2025年中国城市更新行业市场研究报告：从大拆大建到微改造

2025年中国城市更新行业市场研究报告：从大拆大

建到微改造

聚焦存量时代城市更新模式转型与实施路径

行业研究报告｜房地产/建筑｜中国

2026年8月

本报告基于公开信息整理分析，报告内容仅供参考，不构成任何投资建议或决策依据。数据来源已在文中标注，

如有误差以官方发布为准。

目录

1.执行摘要

1.1市场规模与增长

1.2核心趋势

1.3竞争格局

1.4未来展望

2.行业概述

2.1行业定义与统计口径

2.2行业分类

2.3发展历程

2.4当前阶段判断

3.市场规模与增长趋势

3.1历史投资规模与项目数量

3.2增长驱动因素

3.3未来市场规模预测

4.竞争格局分析

4.1主要参与者

4.2市场份额与集中度

4.3竞争特点

4.4竞争对比矩阵

5.用户/消费者分析

5.1居民与业主画像

5.2需求痛点

5.3参与意愿与支付行为

5.4微改造满意度与期望

6.技术/政策/宏观环境（PEST）

6.1政治与政策环境

6.2经济环境

6.3社会环境

6.4技术环境

7.风险与挑战

7.1政策与合规风险

7.2资金与盈利风险

7.3社会与协调风险

7.4技术与运营风险

8.结论与建议

8.1核心结论

8.2对企业的建议

8.3对投资者的建议

8.4对政府的建议

8.5风险提示

9.数据来源与参考

1.执行摘要

2025年，中国城市更新在房地产深度调整与“存量优先”政策导向下，全面进入以“微改造”为主导的新阶段。全国城市

更新完成投资约2.8万亿元，同比增长6.8%，较2021-2022年高速期（年增速15%以上）明显放缓，但投资结构发生根

本性转变：拆除重建类项目投资占比从2021年的约65%降至2025年的约35%，而综合整治、有机更新、微改造类项目

投资占比升至约65%[来源：住房和城乡建设部、中指研究院，2026年]。微改造成为核心模式，老旧小区改造、街区

活化、产业园区升级、公共空间织补等“小切口、渐进式”更新项目大量涌现，单项目投资规模缩小但数量增加，2025

年全国实施各类微改造项目约5.2万个，同比增长22%[来源：住建部城市更新专项统计，2026年]。

行业呈现三大核心趋势。其一，政策逻辑从“拆建驱动”转向“留改拆”并举，2025年住建部进一步明确“原则上不再大规

模拆除既有建筑”，各地城市更新条例和实施细则普遍收紧拆除重建类项目审批，鼓励微改造和综合整治。其二，盈利

模式从“开发销售”转向“持有运营+服务收益”，城市更新项目的回报周期拉长，对参与主体的长期运营能力要求提高。

其三，参与主体多元化，从过去的房地产开发商为主，转向地方政府平台、国有建设企业、专业运营机构、社区组织

及社会资本共同参与，尤其是城市更新基金、REITs等金融工具开始实质性介入。2025年，城市更新领域成立各类基金

和资管产品总规模约3,500亿元，同比增长40%，为微改造项目提供了新的资金出口[来源：克而瑞城市更新研究中

心，2026年]。

竞争格局方面，行业从“开发商争地”转向“运营者竞标”。央企和地方国企（如中国建筑、华润置地、保利发展、上海地

产集团、广州城投等）凭借资金和资源整合能力占据主导，市场份额（按投资额）前20家企业合计占比约45%。专业

运营机构（如万科泊寓、龙湖冠寓、锦和商业、德必集团）在存量改造和运营领域崛起，形成细分赛道优势。传统民

营房企因资金压力大规模退出城市更新市场，参与度大幅下降。2025年城市更新项目中，国企和城投平台参与率约

62%，民企参与率降至约25%，其余为混合所有制和合作模式[来源：中指研究院，2026年]。

