房地产行业拐点研究四：哪些二线城市有望率先企稳

行业深度分析报告/行业深度分析报告/二线城市企稳程：底信号释放，结构化剧 5新房市场：销售表局部分化，去化周整承压 5新房成交仍处低位局部初现企稳迹象 5库存去化压力仍存少数城市去化周期降 6二手房市场：成交复，供给收缩，房呈边际企稳趋势 9二手房成交量呈现复态势，多城市二房交占比提升 9二手房供给分化，城市二手房挂牌量缩 10房价延续调整趋势下行斜率边际放缓 二线城市企稳什么科技与新产品带来构行情，供需基本面利仍是核心 13需求：短期内热点技行业对城市房价响有限 13从业人数：热点科行业整体从业规模限各城市之间差异明显 13地理位置：部分科企业远离传统市区产与楼市存在物理隔离 14购买力：科技新贵放高端住宅需求，楼基本盘错位 15供给：新规住宅首带动效应明显，但品利正逐步衰退 18楼市企稳需要健康库存周期及克制的地奏 22利率：购房比租房划算自会激发需求市仍有下降空间 23如何判断本轮期二城市的企稳节奏？ 25构建多维度评价体，发掘更具修复潜的市 25市场在分化中复苏第一梯队的二线城有率先企稳 28第一梯队：基本面赋占优，改善信号度高，有望率先企稳 28第二梯队：局部改，结构性短板或存制，修复节奏弱于第梯队 29利率是影响市场企节奏的重要变量 30投资建议 31风险提示 31图表目录图1:主要非一线城商住宅成交面积占全商住宅成交面积比例况 5图2:新房二手房成延分化态势，多城市手成交面积占比提升 10图3:2026杭州二手房500万以下价位段成交占92% 16图4:2026成都二手房200万以下价位段成交占92% 16图5:2026苏州二手房300万以下价位段成交占89% 16行业深度分析报告/图6:2026东莞二手房150万以下价位段成交占行业深度分析报告/图7:2026西安二手房150万以下价位段成交占81% 17图8:2026合肥二手房300万以下价位段成交占98% 17图9:2026青岛二手房140万以下价位段成交占77% 17图10:2026无锡二手房200万以下价位段成占88% 17图2026武汉二手房200万以下价位段成占95% 17图12:2026长沙二手房120万以下价位段成占77% 17图13:2026H1杭州成交比下降23% 18图14:2026H1成都成交比下降43% 18图15:2026H1苏州成交比下降31% 18图16:2026H1合肥成交比下降18% 18图17:2026H1武汉成交比下降3% 19图18:2026H1长沙成交比下降19% 19图19:2026H1西安成交比上升21% 19图20:2026H1青岛成交比基本持平 19图21:2026H1东莞成交比上升26% 19图22:2026H1无锡成交比下降6% 19图23:2026杭州二手房售占比波动上升 20图24:成都二手房销售数占比持续上升 20图25:苏州二手房销售数占比较高 20图26:2026东莞二手房售量企稳回升 20图27:2026西安二手房售量同比改善 21图28:合肥二手房销售数占比较高 21图29:青岛二手房销售较为稳定 21图30:无锡二手房销售数占比较高 21图31:武汉二手房销售比同比上升 22图32:长沙二手房销售比较高 22图33:截至2026年6月，8城市出清周期超18个月警戒线（单位：） 22图34:房贷利率仍有待行，租金回报率仍待升 24图35:熵值法计算的房产市场价值得分 26表1:新房成交总量迷部分城市企稳修复 6表2:多城市新房库去周期拉长 7行业深度分析报告/表3:主要非一线城中多城市新房库存面下降 行业深度分析报告/表4:主要非一线城自2023年以来土地市场成大幅缩量 8表5:今年以来，多市手房成交量修复 9表6:二手房供给分，城市挂牌量收缩 表7:房价延续调整势多城市冰山指数下速放缓 12表8:热点科技行业业数占总就业人员比较小 14表9:代表性高科技业离传统市区普遍有定距离 15表10:今年深圳多个豪热销 16表从供地宗数看，线城市呈下降趋势武西安成都供地较多单：宗） 23表12:从供地建面看，线城市呈下降趋势西武汉成都供地较多单：万方） 23表13:二线城市天津采纯商贷购房，月供于租 24表14:二线城市天津采商贷公积金对半组购，月供低于房租 25表15:城市房地产市场值计算过程重点数据 25表16:房地产市场价值分第一梯队城市的要标数据 27表17:房地产市场价值分第二梯队城市的要标数据 27表18:房地产市场价值分第三梯队城市的要标数据 28表19:城市房地产市场稳信号的观测指标 28表20:得分第一梯队的市房地产市场主要交标 29表21:得分第二梯队的市房地产市场主要交标 30表22:不同利率情况下购房成本计算 31二线城市企稳进程：筑底信号释放，结构分化加剧新房市场：销售表现局部分化，去化周期整体承压20261-7月，44个主要非一线城市中，33城商品住宅销售面积同比下滑，其中天津、青岛、杭州、沈阳等城市在20251-7图1:主要非一线城市商品住宅成交面积占全国商品住宅成交面积比例情况44个主要非一线城市商品住宅成交面积（万平方米,左轴）25000

