地产专题分析报告：楼市何时筑底

内容目录一、阳后楼经了一场压测试” 3二、市期撑素再确认 9三、期，差时已经去 15风险示 19图表目录图表1：22重城手房交积比化 3图表2：5月国手挂牌月比幅势窄 3图表3：一城和26个重城二房牌走势化 4图表4：6月来点市二房时交数比涨明回落 5图表5：二房交挂牌再转弱 5图表6：居新中贷款杠率化 6图表7：今以全价环和度济势同 7图表8：重城成涨跌和GDP速相关 7图表9：香和海租金报率 8图表10：深各积二手价走势 9图表11：新销的缩主来成结的变 10图表12：2026年国宅总求和202510图表13：TOP10、TOP20城市宅地让占国比显提高 11图表14：2026年半不同级市宅地让情况 11图表15：不能城二手成占变情况 12图表16：新住已工未面已至2008年初水平 13图表17：不能城住宅需同变化 14图表18：百租回率已到理间 14图表19：全租价实现跌升 15图表20：重城挂量和牌环变化 16图表21：8重城手房牌环处去5年期低平 16图表22：重城二房五止综评和交价跌高正关 17图表23：重城楼止跌度维分（手房） 18一、小阳春后，楼市经历了一场“压力测试”今年“小阳春”结束后，楼市并未复刻去年同期加速下跌的走势，反而出现了量、价的双重改善月22个点市手交面同长幅较4的6.9显从价层看月二手挂价环降逆节改由4末的-0.43至5末味着使交季渐入尾卖图表1：22个重点城市二手房成交面积同比变化25.0%

22城 一线城市 二线城市 三线城市

14.8%16.6%14.8%16.6%10.8%1.914.2%15.3%11.4%14.8%11.2%10.11.6%5%6.9 7.8%3.2%2.1%9.2%6.4%1.1%-0.7%-5.5-9.2%-9.8%-11.0%%%.37%%1

-16.8%

19.9%

20.9%1-2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月1日-16日图表2：5月全国二手房挂牌价月环比跌幅逆势收窄0.00%

全国房价指数月环比-0.20%-0.40%-0.60%-0.80%-1.00%-1.20%2026-08-092026-07-262026-08-092026-07-262026-07-122026-06-282026-06-142026-05-312026-05-172026-05-032026-04-192026-04-052026-03-222026-03-082026-02-222026-02-082026-01-252026-01-112025-12-282025-12-142025-11-302025-11-162025-11-022025-10-192025-10-052025-09-212025-09-07来源：趋势动物但6月中旬以来，随着宏观经济的转弱，楼市再度承压。52.0。中，5月比降0.1基保定；6、7月给力显现月比别升0.2、0.4671.71.220239图表3：一线城市和26个重点城市二手房挂牌量走势分化头部中介狭义二手房挂牌量：26个重点城市（万套）头部中介狭义二手房挂牌量：一线城市（右轴,万套）330.0 50.0320.0 48.0310.0 46.0300.0 44.0290.0 42.02026-072026-062026-052026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-082025-072025-062025-052025-042025-032025-022025-012024-122024-112024-102024-092024-082024-072024-062024-052024-042024-032024-022024-01来源：冰山指数、72211.410.55月6.653796570.4456、70.2-0.整看6月以房止的象始“动，并进跌状，论成价是挂价3图表4：6月以来重点城市二手房实时成交套数同比涨幅明显回落40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%

26个重点城市实时成交同比31%30%31%30%23%11%13%15%12%16%12%4%7%10% 9%1%-6%-14%-24%来源冰指数 注：时交据先签2-4，由春错影，1-3实交数的比善于签据）图表5：二手房成交价和挂牌价再度转弱全国二手住宅挂牌:环比（%） 全国二手住宅成交价:环比0.50.0-0.5-1.0-1.5-2.02026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-082025-072025-062025-052025-042025-032025-022025-01-2.52026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-082025-072025-062025-052025-042025-032025-022025-01来源：冰山指数，趋势动物20251024从今年的宏观经济运行情况看，二季度并未打破经济和政策力度边际转弱的规律，GDP同比增速仅4.35.0GDP的估算，4-64.1、4.34.5，74.1。当前房地产市场已处于周期底部，主要由刚需和改善需求支撑，韧性相对较足。传统经济部门偏弱、居民收入和就业杆已至57.7较季的幅达创历新在持首金不的况房更图表6：居民新增中长期贷款和杠杆率变化居民新增中长期贷款（亿元） 中国:居民部门杠杆率(右轴,%)居民部门去杠杆提速12000 63居民部门去杠杆提速10000 628000 616000604000592000580-2000 57-4000 562021-012021-032021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-012023-032023-052023-072023-092023-112024-012024-032024-052024-072024-092024-112025-012025-032025-052025-072025-092025-112026-012026-032026-052026-07GDP图表7：今年以来全国房价环比和月度经济走势趋同全国二手住宅挂牌价:环比（%） 月度GDP同比（右轴,%）0