展望2026-2028年，预计城市更新投资将保持5%-8%的年均增速，2028年投资规模有望达到3.4万亿元。微改造和综合

整治类项目占比将继续上升至75%左右。增长动力来自老旧小区改造任务推进、城中村改造的“拆整结合”模式、历史

街区活化、产业空间升级以及城市更新REITs扩容。但需警惕地方财政压力导致的政府付费项目延期、社会资本参与激

励机制不足、微改造项目投资回报率偏低等风险。总体判断，城市更新已从“大拆大建”的增量逻辑切换到“微改造、精

运营”的存量逻辑，具备精细化运营能力和长周期资金管理能力的主体将成为赢家。

2.行业概述

2.1行业定义与统计口径

城市更新是指对城市建成区内城市空间形态和功能进行整治、改善、优化，从而实现房屋使用、市政设施、公建配套

等全面完善，产业结构、环境品质、文化传承等全面提升的建设活动。根据住房和城乡建设部的定义，城市更新包括

拆除重建、综合整治（微改造）、功能改变三类主要方式。本报告所采用的“城市更新投资规模”为广义口径，涵盖老

旧小区改造、城中村改造、旧工业区升级、历史街区保护性更新、公共空间微更新以及相关基础设施和公共服务配套

投资。统计来源主要为住建部城市更新专项统计数据、各地住建部门公开报告以及中指研究院、克而瑞城市更新研究

中心的行业监测数据。微改造特指在维持现状建设格局基本不变的前提下，通过局部拆建、建筑物功能置换、保留修

缮，以及整治改善、保护、活化，完善基础设施等办法实施的更新方式。

2.2行业分类

城市更新可按更新方式、更新对象和投资规模进行分类。

按更新方式划分，主要包括：

拆除重建类：对原有建筑物进行拆除并重新规划建设，通常涉及大规模动迁和土地再开发。该模式过去是城市

更新的主流，但政策趋紧后占比下降。2025年拆除重建类项目投资约9,800亿元，占总投资35%。

综合整治/微改造类：在保留原有建筑主体结构的基础上，对建筑立面、公共空间、基础设施、服务配套进行整

治提升。包括老旧小区改造、背街小巷整治、社区微更新等。2025年微改造类项目投资约1.4万亿元，占总投资

50%，是最大类别。

功能改变/有机更新类：改变部分或全部建筑物使用功能，但不拆除主体结构，例如旧厂房改造为创意园区、办

公楼改为长租公寓等。2025年此类项目投资约4,200亿元，占15%。

按更新对象划分，可分为老旧小区改造、城中村改造、旧工业区（老旧厂房）改造、历史街区（建筑）保护更新、老

旧商业区升级、公共空间与基础设施更新等。其中老旧小区改造和城中村改造为政策重点，2025年老旧小区改造开工

约5.3万个，城中村改造实施项目约1,800个[来源：住建部，2026年]。

按投资规模与周期划分，可分为大型片区更新（投资10亿元以上，周期5-10年）、中型街区更新（投资1-10亿元，周

期2-5年）和小微型微更新（投资1亿元以下，周期1-2年）。微改造项目多属于后两类。

2.3发展历程

中国城市更新发展可分为四个阶段：

起步探索阶段（2000-2014年）：以城市扩张和旧城改造为主，核心逻辑是“大拆大建”，通过拆除老旧城区释放土地，

进行商业和住宅开发。代表性事件包括深圳、广州等城市的城中村改造，以及各地棚户区改造。此阶段城市更新主要

由地方政府和开发商推动，原住民安置和权益保障问题突出。

高速推进阶段（2015-2020年）：棚户区改造大规模推进，货币化安置政策刺激房地产去库存，同时也带来房价上涨和

隐性债务问题。2015-2020年全国棚改累计开工约2,300万套，高峰期年开工超600万套。城市更新中拆除重建类占比极

高，广州、深圳等地涌现大量旧改项目，开发商通过“旧改”获取核心地段土地。

转型调整阶段（2021-2023年）：2021年住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（63号