主要非一线城市商品住宅成交面积占全国成交比例（右轴）

25%20000 20%15000 15%10000 10%5000 5%02023

2024

2025

0%2026年1-7月行业深度分析报告行业深度分析报告/，中指研究院部修复的分化特征。1-720241-7202420261-7同比跌幅维持在10%行业深度分析报告/表1:行业深度分析报告/中指研究院20267月底，362750202671836行业深度分析报告/表2:行业深度分析报告/中指研究院备注：洛阳、合肥、金华未披露截至2026年7月库存面积，去化周期为根据2026年6月库存面积计算；昆明去化周期为根据2026年5月库存面积计算。库存面积普遍压降，成交流速偏弱是制约去化周期改善的主要因素。去化周期受库存面积与去化速度两方面因素共同影响。从库存端来看，自房地产市场进入下行周期以来，多数城市住宅用地成交规模持续收缩。根据中指研究院数据，截至2026年7月底，36个主要非一线城市中，23城新房库存面积呈压降趋势，库存面积下降的城市数量远高于去化周期回落的城市数量。反观需求端，新房成交整体偏弱，流速不足导致去化周期未能普遍改善，当前去化周期未能普遍改善的核心制约主要在于成交端持续下行，而非库存端供给压力。行业深度分析报告/表3:行业深度分析报告/中指研究院202672026620265月土地市场成交缩量，带动库存面积被动压降。受房地产市场持续下行影响，主要非一线城市土地市场成交量持续收缩。根据中指研究院数据，相较于2020-2022年，442023-2026754.0%7表4:主要非一线城市自2023年以来土地市场成交大幅缩量中指研究院行业深度分析报告/综上，今年以来主要非一线城市的新房市场，整体呈现销售总量低迷、库存去化周期普遍延长、城市间结构分化加剧的特征。行业深度分析报告/20261-73620261-7入压降通道。36二手房市场：成交修复，供给收缩，房价呈现边际企稳趋势1-6城二35%20%表5:今年以来，多城市二手房成交量修复中指研究院行业深度分析报告/1-650%21620行业深度分析报告/20252025年1-6月二手成交积占比 2026年1-6月二手成交积占比大连大连合肥无锡长沙长春中指研究院二手房供给走势明显分化，多城市挂牌量自2025年峰值以来持续回落，部分城市202520267272025202510%2025行业深度分析报告/表6:行业深度分析报告/冰山指数备注：数据更新至2026年7月底432026710%行业深度分析报告/表7:行业深度分析报告/冰山指数备注：数据更新至2026年7月底2026710%2025行业深度分析报告/202510%行业深度分析报告/20255%二线城市企稳靠什么？科技与新产品带来结构性行情，供需基本面和利率仍是核心10%/50%20266线城市租金回报率为2.74%（需求：短期内热点科技行业对城市房价影响或有限AI"热点科技行业"10%。行业深度分析报告/949,95078,4890.67%12行业深度分析报告/热点行业从业者的低占比意味着其对城市整体楼市的撬动作用有限。热点科技企业员工或能对企业周边楼盘的销售形成一定支撑，但由于从业人数占城市总就业人口比例普遍较低，难以对城市楼市总体成交和价格走势产生显著影响。表8:热点科技行业从业人数占总就业人员比例较小2024年平均常住人口2024年平均就业人员2024年热点科技行业平均从业人数城市（万人）（万人）（人）占就业人员比例杭州1257.30770.782296962.98苏州1297.25747.3194995012.71合肥992.75502.401397062.78武汉1379.16634.151715002.70东莞1052.81697.69990931.42西安1312.29697.191516842.18成都2143.851169.43784890.67无锡750.00417.043028067.26青岛1040.70537.95975201.81长沙1582.14531.621886103.55各城市统计年鉴备注：2024年热点科技行业平均从业人数采用2024年规模以上工业企业行业分类中的专用设备制造业和计算机、通信和其他电子设备制造业平均就业人数加总热点科技行业企业距传统的市区普遍较远。