房地产行业深度报告：核心城市百轮竞价频现供给侧缩量驱动土地价值重估

目 录1、现象聚焦：核心城市土拍市场“淡季不淡” 42、总量视角：全国收缩市场与一线城市升温共存 5、“核心热、外围冷”，城市级区域分化显著 5、央国企主导拿地，优质土地向头部房企集中 8、“小而美”地块受追捧：开发逻辑生变 93、内在逻辑分析：多重因素共振导致一线土拍热度高企 10、供给侧：一线城市2026年供地计划全线收缩 10、需求端：新房及二手房价格阶段性回暖 、房企端：“寡头化”行业格局趋势加剧 14、政策端：一线城市后续限购政策仍有空间 154、后续判断：“好房子”模式下产品力升级成为关键 165、投资建议 186、风险提示 19图表目录图1：6-7月一线城市宅地成交溢价率高企 5图2：2026年以来一线城市宅地成交面积累计增速表现优于其他城市 6图3：2026年以来一线城市宅地成交金额累计增速表现优于二线城市 6图4：2026年5月以来一线城市宅地成交溢价率表现优于其他城市 6图5：一线城市主城宅地溢价率远高于郊区宅地 7图6：1-7月央国企拿地占比高达90% 8图7：1-7月TOP10房企拿地金额占百强总量的58% 8图8：1-7月TOP8房企在一线城市拿地金额占比较高 9图9：1-7月一线城市宅地供应及成交面积均同比下降 10图10：7月京深广三城新房同比降幅收窄 图2026年二季度以来一线四城二手房房同比降幅持续收窄 图12：2026年二季度以来一线城市新房价格指数企稳回升 12图13：2026年二季度以来一线城市二手房房价格指数企稳回升 12图14：2026年以来一线四城二手房挂牌指数降幅持续收窄 13图15：北上深三城2026年1-7月二手房成交套数累计同比均保持增长 13图16：四家央企2025年以来重仓一线城市土地 14图17：四家央企平均融资成本逐年降至3%以内 15图18：9城高端改善盘2026Q2去化率维持高位 16表1：6月以来一线城市土地拍卖市场持续高热 4表2：一线城市调规地块整体成交热度较高 8表3：一线城市建面＜5万方的宅地成交热度较高 9表4：2026年一线四城均大幅压缩了商品住宅用地供应计划 10表5：截至2026年8月京沪深三城存在较为严格限购政策 15表6：核心城市高端盘推盘模式有所分化 16表7：核心城市2025年以来热销楼盘得房率较高 17表8：一线城市调规地块区位优势较大 17表9：受益标的为融资有优势、投资强度高、布局区域优、机制市场化的企业 181、现象聚焦：核心城市土拍市场“淡季不淡”20267-820266备注竞得人参拍家数（家）成交日期成交楼面价备注竞得人参拍家数（家）成交日期成交楼面价(元/㎡)规划建面 成交总价 溢价率宗地区位 竞价轮次(万㎡) (万元) (%)城市深圳 南山粤海街道 5.32 300轮 57.72 150.74 108,461 2026-06-05 6 保利置深圳 宝安前海桂湾 3.68 300轮 35.25 114.29 95,909 2026-06-12 9 建发深圳 新安街道组团 11.95 355轮 105.10 99.05 87,918 2026-06-25 4 保利保利&华上海 杨浦八埭头 15.80 219轮 161.20 35.83 102,023 2026-07-28 4润北京 朝阳酒仙桥 5.78 248轮 46.81 25.84 81,063 2026-07-28 6 中海广州 荔湾花地大道 6.88 50轮 16.86 40.97 24,502 2026-07-28 5 绿城北京 朝阳广渠路 10.32 191轮 83.99 19.13 81,407 2026-08-04 6 中海北京 海淀四季青 14.26 134轮 97.61 14.09 68,444 2026-8-14 6 金茂北京 石景山苹果园 4.19 221轮 15.04 23.48 35,931 2026-8-14 5 招商蛇中指研究院

深圳涉宅用地楼面价前三杨浦涉宅用地楼面价、总价TOP1朝阳涉宅用地楼面价TOP32026年北京总价、单价地王1-71918462.2797.1306.0352.66-7400972026年核心城市高端盘热度持续，与电子、通信等热门行业市值提升带来的造富效应有一定同步趋势，而二季度以来一线城市高端盘市场的高热度也正向带动了土地市场热度高企。图1：6-7月一线城市宅地成交溢价率高企

