既有建筑改造前期勘查工作

既有建筑改造前期勘查工作我干既有建筑改造相关工作快十个年头了，经手的项目没有一百也有八十，见过太多因为前期勘查偷工减料、敷衍了事，最后把好好的改造项目做成烂摊子的例子：有的改造到一半才发现承重墙早就被前任业主打了半面，只能推翻设计重做；有的改完入驻才发现原来的地下水管早就锈穿，刨开地面重新换管花了几十万；还有的老小区改完停车位才发现，市政管线接口容量根本撑不起新增的充电桩，又得重新协调挖路改管，既耽误工期又浪费钱。所以我一直跟刚入行的年轻人说，既有建筑改造不像从零开始的新建项目，原来的建筑藏着太多历史遗留的“暗坑”，前期勘查就是给项目探路、打底的第一步，这一步走不实，后面再怎么努力都是空中楼阁。1前期勘查的核心定位与进场准备很多外行人甚至刚入行的新人都觉得，前期勘查不就是去现场量量尺寸、拍几张照片吗？其实完全不是这么回事，既有建筑改造的前期勘查，本质上就是给建筑做一次全方位的全身体检，既要摸清楚它的“骨架”有没有问题，也要看清它的“血管神经”通不通畅，还要了解用它的人有什么需求，在正式动工前把所有问题都挖出来，才能避免后续踩坑。1.1前期勘查的核心定位前期勘查的核心目的其实只有三个，第一个就是核对原有资料和实际情况的偏差，绝大多数超过二十年的既有建筑，要么是原始设计图纸、竣工图纸丢失，要么就是历次改造都没有留下记录，很多地方早就和原来的图纸对不上了，我们的第一个任务就是把这个偏差找出来。第二个就是排查安全隐患，不管是改造老旧小区还是旧厂房改商业，安全永远是第一位的，很多藏在结构、管线里的隐患，不仔细查根本发现不了。第三个就是给后续的设计、施工提供准确的依据，改造的方案怎么定、预算怎么做，全靠勘查出来的真实数据撑着，数据错了，方案肯定错。我前几年碰过一个老办公楼改酒店的项目，甲方一开始图省钱，找了个装修队随便量了尺寸就开工，结果拆完隔墙才发现，原来图纸上标注的12厘米厚楼板，实际只有10厘米，还是当年施工的时候偷减了材料，原本设计要加的室内夹层根本做不了，只能停工装框架，前前后后耽误了三个多月，多花了近百万，就是因为一开始省了勘查的那点功夫，吃了大亏。1.2进场前的准备工作勘查准备工作做足了，现场才能少走冤枉路。首先是资料收集，但凡能拿到的资料我们都要收过来，包括原来的设计图纸、竣工图纸、历次改造的审批记录，还有产权方改造的初步需求，比如原来的单位宿舍要改民宿，还是原来的旧厂房改写字楼，需求不一样，我们勘查的侧重点也不一样。其次是工具准备，现在早就不是光靠卷尺和笔记本的时代了，我们出门一般都会带激光测距仪、回弹仪测混凝土强度、钢筋扫描仪找墙里的钢筋位置，拍外立面会带无人机，裂缝会用专门的裂缝宽度测量仪，我自己习惯多带一个录音笔和拍立得，碰到产权方或者住户说哪里以前漏过水、哪里改过，随手录下来，现场拍的照片随手写上标注，回头整理的时候不会乱。最后是沟通准备，尤其是有人居住的老旧小区，一定要提前和社区、物业打好招呼，提前通知住户，约好进场时间，不能贸贸然闯进去打扰人家生活，这是最基本的尊重，我每次去老小区勘查，都会多带几瓶矿泉水，碰到住户拉着我们说需求，也能安安稳稳听人家说完，不会急着走。2现场勘查的核心工作内容准备工作做足，就可以进场开展正式勘查了，我们一般会按照从整体到局部、从本体到周边的顺序，分三个模块开展工作，一个模块都落不下。2.1建筑本体结构勘查结构是建筑的骨架，安全底线全靠这个部分把控，一定是放在第一位的。首先我们会先看建筑的整体外观，先绕着建筑走两圈，看看外立面有没有大面积开裂、瓷砖有没有空鼓脱落，墙角有没有返潮、沉降裂缝，旁边有没有新挖的基坑或者修路的痕迹，会不会对现有建筑的基础造成影响。然后进建筑内部，从地下室到顶楼一间一间过，先看承重墙、梁、柱这些核心受力部位，有没有被私拆私改，有没有肉眼可见的裂缝，裂缝是表层的还是结构性的，楼板有没有明显的挠曲变形，墙面有没有不均匀的开裂，这些都是基础沉降或者结构出问题的信号。我之前碰过一个一楼改超市的老家属院，业主自己偷偷拆了半面承重墙，楼上的住户都反映墙面裂了，但是产权方一开始没告诉我们，要不是我们一间房一间房摸过去，根本发现不了这个隐患，真要是改完超市出了安全事故，那就是大事。看完肉眼可见的部位，就要用仪器测隐蔽的参数，我们会用回弹仪测混凝土的实际强度，用钢筋扫描仪测钢筋的位置和保护层厚度，看看有没有钢筋锈蚀的情况，老砖墙建筑我们会测砂浆的强度，很多三四十年的老房子，砂浆都粉化了，手一捏就能碎，这种情况改造的时候就得做加固。