我们对十个样本城市的30家代表性热点科技企业所处位置距市中心（市政府所在地）的最短驾车路程进行了统计，样本企业距市中心距离分布在7-51km之间，跨度大，平均距市中心距离约为21km，远离传统的城市中心区域。租赁市场相较现房销售市场更为火热。据经济观察报报道，合肥长鑫科技附近现房售价约每平米8,000元，高层价格更低，且去化较慢；但租赁市场两居室月租由20252,0003,000行业深度分析报告/表9:行业深度分析报告/城市 代表性高科技企业及所处位置 距市中心直线距离（Km）杭州DeepSeek——拱墅区环城北路169号6.7宇树科技——滨江区东流路88号9.3海康威视——滨江区阡陌路555号8.1苏州旭创科技——工业园区霞盛路8号24.4思必驰——工业园区新平街388号19.1追觅科技——吴中区吴中大道2288号15.8合肥长鑫存储——经济技术开发区启德路799号31.7科大讯飞——高新开发区望江西路666号9.0优艾智合——肥东县肥东经济开发区祥和路与关井路交口26.8武汉长江存储——洪山区左岭街道未来三路88号41.3长飞光纤——洪山区东湖新技术开发区光谷大道9号19.9华工科技——东湖高新技术开发区华中科技大学科技园25.1东莞拓斯达——大岭山镇科苑西二路21.2生益科技——松山湖园区工业西一路5号17.1熵基科技——塘厦镇平山工业大路32号50.7西安三星半导体——高新区洨河北路1999号33.1奕斯伟——长安区翠北路219号30.7美光半导体——高新区信息大道28号25.3成都新易盛——双流区怡心街道双兴大道111号15.3卡诺普——成华区华月路188号21.6华微电子——双江路二段688号20.5无锡华润微电子——滨湖区梁溪路14号10.3SK海力士（无锡）——高新区综合保税区K7地块12.1先导智能——国家高新技术产业开发区新锡路20号10.1青岛歌尔微电子——崂山区科苑纬一路1号14.8极视角——黄岛区庐山路57号28.3科捷机器人——城阳区锦荣路321号34.6长沙景嘉微——岳麓区梅溪湖路1号7.3国科微——长沙县东十路9号21.6三一重工——长沙县星沙街道东四路118号三一工业城17.1各公司官网，百度地图热点科技行业从业人员正成为拉动高端住宅成交的核心力量。据深圳新闻网报道，一批30岁至45岁、深耕AI、芯片及新能源赛道的"科技新贵"，正成为高端楼2025"占比达表10:今年深圳多个豪宅热销楼盘名称区域价格开盘成绩中信诚开·信悦湾深圳湾套均8500+万元78套，半小时售罄深圳1号·瑞公馆深圳湾8000万元以上售罄中海安缇雅苑深圳湾均价18.58万元/平米72套，当日售罄深圳湾澐玺深圳湾三开均价18.2万元/平米去化率91，盘累计239亿观潮府宝中均价约15万元/平米首开去化210套，去化率95招商海晏府前海桂湾均价14.2万元/平米去化9成乐有家研究中心豪宅的供应及成交量相对有限，中低价位段才是各地楼市交易的主体。我们发现除无锡、长沙两城市外，其他城市二手房中低价位段交易占比均出现不同程度的上升趋势，且十个城市的高价位段成交占比均未出现明显扩大的现象，反而部分城市出现收缩。因此表明热点科技行业从业者对整体房价的整体带动作用尚不明显，市场成交仍以刚需和改善型需求为主。图3:2026杭州二手房500万以下价位段成交占92% 图4:2026成都二手房200万以下价位段成交占92%100

