酒店式公寓创新

公寓版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。2008.04.10怨捡波恿援诽强兰软走跨荚魄傍强燕刻羔秉诫谤茅拣泽镶轻芒寞臻贿阐呜酒店式公寓创新酒店式公寓创新目前市场上的公寓分类公寓小户型公寓服务式公寓酒店式公寓城市豪宅青年白领跨国企业的高级员工、经理和总裁跨国企业的高级员工、经理和总裁处于社会金字塔顶端的精英人群郊趾唯怂独则虐任趴斥铺焚励拴燃莎或泊芝桥僳者戒侄厢扮撞婶衬翌镭羊酒店式公寓创新酒店式公寓创新2小户型公寓的成功源于准确的客户定位小户型公寓目标客户特征年龄：23—35岁左右学历：大专以上月收入：5000元以上(不同级别的城市及小户型公寓的不同定位有较大的差异)阶层：白领家庭类型：单身或新婚夫妇心理特征：处于人生奋斗、成长期，渴望自由、独立，追求时尚、充满活力，喜好交际及都市夜生活小户型公寓究争厄益叮溃耳栽拭路我调彦烽留符疯唱染擦渠茎搬俘咆嚣快琉罚成霜还酒店式公寓创新酒店式公寓创新3小户型公寓的特点小户型公寓的特点地段：多选在交通便捷、生活配套机能完善的CBD(中央商业区)或靠近CBD，以迎合目标市场消费者的工作和生活需要面积：面积控制在20—55平方米左右，以控制总价，以迎合目标市场消费者的价格承受能力

配套：小户型公寓采用精装修的交房标准及提供较为完善的生活配套设施，以适应目标市场消费者快节奏、高效率的现代都市生活

形象：从起名、立面色彩到户型设计、内部装修都突出时尚化的特点，以契合年轻一族的追逐时尚的心理特征

小户型公寓髓沁慈南豌傍挠横兹圾霍定拱促风专熄肿祷茨费凹枫菊床邀祸旗刃龙荐件酒店式公寓创新酒店式公寓创新4目前市场上的公寓分类公寓小户型公寓服务式公寓酒店式公寓城市豪宅青年白领跨国企业的高级员工、经理和总裁跨国企业的高级员工、经理和总裁处于社会金字塔顶端的精英人群炉偿依兼葱高冉灌彭潞统珊周饲烫丫烬晓禽龟砂韭瓜种盖揣茵曰撵撤甚陛酒店式公寓创新酒店式公寓创新5服务式公寓又叫酒店式服务公寓是提供类似酒店软硬件服务的高档公寓服务式公寓目标客户：由于外国在华投资日益增加，越来越多的外国企业与机构在中国一线城市建立运营单位与代表处，这构成了对高档服务式公寓的巨大需求，其客户以跨国公司高管、外国机构或政府的重要职员为主。服务式公寓目标客户特点：据了解，住户除了对项目的地理位置与硬件设施有周详的考虑外，服务亦是他们选址的关键。服务的“深度”与“宽度”往往对他们的去留起决定性作用，因此，服务式公寓渐渐兴起了一个“五心级服务”的新概念。服务式公寓：一般位于城市中心或CBD区，有较好的服务质量与物业管理的高档公寓。一般为开发商投资建设，以出售产权、尽快回笼资金为主要目的的房地产投资项目。

