土地征收征用调查技术指南（试行）

土地征收征用调查技术指南（试行）1总则1.1目的依据为规范土地征收、征用调查工作流程，保障调查成果的真实性、准确性、合法性，维护公共利益和被征收征用人合法权益，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《不动产登记暂行条例》《自然资源确权登记暂行条例》等法律法规及相关技术标准，制定本指南。1.2适用范围本指南适用于中华人民共和国境内因公共利益需要实施的土地征收（含集体土地征收为国有土地、国有土地上房屋征收同步涉及的土地权属调查）、土地征用（因抢险救灾、疫情防控等紧急需要临时使用土地）前的全流程调查工作。1.3基本原则合法性原则：调查主体、程序、方法、成果必须符合法律法规及政策要求，不得侵害被调查对象合法权益。客观性原则：调查数据、信息需如实反映土地及附着物实际状况，不得伪造、篡改调查成果。全面性原则：覆盖土地权属、地类、面积、附着物、人口安置、权益限制等所有相关要素，无遗漏、无偏差。便民高效原则：优化调查流程，减少不必要环节，充分运用信息化技术提升调查效率，对特殊困难群体提供上门服务。1.4实施主体市、县人民政府自然资源主管部门为土地征收征用调查的责任主体，可根据工作需要委托具备土地调查、不动产测绘、资产评估等相应资质的机构承担具体调查任务，委托方需对调查成果的真实性、合法性负总责。2调查准备2.1基础资料收集调查实施前需收集以下法定基础资料，确保数据基准统一：1.国土空间规划成果：包括现行国土空间总体规划、详细规划、专项规划，明确拟征收征用土地的规划用途、管控要求。2.最新国土调查成果：采用国家或省级发布的最新年度国土变更调查数据，作为地类判定的基础依据，坐标系统一采用2000国家大地坐标系，高程基准采用1985国家高程基准。3.不动产登记资料：包括集体土地所有权证、集体建设用地使用权证、宅基地使用权证、房屋所有权证、土地承包经营权证、林权证、草原使用权证、海域使用权证及不动产登记簿记载的抵押、查封、预告登记等限制信息。4.人口户籍资料：从公安部门调取拟征收征用范围内的户籍登记信息，包括户内成员人数、年龄、户籍性质、是否为村集体经济组织成员等。5.其他专项资料：包括农业农村部门的宅基地审批档案、林业部门的公益林/商品林划定档案、生态环境部门的生态保护红线划定成果、文物部门的不可移动文物名录、水利部门的河道管理范围划定成果等。2.2工作方案编制调查实施前需编制专项工作方案，内容包括：1.调查范围：明确拟征收征用土地的四至边界，附具带坐标的范围红线图，红线精度不低于1:2000比例尺要求。2.调查内容：细化权属调查、地类调查、附着物调查、人口安置调查、权益限制调查等具体任务及责任分工。3.时间安排：明确资料收集、外业调查、内业整理、成果公示、异议处理、成果归档等各环节的时间节点，征收调查总时长原则上不超过30个工作日，征用调查因紧急情况可适当压缩，但不得少于7个工作日。4.人员配置：每个调查小组至少配备2名以上具备调查资质的工作人员，其中至少1人具备不动产测绘或土地调查相关执业资格。5.保障措施：明确调查所需的设备、经费、安全保障及应急预案，涉及林区、地质灾害易发区的调查需配备相应安全防护装备。2.3调查公告发布调查实施前3个工作日，由市、县自然资源主管部门在拟征收征用土地所在的乡镇（街道）、村（社区）、村民小组公告栏及现场显著位置发布调查公告，同时通过政府官网、官方公众号等渠道同步公开，公告内容包括：调查依据、范围、时间安排；调查主体名称、联系方式；被调查对象需配合提供的资料清单（权属证明、身份证明、附着物产权证明等）；异议反馈渠道、时限及所需材料；禁止行为提示：自公告发布之日起，拟征收范围内不得实施新建、扩建、改建房屋、改变土地和房屋用途、抢种抢栽青苗林木、突击办理户口迁入/分户等不当增加补偿费用的行为，违反规定实施的部分不予调查认定。2.4技术设备准备调查前需完成以下设备调试校准：1.测绘设备：GNSS接收机（精度达到厘米级）、全站仪、无人机航摄设备（分辨率不低于5cm），需经法定计量检定机构检定合格且在有效期内。2.信息采集设备：带定位功能的移动调查终端、高清拍摄设备（像素不低于2000万）、录音录像设备，确保外业数据实时上传、全程留痕。3.数据处理系统：安装符合国家标准的国土调查数据库软件、不动产登记信息系统、征收征用调查信息管理平台，实现内业数据与外业采集信息实时比对。