1002024-082024-092024-102024-112024-122024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122026-012026-022026-032026-042026-052026-062024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122026-012026-022026-032026-042026-05杭州二手房万以下 杭州二手房100-200万杭州二手房200-500万 杭州二手房万以上

成都二手房万以下 成都二手房100-200万成都二手房200-500万 成都二手房万以上中研院 中研院图5:2026苏州二手房300万以下价位段成交占89% 图6:2026东莞二手房150万以下价位段成交占69%100 10080 60 40 4020 202024-082024-092024-102024-112024-122025-012024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122026-012026-022026-032026-042026-052026-062024-082024-092024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-082025-092025-102025-112025-122026-012026-022026-032026-042026-052026-06苏州二手房60万下 苏州二手房60-150万苏州二手房150-300万 苏州二手房万以上

东莞二手房60万下 东莞二手房60-150万东莞二手房150-300万 东莞二手房300万以上行业深度分析报告行业深度分析报告/中研院 中研院行度分告/图7:202615081%100图8:2026行度分告/图7:202615081%100图8:202630098%10080604020武汉二手房80万以下武汉二手房200-500万中指研究院 武汉二手房80-200万武汉二手房500万以上武汉二手房80-200万武汉二手房500万以上604020604020长沙二手房60万以下长沙二手房120-250万中指研究院 长沙二手房60万以下长沙二手房120-250万中指研究院长沙二手房60-120万长沙二手房250万以上长沙二手房60-120万长沙二手房250万以上1717

青岛二手房50万以下青岛二手房140-300万中指研究院图11:202620095%100青岛二手房50万以下青岛二手房140-300万中指研究院图11:202620095%100青岛二手房50-140万青岛二手房300万以上青岛二手房50-140万青岛二手房300万以上80604020图12:202612080604020图12:202612077%10080无锡二手房30万以下无锡二手房100-200万中指研究院无锡二手房30万以下无锡二手房100-200万中指研究院无锡二手房30-100万无锡二手房200万以上无锡二手房30-100万无锡二手房200万以上

2024-0880604020西安二手房60万以下西安二手房150-300万中指研究院图9:202614077%1008080604020西安二手房60万以下西安二手房150-300万中指研究院图9:202614077%100806040202024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-08西安二手房60-150万西安二手房300万以上西安二手房60-150万西安二手房300万以上2025-102025-112025-122026-012026-022026-032026-042026-0580604020图10:202620080604020图10:202620088%1002024-08合肥二手房40万以下合肥二手房120-300万中指研究院2024-09合肥二手房40万以下合肥二手房120-300万中指研究院2024-102024-112024-122025-012025-022025-032025-042025-052025-062025-072025-08合肥二手房40-120万合肥二手房300万以上2025-09合肥二手房40-120万合肥二手房300万以上2025-102025-112025-122026-012026-022026-032026-042026-052026-062.2供给：新规住宅首开带动效应明显，但产品红利正逐步衰退/20251-5月3.13000元/m262024103.862025上2024-2025/2）从数据层面看，我们发现近年来十个二线城市的新房供给套数、成交套数均呈波动下降趋势。即尽管供给端发生变革，新规产品层出不穷，但未能长效提升购房者购房意愿，新规产品红利正在逐步衰退。图13:2026H1杭州成交同比降23% 图14:2026H1成都成交同比降43%0成交套数(套) 批准上套数(套)