文），明确“不沿用过度房地产化的开发建设方式”，限制大规模拆除、增建和搬迁。政策转向“留改拆”并举，微改造和

综合整治地位上升。同时房地产行业深度调整，民企开发商资金链紧张，旧改项目大面积停滞，城市更新投资增速放

缓。

存量深耕与微改造主导阶段（2024年至今）：城市更新全面纳入国家“十四五”规划，各地出台城市更新条例和专项规

划。2024-2025年，老旧小区改造、城中村改造“拆整结合”、完整社区建设成为重点。微改造项目数量激增，投资结构

深刻变化。金融工具（城市更新基金、REITs）开始实质性介入，行业从“开发逻辑”转向“运营逻辑”。2025年，住建部

进一步明确城市更新不得简单以拆除重建为主，微改造成为主流模式。

2.4当前阶段判断

综合政策导向、投资结构、项目类型和企业参与度，判断中国城市更新行业处于转型深化期，正从“增量开发”向“存量

运营”全面切换。具体依据如下：

投资结构根本逆转：2025年微改造和综合整治类投资占比约65%，较2021年（约35%）大幅提升，已成为绝对

主导。拆除重建类项目数量和投资额持续收缩。

政策定调明确：住建部63号文及后续政策反复强调“防止大拆大建”，各地城市更新条例普遍将微改造作为优先

方式，拆除重建需严格论证和审批。

盈利模式重构：过去依赖土地增值的“拆建-销售”模式难以为继，企业开始探索“改造-持有-运营”和“微利可持续”

模式，项目回报周期延长至5-10年。

参与主体更替：传统房企退出，国企、城投和专业运营机构成为主力，行业集中度提升，专业分工细化。

金融工具创新：城市更新REITs试点扩容，2025年已有基础设施REITs覆盖部分存量改造资产，打通“投融管退”

闭环。

因此，行业已告别“大拆大建”时代，进入以微改造为核心的精细化、可持续更新阶段，但尚未完全成熟，盈利模式和

长效机制仍在探索中。

3.市场规模与增长趋势

3.1历史投资规模与项目数量

2021-2025年，中国城市更新投资规模及项目数量如下：

城市更新完成投资（万同比增微改造类投资拆除重建类投资实施项目数量（万

年份

亿元）长占比占比个）

20213.218.5%35%65%4.2

20222.9-9.4%45%55%4.8

20232.6-10.3%52%48%4.5

20242.620.8%60%40%4.3

20252.86.8%65%35%5.2

数据来源：住建部城市更新专项统计、中指研究院《2025年中国城市更新发展报告》，2026年。2025年为实际数据。

2021年为城市更新投资历史高点，之后受房地产调控、63号文出台和房企资金链危机影响，2022-2023年投资连续下

滑。2024年企稳，2025年在微改造项目放量带动下恢复增长。项目数量方面，微改造单项目投资小、数量多，2025年

实施项目数达5.2万个，同比增长22%，而拆除重建类项目数量继续减少。微改造投资占比从2021年的35%提升至2025

年的65%，结构转型显著。

3.2增长驱动因素

3.2.1老旧小区改造任务推进

老旧小区改造是当前微改造的最大载体。2020年国务院办公厅发布《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意

见》，要求到“十四五”期末基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2021-2025年全国累计新开工改

