物业服务行业2026年半年报：行业低速增长提升效率助力长期估值向上

目录21重物企财析 3行业收速幅落头部业现好 3归母利增大回，中型业损减少 3毛利均下，降数占高 4行政支均比降缓，尾业化著 5在手超100元一家总抗险力所减弱 5多数业应款于收，总应状有恶化 6企业誉模降主企业分明显 6部分企期息较，其两企过5% 721重物企运理效分析 7在管积速长企规模化剧 7部分业同/管积高，一的长力 8个别写位能显其余业分较小 8优质管企有扩，出率幅落 921重物企估析 10估值部幅落长上行间大 10今年来业价体荡下行 12投资议 12风险示 1321家重点物业企业财报分析行业营收增速小幅回落，头部企业表现较好21245.05.7%18.3%。-15%0-10%5000-9.2%-5%-7.7%-6.9%-15%0-10%5000-9.2%-5%-7.7%-6.9%-7.1%-7.4%-5.3%-6.2%100000%-2.4%5%-1.3%150002.0%5.8%5.2%5.2%5.6%5.7%5.4%6.3%2000010%7.3%7.9%8.1%15%2500020%同比（%，右轴）18.3%）营业收入（百万元，左轴2026H130000数据来源：Wind，2026H1-2.2%。表1：各梯队营业收入均值及增速2025H12026H1TOP1-5136382025H12026H1TOP1-513638144946.3%TOP6-1058235790-0.6%TO4%TOP16-2010761052-2.2%TOP21284280-1.3%

营业收入均值（百万元）

同比增速(%)数据来源：Wind，归母净利润增速大幅回落，中小型企业亏损额减少2179.722.3915.2%、。-1600%-500-1400%-1346.2%0-1000%-1200%500-1600%-500-1400%-1346.2%0-1000%-1200%500-800%1000-400%-600%1500-200%20000%-2.1%-19.8%4.0%2.2%-8.9%5.0%-9.6%11.2%-6.6%-7.5%-23.6%1.9%200%归母净利润（百万元，左轴） 同比（%，右轴）15.2%10.3%-4.6%4.8%-1.3%2500数据来源：Wind，5.4%；TOP6-10第四，同比减亏；TOP21同比增速第五，同比减亏。表2：各梯队归母净利润均值及增速2025H12026H1TOP1-510642025H12026H1TOP1-5106411225.4%TOP6-10410396-3.4%TOP11-15143126-11.9%TOP16-20-38-20—TOP21-268-152—

归母净利润均值（百万元）

同比增速(%)数据来源：Wind，毛利率均值下降，下降家数占比高2026H12120.4%1.218.6%0.9561530%12%-80%-610%-6.09-4-4.82-4.20-80%-610%-6.09-4-4.82-4.2020%-2-3.10-2.09-2.86-1.8130%0-0.66-1.09-0.96-1.63-1.05-0.420.19-0.40-0.2020.580.480.2240%0.91450%3.796百分点变化（%，右轴）2026H1毛利率（%，左轴）60%数据来源：Wind，行政开支平均占比下降趋缓，首尾企业分化显著2026H1219.9%0.441010.230%2.4%3.8%5%5.8%5.9%5.1%9.4%8.7%0%2.4%3.8%5%5.8%5.9%5.1%9.4%8.7%8.0%7.8%7.7%6.7%7.2%10%10.2%10.8%10.9%11.5%11.7%11.7%7.7%25%20%15%24.3%30%30.7%行政开支占营业收入比重（%）35%数据来源：Wind，在手现金超100亿元仅剩一家，总体抗风险能力有所减弱2026H121100亿101.322026H1，银行存款及现金/15XPE/2026H1，归母净利润】来衡量物企现金水平对收2.15金融街物业为1.67倍。-250%0-100%-150%-200%4000100%8000-250%0-100%-150%-200%4000100%800050%0%-50%250%200%150%现金按照15XPE全部用于收并购对2026H1利润的增加（%，右轴）2026H1银行存款及现金（百万元，左轴）12000数据来源：Wind，多数企业的应收款小于营收，但总体应收状况有所恶化2026H12119.47%48.74%款/营业收入占比最高的分别是合景悠活、世茂服务，分别为227.6%、164.3%2026H12025H1/-500-40-42.51-3050-20-23.461000-500-40-42.51-3050-20-23.461000-10-5.59-7.090.12-0.440.34-3.49-0.591.210.20-1.06-0.27150102.414.802.17-1.281.33209.6720031.6516.63 302026H1应收账款/营业收入（%，左轴）变动（百分点，右轴）40250数据来源：Wind，企业商誉规模下降为主，企业间分化明显2026H121201.674.242026H12025H1变化看，商誉及无形资产下降幅度最大的是远洋服务，为下降95-60%0-40%-35.50%5000 -46.09% -44.87%0%-60%0-40%-35.50%5000 -46.09% -44.87%0%-20%-2.00%-13.88-10.60%-19.94%-19.42%10000-8.63%-7.88%-0.09%-3.89%-10.65%-9.38%5.29%1.08%-2.19%-1.30%0.00%-1.28%20%1500040%2000080%60%2026H1商誉及无形资产（百万元，左轴）同比（%，右轴）71.85%25000数据来源：Wind，部分物企中期股息率较高，其中两家企业超过5%多数物业企业中期不派息，部分物业企业的中期股息率较高。截至2026年942125%0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.000.20.090.050.090.090.0710.420.630.80.7141.051.22026H1每股派息（人民币元(含税),右轴）2026H1股息率（%，左轴）0.986数据来源：Wind，

