另外一方面，由于房企尤其是主流品牌房企资金压力不大。早在新政实施之前，他们抓住2008年底利好政策实施所波及的整个2009年消费力充分释放的大好前提，在2010年第一季度加紧销售进程，快速实现了资金回笼的渠道，以致房企在这期间都表现出不太紧张的心态。房企普遍所表现出的淡定心态背后，则是成交量持续下探的事实。不过，这一现象，自8月份开始，开始得到扭转。从数据来看，8月期间，每周住宅成交量平均超过800套，日均成交量超过100套，相比新政实施一段时间内日均成交量徘徊在50套，住宅成交量开始出现反弹特征。到了9、10月份，普通住宅成交量再度冲破2000套。值得一提的是，就在国庆前夕，包括银监会、国土资源部在内的多部门刚刚颁布楼市新政。

价格1—10月市场并未出现降价跟随风潮作为东莞本土房企大鳄，光大在2008年的市场表现可视为起到模范作用。在它的积极参与和带动下，东莞房价从2007年的巅峰时期迅速降至2008年一个相对合理的水平。但正所谓彼一时此一时。今年4月下旬出台的严厉新政实施不到一周时间，光大就高举“听党的话跟党走”大旗，对黄旗印象和景湖时代城两项目打出“83折”优惠，在消费者中赚足眼球，并赢来喝彩。但事实上是，此举，光大并没有起到引领整个市场大势跟随风的标杆作用。一个多月时间过去后，作为深系房企的一个代表，深业地产也不经意发起“要在东莞市场上引起轰动”的豪言，对旗下5栋68套单位以5500元/平方米的价格分批推出市场，消费者趋之若鹜。从数据来看，今年前10月份，普通住宅成交均价为5906元/平方米，140平方米以上户型的成交均价为8410元/平方米。从月度走势来看，1—10月份，东莞普通住宅成交均价基本维持在6000元/平方米，10月份达到6298元/平方米；140平方米以上户型成交均价在这期间变化相对大。9月份，该类型产品成交均价达到9084元/平方米，这与部分高端大户豪宅上市拉高整体均价不无关系。年底价格走势变数大普通住宅、大户洋房后市价格走势将如何？有一点需要认清的就是，真正影响市场价格的力量是供求关系，供应量的增加直接影响市场价格；此外，还取决于发展商资金链的紧张程度。开发商降价的前提是企业资金紧张，没有钱了，企业的资金链条紧张比任何导致降价的因素压力都大。从现阶段来看，政策从紧已经是一个事实，但一个重要的前提就是目前发展商资金链相对宽松，由此在今年内想让他们在价格上作出妥协，会存在一定的现实考验。从明年上半年来看，一些大户型单位会继续加大供应量，在供求关系制约的经济理论中，价格会有波动，也在正常中。至于普通住宅，尤其结合两次新政实施前后的节点来看，主力项目的成交均价表现相对稳定，由此可以预见的是，如果明年上半年供应量依然从紧，那么，价格下调的可能性就不会太大。（记者蓝学才）【别墅类】独栋别墅最高价曾卖到7.5万/平米1—10月份，东莞别墅成交均价为15044元/平米2010年，对于房地产来说，是一个特殊的年份。就在今年，政府两度出台宏观调控政策，且被称为史上“最严厉”，在这期间，央行还祭出加息“杀手锏”，旨在通过此，来抑制住流入楼市的资金。但一个现实问题是，在人民币升值、通货膨胀预期影响越发强烈的当下，尤其是对于别墅的买家，他们还是将资金考虑投入稀缺性的物业中，这也就直接导致，进入9、10月份后，东莞别墅成交量开始出现明显上升的真实一幕。市场1—8月份成交量起伏变化较大在2008年底各种利好政策的刺激下，2009年东莞楼市上演了量价齐升的局面。尤其是别墅市场，去年东莞别墅成交量为历年之最。有数据提到，2009年别墅销售套数超过2000套。这个数据，比楼市进入2007年的高峰期还要高。分析其背后原因，与去年货币政策宽松不无关系，由于当时别墅销售仍然可以做到两成首付，吸引了不少资金，从而使得别墅成交量大增。进入2010年以来，从政策环境来看，有关别墅禁地令政策依然从紧。3月11日，国土部再次发出通知要求各地严格控制大套型住房用地、禁批别墅用地。事实上，类似的“禁地令”已不是第一次。早在2003年国土部就叫停别墅用地审批，其后多次强调。在这样的前提下，东莞别墅市场第一季度表现相对“抢眼”。今年1月份，别墅新增供应套数为278套，成交了218套，其中独栋别墅就有107套，成为成交主体。4月份，号称史上最为严厉的“国十一条”正式落地。