3调查内容及技术方法3.1土地权属调查3.1.1调查内容所有权权属：明确拟征收土地的所有权主体（村集体经济组织、村民小组、乡镇集体经济组织），核实所有权边界是否存在争议。使用权权属：核实土地使用权人名称、身份信息、使用权类型（宅基地使用权、集体建设用地使用权、土地承包经营权、国有建设用地使用权等）、取得方式、使用期限、批准用途、剩余使用年限。权属争议：排查拟征收征用范围内是否存在权属纠纷，记录争议主体、争议原因、争议范围。3.1.2技术方法1.权源核验：将权利人提供的权属证明材料与不动产登记簿、土地审批档案逐一比对，核实证明材料的真实性、合法性，存在不一致的以不动产登记簿记载为准，确有证据证明登记簿登记错误的除外。2.现场指界：组织土地所有权人、使用权人及相邻宗地权利人共同到现场指认边界，指界人需出具身份证明及授权委托书，集体土地所有权指界人应为集体经济组织法定代表人或经村民会议授权的代表，使用权指界人应为权利人本人或经公证的委托代理人。3.边界测绘：采用GNSS实测界址点坐标，界址点精度要求：城镇建成区界址点误差不超过±5cm，农村地区界址点误差不超过±10cm，测绘完成后绘制宗地界址图，由所有指界人签字确认。4.争议处理：对存在权属争议的地块，单独划定争议范围，说明争议情况，暂不纳入无争议地块调查范围，由所在地乡镇人民政府先行组织调解，调解不成的按照权属争议调处相关规定处理，不得因权属争议延误整体征收征用程序。3.2土地地类及面积调查3.2.1调查内容地类认定：按照《国土空间调查、规划、用途管制用地用海分类指南（2021年版）》，逐地块认定地类，区分耕地（含永久基本农田）、林地、草地、建设用地、未利用地等二级地类，涉及耕地的需明确耕地质量等级、是否为高标准农田。面积核算：核算宗地总面积、各地类面积、建筑物占地面积、道路占地、公共设施占地等分项面积。特殊用地核实：核实拟征收征用土地是否涉及生态保护红线、永久基本农田、文物保护单位、河道管理范围、军事管理区等特殊管控区域。3.2.2技术方法1.地类比对：将最新国土变更调查地类数据叠加到拟征收范围红线，初步划分地类边界，对实地现状与变更调查地类不一致的，需实地核实变化原因，依法依规进行地类认定：经依法审批改变用途的，以审批文件为准；未经审批擅自改变用途的，按原批准用途认定，其中违法建设用地需注明违法事实及处理情况。2.面积测算：采用解析法测算宗地面积，面积计算保留两位小数，单位为平方米，汇总时转换为亩的保留四位小数。对不规则地块采用坐标法计算面积，确保面积误差不超过±0.5%。3.特殊区域核查：将拟征收范围与生态保护红线、永久基本农田、文物保护等专项管控范围矢量数据叠加，涉及管控区域的，需书面征求相关主管部门意见，明确是否符合占用条件及需履行的审批程序。3.3地上附着物及青苗调查3.3.1调查内容房屋建筑物：包括房屋所有权人、房屋位置、建成年代、结构类型（钢混、砖混、砖木、简易等）、建筑面积、层数、用途（住宅、商业、工业、公益等）、装修状况、附属设施（围墙、水井、化粪池、空调、太阳能等），核实是否取得建设工程规划许可或不动产登记，区分合法建筑、未登记建筑、违法建筑。青苗林木：包括青苗种类、生长周期、种植密度、面积，林木种类、树龄、数量、胸径，是否为公益林、珍稀保护树种，是否存在抢种抢栽情况。其他附着物：包括管网、管线、道路、地坪、蓄水池、温室大棚、养殖设施、广告牌等，核实所有权人、规格、数量、用途。3.3.2技术方法1.房屋测绘：采用全站仪或手持测距仪实测房屋建筑面积，测量标准符合《房产测量规范第1单元：房产测量规定》（GB/T17986.1-2000）要求，对未登记房屋，需调取建房审批档案、卫星历史影像（至少调取近3年的卫星影像）核实建成时间，区分2008年《城乡规划法》实施前建成、实施后建成未取得规划许可等不同情形，逐一标注合法性初步认定意见。2.青苗林木调查：采用样方调查法核实种植密度，样方面积不小于10平方米，每个地块选取不少于3个样方，取平均值作为该地块的种植密度，林木逐棵测量胸径，标注树龄，对种植密度明显超过常规种植标准、且在调查公告发布后新增的，认定为抢种抢栽，不予纳入补偿范围。3.附着物登记：对所有附着物按宗地逐一编号登记，拍摄每个附着物的全景照片及细节照片，照片需带有拍摄时间、坐标水印，由所有权人现场核对后签字确认，所有权人拒绝签字的，由调查人员注明原因，邀请无利害关系的第三方见证人签字，并全程录音录像留存证据。