房地产项目规划及建筑设计建议

房地产项目计划及修建设计发起（通用版）第一部门项目定位及设计提示发起第二部门项目调研及户型配置发起项目品牌形象定位项目具有绝版地段的区位优势，享有“合肥地王”美誉，周边市政配套齐全、生活资源完善，尽享都市繁华与便利。我们针对地块唯一无二的代价优势这一突出点，加之对周边住宅的综合阐发，提出项目总体形象定位思路：属性定位：CBD首席府邸SOHO商务公寓USP（核心营销理念）定位：财产中心知本事袖项目修建气势派头应以遵循上述形象定位的思路为原则，完全展现项目——现代的、时尚的、康健的、优雅的、本性化的、极富品味的奇特魅力项目功效定位集商、住于一体的综合性大厦。项目之两座塔楼的功效定位思路：A座设计为纯住宅，B座设计为SOHO商务楼和酒店式公寓。考虑到项目特殊的地段区位与研判合肥目前已开发与在售物业的市场形势，凭据分区设计的原则，筹谋署理公司提出项目的物业功效定位发起如下：★裙楼商业部门——以引进大型超市、主题商场作为主要用途。定位为集购物、休闲、娱乐为一体的商业广场；裙楼顶层可考虑引进大型证券公司营业部。★塔楼部门——发起凭据物业产物服从形式的差别分两个区域※商务区域：主要以大开间SOHO式商居物业与小隔断酒店式商务公寓两类产物为主，适合于中小型公司（金融、证券、风险投资、资讯、IT高科技等）办公或自用居住目的，并吸引部门用于出租赢利的投资置业者购置；※高等豪宅区域：以满足都会富饶阶级、事业乐成人士居家自用为目的的高等次、高品位物业为主，尽量体现都市CBD中心物业的尊贵性与身份象征。同时，凭据合肥本地的住宅消费水平与市场售价情况，在修建智能化、生态化配套设计方面应充实考虑现代高新科技结果的综合运用与公道超前.设计理念发起：项目的总体形象应具有鲜明本性特色，特别是作为合肥都市中心的地标性修建，项目不但代表了实力雄厚的古井团体在房地产开发上的扛鼎之作，更代表了21世纪经济腾飞的新合肥的新面貌，应能充实体现出现代高层、高等商用、居家修建的尊贵感与时代感。百花大厦建成后将是合肥的第一品牌物业。在住宅的“三度空间”（适用空间、意境空间、结构空间）中，营造具有奇特品位的本性空间。提供康健、自然、宁静、舒适的商务与居家情况。创建今世新的理想生活、事情模式。具有居住、休闲、游憩、学习、事情等综合性完整功效。充实运用现代人居科技文明结果，在智能化、信息化及生态情况方面具有未来前瞻性。具有户型、服从选择的多样性、整体感及认同感。修建立面及造型布满生机、活力、趣味、美感与想象力。结合徽商文化的精髓——“通商四海、诚信为本”，酝酿独具特色的文化气氛与生活品味。注：住宅的“三度空间”：适用空间：切合于功效要求的空间意境空间：切合于审美要求的空间结构空间：凭据质料性能和力学的纪律性而围合起来的空间设计要点发起：考虑都会空间的延伸与项目作为都会有机体组成部门的调和与互补协调好项目定位与周边情况的功效干系处置惩罚好修建单体、裙体与修建邻近周边特定情况互动的空间干系【特别提示一】提高修建的均好性漫衍。平均卖点，朝向、位置等自然条件差的地方，通过人造景观或人文景观改进；创造卖点，利用设计手段将低价区部门尽量拉高。【特别提示二】充实考虑修建密度、人口密度与大众、私密空间组织的干系协调。特别注意都市中心的交通、噪音、空气、光化学污染等倒霉因素的处置惩罚。避免商住稠浊，确保整体情况营造下的高品质、高品位。【特别提示三】可考虑塔楼顶层设计空中会所，与排挤层住户泛会所相配套，完善修建大众设施，提高物业档次。外立面设计发起气势派头：现代简约主义气势派头。线条明朗、简便。造型俊雅、色彩统一。颜色：三段式即裙楼、塔楼主体、顶层接纳差别色系搭配。统一式即整个修建接纳同一色系的颜色。色彩可选择：湖青、湖蓝、湖绿、象牙白等。平面计划设计发起：A座住宅接纳三梯六户的平面结构，B座写字楼接纳大开间结构。