2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策通关题库(附带答案)

2023年房地产经纪人之房地产交易制度政策通关题库(附带答案)一、单项选择题1.2023年10月，居住在广州市的居民王某将名下一套持有满2年的144平方米商品住宅对外出售，该住宅为王某2020年以380万元价格购入，当前对外售价为620万元，根据我国现行增值税征管政策，王某本次转让应缴纳的增值税额为（）A.0元B.12万元C.11.43万元D.31万元【答案】C【解析】根据我国营改增后住房转让增值税差异化征管规则，北京市、上海市、广州市、深圳市四座超一线城市执行特殊计税标准：个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的普通住房对外销售的，免征增值税。144平方米为国内多数城市普通住宅和非普通住宅的划分临界值，因此本次转让属于北上广深满2年非普通住宅的差额计税情形，应纳税额=（620-380）÷（1+5%）×5%≈11.43万元。2.根据财政部、税务总局2023年发布的《关于延续实施居民换购住房有关个人所得税政策的公告》（财政部税务总局公告2023年第28号），纳税人在2022年10月1日至2025年12月31日期间出售自有住房并在出售后一定期限内重新购买住房，可按规定退还其出售现有住房已缴纳的个人所得税，该期限最长不超过（）A.6个月B.12个月C.18个月D.24个月【答案】B【解析】该政策为2023年明确延续至2025年底的稳楼市核心支持政策，规则明确纳税人出售自有住房后1年内，在同一城市行政管辖范围内重新购买住房的，可按新购住房金额占现住房转让金额的比例，全额或部分退还出售现住房已缴纳的个人所得税，重新购房的时间节点以商品房买卖合同网签备案时间为准。3.根据《民法典》及2023年自然资源部修订的《不动产登记暂行条例实施细则》相关规定，设立居住权的当事人应当向登记机构申请居住权登记，居住权的生效时间为（）A.当事人签订居住权合同之日B.向登记机构提交登记申请之日C.登记机构记载于不动产登记簿之日D.登记机构向申请人发放居住权证明之日【答案】C【解析】《民法典》第三百六十八条明确规定，居住权自登记时设立，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产权属证书只是权利人享有该不动产物权的证明，若权属证书记载事项与不动产登记簿不一致，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。4.根据2023年住房和城乡建设部、人民银行联合发布的《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》，商品房预售资金监管额度内的资金，在确保项目竣工交付所需资金的前提下，可按照工程建设节点逐步拨付，以下不属于法定可提前拨付节点的是（）A.完成主体结构封顶B.完成外立面施工C.完成竣工验收备案D.完成不动产首次登记【答案】D【解析】本次通知针对此前多地出现的预售资金违规挪用、项目烂尾问题作出明确约束，监管额度内资金拨付节点原则上不得超过4个，分别对应主体结构封顶、外立面完工、竣工验收合格、完成不动产首次登记前，不动产首次登记完成后项目才具备办理分户转移登记的条件，对应节点的监管资金必须全额留存至首次登记完成后才可全额拨付，因此D不属于可提前拨付的节点范围。5.2023年，某新市民租住位于省会城市市区的一套保障性租赁住房，该住房建筑面积为52平方米，根据我国保障性租赁住房租金定价的通用规则，其年租金最高不得超过同地段同品质市场租赁住房年租金的（）A.60%B.70%C.90%D.95%【答案】C【解析】住建部2022年起在全国推行的保障性租赁住房管理规则明确，保障性租赁住房的租金原则上要低于同地段同品质市场租赁住房租金，各地普遍按不高于市场租金的90%设定上限，同时面向低收入保障群体的保租房可进一步下浮租金标准。6.根据《房地产经纪管理办法》及2023年住建部关于房地产经纪行业整治的相关要求，房地产经纪机构未完成房地产经纪服务合同约定事项，服务未达到合同约定标准的，以下关于佣金收取的规则说法正确的是（）A.全额收取佣金B.