尽管这一旨在打击投资客的新政并没有直接指向别墅产品，不少业内人士也坚决认为它不会对别墅销售造成影响，但市场证明，别墅最终还是“深受其害”。从供应来看，5—8月份，别墅新增供应量维持在70套左右，其中6月份，新增供应还处于零供应状态。从成交量来看，在这期间，别墅成交套数仅维持在60套左右，与去年月度200多套成交量相比，呈现大幅下跌态势。这种现象产生的背后，就是今年内第一次宏观调控政策出台后，对购房心理产生了不小影响。国务院出台的新国十条调控新政，明确提出了实行严格的差别化信贷政策、同时对外地人购房、境外人士购房均提出了明确的限制，这些政策的出台，对别墅市场的成交产生了较大的影响。因为，从以往的成交案例来看，东莞城区别墅市场上虽然外地客户比例不大，但是靠近深圳的一些镇街别墅项目，外地客户比例较大，这就造成从整体来看，所受到的直接影响不小。另外，当时政策实施后，由于地产股不断下跌，股市受到重挫，许多投资者信心严重不足，进一步导致了购房者的观望行为发生。这些均导致期间别墅市场的败落。9—10月份出现反弹继续突破百套成交量一波未平一波又起。就在大多数开发商所预期看好的十一黄金周将要来临之际，9月29日，宏观调控政策再度被政府“祭出”。也许是之前政策已经透支了预期，也许是居高不下的CPI影响，新一轮政策出台后，别墅成交量恰好在这期间又出现反弹特征。东莞中原地产数据提到，9月份，别墅成交套数为127套，10月份为137套。开启机构策划总监张志芳说，由于别墅是属于稀缺品，之前政策出台后，大家并没有盼到别墅价格下跌，再者，在通货膨胀预期影响下，一些有钱人还是会将资金流向别墅市场，这也就造成别墅成交量反弹的现象。SOHO中国董事长潘石屹在其微博中说，现在市场上的资金过于充裕，通胀预期又十分强烈，富余资金急需寻找出口。无论是农产品、艺术品，还是商业地产、高端别墅，都有可能成为投资对象。

价格：1—10月份成交均价起伏变化较大需要辨清的一个事实就是，目前在市场上流通的别墅产品，严格意义上来分为两种：别墅和类别墅。即是传统意义上的独栋别墅、叠加别墅、联排和双拼别墅。以叠加别墅为例，从今年1—10月份，其成交均价基本维系在10000元/平方米左右波动，最高峰出现5月份，为11971元/平方米，最低峰为9223元/平方米，出现在10月份；独栋别墅成交均价则基本维持在1.6万元/平方米左右，今年10月份，达到21900元/平方米，这其中与高端别墅加大供应量从而拉高当月均价不无关系。整体来看，截至目前，别墅成交均价今年10月份达到最高峰，为17459元/平方米，从1—9月份，月度均价表现出较大跳跃性的特征。其实，从这几年别墅的成交价格来看，受别墅禁地令的影响，表现出不断趋高的特征。以独栋别墅为例，2007年成交均价为1.4万元/平方米、2008年为1.38万元/平方米、2009年为1.7万元/平方米。纵观这几年别墅成交市场，最高单价曾卖到7.5万元/平方米，为松山湖一号樱花湖33—36栋单位，均价区间为6.5—7.5万元/平方米，不过，户型面积不大，176平方米，成交总价一套单位为1300万元左右。后市：别墅成中长期投资首选从宏观经济角度分析，预计明年东莞出口持续复苏回升，带动第二产业经济的增长，同时东莞第三产业在产业转型升级中持续加快发展，整体而言，明年东莞经济增长的势头比较明显，同时也意味着东莞本土企业主的财富持续增值，加上明年通胀持续，对房产的投资需求热情仍然比较高；另外，预计在深圳限购令没有解除的情况下，同时明年广深港高铁的开通，深圳、香港甚至内地的投资资金将持续流入东莞市场特别是高端豪宅的别墅物业。因此，明年对别墅的需求仍然持续旺盛，特别是对山水资源、城市中心地段的别墅盘需求更加强烈。在中原地产市场研究部经理车得锐看来，近四年别墅市场的供需相对比较平衡，预计明年别墅的供应比今年有所增加，但相对于旺盛的需求而言，供应上仍然趋向偏紧。明年别墅市场的供需状况决定了别墅成交价格整体呈现平稳上涨的势头。因此，他预测：分别墅类型去看，由于独栋别墅愈发稀缺，而且户型面积趋小化，独栋别墅成交均价预计有较为明显的上涨；而随着独栋别墅的日益稀缺，双拼别墅逐步成为独栋别墅的替代品，需求日趋旺盛，因此预计双拼别墅的价格

