2026中国城市更新案例库白皮书-复旦大学住房政策研究中心 2

ResearchCenterforHousing首期底库100例总览与住房政策观察2026年9月·上海復四大學住房政策研究中心ResearchCenterforHousing《中国城市更新案例库白皮书(2026)——首称RCHP)总编撰2026年9月城市更新正在成为中国经济社会发展最重要的空间议题之⼀。当增量建设的时代渐次落幕，存量空间的再⽣、⽼旧住区的改造、⼯业遗产的活化、滨⽔岸线的开放，构成城市治理的“下半场”。然⽽，与宏⼤的实践规模相⽐，这个领域真正可⽐较、可追踪、可引⽤、可证伪的知识积累却远远不够：报道很多，研究很少；赞美很多，数据很少；个案很多，对表很少。复旦⼤学住房政策研究中⼼决定从2026年起建设“中国城市更新案例库”，正是要回应这⼀缺⼝。我们的⽴场很明确：城市更新真正稀缺的不是更多观点，⽽是案例资产、数据资产与⽐较研究资产。因此，本库不以项⽬宣传为⽬的，不为任何⼀处“⽹红打卡地”背书，⽽是把不同城市、不同类型、不同机制的更新项⽬放到同⼀套编码之下，统⼀追问六个问题——更新对象是什么、更新⽅式是什么、住房结果是什么、原住⺠如何去留、资⾦与产权如何组织、可迁移性在哪⾥。答不上来的，先以“待补录”⼊库，绝不写成完成态。住房政策是我们的看家视⻆。⼀次滨⽔更新是否值得称道，不只在于岸线贯通了多少公⾥，还在于沿岸的⼯⼈新村居⺠去了哪⾥、租⾦如何变化、保障性租赁住房有没有靠近新的岗位；⼀处历史街区的活化是否成功，不只在于客流与营业额，还在于原住⺠留住了⼏成、低租⾦住房是否就此消失。把更新项⽬强制编码为住房结果，是本案例库区别于通稿与招商⼿册的底线。经过数⽉⼯作，⾸期底库已经成形：100个案例，覆盖38个城市；上海40例，其中杨浦12例、虹⼝（北外滩）8例构成⾸批深描样本簇；⻓三⻆（沪苏浙皖）合计80例，是本库的主体⽽⾮附录；另有北京、深圳、⼴州、成都、重庆、西安等20个对照案例，⽤来防⽌把沪宁杭的经验误认为全国公式。本⽩⽪书即是对这⾸期底库的总览发布：它汇报底库的结构与⽅法，呈现六问编码下的横向发现，也坦率列出我们观察到的⻛险与张⼒。⾸期100例只是“底库”，不是终点。2026年11⽉案例库正式进⼊案例资产阶段把杨浦、北外滩20个核⼼案例做深，把100个案例升级为可交叉检索的统⼀数据表，并建⽴每半年⼀次的跟踪快照机制。我们也欢迎各级政府部⻔、实施主体、研究机构与社区组织提供线索、指正数据、共建⽥野。案例库的⽣命⼒，在于它被使⽤、被检验、被证伪，然后在下⼀年度⻓得更准确。谨以此报告，向所有为城市更新付出努⼒的实践者致敬，也向每⼀位被更新影响的居⺠致意——他们的去留与⽣活，才是这本案例库真正要记录的东西。3图0-1复旦大学邯郸校区校训墙—“博学而笃志，切问而近思”(图片来源：公开资料)叉领域建立的长期研究基础设施。截至2026年9月，首期底库已完成100个案例的结构化整说明以沪苏浙皖为主体，含京津冀、粤港澳、成渝及中西部对照城市上海案例覆盖杨浦、虹口、徐汇、黄浦、静安、浦东、闵行、嘉定、青浦9区长三角案例上海40、江苏19、浙江15、安徽6深描样本簇20杨浦12例+虹口/北外滩8例首期底库中，历史风貌保护(63例)、中央活动区/商圈(29例)、工业遗存活化(26例)、滨2实施机制以保护性修缮(69例)与市场主体参与(48例)为主，政府主导征收(24例)、政企合作(25例)、国企实施(26例)并行；拆除重建仅占8例，“留改拆”序次在实践中已经确住房结果标签显示，“绅士化张力”(63例)与“租金外溢”(29例)是最普遍的伴生现象——空间品质提升与居住成本上升几乎同频出现，保租房配建(7例)的补位速度值得持续追4踪。 4杨浦簇提供了“⼯业锈带―⼯⼈新村―不成套改造―保租房⽹络”四线并读的完整样本：⼗四五期间全区征迁改造42.1万平⽅⽶、2万多⼾，旧住房修缮397万平⽅⽶，加装电梯1299台，保租房筹措约3万套、供应约2万套；⽽2026年⼋埭头宅地219轮竞价、约161亿元成交，提⽰岸线公共化的溢价正在重新定价居住。 5北外滩簇的制度创新集中于瑞康⾥：上海⾸个共⽣式更新试点，提供货币、异地安置、回购、回租四种菜单，2023年底签约率约98.63%，为成⽚旧⾥收官之后更碎、更难的产权归集提供了新⼯具。 6⻓三⻆的可⽐样本揭⽰出清晰的“原住⺠光谱”：绍兴仓桥直街约80%原住⺠留居、南京⼩西湖810⼾⾃愿⾛留、扬州仁丰⾥微更新留下原住⼾，与部分景区化街区的“⼈⾛房留”形成对表；杭州城中村更新中低租⾦床位的净变化，则是下⼀阶段必须补⻬的数据缺⼝。 7按资料深度分档，⾸期100例中深描29例、标准71例：深描例字段⻬全、住房视⻆独⽴成章；标准例机制与住房标签完整。本⽩⽪书第⼗篇“案例篇”将100例按统⼀卡⽚全录，案例编号与可检索HTML站点、单案例Markdown档案⼀⼀对应，可循号复核。建设路线：2026年11⽉案例库正式进⼊案例资产阶段后，中⼼将优先做三件事：把杨浦12例与北外滩∕虹⼝8例共20个上海核⼼案例做深；把100个案例升级为统⼀数据表，⽀持按城市、类型、机制、住房结果、实施状态交叉检索；建⽴每半年⼀次的年度跟踪机制，对在建与持续迭代案例更新关键变量。5总编撰词3摘要4⼀、项⽬定位：从“⽂章资产”到“案例资产”⼆、⼊库标准与编码框架三、⾸期底库总览：100例、38城、⻓三⻆为主体四、上海深描（上杨浦簇——⼯业⺟亲河岸上的住房问题五、上海深描（下北外滩簇——世界会客厅的居住章节六、⻓三⻆主体：机制密度与住房结果七、住房政策视⻆的横向发现⼋、⻛险与张⼒九、2026年11⽉后的建设路线结语关于本中⼼与合作联系附录：资料来源与数据说明676⼀、项⽬定位：从“⽂章资产”到“案例资产”⼀、项⽬定位：从“⽂章资产”到“案例资产”从写⽂章转向积累别⼈没有的数据和案例“中国城市更新案例库”是复旦⼤学住房政策研究中⼼⾯向城市更新、存量空间与住房政策交叉领域建⽴的⻓期研究基础设施。案例库不以“项⽬宣传”作为⽬的，⽽是将不同城市、不同更新类型、不同实施机制统⼀编码，并持续追踪其住房结果、原住⺠去留、资⾦产权安排、运营绩效与可迁移性。构成了⼏乎所有项⽬报道的共同词汇。这些句⼦是必要的政治语⾔，但不是研究资产。资产意味着四个性质——可⽐较、可引⽤、可追踪、可证伪。中⼼进⼊这⼀领域，靠的不是再写⼀篇杨浦滨江赞美，⽽是把更新项⽬强制编码为住房结果：谁留下、谁被安置、租⾦怎么变、产权如何归集、保租房有没有靠近岗位。案例库将⻓期积累四类研究资产，逐步形成中⼼不可替代的研究底座：表1-1案例库的四类研究资产资产类型案例资产项⽬级结构化档案与持续跟踪记录，每⼀例都有统⼀字段、统⼀编码、统⼀住房视⻆机制资产征收、回搬、成套改造、保护性修缮、政企合作、市场化更新等机制样本，供跨项⽬⽐较数据资产规模、资⾦、产权、安置、租⾦、⼈⼝、产业与公共空间等可⽐较字段知识产品年度100例、城市更新指数、专题报告、政策简报、教学案例与⽥野数据库中⼼的提问很具体：中国城市在更新建成环境时，住房权利、可负担性和社会混合发⽣了什么？