情况设计发起：注重抚玩性与实用性。重绿化、轻水景。重休闲、忌严谨。以徽派园林气势派头为主。情况设计主要体现在豪宅物业与商务公寓住户大堂入口、电梯间、排挤层花圃泛会所以及顶层空中会所，以徽派园林造景手法结合现代时尚休闲生活主题，营造康健、生动、向上的居家生活与商务事情情况气氛，到处布满文化气息与生活品味，提倡一种全新的以国际人居文明为尺度的生活方法与居住模式。情况设计是提升物业附加值、打造楼盘品牌形象的重要手段，对付刺激目标客户群体的购置欲有着不可忽视的作用。【特别提示一】发起接纳最能体现“徽商传统、儒商气质”的园艺情况小品如：轩、阁、榭、廊、舫、台等，统领贯串整个情况设计气势派头。【特别提示二】在住户大堂、电梯间等设计富有生活趣味与人文气息的装饰小品。展示与宣扬“以认为本、眷注人性”的全新生活主张。【特别提示三】排挤层泛会所作为住户私家的休憩、娱乐场合，情况组织应特别注重儿童、主妇与老人的亲情共享与邻里交换，尤其是要在闹市中心商业裙楼的开敞情况，营造一个闹中取静、意境悠然的休闲场合。【特别提示四】顶层空中会所的设计应能代表业主尊贵显赫、品味优雅的身份形象，功效空间摆设与设施配套要同时分身商务交换和康健休闲运动的互补。3、目标客户群华侨城，顾名思义，是返国华侨的理想栖居地，但也不乏商界名流、政界显赫、影视文体明星，因为华侨城作为举世闻名的旅游城，拥有五大著名的主题公园，是真正的艺术品，是人们钟爱的“绿色故里”，它不但具备适合人类居住的经济指标，譬如良好的空气质量，50％的高绿化率等等，并且具备较高的品牌知名度，故而在消费者心目中、尤其是换房人士、有车一族心目中处于极高的职位。可以说这里才是乐成人士居家的理想之所。二、户型定位：通过上述观察结果与阐发研究我们得知：华侨城片区近期开发的物业以崇高大户型为主，但这是不是说国际市长大厦也跟风做“大户型”呢？答复是否认的，理由是：1、华侨城片区近期开发的物业范围均较大，社区配套十分齐全，如世纪村占地8.77万平米，总数约2000户，一期412户，已售75%，二期工程也已破土动工，三期也在计划当中，象这样的楼盘还不少，这说明未来两年内周边同类产物市场供给量相对较大，如果国际市长大厦住宅部门也做同等大的户型，在市场竞争中一定处于劣势，因为其占地仅5000平米，属于单体修建，项目经济指标决定其自身配套很难做全，可是内部情况与社区配套又是自98年以来倍受消费者存眷的核心，因此单体项目很难与分期开发的大盘不相上下。2、国际市长大厦的物业命名虽具有权威性、稀缺性，但其给人们的第一印象，一定是写字楼大概是商务公寓，很难想象这里是住家的，在入市宣传推广阶段消费者很容易产生错觉，避开媒体误导产生的风险是适当做一些中小户型，并且可以自由组合，还要设计一定商务空间，留给那些不循蹈于朝九晚六的自由职业者。3、凭据市场经验数据，香港人对中小户型的高层项目情有独钟，而华侨城物业外销比例占30％左右，随地铁、西部跨海大桥的开工，外销比例将与日剧增。4、国际市长大厦是内地都会以及国际友好都会与深圳对话的一个窗口，在这里可以引进来，也可以走出去。这种功效定位寓示着本项目目标客户群有相当一批是商务精英，他们或往返于深港、或往返于深圳与内地都会、或往返于深圳与国际友好都会等等，这都意味着这些人士不可能在深圳恒久定居，作为度假式居住的栖居地，户型上不可能很大，应为这会造成不须要的浪费。5、作为一个品牌物业，国际市长大厦也会吸引一批拥趸者前来投资，因为深圳有这么一批看好就脱手的“炒家”，华侨城、深南大道标记性物业的高投资回报率，不能不让这些附庸风雅的投资者倾心，而他们看好的就是一房、两房；别的这种偏小户型作为乐成者的一个私人空间，好比会客的招待所也是十分惬意的。6、做一定比例的小户型，由于低落代价门槛，在入市阶段更易吸聚人气，做热市场，对宣传推广十分有利，并且可以凭据市场变革自由组合，极具灵活性。