6.0-0.2-0.4

5.5-0.6 5.0

4.52026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-082025-072025-062025-052025-042025-032025-02-1.2 4.02026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-082025-072025-062025-052025-042025-032025-02来源：趋势动物，图表8：重点城市成交价涨跌幅和GDP增速正相关年 至初 至今 成交价涨幅跌幅-6%

上海上海贵阳合肥北京苏州佛山石家庄郑州天津济南大连深圳西安重庆成都南昌沈阳长沙南京东莞宁波杭州广州武汉哈尔滨福州南宁厦门青岛0 1 2 3 4 5 6 7 82026年上半年GDP增速（%）来源：冰山指数，3、456不同类型房产的估值差异也体现在租金回报率的分层上。以上海为例，代表刚需的微型户型(<50㎡)和小户型(50-90㎡)产租回率为2.3、2.1，而表善和端求中型(90-144㎡)中户（144-180㎡大户（180-250）产的金报分为1.7、1.6和1.6。403416023（P，2.85）40BP2025720263图表9：香港和上海的净租金回报率3.00%

香港净租金回报率 房贷利率可比口径下的香港净租金回报率 上海净租金回报率2.32%2.28%2.32%2.28%2.05%2.00%1.76%1.64%1.68%1.52%1.44%1.42%2.00%1.50%1.00%0.50%0.00%

微户型

小户型

中户型

中大户型

大户型来源：趋势动物，差饷物业估价署、6（180-25090-144（144-18050小户型(50-90㎡)产格分+0.1、-0.3。，78较6月落0.6，并延此止的势。5、6750(50-90。图表10：深圳各面积段二手房价格走势0%-1%-2%-3%-4%-5%2026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-08-6%2026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-08大户型(180-250㎡) 中大户型(144-180㎡) 中户型(90-144㎡)小户型(50-90㎡) 微户型(<50㎡) 深圳均价来源：趋势动物、7但并未为跌挂价环比幅约-0.4基和4末小春尾时持，好-1二、楼市长期支撑因素的再确认我们在1月29日发布的报告《楼市止跌回稳的前奏》中指出，从房价累计跌幅、租金回报率、房价收入比等长期因素看，多数城市的房地产市场接近估值底部，叠加核心城市住房总需求已于2025年企稳，这意味着楼市已初步具备止跌回稳的条件。而上述长期因素的支撑，也是当前楼市面对多重利空因素仍能保持“韧性”的原因。年初以来，楼市止跌的长期支撑因素得到进一步确认：1、住宅总需求企稳今年半，国品宅销面同下降12.4，新销萎的并非需不，是交结的速转变当全二房交占由2025的46快速至50.4，仅年时就了5百点。变的好标年上年全新和房住成总积同降仅1.9去同基数“9.24”202613.0-13.32025图表11：新房销量的萎缩主要来自成交结构的转变二手房成交占比(%) 新房住宅销售面积同比(%)50.4%46.0%50.4%46.0%41.0%37.1%27.1%20.8%19.0%0.0%1.1%-10.0%-17.3%-14.1%-12.4%-26.8%50%40%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%

2020 2021 2022

2023

2024

2025

2026H1来源： ，房，济报视网等图表12：2026年全国住宅总需求基本和2025年持平商品住宅销售面积(万平方米） 二手住宅销售面积(万平方米）19.519.319.519.315.715.113.813.313.0-13.32000001500001000005000002020

2021

2022

2023

2024

2025

2026E来源： ，房，济报视网住部等值得注意的是，今年上半年二手房成交占比的加速回升，与过去几年存在显著差异。202220255420从拿地集中度看，今年上半年TOP2062，20251037.630023.7图表13：TOP10、TOP20城市住宅土地出让金占全国比重显著提高

2020年 2021年 2022年 2023年 2024年 2025年 2026H162%52%53%52%53%49%51%52%46%43%35%37%37%32%34%28%10%0%TOP10

TOP20来源：中指研究院图表14：2026年上半年不同能级城市住宅土地出让情况40.0% 20.0%30.0% 15.0%20.0% 10.0%10.0% 5.0%0.0% 0.0%-10.0% -5.0%-20.0% -10.0%-30.0% -15.0%-40.0%

300城 一线 二线 三四成交面积同比 平均溢价率(右轴)

-20.0%来源：中指研究院供给侧收缩的影响主要体现在两方面：202560-65182026二是新房的短期库存开始去化，中期库存降至较低水平。今年3月以来，全国商品房待售面积结束了自2021年7月77.60.835.623（98）712.220083000图表15：不同能级城市二手房成交占比变化情况70.00%

18城合计 一线城市 二线城市 三线城市（二手房成交占比稳态区间）65.00%（二手房成交占比稳态区间）60.00%55.00%50.00%45.00%40.00%2026-072026-062026-052026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-082025-072025-062025-052025-042025-032025-022025-012024-122024-112024-102024-092024-082024-072024-062024-052024-042024-032024-022024-01图表16：新房住宅已开工未售面积已回落至2008年初的水平300,000 8,000250,000