这些问题⽆法⽤单⼀指标或单⼀城市回答，必须靠可⽐较的案例。因此创刊策略确定为“上海先深、⻓三⻆成⽹、全国作对照”：上海⼋区与杨浦、北外滩深描簇是⽅法原点；沪苏浙皖补成主体后，再⽤京沪之外的城中村、⼯业区和重建型街区防⽌公式化。案例库第⼀年⽬标100例：上海不少于30例，并完整覆盖杨浦、虹⼝、徐汇、静安、⻩浦、浦东、闵⾏、嘉定；资源最强的两簇——杨浦与北外滩——按“深描”⽽不是“点名”来做。创刊后⽴即把⻓三⻆（沪苏浙皖）补成主体，再以京津冀、粤港澳、成渝、中西部⼯业城市作对照。⻓三⻆的价值在于机制密度：征收与申请式腾退、世界遗产运河、城中村与数字经济租赁、⼯业镇职⼯住房，同时出现在⼀个都市圈⾥，使得“对表”成为可能。每条案例同时以⽹⻚卡⽚和Markdown⽂稿存在，7一、项目定位：从“文章资产”到“案例资产”图1-1上海张园：征而不拆、人走房留的石库门保护性更新样本(图片来源：公开媒体)8把每⼀条更新写成住房政策可以计算的对象2.1⼊库六问判断⼀条更新是否值得⼊库，不看它上过多少通稿，⽽看它能不能被写成住房政策可以计算的对象。任⼀案例在⼊库前必须回答“六问”；答不上来的，先以“待补录”⼊库，不写成完成态。表2-1⼊库六问编码框架问题编码选项（可多选）①更新对象是什么旧⾥、职⼯住宅、⼯业遗产、城中村、滨⽔、⻛貌区、中央活动区②更新⽅式是什么征收、申请式腾退、拆除重建、保护性修缮、政企合作、市场整体开发③住房结果是什么成套化、回搬、异地安置、货币化、保租房补位、低租⾦住房消失④原住⺠如何去留⼈房共留、⼈⾛房留、⼈房都⾛，以及相应⽐例⑤资⾦与产权如何组织财政、⼟储、国企持有、市场回收，补差规则是否公开⑥可迁移性在哪⾥能复制的是空间设计、制度机制、融资结构，还是住房政策菜单2.2深度三档案例按资料成熟度分为三档：深描——字段⻬全、住房视⻆独⽴成章、可下载Markdown全⽂；标准——机制与住房标签完整；待补录——只有线索与来源，等待⽥野。本库不为凑满100⽽稀释编码；满额之后仍按六问补录回搬⽐例与床位账。2.3标准模板与统⼀字段每⼀案例以统⼀模板⼊库：基础识别字段（案例ID、城市∕城区、项⽬名称、起⽌年份、实施状态、更新类型、所属专题簇）之外，固定撰写导语、要点、背景、过程与机制、住房政策视⻆、原住⺠与利益相关者、资⾦与产权、可迁移经验、⻛险与张⼒、关键数据、后续跟踪字段与公开来源清单。统⼀模板保证了案例之间的可⽐较性，也为后续数据表化奠定基础。92.4数据伦理创刊阶段的条⽬均来⾃公开报道、政府⽂件与既有研究的结构化整理，不是中⼼已完成的⼊⼾调查。凡涉及⼾数、⾦额、签约率的数字，均标注公开⼝径，不以估算冒充⽥野。这⼀条写⼊⼊库标准，是为了让案例库在学术共同体⾯前保持可检验性：任何读者都可以循着来源清单复核每⼀个数字。编码⽰例：杨浦滨江（编码⽰例：杨浦滨江（C-SH-YP-001）更新对象：滨⽔⼯业带∕⼯业遗产∕完整社区；更新⽅式：国企实施＋⼟地储备＋保护性修缮＋政企合作；住房结果：绅⼠化张⼒、租⾦外溢、保租房配建、职住平衡；编码追问：岸线公共产品由财政与国企提供，⼟地溢价却在后续宅地出让中资本化——若不同步配置保租房、⼈才公寓与原住⺠回搬三、首期底库总览：100例、38城、长三角为主体三、首期底库总览：100例、38城、长三截至2026年9月的底库结构截至2026年9月，首期底库已完成100个案例的结构化整理，覆盖38个城市。其中上海40例，长三角(沪苏浙皖)合计80例，构成底库的主体；京津冀、粤港澳、成渝及中西部工业城市共20例作案例数(个)图3-1首期底库案例的省域分布(上海与苏浙皖合计80例，构成长三角主体；其余20例为对照城市)上海40例覆盖9个城区：杨浦12例、虹口8例构成首批深描样本簇，徐汇、黄浦各5例，静安3例，浦东、闵行、嘉定各2例，青浦1例。杨浦与北外滩之所以被选为深描样本，是因为两簇同时集三、首期底库总览：100例、38城、长三角为主体图3-2上海40例的城区分布(杨浦12例、虹口8例为首批深描样本簇)持续迭代42建成运营36实施中17规划推进5图3-3首期底库案例实施状态分布：持续迭代42例、建成运营36例、实施中17例、规划推进5例史街区与滨水更新集中启动的时段(合计61例于2000年后启动，其中2010—2014年达26例);三、首期底库总览：100例、38城、长三角为主体项目启动年份(五年分段)与图3-4首期底库案例启动年份分布(按五年分段，取项目启动年)图3-5上海徐汇滨江(西岸):工业岸线的文化资本化样本(图片来源：西岸集团官网)四、上海深描(上):杨浦簇——工业母亲河岸上的住房问题四、上海深描(上):杨浦簇——工业母亲河岸上的住房滨江公共化、工人新村更新、不成套改造收官、保租房网络，四条线放在同一张图上读4.1一组可引用的住房数字十四五期间，杨浦区给出了一组可引用的住房数字：征迁改造42.1万平方米、2万多户；2022年完成二级以下旧里改造，2024年小梁薄板住宅改造收官，2025年“拎马桶”退出历史舞台；成套改造约10万平方米且项目均100%签约；旧住房修缮397万平方米；加装电梯1299台；保障性租赁住房筹措约3万套、供应约2万套。这些数字的对面，是滨江土地的重新定价。2026年八埭头宅地经219轮竞价、以约161亿元成交，楼图4-1杨浦滨江：世界仅存最大滨江工业带的公共化(图片来源：央广网)4.2本簇案例清单15.6平方公里滨江地区、约15.5公里岸线公共空间贯通；先公共空间、后地块出让。“人房共留”样本；创寓450套保租房嵌入工人新村更新。四、上海深描(上):杨浦簇——工业母亲河岸上的住房问题(2004一)工业遗产消费化风险的观察样本。老厂房转型科创社区，职住平衡界面。工业建筑减量削切为公共文化设施。“种子房源”机制下的原址重建。非成套住宅改造的收尾攻坚。(2003一)师生租金与科创社区的居住外溢。工业用地组团式转型。(2024一)2026年宅地219轮竞价、约161亿元成交，楼面价超10万元。在役遗产与岸线的复合利用。C-SH-YP-012杨浦保障性租赁住房网络(价。4.3住房政策解读图4-2更新后的长白新村228街坊：工人新村更新与创寓保租房(图片来源：日清设计)五、上海深描(下):北外滩簇——世界会客厅的居住章节五、上海深描(下):北外滩簇——世界会客厅的居住章把提篮桥、瑞康里、石库门平移和保租房写成同一条政策链北外滩是上海中心城区稀缺的成片战略空间，与外滩、陆家嘴构成黄金三角。2020年开发加速，在把虹口拉进中央活动区；规划建设480米新地标，航运企业集聚超过4000家。如果案例库只记录同一时期，虹口区十四五期间修缮房屋544.9万平方米，保租房筹措12540套、供应9970套，零星归集，提供货币、异地安置、回购、回租四种菜单，2023年底签约率约98.63%。它把“去留”从二5.2保护性开发与“人走房留”的工程学提篮桥历史文化风貌区的保护性开发正在生产新品住房：中粮风貌别墅约208套、华润高层约359套。