【中小户型】1—10月份，东莞公寓均价为6200元/平方米左右从8月到10月份，东莞的公寓市场已经连续三个月新增供应为零。而这种情形，就城区而言，零供应或许要延续到年底。一面是所谓的刚需要出手，一方面却担心在“市场不稳定期”遭冷遇。小公寓市场，在动荡不安的2009年楼市中，度过最波澜不惊的一年。市场【1—4月】签约均价高达7600多元/平方米数据显示，在今年3月份，新增供应商品房面积23.32万㎡，供备案2220套，其中商品住宅19.99万平方米，其中公寓项目仅有一个，就是东城的迪纳酒店公寓项目。今年三月份，由于迪纳酒店公寓的入市，签约均价从2月份的6400元飙涨到7669元，但签约面积并未出现太大变化。小公寓曾深受打击。2006年6月，国家建设部等9部委下发文件，要求每个城市新开工建设的住宅总量中，应有70%以上为90㎡以下的中小套型住宅，此即为“90/70”政策。在这一政策制衡下，由于小户型公寓有着总价低、首付低等优势，直接导致目前市场上大部分小户型产品的客户群体都以投资为主。东莞小户型产品供应量也因此迅即不断增大。来自东莞中原统计数据，2004年，东莞小户型供应总量为5152套，2006年为7666套，截至2007年9月，东莞小户型供应总量已经达到7818套，加上年底一些新项目，东莞小户型2007年供应总量突破1.2万套。东莞合富辉煌监测数据也显示，从2006年8月至2008年8月两年时间里，全市的公寓供应量达到138万平方米，其中2007年新增供应69万平方米。供应面积在不断加大，但在首付提高、收益率大幅下降的前提下，以投资为主的小户型楼盘正陷入销售困境。事实上，从2007年下半年开始，小户型公寓产品竞争开始非常激烈。5—7月市场曾出现个别楼盘降价尽管东莞城区公寓新增稀缺，受到政策的影响，2010年前10个月的东莞公寓市场，价格平稳上升，并未出现大涨现象。不过，4月中旬的房贷新政，还是让不少楼盘出现价格调整。以南城天诚国际这个楼盘为例，据东莞合富辉煌监测数据显示，1-3月份，该盘的成交均价为6700元/平方米，从4月份开始，成交单价出现大幅调整。今年8月份，成交单价已经降为“5”字头，为5977元/平方米。不过，随着人气复苏，市场回暖，9月份开始，该盘的成交均价再次调为6300元/平方米之上。莞城的君悦2046这个盘也算个跨年销售项目，2009年1-6月份，成交单价均在4800元/平方米左右，从去年9月份开始，单价缓慢提升，最高成交单价在今年4月份，曾达到5500元/平方米。然而4月房贷新政让这一涨价趋势再次终止，5-8月份，成交单价再回5100元/平方米；随着8、9月份的市场回暖，尾盘销售阶段的君悦2046也适度抬高身价，成交价涨到了5400元/平方米。8-10月连续三个月无新增项目“在东莞买个合适的公寓真难。”宋歌在东莞某房地产开发公司工作，2008年大学毕业，她只身一人从广州来东莞。宋歌算了一笔账，单身公寓每个月房租在1000元左右，买个30平方米的小公寓，总价也就20万元，20年供完，月供不到1000元，比租房要划算得多了。从今年五一开始，宋歌在四大城区不停地看房，主要是找小户型公寓产品。“掰着指头都能数过来，迪纳酒店公寓、中信德方斯、城市风景、天诚国际，还有世纪城、上东国际推出的公寓。”在南城工作的宋歌说，这些项目不是有点远，就是有点偏，“有两个在犹豫要不要下定买的时候，又剩下尾货，还死撑着不降价。”可选产品少，成交价格高。成了今年小公寓产品的主要特征。据中原地产监控数据显示，由于政策调控，投机投资需求受到平抑作用，今年“金九银十”小户型公寓新增供应量比较小，占总体供应比例的1.83%，创近五年的新低。对这一现象，瑞峰置业副总经理姚丽军解释为，经历2005-2007年三年的井喷后，东莞小户型公寓的开发投资热潮开始逐步退潮，市场回归理性。其实，2009年新增公寓已经是急剧减少了。东莞合富辉煌相关数据显示，2009年东莞新增公寓面积仅约20万平方米，约3480套，同比2008年大幅减少53.7%。在三大住宅类型中，公寓为唯一供应减少产品。