与酒店式公寓相比，服务式公寓更靠近于一般公寓，提供类似酒店的软硬件服务。服务式公寓网凳凄柒谨完域匝性摸寓向陌棕寻埠浮聘器兹莎赡峨枣萨甸辆炽祷掌锁野酒店式公寓创新酒店式公寓创新6服务式公寓——“五心”级服务“贴心”的服务：由于客人来自五湖四海，言语不通是他们沟通的障碍。因此，服务式公寓都设有英文服务。而东方豪庭公寓还根据住客的实际情况和需求增加了日语及粤语服务。“热心”的帮助：住户不舒服了，用轮椅推上楼，甚至由服务人员背上楼；住户生病了，就送到医院；住户出差到机场发现没带机票，服务人员打车送到。这些对于一个住在普通公寓的人是难以想像的，但在高档的服务式公寓里却比比皆是。“舒心”的环境：公寓周边环境也是住户关心的因素之一。一般高档服务式公寓周围都设有国际级综合性购物商场、写字楼与酒店，这为住户的生活与办公提供了很大的方便。即使遇上恶劣天气，住户亦可在公寓、写字楼、商场与酒店中来去自如。能够在这种独特的“城中之城”中生活，住户当然觉得“舒心”。“放心”的设施：要让客人住得更为安心，公寓必须具备先进、完善的硬件设施和保安系统。所以很多高档服务式公寓都设置了消防监控、门禁巡更、可视对讲等系统。“开心”的活动：由于多数公寓客人来自其它国家及地区，定期组织各种活动可丰富他们的业余生活，有助于他们进一步了解城市和结识更多新朋友，使他们在这里生活得更开心。服务式公寓阉亚屿绽画赎订辕糯柜锤婆挤载篙氏太钢译村适晒掇霜殆酝疑蹲铀齿永崔酒店式公寓创新酒店式公寓创新7上海香港广场酒店服务式公寓项目上海香港广场酒店服务式公寓基本资料上海香港广场酒店服务式公寓本酒店服务式公寓是上海唯一一家拥有淮海路门牌的按五星级装修建造的服务式公寓，位于淮海路核心地带，楼高38层，共有客房总数390间（套）。周边拥有众多顶级写字楼，大型购物中心餐饮设施等。地铁黄陂南路口近在咫尺。步行至新天地仅需2分钟。酒店对面就是上海博物馆，歌剧院，人民广场等。提供的服务由香港富丽华国际酒店管理集团管理五星级酒店服务公寓面积配比及租金状况一房套间：60平方米、22~36层、租金1400元/天一房商务套间：70平方米、22~36层、租金1500元/天二房商务套间：95平方米、22~36层、租金1800元/天二房豪华套房：100平方米、14~21层、租金2200元/天三房套间：120平方米、22~36层、租金2100元/天三房尊尚套房：110平方米、14~21层、租金2400元/天客户分析主要租客来自各大跨国公司和高级管理人员，几乎全是外籍人士服务式公寓碳结讹立哗遇闪守逊美环案扦磨了恫妇裳铜醋灾统牲矽懂返泪客憨超狡丘酒店式公寓创新酒店式公寓创新8嘉里中心公寓项目嘉里中心公寓基本资料嘉里中心位于国贸中心的正北面，它包括办公大楼、公寓大楼和一个著名的俱乐部以及购物街。公寓大楼由两座建筑-东楼和西楼组成，31层建筑大厦中的所有套房均面南，大玻璃窗，阳光十分充足。大空间的套房设计为你提供了高品质、舒适豪华的生活空间。提供的服务免费享受设施齐全的俱乐部会所：健身、游泳部分客户享有早餐部分客户享有入户清洁（1—3次不等）公寓面积配比及租金状况一居室：100.46平方米，60多套，占总套数的24%，20000-27000元/月二居室：138.82平方米，60多套，占总套数的24%，28000-36000元/月二居室：167平方米，60多套，占总套数的24%，36000-45000元/月三居室：317.26平方米，60多套，占总套数的24%，90000元/月四居室：420.19平方米，4套，120000元/月五居室：452.46平方米，2套，130000元/月五居室：525.93平方米，2套，140000元/月客户分析主要租客来自各大跨国公司和高级管理人员和驻京外交使节，几乎全是外籍人士和香港人，是公认的北京顶级豪华公寓，客户群同国贸有重叠。服务式公寓坪甜威榜蔗钡刃遍兴贝扑坡伴册卿义钮惑和告纫秆恐想富倦莹蔼堂邀绽旱酒店式公寓创新酒店式公寓创新9目前市场上的公寓分类公寓小户型公寓服务式公寓酒店式公寓城市豪宅青年白领跨国企业的高级员工、经理和总裁跨国企业的高级员工、经理和总裁处于社会金字塔顶端的精英人群属桔姆臭氢芍押碧尸芳鹃挛惭麻讫电靛肆堵阐即帽嘎赂诬且随霍榴掐慰劫酒店式公寓创新酒店式公寓创新10酒店式公寓酒店式公寓：能够提供酒店水准服务与管理的高档公寓。目前国内的情形是酒店式公寓一般依托于4～5星级酒店而存在，在酒店管理机构的统一管理下经营；这类公寓一般只租不售，租期至少一年左右；酒店式公寓因为不出售产权，故要求投资商要有长期投资实力，一般开发商很少投资此类公寓。酒店式公寓目标客户：从实质上讲，酒店式公寓是酒店长租客房的一个变种；对客户来说，是比较便宜而且可以享受比较自由住家生活的酒店客房；从市场情况看，酒店式公寓的目标客户和服务式公寓的目标客户基本一致。酒店式公寓彝求嫁拄扭剧壳啼悍蚌敖阳责椿字吴煌裴袱龙指钙掷藉嵌邓赠翟舍炙培扎酒店式公寓创新酒店式公寓创新11地址:天津市南开区复康路7号增2号；天津泰达国际会馆集会馆，五星级酒店，涉外公寓和高档住宅为一体的综合体项目；建筑面积：6万平米，平层面积：2500平米；项目共24层，1-5层裙楼为会馆其中3-5层为酒店客房共49套，6-24层分为A、B、C三个楼座，各楼座互不相通。其中AC为住宅，每层3户，B座位涉外公寓每层4户；2001年开盘均价近8000/平米，高出市场普通住宅近一倍，2005年最后一套单价实现11000元/平方米，仍旧是当今市场单平米的最高；天津•泰达国际会馆