北外滩106地块将百岁石库门建筑整体平移350米，把“人走房留”写成工程学——本簇要追问图5-1提篮桥历史文化风貌区俯瞰：成片里弄与北外滩核心区的并置(图片来源：公开媒体)五、上海深描(下):北外滩簇——世界会客厅的居住章节5.3本簇案例清单(2020一)工业遗产功能置换的早期样本。C-SH-HK-003提篮桥历史文化风貌区(20风貌别墅约208套与高层约359套的保护性开发。C-SH-HK-004瑞康里：上海首个四种菜单，2023年底签约率约98.63%。“人走房留”的工程学表达。央企存量用地转保租房，承接会客厅就业人不成套住宅的原位改善。图5-21933老场坊(原上海工部局宰牲场)历史影像：工业遗产的前世(图片来源：上海市国资委网站)六、长三角主体：机制密度与住房结果沪苏浙皖80例——把住房结果写成一张可比较的网第一年满额100例，长三角是主体而不是附录。上海提供深描和方法；江苏贡献小西湖、仁丰里、唐6.1类型与机制谱系从更新类型看，首期底库以历史风貌保护(63例)为最大类，中央活动区╱商圈(29例)、工业遗存活化(26例)、滨水公共空间(25例)次之；直接以住房为对象的旧住房成套改造(19例)、旧区改造(16例)、城中村改造(7例)与保障性租赁住房(5例)构成住房线。从实施机制看，保护性修缮 (69例)与市场主体参与(48例)为主，国企实施(26例)、政企合作(25例)、政府主导征收(24例)、土地储备(18例)并行，拆除重建仅占8例—“留改拆”的序次在长三角实践中已经确立。中央活动区社区微更新保障性租赁住房涉及案例数(个，多选标签)图6-1首期底库案例更新类型分布(多选标签计数)六、长三角主体：机制密度与住房结果市场主体国企实施政企合作社区参与拆除重建申请式腾退原址回搬图6-2首期底库案例实施机制分布(多选标签计数)另一端，是部分景区化街区的“人走房留”—空间保住了，生活消失了。苏南运河城市(苏州平图6-3苏州平江路：活着的世界遗产街巷(图片来源：新华网)六、长三角主体：机制密度与住房结果图6-4无锡清名桥历史文化街区：运河住屋的活态实验(图片来源：中国青年报)6.3工业镇、城中村与床位账图6-5南京老门东：城南记忆的景区化与居住残留(图片来源：公开媒体)六问编码之下，100例的共性、分化与预警信号把100个案例放到同一套六问编码下，若干横向规律浮现出来。住房结果标签的分布显示：“绅士化张力”(63例)是最普遍的伴生现象，“原住民保留”(44例)、“租金外溢”(29例)、“职住平衡” (25例)、“成套化”(23例)、“异地安置”(21例)次之；“原址回搬”(9例)与“保租房配建”(7例)仍是少数派。原址回搬绅士化张力图7-1首期底库案例住房结果标签分布(多选标签计数)上海成套改造约10万平方米且项目均100%签约(杨浦),长桥新村为全市首个政企合作成套改造，瑞康里的四种菜单(货币、异地安置、回购、回租)、北京白塔寺的申请式腾退、张园的“征而不绍兴仓桥约80%留居、南京小西湖810户自愿走留、扬州仁丰里微更新留人，构成“留住居民”的一端；广州猎德的豪宅结局、部分景区化街区的居住空心，构成另一北京首钢园(大事件驱动)、深圳南头古城(城中村作为方法)、成都太古里(寺院与零售并置)、重庆十八梯(重建与记忆争议)、西安纺织城与沈阳铁西(工业住区转型)、福州三坊七巷(里坊格局的居住空心)等20例对照案例提示：沪宁杭的高溢价模式不可平移；没有土地溢价支撑时，更新更需要公图7-2杭州小河直街：运河住屋的精细化更新(图片来源：潮新闻)⼊库不代表背书：与经验并列的问题清单本库的底线是“⻛险与张⼒与经验并列”。综合100例的编码记录，以下五组张⼒具有普遍性，需要在政策设计中正⾯处理：表8-1⾸期底库识别的五组普遍性张⼒表现编码追问绅⼠化与居住成本宅地⾼溢价加速沿岸绅⼠化，公共服务与零售价格随之上移留下的成本由谁承担？保租房能否跟上溢价速度？遗产商业化与可进⼊性遗产建筑商业化后对普通居⺠的可进⼊性下降器？节奏错配旧改收尾与⼟地出让节奏错配，形成“景观已成、居⺠已⾛”的断层更新时序如何与安置时序对⻬？去留⽐例不透明多数历史街区缺少原住⺠去留⽐例的公开⼝径回搬率、留居率能否成为强制披露指标？⾮热点城市的空亮化缺少⾼溢价⽀撑时，亮化式更新难以转化为居住与就业财政可持续的运营机制在哪⾥？这些张⼒不构成对任⼀项⽬的否定，⽽是案例库继续追踪的理由：只有持续记录，才能判断张⼒是被化解还是被掩盖。九、2026年11⽉后的建设路线⾸期100例只是“底库”，不是终点9.1三项优先⼯作正式进⼊案例资产阶段后，中⼼优先做三件事：第⼀，把20个上海核⼼案例做深。优先杨浦12例与北外滩∕虹⼝8例，补⻬原住⺠、住房、产权、资⾦、运营和时间序列字段，形成中⼼真正不可替代的深描资产。第⼆，把100个案例做成统⼀数据表。允许按城市、类型、机制、住房结果、实施状态等交叉检索，让“对表”成为案例库的基本使⽤⽅式。第三，建⽴年度跟踪机制。对在建和持续迭代案例，每半年更新⼀次关键变量——案例⽂章从此变成9.2新增“真正稀缺的字段”数据字典从2026年11⽉起新增⼗类字段：原住⺠（原⼾数、留居、回搬、异地安置⼾数）、住房（改造前后套均⾯积、成套率、租赁住房数量）、成本（总投资、征收成本、修缮成本、公共投⼊）、⼟地（获取⽅式、出让价格、容积率变化）、产权（国企持有、居⺠产权、⻓期租赁、产权归集）、租售（周边租⾦房价前后变化）、产业（企业数、就业数、产业类型）、公共性（新增公共空间与公共服9.3研究成熟度评分每个案例建⽴100分制研究成熟度评分——不评价项⽬好坏，只评价案例数据质量：基础事实完整度20分、住房结果完整度20分、原住⺠数据完整度15分、资⾦产权透明度15分、运营绩效数据10分、时间序列10分、官⽅与⼀⼿来源质量10分。⾸批⽬标：把杨浦12例与北外滩∕虹⼝8例做到80分以上。9.4知识产品序列案例库将定期产出：年度100例（本⽩⽪书为⾸期总览）、城市更新指数、专题报告（杨浦簇、北外滩簇、⻓三⻆专题已在库）、政策简报、教学案例与⽥野数据库。单⽂件可检索HTML站点与100个单案例Markdown已同步建成，供教学、政策研究与⽥野预备使⽤。使⽤者可直接进⼊HTML站点搜索、筛选并展开任⼀案例全⽂；也可按《新案例标准模板》提交线索，经“六问”核验后以待补录状态⼊库。从⾸期底库到研究基础设施，案例库的价值最终体现在三次转化上：把分散的报道转化为可⽐较的档案，把档案转化为可计算的数据，把数据转化为政策讨论中可被各⽅共同援引的事实底座。中⼼将以年度为节奏公开这⼀转化过程，接受学界与实务界的检验。下⼀阶段补录优先下⼀阶段补录优先原住⺠⽐例、回搬与货币选择、城中村床位净变化、⼯业镇职⼯住宅成套率——这些才是别⼈没有的数据。十、案例篇：首期底库100例全录十、案例篇：首期底库100例全录每一例统一回答“六问”:对象、方式、住房结果、原住民去留、资金产权、可迁移性例卡片给出编号、名称、一句话定位、城市城区、年份、状态、类型、机制、 (机制与住房标签完整),待补录字段将按2026年11月后的跟踪机制补齐。