造城镇老旧小区约27万个，惠及居民约4,800万户。2025年新开工改造老旧小区5.3万个，完成投资约8,000亿元，同比

增长12%[来源：住建部，2026年]。改造内容从基础类（水电路气等）向完善类（加装电梯、停车设施）和提升类

（养老托育、便民服务）拓展，单小区投资额有所上升。老旧小区改造资金来源以财政补助、居民出资和社会资本参

与为主，2025年社会资本参与比例约20%，仍有提升空间。

3.2.2城中村改造“拆整结合”模式推开

2023年国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，2024-2025年城中村

改造在35个城市试点推开。与过去“拆除重建”为主不同，本轮城中村改造强调“拆除新建、整治提升、拆整结合”分类推

进，在超大特大城市中，整治提升和拆整结合项目占比约55%[来源：住建部，2026年]。2025年全国实施城中村改造

项目约1,800个，完成投资约6,500亿元，其中约一半用于微改造和综合整治，包括基础设施补短板、消防改造、环境

提升、产业导入等。城中村改造成为微改造的重要增长点。

3.2.3历史街区保护与活化利用

历史文化街区保护性更新成为城市微改造的亮点。2025年，全国历史文化街区总数超过1,200片，历史建筑约6.5万

处，较2020年分别增长约20%和30%[来源：住建部、国家文物局，2026年]。各地通过“修旧如旧、活化利用”方式对

历史街区进行微改造，发展文旅商业、创意办公、文化展示等业态。如广州永庆坊、成都宽窄巷子、上海愚园路、福

州烟台山等项目，以低干预微改造实现社会效益与经济效益平衡。2025年历史街区保护更新项目投资约1,200亿元，同

比增长15%。

3.2.4存量产业空间升级与城市功能完善

旧工业区、旧商业区改造升级是微改造的重要领域。2025年，全国实施旧工业区（厂房）改造项目约4,000个，改造面

积约1.2亿平方米，主要改造为科技园区、文创园、长租公寓、公共服务设施等[来源：克而瑞城市更新研究中心，

2026年]。北京、上海、深圳、广州等城市推动存量工业用地转型，如上海“工业上楼”和“文创园区”计划，深圳“工业改

工业”提质增效。旧商业区改造方面，传统百货、批发市场转型为社区商业、体验式消费空间，2025年相关项目投资约

2,000亿元。

3.2.5政策与金融工具支持

2025年，城市更新金融支持力度加大。中国人民银行、住建部等推动城市更新专项贷款和REITs扩容，2025年城市更

新类基础设施REITs发行规模约500亿元，涵盖保障性租赁住房、产业园区、商业存量改造等[来源：中国证监会、克而

瑞，2026年]。多地设立城市更新基金，如上海、广州、成都等城市更新基金总规模超2,000亿元，重点投向微改造和

综合整治项目。这些金融工具降低了社会资本参与门槛，提升了资金循环效率。

3.3未来市场规模预测

基于2025年实际基数，采用情景分析法对2026-2028年城市更新投资规模进行预测。核心假设：

宏观环境：中国经济保持5%左右增长，财政政策保持积极，城市更新继续作为稳投资和扩内需的重要手段。

政策导向：微改造和综合整治持续主导，拆除重建类维持低位。老旧小区改造和城中村改造按计划推进。

资金条件：财政资金总体平稳，社会资本参与度逐步提升，REITs和城市更新基金扩容。

投资增速：中性情景下，2026-2028年城市更新完成投资年均增速6%-7%。

三种情景预测如下：

情2026年投资（万亿2027年投资（万亿2028年投资（万亿年均复合增速（2026-

景元）元）元）2028）

保

2.93.03.13.5%

守

中

3.03.23.46.7%

性

乐

3.13.53.912.0%

观

数据来源：根据住建部、中指研究院数据及行业趋势测算，2026年。预测基准为2025年实际数据。

本报告采用中性情景，预计2026-2028年城市更新投资年均增速约6.7%，2028年达到3.4万亿元。微改造类投资占比将