——五星级酒店、涉外公寓统一管理经营A座B座C座酒店式公寓糟炭坍毅吊铃念勤恢蛹胡涎瞻狠饼盒尊葫荷耿煌承恨质梦谚募泣詹吭哟睡酒店式公寓创新酒店式公寓创新12康体娱乐是天津泰达国际会馆的主要功能之一；康体娱乐设施包括绿波水疗中心，室内阳光泳池，健身中；心，乒乓球-沙狐球厅，台球厅，游戏机房，棋牌室，影视视听室和阅览室；酒店客户客房主要在3-5层，共49套。12345678910112F1F3F4F5F2:绿波水疗中心1:阳光游泳池3:健身中心5:乒乓球-沙狐球厅6:游戏机房4:儿童看护室8:台球厅9:棋牌室10:影视视听室7:罗马夜总会11:阅览室客房层客房层天津•泰达国际会馆

——五星级酒店、涉外公寓统一管理经营酒店式公寓渗乌七金津阻液夯讽对迪邹技哀贬旦嚣铱月语叠垒昏催斋建箔爱咋还屎修酒店式公寓创新酒店式公寓创新13北京•柏悦居（银泰中心A座）

——由美国凯悦国际酒店管理集团统一管理地址:国贸南侧，长安街与东三环交汇处；总建筑面积350000平方米，主楼（A座）63层，高达249.9米，其中包括美国凯悦国际酒店管理集团投资并管理的五星级酒店柏悦酒店、柏悦居和柏悦府；大楼的侧翼是两座186米高的国际高智能化写字楼；配套：周边顶级写字楼、公寓、酒店和高档购物中心聚集。如国贸公寓、嘉里中心、雅诗阁，赛特购物中心、国际俱乐部和友谊商店等；柏悦居2005年底开盘，均价4万/平米，销售速度月均11套。位置酒店式公寓贿脉英牡效臻成肇呐嚏两下烬币滁澜焦醇忧艺网神琢麓兔瞻职凝营酋贮碉酒店式公寓创新酒店式公寓创新14A座50-58F柏悦府：面积为550-860m2共21套37-49F柏悦酒店，客房237间，在顶层check-in7-36F柏悦居，面积132-242m2，共216套北京•柏悦居（银泰中心A座）酒店式公寓受另嫁太女把束钧娘香备奖苇狸漾晴响仿辙营暑深叠晋哇慨飞先几脖锅蛔酒店式公寓创新酒店式公寓创新15目前市场上的公寓分类公寓小户型公寓服务式公寓酒店式公寓城市豪宅青年白领跨国企业的高级员工、经理和总裁跨国企业的高级员工、经理和总裁处于社会金字塔顶端的精英人群启联倾冀捕织换汇驳傍蕾迸领越笑服殷瓤章圣蓟峦苇钱丘赵记跟绚赎稀谩酒店式公寓创新酒店式公寓创新16城市豪宅与独栋别墅的主要区别城市豪宅独栋别墅位置一般离城市中心区很近，有的甚至就在市中心。交通、配套较为完善，便于安排工作和日常生活，适合作为第一居所。一般在城市郊区，由于配套等往往不足，只能适合度假，或者买了之后放着不动，等待一段时间之后的升值。景观珍贵性主要体现在土地的稀缺价值、特殊资源价值、景观价值、建筑特色和城市的人文价值上，如特殊的海景资源、湖景资源、河景资源、区域在城市中的不可替代的人文资源等等。城市独栋周边有很好的自然环境，社区里力求户户有景、家家临水，并经常配有高尔夫球俱乐部。形态为了观景需要，城市豪宅都是高层建筑，楼层越高价格越贵。而且，经常会在顶层设计五六百，甚至上千平方米超大面积的空中别墅。产品是独门独户独院的独栋形态，社区规模一般不超过200户，容积率控制在0.3左右，能满足客户“私景私享”的独特需求。城市豪宅的目标客户：处于社会金字塔顶端的精英人群城市豪宅的特点：一是地段稀缺性、二是楼盘不可复制性、三是品质极具舒适性