案例编号与可检索10.1上海40例：深描主场的完整谱系杨浦12·虹口8·徐汇5·黄浦5·深描深描世界仅存最大滨江工业带的公共化与住房联动持续迭代|滨水公共空间/工业遗存活化/完整社区/租金外溢/保租房配建/职住平衡杨浦滨江曾是中国近代工业的母亲河岸。产业退出后，这条被教科杨浦滨江贯通段鸟瞰(资料图)●先公共空间、后地块出让，用岸线权属和贯通约束后续开发。●工业遗产不是布景，而是生产性空间与公共文化设施的双重载体。●滨江溢价已传导至住宅市场(如八埭头高溢价出让),住房政策必须同步编码。十、案例篇：首期底库100例全录/保障性租赁住房/社区微更新机制：协商征收/保护性修缮/社区参与/国企实施住房标签：原址回搬/保租房配建/原住民保留/成套化228街坊曾是新中国第一代产业工人的家园，也是杨浦“最后两万228街坊更新后实景(资料图)●小地块、偏区位并不注定无法旧改——协商程序可以替代强势征收。●风貌保留与成套改善可以并行，关键是“人走房留”还是“人房都留”的选择。●在工人新村植入保租房，是缓解职住分离、对冲滨江绅士化的具体工具。关键数据：协商征收：据报道106天、居民全体支持；风貌保留：12幢工人新村老房子肌理；创寓228:17层、约450套，深描深描深描机制：市场主体/保护性修缮/政企合作住房标签：绅士化张力/租金外溢/职住平衡●遗产活化若只服务消费人群，会切断与原产业社区的伦理关系。●厂区更新应评估对周边住房租金和零售价格的外溢。●把生产记忆(劳模、班组、技校)写成可参观的公共叙事，是住房研究之外的社会住房。C-SH-YP-004存量⼯业⽤地转型中的就业、清退与住房需求位移标准标准上海·杨浦｜2014―｜持续迭代｜⼯业遗存活化机制：政企合作/国企实施/⼟地储备住房标签：职住平衡/租⾦外溢⻓阳创⾕把⽼⼚房写成科创园区，是杨浦“⼯业锈带”转向“在线新经济”的典型路径。它⼊选上海城市更新最佳案例，但四期仍在清退收储。对住房政策⽽⾔，问题是：园区就业密度上升后，⼈住在哪⾥？原⼚职⼯安置与新租⼾住房是否被写进同⼀张平衡表。产业转型案例必须同时记录职⼯安置与新就业住房。清退收储说明‘园区更新’不是⼀次完成，⽽是反复的空间再配置。关键数据关键数据：阶段：四期清退收储进⾏中（2023―2025⽅案）C-SH-YP-005标准标准上海·杨浦｜2019―2021｜建成运营｜⼯业遗存活化/滨⽔公共空间机制：保护性修缮/国企实施住房标签：绅⼠化张⼒绿之丘把⼀座烟草仓库改成可上⼈的绿⾊地形，是杨浦滨江最被摄影的公共空间之⼀。它证明⼯业体量可以变成市⺠基础设施。住房视⻆的提醒是：⽹红公共空间会加速周边住房的符号溢价，需要⽤同等⼒度投公共空间节点是住房外部效应的放⼤器。⼯业结构的屋顶公园化提供了⼀种不拆的更新语法。关键数据关键数据：类型：仓库屋顶公园化/滨江节点C-SH-YP-006凤南⼀村：条例时代的拆除重建样本三个100%、种⼦房源与多元安置如何跑通⾼密度不成套改造深描深描上海·杨浦｜2023―2025｜实施中｜旧住房成套改造机制：拆除重建/原址回搬/政企合作/社区参与住房标签：成套化/原址回搬/异地安置/货币补偿凤南⼀村⽤约150天实现意愿征询、签约、搬迁三个100%，并提前95天完成，成为条例时代旧住房成套改造的速度样本。更重要的是它试运⾏‘种⼦房源’机制：把拆除重建的富余住房⽤于周边零星地块，破解安置房源不⾜。对全国⾼密度⽼城，这是⽐‘⽹红滨江’更可不成套改造的关键约束往往是房源，⽽不是意愿。原址回搬+协议置换+货币安置必须同时在菜单⾥。‘种⼦房源’让单个项⽬的平衡变成⽚区平衡。关键数据：三个100%：征询、签约、搬迁；约150天，提前95天；机制创新：种⼦房源+多元安置+数字全周期C-SH-YP-007标准标准上海·杨浦｜2022―2025｜持续迭代｜旧住房成套改造机制：拆除重建/原址回搬/政府主导征收住房标签：成套化/原址回搬杨浦⼗四五期间宣称：2022年完成⼆级以下旧⾥，2024年⼩梁薄板收官，2025年‘拎⻢桶’退出历史，五年征迁改造旧住房42.1万平⽅⽶、惠及2万多⼾。东郸⼩区是成套改造从‘贴扩建’转向‘拆除重建’的转结构危险的⼩梁薄板不适合⽆限期维修，必须有退出时间表。政策更迭期（条例前后）最容易出现项⽬停摆，需要本地⼯具包。关键数据：⼗四五征迁改造：42.1万平⽅⽶，2万多⼾；成套改造：约10万平⽅⽶，项⽬均100%签约；修缮/电梯：397万平⽅⽶/1299台C-SH-YP-008创智天地与⼤学路：校区园区社区的住房界⾯标准标准上海·杨浦｜2003―｜持续迭代｜社区微更新/中央活动区/商圈/完整社区机制：政企合作/市场主体/社区参与住房标签：职住平衡/租⾦外溢/绅⼠化张⼒创智天地（KIC）与⼤学路是杨浦最早的‘城市更新+知识经济’实验之⼀。瑞安与区政府把江湾体育场周边写成可步⾏的创业街区。⼆⼗年后，挑战从‘有没有咖啡’变成‘学⽣和⻘年教师还住不住得起’。国定⽀路睦邻街区、NICE2035等微更新，是这⼀条线上的社区修正。⼤学周边更新必须把学⽣宿舍、⻘年教师周转房写⼊单元规划。街巷美化若不同步租⾦管制或保租房，会驱赶它所要服务的⼈群。关键数据关键数据：策略：校区―园区―社区联动；微更新品牌NICE2035C-SH-YP-009标准标准上海·杨浦｜2016―｜建成运营｜⼯业遗存活化机制：政企合作/国企实施住房标签：职住平衡近80年历史的上海⼆钢⼚，由杨浦区与宝武合作打造成‘互联宝地’。区政府在⼟地转性、员⼯转岗、产业转型上给予⽀撑，并与产权⽅组团招商。它展⽰了央企存量如何进⼊城市更新，⽽不是等待收储。产权⽅在场的转型，⽐政府⼀次性收储更依赖员⼯转岗⽅案。产业⽤地更新要公开转性条件，防⽌‘假产业真地产’。关键数据关键数据：前⾝：宝武集团上海⼆钢⼚C-SH-YP-010⼋埭头：百年商埠、⻛貌街巷与⾼溢价宅地深描深描上海·杨浦｜2024―｜规划推进｜历史⻛貌保护/中央活动区/商圈/滨⽔公共空间机制：⼟地储备/市场主体/保护性修缮住房标签：绅⼠化张⼒/租⾦外溢⼋埭头素有‘沪东⼩上海’之称。2026年7⽉，杨浦滨江⼋埭头宅地经过219轮竞价，由保利发展与华润置地联合体以约161.2亿元、溢价率约36%拿下，可售住宅楼⾯地价约10.82万元/平⽅⽶，刷新杨浦纪录。地块还要求容积率1.1的商业⽤地保留传统街巷肌理，与上博北馆、抖⾳/B站/美团总部带联动。这是案例库把‘⼟地市场’直接写进住房研究的理由：⻛貌保护条款可以写进出让条件，但⾼地价会倒逼产品⾼端化。总部经济带来的住房购买⼒，不等于原社区的住房权利。必须跟踪后续商品房套型、租赁⽐例与公共服务配建。关键数据关键数据：2026年成交：约161.2亿元，219轮，溢价约35.8%；楼⾯价：可售住宅约10.82万元/平⽅⽶C-SH-YP-011标准标准上海·杨浦｜2017―｜持续迭代｜⼯业遗存活化/历史⻛貌保护/滨⽔公共空间机制：保护性修缮/国企实施住房标签：原住⺠保留杨树浦⽔⼚（原英商⾃来⽔⼚）仍在供⽔，发电⼚、船坞、栈房构成活的⼯业考古现场。