1月 2月 3月 4月 5月 6月 7

0.60.50.40.30.20.10北京 上海 深圳 广州 溢价率2、总量视角：全国收缩市场与一线城市升温共存20261-71-73221686322%，土地72538.2%6二线城市：1-7月宅地成交面积同比增速-36%，宅地成交金额同比增速-43%，整体降幅最高，但杭州、苏州等经济基本面较好的城市也成交了多宗高溢价地块，显示二线内部也在加速分化。三四线城市：经历脉冲式反弹后再度回落，年初部分三四线城市在政策刺激下出现短暂的土拍回暖，但持续性不足，随后市场热度迅速消退，底价成交、流拍现象重新增多。 行业深度报告图2：2026年以来一线城市宅地成交面积累计增速表现优于其他城市30%20%10%0% 行业深度报告图2：2026年以来一线城市宅地成交面积累计增速表现优于其他城市30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%120%100%0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月一线2025年6月一线2025年7月2025年8月二线2025年9月二线2025年10月2025年11月三四线2025年12月三四线2026年1月2026年2月2026年3月2026年4月2026年5月2026年6月6/212026年7月6/21

2025年1月图4：2026年5图4：2026年5月以来一线城市宅地成交溢价率表现优于其他城市2025年3月2025年4月2025年5月一线2025年6月一线2025年7月2025年8月二线2025年9月二线2025年10月2025年11月三四线2025年12月三四线2026年1月2026年2月2026年3月2026年4月2026年5月2026年6月2026年7月

2025年1月图3：2026年以来一线城市宅地成交金额累计增速表现优于二线城市2025年2月图3：2026年以来一线城市宅地成交金额累计增速表现优于二线城市2025年3月2025年4月2025年5月一线2025年6月一线2025年7月2025年8月二线2025年9月二线2025年10月2025年11月三四线2025年12月三四线2026年1月2026年2月2026年3月2026年4月2026年5月2026年6月2026年7月202620%5%。图5：一线城市主城宅地溢价率远高于郊区宅地

上海主城 上海郊区 北京主城 北京郊区 广州主城 广州郊

26.7%20.8%26.7%20.8%11.4%13.3%4.4%4.8%5.0%0.0%成交总价（亿元） 溢价率（北京郊区有土地成交的区域为昌平、顺义、通州、密云、怀柔、门头沟；上海郊区有土地成交的区域为青浦、嘉定、奉贤、松江；广州郊区有土地成交的区域为番禺、花都、白云）2026（北京：1-7334上海：1-73620办公1-7广州：202613AF021637调规地块的集中入市反映了一线城市供地思路的转变，从追求供地数量转向追求地块质量，通过优化土地供给结构来引导市场预期，也为土拍市场的高热度埋下了伏笔。城市 地块 调规情况 溢价率 竞得人表2：一线城市调规地块整体成交热度较高城市 地块 调规情况 溢价率 竞得人Z000302上海14-03e地块

14-04a合驿站商业

41% 大华上海 杨浦区八埭头组团地块 商改住+街坊拆分商住办混合用地调为三类住宅组团用地 36% 保利&华润虹口区C080301单元上海hk306-08地块

原公共绿地+幼儿园用地调整为住宅用地 36% 上海城投北京 北京市怀柔区怀柔新城地块 老旧工业厂房调为居住用地 2.4% 中建一主导功能由商服+住宅调整为住宅+商服，南街坊容积率从深圳 宝安区新安街道地块

5.73.75.04.2

99% 保利深圳 龙华区民治街道地块 商业性办公用地调为二类居住用地 40% 天健深圳 光明区光明街道地块 工业用地调为二类居住用地，容积率调为3.7 19% 招商蛇荔湾区花地大道以东广州AF021637地块中指研究院

公路用地调整为二类居住用地兼容商务用地与公共交通场站用地

41% 绿城1-7TOP1008690%TOP1058%，超过半数的拿地金额集中在前十家企业中。排名前三的分别是保利发展、华润置地TOP10图6：1-7月央国企拿地占比达90% 图7：1-7月TOP10房企拿地额占百强总量的58%央企,40%国企央企,40%国企,50%

0%

84%84%74%58%TOP10 TOP30 TOP50中指研究院 中指研究院据 拍交据头部8房企（2026年1-7月售排前：利、中海华、商建、金、城）2026年来在线市地均收，TOP8企1-7月一市拿额1491总成金比达示了部企一城较高市份，余地企多地国。图8：1-7月TOP8房企在一线城市拿地金额占比较高90.2%73.8%90.2%73.8%64.9%74.3%北京 上海 深圳 广