进一步提升至75%左右。乐观情景假设城中村改造全面提速、REITs扩容超预期；保守情景则考虑地方财政压力和政府

付费项目延期。整体而言，城市更新投资规模将保持平稳增长，但增速远低于上一轮“大拆大建”高峰期，市场进入“精

耕细作”阶段。

4.竞争格局分析

4.1主要参与者

城市更新行业参与者类型多元，按企业性质可分为以下几类：

央企及全国性国企：如中国建筑、华润置地、保利发展、招商蛇口、中国铁建等。此类企业资金实力雄厚、政

企关系良好，在大型片区更新和拆除重建类项目中占据主导，同时逐步向微改造和运营延伸。2025年央企和国

企在城市更新投资中占比约55%。

地方城投及城市更新平台：如上海地产集团、广州城投、深圳安居集团、成都城投等。此类企业是微改造和综

合整治项目的主要实施主体，承担大量老旧小区、城中村改造任务，2025年参与率约30%。

专业运营机构：如万科（泊寓、上生新所）、华润万象生活、锦和商业、德必集团、首创郎园等。此类企业擅

长存量物业改造和运营，在旧厂房改造、历史街区活化、长租公寓等领域形成品牌和模式优势。

传统民营房企：如龙湖、旭辉、卓越等，但在资金压力下已大规模收缩城市更新业务，2025年民企参与率降至

约25%，且多与国企或基金合作。

社会资本与金融机构：包括城市更新基金、保险资金、产业资本、REITs管理人及社区组织等，以财务投资或合

作运营方式参与。

4.2市场份额与集中度

由于城市更新项目类型分散、区域性强，行业集中度低于传统房地产开发。按投资额计算，2025年TOP20企业市场份

额约45%，TOP10约30%。其中，央企和地方国企是份额最大的群体。具体代表性企业表现如下：

2025年城市更新投资额（亿

企业类型主要优势与代表项目

元，估算）

上海地产集团地方国企约350上海旧改、城市更新基金运作

2025年城市更新投资额（亿

企业类型主要优势与代表项目

元，估算）

商业更新、片区统筹（深圳大冲、上海苏

华润置地央企约300

河湾）

中国建筑（中建

央企约280大型片区更新、保障房建设

系）

保利发展央企约250旧改、综合整治（广州琶洲、武汉汉阳）

广州城投地方国企约220城中村改造、安置房建设

万科（含泊寓混合所有存量改造、长租公寓（深圳南头古城、上

约180

等）制海上生新所）

招商蛇口央企约160园区更新、产业导入（深圳蛇口）

锦和商业/德必

民营专业约80旧厂房改造文创园区（上海、北京）

集团

数据来源：中指研究院、克而瑞城市更新研究中心及企业公开信息，2026年。估算值基于公开披露和行业访谈，仅供

参考。

4.3竞争特点

城市更新行业竞争呈现以下四个特征：

第一，从“资源驱动”转向“能力驱动”。过去拆除重建类项目依赖土地资源获取和政商关系，如今微改造项目更考验策

划设计、运营管理、社区协调和资金平衡能力。不具备运营能力的传统开发商难以中标或盈利。

第二，区域化竞争明显，全国化扩张难度大。城市更新项目与地方政策、社区关系、历史文脉紧密相关，本地企业

（尤其是城投平台）在项目获取和居民信任上具有天然优势。外来企业往往需要与本地平台合作或成立合资公司。

第三，专业化分工深化，合作成为常态。微改造项目链条长，涉及策划、设计、施工、招商、运营等多个环节，单一

企业很难全链条覆盖。实践中形成“国企统筹+专业运营方操盘+金融机构出资+社区参与”的合作模式，各方按能力分

工。

第四，轻资产与重资产模式并存。部分企业转向轻资产输出（如锦和商业的委托运营、德必集团的品牌输出），降低

资金占用；国企则多采取重资产持有模式，通过长期运营回收投资。两种模式在细分市场各有竞争力。

4.4竞争对比矩阵

选取5家代表性企业，从资金实力、设计改造能力、运营能力、社区协调、品牌影响力、成本控制六个维度评分（1-5

分）：

企业/机构资金实力设计改造能力运营能力社区协调品牌影响力成本控制

上海地产集团5.04.03.54.54.04.0