杨浦的策略是‘⽣产不停、遗产可看、岸线可⾛’。住房含义是：这⽚地区不是被清空的褐地，仍有职⼯住宅、⾥弄和社区医院，更新必须与正在发⽣的居住⽣活叠合。仍在运营的基础设施遗产，更新约束完全不同于废弃⼚房。上⽔⼯房、三⼗六宅等居住类历史建筑应与⼚房遗产同等对待。关键数据关键数据：⽰范区：上海杨浦⽣活秀带国家⽂物保护利⽤⽰范区C-SH-YP-012⼀张床、⼀间房、⼀套房：更新城区的住房深描深描上海·杨浦｜2021―｜持续迭代｜保障性租赁住房/完整社区机制：国企实施/政企合作住房标签：保租房配建/职住平衡杨浦把保租房写成城市更新的配套基础设施，⽽不是另册。创寓228、城投宽庭、可遇·新江湾、科学家社区，以及‘保租房进校园’，构成覆盖⼯⼈新村、滨江腹地和⾼校周边的⽹络。对案例库，这是‘别⼈可以抄滨江景观、抄不⾛住房安全⽹’的数据型资产。更新城区必须同步公布保租房筹措/供应/租⾦/⼊住资格。‘⼀张床、⼀间房、⼀套房’分层，⽐单⼀公租房更匹配流动就业。校园、园区、⼯⼈新村三种界⾯需要不同产品。关键数据关键数据：筹措/供应：约3万套/约2万套（⼗四五⼝径床位：城市建设者管理者之家3116张十、案例篇：首期底库100例全录深描深描上海中心城区最后的成片战略空间，如何安置‘会客厅’背后的居住机制：土地储备/国企实施/市场主体/保护性修缮住房标签：绅士化张力/租金外溢/保租房配建/职住平衡速，2025年是启动五周年。世界会客厅、友邦金融中心、北外滩来福士、国客中心和即将·CAZ建设必须把原社区写成空间方案的主体，而不是障碍。●航运总部带来的住房需求是国际化、高租金的，本地成套改造是另一条时间线。关键数据：航运企业：超过4000家集聚(公开报道口径);开发节点：2020启动加速，2025年五周年；交通：北横通道：虹桥至北外滩约25分钟区/商圈1933老场坊是上海工业遗产再利用的早期明星。它证明结构奇观可以转化为消费与发布空间，并在近年获评全球新品首发地标。对住1933老场坊内部空间(资料图)房研究，它是提篮桥片区文化资本的发动机邻的里弄住房如何定价、如何修缮、如何不被舞台化。●单一遗产明星不足以支撑周边居住质量。●文化消费节点应反哺社区维修基金。C-SH-HK-003深描深描上海·虹⼝｜2015―｜实施中｜历史⻛貌保护/旧区改造机制：保护性修缮/⼟地储备/市场主体住房标签：绅⼠化张⼒/原住⺠保留/产权归集提篮桥是上海最复杂的⻛貌区之⼀：宗教、监狱遗产、犹太⼈避难叙事、⾥弄与港⼝仓储叠合。保护性开发要求留住肌理，市场则把它写成北外滩的居住配套。2025年中粮在116街坊开⼯‘1幢⾼层+38幢⻛貌别⻛貌别墅化是⼀种保护，也是⼀种社会替换。历史⽂化叙事不能只服务新业主的⾝份消费。关键数据关键数据：中粮116街坊：投资约73亿，约208套，1⾼层+38幢⻛貌别墅；华润180街坊：投资约65亿，约359套C-SH-HK-004深描深描上海·虹⼝｜2023―｜实施中｜旧区改造/历史⻛貌保护/旧住房成套改造机制：申请式腾退/原址回搬/保护性修缮/政企合作住房标签：原址回搬/货币补偿/异地安置/产权归集成⽚⼆级旧⾥收官之后，虹⼝仍有数千⼾零星旧改。瑞康⾥被选为全市⾸个共⽣式更新试点：不再沿⽤⻓周期、⾼成本、产权难归集的‘征储供’，⽽是提供货币化安置、异地实物安置、回购原地新建、回租原地新零星⾥弄的痛点是产权归集，不是没有开发商。回租/回购把‘⾛或留’从⼀次博弈变成可逆选择。共⽣式更新要求实施主体具备⻓期持有能⼒，适合国企平台。关键数据：试点地位：上海⾸个共⽣式更新/创新机制⾸个试点；签约率：约98.63%（2023年底公开⼝径）C-SH-HK-005标准标准上海·虹⼝｜2020―2025｜建成运营｜历史⻛貌保护/⼯业遗存活化机制：保护性修缮/国企实施住房标签：职住平衡雷⼠德⼯学院旧址是北外滩‘不是简单推倒重建’的证据。修旧如旧后植⼊创新创意设计研究院，让历史建筑承担科创功能。住房问题随之⽽来：设计⻘年住在哪⾥，是否会被北外滩房价抛下。教育―产业遗产适合做公共性更强的功能，⽽不是会所。关键数据关键数据：功能：上海创新创意设计研究院C-SH-HK-006北外滩106地块：百岁⽯库⻔的350⽶平移深描深描上海·虹⼝｜2025―2025｜实施中｜历史⻛貌保护机制：保护性修缮/⼟地储备/国企实施住房标签：原住⺠保留/绅⼠化张⼒2025年，北外滩106地块⼀栋百年⽯库⻔在三⼩时内‘⾏⾛’350⽶，重约1500吨，是当年⾸个建筑平移项⽬，也是北外滩集团作为实施主体的第⼀单。官⽅表述：既要满⾜⼟地出让，⼜要留住城市记忆。平移不是终点，规划称将来还要复位。这个动作把‘保护’写成⼯程学，也把住房问题悬置——房⼦被保护了，⾥⾯曾经的居住者呢？平移是⼀种技术型保护，默认地块整体开发优先。⼆级⻛貌建筑可以移动，说明保护对象是物不是社区。复位承诺需要跟踪：回到哪⾥、做什么功能、是否还能住。关键数据关键数据：建造年份：1923；重量/距离：约1500吨/350⽶，约3⼩时；⾯积：建筑⾯积800.82㎡C-SH-HK-007标准标准上海·虹⼝｜2022―2024｜建成运营｜保障性租赁住房机制：政企合作/国企实施住房标签：保租房配建/职住平衡友间公寓建在原家居市场转型升级的地块上，747套多样化⼾型，带地下⻋库、公共绿地、快递柜、便利店与瑜伽馆。它把低效商业空间直接改成租赁住房，是虹⼝回应北外滩就业增⻓的具体动作。商改租/市场转型是中⼼城区保租房的重要来源。‘全配套’不能替代区位：要看通勤北外滩要多久。关键数据关键数据：套数：747套；区级总量：筹措12540/供应9970（⼗四五）C-SH-HK-008虹⼝旧住房成套：⼴灵⼀村与同⼼路990弄标准标准上海·虹⼝｜2021―2025｜实施中｜旧住房成套改造机制：拆除重建/社区参与住房标签：成套化/原址回搬虹⼝对存量旧住房不⽤⼀⼑切：⼴灵⼀村三期拆除⽼公房建16层住宅，厨卫独⽤并配地下⾮机动⻋库；同⼼路990弄产权复杂，专班从80余种房型中提炼22种宜居⼾型。这是北外滩光环之外，真正决定⼤多数虹⼝居⺠住房尊严的⼯作。房型识别是成套改造的技术核⼼。全过程⺠主协商可以降低产权复杂地块的死结。关键数据关键数据：修缮：544.9万平⽅⽶（⼗四五同⼼路：80余种房型→22种宜居⼾型十、案例篇：首期底库100例全录上海·徐汇I2010-|持续迭代|滨水公共空间/工业遗存·文化设施先导可以定义滨水区身份，但会加速绅士化。●公共岸线质量高，不等于腹地旧住房被同等投资。徐汇滨江西岸(资料图)深描历史建筑群的精细修补，以及它对周边住房符号的抬升建筑活化的教科书项目。住房视角：它强化了衡复一愚园路一带的文化地●精细修补可以成为全球案例，但要记录对租赁市场的冲击。关键数据：核心遗产：哥伦比亚乡村俱乐部/GateM西岸梦中心：亚洲最大水泥厂的再生16.2万平方米工业体量如何变成演艺与消费城市时尚、演艺五大分区，年活动规划近400场。