100.0%90.0%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%总成交金额（亿元） TOP8占比本轮土拍市场的一个重要特征是“小而美”地块受到房企追捧。这类地块具有体量小、容积率低、开发周期短、资金周转快等特点，与过去高杠杆、高周转、大规模开发模式形成鲜明对比。房企偏好“小而美”地块的深层原因在于：一是在行业下行周期中控制单项目风险敞口；二是缩短开发周期以应对市场不确定性；三是核心区域小体量地块更易打造高端改善型产品，实现溢价。这一趋势本质上反映了房企从追求规模向追求确定性和利润率的战略转型。城市区域规划建面(万方)城市区域规划建面(万方)容积率成交总价(亿元)溢价率(%)楼面价(元/平)成交日期竞得人上海虹口区1.522.5014.3017.293,7752026-05-29保利上海虹口区1.782.5019.3035.6108,5012026-05-29上海城投上海浦东新区1.852.208.1626.944,1912026-08-04联发北京丰台区1.982.0210.4816.452,8112026-05-26河北鑫界北京丰台区2.111.1011.9515.756,6762026-06-18厦门国贸广州海珠区2.272.5013.7546.360,7062026-06-30越秀广州荔湾区2.472.146.1017.324,6282026-07-24保利广州白云区2.641.0210.1216.138,2942026-07-20越秀上海浦东新区2.741.809.2219.933,6572026-06-30绿城上海浦东新区3.282.3015.8028.548,1142026-08-04招商蛇口&中旅北京通州区3.381.6010.2221.030,2692026-06-23招商蛇口深圳宝安区3.683.1035.25114.395,9092026-06-12建发上海徐汇区3.791.8033.0025.087,1502026-04-21招商蛇口上海浦东新区4.122.5034.6540.084,1912026-05-29保利置业北京石景山区4.192.1115.0423.535,9312026-8-13招商蛇口深圳龙华区4.453.4013.7840.230,9912026-04-27天健3、内在逻辑分析：多重因素共振导致一线土拍热度高企2026年供地计划全线收缩2026北京：连续第四年缩量，存量用地为主。北京2026年商品住宅用地计划供应200-24065%2026275-38570%（嘉深圳：商品住宅用地55公顷，创近年计划供应新低。深圳是一线四城中土地资2000广州：商品住宅用地同比降幅最大。广州2026年商品住宅用地计划供应216公2025515表4：2026年一线四城均大幅压缩了商品住宅用地供应计划指标（公顷）北京上海广州深圳建设用地总量3040-35403500-400044871068商品住宅用地200-240275-385216552025年商品住宅240-300375-48551560同比变化下降17~20%下降19~27%下降58%下降8%保障房用地35070-10511135四城住建部图9：1-7月一线城市宅地供应及成交面积均同比下降150%100%0%2025年2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月2026年1月2026年2月2026年3月2026年4月2026年5月2026年6月2026年7月宅地供应累计同比 宅地成交累计同比20264图10：7月京深广三城新房同比降幅收窄86420-2-4-6-8-102022-012022-032022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-072025-092025-112026-012026-032026-05北京 上海 深圳 广州图11：20261050-5-102022-012022-032022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-072025-092025-112026-012026-032026-05北京 上海 深圳 广州对比二线及三四线城市，一线城市2026年二季度以来房价指数反弹趋势显著。我们预计后续也将对二线城市市场传导，但多数三四线城市去化周期仍超36个月，拿地主体为本地国企兜底，市场化房企不进场，预计房价企稳回升带来的土拍热度难以传导。图12：2026年二季度以来一线城市新房价格指数企稳回升230.00210.00190.00170.00150.00130.00110.002011-012011-092011-012011-092012-052013-012013-092014-052015-012015-092016-052017-012017-092018-052019-012019-092020-052021-012021-092022-052023-012023-092024-052025-012025-092026-0570城新房价格指数 一线 二线 三四线图13：2026年二季度以来一线城市二手房房价格指数企稳回升230.00210.00190.00170.00150.00130.00110.002011-012011-092011-012011-092012-052013-012013-092014-052015-012015-092016-052017-012017-092018-052019-012019-092020-052021-012021-092022-052023-012023-092024-052025-012025-092026-0570城二手房价格指数 一线 二线 三四线图14：2026年以来一线四城二手房挂牌指数降幅持续收窄0.0%-2.0%-4.0%-6.0%-8.0%-10.0%-12.0%-14.0%-16.0%2026W12026W22026W12026W22026W32026W42026W52026W62026W72026W82026W92026W102026W112026W122026W132026W142026W152026W162026W172026W182026W192026W202026W212026W222026W232026W242026W252026W262026W272026W282026W292026W302026W31北京 上海 深圳 广州冰山指数整体销售市场对土拍的传导分为三条路径：度直接改善头部房企房企现金流，对未来市场的预期都有明显改善，为拿地提供资二手房成交活跃打通了“卖旧买新”的置换链条，为新房去化提供确定性，当前一图15：北上深三城2026年1-7月二手房成交套数累计同比均保持增长70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%2025年2025年1月2025年2月2025年3月2025年4月2025年5月2025年6月2025年7月2025年8月2025年9月2025年10月2025年11月2025年12月2026年1月2026年2月2026年3月2026年4月2026年5月2026年6月2026年7月-10.0%北京二手房成交套数累计同比 上海 深圳与此同时，土拍市场的高热度也会反馈至销售市场。当溢价率过高，市场会形成房价上涨预期，促使观望的购房者加速入市，从而在需求端支撑房价。土地楼面价较高也能为周边二手房提供心理锚点，强化二手房价格支撑。TOP1052.1%TOP101-7达58%2025年2026H165.6%52.5%202580%。图16：四家央企2025年以来重仓一线城市土地79.7%67.4%79.7%67.4%68.1%55.3%61.1%46.6%34.2%20.7%80.0%70.0%60.0%50.0%40.0%30.0%20.0%10.0%0.0%保利 华润 中海 招商2025年占比 2026H1占比2025图17：四家央企平均融资成本逐年降至3%以内2.89%2.79%2.89%2.79%2.80%2.74%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%保利 华润 中海 招商2019 2020 2021 2022 2023 2024 20252026821环外社保/个税年限维持1年不变。1/1/21/1/1（社保1。表5：截至2026年8月仅京沪深三城存在较为严格限购政策维度广州深圳上海北京限购状态全面取消分区限购，接近零门槛外环内外分级松绑五环内外分级限购非户籍门槛 无门槛