不得收取任何佣金C.减半收取佣金D.可根据服务进度收取必要费用【答案】D【解析】2023年多地出台的经纪行业合规指引进一步明确，经纪机构未完全履行合同义务、未达到约定服务标准的，不得主张全额佣金，仅可根据实际完成的服务进度，向委托人收取实际产生的必要成本费用，不得利用“格式条款”强制索要全额佣金。7.2023年11月，李先生将名下一套空置的商品住房以每月3200元的价格出租给刚毕业的大学生居住，双方办理了房屋租赁登记备案，根据我国现行住房租赁税收优惠政策，李先生本次出租住房的租金收入减按多少税率征收房产税（）A.1.5%B.4%C.6%D.12%【答案】B【解析】现行政策明确，对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税，对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税，2027年底前对增值税小规模纳税人减半征收房产税，符合条件的个人出租住房可叠加享受该优惠。8.根据2023年自然资源部推出的不动产登记“带押过户”全国统一规范，已设定抵押的不动产在抵押期间申请转移登记的，以下无需提交的材料是（）A.抵押权人同意抵押不动产转让的书面证明B.不动产抵押权注销证明C.已告知受让人不动产抵押事实的书面材料D.不动产转移登记申请书【答案】B【解析】“带押过户”制度的核心就是简化交易流程，不需要提前归还原有贷款、注销原有抵押即可完成不动产转移登记，新的抵押登记与转移登记同步办理，因此无需提交原抵押权的注销证明材料，大幅降低了存量房交易的时间成本和资金成本。9.房地产经纪机构在对外发布房源信息时，必须在房源信息显著位置标注的核心信息是（）A.房源业主的联系电话B.房源的历史交易价格C.该房源对应的唯一房源核验编码D.经纪机构的法人营业执照编号【答案】C【解析】2023年住建部全面推行二手房交易“网上签约、房源核验”制度，所有对外发布的房源信息必须提前向属地住建部门申请房源核验，取得唯一的房源核验编码，在发布信息时同步标注，从源头上杜绝虚假房源发布问题。10.某房地产开发企业在未取得商品房预售许可证的情况下，擅自向社会公众收取“诚意金”预订尚未开工建设的住宅项目，根据《城市商品房预售管理办法》，住建主管部门可对该企业处以的罚款金额为（）A.已收取的诚意金1%以下B.已收取的诚意金1%以上3%以下C.3万元以上10万元以下D.2万元以上5万元以下【答案】A【解析】针对未取得预售许可擅自预售商品房的违规行为，监管部门可责令停止预售活动，没收违法所得，并处以已收取的预付款1%以下的罚款，情节严重的可暂停企业后续所有项目的预售许可审批权限。二、多项选择题1.根据财政部、税务总局、住房城乡建设部2023年联合发布的《关于保障性租赁住房有关税收优惠政策的公告》，2025年12月31日前，以下可享受相关税收减免优惠的保障性租赁住房相关情形有（）A.专业化规模化住房租赁企业出租保障性租赁住房的租金收入，减按1.5%计算缴纳增值税B.企事业单位将自有闲置房屋纳入保障性租赁住房项目名录后对外出租的，免征房产税C.保障性租赁住房项目建成后对应的占地面积，免征城镇土地使用税D.新市民购买保障性租赁住房的，全额免征契税E.保障性租赁住房运营机构取得的租金收入，免征企业所得税【答案】ABC【解析】该公告明确三类核心税收优惠：一是对保障性租赁住房项目免征对应的城镇土地使用税、房产税；二是对专业化规模化住房租赁企业向个人出租住房取得的租金收入，减按1.5%的税率征收增值税；三是企事业单位、社会团体将房屋纳入保租房名录后出租的，享受对应税费减免。保障性租赁住房原则上只租不售，不存在直接出售给新市民的情形，因此D选项不符合政策要求，租金收入不享受企业所得税全额免征优惠，E错误。2.根据《民法典》物权编中关于不动产抵押的相关规定，以下财产不得设定抵押的有（）A.公立大学所属的学生宿舍楼B.正在建设中的城市轨道交通线路C.已被法院依法查封的商品住宅D.未取得产权证书的回迁安置住房E.宅基地使用权人合法建造的农民住宅【答案】ACE【解析】《民法典》明确规定，学校、幼儿园、医疗机构等为公益目的成立的非营利法人的教育设施、医疗卫生设施和其他公益设施，依法被查封、扣押、监管的财产，宅基地、自留地、自留山等集体所有土地的使用权不得抵押，正在建设中的建筑物、交通运输工具属于可抵押财产，未取得产权证的回迁房只要不存在权属争议，可在补全相关手续后设定抵押。