综上所述：我们认为依据地段属性决定产物属性的原则，本项目之户型定位应走中等户型路线，小户型与大户型只是作为项目的增补户型。三、户型设置原则：1、户型设计应平和大气，并且分类会合，户型种类以平层为主，复式为辅。2、大户型套型设计，如跃复合体单元及复式单元，应做到舒适性、实用性、休闲性兼备。3、无论大、中、小户型单元。其套型设计应方正实用，尽可能制止浪费和黑屋子出现。4、设计应注重产物的国际化品牌、智能化设备、星级化配套。作为21世纪E时代SOHO智能化星级楼宇的套型设计，应兼具居家与办公功效。5、户型不必繁杂，以自由组合弹性户型为主，且同类户型之间面积相差不宜凌驾10米。6、户型设计应考虑各单元平均、公道利用景观资源，制止弃而不消大概没有充实运用。7、住宅与办公之间的公建面积之功效定位应加以区分与公道应用，增加实用率。注：因本项目户型设计由专业修建设计公司担纲，故以上原则仅是点到为止供生长商与修建设计公司参考。四、户型设置比例发起：面积户型名称建面占比户数（估算）备注55～60m2一房一厅一卫8.5%30带简朴装修、敞开式厨房、智能办公配套，可拆分灵活组合75～80m2二房二厅一卫25%65房小厅大、利于办公、智能空间，可拆分灵活组合90～120m2三房二厅二卫、带功效房45%86功效房可用作储物间、书房、衣帽间等180～200m2三房三厅二卫带功效房16.5%跃复合体式18功效房可用作储物间、书房、衣帽间等空中别墅220m2四房三厅三卫带功效房5%复式5增加功效房可用作储物间、书房、衣帽间等说明：1、以上配置比例以面积为基数，而不是由总套数折算而成。如一房一厅一卫所占的15%为商住楼修建面积的15%。2、由上表盘算出项目平均户型面积为：115m23、得出本楼盘总套数约为：20000÷115＝174户（商住修建面积：20000m2）户型配比方案比例面积（m2）户型户型说明25％60－801房1厅1卫酒店式商务公寓商务办公、渡假自用或经营性出租2房1厅1卫25％140－180SOHO式居家办公物业大开间、全落地采光、取景通透设计，预留卫生间厨房管道接口，随意隔断，完全自由的本性化时尚空间50％120－1803房2厅2卫高等次、高品位尽显新都市主义人居理念的豪宅物业4房2厅2卫180-220复式A座豪宅以三房二厅二卫二阳台为主，以二房二厅一卫二阳台、四房二厅二卫二阳台为辅。面积：3×2×2；110~130㎡、 比例：3×2×2；占总量的60%；2×2×1；75~90㎡、 2×2×1；占总量的15%；4×2×2；150~180㎡ 4×2×2；占总量的20%；其它；占总量的5%。注明：1、每户设计落地观景阳台，公道分派繁华都市景观资源；2、住宅层高3.1米；净高5米以上；SOHO居家办公物业户型可考虑复式结构设计，纯居住的豪宅物业安排错层或局部三错层；酒店式商务公寓考虑带装修及全套家私家电。商业区域部门应摆设商务中心、酒店客房办事、小型集会等大众设施配套。可考虑设计一部住户私家旅行电梯，连通顶层空中会所。注明：1、每户设计落地观景阳台，公道分派繁华都市景观资源。2、住宅层高3.1米；净高5米以上。3、纯居住的豪宅物业摆设错层或局部三错层。4、可考虑设计一部住户私家旅行电梯，连通顶层空中会所。【特别提示一】“以人为本”，充实考虑商务、居家空间的舒适水平。【特别提示二】公道设计空间区隔，这是住宅的心灵美，是最响的销售口号。【特别提示三】考虑衡宇的可变性和可连续性：可以因市场情况调解房型，可因看法或家庭内部变革重新装修。【特别提示四】大胆创新，引领潮水。如主人房可设计成套房，浴室可设一个小桑拿房等。会所：项目之会所应本着提高物业档次、塑造极品生活的原则设计。根本设计应包罗：业主俱乐部、室内衡温泳池、多功效运动中心等。配套设施设计理念：“打造合肥地王建构精致生活”【特别提示一】☆车库