华润置地4.54.54.54.05.03.5

万科（含运营）3.54.55.04.54.54.0

企业/机构资金实力设计改造能力运营能力社区协调品牌影响力成本控制

锦和商业/德必2.54.04.53.53.54.5

地方城投（样本）4.03.03.05.03.04.5

评分说明：资金实力反映融资能力和投资规模；设计改造能力评估项目策划与空间改造水平；运营能力关注后期招商

和运营效果；社区协调指与居民、社区组织沟通和利益平衡能力；品牌影响力综合市场知名度；成本控制反映项目投

资管控和效率。数据来源：中指研究院、克而瑞及企业访谈，2026年。

对比显示，国企在资金和社区协调上占优，专业运营机构在运营和成本控制上领先，头部房企综合实力较强。未来竞

争核心将围绕“运营能力+社区信任+长期资金”展开。

5.用户/消费者分析

5.1居民与业主画像

城市更新的“用户”主要是更新区域内的居民、商户和物业权利人，同时也包括更新后的使用者和消费者。本报告聚焦

于微改造项目涉及的原住民和商户。

2025年，城市更新项目覆盖的居民群体呈现以下特征：

属性特征描述

老旧小区和城中村居民老龄化程度高，60岁以上占比约35%，远高于城镇平均水平；历史街区商户

年龄

以中青年经营者为主

老旧小区居民收入水平普遍偏低，中低收入家庭占60%以上；城中村租户以新市民和外来务工人员

收入

为主

房屋权

以自有产权为主，房改房、回迁房、自建房比例较高，产权关系复杂

属

居住年

原住民居住年限普遍超过15年，社区归属感强但设施陈旧

限

租户比

城中村和旧工业区周边租户比例高，可达50%-70%，流动性大

例

数据来源：中指研究院《2025年中国城市更新居民意愿调查报告》，2026年。

5.2需求痛点

微改造项目居民的核心需求痛点如下：

第一，基础设施老化与安全隐患。老旧小区普遍存在管网老化、排水不畅、消防设施缺失、线路杂乱等问题。调查显

示，约65%的居民将“基础设施改造”列为最迫切需求，其中加装电梯、雨污分流、消防改造位列前三[来源：中国城市

规划设计研究院《2025年老旧小区改造居民需求调研》，2026年]。

第二，公共空间不足与环境品质差。老旧小区和城中村普遍缺乏公共活动空间、停车位和绿化，环境脏乱差。约55%

的居民希望增加停车设施、口袋公园和健身场地。

第三，服务配套缺失。养老、托幼、社区食堂、便民商业等社区服务设施不足，约48%的居民反映日常生活不便，尤

其是老年人和双职工家庭。

第四，改造参与感和知情权不足。居民普遍反映在更新改造中缺乏有效的参与渠道，方案公开和意见征集流于形式，

约40%的居民认为自身诉求未被充分采纳。

第五，改造后租金和物业成本上升担忧。部分居民和商户担心微改造后物业费、租金上涨，导致原有低收入群体和社

区商业被挤出。约30%的居民对此表示担忧。

5.3参与意愿与支付行为

居民对城市更新整体支持率较高，但对出资和拆迁态度分化。调查显示，约82%的居民支持微改造，支持拆除重建的

仅占约25%[来源：中指研究院，2026年]。居民更倾向于保留原有社区关系和生活环境，通过微改造改善居住条件。

出资意愿：老旧小区改造中，居民对于基础类改造（水电路气）普遍期望政府全额出资，个人出资意愿较低，仅约

20%的居民愿意为完善类和提升类改造（如加装电梯、停车设施）分摊部分费用。加装电梯的居民出资意愿相对较

高，约50%的相关居民愿意承担一定比例费用，但存在低楼层和高楼层居民之间的利益博弈。城中村整治提升中，村

民和村集体出资意愿相对较高，尤其在涉及物业增值和产业导入的项目中。

租金与物业费支付：改造后居民对适度提高物业费有一定接受度，但前提是服务品质明显提升。约35%的居民可接受

物业费上涨10%-20%，超过30%的涨幅则接受度大幅下降。商户对租金上涨的容忍度更低，约60%的商户表示租金涨

幅超过15%将考虑搬迁。

5.4微改造满意度与期望