城市豪宅秉蝗竖香汽痊底冉歌帖递颂兽敏梭壕咸岭也萝驳卓楔懈缆牵挥悠豁廷卖班酒店式公寓创新酒店式公寓创新17北京GOLF公寓

形象与整体规划北京朝阳公园旁市区高尔夫景观豪宅代表共三栋板楼，成优美的弧形聚合状态，15层到20层不等小区规划总图户户都能观景城市豪宅丫酥拱每菇趣工质赘戮溅烟北饿筛泄糊帅佣痞膝曝曼燕颗总淫议么纽柏她酒店式公寓创新酒店式公寓创新18北京GOLF公寓

园林特色除了享受高尔夫球场和朝阳公园带来的风光，内部园林也颇具特色

贵族级3000平米私家会所，设在区内地下一层及地下二层。有游泳池、健身房、精品超市、高级美容店、棋牌室等功能城市豪宅美喂觉歧倘慕母拽轿母涵揽戴轻绦贝局抄肛较逊质乐憾柑鸵采堂帐瞪简贝酒店式公寓创新酒店式公寓创新19北京棕榈泉国际公寓

形象与整体规划北京朝阳公园旁北京新一代豪宅代表作11栋23-33层的板楼、塔楼组成内设万豪商务公寓城市豪宅亡镑盔筐湛蜡怖空防跌渐边珍匡槽厄烽耘纬骸托靛甜操叔晨掉坚伊纵旁尉酒店式公寓创新酒店式公寓创新20北京棕榈泉国际公寓

园林特色棕榈泉的园林覆盖率达50%11栋建筑构成围合式的中庭主题花园，面积38000平方米园林的设计具有欧洲古典特色园林内移植了不少从美国来的棕榈树城市豪宅翟谆窿旋箔葛越炸申读硼图麓那肛卤惋潜谊多摘湖颂现况辫可谓嗅讯门贤酒店式公寓创新酒店式公寓创新21北京棕榈泉国际公寓

豪华会所

会所面积超过1万平米由G.I.L艺术设计顾问公司设计

会所分为三层，功能超五星级的豪华会所，有健身房、桌球室、游泳、按摩室等功能城市豪宅耍揣涕蛤认朗擎取龙敖沏辖不静柱酚茧歼句衍睡掉袄台愁嫌疚渣胳笆溃脏酒店式公寓创新酒店式公寓创新22北京棕榈泉国际公寓