0成交套数(套) 批准上市套数(套)中研院 中研院图15:2026H1苏州成交同比降31% 图16:2026H1合肥成交同比降18%0成交套（套） 批准上套数套）

160000成交套数(套) 批准上套数(套)行业深度分析报告/行业深度分析报告/中研院 中研院图17:2026H1武汉成交同比降3% 图18:2026H1长沙成交同比降19%35000

20000300001600025000300001600025000140002000015000800010000600050000成交套数(套) 批准上套数(套)

0成交套数(套) 批准上套数(套)中研院 中研院图19:2026H1西安成交同比升21% 图20:2026H1青岛成交同比基持平25000

3000020000

2500015000100005000

20000150001000050000成交套数(套) 批准上套数(套)

0成交套数(套) 批准上套数(套)中研院 中研院图21:2026H1东莞成交同比上升26%图22:2026H1无锡成交同比下降6%1400090001200080001000070006000800050006000400040003000200020000成交套数(套) 批准上套数(套)

10000成交套数(套) 批准上套数(套)行业深度分析报告行业深度分析报告/中研院 中研院50%20266月，90.5%60%-80%除了新规产品同质化内卷外，我们认为新规产品难以带动整体新房市场原因是：图23:2026杭州二手房销售占波动上升 图24:成都二手房销售套占持续上升14000

100120003000080801200030000808010000702500070

35000

100 8000 606000 404000 3020000 杭州商品住宅销售量（套，左）（）（右

20000 6015000 4010000 3050000 成都商品住宅销售量（套，左）（）（右中研院 中研院图25:苏州二手房销售套占较高 图26:2026东莞二手房销售量稳回升0

1000

0

1000行业深度分析报告/苏州商品住宅销售量（套，左）行业深度分析报告/（）（右中研院 中研

东莞商品住宅销售量（套，左）（）（右图27:2026西安二手房销售量比改善 图28:合肥二手房销售套占较高140000西安商品住宅销售量（套，左）（）（右

1008080708080706080005060005040400

120000合肥商品住宅销售量（套，左）（）（右

1000中研院 中研院图29:青岛二手房销售量为定 图30:无锡二手房销售套占较高80000青岛商品住宅销售量（套，左）（）（右

1000

60000无锡商品住宅销售量（套，左）（）（右

1000行业深度分析报告/中研院 中研行业深度分析报告/图31:武汉二手房销售占同上升 图32:长沙二手房销售占较高35000100900010030000800070002500060002000050001500040001000030005000200010000000武汉商品住宅销售量（套，左）（）（右