工业遗存的体量在这里转化成城市娱乐基础设●超大工业遗产适合做公共文化，而不是切割成封闭地块。关键数据：规模：约16.2万m²;开幕：2024-09十、案例篇：首期底库100例全录深描深描‘两万户’遗存一次性征收，15160名在册户籍的●超大型工人新村不适合微更新单打独斗，但整征必须公开安置去向。●产权年代叠合(公房/售后/加层)使补偿公式成为公平的核心。长桥新村：全市首个政企合作成套改造长桥新村被官方称为全市首个采用政企合作机制的旧住房成套改造项目。房屋不成套隐患大。它测试财政约束下，国企平台如何进入成套改造而不仅是土地开发。●成套改造的可持续性取决于是否允许企业合理回报且锁定住房性质。关键数据：户数：1383户/3602人；机制：全市首个政企合作成套改造(官方口径)上海最大中后期石库门建筑群，如何在南京西路成为可参观的城市张园石库门建筑群(资料图)2区/商圈民保留群。项目遵循‘留改拆’,采用‘征而不拆、人走房留’,西区经四年修缮于2022年揭幕，成为文化艺术、零售、有。这是住房政策必须直视的保护伦理。●在全球城市核心区，保护成本几乎必然通过商业化回收。C-SH-JA-002深描深描上海·静安｜2023―2025｜实施中｜旧住房成套改造机制：拆除重建/社区参与/原址回搬住房标签：成套化/原址回搬静安彭浦新村街道彭⼀⼩区，被新华社等报道为中⼼城区最⼤规模⾮成套旧住房改造。⽅案改了⼆⼗多次，⼀⼾⼀⽅案，增加独⽤厨卫、阳台、电梯、地下⻋库、⽼年助餐与社区中⼼。2024年选房摇号成为公共事⾼龄社区的⽅案迭代次数，是过程质量的代理指标。成套改造要同步补⻬社区服务，否则只是把困难从⼾内赶到⼾外。关键数据关键数据：⽅案迭代：公开报道逾20次C-SH-JA-003标准标准上海·静安｜2002―｜持续迭代｜滨⽔公共空间/⼯业遗存活化/中央活动区/商圈机制：市场主体/⼟地储备住房标签：绅⼠化张⼒/租⾦外溢苏河湾是上海最早把⼯业河岸写成⾼端居住与商业的地区之⼀。仓库、丝织与邮政遗存成为公寓和办公的布景。近年桥下空间（如苏河超级管）尝试把剩余缝隙还给市⺠，说明河湾更新进⼊‘补公共性’阶段。先资本化、后补公共空间，成本更⾼。关键数据关键数据：阶段：开发成熟+公共缝隙补课C-SH-HP-001深描深描上海·⻩浦｜1999―2006｜建成运营｜历史⻛貌保护/中央活动区/商圈/旧区改造机制：市场主体/政府主导征收/保护性修缮住房标签：绅⼠化张⼒/异地安置/原住⺠保留新天地是中国城市更新被国际⽂献引⽤最多的案例：保留⽯库⻔表⽪，植⼊全球消费，⽤湖区和商品房平衡财务。它定义了‘保护=商业化展演’的⼀代语法，也定义了原住⺠⼤规模迁出的住房代价。案例库把它作为历史基线：之后的张园、228、瑞康⾥，都在有意或⽆意地回应它。财务可平衡的⻛貌更新，往往以居住功能退出为条件。全球可⻅性不等于本地住房正义。后续政策（留改拆、申请式腾退）可视为对新天地路径的修正。关键数据关键数据：地位：中国城市更新国际引⽤最多的原型之⼀十、案例篇：首期底库100例全录外滩源：领事馆与洋行街区的再生外滩北端的保护性开发，以及它与居住功能的距离外滩源处理的是外滩建筑群北端的领事馆、洋行与教堂街区。保护标准高，功能以商务、文化、酒店为主，居住不是目标。它说明：当遗产层级足够高，住房会从纲领中退出。图10-2前滩：世博后的新中央活动带(图片来源：公开资料)C-SH-HP-003外滩第二立面指外滩建筑群背后的街廓与天际‘第二层面孔’。它被列入市级产集团作为条例施行后的首个区域更新试点全力参与。重点从单栋保护转向街廓、交通、商业和住房的打包。金陵东路骑楼、历史建筑与旧住房在这里缠在一起。●外滩品牌外溢到第二立面，租金压力会前移。关键数据：定位：条例后首个区域更新试点(官方口径)C-SH-HP-004建国东路68街坊：成⽚⼆级旧⾥的收官深描深描上海·⻩浦｜2021―2022｜建成运营｜旧区改造机制：政府主导征收/⼟地储备住房标签：异地安置/货币补偿/成套化2022年7⽉，⻩浦建国东路68街坊及67街坊东块征收⽅案⽣效，标志上海中⼼城区成⽚⼆级旧⾥以下房屋改造全⾯收官。从1992年斜三基地算起，三⼗年改造超过3000万平⽅⽶、受益约130万⼾。收官不是结束：零星旧⾥、不成套职⼯住宅和城中村构成‘两旧⼀村’的下⼀成⽚收官依赖⼟地储备与市区联⼿，财政与房源规模是前提。收官后的住房问题更碎、更难、更需要机制创新。关键数据关键数据：三⼗年总量：⼆级旧⾥以下改造超3000万㎡，约130万⼾；收官时间：2022-07C-SH-HP-005福佑地块/⽼城厢：⾼成本旧改的极限标准标准上海·⻩浦｜2017―｜实施中｜旧区改造/历史⻛貌保护机制：⼟地储备/政府主导征收住房标签：异地安置/货币补偿/绅⼠化张⼒福佑地块位于⽼城厢⻛貌区，南、北两块约11.32公顷，涉⼟储旧改在核⼼区的成本极限：⼏乎不可能靠住宅销售简单平衡，必须⽤公共财政、⼟地再开发与城市形象收益共同记账。核⼼区旧改是住房政策，也是财政政策。关键数据关键数据：⼟地：约11.32公顷；居⺠：约5700⼾；投⼊：约373亿元（公开报道）C-SH-PD-001标准标准上海·浦东｜2014―｜持续迭代｜中央活动区/商圈/滨⽔公共空间/完整社区机制：⼟地储备/市场主体住房标签：职住平衡/租⾦外溢前滩被规划为集总部、⽂化、居住、滨江于⼀体的新中央活动带，试图避免陆家嘴‘昼夜⼈⼝悬殊’。住房是它的卖点之⼀：商务区⾥有正式的住宅与国际社区。是否实现职住平衡，需要⽤通勤数据检验，⽽不是规划⽂本。新建央活区把住房写进规划，是对⽼更新路径的修正。关键数据：规划意图：总部+⽂化+居住混合C-SH-PD-002标准标准上海·浦东｜2010―｜持续迭代｜滨⽔公共空间/完整社区机制：国企实施住房标签：租⾦外溢世博园区是⼀次国家级的城市更新。后续利⽤把部分场地改成⽂化公园与保留场馆，使⼤事件空间⽇常化。对住房，它提供了⻓期的景观与公共服务溢价，也提出‘事件后社区’如⼤事件必须有⼗年后的住房与公共空间⽅案。关键数据关键数据：事件：2010世博会后续利⽤C-SH-MH-001标准标准上海·闵⾏｜2000―｜持续迭代｜历史⻛貌保护/中央活动区/商圈机制：市场主体/保护性修缮住房标签：原住⺠保留/绅⼠化张⼒七宝⽼街是上海郊区古镇更新的典型：⽔系、庙、街巷被旅游基础设施固定下来，原住功能与⺠宿、⼩吃博弈。闵⾏需要它作为⽂化名⽚，也需要它继续作为镇居⺠的⽣活中⼼。古镇更新的住房指标是夜间常住⼈⼝，不是周末客流。关键数据：类型：郊区历史镇区旅游化C-SH-MH-002标准标准上海·闵⾏｜2015―｜规划推进｜⼯业遗存活化/旧住房成套改造机制：政企合作/⼟地储备住房标签：职住平衡/成套化吴泾是上海西南的⼯业镇，⻓期依电⼚、化⼯和相关产业⽣存。产业调整后，职⼯住宅、配套学校与污染遗产业退出必须同步职⼯住宅成套改造和环境修复。关键数据关键数据：类型：郊区⼯业镇转型十、案例篇：首期底库100例全录大宁与古猗园之外，镇区住房如何承接新城功能上海·嘉定|2000—|持续迭代|历史风貌保护/完整社区机制：保护性修缮/市场主体住房标签：原住民保留/租金外溢古镇保护与商品房开发同步加速。