2025年，已完成微改造项目的居民满意度总体较高，但仍有改进空间。根据调查，居民对微改造的总体满意度约为72

分（百分制），其中基础设施改造满意度最高（约78分），公共空间提升次之（约75分），服务配套改善满意度较低

（约65分）[来源：中国城市规划设计研究院，2026年]。

居民对后续微改造的核心期望包括：建立长效管理机制，避免“改完就乱”；提升社区服务运营水平，引入专业物业或

社区运营方；加强居民参与和监督，实现共建共治共享；控制改造成本和后续费用，避免过度商业化。

6.技术/政策/宏观环境（PEST）

6.1政治与政策环境

城市更新政策体系在2025年进一步完善，微改造导向更加明确。

中央层面：2021年住建部63号文《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》是核心转折文件。

2024-2025年，住建部多次强调“留改拆”并举，要求城市更新不得随意拆除老建筑、搬迁居民。2025年，国务院

将城市更新纳入“两重”建设（国家重大战略实施和重点领域安全能力建设），中央预算内投资和超长期特别国

债对城市更新项目予以支持。

地方立法：截至2025年底，全国已有北京、上海、广州、深圳、成都、武汉等30多个城市出台城市更新条例或

管理办法，普遍确立了微改造优先原则，明确拆除重建需严格论证和居民同意率要求（通常90%以上）。上

海、深圳等城市还出台微改造技术导则和资金补贴政策。

专项政策：老旧小区改造方面，国务院要求到“十四五”末基本完成2000年底前建成的需改造小区任务，中央财

政持续给予补助。城中村改造方面，2023年指导意见后，35个城市制定实施方案，2025年将支持范围扩大至地

级及以上城市，并强调“拆整结合”。历史街区保护方面，住建部、国家文物局推动历史文化保护传承，对微改

造活化利用给予支持和奖励。

资金与金融政策：2025年，中国人民银行设立城市更新专项再贷款，国家开发银行、农业发展银行等加大城市

更新中长期贷款投放。证监会推动基础设施REITs扩容，将保障性租赁住房、消费基础设施、产业园区等纳入试

点，为微改造项目提供退出渠道。

政策环境整体强力支持微改造，同时对拆除重建类项目形成强约束，行业政策风险总体可控，但合规要求提高。

6.2经济环境

2025年中国经济保持中速增长，GDP约135万亿元，同比增长5.0%。固定资产投资中，基础设施投资增长约4.5%，房

地产开发投资下降约10%，城市更新成为稳投资的重要抓手[来源：国家统计局，2026年]。2025年全国一般公共预算

支出中，城乡社区支出约2.2万亿元，同比增长3%，地方政府专项债券投向城市更新领域的比例上升。

居民收入方面，全国居民人均可支配收入约4.2万元，实际增长5.5%，为居民参与微改造出资和后期付费提供了基础。

但房地产市场持续调整，土地出让收入大幅下滑，地方政府财政压力较大，部分城市更新项目的政府付费和补贴可能

延迟。社会资本对城市更新的兴趣上升，但项目收益率普遍不高（微改造项目年化收益率通常5%-8%），难以吸引高

回报要求的资金。

6.3社会环境

社会对城市更新的认知发生根本转变。从过去“拆迁暴富”“拆掉记忆”的争议，转向“保留乡愁、有机更新”的共识。2025

年，约78%的城镇居民支持以微改造方式改善居住环境，反对大拆大建的呼声强烈[来源：中指研究院，2026年]。社

区营造、公众参与、共治共享等理念深入人心，居民参与城市更新的意愿和能力提升。

人口结构方面，老龄化加剧使老旧小区适老化改造需求迫切，新市民和青年群体对低成本居住空间（城中村长租公

寓、青年社区）的需求推动城中村“拆整结合”和旧厂房改造。文化保护意识增强，历史街区活化利用受到社会广泛支

持，但商业化和原真性之间的平衡仍是争议焦点。

6.4技术环境

技术进步为微改造提供了新工具和新模式。

数字化勘察与设计：BIM、三维激光扫描、无人机航拍等技术在微改造项目中广泛应用，用于建筑体检、空间

测绘和方案模拟，提高设计精度和效率。