最关键的是要核对实际尺寸和原有图纸的偏差，原来图纸上的墙在哪、柱在哪、管线在哪，实际是不是对的，很多私改的部分原来的图纸根本没记录，不核对根本发现不了，哪怕差个十几公分，后面做设计做装修都得返工。还有一些藏起来的部位，比如吊顶里面的梁、木地板下面的龙骨、屋面的保温层，必要的时候我们会开个小孔取样看一看，不能怕麻烦，藏起来的问题才是最危险的。2.2原有功能系统勘查结构是骨架，水电气暖这些功能系统就是建筑的血管神经，改造完好不好用，全看这部分摸得清不清楚。首先是给排水系统，我们要查原来的水管是什么材质，很多老房子用的镀锌管，几十年下来早就锈得差不多了，有的甚至都堵了大半，我们要记下来管线的走向，有没有私接乱接的管线，雨污有没有分流，原来的化粪池容量有多大，要是原来只是几十户的宿舍，现在改成几百人办公的写字楼，原来的化粪池肯定不够用，这个得提前摸清楚。然后是电气系统，原来的电线是铝线还是铜线，绝缘层有没有老化，配电箱的容量够不够，接地系统合不合格，我碰过一个旧厂房改文创园的项目，原来的变压器容量才一百多千伏安，改完之后要装空调、电梯、商铺的用电，最少需要五百千伏安，这个不提前查清楚，改完根本开不了业。还有消防和暖通，原来的消防设施符合不符合现在的规范，消火栓位置对不对，有没有喷淋系统，原来的暖气管道有没有腐蚀，防水情况怎么样，哪里以前漏过水，这些都是甲方和使用者最关心的问题，勘查的时候漏了，改完再出问题，就是我们的责任。2.3周边环境与使用需求勘查很多人做勘查只盯着建筑本身，忽略了周边和使用者的需求，这其实是大错特错。首先是周边环境，我们要查建筑周边的地质情况，有没有低洼易涝的问题，很多老城区的老房子，地势低，一下雨就进水，改造的时候就得提前做防洪抬高的处理。还要查周边的市政配套，市政水电气暖的接口在哪里，容量够不够，能不能承受改造后的新增用量，比如老小区改造要装充电桩，原来的配电容量够不够，能不能扩容，这些都得提前和市政部门对接清楚。还有施工条件，改造的时候材料怎么进，建筑垃圾怎么运，周边有没有限行，有没有需要保护的古树或者相邻建筑，这些提前摸清楚，施工的时候就不会乱。最重要的是要听使用者的需求，改造房子最终是给人用的，我们不能只看砖头钢筋，不管人的需求。上次我去一个老旧家属院勘查，一个独居的老奶奶拉着我们坐了半小时，说她膝盖不好，楼梯又陡，晚上起夜楼梯没有灯，能不能在楼梯转角加个声控灯，还说楼下的垃圾桶离单元门太远，扔垃圾不方便，我们特意把这些需求都记在了勘查报告的最前面，后来改造设计的时候都加进去了，老奶奶改造完见了我们直道谢，说我们真把她的话放在心上。其实这就是我们工作的意义，勘查不是冷冰冰的量数据，还要带着心去听使用者的想法，这样改出来的房子才真的好用。3勘查成果整理与改造风险预判现场勘查完不是就结束了，把拿到的信息整理好，把风险提前说清楚，才是勘查的最后一步，也是给后续项目交接的关键。3.1规范化的勘查成果整理成果整理最忌讳乱糟糟的一堆数据扔给设计，我们一般都会分类整理，首先是出实测的现状图纸，把我们现场量的实际尺寸、结构位置、管线走向都画清楚，和原来图纸不一样的地方全部做特殊标注，哪里有裂缝、哪里有私改，都标在图上。然后是问题清单，把我们发现的问题按严重程度分类，结构性的安全问题放在最前面，功能性的问题放在中间，小的装修问题放在后面，每个问题都配上现场的照片，写清楚位置和情况，设计的人拿过去一眼就能看明白，不用再跑第二趟。最后还要把使用者和甲方的需求整理清楚，一条一条列出来，确保设计的时候不会漏掉。我一直跟年轻人说，成果整理就是我们勘查的名片，你做的细不细，人家拿到成果一看就知道。3.2全维度的改造风险预判一个好的勘查，不能只说发现了什么问题，还要说这个问题会给后续改造带来什么影响，提前预判风险。比如我们发现原来的混凝土强度达不到设计要求，那就要明确说能不能加层，要是不能加，就得提前告诉甲方调整方案。要是发现地基沉降还没有稳定，那就要提前说需要先做地基加固，才能进行下一步改造。最重要的是成本预判，发现了问题就要提前算大概需要多少处理费用，不能瞒着甲方，很多项目就是因为前期隐瞒问题，甲方预算做低了，改到一半没钱了，变成烂尾项目，我们做这行，要对得起自己的良心，宁可提前说清楚多花点钱，也不能干那种瞒上欺下的事。结语总的来说，既有建筑改造的前期勘查，是整个改造工程里最不显眼却最重要的一环，我们做的工作都是藏在前面的，很多人最后只看到改造完漂漂亮亮的样子，看不到我们爬阁楼、钻地下室一间一间摸出来的数据，但是我们自己清楚