住房问题从‘镇民改善’变南翔古镇(资料图)●历史镇区一旦进入轨交通勤圈，就要提前做租赁与原住民政策。嘉定新城：从汽车城配套到独立城市住房嘉定新城伴随国际汽车城生长，住房长期被理解为产业配套。真正的城市更新问题是：如何从‘厂一住’二元变成有中心、有租赁、有老化社区维修的城市。对案例库，它提供与杨浦老工业本。●产业新城要把社区老化提前写入更新计划。关键数据：类型：产业新城住房体系蟠龙天地：城中村改造的江南镇模型青浦城中村如何用‘天地’商业与原居民住房重新签约蟠龙天地把城中村与江南古镇叠加，用市场化‘天地’模型提供新住房和新生活方式中村改造关照人的需求的例子。对住房研究，关键是原居民回搬比例、商铺经营权以及是否把低租金住房永久撤出虹桥一青浦走廊。●城中村改造可以产出高质量公共空间，但必须公布回搬与租赁条款。10.2江苏19例：运河城市与小西湖方法十、案例篇：首期底库100例全录的旅游街区之一。建筑语言是传统的，住房功能基本退出。它提●恢复历史风貌不等于恢复历史社会。关键数据：类型：城南历史街区重建老门东历史街区(资料图)南京·秦淮|2015—|持续迭代历史风貌保护/社区微更新/旧区改造机制：社区参与/申请式腾退/保护性修缮/国企实施住房标签：原住民保留/产权归集/成套化/绅士化张力●一房一策、院落更新，比整街坊征收更能留下住房功能。●搬走一半人口改善了设施，也改变了谁还住得起。关键数据：户数：810户；约410户自愿搬离(2020口径);人均居住(更新前):不到12平方米；荣誉：住建部首批可复制南京颐和路：公馆区的设施补课与业态渗入当民国住宅成为风景，居住还是展演?南京·鼓楼|2014—|持续迭代|历史风貌保护/社区微更新●高保护级别街区也需要住房功能的配额。关键数据：地位：全国城市更新优秀案例(与小西湖并列)十、案例篇：首期底库100例全录南京下关滨江：港埠锈带的居住重组下关曾是南京的港埠与铁路门户。港区功能外移后，滨江公共空间与商务开发并行，工人新村和老商埠被重新定价。它是杨浦滨江的南京对照。●港埠更新必须把职工住房与岸线公共性写进同一单元。南京门西：城南另一面的住房选择在老门东的对面，门西能否走出重建景区门西与门东隔中华路相望。门东已成为景区，门西仍有真实居住。更新策略在重建察城南住房功能能否留下的第二现场。●同一城南，两种更新伦理可以并存，但会互相施压。图10-3南京小西湖更新前后对比：留住居民的十年渐进更新(图片来源：新华网)十、案例篇：首期底库100例全录苏州·姑苏|2002-|持续迭代|历史风貌溢平江路是苏州古城保护的全国教材：河街并行、入口尺度、居民仍平江路水巷(资料图)●活态街区的核心指标是常住户籍和直管公房修缮，不是客流。深描苏州山塘街：七里山塘的旅游化与居住残存山塘比平江更早、更彻底地进入旅游经济。夜船、酒吧、纪念品铺改变了沿塘住房的使用。它是平江的‘已经发生的未来’。●同一古城两条街，旅游强度决定居住残留。关键数据：对照：山塘(旅游强)vs平江(居住残存更多)●工艺街区应配青年公寓或公房周转，而不是只做大师工作室。十、案例篇：首期底库100例全录民族工商业走廊上，枕河人家还能否成套居住无锡·梁溪|2007一|持续迭代|历史风貌保护/滨水公共空间/工业遗存活化清名桥一南长街是无锡民族工商业和运河居住的复合遗产。更新把它写成夜游和网红街的同时，沿河住房的成套化、厨卫和产权仍是●运河居住遗产不能只做游船背景。关键数据：背景：无锡城市更新三年行动(2025—2027)覆盖老旧小区连片清名桥历史文化街区(资料图)无锡惠山古镇：祠堂聚落的居住边界当祠堂成为景区，周边老住区如何更新惠山古镇以密集祠堂申遗和旅游开发闻名。住房主要发生在景区之外的安置与周边老旧小区。它提醒：古镇常州青果巷：运河官绅宅第的修复与空心青果巷出过多种近代文化名人，是常州的名片工程。大规模修缮提升了建筑质量，也改变了居住结构。住房问题是：名人故居模式会不会把巷子修成展览。●名人街区要保留一定比例的普通住房。十、案例篇：首期底库100例全录常州运河五号：厂区变成文化容器工业遗存活化之后，职工宿舍怎么办运河五号把毛纺厂改成创意园，是苏南工业遗产的典型语法。住房账在厂外的职工宿舍和周边老小区。园区就业与原工人居住已经错位。●苏南厂区更新要同时盘点宿舍与周边公房。仁丰里不搞大拆大建，街道把破旧闲置老宅统一租用再活化，引入青年创客，同时强调留下原住户。它被作为江苏微更新样板与南京小西湖并列报道。住房政策要追问：统一租赁是保护，还是一种温和的产权归集?十、案例篇：首期底库100例全录关键数据：对照：东关(旅游主街)vs仁丰里(微更新)镇江·润州|2003一|建成运营|历史风貌保护/滨水公共空间关键数据：类型：长江渡口历史文化街区南通唐闸：大生纱厂的工业城市住房张謇的工业镇如何在1895文创园之外安置工人的后代旧住房成套改造住民保留唐闸是张謇‘一城三镇’中的工业镇，大生纱厂、河运与工人住房一体生长。今天的更新以1895文创园和大生遗存活化为旗舰，并写入南通城市更新三年行动。真正的住房问题是：工业唐闸大生码头与钟楼(资料图)十、案例篇：首期底库100例全录南通濠河：护城河居住带的水岸联动内圈老城更新，如何避免把环河住房写成景观房南通·崇川|2002—|持续迭代|滨水公共空间/历史风貌保护做亮化与游船，会把居住成本留在岸后街坊。●护城河更新要同步老城成套改造。图10-5镇江西津渡：渡口城市的遗产居住(图片来源：西津渡历史文化街区官网)徐州户部山：坡地商住的保护性开发苏北中心城市如何处理山城般的老住区户部山是徐州老城的坡地街巷与宅第群。保护开发把它推向文旅，苏北城市的住房压老城空心和外围新区抢人。十、案例篇：首期底库100例全录泰州·海陵|2010-|持续迭代|滨水公共空间/历史风貌保护/旧住房成套改造●中等城市案例库要记录小区改造，而不是只收古镇。10.3浙江15例：运河、城中村与古镇体制杭州·拱墅I2006—|持续迭代|滨水公共空间/历史风貌保护/工业遗存活化●世界遗产是住房市场的强干预变量。关键数据：身份：世界遗产运河段杭州小河直街：新市井与运河住屋从城郊小巷到打卡地标，7.5万人街道上的住房分层新/滨水公共空间溢小河直街在南宋已是商贾巷，近代沦为城郊市井。2007年旧改提小河公园与小河直街(资料图)出‘新市井',保留清至民国风貌，引入年轻消费。它与拱墅大运河是同一条住房链上的不同尺度：直街是门面，街道7.5万人是住房主体。●打卡地标的住房效应发生在整条街道，不只在数百米石板路上。十、案例篇：首期底库100例全录遗存活化/滨水公共空间机制：保护性修缮/政府主导征收住房标签：原住民保留/异地安置/绅士桥西因中国大运河申遗被系统修复，仓库、民居和手工艺展示并桥西历史文化街区(资料图)●世界遗产工程必须公布搬迁与回迁数。关键数据：身份：世界遗产运河段核心街区南宋御街把中山路写成步行商业与历史展示。它激活了上城中轴，也提高了沿街住区入选2025年省级更新试点后，大井巷与二十三坊巷将把这一逻辑推向纵深。