持续照料型退休社区CCRC养老社区建设探索

持续照料型退休社区CCRC养老社区建设探索模式·市场·政策·实践·趋势2026年9月内容导览01模式认知全周期照护的复合型养老模式02市场洞察老龄化驱动的万亿级赛道03政策解码国家与地方扶持政策体系04实践路径典型案例与建设运营要点05趋势展望从粗放扩张到精耕细作01模式认知一次入住，终身照护从概念到三级照护体系，读懂CCRC的本质从概念到三级照护体系，读懂CCRC的本质一次入住，终身照护的模式内核CCRC（ContinuingCareRetirementCommunity）起源于19世纪末美国教会组织，已有百余年历史。老人健康状况变化时，可在同一社区内转移至相应照护等级，无需更换环境三级照护体系自理型拥有独立居所，社区提供餐饮、清洁、医疗保健及紧急救护等基础服务介助型日常起居需协助时转入，除基础服务外增加饮食、穿衣、洗浴、洗漱等生活照护介护型面向生活完全不能自理的老人，通常80岁以上，提供24小时专业护士监护与临终关怀余命对比据1999年美国学术调查，居住于CCRC老人余命为非居住者的

1.5倍从养老机构到适老化社区的跨越传统机构活动局限在同一机构内功能相对单一CCRC住宅、餐厅、商场、电影院、游泳馆、图书馆、老年大学一应俱全选址与收费规律多位于距市中心

50-100公里、一小时车程内的城郊，实行封闭式管理，配备无障碍设施、医疗中心及文娱场所。收费以

会员卡+月租费

为主，入门费从数十万到数百万元不等，面向有一定经济能力的家庭。VS02市场洞察万亿赛道，供需紧平衡老龄化加速与需求升级，催生CCRC建设窗口老龄化加速与需求升级，催生CCRC建设窗口老龄化加速催生刚性需求2025年中国60岁以上人口约3.13亿，占总人口约22.4%；预计2030年将达3.71亿，老龄化率超26%。进入CCRC需求区间的老年群体规模持续扩大60岁以上人口规模变化趋势3.13亿2025年60岁以上人口，占总人口约22.4%3.71亿2030年将达，老龄化率超26%1500万60岁及以上认知症患者，对医养结合需求以每年超10%速度增长进入CCRC需求区间老年群体规模持续扩大万亿赛道，CCRC占比持续攀升9.5万亿2025年市场规模中国康养市场万亿2025年市场规模社区养老服务65%CCRC模式占比上海高品质养老社区康养市场高速增长2025年中国康养市场规模达9.5万亿元，预计2030年接近15万亿元2025年社区养老服务市场规模突破万亿元，年复合增长率保持15%以上上海市场高品质养老社区中，CCRC模式占比已超65%养老服务格局仍以居家为主（90%），机构与社区养老占比逐步提升，为CCRC这类高端机构养老预留了明确的增长空间03政策解码政策红利，多重叠加从国家税费优惠到地方床位补贴，建设有据可依从国家税费优惠到地方床位补贴，建设有据可依国家政策托底，税费用地双利好01支柱一税费优惠养老机构提供的养老服务免征增值税财政部公告2026年第7号延续养老、托育、家政等社区家庭服务业税费优惠。02支柱二用地保障深化自然资源要素保障，支持养老服务改革发展。自然资源部等三部门印发《关于深化自然资源要素保障支持养老服务改革发展的若干措施》（自然资发〔2025〕216号）。03支柱三金融支持服务业经营主体贷款贴息政策。财政部等四部门发布服务业经营主体贷款贴息政策（财金〔2026〕5号）。地方床位补贴，建设有据可依各地补贴均聚焦床位建设与运营两端，自有产权床位补贴普遍高于租赁床位，运营补贴与照护等级、机构星级挂钩地区自建床位补贴租赁床位补贴运营补贴要点重庆每张

10000元每张

5000元社区中心最高

30万元/年福建每张

10000元每张

5000元护理床位每床每年不低于

2400元山东每张

8000-12000元同档按失能人数每人每年

2400-3600元山西每张

5000元—省级每平米

1400元

工程补助04实践路径他山之石，本土落地对标标杆项目，探索中国式CCRC建设路径对标标杆项目，探索中国式CCRC建设路径险企领衔，多元并进的投资格局2026年中国CCRC市场呈现险企领衔、多元并进态势区域集聚与梯度下沉长三角CCRC项目

54个京津冀

29个，两区典型项目总量达

83个泰康龙园、滇园开业，太保家园郑州、三亚等项目向二三线城市下沉重资产转向轻重并举太平人寿

16家

自营社区中

3家

自建、3家

收购、其余为合作项目降低资金压力、加快扩张标杆案例：大城郊区与城市核心双线太平·梧桐人家：郊区大盘40亿元投资规模位于上海浦东国际医学园区，占地284亩，可容纳3500名长者。步行5-10分钟可达国际医学中心，诠释邻近医疗选址理念。鸿泰·乐璟会：城市核心上海市中心CCRC代表，143间自理房间+38张护理床位。与曙光医院战略合作，构建自理、餐饮、医疗、护理四大服务体系，开辟医康养结合新模式。国际镜鉴：美国成熟与日本教训美国与日本案例分别提供了成熟的运营范式与深刻的失败教训，对中国CCRC建设尤为珍贵美国与日本案例分别提供了成熟的运营范式与深刻的失败教训，对中国CCRC建设尤为珍贵美美国标杆：太阳城收费预付入住费+月费结合模式运营全美

80%CCRC由教会、基金会等非营利机构运营入住独立生活区入住率稳定在

90%

以上日日本教训：美奈宜之林差距1996年开业，原计划吸引

1000

名居民，实际仅约

200

名资金销售不畅导致资金链断裂定位被迫转为多世代共生社区，偏离CCRC定位›教训提示明显：CCRC高度依赖入住爬坡与现金流韧性，单纯铺规模而忽视运营质量，极易陷入困境05趋势展望精耕细作，回归初心从跑马圈地到服务深耕，把握CCRC演进方向从跑马圈地到服务深耕，把握CCRC演进方向从跑马圈地到精耕细作的四大转向行业核心议题已从跑马圈地转向精耕细作，建设者需把握四大转向空间转向布局逻辑从郊区大盘转向城市核心区，布局小型化、高密度产品线客群转向对象覆盖从聚焦活力长者转向覆盖自理、介助、介护直至认知症照护的全周期闭环底层逻辑转向落地路径医养融合摆脱营销噱头，借深度医联体与智慧科技实现实质落地