装配式装修与绿色技术：微改造项目越来越多采用装配式装修、模块化建筑、节能改造技术，缩短工期、减少

扰民，并提升建筑性能和品质。2025年，老旧小区改造中绿色改造比例约30%，较2020年提升15个百分点。

智慧社区与物联网：改造后的老旧小区普遍加装智慧门禁、安防监控、智能充电、环境监测等设备，提升管理

效率和安全水平。部分项目引入数字孪生平台，实现改造前后效果对比和长效监测。

社区运营数字化平台：物业管理、社区服务、居民沟通等环节数字化，提升服务响应速度和居民参与度。头部

城市更新运营商开发了线上服务平台，整合社区商业和便民服务。

技术不仅提升微改造的实施效率和质量，也为后期运营和商业模式创新提供支撑。

7.风险与挑战

7.1政策与合规风险

拆除重建政策收紧风险：若后续政策进一步限制拆除重建，部分已立项或前期投入较大的拆除类项目可能被叫停或调

整，造成投资损失。

微改造标准与审批不确定性：各地微改造技术标准和审批流程尚不统一，部分项目因消防、规划、产权等历史遗留问

题难以合规推进，增加时间和资金成本。

历史建筑保护与商业化冲突：历史街区微改造中，过度商业化可能引发社会舆论和文物保护部门干预，导致项目停

滞。

7.2资金与盈利风险

财政资金依赖与延迟风险：老旧小区改造和部分城中村整治项目高度依赖财政拨款，若地方财政紧张，资金拨付延迟

或缩减，将影响工程进度和企业回款。

项目收益率偏低风险：微改造项目普遍投资回报率低（年化5%-8%）、回收期长（5-10年），社会资本参与意愿不

足，项目融资困难。若运营不善，可能长期无法实现盈亏平衡。

REITs退出机制不成熟风险：城市更新REITs尚处试点阶段，底层资产合规性、收益率要求严格，大量微改造项目难以

达到发行标准，退出路径有限。

7.3社会与协调风险

居民意见分歧与协调难度大：微改造涉及利益主体多，居民意见难以统一，尤其是加装电梯、停车位分配等事项。若

协调不力，项目可能长期搁置或引发群体性矛盾。

改造后租金和物业费上涨引发矛盾：微改造提升物业价值后，可能带动租金和物业费上涨，导致原住民和低收入租户

被挤出，引发社会问题。

施工扰民与投诉：微改造在居民区施工，噪音、扬尘、出行不便等问题突出，若管理不善，居民投诉率可能上升，影

响政府和企业形象。

7.4技术与运营风险

改造质量与后期维护风险：部分微改造项目重建设轻运营，改造完成后缺乏长效管理机制，设施很快老化损坏，居民

满意度下降，形成“改完就乱”的恶性循环。

专业运营能力不足风险：传统建筑和开发企业缺乏社区运营、商业招商、公共服务能力，导致改造后空间闲置或运营

亏损。

技术适用性与成本风险：数字化、绿色化技术虽好，但可能增加改造成本，且部分老旧建筑结构和环境对新技术适用

性有限，投入产出不匹配。

8.结论与建议

8.1核心结论

2025年，中国城市更新行业在政策强力引导下完成从“大拆大建”到“微改造”的模式切换。微改造类投资占比达65%，项

目数量5.2万个，行业投资规模2.8万亿元，同比增长6.8%。老旧小区改造、城中村“拆整结合”、历史街区活化和存量产

业空间升级成为四大增长极。竞争格局从开发商主导转向国企平台与专业运营机构合作共治，盈利模式从销售转向持

有运营。未来三年，行业投资将保持5%-8%的年均增速，微改造占比继续上升至75%，市场规模预计2028年达3.4万亿

元。行业已进入“精耕细作、运营为王”的新阶段，机遇与挑战并存。

8.2对企业的建议

对大型国企和城投平台：

1.强化统筹与资源整合能力：发挥资金和政企关系优势，承担片区统筹和基础设施类微改造项目，同时引入专业

运营机构合作，提升改造后运营水平。

2.建立长期资产持有和运营模式：从“项目施工方”转变为“资产运营方”，探索微改造后的物业持有、社区运营和公

共服务收费模式，实现长周期回报。

3.利用金融工具优化资本结构：积极对接城市更新基金、专项债和REITs，盘活存量资产，降低资金压力。

对专业运营机构：

1.深耕细分赛道，