图10-6绍兴仓桥直街：约80%原住民留居的活态保护(图片来源：新华网)C-ZJ-HZ-005杭州半⼭杭钢：⼯业旧址综保中的职⼯城深描深描杭州·拱墅｜2016―｜实施中｜⼯业遗存活化/完整社区/旧住房成套改造机制：国企实施/保护性修缮/政企合作住房标签：职住平衡/成套化/原住⺠保留杭钢半⼭是杭州的‘⾸钢/杨浦’对照：运河边的⼤型钢⼚退出后，⼯业旧址综保成为省级试点。⾼炉和⼚区容易成为公园，职⼯住宅、配套学校和医院则容易被遗忘。住房中⼼把它编码为产业城市的第⼆现场。⼯业旧址综保的红线必须包括⼯⼈新村。杭钢、⾸钢、唐闸、杨浦应做成可⽐较的职⼯住房数据集。关键数据关键数据：试点：2025浙江省级城市更新试点⽚区；对照：北京⾸钢/南通唐闸/杨浦滨江C-ZJ-HZ-006杭州城中村：低租⾦蓄⽔池如何被更新抽⼲深描深描杭州·余杭｜2016―｜实施中｜城中村改造/保障性租赁住房机制：政府主导征收/政企合作/拆除重建住房标签：异地安置/保租房配建/租⾦外溢/职住平衡杭州的竞争⼒⻓期依赖城中村提供的低租⾦床位。更新与未来社区、征地拆迁同步推进后，这层蓄⽔池被抽⾛。余杭、拱墅、西湖、滨江的城中村改造，是⽐南宋御街更重要的住房案例。案例库⽤⼀条综合条⽬记录机制，待补录具体村名与床位增减。城中村改造必须计算被清除的床位，并等量或近量回补保租房。数字经济城市若只剩商品房和景区，会驱逐⾃⼰的劳动⼒。关键数据关键数据：性质：综合机制条⽬，细村数据待补录C-ZJ-NB-001标准标准宁波·江北｜2005―｜持续迭代｜历史⻛貌保护/滨⽔公共空间/中央活动区/商圈机制：保护性修缮/市场主体住房标签：绅⼠化张⼒/租⾦外溢宁波⽼外滩是⻓三⻆仅次于上海外滩的商埠遗产。专项规划把它与德记巷⼀并列为三江复兴先⾏⽚区。住房效应与北外滩相似：岸线消费化，纵深⽼住区等待成套改造。港⼝商埠更新要避免只做‘⼩外滩’商业。关键数据关键数据：规划：市级先⾏更新⽚区（三江复兴类）十、案例篇：首期底库100例全录C-ZJ-WZ-001朔门古港考古发现改写了温州滨江叙事。鹿城同时推进遗址公园、历史文化街区和城、浙南第一高楼。左手遗产、右手高房价，中间是古城街坊的住房。这是温州版的‘会客厅与里弄’。●遗址公园若不同步街坊住房，会把老城修成开敞博物馆。●滨江高端住宅与古城租赁市场的断裂，需要保租房关键数据：空间结构：朔门古港向东约3公里至瓯江新城核心图10-7乌镇：互联网会展古镇的住房体制(图片来源：乌镇旅游官网)C-ZJ-JX-001标准标准嘉兴·南湖｜2004―｜持续迭代｜历史⻛貌保护/滨⽔公共空间机制：保护性修缮住房标签：原住⺠保留/绅⼠化张⼒⽉河是嘉兴最完整的枕河街区。南湖红⾊旅游带来稳定客流，⽉河承担市井与商业。住房问题是沿河住宅的成套、消防和是否被⺠宿吞没。红⾊旅游城市的市井街区更容易被⺠宿化。关键数据：类型：枕河历史⽂化街区C-ZJ-HUZ-001标准标准湖州·吴兴｜2009―2014｜建成运营｜历史⻛貌保护机制：保护性修缮/市场主体住房标签：绅⼠化张⼒/原住⺠保留⾐裳街是湖州府城的传统商业居住街。修复后成为⽂旅⽬的地。中等城市江南府城的通病是：主街亮了，街府城更新的验收应包括街后⼩区。关键数据关键数据：类型：江南府城历史街巷C-ZJ-SX-001绍兴仓桥直街：⾮必要不迁出的活态保护深描深描绍兴·越城｜2001―｜持续迭代｜历史⻛貌保护/社区微更新机制：保护性修缮/社区参与住房标签：原住⺠保留/绅⼠化张⼒/租⾦外溢2001年绍兴修缮仓桥直街时，通⾏做法是拆古建仿、腾空住⼾。绍兴选择‘⾮必要不迁出’，原汁原味保护。近年⼋⼤历史街区留住约80%原住⺠。与此同时，仓桥单⽇客流可超12万，茶馆‘⼀炉难求’。这是⻓原住⺠⽐例可以成为名城考核指标。客流上限与居住保留必须同时⽴法，否则80%会在经营中被侵蚀。关键数据关键数据：原住⺠：⼋⼤街区约80%（官⽅⼝径客流：仓桥单⽇最⾼超12万⼈次（报道⼝径⻓度：约1.5公⾥十、案例篇：首期底库100例全录机制：市场主体/保护性修缮/政企合作住房标签：原住民保留/绅士化张力/产●会展经济把古镇住房变成招待所系统。图10-8宁波老外滩：三江口的商埠住房(图片来源：新华社)非热点江南府城，如何用街区更新留住人口要这样的‘冷城’样本，避免把热区经验误认为关键数据：类型：非热点府城历史街区C-ZJ-JH-001⾦华婺州古城：城墙内的住房现代化标准标准⾦华·婺城｜2013―｜持续迭代｜历史⻛貌保护/旧住房成套改造机制：保护性修缮/拆除重建住房标签：成套化/原住⺠保留⾦华把婺州古城作为⽂化⼯程，同时城墙内仍有⼤量⽼旧住房。府城更新若只修复城楼和祠庙，居住现代化会被推到城外。城墙是保护界，不应成为住房投资的停⽌线。关键数据关键数据：类型：府城墙内居住更新合肥2·芜湖1·安庆1·⻢鞍⼭1·⻩⼭1C-AH-HF-001标准标准合肥·瑶海｜2012―2013｜建成运营｜⼯业遗存活化/中央活动区/商圈机制：市场主体/保护性修缮住房标签：租⾦外溢/绅⼠化张⼒罍街把仓库和旧⼚房改成餐饮⽂化街，是合肥最被模仿的更新产品。住房不在街区内部，⽽在瑶海旧住区的租⾦和夜间噪声⾥。合肥更新专项规划把‘三旧⼀村’列为对象后，罍街应从⽹红案例改写成旧⼚区+旧住区的连带样本。特⾊街区必须报告对周边旧住区的噪声与租⾦影响。关键数据：对象：旧⼚区活化，连带旧住区C-AH-HF-002合肥淮河路/城隍庙：⽼城商住的更新⽋账标准标准合肥·庐阳｜1993―｜持续迭代｜中央活动区/商圈/旧住房成套改造/历史⻛貌保护机制：市场主体/保护性修缮住房标签：成套化/绅⼠化张⼒淮河路是合肥最早的步⾏商业街，城隍庙是传统商市。楼上居住、楼下开店的结构从未消失。合肥规划提出⽼城步⾏街的住房问题在⼆层以上。关键数据：规划：合肥城市更新专项规划：⽼城T台、三旧⼀村十、案例篇：首期底库100例全录芜湖古城：沿江商埠的居住重整皖江港口城市如何在滨江开发中安置老城住户芜湖是皖江开埠城市。古城与滨江开发同步，商埠遗产和老城住房被重新安排。它价’的现场，可与南通、南京下关对读。●沿江省会以下城市同样会发生岸线对住房的抽水。●非省会老城的更新，防空心先于防绅士化。关键数据：类型：非省会历史文化街区C-AH-MAS-001标准标准⻢鞍⼭·花⼭｜2015―｜规划推进｜⼯业遗存活化/旧住房成套改造/滨⽔公共空间机制：国企实施/政企合作住房标签：成套化/职住平衡⻢鞍⼭因钢⽽⽴。产业调整和跨江发展让职⼯住房进⼊更新议程。它与杭钢、唐闸、⾸钢同属‘产业城市住钢城更新的第⼀本账是职⼯住宅，不是滨江公园。关键数据关键数据：对照：杭钢半⼭/⾸钢/唐闸C-AH-HS-001标准标准⻩⼭·屯溪｜1985―｜持续迭代｜历史⻛貌保护机制：保护性修缮/市场主体住房标签：原住⺠保留/绅⼠化张⼒屯溪⽼街是较早进⼊保护视野的徽州商街。旅游⾼度成熟后，铺⾯⼏乎全商业化，住房转到后进与外围。⻩成熟旅游⽼街的住房指标是楼上与后进，不是⻔⾯。关键数据：类型：成熟旅游商埠⽼街10.5