长沙商品住宅销售量（套，左）长沙二手商品住宅销售量（套，左）长沙二手商品住宅销售套数占比（右行业深度分析报告/中研院 中研行业深度分析报告/楼市企稳需要健康的库存周期及克制的供地节奏1820266818锡已达37个月。图33:截至2026年6月，8城市出清周期已超18个月警戒线（单位：月）历史区间 2025年6月 2026年6月50454035302520151050杭州 成都 苏州 合肥 武汉 长沙 西安 青岛 东莞 无锡中指研究院6行业深度分析报告/行业深度分析报告/20242026表11:从供地宗数看，二线城市呈下降趋势，武汉西安成都供地较多（单位：宗）中指研究院表12:从供地建面看，二线城市呈下降趋势，西安武汉成都供地较多（单位：万方）中指研究院利率：购房比租房更划算自会激发需求入市，仍有下降空间202663.05%，分别高于百城/一线/二线/63bp/127bp/31bp/4bp。202662.74%3.01%行业深度分析报告/图34:行业深度分析报告/新发放个人住房贷款平均利率 5年以上公积金贷款利率百城租金回报率 一线租金回报率二线租金回报率 三四线租金回报率6%5%4%3%2%1%从购房与租金的现金流支出角度看：202671302.24%2431元/3.05%，3030元/4385元/房，每月的现金额外多支出1954元。情景二：公积金贷款等于定向降息，采用纯公积金贷款或组合贷后，加权利率下降，能够使月供支出低于房租。2.6%2.83%30元/2082元/2179元/的现金少支出252元。因此，在不考虑潜在房价涨跌的情况下，加入公积金贷款等同定向降息，当月还款低于平均房租后，投资需求被激活，购房需求有望进一步释放。表13:二线城市天津采用纯商贷购房，月供高于房租平均房价（万元）130首付比例20%需要商贷（万元）104商贷月供（元）4415月个税减免（元）30月供净支出（元）4385月房租（元）2431月供-房租差额（元）1954中指研究院，广东税务行业深度分析报告/表14:二线城市天津采用商贷+行业深度分析报告/平均房价（万元）130首付比例20%需要贷款（万元）104总月供（元）4291其中：公积金贷款月供2082其中：商贷月供2209月个税减免（元）30除公积金后，所需月供净支出（元）2179月房租（元）2431月供-房租差额（元）-252中指研究院，广东税务如何判断本轮周期二线城市的企稳节奏？构建多维度评价体系，发掘更具修复潜力的城市5经济维度：5GDP5表15:城市房地产市场价值计算过程重点数据中指研究院行业深度分析报告/41行业深度分析报告/0.5α0.45-0.50.45相对有限。图35:熵值法计算的房地产市场价值得分城市房地产市场价值得分第一梯队第二梯队第一梯队第二梯队第三梯队庄 滨0.70.60.50.40.30.20.10中指研究院具体来看，第一梯队城市主要为省会城市及长三角区域优质地级市。该梯队城市可进一步划分为三类复苏逻辑：GDPGDP行业深度分析报告/行业深度分析报告/表16:房地产市场价值得分第一梯队城市的主要指标数据中指研究院14-652020第二梯队城市为福州、厦门、镇江、长沙、石家庄、烟台、南京、无锡、太原。该梯队城市并非基本面全面走弱，在人口、经济、购买力、库存四个维度中存在1-2项优势，但同时存在较为突出的短板指标，优势与短板并存所形成的结构性矛盾，是制约其市场修复的核心因素。表17:房地产市场价值得分第二梯队城市的主要指标数据中指研究院备注：劳动人口占比计算方式为常住人口中14-65岁人口占比，使用数据为2020年七普数据。由于数据可得性原因，长沙税收增速及太原去化周期在指标得分计算过程中，使用对应指标的样本中位数替代。第三梯队城市以珠海、南宁、大连、徐州、唐山、兰州、佛山、重庆等为代表，GDP行业深度分析报告/表18:行业深度分析报告/中指研究院备注：劳动人口占比计算方式为常住人口中14-65岁人口占比，使用数据为2020年七普数据。由于数据可得性原因，长沙税收增速及太原去化周期在指标得分计算过程中，使用对应指标的样本中位数替代。市场在分化中复苏，第一梯队的二线城市有望率先企稳16城我们主要观测以下五个维度的高频数据的边际变化：表19:城市房地产市场企稳信号的观测指标中指研究院第一梯队城市当前改善信号较为密集，尤其是二手房市场已率先边际改善，释放企稳前瞻信号。具体来看：梯队内多城市206年16+8+3（++2%+15（+13%）成交表现明显提升，二手房需求活跃度修复，是本轮市场的重要企稳信号之一。行业深度分析报告/供给端20252025年16%14%行业深度分析报告/价格端10%综合看，第一梯队城市当前二手房市场已逐步进入修复通道，成交量与挂牌量明显改善并有望向价格端传导，是本轮企稳进程中最具前瞻意义的领先信号；新房端虽