年底价格走势变化不大城区潜在新项目少就城区而言，今年公寓供应得并不多。年初，东莞中原地产提供的数据显示，2010年公寓潜在供应新项目有东城的星河传说迪纳酒店公寓、东城红和花园商住小区，石龙的腾龙领寓和万江的润隆大厦，新增公寓面积约15万平方米。事实上，仅有迪纳酒店公寓入市，其他三个至今都杳无音信。而2010年几个在售的公寓项目，比如城市风景、天诚国际、宜景康源等都是跨年项目。而在下半年，城区最可能入市的项目即为南城三元里片区的中央财津。项目一楼将引进大型商超，楼上拟建公寓式住宅，大多是中小户型，包括单身公寓、一房一厅、两房一厅，面积在30~80平方米之间。其实，早在2007年，开发商已在筹备该项目。目前，该项目工程已经封顶，但开盘拟定时间却一推再推。除了价格难定之外，市场屡遭“调控”，不利投资入市是一大主因。“东莞城区的公寓可售量越来越少，逐渐成稀缺。”合富辉煌市场研究部经理李兴旺说，2009年，东莞公寓价格走势较平稳，波动较小，高端公寓较少，以普通公寓为主。2010年虽然受到政策影响，但供应毕竟偏紧，价格以平稳为主，稳中有升。数据显示，2009年东莞公寓销售均价约6013元/平方米，同比略涨2.6%，上涨幅度相对较小，主要原因为2009年在售以普通公寓为主，高端公寓较少。今年，公寓价格或被星河传说等高端公寓拉升，但上升幅度或较平稳。(记者李前刚)【二手】前10月东莞二手房成交均价5500元/平1—10月份，二手市场曾出现三个月观望期在未来两个月内，由于业主放盘积极性不高，而需求市场并未衰减，东莞二手房市场行情发生转折的可能不会太大。市场1—4月首次置业入市促成交升温时至今日，不少二手房从业人员都对年后的3月份小阳春念念不忘。“3月份东莞二手住宅市场出现了交投升温的态势，从2月份传统交投淡季回升至正常交投水平。”金信联行市场研究部罗平分析到，春节后，买卖双方逐渐走出观望，交投活跃度增加。同样的，从合富置业监控的成交数据显示，3月份东莞二手住宅成交均价为5354元/平方米。而这一次成交升温，首次置业人士入市积极性提升率先显现，3月份超过首次置业成交比例高达65%，首次置业人士比较青睐总价在30~50万元之间的二手房。据合富置业统计数据显示，3月份出现超过四成的首次置业成交个案落在该总价区间段内。60-90平方米中小户型受到首次置业人士追捧，3月份该面积段成交比例达39%。由于经济能力所限，商业贷款仍是多数首次置业人士实现购房计划的途径，3月份约六成多首次置业人士选用商业贷款。东城区的中信阳光假日、中信阳光澳园、景湖春天，南城区的未来世界花园、金地格林小城等，都是3月份首次置业人士热求的楼盘。改善型买家入市积极性紧随首次置业人士之后也陆续提升，面积在120-144平方米舒适型大户型物业受到改善型买家的青睐，占3月份改善型置业个案接近三成份额。景观佳的物业受到改善型买家的垂青。据合富置业成交数据显示，3月份六成左右的改善型买家会选购望小区花园的园景物业。5-7月有业主降价放盘在房贷新政出台一个月后，就开始有买卖双方的博弈已令到部分业主不但不再反价，而且更会出现将放盘价调低的现象。受到一手市场打折风带动，二手房业主开始松口，不但调低放盘价，还有部分业主在遇到很有诚意的买家时，会有5%-10%的议价空间存在。比如东泰、西平片区以及东城大道这些二手房成交的热门区域，均出现部分业主降价出售物业的情况。总的来说，在这一期间，中小户型放盘价降价幅度约在几万元左右，而部分大户型物业降价放盘的幅度多达十万元起计。如中信凯旋城某个面积在208平方米的放盘单位，原放盘价为165万元，现在业主将价格调低10万元，希望能将物业尽快出售套现。同样的，从金信联行市场研究部统计的数据来看，5月份东莞市区中心区二手房成交量出现了明显下跌，环比跌幅为27.40%，同比略降3.64%。由于性价比高的笋盘受到购房者的喜爱，拉低了成交均价，比4月份下降了12.5%，降至5285元，从数据来看，新政促进了中低价位的成交量，抑制了中高价位的成交。

8-10月9月份曾迎来一波成交小反弹在5-7月份累积的市场需求终于在9月份慢慢释放出来，在东莞二手房市场中，又是自住需求继续释放令9月二手楼市交投热度得以保持。不过，市场上流传着即将出台“二次调控”新政的消息，以及一手楼市推货旺季的到来，令投资者和部分自住用家并不急着入市，从而令9月份二手交投势头并没有出现急剧升温的情况。来自合富置业的成交数据显示，9月份东莞整体二手住宅买卖成交均价为5319元/平方米，环比下降6.8%。对于今年十一，也适逢“二次调控”出台后首个假期。而“十一”黄金周二手楼市人气并未比平日出现明显增加。从以往的经验分析，东莞二手市场业主与买家对新政往往都需要一段时间进行消化，由于“二