3.4人口及安置需求调查3.4.1调查内容集体经济组织成员：核实拟征收土地涉及的农村集体经济组织成员人数、名单，区分需安置农业人口、符合宅基地申请条件人员、享受集体收益分配人员等。房屋居住人员：核实拟征收房屋的实际居住人口、户籍人口、常住非户籍人口（包括租赁户、外来务工人员等），区分住宅用房、商业用房的实际经营主体、经营年限、纳税情况。安置需求：调查被征收人安置意愿（货币安置、产权调换、安置房安置、宅基地安置等），核实是否符合住房保障条件，是否存在低保户、特困供养户、残疾人家庭等特殊困难群体。3.4.2技术方法1.人口核实：采用公安户籍数据、村集体经济组织成员登记名册、实际居住情况三者比对的方式核实人员信息，对户籍不在本村但符合集体经济组织成员认定条件的（如因婚姻、升学、服兵役、服刑等户籍迁出的人员），需提供村集体经济组织出具的成员证明，经公示无异议后纳入安置范围。2.经营情况核实：对商业用房、工业用房，需核实营业执照、纳税证明、近6个月的经营流水，确认实际经营情况，对实际经营与登记用途不一致的，需核实是否取得经营审批手续。3.需求摸排：采用入户访谈、问卷调查的方式收集安置需求，对特殊困难群体逐一登记，建立专项帮扶台账，明确安置时的倾斜保障措施。3.5权益限制调查3.5.1调查内容抵押情况：核实土地及房屋是否设定抵押权，明确抵押权人、抵押金额、抵押期限、担保范围。查封情况：核实是否存在司法机关、行政机关作出的查封、冻结等限制权利的措施，明确查封机关、查封期限、查封范围。租赁情况：核实土地及房屋是否存在租赁关系，明确承租人、租赁期限、租金标准、租赁合同约定的征收补偿条款。其他限制：核实是否存在地役权、预告登记、拖欠土地出让金、税费等影响权益的情形。3.5.2技术方法1.系统查询：通过不动产登记信息系统、人民法院执行信息公开网、税务系统等查询抵押、查封、税费缴纳等信息，出具加盖查询章的查询结果。2.当事人核实：询问权利人、承租人、抵押权人相关情况，调取租赁合同、抵押合同等原件，核实合同真实性及约定内容。3.限制标注：对所有权益限制情况逐一标注到宗地调查卡中，明确处置方式，确保征收征用补偿时优先保障相关权利人合法权益。4调查成果公示及异议处理4.1成果初审调查完成后5个工作日内，调查实施单位完成内业数据整理，形成初步调查成果，由市、县自然资源主管部门联合农业农村、住建、公安等部门进行初审，重点审核权属是否清晰、地类认定是否准确、面积测算是否正确、附着物登记是否全面、人口认定是否符合政策，初审不合格的退回补充调查，补充调查期限不超过5个工作日。4.2成果公示初审通过的调查成果，需在拟征收征用土地所在的乡镇（街道）、村（社区）、村民小组公告栏及现场公示，公示期不少于10个工作日，公示内容包括：拟征收征用土地的位置、范围、地类、面积；土地所有权人、使用权人信息及权属确认情况；地上附着物及青苗的所有权人、种类、数量、面积；拟安置人员名单及安置资格认定情况；异议反馈的受理部门、地址、联系方式、反馈时限。公示时需留存公示现场的照片、视频资料，记录公示时间、地点、公示范围，确保所有利害关系人知晓公示内容。4.3异议处理利害关系人对调查成果有异议的，需在公示期内提交书面异议申请及相关证明材料，受理部门需在收到异议申请后5个工作日内组织复核：1.异议成立的，及时更正调查成果，重新公示更正部分内容，公示期不少于5个工作日；2.异议不成立的，出具书面答复意见，说明不予更正的理由及依据，告知异议人可申请行政复议或提起行政诉讼的权利。异议处理期间，不影响无异议部分的征收征用程序推进。4.4成果确认公示期满无异议或异议处理完毕后，由土地所有权人、使用权人、附着物所有权人在调查成果确认表上签字盖章，权利人拒绝签字的，由调查人员注明情况，邀请村（居）委会代表或公证机构到场见证，留存见证材料及全程录音录像，视为确认。5调查成果归档及应用5.1成果内容最终调查成果需包含以下材料，纸质版与电子版同步归档：1.调查工作方案、调查公告及发布材料；2.基础资料收集清单及原始资料复印件；3.权属调查资料：包括权属证明材料、界址指认记录、宗地界址图、权属争议处理材料；4.地类及面积调查资料：包括地类认定表、面积测算表、测绘成果报告、特殊管控区域核实意见；5.附着物及青苗调查资料：包括附着物登记台账、房屋测绘报告、照片视频资料、合法性认定意见；6.人口安置调查资料：包括人员名单、身份材料、集体经济组织成员证明、安置需求统计表；7.权益限制调查资料：包括查询结果、合同复印件、限制情况说明；8.公示材料、异议处理记录、成果确认表；