3.2023年我国全面推行的存量房交易“带押过户”服务，可覆盖的交易场景包括（）A.商业贷款未结清的存量住房交易B.公积金贷款未结清的存量住房交易C.同时存在商业贷款和公积金组合贷的存量住房交易D.已设立两次及以上顺位抵押的存量住房交易E.司法查封状态下的存量住房交易【答案】ABCD【解析】当前全国落地的“带押过户”规则已经覆盖了所有存在未结清抵押贷款的存量住房交易场景，包括多顺位抵押的情形，只需所有抵押权人出具同意转让的书面证明即可办理，处于司法查封状态的不动产属于限制交易财产，不允许办理转移登记，无法适用带押过户规则。4.房地产经纪机构承接存量房经纪业务时，必须履行的合规义务包括（）A.查验委托人的身份证明、不动产权属证书B.如实告知委托人房屋交易可能存在的潜在风险C.如实记录房屋的真实物理属性、权利限制信息D.协助委托人签订阴阳合同规避交易税费E.对交易当事人的个人信息严格保密【答案】ABCE【解析】2023年住建部开展的房地产经纪行业专项整治行动明确将协助交易当事人签订“阴阳合同”偷逃税款、捂盘惜售、赚取交易差价等行为列为重点整治对象，经纪机构不得参与任何违规避税操作，其余三项均为法定必须履行的合规义务。5.根据我国现行住房公积金管理相关规定，职工在以下哪些情形下可以提取个人账户内的住房公积金余额（）A.购买自住商品住宅B.支付自住住房的房屋租金C.偿还自住住房的商业贷款本息D.新建、翻建自住住房E.购买家用代步汽车【答案】ABCD【解析】住房公积金的使用场景严格限定于自住住房相关的消费支出，不得用于住房之外的其他非住宅类消费，部分城市已经放宽既有住宅加装电梯、老旧小区改造等场景下的公积金提取权限，但购车等非住房场景不在提取范围内。6.2023年出台的房地产交易领域便民服务措施中，属于全国统一推行的“跨省通办”服务事项的有（）A.存量房买卖合同网签备案B.不动产抵押权登记C.不动产查询登记资料D.购房资格核验E.新建商品房预告登记【答案】BCE【解析】自然资源部2023年出台的不动产登记“跨省通办”升级版服务清单，明确不动产抵押权登记、不动产登记资料查询、新建商品房预告登记、存量房转移登记四类事项可实现全国范围内跨省通办，购房资格核验、网签备案属于属地住建部门的本地化管理事项，暂未实现全国跨省通办。三、案例分析题案例一：2023年5月，甲房地产开发企业在二线省会城市取得某刚需住宅项目的1-6号楼商品房预售许可证，委托乙房地产经纪机构独家代理该批次房源的销售业务。2023年7月12日，购房者刘某与甲企业签订商品房认购协议，协议约定刘某选购面积为98平方米的三房住宅一套，房屋总价为147万元，刘某当场支付10万元定金，双方约定2023年8月12日前签订正式商品房买卖合同并办理网签备案。后因甲企业资金调度问题，项目7-12号楼的建设进度晚于预期，刘某意向选购的房源实际不在已取得预售许可的1-6号楼范围内，甲企业未按约定时间与刘某签订购房合同，刘某提出双倍返还定金的赔偿要求，双方就赔偿问题产生纠纷。根据上述背景材料，回答以下问题：（1）本次交易中甲企业的违规行为属于（）A.未取得预售许可擅自销售房源B.发布虚假房源信息C.哄抬房价D.捂盘惜售【答案】A【解析】刘某选购的房源所属楼栋尚未取得商品房预售许可证，甲企业以认购名义收取定金的行为，属于未取得预售许可擅自预售商品房的违规行为，住建主管部门可依法对其作出行政处罚。（2）刘某提出的双倍返还定金的合法金额为（）A.10万元B.20万元C.29.4万元D.14.7万元【答案】B【解析】定金合法金额不得超过主合同标的额的20%，本次房屋总价为147万元，20%的限额为29.4万元，刘某实际支付的10万元未超出限额，因此甲企业违约应当双倍返还定金合计20万元。（3）针对本次违规行为，住建主管部门可对乙房地产经纪机构作出的处罚包括（）A.处以3万元以下罚款B.记入房地产经纪机构信用档案C.暂停其项目代理业务6个月D.吊销其营业执照【答案】BC【解析】房地产经纪机构明知开发企业未取得预售许可仍协助其销售房源的，监管部门可将该违规行为记入机构信用档案，视情节轻重暂停其属地范围内所有商品房项目代理业务3至6个月，违规所