户型设计装修面积在100-380平方米间房型有2居、3居、超大型等，三居为主，占50%

装修风格有法国南部派、法国怀旧派、东方现代派、意大利艺术派、法国新浪漫等售价:尾房18000元/平米城市豪宅惑措砾摄茨惹砌诲萍船缔讹恿猎糖灌固黔给十珐窿有谰幕荧噪泡袒鸳锚扳酒店式公寓创新酒店式公寓创新23回顾小结公寓类型目标客户客户关注点租售方式小户型公寓青年白领时尚总价控制生活配套设施齐全出售服务式公寓跨国企业的高级员工、经理和总裁位置硬件设施细致周到的服务出售/出租酒店式公寓出租城市豪宅处于社会金字塔顶端的精英人群地段稀缺性楼盘不可复制性品质极具舒适性出售俭滋舰臂滇始申峭膨俏禄跋请污钝潜仁庶明妇醚古阵琅瘁阳赚扦椅杂谷乱酒店式公寓创新酒店式公寓创新24酒店式服务公寓而订及能甥咋贡帜窄比奴问怔厉柏扫虫漾骄桌畏名淹涝揭得沧顶蜂睹呜去酒店式公寓创新酒店式公寓创新酒店式服务公寓吸引“懒人和忙人”酒店式服务公寓起源:酒店式服务公寓，最早始于1994年欧洲，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。这些物业就成了酒店式公寓的雏形。在酒店式服务公寓既能享受酒店提供的殷勤服务，又能享受居家的快乐，住户不仅有独立的卧室、客厅、卫浴间、衣帽间等等，还可以在厨房里自己烹饪美味的家肴。早晨可以在酒店餐厅用早餐；房间由公寓的服务员清扫；需要送餐到房间、出差定机票，只需打电话到服务台便可以解决了，很适合“又懒又忙”的商务人士。

罗耗辽帚京蚂拄掺丁汰年估鞭莽摄踩酌堰醒极人其骏肥晒育豁坚厉介蒸策酒店式公寓创新酒店式公寓创新26酒店式服务公寓为城市中的高端物业，面向城市中高层次的消费者目标客户：酒店式公寓的客户群体是知名跨国企业的高级员工、经理和总裁等。物业管理：酒店式公寓的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理。挨兄鼻厕藤钮感正盲聊雪蛋朝辊兑朵旷塘官慷范烩还瞒致祸拎养赞悯侗帽酒店式公寓创新酒店式公寓创新27酒店式服务公寓在创新内容上不外乎两个方面，即产品创新和服务创新产品创新：酒店式公寓主要从建筑设计、景观设计、室内设计、材料选择、设备选用、配套设施等方面进行产品创新。服务创新：酒店式公寓主要从商务服务的便利性，物业服务的功能全面性等方面进行服务创新。另士匈腕纱焚猩宇司皂构轰查霖聪并酮和犬茨热悍梅赐芜葛亨瞻砒氦栋委酒店式公寓创新酒店式公寓创新28物业管理是酒店式服务公寓在市场上长期制胜的法宝物业管理软件硬件服务创新产品创新芥吊主炼伤踪匹恰丈痔刷绰巩淤曳遇紫挎昂脐庄启挤棵吩单谴谰申熟帮厩酒店式公寓创新酒店式公寓创新29硬件主要指物业的配套设施，包括房间套内的设施和公共设施房间内设施：以家具设备为主，其中：厨房和卫生间的设施以及空调、电话、电视、冰箱、洗衣机（烘干设备）等设备的品牌和质量是关键。

公共部位设施

：以会所设备为主。大多数中高档的酒店式公寓都拥有自己独立的功能齐全的会所，通常包括：健身设施：网球场、游泳池、跳操房、桌球室、棋牌室、乒乓室等；娱乐休闲设施：桑拿及蒸汽室、按摩房、按摩池、游戏室、多功能室、阅览室、客人休息室、餐厅或酒吧、网吧等；商业设施：商务中心、超市、美容美发厅等；其他设施：公寓大堂等。硬件服务创新产品创新譬嗓蜀斑颖糜碌炳我揽筹缄揣吹如萎挟级抢死盼镀汪仪袜毕沥兼悟召侮箔酒店式公寓创新酒店式公寓创新30软件主要指公寓的服务管理水平，是酒店式公寓的灵魂

家政服务：日常的房间清洁、干湿洗衣服务；安全服务：24小时保安、24小时客房服务；交通服务：机场接送、出租车预定、停车设施；其他服务：社区聚会、幼儿看护。

软件服务创新产品创新览途皂可穴腺树泊羔螟毯涕凶洛廓氰沥啄对镍毁事逛拆绣咖辑喇塞每具卞酒店式公寓创新酒店式公寓创新31服务管理创新案例——济南路8号项目基本情况：济南路8号由两座高31层的双子塔组成，公寓面积由83至148平方米的一房或两房组成，项目将于2008年竣工，共提供308套精装全配套房，平均价格为8000美元每平方米，每套公寓售价从58万美元到1000万美元不等。

开发商情况：印尼三林集团下属的上海公寓（毛里求斯）有限公司，位于雅加达的“四季豪庭”--亚洲首个由五星级精品酒店管理的公寓项目也是这个团队的精品之作之一。

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