6,000200,000150,000100,00050,000

4,0002,0000-2,000-4,0002007-022007-082007-022007-082008-022008-082009-022009-082010-022010-082011-022011-082012-022012-082013-022013-082014-022014-082015-022015-082016-022016-082017-022017-082018-022018-082019-022019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-082023-022023-082024-022024-082025-022025-082026-02新房已开工未售面积（可售比取98%，万平方米） 新房已开工未售面积：环比变化:6MMA（右轴,万平方米）20253474.820243474.720255提振，上海的二手房挂牌价在2026年3月下旬实现止跌，并在此后的5个月走出“整体平稳、结构上涨”的趋势。1-76.21-79.02.63.4。181-7业展苏、肥等市房则为挺，初今交分上涨2.2、2.1。图表17：不同能级城市住宅总需求同比变化

-11.0%

重点城市新房+二手房成交总面积同比变化-2.1%-2.6%-2.1%-2.6%-3.7%-6.2%-7.0%-8.0%2025年 2026年1-7月一线 二线 三线 18城合计2、租金止跌EPSEPSEPS在20BP左7百城金报已到近2.6公金款利基回到2.4-2.8的间。图表18：百城租金回报率已回到合理区间租金回报率合理区间(%) 5年以上公积贷款利率（%） 5年LPR(%) 中国:百城:租金收益率:住宅(%)5.505.004.504.003.503.002.502026-072026-042026-012025-102025-072025-042025-012024-102024-072024-042024-012023-102023-072023-042023-012022-102022-072022-042022-012021-102021-072021-042021-012020-102020-072020-042020-012.002026-072026-042026-012025-102025-072025-042025-012024-102024-072024-042024-012023-102023-072023-042023-012022-102022-072022-042022-012021-102021-072021-042021-012020-102020-072020-042020-01此外公金款策优化使更购者以将贷率在2.6的公金款率一年初来地宣24080为例，5、、72022-202555067环比0.9，年低弹4.1。图表19：全国租金价格实现止跌回升冰山80租金指数(元/㎡) 趋势动物全国月租金指数 中指50城租金指数（右轴,元/㎡）32 3830 3728 3626 3524 342021-122022-022021-122022-022022-042022-062022-082022-102022-122023-022023-042023-062023-082023-102023-122024-022024-042024-062024-082024-102024-122025-022025-042025-062025-082025-102025-122026-022026-042026-06来源：中指研究院，趋势动物，冰山指数三、短期看，最差的时候已经过去1、挂牌量67260.2态势未续成价比也此的0附下至-0.3。882426756、7往前看，楼市即将进入“金九银十”的成交旺季，需求侧放量叠加供给侧收缩，意味着二手房价格有望进一步修复。83-0.43相对后目仅观到8初成数8月2当国交价周比前值-0.09显改前-0.3这味成已实了度别止但需更时的据来认来图表20：重点城市挂牌量和挂牌价环比变化挂牌量环比 挂牌价环比6.0%

挂牌量显著增加挂牌价持续承压

挂牌量下降挂牌价回升

挂牌量小幅回升挂牌价降幅微增

挂牌量加速回落2.0%1.0%0.0%-1.0%2026-082026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-082025-072025-062025-052025-042025-032025-022025-01-2.0%2026-082026-072026-062026-052026-042026-032026-022026-012025-122025-112025-102025-092025-082025-072025-062025-052025-042025-032025-022025-01来源：冰山指数，趋势动物图表21：8月重点城市二手房挂牌量环比处于过去5年同期最低水平

历年重点城市二手房挂牌量环比1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月2026年 2025年 2024年 2023年 2022年 2021年 2020年来源：冰山指数2、政策预期7月政治局会议明确提出“宏观政策要发力提效”、“充分发挥各项存量政策效能，及时谋划出台务实管用的增量政策，8786183、止跌的结构性扩散我们在5月29日发布的报告《上海楼市为何先止跌？哪些城市有望止跌？》中，基于成交量、挂牌价、挂牌量、议2520.84。其中，五维止跌综合评分在60分以上的城市均实现了成交价的止跌回升，而得分在50-60区间的城市涨跌互现，变化幅度基本在0.5个百分点以内，得分在50分以下的城市基本都出现了成交价的回落。图表22：重点城市二手房五维止跌综合评分和成交价涨跌幅高度正相关上海武汉上海武汉徐州大连广州深圳苏州宁波天津合肥杭州东莞西安成都北京南京南通 重庆无锡佛山长沙南昌厦门 青岛沈阳1.50%5月末至今成交价涨跌幅5月末至今成交价涨跌幅0.50%0.00%-0.50%-1.00%-1.50%-2.00%-2.50%0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100五维止跌综合评分（5月29日）来源：趋势动物，冰山指数50571360昌、青岛等城市五维综合平衡进入50-60区间，成交价跌幅有望收窄或转正。图表23：重点城市楼市止跌进度五维评分表（二手房）城市 五维综得分

实时成交得分

挂牌量得分