居住证或社保满1年，核心社保满1年，外环内1套，社保满1年，五环内1套，各城住建局

1套

外环外不限

五环外不限从广州全面取消到深圳、上海、北京大幅降低门槛，一线城市的限购政策呈现出明显的“梯度式放松”特征。8月北京再次缩短社保年限，上海出台楼市沪八条，有望为市场注入新的增量需求预期，进一步支撑核心区域土地价值。、2025年（12万元/7/5万元/。2025年初至2026691550010765率约为69.5%在当前楼市整体平淡的背景下，高端盘接近七成的首开去化率，反映核心城市的高净值客群购买力依然坚挺，优质资产抗跌属性被市场高度认同。图18：9城高端改善盘2026Q2去化率维持高位

87.9%

68.0%

82.2%

65.8%

48.1%

71.0%2025Q1 2025Q2 2025Q3 2025Q4 2026Q1 2026Q2整体去化中指数据库高端盘标准首开去化率推盘模式项目数量推盘套数高端盘标准首开去化率推盘模式项目数量推盘套数首次成交套（个）（套）数（套）北京≥12万5131967651%一次性推出上海≥12万488171627777%分批次深圳≥12万71523118878%一次性+分批次广州≥7万6103361560%一次性推出杭州≥7万201708125974%分批次南京≥5万1183225731%分批次成都≥5万450422745%分批次苏州≥5万536722361%一次性+分批次天津≥5万14343100%一次性推出中指数据库在“好房子”政策导向下，低容积率、高得房率、高品质的产品将获得更高的市场溢价。开发商需要在产品力上进行差异化竞争，而非简单的价格竞争。项目城市容积率得房率 去化情况深圳湾澐项目城市容积率得房率 去化情况深圳湾澐玺深圳7.59北区首开130亿，南区加推70亿，累计239最高88%亿深圳观潮深圳3.4100% 22295%，60亿深圳信悦湾深圳5.46首开156套，开盘销售金额超100亿元；后最高80%续302㎡海景大平层二次开盘快速售罄安澜上海上海2.63首开认购率159%，去化约90%，单日90.7788%亿北京润园北京1.01最高137%首开35亿，Q1蝉联北京销冠，累计50亿+保利玥玺湾广州3.7236358套超最高130%160亿北京城2026年5月16日项目正式开启线上选房，当建·龙樾海序北京2.890%-99%售金额达36.1720267月初，日成功选房589套，首开去化率超70%，销网签套数接近700套。新华网、观点网等商改住、工改住等调规地块的入市将改变传统的供给结构。这些地块通常位于成熟区域，周边配套完善，开发出的住宅产品具有天然的地段优势，将进一步丰富核心区的产品供给。表8：一线城市调规地块区位优势较大地块原用途→新用途容积率变化成交情况区位核心优势杨浦八埭头商办主导→纯住宅+商业配套2.18219+161.2亿，35.83%万/㎡300m，可览陆家嘴/北外滩/滨江最核心可开发地块徐汇斜土街道（小米退地）商办→住宅3.0→2.2绿城48亿，楼面价13.1万/㎡（2024年全国单价地王）内环核心，徐汇滨江成熟板块，开盘即售罄徐汇衡复风貌区051街坊商办混合→低密风貌住宅1.3281.52003万/㎡（刷新全国涉宅单价纪录）衡复历