21家重点物业企业运营管理效率分析在管面积低速增长，企业规模分化加剧202H21%4%816%14%150%100%50%0%-50%200%同比（%150%100%50%0%-50%200%同比（%，右轴）2026H1累计在管面积（百万平米，左轴）1200110010009008007006005004003002001000注：万物云、合景悠活数据缺失。数据来源：Wind，部分企业合同/在管面积较高，有一定的增长潜力我们以合同面积/在管面积来衡量物企已经锁定的成长性。2026H1，星盛商业以1.61倍领跑；绿城服务以0.56倍居于末尾。0.000.22000.60.44000.80.000.22000.60.44000.86001.21.08001.410001.81.62026H1合同面积/在管面积（倍，右轴）2026H1合同管理面积（百万平，左轴）1200注：远洋服务、雅生活服务、金茂服务、碧桂园服务、融创服务、合景悠活、万物云、中海物业、招商积余数据缺失。数据来源：Wind，个别商写单位效能明显，其余企业间分化较小/10006101012 06101012 1518 17 2020 2125 24 24 22 4053180160140120100单位面积收入（元/平米）200 注：万物云、合景悠活数据缺失。数据来源：Wind，/57.5元/-10-0.6 -0.7 -0.801.4 1.4 1.2 1.2 1.2 -10-0.6 -0.7 -0.801.4 1.4 1.2 1.2 1.2 1.0 0.9 0.6 0.5 0.51.72.8 2.55.16.157.560单位面积利润（元/平米）70注：万物云、合景悠活数据缺失。数据来源：Wind，优质商管类企业有所扩张，出租率小幅回落商管类物管企业典型代表华润万象生活、宝龙商业、星盛商业。2026H1，华润万象生活新增签约管理购物中心数量12个。2026H2，宝龙商业的计划开业建面为20.12万平。总体上2026H1商管类物管企业的出租率小幅回落，由高到低分别为星盛商业的92.8%、宝龙商业的91.3%。从单位商业管理服务收入来看，2026H1，星盛商业最高，达到1.90元/平米；华润万象生活次之，达到1.72元/平米；宝龙商业最后，为0.90元/平米。在管购物中心数量（个）已开业购物中心建筑面积（万平）在管购物中心数量（个）已开业购物中心建筑面积（万平）数量（个）积（万平）（万平）平均出租率商业运营服务收入/在管商业面积（元/平米）2025H12026H12025H12026H12026H12026H12026H22026H12026H1宝龙商业979211101060132020.1291.30%0.90华润万象生活11813813561514.3122298.51.72星盛商业272616514823992.80%1.90资料来源：各上市公司2025年半年报、2026年半年报、21家重点物业企业估值分析估值底部小幅回落，长期上行空间较大202694Wind2025202620272028PE10.049.077.982026年PEG1.10表4：重点跟踪物业企业估值表上市公司证券代码股价股价EPS（元）PE（倍）PEG（倍）（港元每股）（人民币元每股）20252026E2027E2028E20252026E2027E2028E保利物业6049.HK28.7625.312.812.953.103.279.018.588.167.731.60融创服务1516.HK0.820.720.070.070.070.1110.3110.359.996.500.40雅生活服务3319.HK1.701.500.070.380.480.5321.373.943.122.820.22中海物业2669.HK3.583.150.420.420.440.477.567.557.216.751.31宝龙商业9909.HK1.871.650.364.53华润万象生活1209.HK41.2636.311.741.932.152.3820.8818.7716.9215.271.73招商积余001914.SZ9.189.180.620.900.971.0514.8410.219.438.721.25碧桂园服务6098.HK5.674.990.180.360.410.4627.8113.8512.2910.951.11万物云2602.HK19.6117.260.600.760.901.1128.7622.6219.1015.571.10合景悠活3913.HK0.140.12-0.15-0.80世茂服务0873.HK0.360.320.040.120.130.147.922.642.442.260.33卓越商企服务6989.HK0.550.480.085.76绿城服务2869.HK4.353.820.280.320.360.4013.6611.9910.619.460.95正荣服务6958.HK0.090.08-0.22-0.37时代邻里9928.HK0.490.430.0225.11远洋服务6677.HK0.300.26-1.16-0.23金茂服务0816.HK2.342.050.340.410.460.496.044.994.504.180.54星盛商业6668.HK1.401.230.140.150.160.168.807.967.817.583.20越秀服务6